小心投资马六甲的房产，660#外国人买大马房产，3年平均大亏37-45%

hazellam

房价没有跌，还是涨。。。
2008到现在涨了100%， 即使是跌30%还是大赚。。

问题是，2014，2015 甚至上个月买的人，是赚还是亏？


從產業市場上述的現象與形勢發展，不難看出2016年的產業市場，將是買家的市場，產業顧問與經紀普遍這樣認為；同時，一些產業顧問公司甚至預測，2016年的產業市場，部份地區的價格可能會跌減至少10%。

    一些產業顧問公司甚至預測，2016年的產業市場，部份地區的價格可能會跌減至少10%。（圖：法新社）

在前線的產業經紀也有同感，業主傳達給他們的訊息主要是：假如買家或租戶對業主提出的要價或租金，有做出獻議購買價、或是要求削減租金，業主若認為提出的建議可以接受，都可以洽談，這種情況也是2015年前較少見的。

前文提及熱門地點冒出幾個待售單位，是過去難得遇見的局面，這並不表示過去沒有，而是業主或許不需通過產業經紀、刊登售屋廣告，也可出售其房屋。

產業經紀普遍面臨成交緩慢

另外，產業經紀普遍面臨成交緩慢的情況。在產業市場已有一段時間的經紀，一般還可以維持基本收入，至於新入行者在建立銷售網絡都相當困難，甚至因此退出這個行業。

與此同時，一些交易價逐年上升的服務公寓，最近幾個月已出現平均交易價回跌的格局，從上半年每平方尺800令吉，下跌至幾個月前的700令吉，從市場近期的走勢來看，預料還會繼續下跌。

產業交易公司、產業代理、產業顧問對2016年展望的看法，基本保持看淡，由於產業成交的幾率明顯降低。一些產業經紀在遇到有潛能的買家時，一般都保持最大的耐心跟進，這在產業好景時也是比較少見的現象。

供過於求
產業價回跌10至30%

實力產業經紀公司總裁陳建業說，目前的產業市場，基本是賣的人多、買的人少，在供應超越需求的情況下，很自然成為買家的市場，買家也因此擁有比較大的議價能力。

另外，在巴生河流域一些地區，產業價格平均已下跌10%，一些熱門地點，而且之前已大幅上漲的房產，最高跌幅可能達30%，嚴格來說也不稀奇。

回想1985至1987年期間，產業市場走勢低迷的階段，一些地區的產業價格，跌幅甚至接近50%，也許大家會認為怎麼可能，但那畢竟是事實。

他說，假如從2010至2015這幾年，產業價格上漲了大約100%，如今回跌10至30%並非不可能，應該也是合理跌幅，畢竟一些地區價格，已上漲至超出合理價值的水平。

陳建業補充，每年的年尾至第二年年初，產業市場一般都交易淡靜，一些人出外度假，一些人採取觀望態度，可能也需要進行一些規劃，特別是經濟展望不明朗、工作、生活壓力沉重，多數人不敢對大型物品如房產的投資輕易做出決定。

隆產業滯銷續惡化

全國產業資訊中心不久前的報告指出，吉隆坡產業滯銷的問題繼續惡化，未出售的單位相應增加，2015首半年的滯銷房產增至1千346個單位，價值12億3千萬令吉，在量和值分別增加28.7%和28.1%。

去年上半年
滯銷房產增28.7%

該報告補充，在興建中、尚未興建的未出售單位，分別增至1萬零742個單位和1千181個單位。與此同時，2015首半年吉隆坡共有9千291宗交易、價值110億令吉，在量方面比去年前期減少7.4%。

同樣的，交易價值縮小6.5%，2014年同期則取得18.1%漲幅，不只是產業交易減少、價值下跌，一些地區的產業價格，其實已從2015年8月開始走軟。

吉隆坡市區的高檔共管公寓，租戶多數是大企業或海外專業人士，由於一些企業進行業務整合，租戶已從2015年6月開始逐步退出租賃市場。

一名產業經紀表示，一些手上擁有幾個單位的業主，由於預見較難物色理想租戶，選擇出售產業，而且是降低產業的要價來求售。

雖然市場上仍有租戶，不過，他們在租金的預算已相應縮減，減幅可能達30%。與此同時，有些業主準備脫售產業，要價甚至比銀行的估價來得低，以提高待售房產單位的吸引力。

二手市場走低

City Harta One產業代理公司經紀陳少凡表示，當前的產業市場，基本是供應多過需求，而且投資者對市場缺乏信心，加上馬幣匯率下跌，人們對前景採取觀望態度；同時，對經濟前景保持看淡，形成目前的房地產領域，特別是轉手市場走勢偏低、價格不起反跌。

