新山的发展趋势集中讨论区 （2015年)-新山：#137 经济不好吗？那还要不要投资房产？

calt

由于在后页，小弟更新到这里来，希望各位大大看完后可以给写评语，如果小弟有些地方写的不周到请见谅。

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#137 经济不好吗？那还要不要投资房产？

小弟钟情于房产，因为小弟不会股票和外汇，所以没办法在这两边赚钱（无知分子的悲催。。。）当然小弟也不是非常懂房产，但是小弟知道房产是抵抗通货膨胀最好的工具之一，增值不敢说，但是保值很重要。

小弟现在也在存着子弹，如果小弟有burget的话，小弟也有很想进场的房子选择。但是在选择前很多朋友都劝告小弟不应该继续往房产丢钱，因为目前经济局势不稳，加上房产严重被高估，现在进场会损手烂脚。但是小弟还是非常喜爱房产，所以没办法。

话说为什么在这时候我反而觉得新山的房产或许还有增值的空间？

1.马币贬值。

在此注明，小弟所说的马币贬值可不是一个很专业的名词，单纯只是新币兑马币变多的意思而已。
马币贬值的概念是什么？就是说以往可能$1.00=RM2.60。现在涨$1.00=RM3.00，那意味在不起薪的前提下在新加坡工作马劳薪水的幅度超过10%。

为什么我会提到马劳？因为本来新山的房产将近40%是这班人扛起的。收入的幅度涨了一个15%，先不说什么升息之类的问题，再怎么升息，多出来的收入都应该可以盖得住吧？毕竟升息不能操之过急，因此短期内的短幅度升息（目前不晓得，小弟也不是专家，小弟也不懂，但是升息不晓得，薪水起了是看到了的)。

当马币一直在贬值，在外工作的人会觉得此时是买房的好时机，因为这班人总有一天会回来的，他们会有一小部分成为PR，但是不多，很多大部分的人都需要在新山落地生根。如果以后马币回升，那么代表他们现在所买的房产增值了，留给孩子的一份珍贵的礼物；如果马币继续贬值，那么相对的供期就能减少，对于未来怎么都要买一个房子的马劳来说，那么说现在是不是买房子最佳的时机？

2.马币贬值会更加吸引更多人过长提拿新币。

一样的，新山的人吃力，难不成北马的人觉得不吃力？在一样的人力与劳动力情况下，我只需换一换个国家我就能获得多3倍的收入，何乐而不为？更何况是巴士交通来回都不需要一天的国家？马币继续贬值会吸引更多gen y到对面上班，这是我觉得很重要的。

当然，如果有的选择我也希望能住在新加坡吃在新加坡是最好的选择，为什么？因为新加坡方便，而且安全，又靠近我工作的地点，长提又塞，何苦呢？

但是马币贬值的前提下，长提会越来越塞这是无法避免的事实，那意味着什么？新加坡的租房价格会越来越高，因为供不应求啊，而且在新加坡吃新加坡用相对起来会消耗掉那3倍收入的优势，因此会有一小部分人开始真的会来回新加坡的旅程。当他们都来到新山的时候他们需要租房。以目前新山的租房cooldown市场，至少在这几年内租金都不会非常高，不然是非常没有竞争力，打个比如，可能到时候碧桂园三房式豪华公寓可能租金只需RM2500(比如，可能更低或者更高），那么相对的大概$800，一个人一间豪华房间$300都不用，但是$300在新加坡连个小房都未必租到，而且在新山用贬值的马币，吃喝都相对的更能省钱，本来大家进去就要赚那个汇率，如果存到和用到的数目一样，那么进去还有什么意思？

当然，这班人同时可能一开始是一小部分的人口，但是随着习惯和有人经历的例子会越来越多而形成一个趋势。当然这是小弟的猜测，不一定是对的，所以也不需要较劲。

话说我回kampong的时候有位年老的长辈和小弟分享，想当年新币还没那么高，那时候他就告诉小弟那时候的长提没那么塞，但是已经塞得不清不楚了，那时候他们就觉得那时就觉得不可能的，谁能受得了这生活，8点上班5点就要开始出门，而且这距离还是新山区的距离，古来区更不用说了，这生活哪里受得了？结果几十年过去了，长提越来越塞，与这长辈的想法有很大的出入，那证明什么？不合理的东西不代表不会发生，就如我这长辈认为塞车的情况会减低，但是万万没想到马币这么不争气，从1:1到目前1:3，有谁料到？为了那1:3的汇率，辛苦一些那又算什么？

3.马币的贬值会导致更多新加坡商人迅速在新山设厂

本来在1:2.85的时候就非常吸引新加坡厂设在新山区，因为一来靠近，容易监督，二来成本相对比起新加坡便宜太多，但是现在1:3更对着这群人的口味。当然现在经济非常的不好，但是我相信一句话，经济不好，生意还是要做的，生活还是要过的。水电费，人工费，土地税，马币在贬值与政府设立经济特区免税等因素。（当然还是有一些政治问题导致新商对进来新山还是会多了一番顾虑。）

就是经济不好，所以更多老板都在成本问题下足功夫。成本下降不单可以节省更多开销，在价格战上更显示出商品的竞争力，更何况我在大马设厂，我可以不需要给关卡税做起大马本地的生意，同时在新加坡市场又可以压制成本。我老板就是在做这种事情，创造一产品同时往新加坡和马来西亚销售，增大顾客门路。更何况很多新加坡老板其实在之前就在gelang patah还是哪里买下工厂了，只是现在政治以及经济不明朗导致还没搬进来而已，当然也可能不搬进来啦，但是他们买下了工厂有进来的准备是真的。

