我国房地产是否趋向泡沫化？ 买家观望 高档公寓过剩

RayDe

我国房地产是否趋向泡沫化？　买家观望　高档公寓过剩



                                       
                                                                                                                    林艾萱 报导                                                       
过去两三年来，房地产领域火热，发展商涌入不停开发房产，加上政府为了压抑通货膨胀，坚持多年的低利息，这间接鼓励房产投机活动，导致房价急速飙升。如今，房地产市场急转直下，让坊间开始担忧，供过于求，投资过于自住的现象，会不会导致我国房产走进泡沫化？               

根据全球房地产指南（Global Property Guide）所进行的一项调查研究显示，吉隆坡的房价涨幅在2013年达到17.18％，居亚洲之冠。从1990年至2013年，吉隆坡房价在这23年内共增长4.3倍，年均涨幅达6.55％。

根据马来西亚国家产业资讯中心最新数据显示，2014年第一季度，我国房屋价格指数仅涨8％，这是2010年第三季度以来的最小增幅，显示政府在2014年财政预算案所实施的打房措施，包括提高产业盈利税（RPGT）至30％，银行严格缩紧房贷丶国家银行升息及提高海外买家购房门槛等方案，都取得相当大的奏效。

曾经火热的大马房产今年开始显得不乐观，除经济不景及消费税即将来临让投资者纷采取观望态度外，最大的因素是政府打房政策，促使楼市成交量在今年急剧下滑，也让房产告别了快速增长的趋势。

房地产市场成交量开始下滑，今年下半年最为显着，这是否反映出房地市场开始出现冷却。当房地产增值快速，最后房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，因高空置率和房产价格暴跌，即是出现房地产泡沫现象，我国会否步向房地产泡沫的危机？

首相署利商特工队税务改进专案委员会主席拿督蔡兆源接受《东方日报》访问时分析，从今年的房产交易走势探讨，显见政府在2014年财政预算案所列下的打房措施经已奏效，惟他认为打房措施并不至于让我国走向房产泡沬。

他指出，政府此举主要是严控房产投机活动，因在过去3年，基于房价不断攀升，吸引不少人盼从楼房中获利，很多都是以投机性质购买房产，炒房性质浓厚，导致我国房产楼价不断创新高。

打房旨在对付炒家

「打房措施主要是对欲买来炒房套现，同时本身并没有很大能力供房贷的投机者带来影响，一旦房地产的走势趋向缓和，交易量降低，再因房子难于出租而无法帮补贷款，那对投机者肯定带来危机。」

他表示，今年的房产交易量已开始放缓，屋价也趋向平稳，加上明年是消费税正式启航之年，促使很多消费者开始采取紧缩开销及观望态度。

「以目前马来西亚的房产走势，未来还存在很多不确定因素，我国目前整个经济局势不明朗，相信明年将会对房产带来更显着的影响。」

对于目前大马产业新建量显着超越实质交易量，促使雪州和柔佛浮现产业因供应过剩而出现隐忧。蔡兆源分析，一些地区的房产建量的确是供过于求，譬如高档公寓可能会出现过剩的现象。

「雪兰莪一带30万至40万的中价楼房及有地房产无需过于担忧，因这楼价范围的市场需求量还是很高，比较担心的是价格60万令吉以上的高档公寓。」

他认为，一些地区房产过剩促使房价可能出现稍跌，但跌幅多少主要是胥视市场对过多房产的消化能力。

不过，他也认为，明年实施消费税后，建筑成本也随着上涨，这或许也会导致房价随着水涨船高。

「房产价格最终是取决于市场供需情况而定，同时也必须考量国内及国外的整个经济大环境。总结而言，明年的房产走向是存在太多不确定性。」

市场饱和难出租　投资多思量

创盛地产有限公司高级地产经纪蔡文勇表示，国内房地产是从2000年开始暴涨，在过去几年，楼市是处于快速发展中，以雪兰莪区域为例，不少房地产在这4年来翻倍增长。

「今年打房政策实施后，促使房地产市场整体成交量都在下滑，尤以下半年最为显着，这反映出房市场开始出现冷却。」

他认为，政府所实施的打房措施会让屋价暂时缓和停顿，房地产行业暂乏力冲破新高，但应不会出现房产泡沫化或屋价暴跌问题。「目前雪州一带房屋供过于求，很多新建房屋的购买者是以投资为主，这造成一些新区域出现高空置率的现象。」

