实际问题讨论-如何提早缴清房贷/缩短还款期

NiNiBeauty

还有个问题。。。。M银行的Package是不能减本金！！！！
不管你放多少钱，你只是省了利息on Daily Basic！！
你不会因为放多钱而少供几年！！

每一次供房贷，分本金和利息。
如果你有Loan Calculator(去Android Apple Store可以下载），你可以看到schedule。
不管你放多少钱，你的本金是一样要供的！！

RM100,000,35yrs,4%pa
month 1-----Payment 442.77, 本金109.44,利息333.33
month 2-----Payment 442.77, 本金109.81,利息332.97
month 3-----Payment 442.77, 本金110.17,利息332.60
month 240-----Payment 442.77, 本金242.43,利息200.34
month 360-----Payment 442.77, 本金361.43,利息81.35
month 420-----Payment 442.77, 本金441.30,利息1.47

如果第一个月你就放RM100,000,你是省了利息RM333.33.你还是要给RM109.44。
到了第420月，你还是放着100千。你可要供RM441.30.你只是省了1.47

本金是不变的！！

PS:很多banker说是扣本金。可是，是真的吗？什么是扣本金，什么是扣利息。差别很大哦！！！

俊杰^CK^

如题：

最近申请贷款，得到两家银行想做个比较,　另两家拒绝贷款。

1） A 银行
贷款： 90%， 年份： 26 年 (312 月）， BLR: -2.3%  
需要付5%头期（5%折扣）
月供：3058
还银行： 3058 x 312 = RM 954，096
头期：30，000
总共：RM984,096.00

2） B 银行
贷款： 80%， 年份： 35 年 (420 月）， BLR: -2.4%  
需要付15%头期（5%折扣）
月供： 2325
换银行： 2325 x 420 = RM 976，609
头期： 90，000
总共：RM1，066，609.00

直接比较是A银行还少80k+的利息(月供较多） 请问我该拿还头期少，但月供较多 / 换头期多，月供较少的比较好呢？ 有想过blr差别，钱币贬值和月供负担问题。 想听下大大们的意见。

hawkman

moot 发表于 17-4-2014 08:52 AM
我赞同上面说的 EPF 会带给你更多利息。

拿EPF 来减少本金，看起来是非常不智的做法。 不过每个人的财务 ...

要有風險管理很重要, 任何時候, 都應該有起碼半年薪金的cash 在手.

但這和是否要用EPF 來減 利息是兩回事.

要有風險管理, 要有cash 儲備, 除了用提出EPF之外, 我可以說出更有意義的方法.
就是開源節流,  找多份工作, 提升自己的能力. 省去沒用的開支....

如果你沒法子做到以上的事, 而要提EPF 出來, 來增加Cash, 基本上, 就是未有能力買房.  更加應該做的事情, 不是提epf, 是不要買房.


要留epf 本是就是風險管理.  最實在的例子, 如果你提了epf出來, 你有事, bankcrupt, 你所有錢也沒了.  但是,如果錢在EPF, 是有保障的, bankcrupt 時, 債主也不可以收你的EPF的.  

hawkman

NiNiBeauty 发表于 17-4-2014 01:48 PM
还有个问题。。。。M银行的Package是不能减本金！！！！
不管你放多少钱，你只是省了利息on Daily Basic！ ...

我不太明白你不明甚麼, 也不明白你的很大分別有甚麼分別.

以你的例子.
RM100,000,35yrs,4%pa
month 1-----Payment 442.77, 本金109.44,利息333.33
month 2-----Payment 442.77, 本金109.81,利息332.97
month 3-----Payment 442.77, 本金110.17,利息332.60
month 240-----Payment 442.77, 本金242.43,利息200.34
month 360-----Payment 442.77, 本金361.43,利息81.35
month 420-----Payment 442.77, 本金441.30,利息1.47

現在, 你在第一個月便放100k.
(欠銀行100k - 多付100k ) x 4%pa /12 = 0, 不用付利息. (省了333.33利息）
31 Jan, 銀行從你多付的100k 中, 扣起109.44.
1 Feb, 你欠銀行99890.56, 而你多付在銀行的錢也是 99890.56.　(省了332.97 利息)
28 Feb, 你又是0 利息, 銀行從你多付的99890.56扣起109.81.
1Mar 你欠銀行, 99780.75, 而你多付在銀行的錢也是99780.75.


去到 420個月最後一日, 你欠銀行441.3, 而你在銀行多付的錢還剩441.3. (省了欠441.3元 x 4%/12 = 1.47 的利息)
銀行扣起最後441.3.  再沒欠錢, 也沒有多付錢.....


有甚麼問題?!?!?!

moot

hawkman 发表于 17-4-2014 02:18 PM
要有風險管理很重要, 任何時候, 都應該有起碼半年薪金的cash 在手.

