实际问题讨论-如何提早缴清房贷/缩短还款期

hawkman

moot 发表于 16-4-2014 04:43 PM
楼主已经提到一个重要的课题， 看看36 楼 NiNiBeauty  的回复。

注意这项  ： “还房贷时90%利息，10 ...

房贷不是车贷。 本金付还不是那么直接的。 如果你没看清楚付房贷的比率计算，就会以为利率比EPF低。 比率方面，就如NiNiBeauty  说的， 当本金付还上升到某个程度，给多点钱省不了多少利息。 早期做的话，就会省很多， 拿EPF 出来减低头15 年的本金是不错的做法。

1. 房貸計算比車貸更容易計, 和理解.  房貸就是你欠多少本金, 就付多少利息. 但是車貸是你還了的本金, 也是要付利息.
2. 早點加錢 可以省多點利息, 遲點才加錢, 只可省少一點的利息, 在結果上是對, 但你的解析完全錯.
早點加錢可以省多點利息, 和本金利息比例完全無關.
你要供30年, 你再第10年多放100k,
你就是省了100k x (30-10) x 4.2% = 84k
你再第20年才多放100k,
你就是省了100k x (30-20) x 4.2% = 42k
看似差很多,  但這是理所當然.    你早放10年, 相差就是這10年的利息.

bluethunder83

如果我的房子是出租，不是自住，需要早点还完？
还是慢慢供？早供完的话，省利息但是被tax gao gao...

Jopshua

bluethunder83 发表于 16-4-2014 10:33 PM
如果我的房子是出租，不是自住，需要早点还完？
还是慢慢供？早供完的话，省利息但是被tax gao gao...

申请flexi account, 只要你的存款达到贷款加利息的数目， 提不提早供完已经不再是问题了。。

只要你没有逃税，为何会害怕LHDN呢？ 况且你有租金收入，提早供完又有什么问题呢？

Jopshua

zaqre 发表于 16-4-2014 01:43 PM
這裡討論的是如何有效的減少房貸利息，如果要談如何理財的話，應該到別的地方

你之前的言論的確會誤 ...

对阿... refinance 要重新支律师费，印花税, lock in 的罚款等等。。不要小看这笔数目。。

除非是之前的利率是在6%以上，否则真的不划算哦。。。。

gkheng2003

the@1st 发表于 16-4-2014 09:37 AM
gkheng 大大

对，就是 AcxsCxbx，speaker 名字叫Kxvxn Cxexnx，大大有何看法？

我只能说：相信就有用。
就像forex broker: 跟你讲到天花乱坠，最后真的是架跑车，不过不是你，是forex broker。
可是还是友很多人相信

Jopshua

hawkman 发表于 16-4-2014 09:58 PM
EPF 是不是複利.
是. EPF 用我們的錢投資, 投資賺到的錢, 會加上我們的本金, 再投資.   這就是複利.

非常赞同。。EPF 是复利，loan 不是复利。。。

就比如说, 现在你的EPF ACC 2 有多余数额是RM20,000, 经过三十年后,到底是放在EPF好,还是拿出来放贷款比较划算呢? 就看看以下的例子吧..

EPF: RM 20,000 继续放在EPF, 平均利率4.2%, 经过三十年的复利 (每年的利息加回去20k的资本), 一共会拿回 RM 68,716.58 (本金加利息)

Loan: 拿RM 20,000放进loan, 平均利率4.2%, 经过三十年的非复利计算,一共省回RM 35,210 (本金加利息)..

相差大约RM 33,000, 这个就是复利带来的惊人效果...         

jojohot

Jopshua 发表于 16-4-2014 11:00 PM
refinance 要重新支律师费，印花税等等。。不要小看这笔数目。。

除非是你之前的利率是在6%以上，否则 ...

做refinance是要有条件的
如借的时候BLR是10％（2005之前），那么refinance就值得做
2005过后，BLR也低了要做refinance是多余的
因为无论在什么情况都好，银行在头5年赚到最多钱的，也是这原因他们要绑我们5年

jojohot

Jopshua 发表于 16-4-2014 11:40 PM
非常赞同。。EPF 是复利，loan 不是复利。。。

就比如说, 现在你的EPF ACC 2 有多余数额是RM20,000,  ...

我在我的account2拿过3次钱
第一次做头期
第二次还母金
第三次cash settlement
从account2提出了rm45000
在rm128000的loan里，到了最后我只省下rm40000的利息
值得不值得就要看自己了
但我可以肯定讲不大值得（有谁会想到EPF会连续几年都给高dividend？）
也要知道，BLR是会上跟下，所以还是尽早解决贷款才是皇道
现在唯一可以做的就是把我自己的11％提高到16％来填补那＂失去＂的rm45000

Jopshua

jojohot 发表于 16-4-2014 11:48 PM
做refinance是要有条件的
如借的时候BLR是10％（2005之前），那么refinance就值得做
2005过后，BLR也低 ...

赞同..因为大家都知道, 贷款头五年都是在还大部分利息而已,实际上根本都没怎么还到母金...

就比如500k贷款,还了五年,还是欠着银行450K ++ ..

Jopshua

jojohot 发表于 16-4-2014 11:58 PM
我在我的account2拿过3次钱
第一次做头期
第二次还母金

如果你个人觉得拿出来settle比较心安的, 那么就还好吧..

