实际问题讨论-如何提早缴清房贷/缩短还款期

卡螺丝

split_fire 发表于 18-4-2014 10:36 AM
我不懂为什么要refinance

如果现在跑着 6.6-2.4 = 4.2%

对我来说，
十年已足够。

the@1st

elmond 发表于 18-4-2014 02:14 PM
看来需要版主关帖了，ninibeauty 明显来误导人的。

http://bniklangvalley.com/kuala-lumpur-west-passi ...

elmond 大大

我还在消化着大大们所有的讨论。。。
不需要关帖吧，这的确是一个很有辩论性的交流。

elmond

the@1st 发表于 18-4-2014 06:14 PM
elmond 大大

我还在消化着大大们所有的讨论。。。

尽量 skip ninibeauty 的帖，他的不是完全错，但对的他却不认同。

HNKEnterprise

这个教学有一个有一个很大的误导，第一，以你得例子来说，利息是4.20%，目前有不少的投资，稳定回报都有5～6%左右，也就是说，把多还房贷的钱拿去投资，还能多赚这1%的差价～

StudioTour

HNKEnterprise 发表于 19-4-2014 12:33 PM
这个教学有一个有一个很大的误导，第一，以你得例子来说，利息是4.20%，目前有不少的投资，稳定回报都有5～ ...

每个月有6%的回酬？什么东东介绍来。

NiNiBeauty

elmond 发表于 18-4-2014 02:14 PM
看来需要版主关帖了，ninibeauty 明显来误导人的。

http://bniklangvalley.com/kuala-lumpur-west-passi ...

大大知不知道BNI的来历。。。如同Lion Clubs。。。

你无知到可怜。让版主来决定我的身份和是否误导。

NiNiBeauty

我想了好久~~

只有两个问题问问专家们~~

1.借100千，放100千，不要settle loan.
请问~~你每个月要供钱？？

2.借100千，放100千，你withdraw时，withdraw多少钱？100千？？

elmond ,hawkman ,u0508950 版主能回答吗？

NiNiBeauty

也好，本人在银行工作3年，Mortgage Consultant，过后AIA Mortgage Consultant，现在自立门户成立Outsource Company,Authorized by Maybank OCBC AIA.

我会在这里分享就是我的经验！

谁误导人，还真要看看呢~~

NiNiBeauty

elmond 发表于 18-4-2014 02:05 PM
那么你付我好了，我优待你，只有你喔！
就算专业公司的50%。

就是有你这种自以为是的人。我付你，你以为你能省到利息？？
你还要赔我钱~~

不了解银行系统，以为上网下载个loan calculator就是专家？？代入几个方程式就教人如何缩短供期，省利息？？

NiNiBeauty

elmond 发表于 18-4-2014 02:14 PM
拿掉 ninibeauty 的个人资料，免得有人误入他的联络。
有兴趣者，自己人肉搜寻。

这位大大，你的言论侵犯了BNI和我个人
不要以为编辑了就没事。

我们Chapter的律师会向Cari放律师信

论坛是有言论自由的。

我可以当你帮我打广告。可是你引用的方法侵犯了。

祝你好运

NiNiBeauty

hawkman 发表于 18-4-2014 02:12 PM
賬面上有沒有扣本金是沒有關係的.

最主要, (flexi loan) 利息是以你現在欠銀行多少來算. 就是(你賬面欠 ...

自打嘴巴的无知小孩。。。。

以他的叫法, '扣利息' 的計法, 銀行還會bill 你, says, 500.  但你不會/不需要再入500進銀行, 否則你多付的extra比你的欠款還多, 不是很傻.
你可以在current account 的100k extra 中, 提出500, 入loan account.  
下一毎月, 你loan account 就是欠99500, current account 就是有99500 extra.
为什么你的loan acc是99500？？？不是0。你的100千去了哪里？？
你的100千只是用来扣利息而已，没有扣你的母金。
你就是只需要每個月做這個搬錢的動作, 直至420個月.
为什么要做这个动作？？如果我每个月再多付，会不会不用供420个月？？
不会早供完的，因为银行每个月只收你固定的本金，你供多，银行系统直接无视。请参考83楼我的算法。
照你的可以提早供完说法和算法，那我放200千，银行还要倒付我利息？？呵呵。无知
你只要把錢,搬過去, 你不用再投錢進去. 所以, 所謂的不能扣本金. 只是一個數字, 不重要的, 最主要是你不用再付錢.  
楼主讨论着如何缩短供期。。。你就EPF啊这个那个答非所问。。。晕。。。

NiNiBeauty

楼主，你看明白了吗？？

不管你放多少钱！你是不可能缩短你的供期！！

只有你直接settle loan 或 卖掉。

NiNiBeauty

HNKEnterprise 发表于 19-4-2014 12:33 PM
这个教学有一个有一个很大的误导，第一，以你得例子来说，利息是4.20%，目前有不少的投资，稳定回报都有5～ ...

