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实际问题讨论-如何提早缴清房贷/缩短还款期

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发表于 13-4-2014 03:01 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
相信很多房贷者都应该知道我们每个月给钱供房子,开始付款的 90+% 都是在给着房贷利息 (Interest),只有 10+% 才是偿还房贷本金 (Principle),以30年供期来看,要到10多年后才能从利息慢慢减低而提升本金的偿还,因此常听到人说所给的利息几乎都足够买多一间同价的房屋。的确,这就是“复利”的威力,是银行的游戏规则,就算每个月稳稳地给如文件所说的供款,也未可以必如期缴清房贷,因为随时会有“利率风险”,就是所谓的“基本贷款利率“ (Base Lending Rate简称BLR),一旦它上升, 房贷者唯有多给贷款额或被延伸供期,到最后依然要给银行赚取利息。即然如此,那有何方法减低供款的利息从而达到提早缴清房贷/缩短还款期?

目前为止我所听过而知道的方法只有一种,就是每个月或每年”给多“供款额外的钱 (Additional Monthly Payment),这些额外的钱会直接偿还房贷本金,从而减低房贷利息,达到提早缴清房贷/缩短还款期。我以下为例:

房屋价钱 (Property Price) - RM441,000
银行贷款 (Margin of Finance) - 90%
贷款本金 (Total Term Loan) - RM396,900
利率 (BLR) - 6.6% - 2.4% = 4.20%
每月供款 (Monthly Installment) - RM1,805.30 (RM1,806)
贷款期限 (Tenure) - 35年 (420 months)
贷款年份 - 假设从 1月开始

若以上面的数字来算,一年12个月的供款总共是 RM21,663.62,当中利息占了 RM16,572.54,而本金只占了区区的 RM5,091.08。换句话说,每月RM1,805.30 里的供款,第一个月 - RM1,389.15 是给着利息,而 RM416.15 才是偿还本金,直到第十二个月,RM1,372.84 给利息,RM432.46 偿还本金。一年里本金偿还才提高那十多块钱而已。35年后,所给的利息总数将是 RM361,326.64,连本带利总共要还 RM758,226.64!!

现在再来看看,若以Additional Monthly Payment 的方法有何不同的结果。假设现在每个月的供款多给 RM200,即为 RM2,005.30,那一年的供款总数会是 RM24,063.62;利息依然占了 RM16,572.54,但本金则提高变成了 RM7,491.08,在这第一年里利息没有变化,只是本金偿还提高 (每月RM2,005.30里的供款,第一个月 - RM616.15 偿还本金;第十二个月 - RM632.46 偿还本金),但往后的年份开始,利息将会出现越来越明显的变化,如果你有类似的房贷 software,不妨算算看,你将会明白它的变化。总结果来说,若持续以 RM200 作为额外的供款,贷款期限将会从35年缩短到29年。所给的利息总数将是 RM282,856.38,连本带利总共要还 RM679,756.38!!

但我想知道除了以上 Additional Monthly Payment 的方法或年尾一次过丢一大笔钱例如 bonus 之类,还有没有其他有效的方法?还是市面上有某种企业协助管理房贷利息 (Loan Interest Management)?欢迎各位交流。 本帖最后由 the@1st 于 13-4-2014 03:08 AM 编辑

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发表于 13-4-2014 08:19 AM 来自手机 | 显示全部楼层
我也有一个问题, 我刚刚开始供屋,可能多几个月后开始供,
银行贷款 RM250k, 是不是应该用EPF的钱供一点呢?我的 EPF第二户口只有RM25K.
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发表于 13-4-2014 09:57 AM | 显示全部楼层
利息  = 你欠的本金 x 利率

所以, 減利息只有兩個方法,
1) 減欠款(= 多還, additionaly payment)
2) 減利率.... 例如做他們的VIP customer, 通常利息都會可以便宜一點.

市面上的所謂房貸利息管理, 只是用很複雜, 很難明的說法, 教你要多還錢便可以省利息.


