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楼主: hazellam

小心投资马六甲的房产,660#外国人买大马房产,3年平均大亏37-45%

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发表于 22-4-2015 04:45 PM | 显示全部楼层
你不买我买。。。。。

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Greg9657 + 5 精品文章

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 楼主| 发表于 22-4-2015 07:16 PM 来自手机 | 显示全部楼层
jityam 发表于 22-4-2015 10:04 AM
难道很多马六甲人上网赌博和网购而导致马六甲的商店人潮不如其他地方?

各种各样理由啦,你应该没有上街的啦,有没有人潮都不懂
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 楼主| 发表于 22-4-2015 07:17 PM 来自手机 | 显示全部楼层
tsc2828 发表于 22-4-2015 04:45 PM
你不买我买。。。。。

你可以买几多间先?
10 间还是8间?
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发表于 22-4-2015 11:01 PM 来自手机 | 显示全部楼层
hazellam 发表于 22-4-2015 07:16 PM
各种各样理由啦,你应该没有上街的啦,有没有人潮都不懂

我没上街的话还会谈人潮?
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发表于 23-4-2015 08:26 AM | 显示全部楼层
hazellam 发表于 22-4-2015 07:16 PM
各种各样理由啦,你应该没有上街的啦,有没有人潮都不懂

讲到你很懂酱....那我问你,目前马六甲最多的人潮在那里?
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 楼主| 发表于 23-4-2015 08:47 AM 来自手机 | 显示全部楼层
manu80 发表于 23-4-2015 08:26 AM
讲到你很懂酱....那我问你,目前马六甲最多的人潮在那里?

现在讨论的是店屋没有人潮。
你扯到哪里去?
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发表于 23-4-2015 09:17 AM | 显示全部楼层
hazellam 发表于 23-4-2015 08:47 AM
现在讨论的是店屋没有人潮。
你扯到哪里去?

因为我刚才看到你酸人,所以我才问你....
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发表于 23-4-2015 12:39 PM | 显示全部楼层
hazellam 发表于 22-4-2015 07:17 PM
你可以买几多间先?
10 间还是8间?

18


送你
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发表于 23-4-2015 01:00 PM | 显示全部楼层
jityam 发表于 21-4-2015 09:36 AM
新加坡,北京,上海,香港和台北的商店不是更多人潮?他们也网购,有网购后也不影响这些地区的商店生意和 ...

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发表于 23-4-2015 05:03 PM 来自手机 | 显示全部楼层
CRon7 发表于 23-4-2015 01:00 PM

那你的意思中国大陆的商店因网购而全部需要倒闭了吗?
网购会造成商店价格下跌吗?不可能!
难道只有马六甲人网购而造成马六甲那些入伙不久的新商业区停滞不前吗?去新山的奥斯丁区看下吧,比kt laksamana新区迟入伙,现在比Melaka raya 更旺,这完全是市场问题。
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发表于 23-4-2015 05:14 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 CRon7 于 23-4-2015 05:40 PM 编辑
jityam 发表于 23-4-2015 05:03 PM
那你的意思中国大陆的商店因网购而全部需要倒闭了吗?
网购会造成商店价格下跌吗?不可能!
难道只有马 ...

不是说全部倒闭啦,对实体店是会有一定的影响,尤其在同样的商品可是网购便宜很多的情况下,以后可能慢慢被淘汰也说不定,熟食店应该还可以做。

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发表于 23-4-2015 05:29 PM 来自手机 | 显示全部楼层
CRon7 发表于 23-4-2015 05:14 PM
不是说全部倒闭啦,对商店是会有一定的影响,尤其在同样的商品可是网购便宜很多的情况下,以后可能慢慢被 ...

比较新山槟城雪隆区,马六甲的商店还是有段距离。
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发表于 23-4-2015 05:32 PM | 显示全部楼层
jityam 发表于 23-4-2015 05:29 PM
比较新山槟城雪隆区,马六甲的商店还是有段距离。

马六甲的商店很多空的。
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发表于 23-4-2015 05:40 PM | 显示全部楼层
http://www.xpshop.cn/blog/dianzishangwuzhishi/wangdian44/
网店到底给实体店造成了多大的冲击?  