蔡文勇指出，根据一般市场的观察和网上资讯，吉隆坡市中心和满家乐（Mont Kiara）的高档公寓和办公楼出现供过于求的现象，这是基于该高级住宅区域的屋价偏高，若是1300平方呎的单位租金就高达4000令吉以上，主要目标客户是外国人，经济开始放缓，导致顾客群下降。

「据负责该区域的地产经纪皆表示，目前该区已达至过于饱和状态，很多单位也开始面对出租的问题，很多都放空几个月都乏人问津。」

恐更多房屋被拍卖

他说，今年房产交易量减少是在预测之中，相信这是短暂一两年的现象。现在较担心的是，过去两三年发展商不停增建房屋，很多投资者都一窝蜂购房投资，这一批新投资者将会明后年拿到锁匙。

「若出租不顺利，屋主无法负担过高的供期，这可能导致屋子被银行拍卖，这不仅会使到房价急速下滑，银行帐面损失提升，对整体经济也会带来深远影响。」

他预测，明年或会有更多房屋被银行拍卖。以他经验来看，目前不是合适的投资房产时期，但在不同的经济趋势还是可采取不同的投资方案。「譬如买家可以趁房产价格回稳时，购买中价公寓及有地房产投资，这是最保值及安全的方式。」

他说，目前在雪兰莪较受欢迎的地点，包括蕉赖丶加影丶白沙罗丶哥打白沙罗及蒲种等。

房地产正常回调　短期内难反弹

资深房产投资者李春贵认为，目前房地产出现缓和状况属于正常回调，要谈楼市泡沫或崩盘，则是言之过早。

他说，如果产业市场不过热，国家银行也不会采取升息及紧缩房贷等缓和措施，让房市场暂时冷却。

以他多年的投资及实际经验观察，今年的房地产行情最显寒意，种种迹象显示，今年房地产走向缓和姿态，短期内不易取得反弹。

「如果是购买供自住则没问题，若是以投资或炒房为导向，则需考量自己的财务能力再三思而行。市场突然供应太多单位，如在短期难于消化，楼价势必下调。」

他透露，在大城市一带，房产供过于求是事实，上述情况显现在出租率开始下降，需要用更长时间去寻找租客，而租金也会因需求量低被逼下降。

「经济不好，投资者也不宜作出太冲动投资，若要投资房产则需考虑其地点。一般上，策略性加上成熟地点的房价较不易受经济影响。」

成本推高屋价　不会泡沫化

马来西亚房地产发展商会前主席拿督斯里任广财也说，我国的房价是依据土地及建筑成本计算，并非随意标高屋价，因此出现泡沫的机会微乎其微。

他指出，最近一项研究显示，我国也未有任何房产泡沫的迹象。「明年消费税影响，加上最低薪金制，汽油涨价，建筑成本肯定升长，因此新建屋价都不会下调。」

他认为，明年存在着太多不确定因素，因此要投资产业的人，应在消费税前购买，避免需付出更高昂的房价。

供过于求　市场消化需时

现在是否为房地产投资好时机？一些人士认为，我国明年实施消费税会导致通货膨胀，在建筑成本增长情况下，屋价肯定会再攀升，因此必须趁消费税前置产；另一种说法则是目前房地产供过于求，泡沫化是迟早的事，不少投资者都表示等待楼市大跌好检个便宜。

素有「产业医生」之誉的马来西亚中华总商会副会长拿督陈成龙则表示，坊间担心的房产泡沫化绝不会在短期内发生，在过去两三年，不少投资者都从房地产赚了一笔钱，市场不可能因短暂的房价停顿就会出现危机，惟目前一些大都市的房子因急速发展下，导致供过于求，是需要一段时间让市场消化。

他以马来西亚依斯干达特区为例，不少人担心当地房产出现泡沫化，惟他对依斯干达特区仍抱持信心，因在政府的积极推动下，该特区还是保有其策略性优势。他分析，政府在依斯干达特区投资庞大金额，至2013年底，特区所累积投资金额已超过1300亿令吉，不可能就因特区产业过多而突然出现泡沫化。