亦為租戶市場

從這樣的形勢來看，2016年無可否認將是買家的市場，不只是買家，也是租戶的市場，買家或租戶在供應或選擇較多的情況下，可以進行比較、還價，屋主反而處於比較劣勢的情況。

他補充：“除非是業主選擇降低產業的賣價，或是房產的租金，避免店屋或房宅空置較長時間，造成投資回酬陷入負水平，否則交易將比較難落實，為求加速成交，屋主或產業投資者，必須以較實際的心態來看待，不能過於堅持本身的要價或租金。”

發展商轉向小型產業

2015年至今，油價走勢低迷、馬幣匯率貶值、消費稅措施開跑，加上外圍不確定因素，打擊了市場的交投情緒，產業發展商普遍感受到冷風颼颼，選擇暫時不推出新的產業計劃，或是縮小產業單位的銷售。

由於經濟前景保持看淡，產業領域表現疲弱，銀行的緊縮銀根措施並沒有鬆綁，造成該領域的賺幅縮小，發展商順應市場需求，從發展綜合型產業項目，轉型至賺幅較小的可負擔房屋，不過，建築成本並沒有因此相應縮小，導致多數產業公司的盈利賺幅度，按年比普遍下跌。

商產冷風颼颼

產業顧問公司世邦魏理仕預測，2016年大馬各領域產業市場前景保持看淡，商業辦公樓、高檔住宅產業、零售產業單位，基本存在供應過剩的問題，主要是過去幾年，未能預見2015年市場走勢大幅轉變，並且已陷入看淡未來幾年形勢的格局。

學生住宿料成新市場

該產業顧問公司認為，學生住宿產業市場，前景保持樂觀，一些投資者跟隨學院的設立投資產業，一般取得可觀回酬，而且租金未見下跌，擁有現金的產業投資者，或許在2016年被視為買家的市場，考慮購買公寓作為投資房產，學生住宿市場，料將成為新的“單類資產”市場。

說到學生住宿產業市場，假如毗鄰設有購物商場，這將加大該產業的投資吸引力，雖然待售單位可能是可遇不可求。

關於2015年的產業交易量，世邦魏理仕指出，與前期比較，各類型產業的銷售量普遍下跌，由於經濟前景看淡，商業產業的售量尤其偏軟，高檔共管公寓的銷售不只下跌，成交價也偏軟，跌幅在10至30%之間。

最新推出的新房產計劃，價格幾乎在50萬令吉之上，其中一些甚至逼近100萬令吉，可是，在我國的就業人口，接近一半的人數，收入在中下水平，只有條件購買屋價50萬令吉之下的房產。

策略地段現買進良機

產業顧問公司預計，基於產業買家和投資者採取觀望態度，而且將購買產業的規劃延至2016下半年、或是2017年，無可否認，這個領域將是買家的市場，而且至少會持續一至兩年的時間。

VPC Alliance（吉隆坡）產業顧問公司董事經理黃廣安說，生活成本上升、馬幣匯率疲弱、經濟展望欠明朗、冷卻產業市場措施、2015年開始推行消費稅，以及銀行貸款條例嚴謹，這些都是影響投資產業交易的因素。

市場人士認為，個人或企業如果有充裕的資金，現在是考慮在市區策略性地點購買產業的時候。由於不少產業投資者，對大馬經濟前景失去信心，其中一些準備以低於市價的水平脫售產業。

巴生河流域產業售價低於市價

雖然不是普遍的趨勢，不過，以低於市價脫售產業，在巴生河流域已持續了接近半年的時間。產業界一名經紀指出，巴生河流域一些共管公寓，其中一些是比較新或是才完工的產業計劃，另一些則是坐落在吉隆坡城中城週邊的熱門產業，少數業主以低於銀行估值的價格出售。

經濟放緩
房貸嚴謹

由於市場擔心經濟成長放緩，預料將拖累產業市場的銷售與表現。另外，油價下跌，國家收入相應減少，進而削弱政府的開支，再加上股票市場的波動，產業需求疲弱的情景，從2015下半年延續至2016年，經濟成長放緩意味產業市場將持續低迷。

貸款申請遭駁比例升至50%

另一個影響產業市場的因素是：銀行對產業貸款的審批保持嚴謹，根據瞭解，貸款申請遭駁回的比例，已上升至40或50%，過去3年只介於5至10%的水平，預料這個趨勢將繼續影響產業市場的銷售。

