实际问题讨论-如何提早缴清房贷/缩短还款期

split_fire

卡螺丝 发表于 13-4-2014 01:16 PM
每个月照供，有时会多还，
Epf withdrawal from acct 2,
可是通膨快，利息高的情况下，

我不懂为什么要refinance

如果现在跑着 6.6-2.4 = 4.2%
如果5年后 blr 7 - 2.2 = 4.6% 你还会refinance么?

你知道现在bnm规定refinance只能借十年？

hawkman

moot 发表于 17-4-2014 04:10 PM
有些中产阶级是月光族。 如果不拿EPF 出来减少贷款的利息和本金， 那只要遇上紧急的问题，挨不上3 个月。 ...

我完全同意要有風險管理, 風險管理的底線, 就是(不用提EPF) 有六個月的cash in hand.

但你自相矛盾, 一方面說要風險管理, 一方面又有一定要買房子。
你把買房子反過來變成大前提。一定要買房子之下，低過風險底線，要提epf, 提了也只能免強支持三個月.
你把這種低過底線的風險, 說成可接受. 就是自打嘴吧.

能力低過底線的人要買房, 就是風險管理差, 你可以認為這是風涼話, 但事實就是風險管理差.

你認為低過底線的人要買房是值得同情, 這是你的個人價值. 同情他, 會令他的風險管理變好.

另外, EPF是不是自己的錢, 這點完全和風險管理無關.

NiNiBeauty

hawkman 发表于 18-4-2014 05:56 AM
你自己用loan calculator 計

1) 借200k, 35年, 4%利息. 每月供885.55, 共420個月. 總利息171,930

1 和 3 ，正确无误。

第二就是每个人不了解的的地方。有多少个人在这里有供完房子的经验？如果每个月供多，你会提早供完吗？？答案是不会。为什么？

2) 借200k, 35年, 4%利息. 再在第一個月,放100k extra,
以一般的計法, 亦即是你說的扣利息的計法,
每月仍是供885.55, 供到 到11年11個月= 143個月, 供完, 總利息26,208

这是每月只供扣除利息后
month 1, 本金218.88，利息333.33，供552.21
month 143, 本金351.10，利息267.22，供618.32
month 360, 本金722.86，利息81.35，供804.20
month 420, 本金882.61，利息1.50，供884.11

如果每个月仍供885.55，您说到第11年11个月=143个月会供完，简单计算，那就是说你又多付了100k。共200k。终于供完了~不是的！！！
month 143, 本金351.10，利息0，供351.10
month 144,本金352.27，利息0，供352.27
month 360，本金722.86，利息0，供722.86
month 420，本金882.61，利息0，供882.61
注意到了吗？？？本金不变！！！利息变0而已，而且越供越多！！！（不要说我有200k，你直接settle loan啦）
你的算法是扣本金了！！！！
切记！！扣利息，你每个月本金不变！！！！

几个要点：
1. 扣利息的算法。你的本金是不变的！！！！你变动的只是利息。
换句话说，你只要还欠银行，你就得还利息和本金！！
2. 所以，扣利息，你每个月会越供越多！！！！不是越供越少！！！因为你本金会越付越多！！
3. 扣本金的话，你就是每个月442.77.不会变多。
4. 很多银行是扣利息，不是扣本金，每个月给多几百块就妄想早日供完？？没这回事！！！因为你不懂银行算法。

PS: 讲了这么多。累了。能明白就明白吧~~~共勉之

hawkman

NiNiBeauty 发表于 18-4-2014 11:12 AM
1 和 3 ，正确无误。

第二就是每个人不了解的的地方。有多少个人在这里有供完房子的经验？如果每个月供 ...

是你搞錯了。
你開一個 loan calculator 看看就明白。
或者用其他大大說的apps 試試。

moot

hawkman 发表于 18-4-2014 10:55 AM
我完全同意要有風險管理, 風險管理的底線, 就是(不用提EPF) 有六個月的cash in hand.

但你自相矛盾, 一 ...

