ＰＡＬＡＺＩＯ很多ＵＮＩＴ在放租和转卖，不懂市场如何？

无聊小猪

digidigi 发表于 4-10-2014 10:00 PM
现在看起来tri tower的地点最好，在rts戈壁，如果是出租的话。反而富力有点输了。

是的，就是之前的十五楼的土地。。。可是TRI TOWER的地很低咯

digidigi

u0508950 发表于 4-10-2014 10:06 PM
已经开始了，我预计接下来情况只会越来越严重，我希望我的HH不会被影响得太厉害（现在已经被影响了，出租 ...

那边是有高档租客需求的，不过供应量还是有点太大了，比如puteri habour，east ledang，eco botanic，等等。。。

不过不关怎样HH长期保值应该没问题，那个clubhouse加上golf course就是无法复制的东西了。我最近觉得有一种豪宅能长期保值，就是海边的有地屋，但是都是天价啊

另外谣传，新山洗车街有一栋公寓，发展商有意思把bumi lot bulk sell，开价600psf。。。。

digidigi

u0508950 发表于 4-10-2014 10:09 PM
地点确定了吗？

最近报纸是说决定会在tri tower旁边现在carpak的空地。。。

digidigi

无聊小猪 发表于 4-10-2014 10:16 PM
是的，就是之前的十五楼的土地。。。可是TRI TOWER的地很低咯

每天来回sg的人住那边就ok咯。。。如果是要出入新山的，算了吧，以后肯定更塞。。。

无聊小猪

digidigi 发表于 4-10-2014 10:15 PM
那边是有高档租客需求的，不过供应量还是有点太大了，比如puteri habour，east ledang，eco botanic，等等 ...

是不是twin galaxy？目前只剩下bumi lot 单位罢了。。。

可是HH 地点还是赢了P H , E L ...

u0508950

digidigi 发表于 4-10-2014 10:15 PM
那边是有高档租客需求的，不过供应量还是有点太大了，比如puteri habour，east ledang，eco botanic，等等 ...

租不出去就要装修

digidigi

u0508950 发表于 4-10-2014 10:24 PM
租不出去就要装修

可能可以考虑卖掉吧。。看到时的价钱如何。。。

digidigi

无聊小猪 发表于 4-10-2014 10:28 PM
是不是twin galaxy？目前只剩下bumi lot 单位罢了。。。

可是HH 地点还是赢了P H , E L ...

赢el是肯定的，但是PH有他的特点，emerald bay那种600多万的bungalow很好卖哦！

无聊小猪

digidigi 发表于 4-10-2014 10:17 PM
每天来回sg的人住那边就ok咯。。。如果是要出入新山的，算了吧，以后肯定更塞。。。

是咯，本人认同你的说法

无聊小猪

digidigi 发表于 4-10-2014 10:27 PM
赢el是肯定的，但是PH有他的特点，emerald bay那种600多万的bungalow很好卖哦！

Emerald bay 我最近没什么消息。。。

u0508950

digidigi 发表于 4-10-2014 10:26 PM
可能可以考虑卖掉吧。。看到时的价钱如何。。。

可能卖掉一间咯，因为希望可以早日休息。。。。

calt

digidigi 发表于 4-10-2014 10:02 PM
漫长就完蛋了。。。新山公寓是越老越不值钱的。。

^_^～地会越来越少。。。所以能建的好地点的公寓也是有限。。。无名发展商无法好好发展这块地，也很难继续maintain，所以我才说2015年到2018是公寓洗牌年，2先公寓无法逃过被洗牌的命运，就真的会不值钱了。。。。

calt

u0508950 发表于 4-10-2014 09:18 PM
再看吧, HH的发展上近来好像把房子建造的速度降得很厉害, 从去年到现在, 我只给了第一期的钱(除了头期) , ...