與此同時，2014年的家庭債務對比國內生產總值水平保持偏高，估計達到90%的高位，比2008及2009年的60%及72%進一步升高，預料銀行審批貸款的程序，依然保持嚴謹，並將繼續限制產業的銷售與成長率。

由於經濟前景疲軟及貸款申請困難，預料將導致新屋與二手屋的銷售更具挑戰，在買家市場的前提之下，預料房產發展商，最終仍無法避免賺幅受壓的問題。

政府應推更多購屋優惠

產業調查報告指出，我國尚有不少滯銷的房產單位，這也比較有利於2016年是買家市場的購屋者、產業投資者。

為解決產業滯銷問題，政府若能探討調整或檢討一些條文，例如讓首次購屋者的貸款申請比較容易獲批，印花稅減半的優惠，都是一些可行的措施。

產業市場活絡與否，可從交易的落實是否迅速，租賃市場活躍中反映出來，購買產業來出租，可以對衝通貨膨脹的壓力，特別是馬幣匯率貶值，讓本地市民有了購買產業、作為投資單位的構想。

可是，鑒於房地產價格在過去幾年大幅上漲，基本超出本地人民的購買力，雖然業者經常說，本地產業價格是區域市場最便宜之一，可是，若以人均收入來對比，卻是非常的昂貴。

先別說80萬至100萬令吉的有地房產，即使是50萬令吉的公寓，可能也令許多打工者止步，因為以他們的收入，根本達不到每月的分期付款要求，更不用期望銀行會批准他們的貸款。

（註：舉例房屋價格以巴生河流域平均水平為准）
- See more at: http://property.sinchew.com.my/n ... thash.4VuT1oru.dpuf

hazellam

2015 年2万人被裁退，2016更加严重，还有人在cari 讲经济很好。。
那些一直唱好经济，反驳多多，拿自己亲戚朋友做例子的人是活在另外一个空间的吗？


去年2万人被裁退 雇主联合会：会持续蔓延
国内新闻

5/01/201618:45

（吉隆坡5日讯）2015年，国内已有2万人被裁退或失去工作；2016年，随着更多的大公司相续瘦身，相信裁员潮会更加严重！

从2015年开始，马来西亚的经济便已面对严峻考验，2016年更是被称为最艰难的一年。为了应付2016年将面对的重重考验，我国各行业截至去年9月份，共裁退2万名员工。

马来西亚雇主联合会（MEF）执行董事拿督三苏丁表示，由于没有迹象显示我国的经济前景能够获得改善，因此裁员潮会持续蔓延，2016年会看到更多公司进行裁员，甚至倒闭。

而2014年的数据显示，当年共裁了1万人，而2015年的被裁人数比2014多了一倍。

根据《大马局内人》报导，三苏丁指出，今年的工作招聘会放缓，只有必要的职位会获得招聘填补。

他表示，该数据是从人力资源部获得，而这些裁员的公司涵盖各主要领域，包括石油与天然气、银行、零售及制造业领域。

无论如何，他说，该联合会并没有详细资料显示涉及裁员的公司数量。

他指出，即使我国的经济预测会成长4.7%，但是在多数的行业看来并不乐观，甚至非常挑战。

“2015年的2万名被裁雇员中，有6000人来自马航，这也是导致被裁人数上升的原因之一。”

“我们预测，截至2015年杪会有2万5000人被裁退，而裁退潮预计会在2016年延续，因为这一年被视为不乐观的一年。”

根据《The Edge》财经周刊报导，马来西亚蚬壳公司预计在未来两年会裁退1300名上游工作的员工，这是因为油价下跌，导致石油与天然气行业必须进行裁员。

银行领域也在2015年启动瘦身计划，而渣打银行是第一家在马来西亚的公司进行裁员的银行，它共裁退了11%的大马员工，而联昌国际集团控股有限公司也随之裁退3599人或11%的员工，兴业资本有限公司裁退2700人或15%的员工。

在制造业领域，纳沙汽车制造私人有限公司也解雇了255人，马化工（CCM）关闭位于莎阿南的子公司CCM Fertilisers，同时裁退232名员工。

三苏丁说，除了私人领域，公共领域也已经暂停请人，除了一些必要的职位，政府在2015年已经暂停招聘，因此有1万5000个空缺至今未有招聘填补。

他说，裁员以便减少公司的开支，永远都是企业在减少开支时的最后选择。

他补充，还有另外一种方式就是降低工资或者要求员工放无薪假。

“对企业而言，他们知道这是艰难的时刻，但一旦经济复苏，他们会即刻召回被裁退的员工，以恢复他们的工作。”