我说， 有些人就不知道人间艰苦。 是咯， 饭吃不饱， 何不食肉糜。

首先， EPF的钱不是天掉下来的。 什么10%+12% , 都是羊毛出在羊身上。 老板们不会傻傻的当”雇主11%“ 是免费福利。至于要不要拿 Acc2 的钱去leverage，还是“慢慢存钱 ” ， 就看说的人有多风凉咯。

NiNiBeauty

hawkman 发表于 18-4-2014 11:20 AM
是你搞錯了。
你開一個 loan calculator 看看就明白。
或者用其他大大說的apps 試試。

唉。。。loan calculator和app算的都是扣本金的方式。。。
再来请注意！！是loan calculator......就是什么loan都通用。个人loan,car loan等等！是简单的计算。。。所以都是免费的！！！

房贷是扣利息算法，很多人不明白！！！

回到主题讨论。如何提早/缩短供期。
你必须先了解房贷算法！！
可分为扣利息和扣本金。

1.以目前马来西亚房贷算法，都是扣利息！！你是不可能提早/缩短供期！！
2.除非你用现钱直接settle loan.或卖了你的房产。
3.市场有专业公司帮你缩短供期，有听过吗？？他们应用的方法就是扣本金方法！！供期短了，月供却多了！还有付他们钱！就是他们了解这一切！！

hawkman

moot 发表于 18-4-2014 11:26 AM
我说， 有些人就不知道人间艰苦。 是咯， 饭吃不饱， 何不食肉糜。

首先， EPF的钱不是天掉下来的。  ...

你這些是感情說話, 不是理性討論.

阿呆0327

moot  18-4-2014 11:26 AM
Щ   β

EPF  ...

н

ò

2004.2% x 30
200k x 4.2% x 30 = A

200k + A =C

оrefinance.  A 90% + 200k 10% = B
B ±

B = C
еprincipal

з顣
30break down loan

200k + A / 30=

Щ
еpolicyclient

п
ие档
clear house loan 30clear

hawkman

NiNiBeauty 发表于 18-4-2014 11:31 AM
唉。。。loan calculator和app算的都是扣本金的方式。。。
再来请注意！！是loan calculator......就是什 ...

我上面的第2 個計法, 就是用house loan calculator 計的. 如果你說 house loan calculator 是扣本金的計法, 你的第三個方法就不會是扣本金方法.

1) loan calculator 的方法, (我不知你叫這個做甚麼), 就是每月供期不變,  加extra後, 每月仍是供 885, 會在 143個月, 提早還完.  總利息26,208.

2) 同情地猜想你所說的 扣息方法.
就是先用200k 35年 4%, 計好 amortization 的schedule.
之後的銀行bill 你的供期是跟原先計好的principle reduction + 利息. 所以 第一個月, 銀行bill 你552. (而不是885).
以呢個計法, 在280個月 principle 扣了 100000, 但你在銀行還有100K的extra, 所以已經還完, 總利息53,562.

第2)的方法要供更長, 利息更多.  這是理所當然的. 你的cash flow 都不一樣.

但是, 就算銀行以第2個方法bill 你.  你在bill 的供期552, 之外, 再extra 加多333, 即是你不理銀行的bill, 就是每個月入885進銀行. 結果就會和方法1) 一樣. 總利息26208.  其實很簡單, 不論銀行如何bill 你, 你放錢進去愈多, 利息愈少.

*) 如果馬來西亞的銀行是用第2)個方法bill, 你又如何改他做方法1) 呢? 你hack 了銀行的system?

*) 你不是做那個揾笨七, interest 管理的吧?

hopeless84

NiNiBeauty 发表于 17-4-2014 01:48 PM
还有个问题。。。。M银行的Package是不能减本金！！！！
不管你放多少钱，你只是省了利息on Daily Basic！ ...

以你的例子，
如果每月偿还４４２。７７，
那么第一个月扣除本金后剩余的３３３。３３能否用来扣除本金呢？

elmond

我肯定 hawkman 对 （供款一样），ninibeauty 也对 （她是算满 420 月）。

我用 hawkman 的方法，弄到利息 “0”， 供款还是一样。

NiNiBeauty

hawkman 发表于 18-4-2014 12:44 PM
我上面的第2 個計法, 就是用house loan calculator 計的. 如果你說 house loan calculator 是扣本金的計法 ...

唉，讲你都不明白。反驳了又反驳。
你多放的钱不会影响你的本金的。。。。
loan calculator 是不能算你多付钱后的结果。

elmond

NiNiBeauty 发表于 18-4-2014 11:31 AM
唉。。。loan calculator和app算的都是扣本金的方式。。。
再来请注意！！是loan calculator......就是什 ...