人口增屋价回稳

「依斯干达特区是一个长达20至30年的经济特区发展计划，惟近一两年来，发展商涌入大事发展，这带动当地产业价格节节挺涨，尢以外资买家最多。但基于政府今年提高外资购买房产限制，从50万令吉调高至100万令吉，这大大冲击来自海外的投资者，导致产业销售也降温。」

陈成龙说，短期内，依斯干达特区的房价会因供应过剩而出现缓和及稍跌幅度，惟这种走势对产业来说是正常现象。

他相信，依斯干达特区外资涌入后，基建设立完善，将增加当地人口，届时房产数量将会慢慢被消化，屋价就会回稳。

房贷严谨难崩盘

「新山在97年经济风暴后，房产价格就停顿不起，至2011年才开始起飞，并在2012至13年以翻倍姿态成长。虽然如此，新山是我国主要发展区域，且靠近新加坡，因此目前楼价尚属合理。」

他认为，大马在过去不曾面对楼市崩盘的危机，相信未来出现的机率也不高。

「大马的房贷机制不同于外国，我们的贷款制度较为严谨及健全，都会以个人净收入作为批贷的考量，因此绝不会发生如美国2008年的次贷危机事件。」

他说，我国曾在1969年丶1997年及2007年因金融风暴而引发房产危机，但一般在风暴后，房地产就会在后几年苏醒，我国比较火热房产涨势年包括1961及62年丶1971及72年丶1981至83年丶1991至93年及2011至13年，在经历4年的房价飞涨后，目前缓和下来，是健康的趋势。

「目前国家整体经济放缓，要购买房产投资者还是小心为上，除了确保房产地点策略外，也要胥视自己的财务能力。」

结语：评估财力才投资

大马房地产泡沫是否会发生？没人可以给您一个正确答案，也没有人可预测未来。最重要的是，投资者进行任何投资前还是需要做足功课，多阅读相关资讯，了解房地产投资的风险，同时评估自己的财务能力，才能确保在房地产投资上万无一失

RayDe

快點破﹗破夠夠力的﹗

mchen3389

等房价下跌的人，
在这里，
从2013年等到2014年，
这二年房价没跌，
2015年，
会跌吗，
我个人主观认为。。
等到2015年，
房价依然坚挺。。

huanying21

一句很简单的advice~
没钱就找钱买
懒惰找钱就等掉价
找到钱管他掉不掉反正自己住也没亏

mchen3389

说了也是白说，
有说等于没说，
引述一堆人的看法，
各说各话，
各取所需。。。
等31-12-2014,
那一天就可以证明，
2014年泡沫破了吗?

vjcspore8899

废话。不解释

suncw

房價要跌須新成屋領跌，中國就是這樣，個人的房子要被拍賣除非經濟很差很差，但建設公司有賣房的壓力跌下來比較快，新成屋一跌二手屋就沒市場。

超笨无比

suncw 发表于 28-11-2014 01:24 PM
房價要跌須新成屋領跌，中國就是這樣，個人的房子要被拍賣除非經濟很差很差，但建設公司有賣房的壓力跌下來 ...

大马的developer总是根据sub sale市场价格来定下个phase/project的价钱....................

如果sub sale市场很多卖不出, developer的新屋自然就不敢定那么高价了

HectorSoh

来我来provide真实数据，JB， Taman Molek的高级condo Molek Pine 3 有一堆 condo unit要卖500块per sf
3年前他们买也是差不多500块per sf

谁要？

Midnightfly

如果政府有心要打房，因该学小新那样，听说是一个家庭一个property。。。 卖掉一个后要3年后才能买（如果没记错的话）。。

超笨无比

Midnightfly 发表于 28-11-2014 03:08 PM
如果政府有心要打房，因该学小新那样，听说是一个家庭一个property。。。 卖掉一个后要3年后才能买（如果没 ...

你确定有这回事吗?

