ＰＡＬＡＺＩＯ很多ＵＮＩＴ在放租和转卖，不懂市场如何？

digidigi

calt 发表于 5-10-2014 01:13 PM
老大，你一次过加我那么多分~小弟受宠若金~哈哈~谢谢~XD

只要你多分享。。。无论观点如何，我都不会吝啬的。

calt

digidigi 发表于 5-10-2014 01:16 PM
只要你多分享。。。无论观点如何，我都不会吝啬的。

哈哈~谢谢~不懂我距离金牌会员会远吗~

不过版主，你觉得我说得如何？有问题请纠正~XD

kucing_gemuk

u0508950 发表于 4-10-2014 07:20 PM
2013 年的帖子，今天这栋公寓的屋主不懂怎么了？：）

唯一安慰是他们买的价位低，所以有赚的。

NightMareVIP

小弟认为, 接下来以下几个建设是关系iskandar成败性的发展
(A) Permas tebrau coast
(B) Mid Valley Megamall a.k.a Southkey
(C) Bukit Chagar RTS station
(D) Gerbang Nusajaya high speed rail
(E) BRT Tebrau
(F) Propose Inter-monorial JB Central
(G) PGHW third link expansion
(H) Educity @ Medini

jackphang

其实基本建设已经有了，现在是看中央政府是否还要增加投资力度在这个地方。没有就业机会的话，什么都是免谈。就算是要来回新山/新加坡工作的话，也没像以前那么方便和容易了。算看在新加坡租屋工作和在新山租屋来回工作：

新加坡
-------
1. 房租 - S$500
2. 供车 - S$0 （交通方便）

新山
-----
1. 房租 - RM500
2. 供车加车油费加停车费 - RM500++（原因是新山这里的交通还不完善）
3. 进Toll的钱加VEP - RMxxxx 或者从新山搭巴士进去新加坡RMxxxx

若你是会算的话，你就不会搬出新加坡了。除非你愿意搭巴士从新山的家去新加坡上班。

digidigi

kucing_gemuk 发表于 5-10-2014 08:29 PM
唯一安慰是他们买的价位低，所以有赚的。

他们现在最好快点丢，再拖三年是不是真的还有赚就很难说了。

calt

digidigi 发表于 6-10-2014 09:49 AM
他们现在最好快点丢，再拖三年是不是真的还有赚就很难说了。

应该卡住了，发展商现在还在卖着，目前发展商卖到的价钱是nett 230~240k.....而且0头期，除非那些卖家丢到200k+0头期。。不然以现在的matket卡手的几率70%，毕竟那里的租户有限

digidigi

calt 发表于 6-10-2014 11:49 AM
应该卡住了，发展商现在还在卖着，目前发展商卖到的价钱是nett 230~240k.....而且0头期，除非那些卖家丢到 ...

我觉得200k还是太贵了，合理价应该是350psf。。

calt

digidigi 发表于 6-10-2014 12:35 PM
我觉得200k还是太贵了，合理价应该是350psf。。

问题是发展商都卖240了。。。

雪游魂

calt 发表于 5-10-2014 01:00 PM
学隆区我不晓得哦。。。你要问这里的其他老大~

新山的公寓真的要看，如果有地的话价格一直在飙升，其实 ...

非常详细的分析。谢谢。
可惜我对柔佛区的地点还是完全不熟悉。
只知道pasir gudang 那区是靠近第二关卡，
然后其他地区是用 CIQ 的。

由于已入手一间公寓，价钱大概在 400/sf,地点不好，附近又有电塔，可惜已下定，没有退路的余地，就买了， 所以收入就被套着了。最近才发现很多工程在进行中，所以到了2016~2018年，应该会有很多的公寓会被空置。

最近正在考虑，是否2016年后是入场的时机，其实还是比较喜欢牌楼，可惜价钱已经不在我可负担的范围了。所以想知道哪里是值得投资的地点，其实早有听说 medini 那区还不错，可惜现在的价钱真的去到太高了。下不了手。

有时不是要不要买的问题，而是完全没有那个能力去购买。因为当你只有一个固定的收入，那么资金是有限的，在多的梦想，理想，就只是想而已。

calt

雪游魂 发表于 7-10-2014 12:31 AM
非常详细的分析。谢谢。
可惜我对柔佛区的地点还是完全不熟悉。
只知道pasir gudang 那区是靠近第二关 ...

