年轻人应该趁早置屋的8个原因与因素～

calt

bowei789 发表于 12-11-2014 05:32 PM
这个贴沉了吗？

时隔几个月当初的屋子已经成功贷款

1. 钱丢多的好处是母钱变少,利息也少了^_^供完的时候利息不用被吃那么多。至于优惠。。。。我觉得是,你欠银行钱,你还银行钱是法律规定的,那么你想要什么优惠呢??

2 .不管你之前环多少,只要你无力偿还贷款超过半年,银行会拍卖你的屋子来抵消你的债务。如果拍卖价高于贷款,你不只不会进入穷籍,你还可以从银行获得多于的钱;反之银行1会追回你欠的数额,在拍卖你的房子以后。如果你无力偿还你就会进入ctos, 也就是破产。

Ps:建议方式,你可以把这100千放进flexi loan里,至于什么是flexi,请查看google^_^。

3。最后是你说的personal loan,一年差不多8.5%,算起来是personal loan里最低。但是如果你拿了这个loan, 你赚取的幅度一年少于9%,其实是非常没有意思的,甚至你再亏钱,就是说你借100千,7年后你还的数目接近160k,你自己算算就知道了。不过说到后来,你拿这100千的目的是什么??如果你清楚我说的,而且你也知道你的目的,我觉得是没问题的。
不然你可以用信用卡拿钱出来,数目可能没有100千那么多,10多到20千还是可以的,有的银行还会offer一年4到6%而已,远远少过你的8.5%。

最后决定在于你自己。共免职~

calt

jackyboy05 发表于 16-9-2014 11:30 AM
哈哈，有道理

哈哈~大大你所谓有道理是~XDhaha ~

calt

demonben 发表于 16-9-2014 11:37 AM
好的建议给大众, 感谢分享

谢谢大大你的赞美·XD~

ss24

bowei789 发表于 12-11-2014 05:32 PM
这个贴沉了吗？

时隔几个月当初的屋子已经成功贷款

个人贷款利息大概最少8-9%分5-10年，房贷才4.X%分30-35年还。。。一看就知道是否值得吧？

wes.01180

Semenyih 最近推出了一些affordable的房屋;
- Semenyih Parklands - Clover
- Tiara East Apartment
- Tiara South Apartment

louis.9

Tyson 发表于 7-9-2014 10:02 PM
1.屋子只有现钱买是最划算的。-->不赞同，纯粹个人意见。

随便google 都知道原因。

不是很明白。。 大大可以指点指点吗？

calt

louis.9 发表于 18-11-2014 08:27 PM
不是很明白。。 大大可以指点指点吗？

他们有他们的算法，这套算法叫做栏杆效应，你有1,000可以赚取100的利率就是大约10%，那么只要你能向银行借到1,000,000的话，你就有100,000的回筹。犹如房子，你一开始$2，000买了500,00的房子(After 10%discount isRM450,000），然后如果碰巧遇到DIBS和3年后的market飞起，3年后你能转卖RM700,000，然后700,000-450，000=250,000。用2000赚取250，000已经不知道是多少倍的汇率了，如果根据这逻辑，那就是说你用6，000就可以赚取750,000！！！这就是他们所谓的算法。

但是，不要忘记了风险评估，这才是最重要的，能赚多少钱不是重点，能不能赚到钱才是重点。

1.如果这三年都没有DIBS，你借90%,大约450,000，35年供期，一个月差不多2，100 (BLR 4.55%）,那么就是意味着你的利息高峰期会去到差不多1,800(利息)到你拿到钥匙为止，如果前一年的利息大约每个月$400，然后第二年的利息平均$1000，然后第三年的利息大约$1500。