三苏丁表示，这也需要政府提供正面的政策，以鼓励公司留住员工，并继续聘请员工。

他补充，一些国家甚至以奖励的方式鼓励公司在艰难的时刻继续留住员工。

大马职工总会（MTUC）秘书长哥巴克里斯南说，各行业开始加入裁员潮，是一记警钟。

他说，该总会会员多数采取自愿性离职策略（VSS），这就同等于裁员。

“即使是自愿性的，在多数的情况下，中层管理人员会用各种方式说服固定员工自愿离职。”

juwellliw

hazellam 发表于 11-1-2016 10:25 AM
2015 年2万人被裁退，2016更加严重，还有人在cari 讲经济很好。。
那些一直唱好经济，反驳多多，拿自己 ...

我看到你这样写我忍不住要反驳你
其实我就是那个讲经济好的一份子，为什么？
你看看马六甲就好，oldtown，starbuck，wazen，一膳，酒店buffet等等，那间是没人的？？要book位都难
再来，我朋友在honda和toyota卖车，他们讲车卖到没有货，买家多数是华人。
i phone，出到几乎4千1粒，也是有人排队买，为什么？有钱舍得花
看戏，到了半夜还是有人排队买票，pub，也是满满年轻华人
剪头发，几贵都剪，只要美，一粒头1千也没问题，不是什么富太，就连我同事一个月2千工钱也去剪。
指甲美容，经济还是华人独领风骚
出国旅游很平常，虽然机票不贵，但吃睡不用钱？
看看现在中学生，几享受？拍拖，裙露半个屁股，奶放一粒，妈妈没有理会，中学拍拖？不拍才是奇怪。
学人讲穷？不要自欺欺人，根本没资格。
如果是要讲穷就去看下印裔，他们才是真正需要帮助的。
华人每年都唉声叹气的，见怪不怪，就好像我顾客，每次投诉market不好，可是也是有order近来。
每个种族都有穷人，但华人绝对不是特别穷的那一族，而且我身为华裔，我最看不起华人的态度（当然不是全部），自私，做生意手段，骄傲，不肯帮人。
你试看半路tayar puncture，谁来帮你，华人？慢慢等。。。
那天我在kota喝茶，有个uncle拉二胡，然后一个个去讨小费，10个给的我看应该没有半个华人，全部马来人。
讲讲马来人，对，政府有津贴，买家便宜，贷款容易，可是你认为全马马来人都受惠？肯定没有
但是很简单，大马是绝对不公平的，不然为什么马来文是国语？还有土权可言，这是改不到的事实，如果3种族能够平安过活，也不需要去改。

hazellam

juwellliw 发表于 11-1-2016 11:28 AM
我看到你这样写我忍不住要反驳你
其实我就是那个讲经济好的一份子，为什么？
你看看马六甲就好，oldtow ...

去old town, 酒店吃buffett 代表经济好？
外面一餐鸡饭加茶水的价钱已经涨到和old town 大同小异，大家当然会选择比较有附加价值的午餐晚餐来吃。比如冷气和wifi..

得空去华人酒家餐馆问看他们今年少了多少收工酒，年夜饭的订单。
即使有订单，看看是不是cut 了budget 吃便宜的酒席。

Toyoto, honda 甚至全部汽车品牌销量至去年开始销量持续大跌，甚至马币大跌30%， 车商也不敢起价，只敢少少的涨2—3%, 但是同时又私下给折扣和优惠，赚副大大减少，
你讲买到断货？

juwellliw

hazellam 发表于 11-1-2016 11:46 AM
去old town, 酒店吃buffett 代表经济好？
外面一餐鸡饭加茶水的价钱已经涨到和old town 大同小异，大家 ...

好吃好住不代表经济好？那么要全身金驾蓝宝才是好？inflation代表经济好，读经济都懂。
每个国家有低潮有高潮，好像油棕价格，这是经济收入之一，现在1ton4百, 好价的时候没人出声
车有没有卖到断货，打去车行问自然知道。

这种东西很主观的，你认为你对我认为我对，没有人服输，只有放开心房去体会

derrick523

hazellam 发表于 11-1-2016 11:46 AM
去old town, 酒店吃buffett 代表经济好？
外面一餐鸡饭加茶水的价钱已经涨到和old town 大同小异，大家 ...

星期六才带我老婆看hrv, salesman说要等半年才有车。我说半年酱久不等了就走了。那salesman没挽留我......

manu80

derrick523 发表于 11-1-2016 01:27 PM
星期六才带我老婆看hrv, salesman说要等半年才有车。我说半年酱久不等了就走了。那salesman没挽留我..... ...