恩。。。。从你的回信小弟可以得知~老大你真的对新山的路途不熟悉~XD
因为second link是靠近bukit indah那区而不是pasir gudang~
他们是有人propose建third link在pasir gudang,恐怕是遥遥无期了~

至于大大你投资的地点，你方便和我说在什么地方吗？恩~真的即使低价出租也出不去吗？那里的发展如何？整栋楼的住户目前状况如何？可以得知？

新公寓肯定会，而且空窗期最少都有3个月。除了一些特定的地点，现在的情况是，即使在新山你都必须面临这样的危险！因此这几年是非常重要的，我觉得买公寓买在2017年后建好的会比较安全~让前面的pionner为你扑汤倒火试试水温~哈哈~很多人都觉得越早拿钥匙越好，比较容易招租客~其实不见得~现在拿钥匙的首先要面临公寓现在已经开始面临过多的问题(不是过剩)，大家都开始削价出售是第一步，第二步是新山3大中国发展商会大约在2016~2018年完工，这是第二个问题，租客到时候有更多选择，而且轮地点轮装潢轮township，这3大发展商更有条件，这时候的租户市场最不稳定，因为选择过多，这时候才是考验market的时候。如果你的公寓是凤凰，那么他就会在此时一飞冲天；如果他是山鸡，怎么都不会变成凤凰的~所以我觉得买公寓并不只是买地段，还要买发展商和他未来对这片土地的计划。

至于是小弟，小弟买房产前，小弟确定完了后小弟还有一样东西是非常需要拿到的，那就是cash return money，比如发展商nett nett是80~85%就是full loan，我就一定要借过85~90以上的Loan，以应付未来的急需，因为这是还未建好的，我们不能确保建好后如果有任何意外是否抱有holding power，所以这笔5~10%d的cash就相当重要，他会取决于你能撑多久，如果你目前完全找不到租户，你的工作加上你的储蓄加上你的cash return至少可以足够让你撑一段时间，少则半年，长则1~2年。如果你害怕利息过高，你还可以放进fexi loan里扣除利息。当你手头上的资金充足，你才不会害怕，你才有能力继续打完这场仗，不然到最后你一定紧张出售，结果反而亏本收场~然后再慢慢找住客~我觉得即使亏一个10~20%的供期你也要出租~因为我个人觉得，比起roi，出租率才是王道，当你的租客久了，你才有机会慢慢上升你的租金。即使不上升，你亏的也不多，甚至你没有亏，因为客户的那80%已经帮你付掉银行利息，其实你在还母钱，等你真的要卖掉，其实你会发现这笔母钱可以在你的销售价拿回。所以当务之急，是应该找人帮你承担你亏损的利息为先，在向未来的路~

小弟觉得是如此~

calt

jackphang 发表于 6-10-2014 09:25 AM
其实基本建设已经有了，现在是看中央政府是否还要增加投资力度在这个地方。没有就业机会的话，什么都是免谈 ...

长远来说，他们还是会想在新山买间房子。

原因1：长期租也不见得安全，供期是稳定的，但是租期是不稳定的，他起租你还好，最怕是他给你2个时间叫你搬走，那时你更头痛要在找房子，不过以目前市场这问题发生的几率也不高，但是不能排除年长的时候这问题会不会发生。

原因2：屋价越来越贵，即使现在可以负担，想交起来3年前的屋价可是现在的80%而已，既然不想一辈子租房，那总要为自己的未来打算。当然如果是外地人，比如彭亨或者怡宝的话，但是他们还是会回去自己的家乡买属于自己的房子，只是价格没那么高。

原因3：保值。买屋子的保值几率一定比你放在银行来得好。屋子还可以抵押更高的价值出来，但是马币仍然还是马币，除了每年那不到5%的回抽什么都没了。

雪游魂

calt 发表于 7-10-2014 12:51 AM
恩。。。。从你的回信小弟可以得知~老大你真的对新山的路途不熟悉~XD
因为second link是靠近bukit indah ...