看来你都很混淆喔。

例子：
月供：M （固定，肯定不变的）
月供扣本金：P
月供扣利息：I

M = P + I
P = M - I （利息变得越小的时候，你还本金的钱就变多了）


1.以目前马来西亚房贷算法，都是扣利息！！你是不可能提早/缩短供期！！
答案：供期短了，月供一样。
2) 借200k, 35年, 4%利息. 再在第一個月,放100k extra,
以一般的計法, 亦即是你說的扣利息的計法,
每月仍是供885.55, 供到 到11年11個月= 143個月, 供完, 總利息26,208

2.除非你用现钱直接settle loan.或卖了你的房产。
答案：恭喜！

3.市场有专业公司帮你缩短供期，有听过吗？？他们应用的方法就是扣本金方法！！供期短了，月供却多了！还有付他们钱！就是他们了解这一切！！
答案：供期短了，月供一样。
2) 借200k, 35年, 4%利息. 再在第一個月,放100k extra,
以一般的計法, 亦即是你說的扣利息的計法,
每月仍是供885.55, 供到 到11年11個月= 143個月, 供完, 總利息26,208

NiNiBeauty

hopeless84 发表于 18-4-2014 12:57 PM
以你的例子，
如果每月偿还４４２。７７，
那么第一个月扣除本金后剩余的３３３。３３能否用来扣除本金 ...

大大，333.33 是利息。是给银行赚的。不是多给的。

不管你多付多少钱，是不会扣本金的。

你每个月供的本金是不会变的。只是利息变动。

elmond

NiNiBeauty 发表于 18-4-2014 01:38 PM
大大，333.33 是利息。是给银行赚的。不是多给的。

不管你多付多少钱，是不会扣本金的。

请参考，我用以下方法买断了第一间屋子。（是 35 个月， 不是 30 年喔）

每个月还 461 * 4 = 1844
总共付了 （1844*35）+ 30000 = 94540
2年11月 = 35月

6)        一次放RM 30k （借款 / 3 ）  +  每月多供 RM1383（x3月供）
总利息：RM 4k
总供期：2年11月 还完

如何有效的还FLEXI Loan
http://cforum2.cari.com.my/forum ... 0983&fromuid=148990

NiNiBeauty

elmond 发表于 18-4-2014 01:31 PM
看来你都很混淆喔。

例子：

没混淆啦。

您的公式是解释P,M,和I之间的关系。。。和放钱扣利息没关系。。。

【供期短了，月供一样】这东西不会出现在housing loan的。。。。
要做到【供期短了，月供一样】是必须透过第三方，也就是我说的专业公司帮你们和银行deal，但是必须付他们一笔钱。

elmond

NiNiBeauty 发表于 18-4-2014 02:01 PM
没混淆啦。

您的公式是解释P,M,和I之间的关系。。。和放钱扣利息没关系。。。

那么你付我好了，我优待你，只有你喔！
就算专业公司的50%。

zaqre

NiNiBeauty 发表于 18-4-2014 02:01 PM
没混淆啦。

您的公式是解释P,M,和I之间的关系。。。和放钱扣利息没关系。。。

想請問下
你是以non-flexi或是flexi（包括semi flexi）的基礎來討論？

hawkman

hopeless84 发表于 18-4-2014 12:57 PM
以你的例子，
如果每月偿还４４２。７７，
那么第一个月扣除本金后剩余的３３３。３３能否用来扣除本金 ...

賬面上有沒有扣本金是沒有關係的.

最主要, (flexi loan) 利息是以你現在欠銀行多少來算. 就是(你賬面欠的本金 - 你多付的extra) x  利息.

所以, 你多付了, 利息少了.  去到一個時候... 你的賬面本金 已經 = 你的extra, 你就是0 利息.  例如賬面欠100k, 你有100k extra. 利息0.

depends on 銀行的system, 有些銀行是兩個account, 有些銀行只有一個account.
我假設是分兩個account 的. 你loan account 欠100k, current account 多放100k, 0 利息.  基本上你已經還完.

以他的叫法, '扣利息' 的計法, 銀行還會bill 你, says, 500.  但你不會/不需要再入500進銀行, 否則你多付的extra比你的欠款還多, 不是很傻.
你可以在current account 的100k extra 中, 提出500, 入loan account.  
下一毎月, 你loan account 就是欠99500, current account 就是有99500 extra.
你就是只需要每個月做這個搬錢的動作, 直至420個月.

你只要把錢,搬過去, 你不用再投錢進去. 所以, 所謂的不能扣本金. 只是一個數字, 不重要的, 最主要是你不用再付錢.  

elmond

拿掉 ninibeauty 的个人资料，免得有人误入他的联络。
有兴趣者，自己人肉搜寻。