这班外资的到来首先面临一个最大的问题就是人力问题。他们必须大量的聘请员工，工厂才能跑的来，不然一条生产线只有1个员工在干，怎么干？这间接也解决了就业问题，同时也间接让员工有更好的选择。人力资源是固定的，柔佛州就只有200万人口，而且柔佛目前也没有面临庞大的失业问题，虽然马币一直在贬值，但是其实并没有很大影响人民的生活方式。

因此，这些外资为了得到更多人力资源，他们唯有在薪水上给更好的优惠更好的福利，不然凭什么要人家辞职跑到你那里上班？就如几年前，我在中学生的时候part time上班卖衣服那时full time的收入大概是RM900/month,现在商场的收入没有超过RM1,300都没有人有兴趣。其实意味着人民的平均收入都在提高。加上马币一直在贬值，其实对外资来讲，真的1,300与1,500兑换新币的差别不大，但是这200却是真正增加员工的收入。

当员工的收入提升时，即使市场再怎么的不济还是有人消费的。大不了可能喝不起starbucks,当然mcd总是吃得起的吧？只要有人，人有收入，消费市场还是能走的。

而且就业机会的增加会增涨人口。本来城市发展最重要的元素是人口不是？

4.北马会有更多商家到南马来寻找商机。

大马只有2两个关卡，往北走是泰国合艾，往南走是新加坡，新加坡是数一数二的发展强国。加上经济不好，东西更难销售，但是要知道生产成本就在那里了，我每天的人工，水电费，租金都一直在跑，这些消耗性成本我没办法阻止，而且马币贬值也导致原料进口的成本成长。那么老板唯一能做的就是增加客源，既然要增加客源那么就要寻找最有消费能力的一群。

我有理由相信，在经济最不好的时候，新山会更容易发展起来，因为kl的生活水平过高，加上马币一直在贬值。但是只有在南马这区的居民收入变相提高，如果连新山马劳在这时候都没有消费能力，那么还要去哪里？所以小弟猜测新山的商场会越开越多，甚至在短期内还会代替kl成为繁华的都市，因为这里的居民比起kl更消费能力，当然消费观念还是输kl9条街。

当然还是会有人说现在市场不好哪里还有人消费？我不晓得消费的意义是什么，但是至少我看到的是我家对面的starbucks还是有人排队有人坐下来喝咖啡，mcd还是排队，tesco还是有人要买日常用品。而且小弟也深信，大马的zh在怎么的无能，都不可能会把大马搞的破产。而且只要有人，经济再差都会复苏。人还是需要居住场所。小弟不晓得很多理论，但是小弟是认为，房产是必需品，必需品在什么时代都会有需求。

共勉之。

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综合一些网络数据，小弟决定在这里让大家和小弟一起分享大家对新山前景的看法。

目前具小弟所知，有几家大型发展商如ioi,ijm land都已经降价了，在此的降价定义是目前销售价比起刚刚发行时来得还便宜！

(当然发展商会让你知道配套不一样，比如是完全的空屋，没有包括Stamp duty,mot等....)

就如nasa city从刚刚luanch的价钱RM550Psf到目前的价格，Merina cove也从RM380k到305k!即使强如sp,目前Sky Garden的价格(Setia Tropika）的房价也不超过RM450。碧桂园也只能认清事实，价格降至RM350k(1 bedroom)，当然综合价格还是高，但是这个总体价格还是可以算是接受的范围里面。Scientax 的mutiara mas3房室价格(1110++sf)价格介于RM430,000之间不等。

做个假设，是不是说新山买家平均能接受的价格在于RM500~600 psf之间，在于新山可能可以接受的比较高，RM650~800，又或者说，总体价格在于RM300~450K之间？

那么，导致这情况发生的原因是？

或许，小弟觉得：

1.对于政府的执行力存在很大的怀疑。
政府极度不透明的管理方式，加上政府犹如"Roti prata"的宣言翻来覆去，从本来RM500k的门槛拉去1m，房价是瞬间被推高的，有谁能承受得住这压力？加上突然而来的International zone的planing，那些手上握有800k以上房子的炒家会不会屁股冷了一下？

2.房价与人民总平均收入不平衡
以本地买家的平均收入要买一间超过500k的房子真的是用尽掉全家的老命(自己+另一半)才能买到。以研究显示，目前全马最会赚钱的一族-华族的平均月收入是RM2,000，至于其他宗族也相差不远。RM2,000还是最高值！如果两夫妻的收入平均加起来顶峰RM5,000.00，扣除500k的贷款真的是所剩无几了，更别说还有车贷，学贷以及可能还有刚出世的"小惊喜"!都还没加上父母的孝顺金，更别说还想每年出国一次的旅游了。

http://ch.therakyatpost.com/%E8% ... %A5%E4%BB%85rm1700/

3.居住单位在2014~2019年崛起得过凶。
在碧桂园进来前公寓的价格是起不来的。碧桂园一个"突袭"，让全马的居民和发展上醒了过来，原来公寓可以这么卖？
碧桂园这条过江龙大大的刺激本地发展商的信心，搞得即使连kl的发展商都想下来分一杯羹。居住单位是否会增值是和人口居住以及收入有很直接的关系。如果人口充足，就业机会多，平均收入负荷得了供期或者租金，那么泡沫就不存在太大的问题；但是如果这其中三缺一，那么“外资”就扮演很重要的角色，比如他们是否会在这里设厂，把资金投入金融市场等，就连封锁多年的朝鲜也开始一步步缓慢的开放国外市场了，可见外资的重要性。但是问题在于马来西亚到底有什么吸引力？靠近于我们国家，比如印度尼西亚，印度，菲律宾，越南等其实都有在办经济特区，每国都各有千秋，那么到底哪国才能得到这么多企业的垂青？

http://zh.wikipedia.org/zh/%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E7%89%B9%E5%8C%BA