赞同~

无可否认！！房贷是利息低的一个贷款。实在没有必要去绞尽脑汁想如何省4.2%一年。。。。。

可是楼主是讨论缩短供期。而我提出并让大家看见银行房贷系统的算法，是无法缩短供期的。
却招来人肉搜查？？搞笑。

不过，欢迎大家多了解我~~哈哈~~

akyong

贷款方式有很多种，不过小额贷款就没什么条件好谈的了。
就比如汽车贷款，一般人以为是固定式的，其实不是的。
如果你的贷款高点，你也可以像房贷那样的贷款利率。本身就做过这样的事。

房贷过低，一般都如车贷那样，提前还不只是没有扣利息可能还要罚款（看合同）。

提早还贷款的好处，
贷款保险可以减低。
可以得到比较高的新贷款额。再买屋本身也做过这样的事。

如果不想再发展的人是没必要提前还贷的。
好处是你死了就不用还钱，钱是保险给。
EPF有定定走，有没有都比房贷多点？

提不提前还是要看合同和个人能力去判断。

hawkman

NiNiBeauty 发表于 19-4-2014 10:31 PM
我想了好久~~

只有两个问题问问专家们~~

1) 首先, 欠100k, 你已經多還100k, 你還會多放錢嗎?
你再多放錢, 不就變成只欠100k, 但你多放101k 在銀行, 你會這麼笨嗎?  (你可能會, 我不會).

2) flexi loan 有兩種system, 一種只有一個account, 有些有兩個, (我上面的例子是兩個account 的system, 對一些人來說, 可能比較難理解)
現在先說一個account 的system, 這個簡單一點. 我用的CIMB 就是這個, 我早幾年已經全放進去, 一直都是0 interest, 沒有理他. 很多年.

CIMB 只有一個current account 的flexi loan, account 有三個數
Unsettled Principle Amount, 這個 就是你現在還欠銀行的本金, principle, 以這個例子, 就是 100k.
Available Balance, 就是你之前多放的, 以這個例子, 就是100k,  (這個, 你隨時可以提出來)
Account Balance, 就是以上兩項相減, 你要付利息的本金, 以這個例子, 就是 0.

到月尾, 銀行會先算利息, 0, 再減principle.  以這個例子, 就是500. 銀行的statement.
Principle reduction, 500
Unsettled Principle Amount 99500.
Available Balance Amount 99500.
Account Balance 0, 利息 0.

我不用放錢入去, 銀行會自己搞, 而且, 這個account 不算settle, 沒有close.  要用錢的時候, 又可以提出來.
這算不算縮短了供期?

NiNiBeauty

hawkman 发表于 20-4-2014 07:12 AM
1) 首先, 欠100k, 你已經多還100k, 你還會多放錢嗎?
你再多放錢, 不就變成只欠100k, 但你多放101k 在銀行 ...

大大，看了你的回复我终于明白我们的矛盾出现在哪里了。

首先，我说的是M银行。M银行只有Semi Flexi.
您签letter offer 时，要签VSI,也就是银行每月自动扣账。

让我说实例，
一个顾客签1.2mil房贷。第一个月他就放1.2mil.
第二天，银行打电话给他。恭喜他还完贷款并要求罚款。他立刻向我投诉。我也立刻询问银行。
原来，当你放钱或多付钱在loan acc时，系统默认这些是Advance Payment!! 什么是Advance Payment? Advance Payment 是预付。如果你下个月没钱，银行会从Advance Payement 扣。
但是！ Advance Payment 是不扣利息的！ 如果银行扣除你的Advance Payment,是拿不回的！