  最近,一则复旦大学校园内老书店关门的新闻报道,引起了人们对于网店冲击实体商铺的关注。随着我国电子商务飞速发展,网上商店渐行渐热,已经发展成为新生代消费者日渐青睐的购物新时尚。同时,网店快速发展也折射出许多让人深思的问题,如网店是否会导致实体商铺空置?网店是否影响实体商铺的价格?这些问题已经越来越受到人们的关注。

网店压缩了实体店生存空间
  “至少一半的生意被抢了。”华师文化街内一服饰店老板表示网店对服装冲击最大。“我家几十家实体店从去年开始全面亏损,今年关得只剩下几家了,正准备全面关闭转行,房租、人工、税收方面根本无法和网购相竞争。”网友“一条鱼”在论坛中这样写道。不少网友也分析得出低价和选择性多是大众转向网上购物的主要原因。
  就目前市场来看,高租金商铺多是被品牌商家或大卖场所占据,而今各品牌商家也在开始扩张网店经营业务,这无疑会影响到实体商铺的扩展空间。今年初,国美、苏宁两巨头各自发布了引人瞩目的电子商务战略。“10年后苏宁易购的年销售规模将达到3000亿元,实现再造一个与苏宁实体店等量齐观的网上苏宁。”值得注意的是,一年前苏宁易购的目标还仅仅是作为实体店的有效补充,苏宁的底气似乎来自2010年高达400%同比增长率。据GFK的数据显示,到2012年3C家电网购的规模将达到925亿元,这相当于国美目前的年销售额。
  “随着网店的增多以及网络销售额的增长,无疑会压缩实体店的经营和发展空间。”观察人士胡岩这样认为。在目前住房大限时代,商业地产火热得力于广大投资客对于商铺价值的高预期,虽然住宅与商铺在同步增长,但是在入住率低、实体店受网店影响越来越严重情况下,不少人开始对商铺今后的价值产生了顾虑。

商铺价值受冲击短期不会显现
  从经营的角度看,网店好比是撒网,实体店却是竹竿钓鱼,谁收获的鱼多就不言而喻了。“生意一天比一天难做,新进的货却发现网上都有卖的,而且价格更便宜。”服装店郑老板告诉记者,目前在网上几乎可以淘到全球各种商品,实体店经营的优势在不断缩小。
  “实体店的成本高了,商品的价格自然降不下来。而开网店不需要租金,成本低到可以忽略不计,价格的杀伤力当然惊人。”淘宝白金会员程小姐告诉记者,她从2009年开始在网上淘宝,目前已成为购物的主要方式。
  古人说“一铺养三代”是因为没有其他东西具有商铺的功能,但现在网店终结了商铺的排他时代。业内人士指出,商铺的价值在于其功能的不可替代,而当一个网店几乎不用什么成本就具有其功能的时候,一些中小商户就不会愿意花大价钱开实体店了,间接会影响到商铺的租赁。众所周知,实体商铺价值的增长主要靠升值,但商铺租金水平的高低起伏以及租赁轮转无疑会对商铺价值产生一定影响。
  不少业内人士预测,商铺功用的可替代,必然会影响商铺的销售价格。记者也发现,以前同一楼盘商铺的价格一般都是住宅价格的三倍左右,但是现在这种比价出现较大跌落。如目前沿海赛洛城住宅均价为6300元/平方米,其商铺在售价格最高价为15000元/平方米,最低价为8500元/平方米,综合起来住宅与商铺的差价只有一倍左右。
  目前,网店的盛行会对实体店经营产生影响已成为不争的事实,而这对实体商铺的价值是否会产生影响呢?森拓普商业地产顾问(深圳)有限公司武汉分公司策划副总监周全表示:“网店冲击商铺价格至少短期内不会显现,但是随着网购体系的不断完善,网店影响将会更大。在我国现阶段来看,商铺仍然是国民投资的主流产品。”