4.马币贬值
由去年石油降值，到今年一马公司出现财政问题，都重重的搓了大马的心。马币兑换其他国家比如美国甚至有高达1~3.7，新币则1~2.7%！外资进来投资房产可能赚了差距额，却亏了外汇率。如果一个国家的货币无法稳定下来，甚至还有贬值的趋势，应该没有人敢进来置产的吧？虽然马币贬值有利于出口是真的。但是马币贬值，收入保持，万物涨价，在这种时期还会有人有心情买那么昂贵的房子？应该先存钱度过这个寒冬吧？

http://biz.sinchew.com.my/node/108651

5.GST & MOT
GSt对于residential是没有很大的影响的，但是对于之前“老虎？老鼠？”傻傻分不清楚买入SOHo / com. title(service apartment）的房子的炒家就够力了，尤其是“菜鸟炒家”，他们有的即使再4月1号钱签入spa也会中GST，原因是发展商和银行Claim钱的同时都会中gst的，除非cash buyer有能力在4月1号前clear完所有债务，不然还是会中GSt的。至于MOT是割名手续的部分，为贷款2~3%，如果500k的贷款差不多是10k左右。

做个比如买家是在去年9月进了一间soho(SPA Price RM350k)，在3月30号已经进入到40%，就意味着买家必须承担spa price的60%里的6%，差不多应该是10K左右，加上MOT的7K，就是说一拿到钥匙买家必须先偿还这17k的负债而且不能分期！希望这GST不会导致许多炒家的噩梦。

https://www.facebook.com/propropmanagement/posts/377251435759422

至于房子为什么会坚挺不退？其实回归原点，也就是有土斯有財，華人世界這個觀念根深蒂固，同樣左右著人們的投資理財型態。近年，日圓暴跌，讓人覺得日本房地產像是全部打了六、七折，想在日本買房的華人前仆後繼。可以说目前日本的房价都是各地华人在撑着。买房几乎成了华人的习惯。我记得朋友说过，有华人在的地方房价就会被炒高。

其实老实说，米，盐，柴，醋都是生活上的用品，古代人说过，米价波动非同小可，米涨则伤民，米降则伤农，其实房产也是如此。对于房子作为华人土生土长的一个证明也当然不可缺，因此各国政府都给与房屋贷款最好的优惠？以银行的逻辑，以4.45% BLR+35年分摊还的方式计算，银行是“亏钱”来做的，可说房屋贷款是最没有经济效应的物品之一，因为贷款者应有尽有，从小贩到高级打工人士都有，稍有处理不当就会引起次贷危机的可能，作为前车之鉴，很多国家都细心管理好房屋贷款这一part，当然日本和台湾就没有办法了。

至于泡沫之说，到目前还不能有一个很明确的说法：目前从新山到吉隆坡居住单位建筑如火如荼的进行，价格可是一波比一波来的高。吉隆坡的人民平均收入大约都在RM2500~3500之间不等。以RM3500的生活水平来说。服装打扮是不可少的，一辆不错的车子(比如City~Vios~K3等)，家用，储蓄，平均供期应该是大约1000~1200，也就是200~300k的房价；如果真的遇到比较疯的，车子全部都比较普通家用给少不在乎物质生活一个月供期RM2200，也差不多是450k的房价。对于小弟来说，HSR和注入大马的外资非常重要，如果HSR建好，kl人有办法可以以更快的速度来回，不排除会有人从kl到sg上班，毕竟2.7兑换率的诱惑不是盖的；又或者外资涌入导致人力资源需求增加，间接增高薪水。如果这两条路都走不通，那么大马的房价可说走到尽头了(当然不是全部，大马还是有很多富豪还能100~500万现金买下房子的~),如果继续推高，房屋泡沫的危险可就增加了。

如果下列有机会~大家可以一起分享泡沫来临的风险和后果以及各国的泡沫案例以及打房措施。~

共勉之。

calt

到底何为经济泡沫？

根据维基百科解释：泡沫经济，是指資產价值超越实体经济可承受的程度，使其极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量的投机活动所支撑。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。

还是很难明白？那么以下再分享一个小小故事：

哈佛商学院经典案例：不要轻易和少妇上床

一男赶集卖猪, 天黑遇雨, 二十头猪未卖成, 到一农家借宿。

少妇说: 家里只一人不便。
男: 求你了大妹子, 给猪一头。
女: 好吧, 但家只有一床。
男: 我也到床上睡, 再给猪一头。
女: 同意。

半夜男与女商量, 我到你上面睡, 女不肯。

男: 给猪两头。
女允, 要求上去不能动。
少顷, 男忍不住, 央求动一下, 女不肯。
男: 动一下给猪两头。
女同意。
男动了八次停下, 女问为何不动?
男说猪没了。
女小声说: 要不我给你猪……

天亮后, 男吹着口哨赶30头(含少妇家的10头)猪赶集去了……

哈佛导师评论: 要发现用户潜在需求, 前期必须引导, 培养用户需求, 因此产生的投入是符合发展规律的。

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另一男得知此事, 决意如法炮制, 遂赶集卖猪, 天黑遇雨, 二十头猪未卖成, 到一农家借宿