原来，你必须打电话/写信/电邮/直接到银行通知银行。这笔钱你要扣利息。不是Advance Payment。
Ok~银行收到了，知道了。就把你的100k设定为扣利息。一旦设定了，这笔钱是不会少的。为什么？因为你随时可以拿！ 你还是拿100k。
然后你的利息的确是少了，你一样供885。你多付的，一样自动进Advance Payment.为什么不是扣利息。因为letter offer 写清楚了，你必须是多付1000以上，还要通知银行！
如果是扣利息，银行每个月还是一样从他的户口扣885哦。到了第某个月。他放100k，又供了100k。共200k。然后银行还他100k。
顾客一共要付了200k哦～为什麽？？
这是为了防止洗黑钱，逃税的目的。试想想。银行会不赚你利息这么好？银行要付员工工钱，佣金的。

我会在举个例子，要开会了。

NiNiBeauty

NiNiBeauty 发表于 21-4-2014 11:43 AM
大大，看了你的回复我终于明白我们的矛盾出现在哪里了。

首先，我说的是M银行。M银行只有Semi Flexi.
...

根据你们专业的loan calculator

每个月一样供885。
1. 利息666.67， 母金100218.88，母金欠99781.12
2.

andre

我也后悔当初只loan 20年

每月供期有一半是利息

顶不顺，还有10年就提早供完

10+年前买双层排屋不到200k就可买到

现在apartment / condo最少都要500k（城市）

想买多1间，还在物色

NiNiBeauty

NiNiBeauty 发表于 21-4-2014 11:43 AM
大大，看了你的回复我终于明白我们的矛盾出现在哪里了。

首先，我说的是M银行。M银行只有Semi Flexi.
...

根据loan calculator

1. 利息666.67， 母金100218.88，母金欠99781.12
2. 利息332.60， 母金552.95，母金欠99228.17
3. 利息330.76，母金554.79，母金欠98673.38

银行算法

1. 利息666.67，母金218.88，母金欠199781.12
2.利息332.60，母金219.61，母金欠199561.50
3.利息331.87，母金220.34，母金欠199341.16

你会问，那我每个月多给的呢？大大，你每个月多给的是默认为Advance Payment。是不用来扣除利息的。
当然你的Advance Payment和你欠的母金一样时，银行自动settle loan.然后还你100k（扣利息用）
这两种算法差别会是好几年，好几十千的事。

如果你把欠100k再拿100k还钱，称为省钱。那是自欺欺人。那我宁愿建议别提早，因为现在的100k和10年后的100k。面值差别会很大。
这两种算法

hawkman

NiNiBeauty 发表于 21-4-2014 12:07 PM
根据loan calculator

1. 利息666.67， 母金100218.88，母金欠99781.12

1. 根据loan calculator
   
2. 
   
3. 1. 利息666.67， 母金100218.88，母金欠99781.12
   
4. 2. 利息332.60， 母金552.95，母金欠99228.17
   
5. 3. 利息330.76，母金554.79，母金欠98673.38
   
6. 
   
7. 银行算法
   
8. 
   
9. 1. 利息666.67，母金218.88，母金欠199781.12
   
10. 2.利息332.60，母金219.61，母金欠199561.50
    
11. 3.利息331.87，母金220.34，母金欠199341.16
    

复制代码

這個正式的叫法是 fix monthly payment (你指的loan calculator), 和 fix principle. (你指的銀行算法)

當然有分別, 我之前都已經說過,  你的cash flow 都不一樣.
第一個方法,
除了extra 的100k, 你放進銀行的, 第一個月 885.55, 第二個月 885.55 , 第三個月 885.55
第二個方法,
第一個月, 885.55, 第二個月只進了552.21, 第三個月, 只進了552.21

進錢少, 當然會利息多, 年期長.

如果我用銀行的算法.
第一個月進885.5.  
第二個月進552.21 之外再 + 333.34 extra = 進 885.55 入銀行.
第二個月進552.21 之外再 + 333.34 extra = 進 885.55 入銀行.

結果的利息和年期會怎樣.... 就是和fix montly payment (loan calculator)  完全一樣.

結論是進錢愈多, 省利息愈多, 和你用loan calculator或是銀行算法無關.  更加和present value, future value無關.

如果樓主和其他網友還有疑問, 可以提出. (我不會再回覆你, 因為我實在不知你真是不明,還是找碴)