BLR 控制着国家,银行,人民的经济命脉,即使会调整,也不会大幅度吧.. 除非到了经济大衰退(1997/98年)那样,到那时从account 2 转钱出来就最划算了...

Jopshua

大大.. 你这个贷款数额的例子... 应该是Setia Ecohill DSL Pilosa unit 的价钱吧....

jojohot

Jopshua 发表于 17-4-2014 12:16 AM
如果你个人觉得拿出来settle比较心安的, 那么就还好吧..

BLR 控制着国家,银行,人民的经济命脉,即使会调 ...

所以在头5年内，要想些方法来把母金减掉10-20％
才不会那么辛苦
其实我是疯的，本来我没想过要那么快解决我的贷款
就是因为银行要硬硬吃我（在信用卡的问题上）
过后就每天吃maggi，做ot来解决它
在我们的钱币继续贬值升息是必要的

moot

我赞同上面说的 EPF 会带给你更多利息。

拿EPF 来减少本金，看起来是非常不智的做法。 不过每个人的财务风险都不一样的。 就如#52 楼那样，  你们可以选择那未来可能多点的利息（通货膨胀下不知道那购买力会剩下多少，撇开不说），　或是让当下不那么辛苦。每个月的付的贷款比较少，不用挨快速麵来挨出病来，而且也可以储蓄一点钱来做应急什么的。

这些风险都是机会成本。别以为每个人都“闲闲下”可以从银行储蓄拿出几百千。拿Account 2 出来减低本金，是个杠杆做法。 杠杆你可能的风险 ： 失去工作能力， 暂时没工作， 医药需要钱用，家人紧急需要钱等等。 薪水高的话， 可以杠杆去做其他产业投资。  

这些事情发生的时候， EPF 里头的复利赚头，对你一点用处都没有。 你没有余钱无法杠杆任何风险。

the@1st

Jopshua 发表于 17-4-2014 12:26 AM
大大.. 你这个贷款数额的例子... 应该是Setia Ecohill DSL Pilosa unit 的价钱吧....

Joshua 大大

对，所以这是我的实例。哈哈。
之前我们在一个关于 Semenyih 发展的帖子里有交流过，呵呵。

the@1st

moot 发表于 16-4-2014 04:43 PM
楼主已经提到一个重要的课题， 看看36 楼 NiNiBeauty  的回复。

注意这项  ： “还房贷时90%利息，10 ...

moot大大，谢谢你的分享

赞同你说减低房贷利息就是理财概念。

the@1st

gkheng2003 发表于 16-4-2014 11:32 PM
我只能说：相信就有用。
就像forex broker: 跟你讲到天花乱坠，最后真的是架跑车，不过不是 ...

gkheng大大

谢谢你的意见，看了各位大大的分享后我想我已经有答案了，就是
呵呵

the@1st

moot 发表于 17-4-2014 08:52 AM
我赞同上面说的 EPF 会带给你更多利息。

拿EPF 来减少本金，看起来是非常不智的做法。 不过每个人的财务 ...

moot 大大

谢谢分享

阳光yuko

hawkman 发表于 16-4-2014 01:59 PM
你 google 找 "house loan calculator" 已經有很多網頁可以在網上計.
不用甚麼software.

是哦， 谢谢~


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云凡

hawkman 发表于 16-4-2014 12:39 AM
我想你應該是被人揾笨七.

1) 借17k, 一年內不用供錢, 本利也不用還, 一年之後, 連本帶利, 一次過還 17 ...

hawkman, 针对你以上的算法，为什么我算来算去，利息巴仙都是一样的（1）与（2）？不好意思，算我愚笨，可以教我怎样算吗？     

还有，我姐姐最近向银行loan了RM35000，还三年，利息是4%多 - RM7000 左右（这是银行告诉她的利息%），可是我算来算去，好像不只4%左右哦！可以帮我大慨算一下吗？

Jopshua

moot 发表于 17-4-2014 08:52 AM
我赞同上面说的 EPF 会带给你更多利息。

拿EPF 来减少本金，看起来是非常不智的做法。 不过每个人的财务 ...

大大。。 现在已经有flexi account, 如果你有多余的现钱放进去，一方面可以减少利息，一方面如果有紧急事故，又可以轻松将多余的钱拿会出来。。

当然，如果你没有多余现金，希望可以从EPF拿钱出来缓和生活压力，那是无可厚非 。。 当然，你就必须承受损失EPF复利可以为你带来的效益。。

不过，如果你是从EPF拿钱出来买屋子，而手上有的资金却又拿去投资（比如说投资另外一间房产)，赚取比EPF更大的利润，却是另当别论了。。例子：

就好像拿楼主的情况来说，他的Setia Ecohill Pilosa unit, 原本他手上有RM44,100 现金头期，他却选择从EPF拿出钱来还头期，手上的现金却拿来买多一间Pilosa. 两年后， 如果Pilosa起了RM100,000, 那么他就可以拿到到比EPF复利更好的回酬了。。

EPF: RM 44,1000, 两年复利，可以拿回RM49,084.40, 赚取RM4984.40
Pilosa: RM 44,100, 两年后赚取RM100,000, 扣掉RPGT RM 30,000, 律师费 RM 20,000， 可以拿回RM94,100，赚取RM50,000.

差不多有十倍至多。。。

当然，投资会有风险，可能过后房产没有起价，那么就可能要亏了。。就需要看个人能承受的风险咯。。