少妇说: 家里只一人不便。
男: 求你了大妹子, 给猪一头
女: 好吧, 但家只有一床。
男: 我也到床上睡, 再给猪一头。
女: 同意。
半夜男商女, 我到你上面睡, 女不肯。
男: 给猪两头。
女允, 要求上去不能动。
少顷, 男忍不住, 央求动一下, 女不肯。
男: 动一下给猪两头。女同意。
男动了七次停下, 女问为何不动?
男说: 完事了～～～女: ……

天亮后, 男低著头赶2头猪赶集去了……

哈佛导师评论: 要结合企业自身规模进行谨慎投资, 谨防资金链断裂问题

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又一男得知此事, 决意如法炮制兼吸取教训, 遂先去伟哥专卖店用一头猪去换一粒伟哥, 然后带19头猪出发, 事必, 天亮后, 男吹着口哨赶37头(含少妇家的18头)猪赶集去了……
哈佛导师评论: 企业如果获得金融资本的帮助, 自身经营能力将得到倍增。

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知道此法男多, 伟哥供不应求, 逐渐要2头猪换一粒伟哥, 然后是3头猪换一粒伟哥, 伟哥专卖店宣布伟哥限量供应, 永远保值。
哈佛导师评论: 这就是通货膨胀, 但尽管购入伟哥, 伟哥是永远保值品, 从一头猪到N头猪换一个伟哥, 你什么时候见过伟哥贬值?

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越来越多的人听说了哈佛导师的评论, 开始去囤积伟哥, 并在市场上二手交易伟哥赚钱。
哈佛导师又评论: 繁荣的二手交易市场是一手市场持续繁荣的保证。

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越来越多的人想去炒做伟哥, 很快伟哥价格涨到16个猪换一粒。
哈佛导师又评论: 该男已经进入边际成本, 除了拥有对自身能力的自信和未来良好愿望以外, 实际现猪流已经为零。

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有的男只有一头猪很早就换成伟哥, 于是有人告诉他, 你可以用你现在的这个伟哥去办猪抵押, 当初你是一头猪买进, 现在伟哥价值16头猪, 你可以办至少8头猪的贷款, 然后你可以用这些猪去买汽车等等好东西, 这就可以把你伟哥增值部分去消费。
哈佛导师评论: 良好的理财可以让个人实现财富自由。

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换猪男越来越多, 伟哥专卖店决定, 推出一种借贷伟哥销售模式, 即使你没有足够的现猪, 只要你敢承诺到该女房中一夜, 带16头猪回来, 我就可以先把伟哥卖给你。例如如果你缺一头猪, 就可以先欠一头, 事成后补交猪款, 这个方法大大促进了伟哥销售。

哈佛导师评论: 这就是贷款, 让企业可以根据未来的收益选择借支流动资金。扩展生产能力, 这就是信用经济, 信用经济是建立在良好信用和经济持续成长基础上的, 只要大家都讲信用, 伟哥就可以源源不断提供给大家使用。

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伟哥专卖店尝到甜头, 借贷胆子越来越大, 后来在即使你一头猪都没有, 只要你承诺可以到该女房中一夜, 就可以先借, 事成后补交猪款。

哈佛导师评论: 这就是金融创新, 让现在的人花未来的钱, 反正等你老了未来的钱你也花不动。

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消息一出, 换猪男越来越多, 有人找伟哥专卖店, 这个项目太好了, 我们把它变成优质基金, 对外销售债卷, 你们也就可以分享我的收益, 如何?

结果伟哥专卖店觉得甚好, 于是该公司把换猪男分三类, 一类是拿现猪换的, 一类是一部分现猪贷的, 一类是完全没有现猪借的, 发行三种债卷。大家踊跃而上。纷纷购买伟哥专卖店的债卷, 伟哥专卖店生意太好, 就把债卷销售外包给另外一家公司运作, 该公司也一并大发其财, 公司越做越大, 甚至可以脱离实际伟哥销售情况来发行, 给自己和伟哥专卖店带来巨大的现金收益。

哈佛导师评论: 这就是专业的人做专业的事, 从实体经营到资本运作, 经济进入了更高的层次。

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为了防止自己债卷未来有损失, 该公司决定给它买上保险, 这样债卷销售就更容易, 因为一旦债卷出现问题, 还可以获得保险公司的赔付, 保险公司一计算, 到目前为止伟哥销售伟约率很低, 毕竟做爱是刚性需求, 必须满足, 只要承诺可以接受保费, 就可以获得一大笔收入, 而违约风险很低。哇, 所有的债卷如果出问题还有保险公司负责理赔, 债卷公司销售这下子太好了, 保险公司也获得巨大平白无故的保险收入。

哈佛导师评论: 这就是风险对冲, 策略联盟, 提高了企业的抗风险能力, 也保护了消费者利益。

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换猪男太多, 排长队等待, 该女无法承受, 说老娘不干了, 我搬家, 一时间有无数拥有伟哥的欠猪男。

哈佛导师评论: 这是个别现象, 属于市场的正常波动, 不会影响整个经济。

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结果该女迟迟不肯搬回。一部分欠猪男没有收入, 只好宣布愿意低价交换伟哥, 伟哥突然一下子从16个猪下滑到8个猪一粒也卖不掉, 市场出现伟哥恐慌, 原来伟哥也可以暴跌, 一些拥有伟哥的人赖帐, 结果大量借贷到期无法返回现猪, 伟哥专卖店晕了, 不得不宣布有大量借贷者欠猪不还, 属于信用违约。