$400x12=$4,800
$1,000X12=$12,000
$1,500x12=$18,000

那么就是说你的costing要再加$35,000（建筑利息)
当然在250,000的诱惑下，那35,000当然不算什么。

2.如果在建好的那年遇到经济不好，房子卖不出。没办法，只能自己供。

RM2,100x12x3(如果比如三年才能卖出)=RM75，600.00。

在房屋利息的算法，前十年几乎90%都是利息，那么就是说你只有210的母钱，1890是利息。

RM1,890x12x3=RM68040

68040+35000=100000++

那就是意味着你的250k差不多一半没有了。而且别忘了，那250k赚的幅度只是假设，万一那一年你的房子估价只到600k，那你怎么办？别忘了装修家私还没算进去。那么其实你还在亏钱，或者赚不多，但是3年用2000赚50k的幅度还是不错的，但是全世界都和你说你赚了150k，但是这150k的潜在成本在那里？

3.好，很多人会说那么出租，但是你要知道出租的价值能不能到2100？如果出租只到1800，就意味着你还要贴300，还好的是大部分利息都由租客帮你处理了，所以基本上也没什么亏，但是你本来预料到2018年能赚到这笔钱，结果要等到2021年钱才能到手，其中的时间成本你赚了多少？你又亏了多少？

但是如果你是cash buyer，这35000你省了下来，然后一样如果三年你卖不出你也不用烦供期，你出租1500就好了，1500x12x3=RM54000，这RM54000是你的净利，如果3年后你觉得市场不好，你可以不用卖，甚至还可以起租金(当经济不好的时候没人有能力买房子，卖价会降租金反而会涨)，如果根据折算法，3年后你去到1800，如果这些年你保持租金不变，一年的回筹差不多RM21,600，25年就回本了，别人供35年在4.55%汇率不变的情况下是买一间供两间，而你是25年不止有了房子甚至还已经赚钱回本了。

换个说法，如果在2021年你打算卖掉，一样估价只到RM600,000，（RM600,000+RM54,000)-RM450,000=RM200,000，你用cash的赚的幅度将近loan的100%！

而且cash buyer不怕受到经济风暴的威胁，他最多只是难卖，但是不会遇到破产的窘境，因此首期给多除了节省利息(或者放进fexi loan)，同时也是增加自己的保障。但是前提是，大马没有太多人能一次过拿出600k来买房子，即使生意人的可能性也不大，他们都会选择贷款，至于贷款的原因不是因为栏杆效应的关系，而是我们都相信cash is the king的说法，或者换个比较简易明了的说法：

“有钱一声响，没钱跟鬼讲”。手上有钱才是王道。

haryewkun

calt 发表于 23-6-2015 11:11 PM
他们有他们的算法，这套算法叫做栏杆效应，你有1,000可以赚取100的利率就是大约10%，那么只要你能向银行 ...

其实这个算法有个问题，就是忘了把 cash buyer 本来把钱放进银行就可以拿到的 FD 利息算下去……

比如本来某位买家跟银行借 450k，利息是4.5%，那么一年利息就是 20.25k，四年就是 81k。如果买家有450k现金，买家把它全拿来还贷款，看起来就是四年省了81k，对吗？
其实是不对的。

因为这算法忘了把FD利息算下去，如果该买家有 450k现金，他把这钱放进银行吃 FD，假设1年利息是 3.35%，那么1年他会拿到 15k，四年差不多就是 60k了。

如果他拿这钱去 cash buy，银行利息（81k）是没有了，但 FD 利息（60k）也是没有了……

所以 cash buyer 是有省到钱这点没错，但其实他只是省到 21k，而不是 81k……


其他的情况（比如多少年可以供完、多少年回本）可以以此类推。

haryewkun

至于贷款方面，或者要先理解一点，手上只有 50k 的买家，和手上有 500k 的买家，两者是完全不一样的人来的。

要对比投资手法的优劣，两者必须是建立在同等资源上。要不然，你有 10k，我有 10m，你一年赚100%也就是每年赚10k，我一年赚1%也有 100k，远远胜过你啊。

买屋子的那个情况也是一样。

手上只有 50k的买家，他不贷款，就只能买50k以下的屋子。他要买 500k的屋子，当然就需要跟银行借钱（借450k），所以他的利润，一定会被银行吃掉一部分（4.5%利息）。这个是贷款的代价。