但這和是否要用EPF 來減 利息是兩回 ...

呵呵呵呵， 不必说到破产去。 只说失业好了。 如果你没饭吃的时候， 好啦，你很有钱在EPF, 可是会饿死。 你大笔大笔的钱在EPF 有什么用？

u0508950

NiNiBeauty 发表于 17-4-2014 01:48 PM
还有个问题。。。。M银行的Package是不能减本金！！！！
不管你放多少钱，你只是省了利息on Daily Basic！ ...

你这个说法有误

hawkman

moot 发表于 17-4-2014 03:16 PM
呵呵呵呵， 不必说到破产去。 只说失业好了。 如果你没饭吃的时候， 好啦，你很有钱在EPF, 可是会饿死。  ...

這個問題，和買房子,房貸利息有啥關係？

你對要買房子的人, 建議他們提EPF 出來買房.
哪 , 你對不要買房子的人, 有甚麼建議?


你擔心失業, 就要開源節流, 存有半年的cash.
你擔心失業, 就不要買房子.

moot

hawkman 发表于 17-4-2014 03:57 PM
這個問題，和買房子,房貸利息有啥關係？

你擔心失業, 就要開源節, 存有半年的cash.

有些中产阶级是月光族。 如果不拿EPF 出来减少贷款的利息和本金， 那只要遇上紧急的问题，挨不上3 个月。车子等被拍卖咯， 房子就被收回。 有时候就是挨3～6 个月。除此之外，还与在城市刚开始工作，收入在付还大学贷款的人， 中低收入阶级等等。

储蓄底子不厚, 收入刚好可以负担房子的人， 他们贷款买房子付的钱， 和去租一间屋子的钱相去不远，那EPF Account 2 就可以某个程度上减少每个月的贷款。 让一个人松动点，可以储蓄钱来应急。 一个买80k 廉价屋的人， 能拿出15k 的EPF钱，把供款减少100～150 元分别大吗？ 对那些一个月吃喝花费几千元的“有钱人”来说， 是多余的。但对中低收入的人来说，这是很大的松动，而且减低了他们紧急用到钱要高息借钱，或是可以让他们挨几个月的难关。

对于那些“底子厚” 的人来说， 当然可以很风凉说，有必要去减少那笔一个月100～150 的小钱吗， 赚EPF利息不是更高更好。 而且更风凉的会说，“没资格” 别买房子。 说起资格， EPF 原本就是你自己的钱。而且里头的钱，多数时候都追不上中低价格的房价。

NiNiBeauty

hawkman 发表于 17-4-2014 03:12 PM
我不太明白你不明甚麼, 也不明白你的很大分別有甚麼分別.

以你的例子.

不好意思，忙工作。例子没举完。
第一个是扣利息。

现在是扣本金。

所谓的扣本金，真正的意义是你的利息，每个月供期会改变！！！

你借100k，放100k.你是直接settle loan!! 不用供了。

比较好的例子：
你借200k，一个月供885.55，本金218.88，利息666.67
你放100k

1.扣利息
你本金218.88，利息333.33,省了333.33
计算方式：
简单计算，放一半钱，省一半利息

2.扣本金
你本金109.44,利息333.33.省了442.78
计算方式：
就是重新算过，100k，4%pa,35年

看到差别吗？？
扣本金还会少供几年哦。

jojohot

hawkman 发表于 17-4-2014 03:12 PM
我不太明白你不明甚麼, 也不明白你的很大分別有甚麼分別.

以你的例子.

一下子那么热闹了
只是我来你往的回复是很没趣的
弄个图片来再继续下去才是爽
这是我实际的例子，银行是大众，当时是没有flexi的配套

Jopshua

NiNiBeauty 发表于 17-4-2014 01:48 PM
还有个问题。。。。M银行的Package是不能减本金！！！！
不管你放多少钱，你只是省了利息on Daily Basic！ ...

我没有拿过M银行的贷款。。我拿的是C和U银行的 flexi loan.

这个flexi loan有两个户口，一个是贷款户口，一个来往户口 。。

贷款户口每个月会从你来往户口抽取供期的钱，然后每天依照那种方程式来扣贷款，同时会每天charge利息，一个月结账一次，在加入你的贷款户口。

来往户口却是你每个月还供期的户口，如果有多余的钱在这个户口，是依据相同的利率，每天计算利息，一个月结账一次然后存如你的来往户口。。

例子：

贷款RM 100,000. 同时你放RM 100,000在来往户口。。

第一个月：
贷款户口charge利息：RM 100,000 x 30/365 x 4% = RM 328.77
贷款户口: RM 100,000 + RM 328.77 = RM 100,328.77  

来往户口赚利息：RM 100,000 x 30/365 x 4% = RM 328.77　
来往户口: RM 100,000 + RM 328.77 = RM 100,328.77  