哈佛导师评论: 这是个人行为, 大部分贷款是优质人群。

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大量次级猪贷违约, 那么对应他们的债卷也就一钱不值, 承担销售的债卷公司一看一粒伟哥16头猪, 这哪里还得起, 宣布倒闭。

哈佛导师评论: 这是次贷危机, 不会影响整个金融贷款,

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哈佛导师哪里晓得债卷公司还把债卷上了保险, 保险公司一看, 这哪里赔得起, 于是也宣布要倒闭。

哈佛导师评论: 这是金融危机, 还不会影响整个实体经济。

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大量的人破产, 不敢消费, 经过经济下滑, 没有敢把猪借给别人, 怕有去无回, 市场越来越冷淡!

哈佛导师评论: 全国人民都要出血的时刻到了, 虽然那些卖伟哥的, 卖债卷的, 卖保险的在赚钱的时候发了财, 现在搞出漏子了, 如果我们不帮他们埋单, 我们将来还是最大的受害者。

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伟哥专卖局决定向全国人民借7000亿头猪拯救市场, 市场依然故我, 全国有猪者和无猪者都很愤怒, 谁拿走了我们的猪?

哈佛导师评论: 早就告诉你们, 为什么不去监管? 现在唯一的办法, 就是找几个国外养猪户以负责任的大猪国形象来注猪, 否则大家都要完蛋!

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后文: 据说该女已搬到中国定居, 此外哈佛教授带的几个研究生也在中国淘金中。

阅读提示: 猪是"交换品", 伟哥是"泡沫"。


这是比较白话也比较容易解释的故事，当然很多都不正确的也有问题（这故事)，但是却道出几个真理：
1.专家说的都是专业的，但是未必是对的。

2.东西都会有需求，才会有供应的。

3.“威哥”这玩意本来就不会产生需求，而是那“女人”存在才产生需求量，“威哥”只是一个辅助品。如果那女人不在，再好的威哥都只是window display。

4.其实找多几个类似女人存在才能真正的大开市场。如果那女人能无限提供猪，那我会选择如何讨好那女的获得更多猪，当然威哥是其中一个方法。

5.利用投机赚来的钱投入市场也还是金钱，也是会照成市场繁荣的。只是投机本来就是短暂的，这短暂的繁荣少了始作俑者的支撑，肯定兵败如山倒，一夜回到解放前。

6.要知道我们资本社会主义的概念是——有人赚钱，就肯定有人亏钱，这么大量的猪在市场上消失绝对不是因为被人吃完了，而是被几个人拿起来了，这些猪全往这几个人走去，导致财富都流向这小数人，这也让80:20%法则的原理成立。

7.最后一句，还是那句，“市场莫测，亏盈自责”。

到底经济泡沫带来的后果是什么？

1."女人"(外资)跑了，男人都不需要"威哥"了。威哥开始不值钱了，但是问题是这群男人有超过70%以上都是用贷款的方式来买"威哥"。
2.贷款过重，人民(不管炒家还是买家)无法负荷这么多只"猪"的利息，消费进入僵着的局面(不敢消费)
3."威哥"不需要这么多了，小家的制造商开始裁员，有的甚至开始结束营业(这开始严重了，食物链开始断了)
在此，如果由于流动量的减少导致威哥的供应量回复正常，那就影响不大，如果到了这一步还是没办法，就会开始到next step。

4.威哥还是过多，没办法，这次轮到大厂开始开始裁员，有的甚至开始结束营业。
5.因为威哥这行业的收入很丰盛，是平常工作收入的0.5倍，几乎整个城市50%以上的男人都从事这行业。
6.这行业突然蒸发了，几乎全城有超过45%以上的男人失业。(大条了，收入中断)
7.饭可以不吃，牙可以不刷，但是债务不可以不给。有尝试想去别的领域打工/赚钱，但是收入无法和之前比较，甚至现在的工作收入连债务都负荷不了，而且全城目前这么缺工作，还不一定轮到我。

8.奢侈品卖不掉了，之前的人因为威哥而富裕，其他厂商见商机也打算狠狠敲了一笔，造了很多奢侈品，比如衣服啊，车子啊等等.....但是这群主要客户都没收入了，拿这些厂商也跟着大条了。

9.这类型的连锁店，厂商也相继倒闭(因为少了这么多客户)，更多人失业。更多人要枪我的饭碗了。

10.贷款的不只是我们，还有这些大大小小的厂商。他们倒闭了，这些地契，货源全部都抵押给银行了，结果银行得利了？也不见得，银行就是出了很大一笔钱，结果得到比这笔钱更大价值的物品，不过价值再大还是物品，不是金钱。结果，我们发现银行里都没钱了，只剩下这些很"值钱"的东西。

11.银行不再受保障，居民争先恐后去银行提款，银行挤兑，没办法周转不灵，开始一间介一间倒了，政府在这时的重要性就是不能让这些银行倒，不然银行里所有的附属品(包括那些所谓很"值钱"的产品)都会瞬间不值钱了。。。。

如果政府能保住这些银行的话还好。。。。不然。。。。。。。。就更大条了。。。。

12.到时候就真的要找很多“外国来的猪”来填补这个无底洞了。。。。当到达一个地步国家已经要宣布面临破产的地步。。。。。你们还觉得中小型家庭还有时间研究投资什么好吗？跑路都拉不急了。。。。。这时候你手上有"猪"比拥有什么都好。当然也不可避免政府会"做"了很多"假猪"出来。。。。如果是这种情况，那么小弟还是建议你多收别的东西保值比较实际。。。。因为当真猪和假猪参在一起的时候，那么猪就会变得不值钱了。。。。。