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发表于 13-4-2014 10:46 AM | 显示全部楼层
两种方法:
1. 还掉 1/3 的借款
2. 每月多还,要至少让 capital  高过 interest

如何有效的还FLEXI Loan
http://cforum2.cari.com.my/forum ... &fromuid=148990
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发表于 13-4-2014 10:50 AM 来自手机 | 显示全部楼层
申请flexi loan account可以节省更多利息。但最有效的还是赚更多钱来还本金。
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 楼主| 发表于 13-4-2014 01:03 PM | 显示全部楼层
hawkman 发表于 13-4-2014 09:57 AM
利息  = 你欠的本金 x 利率

所以, 減利息只有兩個方法,

hawkman 大大,谢谢你的回复。

你所提的方法 1 就是如我所说的是吗?

你听过房市面上貸利息管理的企业有哪些呢?可否给些例子?
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 楼主| 发表于 13-4-2014 01:07 PM | 显示全部楼层
elmond 发表于 13-4-2014 10:46 AM
两种方法:
1. 还掉 1/3 的借款
2. 每月多还,要至少让 capital  高过 interest

elmond 大大,谢谢你的回复。

你说的还掉 1/3 的借款的意思是一开始供时就还掉还是其他?可否更具体的说说?

至于方法 2,是否就像是如我所说的?

谢谢你的分享,那是一个很好的参考。。。 本帖最后由 the@1st 于 13-4-2014 01:09 PM 编辑

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发表于 13-4-2014 01:08 PM | 显示全部楼层
cycad 发表于 13-4-2014 10:50 AM
申请flexi loan account可以节省更多利息。但最有效的还是赚更多钱来还本金。

有些银行取消了flexi,没有做,比如pbb, rhb都没有,我今年的贷款要申请flexi,因为之前的是semi flexi,可是pbb说他们没有赚,所以去年取消了flexi。

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 楼主| 发表于 13-4-2014 01:12 PM | 显示全部楼层
小儿 发表于 13-4-2014 01:08 PM
有些银行取消了flexi,没有做,比如pbb, rhb都没有,我今年的贷款要申请flexi,因为之前的是semi flexi, ...

是吗?我去年申请 CIMB Flexi,大大有没有问过?
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发表于 13-4-2014 01:16 PM | 显示全部楼层

每个月照供,有时会多还,
Epf withdrawal from acct 2,
可是通膨快,利息高的情况下,
其实最实际的方法,还是每3-5年就来个refinance,
当然,要玩这个你必须购入有品质与声誉的发展商的屋业,在确保你的房子每年房价都在增值的前提下,
只要ROI 最少维持在80%左右就可以考虑转手了

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 楼主| 发表于 13-4-2014 01:27 PM | 显示全部楼层
cycad 发表于 13-4-2014 10:50 AM
申请flexi loan account可以节省更多利息。但最有效的还是赚更多钱来还本金。

cycad大大,谢谢你的回复。

你所说的赚更多钱来还本金,意思是否就是指还是以 additional payment 的方法去还呢?

我在三月份出席一个 property talk 时听到的,有一个专家给 talk,他说以 additional payment 来还款是方法中的一种,但不是最好的,因为当你每一次供款时都以更多钱来供款,无形中会增加每个月的开支。没错多给是不二之法,但应该给 "Accurate Figure" 而不是给多多,那如何才可以给到 “Accurate Figure”呢?那你就要出席他举办的 workshop,他会详细解释。大大是否听过类似的东西?
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 楼主| 发表于 13-4-2014 01:34 PM | 显示全部楼层
我在三月份出席一个 property talk 时听到的,有一个专家给 talk,他说以 additional payment 来还款是方法中的一种,但不是最好的,因为当你每一次供款时都以更多钱来供款,无形中会增加每个月的开支。没错多给是不二之法,但应该给 "Accurate Figure" 而不是给多多,那如何才可以给到 “Accurate Figure”呢?那你就要出席他举办的 workshop,他会详细解释。

哪位大大有听过类似的东西?
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 楼主| 发表于 13-4-2014 01:41 PM | 显示全部楼层
klian 发表于 13-4-2014 08:19 AM
我也有一个问题, 我刚刚开始供屋,可能多几个月后开始供,
银行贷款 RM250k, 是不是应该用EPF的钱供一点呢?我 ...