网店对传统商业挑战有限
  “无租金”、“零库存”、“24小时营业”等等特性使网店充满生命力,自从淘宝网、当当网等一些购物网站开通以来,网络购物打破了传统的商业模式,并对传统商业的营销理念、管理模式、价格体系、经营方式、物流配送等各个方面都带来巨大的影响,或将使传统商业面临一场全面的挑战。
  在网店已成为不可忽视的营销现象下,越来越多的品牌厂商感受到冲击后也开始进军网络,加上网上消费人群的不断增多,致使我国网络购物市场取得了爆发式增长,网上交易额更是涨势迅猛。据统计显示,2007年淘宝网交易总额突破433.1亿人民币,跃升我国第二大综合卖场,而到2010年交易额飙到4000亿元人民币。阿里巴巴集团副总裁梁春晓表示,2015年网络交易额会很轻松地超过2万亿,将占消费品零售总额的7%。
  的确,除电子商务市场以外,其他任何市场都难有如此高的增长率。目前正规的网上商店和卖场已越来越多,所涉及的商品种类已相当丰富。自从2010年7月1日,《网络商品交易及有关服务行为管理暂行办法》实施要求国内网店“实名制”以后,网店经营发展得更加规范,信誉度不断提升。虽然今年武汉给网店投下了一颗“深水炸弹”,即淘宝皇冠级以上网店都将被纳入税收征管范围,但据记者了解,网店征税影响是有限的,毕竟我国已有十几个省份对电子商务出台了明确的扶持政策。
  展望未来网络购物市场的发展,虽然目前网络销售占比还远远低于实体店铺的销售额,但是随着我国各级政府和有关部门对信息技术的关注和扶植力度,以及电信收费之类的外部条件不断发展与完善,网店将在市场销售中占据更重的分量,对传统商业模式挑战也将不断加剧。
  总体来看,受网店冲击较大的产品一般是质量可控的运动休闲服装品牌、时髦货、廉价品等,珠宝、餐饮等受到的影响就十分有限。不少业内人士也指出,网购的消费是比较单一的,它的关联消费相对比较少,因此它无法取代百货和购物中心,因此高端的集零售、餐饮、休闲、娱乐于一体的城市综合受到网店威胁比较小

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 楼主| 发表于 25-4-2015 07:25 AM 来自手机 | 显示全部楼层
CRon7 发表于 23-4-2015 05:40 PM
http://www.xpshop.cn/blog/dianzishangwuzhishi/wangdian44/
网店到底给实体店造成了多大的冲击?  


你分析到很好
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发表于 25-4-2015 09:29 AM | 显示全部楼层

不是我分析的,我转贴的。
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 楼主| 发表于 25-4-2015 01:34 PM 来自手机 | 显示全部楼层
CRon7 发表于 25-4-2015 09:29 AM
不是我分析的,我转贴的。

受到多个不利因素的夹攻,马来西亚房地产市场最近陷入交投淡静的情况,这使得一些业主的产业变成惨业,想要卖却不能以好价钱卖出去,想要出租也未必有人租,或是租不到一个好价钱,令人这些业主进退维谷。

自从之前几年房地产领域好景的时候,很多人在房地产领域投机,手上拥有数间的房地产,准备出售或是租出,但是,在最近房地产市道不是很好的情况下,手上有好几套房地产的业主开始感到吃力,他们无法及时将房地产出售,也租不出去,以便用租金来偿还分期付款。

所以,以前人们将房地产的投资视为是资产,但是现在房地产却被视为是负债,是有其道理的。

目前困扰着马来西亚房地产的问题相当多,举个例子,笔者对居林高科技园的发展计划有点研究,并发现这个发展计划的概念不错,但是由于市场策略上运用错误,导致这个发展计划进展并不是很顺利。


图:finance.roadoor.com

据了解,当初这高科技园发展初期,公路建设未齐全,有关负责人便开始安排投资者进来参观,并且走了几小时崎岖的路途进到高科技园,这使得投资者马上打退堂鼓,而不愿意进去投资。

由于这高科技园的发展未来当初的理想,这使得当初选择在附近投资房地产的业主尝到了苦果,因为这里并没有想象中的兴旺,导致没有多少人愿意到这里居住和生活。

另外,由于这里有一些工厂高科技园设立,而厂方为了安排外国劳工的住宿,而决定租附近住宅产的房子给这些外劳当宿舍,尽管外劳也是人,他们应该享有基本人权,包括住方面,没有法律可以限制他们不能到那里居住,只要他们没有犯法,雇主可以安排任何地方给他们住。