不如再说说个小故事。。。。。

这是炎热小镇慵懒的一天。
太阳高挂，街道无人，每个人都债台高筑，靠信用度日。
这时，从外地来了一位有钱的旅客，他进了一家旅馆，拿出一张1000元钞票放在柜台，说 想先看看房间，挑一间合适的过夜。　　

就在此人上楼的时候，
店主抓了这张1000元钞，跑到隔壁屠户那里支付了他欠的肉钱。 　　
屠夫有了1000元，横过马路付清 了猪农的猪本钱。　　
猪农拿了1000元，出去付了他欠的饲料款。　　
那个卖饲料的老兄，拿到1000元赶忙去付清他召妓的钱（经济不景气，当地的服务业也不得不提供信用服务）。　　
有了1000元 ，这名妓 女冲到旅馆付了她所欠的房钱。　　
旅馆店主忙把这1000元放到柜台上，以免旅客下楼时起疑。　　
此时那人正下楼来，拿起1000元， 声称没一间满意的，他把钱收进口袋，走了……


这一天，没有人生产了什么东西，也没有人得到什么东西，可全镇的债务都清了，大家很开心。　　

畸形吗？但是这也是社会的缩影。市场上需要有消费才会成长，甚至消费才能抵触债务这说法就看各位客官怎么说。。。。。

calt

kempas & BDO，是我所看好的，也是我奋身去投资的一个地区。

Kempas，这地区不晓得大家对着地点有没研究？Kempas的地到底多大？详细我没研究。Setia Tropika, Kempas Utama, Kempas Lama, Kempas Indah etc都是Kempas的area，在此发展的发展商包括了IoI, Sp setia, KSL ， Lion Group。

而这块地连接着Desa Palma( Nasa City）, Eco Business Park, Bandar Dato Onn, 南北大道， 士古来大路等。在小弟的贴之前其实就述说这片地的发展是小弟看好的其中一块。

至于为什么小弟喜欢这地方？

这本来就是在新山其中一条最安全最平稳的发展线。
在小弟之前的贴说过，整个新山围绕着5条发展线。

1.新山第一关卡-Johor bahru,Danga Bay-Skudai Highway。

2.新山第二关卡-Nusajaya Highway-Gelang Patah-Flagship B

3.新山第一关卡-EDL Highway-Southkey-Permas Jaya-Sri Alam-Pasir Gudang(Flagship D）

4.新山第一关卡-EDL Highway-Southkey-Pandan-BDO-Kempas

5.新山第一关卡-EDL Highway-Kempas-Kulai

我所谓看好的发展线就是第四条。为什么？

原因1:人口成熟以及地理原因
Bandar Dato Onn与Kempas的连接点都是人口成熟的地点。BDO本身就是Johorland的大本营，大量的廉价屋导致人口补充，BDO连接TMn Daya,Mount Austin, Setia Indah。TMN Daya与Setia Indah都是居住区多于商业区的地方，而目前的趋势是开始有人搬到BDO去，因为BDO更加接近EDL Highway,要下新山更方便，也方便上下班。

至于Kempas，由于Sp Setia（果然不能忽视名牌发展商的潜力)强力打造了SEtia Tropika，加上Setia Tropika有移民厅。人口开始往向集中。而Kempas utama.....哦....我不晓得如何诠释IOI这发展商，但是kempas utama和kempas lama都是属于居住区多于商业区的地方，加上kempas连接Pasir gudang highway，skudai highway以及southern highway。无疑是更是中心点。

原因2：新山的房价越来越高，而且新山的地越来越少
新山本土人都习惯住在landed house,新山已经没有更多的地发展landed houses,相对的bdo和kempas还有更大快土地可以持续建筑，加上从kempas/bdo在没有红绿灯以及在极少情况下塞车，只需15分钟就到达关卡的原因，这两地点也开始成为小新人/新加坡打工者瞩目的地点。在这两处还是有办法找到大约500k的20x70房子。相对这价钱，在Flagship A和B，C已经比较难找到了。

原因3：政府的未来规划(TOD)将让kempas与BDO收益。
（新山19日讯）为改善和更全面发展依斯干达特区交通系统，柔州城乡规划局与依斯干达特区发展局（IRDA）、新山中区市议会及新山市政局合作推出为期10年的发展计划，并在第11大马计划申请6亿令吉拨款等待批准。

靠近甘拔士火车站

多个政府相关单位是自去年4月展开研究，用了一年的时间完成“2025年依斯干达中环综合公共交通终站特别规划区计划草案”，计划在靠近甘拔士火车站地区，规划面积达267亩的土地来进行交通终站发展计划。

根据草案，特别规划区（RKK）总面积达1万2269亩，涉及区域包括地不老和避兰东；综合公共交通终站未来预料将提供快速巴士（BRT）、轻快铁（LRT）和火车服务。

柔佛州务大臣拿督斯里卡立诺丁希望人民支持政府的发展计划，计划草案将即日起公开展示一个月，征询公众意见，欢迎各造向有关当局提供建设性的建议、看法或是反对意见，以期使计划更臻完善。