另一个人手上有 500k，他要买 500k 的屋子，他不需要跟银行借钱，可以 cash buy，这样他的利润，因为不用被银行吃掉一部分，当然会比较多。

这个比较其实是没有意义的——后者赚得比较多，其实只是因为他手上的资源更多：后者的资源（500k）是前者（50k）的十倍。不代表后者更善于利用。
要不然的话，你给我 100亿，我把钱存在银行吃 FD 就是天下无敌了。（按利率 3.35%计算，理论上我一年可以赚 3.35亿……）

calt

haryewkun 发表于 23-6-2015 11:51 PM
其实这个算法有个问题，就是忘了把 cash buyer 本来把钱放进银行就可以拿到的 FD 利息算下去……

比如 ...

你说的没错，如果以FD来算。

但是如果你能把你的供期成本减到最低，就意味着你的产品或者房子在市场就很有竞争价值，别人租1500还要倒贴600，你租1500是确确实实的进了你的口袋，这不只是逻辑性，心理压力也很相差很多。而且照你这么说，那么其实真正省多的那应该是放进flexi loan而不是fd，因为如果我把这笔钱放进flexi我还能省下那21k,但是问题来了，太多"专家"会建议很多买家居高负债去购买房子，这是非常不健康的，当房子升息的时候，万一房子无法出租就是遭到需要自己贴钱的窘境，但是如果你银行里是空的，那么恭喜，被拍卖的几率就很高了。当这些filpper在市场撑不住的几率越高，那么恭喜，泡沫的形成就会越来越大，这就是国行目前打房的真正原因。

haryewkun

calt 发表于 24-6-2015 12:06 AM
你说的没错，如果以FD来算。

但是如果你能把你的供期成本减到最低，就意味着你的产品或者房子在市场就 ...

就像我前面所说的，有 600k的人 和只有 60k的人 是完全不一样的世界。

有 600k的人，赚的当然比只有 60k 的人多。这个比较没有太大意义。

calt

haryewkun 发表于 24-6-2015 12:11 AM
就像我前面所说的，有 600k的人 和只有 60k的人 是完全不一样的世界。

有 600k的人，赚的当然比只有 6 ...

所以，我才说，要说栏杆效应除非你有办法当场拿到房子当场卖才有意思。再怎么省，那21k怎样都是一个成本，你那21k还没包括那建筑利息的35k列。所以我好奇为什么flexi loan or cash不在你的考虑当中。

如果21000+35000=56000的费用，那就差不多是你房子10%的成本了。就意味着不管你卖多少钱你都会burn掉10%的利润，而这前提还是要卖到你想要的价钱，如果万一世道不好只能10%的话那怎么办？要知道，在如何算ROI的前提，是要懂如何做好成本风险管理才是正确之道。

要知道，我说的，能赚多少钱不是重点。重点是，能赚到钱，这才要重要。

haryewkun

calt 发表于 24-6-2015 12:17 AM
所以，我才说，要说栏杆效应除非你有办法当场拿到房子当场卖才有意思。再怎么省，那21k怎样都是一个成本 ...

不是的。我只是想表达，要比较投资方法，应该拿同样等级的资源才能比对。

不能其中一人有 600k，另一人只有 60k。

calt

haryewkun 发表于 24-6-2015 01:51 PM
不是的。我只是想表达，要比较投资方法，应该拿同样等级的资源才能比对。

不能其中一人有 600k，另一 ...

肯定,apple to apple才是对的。但是我想说的是贷款额高不见得是好事，尤其是高息时代，在短期内如果无法相对应付高息，你就无法在短期内获得更大的回筹，就如我说的。照我的算法如果你无法在三年做任何出租或者买卖，即使屋价上涨多100k你还是亏钱，因此忠告filper，尤其是实力不强的filper，买房子的时候不能只算差距价，搞不好还会亏钱。

haryewkun

calt 发表于 24-6-2015 02:38 PM
肯定,apple to apple才是对的。但是我想说的是贷款额高不见得是好事，尤其是高息时代，在短期内如果无法 ...

