实际问题讨论-如何提早缴清房贷/缩短还款期

gkheng2003

哪位大大有听过类似的东西？

10000% 是AcxsCxbx

hawkman

Athlon82 发表于 15-4-2014 06:46 PM
想问个问题
我现在供120k的屋，blr 是+-5.35。25年
我可否叫我老婆（公务员）借银行的3.8% personal loan ...

我想你應該是被人揾笨七.

1) 借17k, 一年內不用供錢, 本利也不用還, 一年之後, 連本帶利, 一次過還 17646. 就是實制連息 3.8%pa.
2) 但personal loan  17646/ 12, 每月供1470, 實制年息就是 7% pa.  (你可找一個house loan calculator 試一試.)

分別是, 如果你是要每個月供, 你第一個月還了供款, 一部份是息, 一部份是本, 本金少了, 利息是不是也應該減少呢, 這叫息隨本減, 實制年利率, 就是這樣計, 房貸也是這樣計. 你要付的利息, 是以你當時尚欠多少錢來算.

但是私人貸款和車貸, 是用本金 x 利率 x 年期, 這個利率, 叫平息.  就是你之前已經還了的本金, 你現在也是要付利息的.  所以, 大概的算法, 平息就是實制年息 x 2.    以上的例子, 3.8%平息, 其實是7%pa.  你的房貸才5.35%pa.  哪個便宜?????

hawkman

moot 发表于 15-4-2014 06:56 PM
EPF account 2 拿完钱出来， 就减掉那大部分的利息了。 丢25k 下去， 1 年的利息就省了25k x 日利率x365 天 ...

用EPF 還房貸, 可以減少很多4.2%pa利息.
但是少了賺 6% pa 的機會.

省了4.2%, 少賺6 %,  是聰明還是笨???

25k 放在房貸, 可以省了 25k x 4.2% / 365 x 365  = 1.05k
25k 留在EPF, 可以賺 25k x 6% = 1.5k.

batman8823

回到最基本的思考吧
你借多少就算多少的利息咯 把installment当成是minimum repay
flexi loan是以天数计算 所以你有1天多的钱在户口=欠的钱就少1天，利息就少一点，installment就多一点分在principal上

与其在数字上钻牛角尖 不如想想你为何会去贷款，贷款买了的东西能给你多过贷款利息的回报吗，回报这种东西不一定用金钱衡量，它可以包含舒适度，家庭幸福度，身份象征。。。。

抱歉 有点离题了
如果针对主题，那应该是把多余的房间出租，租金来还贷款就能提早/缩减房贷

camel1213

大大。。可以分享有那个好的房贷 software吗？

imra

camel1213 发表于 16-4-2014 08:17 AM
大大。。可以分享有那个好的房贷 software吗？

不一定要software，这个就很不错咯-->http://cforum.cari.com.my/forum. ... ead&tid=2095114

the@1st

gkheng2003 发表于 15-4-2014 11:07 PM
10000% 是AcxsCxbx

gkheng 大大

对，就是 AcxsCxbx，speaker 名字叫Kxvxn Cxexnx，大大有何看法？

the@1st

camel1213 发表于 16-4-2014 08:17 AM
大大。。可以分享有那个好的房贷 software吗？

camel1213 大大

我的是买一本理财书随书附送的。

the@1st

batman8823 发表于 16-4-2014 01:31 AM
回到最基本的思考吧
你借多少就算多少的利息咯 把installment当成是minimum repay
flexi loan是以天数计算 ...

batman8823

同意你说回报不一定用金钱来衡量，也可以是其他东西。只是在这个物价高涨的时代，可能就没有这样的歌唱了。今时不同往日，环境所致，对数目敏感也是无可厚非。

louisgoon

物价起，屋价，油价起，薪水不起

moot

hawkman 发表于 16-4-2014 12:44 AM
用EPF 還房貸, 可以減少很多4.2%pa利息.
但是少了賺 6% pa 的機會.

EPF 利息高， 房贷利息比EPF 低， 是不是应该继续放EPF 呢？

如果大家都是家里有钱给下雨天用，当然那多出的 1% ～1.5% 的EPF利息比较值得。

对储蓄不多的人，理财方面就比这利息计算复杂一点。 拿EPF 钱来规划理财，最容易的做法就是拿Account 2 来减低房贷， 让现金比较充裕。我不鼓励大家把省下的钱拿去装修， 甚至去买汽车， 最好就是先储蓄起来， 最好有6～12 月的充裕。 你紧急用到的时候，无需去借7~10% 的个人贷款应急。 紧急的时候，个人借贷的高利息，可以轻易的把你还放在EPF 里头的利息完全抵消。就像“有钱人”有现金在手，抵消未来周转的风险。有些家庭紧急的时候，刷信用卡现金，月利1.8%, 那更厉害了。

我看过很多话说什么有钱人去借钱来赚钱。 许多都没说背后的潜议题 ： 你必须有钱到无需借钱就可以赚钱，而且有本事本利随时付完，那才有资格说“借钱来赚钱”。而这里头规划了风险 ， 不是随便冒险去赌扩充和炒作。

阳光yuko

哪位大大能提供这类算利息的software，我不知如何计算起。。。谢谢~


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zaqre

moot 发表于 16-4-2014 10:48 AM
EPF 利息高， 房贷利息比EPF 低， 是不是应该继续放EPF 呢？

如果大家都是家里有钱给下雨天用，当然那 ...