掌管柔佛州房屋及地方政府事务的行政议员拿督阿都拉帝班迪今日代表州务大臣出席该计划草案推介礼，并在会上代读大臣讲稿。

通过特别规划区征询公众意见

卡立诺丁指出，除了快速巴士，其他综合设施还包括换乘停车场（Park and Ride）、行人走道和转换站，未来有望改变新山交通服务面貌，为市民提供更有素质和可靠的交通便利。

他说，为促进人民和谐的舒适生活，政府致力解决社会各阶层所关注的公共交通课题。

他认为，要发展有效及可持续发展的公共交通系统，并非在一朝一夕完成，因此政府通过特别规划区，收集社会各阶层的意见。

“这项工作需要政府中央及州级各部门参与，通过策划创意和有效的策略，认真来推行发展计划，同时能兼顾人民的利益。”

同时，大臣有信心这项特别规划区的一切政策计划，能带来新的协同作用。

公交终站特别规划区草案
即起3地点展出

新山市长拿督阿都拉曼指出，2025年依斯干达中环综合公共交通终站特别规划区计划草案即日起在新山3个地点展出，以收集民众意见。

展出地点分别是1.柔州城乡规划局，2.新山中区市议会，以及3.新山市政局，展出时间为早上8时30分至下午4时30分，即日起至6月18日。

阿都拉曼致词时说，市政局于2008年就建议发展综合公共交通系统，此计划并非全新计划。

“最初的构想是在2008年1月3日在宪报上颁布的2020年新山县地方蓝图计划，而后再于2012年8月16日做出修订。”

他表示，政府有关单位是根据较早前的研究来延伸特别规划区的研究计划，希望尽早实现综合交通系统服务。

以特别规划区为指南   周边地段发展受控制

阿都拉曼说，地方政府将视有关特别规划区的划定计划作为指南，让建议地段和周边地区的发展可受到控制。

“特别规划区的划定可以通过发展蓝图及特定管理策略，更有效地发展特别区。”

“这也是根据1976年城乡规划法令16B条文，拟定特别规划区和地方发展蓝图的程序一样，需要公开展示和收集民意。”

他希望民众踊跃提供意见，让发展计划更理想和具体的落实。

柔州经济策划单位主席阿都拉欣在记者会上披露，相关单位在第11大马计划下申请6亿令吉拨款。

盼拨款获批准

他说，首相将于本周四提呈第11大马计划，州政府希望静候拨款能获批准的佳音。

他也说，尽管综合终站计划可让轻快铁进驻，但是轻快铁和马新捷运系统（RTS）是截然不同的系统。

他没有回应记者提问该计划是不是有可能成为马新捷运系统新山终站的地点。

今日出席者还包括柔州城乡规划局局长代表阿芝琳、新山中区市议会主席沙烈胡丁等人。

http://www.nanyang.com/node/701906?tid=512
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以这新闻推测，可能连RTS的总站都会连接到kempas的可能性是有的，但是不确定。当着TOD成立的时候，kempas是无疑成为热手地点之一。

4.知名发展商的发展蓝图已经方便设施

Sp Setia在Setia tropika还有一大片地还没完全发展，但是Setia Tropika已经拥有许多方便的设施以及发展，比如众多银行以及快餐，也有一些知名品牌开始注入setia tropika当起office，在sp setia还未完全发展的蓝图里已有一块空地来建立国际学校；Nasa City的第一工程20ekar的购物商场也将会在2017~2018年完工，而从kempas/setia tropika/kempas indah过去也不用5~10分钟的车程；KSL也在final comfirm商场的建立，虽然未确定，但是根据ksl目前公寓价格过高，地点也不占有过大的优势，为了弥补这缺陷，这商场显得非常重要，他将会成为未来D-secrets未来的主要卖点也是撑托价钱的唯一指南。而且Kempas已经有一间综合医院，BDO也将会建立一间私立医院，就在BDO Highway接口处，离kempas也不远，在离这私立医院不远处Jusco也已经在动工了；且 Paradigm mall也将会在2016年尾完工(预计)，且连接金山园那去新的工业以及商业区。虽然距离Southkey有一段距离，但是由于南北大道没有红绿灯以及路阔的关系，在不塞车的情况下大约10分钟也能到达，而且事实证明，这高速公路会塞车的时间大约只是星期一到五的5点到7点那段繁忙时间而已。

当然很多地方都值得投资，但是以目前这地势来说，目前每方尺价格平均RM450~600之间，算是可以考虑的价格，但是即使在如何方便，kempas & BDO都还是算还未完全开发的区域，价格当然无法和新山市中心比，而且相对有一定的风险，加上目前经济不明朗。因此还是那句，市场莫测，亏盈自责。

留点位子~再讲述小弟对第三条发展线的看法~
（新山区以及nusajaya大家都已经很熟悉~小弟就不需要献丑了~)有机会大家可以一起讨论~)

calt

-建楼中。。。。。。

calt

-建楼中。。。。。。

calt

-建楼中。。。。。。

haryewkun

mark 一下。我决定，五年过后再回来这个帖子。看大部分人的预测是对了或是错了。

u0508950

公寓价格是碧桂园进驻后才掉的。

房子降价不关你所说的原因，最主要是银行不放贷。买家们还是很多，只是借得到钱的，比起几年前，少了至少一半。

马币贬值，房子就应该升值，因为借钱比存钱划算，现在反其道而行，原因就是银行收水。不过万事总有个底的，一时严，一时松。买房最重要还是holding power.

u0508950

你看看，kempas 和bdo landed 的价格。

mchen3389

会有满城是出售屋也没人买的那一天？？
最好是发展商打对折。。。

calt

u0508950 发表于 28-5-2015 07:07 PM
公寓价格是碧桂园进驻后才掉的。

房子降价不关你所说的原因，最主要是银行不放贷。买家们还是很多， ...