贷款额高是不是好事得看投资回酬率，这是基本。如果投资回酬率>贷款利率，那么贷款额高就是好事。如果投资回酬率<贷款利率，那么贷款额高就不是好事。风险方面，就是把上面的东西折现计算。也就是算出“预期投资回酬率”vs“预期贷款利率”，然后再决定该不该投资。

所以贷款率高不一定是好事，也不一定是坏事。具体情况、具体分析。这些东西真要算的话，是需要很多资料、很多计算及很复杂的。比方说三年不出租+屋价涨100k算不算赚钱，如果只知道这点显然是无法回答的。

calt

haryewkun 发表于 24-6-2015 02:50 PM
贷款额高是不是好事得看投资回酬率，这是基本。如果投资回酬率>贷款利率，那么贷款额高就是好事。如果投 ...

先不管你的算法是如何，即使你再怎么算，亏还是亏了，除非你本身买房子的作用不是要来增值，单单只是因为货币贬值买房保值的作用那就另当别论。如果根据你说的，喝酒驾车我觉得不利于驾驶者，你就会说喝酒驾车也不见得会发生意外，那么想问喝酒驾车本来是对的还是错的？

当然喝酒驾车和贷款肯定是不一样的东西，但是你要知道贷款就是因为身上不多钱才无奈要贷款。贷款的前提是你要把握还得起这些钱。当然如果你买房子不是因为投资性质那么贵不贵都无所谓最重要的是你喜欢，当然投资来说肯定要有赚头，要不买房子来干嘛？摆美？买十多间自住？你要知道利息成本是看不到摸不到，你以为你赚了很多，结果其实亏了你也不知道。当然算法很多，但是无视利息成本是我觉得最愚蠢的投资做法之一。

贷款的前提是要知道自己的偿还能力才有用处。

而且请你看看那八大原因，我有100%说明肯定上吗？这本来题目就是年轻人越早买房子越好的因素，而不是年轻人越早投资房产越好的因素，请看好题目，不一样的东西请你别拿orrange和apple作比较。请看3(时间成本问题),4（货币贬值问题),5(买房子本来就不是最佳的投资回筹项目)，如果你还是不明白我说的，欢迎再回。

haryewkun

calt 发表于 24-6-2015 03:12 PM
先不管你的算法是如何，即使你再怎么算，亏还是亏了，除非你本身买房子的作用不是要来增值，单单只是因为 ...

不一定亏。比方说，买一间低价屋 35k，三年内不出租，涨了 100k，达到 135k。这个个案显然是赚了。

calt

haryewkun 发表于 24-6-2015 03:21 PM
不一定亏。比方说，买一间低价屋 35k，三年内不出租，涨了 100k，达到 135k。这个个案显然是赚了。

前提是你能买到35k的房子这才是最大的问题吧。而且政府廉价物新的在十年内都不能转售。而且如果你不是透过塞钱的方式拿到廉价屋就意味着你的薪水不多那当务之际市要增加收入才重要或者做小投资而不是考虑房屋这种需要厚本钱的投资。

FengYun

我们来个case study。

名字：kingkong
今年30岁，单身
工作稳定，工程师，月入 net RM4000。
一点commitment都没有
两间屋子（供完），租金每个月共RM2000

现在有一间屋子，RM550,000。 拿来出租应该可以一个月RM2000。

以现在的这中情况，你们认为应不应该买呢？

haryewkun

calt 发表于 24-6-2015 03:38 PM
前提是你能买到35k的房子这才是最大的问题吧。而且政府廉价物新的在十年内都不能转售。而且如果你不是透 ...

给你一个比较容易明白的例子而已。因为你说三年不出租屋价涨100k也是亏，那么我就给你一个反例，如此而已。

如果你认为35k太少，那么我放高一些，150k如何？三年不出租，涨到 250k，是赚或是亏？

就是这样子。