^_^哈哈～是不是个别事件？？？

calt

digidigi 发表于 4-10-2014 09:57 PM
为什么公寓会成为必须品？

其实不管公寓还是有底，重点不是那块地，而是那个空间。当有地一直被炒高到一个普市民买不起的地步时候，那时候就会有人考虑住楼上了。。。。

calt

digidigi 发表于 4-10-2014 10:15 PM
那边是有高档租客需求的，不过供应量还是有点太大了，比如puteri habour，east ledang，eco botanic，等等 ...

600p's'f？蛮值得进的。。。如果在是中心只是那里是洗车街？

Hong6493

digidigi 发表于 4-10-2014 09:57 PM
为什么公寓会成为必须品？

其实公寓还有些劲敌，就是新兴的廉价单位和成熟区的老房子。。。

如果说必需品，那要看廉价单位的趋势了。。。

发现很多人近几年都会小屋换大屋。。。不过以目前开始已经不是这种时代了。。。
所以留下旧区的老房子也是开始空溜溜了。。。

雪游魂

calt 发表于 4-10-2014 10:54 PM
^_^～地会越来越少。。。所以能建的好地点的公寓也是有限。。。无名发展商无法好好发展这块地，也很难继续 ...

你所指的是柔佛区的是吗？
那么会不会是入场的时机。
雪隆区的如何？

digidigi

Hong6493 发表于 5-10-2014 10:57 AM
其实公寓还有些劲敌，就是新兴的廉价单位和成熟区的老房子。。。

如果说必需品，那要看廉价单位的趋势 ...

其实哦。。。

我觉得现在公寓整个市场就是熊市了，你要在熊市中找优质股还是有可能，但是很难，而且风险高，对于一般人而言，ride the wave是更明智的选择因为你不能创造市场。

所以如果有人问我这个项目怎样怎样。。。我只会说，新山公寓从现在算起的往后几年都是一潭死水，千万不要让自己陷入泥沼。

重点是，要捡便宜货不是现在，房事出现了这种严重过剩的问题，会拉很多年，五年到十年都有很大的可能。

calt

雪游魂 发表于 5-10-2014 11:50 AM
你所指的是柔佛区的是吗？
那么会不会是入场的时机。
雪隆区的如何？

学隆区我不晓得哦。。。你要问这里的其他老大~

新山的公寓真的要看，如果有地的话价格一直在飙升，其实我反而觉得已经不太正常了。其实不管怎样都好，你只要懂几个因素而你可以读明白的问题就不大了：

1.买的目的：
短期转卖/长期出租/自住
如果是短期，不建议公寓，公寓会卡手的，而且是将在明年建好的公寓，排屋的话，只要价位在300k以下都算是可以负担的，毕竟整个新山300k的房屋还可以找到单层build up 22x70，300k目前的要这个价位找到3房的公寓不是没有，要不地点还好，或者已经有一定的年龄+保养不周，保养ok+不错的地点+出租率高的地点即使已经5年了都要卖到300~400k了。300k的排屋目前还是有人再找的，但是屋龄最好别超过30年以上+ulu地点，基本都Ok的，不够赚的幅度不高，但是胜在比公寓安全，因为未来银行估价也会在那个价钱。

出租的话你就要keep咯，我相信如果是aim这出租的market，新的公寓会比较好，因为2018年会是转折点。而且只要接近新加坡ciq地点的话(路程不能超过15分钟+最好别塞车)出租率是有在的，但是租金可能达不到你要的。所以你要有点holding power hold住至少一个2到5年，可能每个月都还要贴点小钱，但是经过2到5年的洗礼，品质不好的公寓会被淘汰，地点卓越的公寓四周还会继续发展，租金还会继续飙高。自住就不说了，只要你喜欢就行~

2.现金流动
目前的收入是否能应付供期(30~70%)？如果是自住，最好定在30~40%;如果是投资在短期内（所谓的短期是指3~5年)的话不介意达到70%（因为目的就是卖卖卖！)，风险蛮高，为了保障自己，你手上最起码要有相当于你买的屋价10~20%的cash flow来backup你的房产最为安全。