是哦？那么我真的不晓得>~<因为我是在碧桂园过后我才看到很多project"栋"上来，一座比一做贵，不过老实说如果问起其他种族他们也不太懂sp setia,ioi还是sime darby什么发展商，但是和他们说cg他们都会懂~cg也算是新山的主标之一吧？

至于降价~银行不贷款我觉得最大的原因就是人民的收入跟不上房价，500k的房价就要供整一个2000多块，谁敢借钱给一个月收入3000的？当然如果首期给多当然没问题，有可能是储蓄习惯良好，或者是幸运家里的赞助。所以与其说银行不借贷，不过说银行过滤掉一些他们觉得没能力偿还贷款的买家，这也是避免次贷危机来临降低风险的最佳方式之一。

其实回到原点，也不就是两个问题，
1.薪水不够
2.房价太高

至于马币贬值，对于本地人肯定是借钱买房子比较好，但是对于外资的想法就不是这样了，他们赚到的差距额都被外汇率吃掉了，那么他们丢钱进来的意义什么？当这群外资都不在剩下我们这些local buyer，又能炒多高？

calt

haryewkun 发表于 28-5-2015 06:56 PM
mark 一下。我决定，五年过后再回来这个帖子。看大部分人的预测是对了或是错了。

哈哈，那么你是想什么？

calt

u0508950 发表于 28-5-2015 07:08 PM
你看看，kempas 和bdo landed 的价格。

据我所知bdo最近推出的landed价格好像介于500尾到700多对吗？after 10% discount，都是20x70，除了bulid up size的差别，至于你说kempas....是指ioi新的landed house还是？

calt

mchen3389 发表于 28-5-2015 07:11 PM
会有满城是出售屋也没人买的那一天？？
最好是发展商打对折。。。

政府在打房+怕死的发展商++怕死的银行++怕死的投资者，在大马这可能性不高，比如你想在400k的房子希望降价在200k进场，但是总会有人要求比你低些，只要300~350k就进场，只要有这群人在，你就没办法得到你想要的价钱。加上华人的性格就是喜欢房子，只要一有钱就是买房子。至少很多uncle auntie都是喜欢这样的，比起放定存，他们更喜欢买房子，因为买房子也是显贵的象征之一，而且还可以传承给下一代。

如果真的有到你说的地步，银行也不可能借钱了，有也是cash buyer推高房价，当然发展商看到有需求也不会停下来，但是cash buyer用的都是自己钱，和次贷危机没什么关系的，大不了就是经济比较淡，钱都在发展商那里了。

mchen3389

以买家角度出发，
探讨大新山区的房地产价格，
是让人期待的，
毕竟，
不是所有人都要被强迫接受悲情。。

u0508950

calt 发表于 28-5-2015 07:15 PM
是哦？那么我真的不晓得>~

你如果早几年关注市场，你就会知道当时的发售价多么低，还有多么容易借钱了。
才几年前，新山公寓是大概200-300！千这样，而且是3 房的，不是一房。
后来的吉隆坡先起，接着马币大幅度贬值，然后jb 才跟上来的。
而且以前，只要你可以证明自己有租金收入，可以一直拉，一间一间这样打下去，现在基本上，没有几个银行肯给你这么做了。你买两间以上，你就会发现银行开始变得很不友善。因为国家银行收水喉。
现在你想拿租金一间一间这样打下去，难如登天！

只能说，现在这个融资环境，对投资者很不利。

收入什么的，其实只是次要因素，因为各个不一样的市场有不一样的顾客群。就好像，百万排屋有自己的买家市场，组屋也有组屋的市场。除非你说两个住宅区，设备和地点差不多，然后价格一个600千，一个一百万就不一样说法啦。

就好像gaming desktop 的价格是普通电脑的最少两倍，还是一样有市场一样道理。新加坡组屋价格是私宅的40 %（同样地点），私宅还是卖得出一样道理。

calt

mchen3389 发表于 28-5-2015 07:31 PM
以买家角度出发，
探讨大新山区的房地产价格，
是让人期待的，

哈哈，也没有很悲情。即使再全盛时期还是会有人亏钱的；反之在最差的时期还是有人赚到发个猪头似的。所以我是觉得只是取决于你把你的资金放向那个方向。

calt

u0508950 发表于 28-5-2015 07:32 PM
你如果早几年关注市场，你就会知道当时的发售价多么低，还有多么容易借钱了。
才几年前，新山公寓是大概 ...

对啊，我知道，比如st的sky garden大概才380k大概900多sf，即使现在还是300尾的还是有的啊，只是可能地点不太好。

至于租金来说，因为目前很多房价已经不能用租金来cover了，而且未来这几年将会有这么多栋公寓崛起，你手上的tender可能看到有新的会跑掉也不一定~？毕竟量是多的，但是租客是有限量的，而且房子的供期是35年，我相信可能过多几年会比较明朗吧？

而且我仍然相信，政府在一定的力度打房是有助经济缓和下来以免产生更大的危机~

mchen3389

经历这场调整，
看过由低至高，
如今，想买房地产，
首先，要跨过自己的心理障碍。。

calt

mchen3389 发表于 28-5-2015 07:45 PM
经历这场调整，
看过由低至高，
如今，想买房地产，

是啊，很重要啊~不管如何，本来都是一个真理：市场莫测，亏盈自责~