EPF account 2 拿完钱出来， 就减掉那大部分的利息了。 丢25k 下去， 1 年的利息就省了25k x 日利率x365 天。 (房屋贷款是用复利来计算的).  同样的25k 在EPF, 赚到的利息钱都不够贴同样数额的房屋贷款利息。

這裡討論的是如何有效的減少房貸利息，如果要談如何理財的話，應該到別的地方

你之前的言論的確會誤導不少人
當然你也沒有全錯
如果是那些房貸利息是高過EPF派息的（比如6.X%以上的），拿EPF的錢出來還的確可以減少利息（雖然還有更好的方法，如refinance）
但是以目前房貸利息只是大約4.X%來說，這種做法就不值得了

hawkman

阳光yuko 发表于 16-4-2014 01:32 PM
哪位大大能提供这类算利息的software，我不知如何计算起。。。谢谢~

你 google 找 "house loan calculator" 已經有很多網頁可以在網上計.
不用甚麼software.

追逐光的男孩

谢谢你的贴，之前听了朋友也说了！现在更加肯定！谢谢

NiNiBeauty

这问题很好哦~~呵呵
以下是我个人意见~~
首先，银行借钱给你买房子，我们该谢天谢地了，好好感恩银行了。要不然，你用现钱啊~~
银行借钱，当然要赚钱啦，银行的本质就是顾客存钱进银行，银行用那些存款再借给有需要的人。
定期最高3.5%，房贷普遍4.2%，银行才赚你多少？

如何省利息？
楼主提到，还房贷时90%利息，10%本金。这是刚开始还房贷时，比率会根据年份改变。如果房贷35年，到了第19年，会是50%利息，50%本金。
换句话说，要最有效的省利息，你必须在头19年里放一笔钱减利息。这段时间省最多。

再来，你放一笔钱只为了省4.2%一年...如果你放10千，一年省420块，一个月省35块....有必要吗？？？
我相信很多人10000一年可以赚不止4.2%

但是，房贷是目前利息最低的贷款，比起个人贷款，信用卡，公司贷款。
如果有现有的房子，可以考虑refinance来restructure 你的负债。

moot

zaqre 发表于 16-4-2014 01:43 PM
這裡討論的是如何有效的減少房貸利息，如果要談如何理財的話，應該到別的地方

你之前的言論的確會誤 ...

楼主已经提到一个重要的课题， 看看36 楼 NiNiBeauty  的回复。

注意这项  ： “还房贷时90%利息，10%本金。这是刚开始还房贷时，比率会根据年份改变。如果房贷35年，到了第19年，会是50%利息，50%本金。”。

房贷不是车贷。 本金付还不是那么直接的。 如果你没看清楚付房贷的比率计算，就会以为利率比EPF低。 比率方面，就如NiNiBeauty  说的， 当本金付还上升到某个程度，给多点钱省不了多少利息。 早期做的话，就会省很多， 拿EPF 出来减低头15 年的本金是不错的做法。

你说楼主谈的事和深入理财无关， 我不赞成。 减低房贷利息就是理财概念， 而且和风险规划不无关系， 连银行贷款的本金利率比例的计算都不清楚，还谈什么“减低利息”， 谈什么EPF 的利息比较好。

imra

moot 发表于 16-4-2014 04:43 PM
楼主已经提到一个重要的课题， 看看36 楼 NiNiBeauty  的回复。

注意这项  ： “还房贷时90%利息，10 ...

纠正你一个观点，尽早减少房贷本金没有错，但是利用高利息的EPF减低房贷，同时是在“早期”减少EPF的本钱，如果仔细计算你因此举少赚的退休金，你损失的EPF利息会比省到的房贷利息多很多……

除非你很快就把房产卖掉，然后把部分赚来的钱填回EPF户口里……

zaqre

moot 发表于 16-4-2014 04:43 PM
楼主已经提到一个重要的课题， 看看36 楼 NiNiBeauty  的回复。

注意这项  ： “还房贷时90%利息，10 ...

很簡單的問你一句：EPF是不是複利？

hawkman

zaqre 发表于 16-4-2014 05:05 PM
很簡單的問你一句：EPF是不是複利？

EPF 是不是複利.
是. EPF 用我們的錢投資, 投資賺到的錢, 會加上我們的本金, 再投資.   這就是複利.

房貸是不是複利.
不是. 所謂複利. 就是除了欠銀行本金之外, 還欠他利息, 所以欠的本金+ 欠的利息, 一起再算利息.  這就是利上利, EPF就是複利.
但是, 房貸, 你每個月的供期, 是已經還清你那個月的利息, 再加上還了一點本金. 所以你不會欠行利息的, 沒有欠利息, 就沒有利上利. 房貸不是複利.