嗨，老弟(纯粹为了配合而已),不好意思，现丑了，基于没有做功课的原因。

是在Pandan那区，明年尾才交锁匙，没建好的。
如果有租客，当然愿意出租吖。因为应该会找机会买有地的

你所说的一点也没错，基于当时太心急，所以没考虑太多就下订了。

jaykok

雪游魂 发表于 7-10-2014 07:55 AM
嗨，老弟(纯粹为了配合而已),不好意思，现丑了，基于没有做功课的原因。

是在Pandan那区，明年尾才交 ...

你买的是不是pandan residence 2？

calt

雪游魂 发表于 7-10-2014 07:55 AM
嗨，老弟(纯粹为了配合而已),不好意思，现丑了，基于没有做功课的原因。

是在Pandan那区，明年尾才交 ...

如果是pandan residence的话,你在去年进场的价格应该偏向350psf,你买的多大??

Pandan的好处是接近edl,而且你的价格便宜,而且pandan目前也没有什么公寓的project,所以我反而觉得你买的那里是算满ok的,而且还有报家私????

不过那里的缺点是小路多,mbland建在里面我就觉得怪怪的。。。而且那里是工业区和马来区的混合体,我就不太喜欢那里,而且那里常常塞车,回来容易,腰上edl还要走kampong小路。。。那里的发展也很有限。。。。如果是租金,我觉得你可以賺取些现金流,要卖的话,恐怕有点难度,毕竟北上kempas,南下southkey都已经很多公寓了,论市场价值它就稍微差了些;自主的话我想没有人会想长期居住那里的环境吧。。。。

ajguy

无聊小猪 发表于 4-10-2014 10:28 PM
是不是twin galaxy？目前只剩下bumi lot 单位罢了。。。

可是HH 地点还是赢了P H , E L ...

若是TG那之前的买家就亏大了！它一直都卖着700-800psf。

jackphang

calt 发表于 7-10-2014 12:58 AM
长远来说，他们还是会想在新山买间房子。

原因1：长期租也不见得安全，供期是稳定的，但是租期是不稳定 ...

也不一定，因为新加坡裁员的话一定先砍掉外劳，马专的话只会想在小新买hdb或者私人公寓

calt

jackphang 发表于 7-10-2014 10:52 AM
也不一定，因为新加坡裁员的话一定先砍掉外劳，马专的话只会想在小新买hdb或者私人公寓

很遗憾,虽然我想反驳,但是你说的风险可能性是存在的。但是不管工作如何都不会影响我们华族想买屋子的观念。我们不像西方国家,他们有的真的可以租一辈子都不介意,所以他们的房价永远不会被3超高。但是我们华族不一样。从小观念我们就是要有属于自己的屋子,所以为什么现在的人即使那么辛苦他们都会坚持一定要买房子。所以房产市场不会消失的,但是那些贵的unit可能在这期间很难推出,一些300k以下的房产还是继续会跑的。

天然夜行者

雪游魂 发表于 7-10-2014 12:31 AM
非常详细的分析。谢谢。
可惜我对柔佛区的地点还是完全不熟悉。
只知道pasir gudang 那区是靠近第二关 ...

pasir gudang在东部，2nd link在西部
你搞错太严重了吧？

天然夜行者

calt 发表于 7-10-2014 12:51 AM
恩。。。。从你的回信小弟可以得知~老大你真的对新山的路途不熟悉~XD
因为second link是靠近bukit indah ...

calt兄是新山通!

不知你对JB商业的发展有什么看法？[size=16.3636360168457px]（除却Retail business，如：理发、超市、餐馆等）