如果不确定最好在给人shoot前delete掉

huoshiren

房屋是不会跌价，可是Lelong的慢慢会很多~

肯定是过剩了。很多建好的都没卖完，一堆开始又要建了。

很肯定的，GST将会是催化剂。

现在的KL的房子，一个中产阶级差不多3000 到6000收入的马来西亚人都没什么本事买了，靠谁来撑市场？
一个国家的经济最重要的是靠谁？
有钱人？有钱人只喜欢花别人的钱。
做生意借钱做，到了不关他事。
上市用股东的钱玩，到了不关他事。
靠穷人？肯定不是。
靠中国财团？死的更快，新山第一个死。
靠的就是中产阶级。他们的钱进进出出很快，市场金钱流通。他们是一个国家真正有生产力的一群人。他们占了国家的大部分人数。
简单说饿又饿不死，富又富不起来，是有钱人/国家制造财富的首选。

我朋友在2nd Link的房子，一炒，炒到7xxk,8xxk，晚上睡觉想到都会笑。
当要卖时，从8xxk一路减到5xxk都没有什么人要。

huoshiren

超笨无比 发表于 28-11-2014 01:33 PM
大马的developer总是根据sub sale市场价格来定下个phase/project的价钱....................

如果sub  ...

什么sub sale都是假的。都是炒起来的。

这个地方的Price不高，我就起一个Phase炒一轮，才起第二个Phase，再炒一轮，第三个Phase就差不多盆满钵满，撒手不管了。

怎样炒？一Launch就90%卖完。我自己(Developer/Property Agent)先分一分，然后再自己用高价买回来，然后放风声出去。

超笨无比

破坏天才         + 1         听说+没记错的话 = 很明显不确定

他以为singapore是共产党国家...........

如果有这规定, 新加坡经济倒退20年, 不再是自由贸易市场了

醉清风

价钱 跌了 但 给的东西不一样了
Size小了 ，quality 不一样了

huoshiren

超笨无比 发表于 28-11-2014 04:39 PM
破坏天才         + 1         听说+没记错的话 = 很明显不确定

他以为singapore是共产党国家...........

新加坡是真的有类似规定，只是他说的不清不楚。

政府组屋：又称为HDB，由新加坡建屋局开发建设，占新加坡房地产市场总量的80%，属于政府福利房。分布在新加坡全岛各地，周边配套设施如学校、交通、商场、诊所等非常齐全。新加坡公民可以购买新房和二手房，单身新加坡购物者年龄限制至少35岁，可买的房屋大小有限制，只可以个人居住不可出租。新加坡永久居民可以购买二手房但不能购买新房。转售与出租政府组屋都必须满足最低居住期限(Minimum Occupation Period)的要求。外籍人士不可以购买政府组屋。

至于那些高级公寓，别墅(在地上的)，不超过5层楼的，都没有这么大的限制。
但毕竟这些都不是普通人买的起的。

我想说，新加坡真的可以说是民主化的共产国，他们的贫富差距真的没有那么大。纯属个人意见。

我朋友就是为了在新加坡买房而结婚的不在少数。
而且在新加坡要把房子租出去，也是有管制，要申请的。
有些更规定了，不能整间租出去，只能说，孩子大了，有自己的家庭房子了，有多余的房间才能出租。

所以为什么说新加坡马劳很多都宁愿每天来回JB/SG，除了因为租金高，更多的在新租屋，要跟屋主住，没自由，没隐私，而且很多都很怪癖。
在加上新加坡的水电费是很贵的，所以他们可以离谱到限制你晚上10点后就一定要睡觉，不可以开灯，开电脑，煮水，洗衣。。。。。。。

超笨无比

huoshiren 发表于 28-11-2014 05:02 PM
新加坡是真的有类似规定，只是他说的不清不楚。

政府组屋：又称为HDB，由新加坡建屋局开发建设，占新加 ...

你文中没说明不能拥有多过一个房产.................

huoshiren

超笨无比 发表于 28-11-2014 05:13 PM
你文中没说明不能拥有多过一个房产.................

这个我就不花时间求证了。

但试想想，如果有这么多的管制，连房子出租都有这么多管制。
买多过一间屋子来投资，在新加坡不是一个明智的选择。

而且新加坡政府很清楚的明白，一个国家中产阶级的重要，都把他们养的白白胖胖。谁会多花心思去想这些投资。
只要你乖乖跟着政府给你的路走，一个普通的大学生毕业，至少$3000起跳(这是最差的待遇了)，每天在想的就是今年要去那个国家旅行。
这就是为什么马劳在那边这么吃香。这里的大学生过去，你给他一个月$3000，他就高兴得不得了。


我堂弟新加坡公民，一毕业就去国民服务，一服务完就申请当兵营教管。
一个月$7000.

BigD

应该是不会再起。。也不会下了

冷酷@铁面

告诉那些等房价跌的朋友一个事实...
房价不会继续起，可是也不会跌...