贷款户口从来往户口扣除每月供期 (RM442.77), 所以变成：
贷款户口：RM 100,328.77－RM442.77＝RM 99,886.00
来往户口: RM 100,328.77－RM442.77＝RM 99,886.00


第二个月：
贷款户口charge利息：RM 99,886.00 x 30/365 x 4% = RM 328.39
贷款户口: RM 99,886.00 + RM 328.39 = RM 100,214.39

来往户口赚利息：RM 99,886.00 x 30/365 x 4% = RM 328.39
来往户口: RM 99,886.00 + RM 328.39 = RM 100,214.39

贷款户口从来往户口扣除每月供期 (RM442.77), 所以变成：
贷款户口：RM 100,214.39－RM442.77＝RM 99,771.62
来往户口: RM 100,214.39－RM442.77＝RM 99,771.62

以此类推。。。

所以在Flexi loan 来说，重点不是说多余的钱拿来缴付本金还是缴付利息，而是能赚取更多利息来同时缴付本金和利息。。

　　

elmond

干嘛想得则么复杂

Jopshua

俊杰^CK^ 发表于 17-4-2014 02:07 PM
如题：

最近申请贷款，得到两家银行想做个比较,　另两家拒绝贷款。

这个问题我相信每个人都可能会有不一样，因为每个人的priotisation 不一样。。

我的priotisation会如下：

1.) 我有足够的现金交付B银行的15% downpayment 吗？ 有- 去2 。没有- 拿A银行, 也去2。。
2.) 我有足够能力每个月缴付A银行的供期吗?   有 - 去3..  没有 - 还是先存钱，别贷款了。。
3.) 我可以在35年内用60k 赚取超过85k吗？ 可以 - 拿A银行，不可以 - 拿B银行..

这个是我会用的方法，其他人可能有不同看法。。

Jopshua

elmond 发表于 17-4-2014 05:32 PM
干嘛想得则么复杂

大大。。 我想请问下，如果我在第八年才放100k extra payment, 那么可以节省多少利息呢？

或则我在第4年放50k extra payment, 第9年又放50k extra payment，那么又可以节省多少利息呢？

希望我的问题不会太复杂。。

VergilYong

卡螺丝 发表于 13-4-2014 01:16 PM
每个月照供，有时会多还，
Epf withdrawal from acct 2,
可是通膨快，利息高的情况下，

请问大大，什么是refinance呢？可以给个更具体的details吗？

elmond

Jopshua 发表于 17-4-2014 06:00 PM
大大。。 我想请问下，如果我在第八年才放100k extra payment, 那么可以节省多少利息呢？

或则我在第 ...

Android apps karls mortgage
确实数目,自己算看

jojohot

Jopshua 发表于 17-4-2014 06:00 PM
大大。。 我想请问下，如果我在第八年才放100k extra payment, 那么可以节省多少利息呢？

或则我在第 ...

其实是要看你那时候的母金有多少

Jopshua

elmond 发表于 17-4-2014 06:14 PM
Android apps karls mortgage
确实数目,自己算看

谢谢大大的介绍，的确是一个很好用apps...

可惜只有10次的extra payment， 超过10次就算不到了。。同时不能清算如果在某些时候从loan account 拿钱出来，那么利息又如何减少呢？ 如果可以有这些功能的话，就更加完美了。。

hawkman

云凡 发表于 17-4-2014 01:21 PM
hawkman, 针对你以上的算法，为什么我算来算去，利息巴仙都是一样的（1）与（2）？不好意思，算 ...

我不知, 你的資料對下上.

你直接問銀行, 出35000, 3年, 每期供多少便可以. 不用問他的利率.
另外, 留意有沒有其他的手續費,  例如, 借35000, 是不是直接給35000, 有些銀行是跟大耳窿的做法, 借35000的loan, 但只給34000到你的賑戶.

所以, 最主要是有多少錢到手, 每月要供多少?

hawkman

NiNiBeauty 发表于 17-4-2014 04:59 PM
不好意思，忙工作。例子没举完。
第一个是扣利息。

你自己用loan calculator 計

1) 借200k, 35年, 4%利息. 每月供885.55, 共420個月. 總利息171,930

2) 借200k, 35年, 4%利息. 再在第一個月,放100k extra,
以一般的計法, 亦即是你說的扣利息的計法,
每月仍是供885.55, 供到 到11年11個月= 143個月, 供完, 總利息26,208

3) 借200k, 35年, 4%利息. 再在第一個月,放100k extra,
以你說的扣本金的說法,  即是等於 借100k 35年.
每月供442.77, 供420個月, 總利息 85,965.


當然有差別, 你每個月放入去的cash flow 都不一樣.

(* 我不明白你說的'扣本金'少了442.78是甚麼意思, 我猜你的意思是cash flow 少了442, cash in 少了, 還的少, 最終利息就更多)