然而,当这些外劳大军入住一个住宅区之后,毫无疑问的,本地人会开始对这住宅持有不同的看法,如果他们有选择的话,他们会到别处去租房子或是购买房子。

一个真实的故事,那就是笔者的一个房地产代理带顾客到外劳多的住宅区看房子时,顾客在见到隔壁是外劳居住的话,这项交易几乎百分之百不能成交。

再提一个的现象,一些高档的共管式公寓也有可能会面对这类的外劳问题,因为当房地产租不出给其他人时,一些业主可能是厂主或是发展商,他们可能会将他们买下的单位,转为外国工人的宿舍,并且向外国工人强调,他不能给他们高薪,不过可以给他们住最好的,在拉长补短的情况,这些业主希望可以减少在房地产方面的蒙受的损失。


图:http://365jia.cn/

一旦这些外劳住进高档的共管式公寓之后,相信也会引发类似居林高科技园周围住宅区的问题。所以,外劳会不会制造出“另类房地产泡沫”。问题,相信聪明的读者心理会相当的清楚。(相关文章可以游览 http://cforum2.cari.com.my/portal.php?mod=view&aid=58458)

房地产还面对的另外一个问题,那就是于4月1日实施的消费税(GST),这项措施可能会影响一些房地产的成交,因为在消费税制度下,房地产买卖不再只是单纯买方和卖方的事情,现在还得纳入消费税的考量因素。

房地产交易,特别是个人买商业产业的交易,更是要特别注意。一个买方如果向消费税注册者购买商业产业,那么买方就得交消费税,这是毫无悬念的。

不过,如果与没有注册消费税的卖方购买商业房产呢?买方须不须要给消费税呢?答案是不需要,也是需要。此话怎讲呢?根据消费税的指南,卖方如果一年内没有卖出超过两间的商业房业。那么,买方就不必缴交消费税。但是,如果卖方卖超过两间商业房业,情况则不同了,那就是如果买方是跟这位卖方购买第三间商业产业。那么,买方就得缴交消费税。#1 (相关文章可以游览:http://cforum2.cari.com.my/portal.php?mod=view&aid=56797)

现在问题来了,买方会不会这么轻易地就为卖方缴交消费税呢?还是卖方自己承担消费税,并且故意调高售价来抵销自己缴税的“损失”?然而,卖方在调高售价的情况下,买方会不会不要跟他买产业呢?这就是消费税制度下,商业房业交易所必须面对的快择。

总的来说,在这些种种因素的困扰之下,马来西亚的房地产成交情况将陷入胶着的情况,而那么当初抱着投机心态进入房地产领域的人士,相信手上的产业已经变成了惨业,而当中的苦也只有自己知道。

#1 –资料来源: DG’s Decision # Panel Decision 4/2014 # Pg3 # 6(iii) http://gst.customs.gov.my/en/rg/SiteAssets/FAI/PANEL%20DECISION%2004%202014%20(1).pdf

更多內容可浏览作者网站:http://www.chkconsultancy.com.my/或电邮drchng@chkconsultancy.com.my与作者交流。
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 楼主| 发表于 26-4-2015 11:02 PM 来自手机 | 显示全部楼层
jityam 发表于 18-4-2015 11:33 PM
那是还没有执政中央前的冲突,如果执政中央后的冲突会有多少?
中央政府掌管国家的教育,财政,宗教自由 ...

我们可能换首相,但是不可能换政府。
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发表于 26-4-2015 11:04 PM | 显示全部楼层
hazellam 发表于 26-4-2015 11:02 PM
我们可能换首相,但是不可能换政府。

照你看会换谁来做新首相?华哥吗?
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 楼主| 发表于 26-4-2015 11:09 PM 来自手机 | 显示全部楼层
manu80 发表于 26-4-2015 11:04 PM
照你看会换谁来做新首相?华哥吗?

慕油哥的机会很大。
他几乎没有绯闻或污点。

他上台至少无桶党内各派都不会有太多意见。

华哥已经没有作为,他进lockap 他的马仔都diam diam 没有太大动作。
林神甚至表明不支持之前的示威声援活动。。
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