kilan 大大,你的问题可以开一个新帖主题,这里是讨论如何减低供款利息哦。。。

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发表于 13-4-2014 01:47 PM 来自手机 | 显示全部楼层
如果以楼主这个算法,我想请问5年后要把这个房子卖出去,至少要卖多少钱才不会亏呢?550千吗?还是要更多?
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发表于 13-4-2014 01:54 PM 来自手机 | 显示全部楼层
卡螺丝 发表于 13-4-2014 01:16 PM
每个月照供,有时会多还,
Epf withdrawal from acct 2,
可是通膨快,利息高的情况下,

请问refinance减利息的原理是怎样?
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发表于 13-4-2014 03:04 PM 来自手机 | 显示全部楼层
小儿 发表于 13-4-2014 01:08 PM
有些银行取消了flexi,没有做,比如pbb, rhb都没有,我今年的贷款要申请flexi,因为之前的是semi flexi, ...

那就找有 flexi loan的咯, 如cimb/Maybank/hlb.
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发表于 13-4-2014 07:50 PM | 显示全部楼层
the@1st 发表于 13-4-2014 01:27 PM
cycad大大,谢谢你的回复。

你所说的赚更多钱来还本金,意思是否就是指还是以 additional payment 的方 ...

你是不是聽不明他們說甚麼.
這就是我說的, 他們硬用些令人難明的言辭來混亂你. 但其實道理很簡單.

道理就是這樣, 你愈供得多, 本金愈少, 利息就愈少.  當然供得多, 供樓的開支就是大了, 這不是癈話嗎?.

所以, 跟本沒有甚麼Accurate Figure的, Accurate Figure 就是把所有錢都放進去.

而實制的操作, 最簡單的方法是用full flexi loan.  每月出糧的當天, 就把所有錢都放進去, 然後要用錢的時候, 才由flexi loan account 提出來.  如果有人再找你說這些甚麼interest management, 你跟他說你現在已是這樣做, 你問他的interest managerment 可不可以少更多. 肯定他沒話說.



其他大大 也說過, 現在很多銀行不肯做flexi loan, 就是這個原因, 因為屋主省了很多利息, 銀行沒賺頭.



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 楼主| 发表于 13-4-2014 09:49 PM | 显示全部楼层
爱一个人 发表于 13-4-2014 01:47 PM
如果以楼主这个算法,我想请问5年后要把这个房子卖出去,至少要卖多少钱才不会亏呢?550千吗?还是要更多?

这个算法只是算出如何从每个月的供款里减低利息,房屋卖价是多少和这没有直接的关系,也不是用这个来衡量你那时的屋价可以卖多少钱。而是根据你那时屋价本身的增值到了什么价钱,比原价高了多少巴仙(增值率),扣除了所有的费用如律师费,手续费等等后所出现的数目才是“净赚”(Net Profit) 。除非那个单位的价钱跌得一文不值或增值率很低甚至没有增值,否则理应不会亏本,只是赚多或赚少而已。

*若在五年之内就卖掉单位,就要把“Real Property Gains Tax (RPGT)”一并减去。
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发表于 15-4-2014 06:46 PM | 显示全部楼层
想问个问题
我现在供120k的屋,blr 是+-5.35。25年
我可否叫我老婆(公务员)借银行的3.8% personal loan来盖呢?
算了算,每月供的1k 拿来还她的personal loan 的确少了10年
这样行得通吗?
之前他家人叫她借17k 还一年,利息才600出。
如果借到200k也可以,剩钱还可出辆车
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发表于 15-4-2014 06:56 PM | 显示全部楼层
EPF account 2 拿完钱出来, 就减掉那大部分的利息了。 丢25k 下去, 1 年的利息就省了25k x 日利率x365 天。 (房屋贷款是用复利来计算的).  同样的25k 在EPF, 赚到的利息钱都不够贴同样数额的房屋贷款利息。

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low_yong_xuan + 1 不好意思,epf的利息是高过loan的类

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