3.你所能承担的风险
可能就是卖不出或者是租不出的时候，你是否可以接受自住？这是第1个问题，当你是第2间的时候，你就要承担万一足不出去的风险，如果你不想让你的屋子降价，你可以硬硬keep着，但是问题是如果是牌楼是ok，牌楼的屋价是很难，甚至是不会跌，但是如果你是600k进场，月供3000，你能撑到什么时候？而3000有多少个人能组？要卖能有多少个人要买？

至于公寓，更大问题，如果你进场了，整个公寓都是投资者，在没有租户加上holding power不强的时候，他们为了cover手上现金流他们胡乱出租客户的时候，如果出租给外劳/黑人，那么你的公寓就冻过水了，而且没人去修facility......头更大。有地屋最大的好处不管屋子怎么被破坏，他的价值还在，因为最值钱的不是屋子而是地；但是公寓就不是了，他由于地是sharing，会考量他的价钱会比公寓多，从他里面住户的质量，到它的facilty，外墙，附近的设备等来估价。因为以后真的变成弃楼，要拆高楼的难度一定会比有地的高，因此这些全部都会算在里面。

觉得：
如果是有地的，我建议进场2手大约300k以内的，比较安全，市场比较容易接受，只要是在地点ok的地方(我不晓得kl，我知道jb目前还有)，我不相信屋子会无缘无故的涨的，目前整个新山超过500k~600k以上的都将会卡手，不管公寓还是有地屋，当以后的市场一直涨，你会很难以这个价钱买到这间屋子，很难买到不代表你未来很容易以你那个价位卖出去。至于公寓就要比较谨慎，要从发展商的planing，口碑，地段来一层层分析，目前小弟觉得以后发展潜能会很大的地方包括：1.bukit indah~horizan hill~Medini~gelang patah~second link~kulaijaya这条新的发展线，投资这些地区的买家会比较安全因为政府会guard这这里的买家，但是不懂政府会不会guard guard下guard到你去到荷兰........

或者2.Jb Sentral~danga bay~Skudai Highway这条外国发展线(中国+新加坡)，但是这里投资要很小心，听说已经很多人在这里烧到手了，加上政府已经开始把发展中心推倒去medini一带，这里要收到政府的关照的几率不高，但是好处在于它的地点就在新山区，不是接近，而是真的就在新山区。所以投资潜能还是有在。

3.CIQ~Bandar Dato Onn~Nasa City~Kempas~Kulai Jaya这条属于本地发展商的发展线，算是比较稳当的，因为发展商会建的township都集中在那一带，而且距离ciq不远，而且当iskandar真的因为外资撤离的话，影响最小的一定是这条发展线，因为他本来就有属于自己的经济独立体，但是相对的这里的地点离medini太远了，即使以后iskandar真的建立起来，也不会对这条发展线有很大的助力，算是稳扎稳打的，但是想要在短期之内翻一倍的话，这里的可能性就非常的低。

就depand你要买哪里咯。。。不过如果是有地屋的，一定要买在成熟的区域而且价位可承受；至于公寓就一定要买在township和发展前景很大的地方，因为公寓在未来一个10年的转卖市场都会非常低，所以一定要有的心理准备，因此子弹的准备是非常重要的，那就是现金流，或者可以说是租金。租金可以根据以后那里的发展成长，当租金未来成长到不止可以cover你的供期，甚至可以收回现金流的时候，即使你卖不出或者不要卖也没什么关系了，反正你每个月多出来的现金流已经足够你的生活。只要你Keep多这样几间现金流高的住宅区，虽然收入可能不是大富大贵，但是你甚至已经可以不需要工作也能做你想做的东西了~共勉之~

calt

digidigi 发表于 5-10-2014 12:52 PM
其实哦。。。

我觉得现在公寓整个市场就是熊市了，你要在熊市中找优质股还是有可能，但是很难，而且风 ...

老大，你一次过加我那么多分~小弟受宠若金~哈哈~谢谢~XD