为什么不买proton车？ 几个礼拜就可以拿车了...

hazellam

juwellliw 发表于 11-1-2016 11:58 AM
好吃好住不代表经济好？那么要全身金驾蓝宝才是好？inflation代表经济好，读经济都懂。
每个国家有低潮 ...

只能说你非常的幼稚。
政府都要cut budget, 大公司，银行，航空公司，工厂都在裁员，
上个礼拜报道，有几百间私人医生clinic 也在苦苦经营，解决倒闭，外头的大大小小商店也很多倒闭。。甚至最近大学生因为ptptn 迟发放而要喝水喉水充饥，也有人派发免费饭给大学生，结果大排长龙。。。

你却说经济好？

你自己都说你的朋友赚2000，但是弄头发花一千。。。这个不是叫经济好或者有钱，
只是他们的花钱观念是挥霍。
花钱挥霍就是叫经济好？
你睡醒了没有？

经济好是赚十千八千，而不是赚两千。

hazellam

derrick523 发表于 11-1-2016 01:27 PM
星期六才带我老婆看hrv, salesman说要等半年才有车。我说半年酱久不等了就走了。那salesman没挽留我..... ...

马来西亚三千万人口，hrv 卖多少辆？
都是cash 买车吗？
赚三千，拿一千以上来供车的人很多，这可以证明经济好？
花钱挥霍就是经济好？？

juwellliw

hazellam 发表于 11-1-2016 03:58 PM
只能说你非常的幼稚。
政府都要cut budget, 大公司，银行，航空公司，工厂都在裁员，
上个礼拜报道，有 ...

你很好笑。。。。
一直拿大公司来比,看老百姓吧。

juwellliw

hazellam 发表于 11-1-2016 04:01 PM
马来西亚三千万人口，hrv 卖多少辆？
都是cash 买车吗？
赚三千，拿一千以上来供车的人很多，这可以证 ...

你主观很强,不宜讨论。

derrick523

juwellliw 发表于 11-1-2016 04:17 PM
你主观很强,不宜讨论。

他都ong ong地的,竟然讲到用cash来买车

derrick523

hazellam 发表于 11-1-2016 04:01 PM
马来西亚三千万人口，hrv 卖多少辆？
都是cash 买车吗？
赚三千，拿一千以上来供车的人很多，这可以证 ...

用cash来买车就代表经济好?

manu80

juwellliw 发表于 11-1-2016 04:06 PM
你很好笑。。。。
一直拿大公司来比,看老百姓吧。

人家有钱，公司两三间...不拿大公司来比的话还有什么好比

manu80

derrick523 发表于 11-1-2016 04:26 PM
他都ong ong地的,竟然讲到用cash来买车

人家身家几百万，不用cash难道还要和银行借？

hazellam

juwellliw 发表于 11-1-2016 04:06 PM
你很好笑。。。。
一直拿大公司来比,看老百姓吧。

F 级土著承包商是国阵养的人，就是你讲的基层，老百姓
现在投诉无工开，

这说明什么？

http://ch.therakyatpost.com/national-news/215057

hazellam

derrick523 发表于 11-1-2016 04:28 PM
用cash来买车就代表经济好?

Cash 买车经济不好，难道像你讲的贷款买车就代表经济好？

收入三千，每月供款一千就代表有钱？

chingyeu

谢谢楼主的咨询。可惜的是有一些活在小圈圈的蛙蛙发了一些可悲的回复。
尤其是买买车论。根据每月Malaysia Vehicle Sales Data，销量是明显的严重下滑。现在的销量还是要靠各式各样的促销活动，所有车行的利润都大大下滑。某些牌子卖到没车卖简直是笑话，原因是卖家是不敢存货。还有些车行还在卖着13/14的新车呢。

hazellam

chingyeu 发表于 13-1-2016 12:15 PM
谢谢楼主的咨询。可惜的是有一些活在小圈圈的蛙蛙发了一些可悲的回复。
尤其是买买车论。根据每月Malaysia ...

一两款新车热卖就说经济好是可笑的。

如果经济好，大家收入高，就没有必要贷款七年甚至九年来供车。

蛙蛙们应该是认为拿信用卡花钱就是有钱人。不在乎是不是每月还min payment...

juwellliw

derrick523 发表于 11-1-2016 04:26 PM
他都ong ong地的,竟然讲到用cash来买车

他可能看到房产行情坏所以语无伦次。。。。。
房产坏不是行情坏，是抄到价钱不像样，鬼要买？？？