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PALAZIO很多UNIT在放租和转卖,不懂市场如何?
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发表于 5-10-2014 01:16 PM
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calt 发表于 5-10-2014 01:13 PM
老大,你一次过加我那么多分~小弟受宠若金~哈哈~谢谢~XD
只要你多分享。。。无论观点如何,我都不会吝啬的。
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发表于 5-10-2014 01:20 PM
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digidigi 发表于 5-10-2014 01:16 PM
只要你多分享。。。无论观点如何,我都不会吝啬的。
哈哈~谢谢~不懂我距离金牌会员会远吗~
不过版主,你觉得我说得如何?有问题请纠正~XD
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发表于 5-10-2014 08:29 PM
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u0508950 发表于 4-10-2014 07:20 PM
2013 年的帖子,今天这栋公寓的屋主不懂怎么了?:)
唯一安慰是他们买的价位低,所以有赚的。 |
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发表于 5-10-2014 09:39 PM
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小弟认为, 接下来以下几个建设是关系iskandar成败性的发展
(A) Permas tebrau coast
(B) Mid Valley Megamall a.k.a Southkey
(C) Bukit Chagar RTS station
(D) Gerbang Nusajaya high speed rail
(E) BRT Tebrau
(F) Propose Inter-monorial JB Central
(G) PGHW third link expansion
(H) Educity @ Medini |
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发表于 6-10-2014 09:25 AM
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其实基本建设已经有了,现在是看中央政府是否还要增加投资力度在这个地方。没有就业机会的话,什么都是免谈。就算是要来回新山/新加坡工作的话,也没像以前那么方便和容易了。算看在新加坡租屋工作和在新山租屋来回工作:
新加坡
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1. 房租 - S$500
2. 供车 - S$0 (交通方便)
新山
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1. 房租 - RM500
2. 供车加车油费加停车费 - RM500++(原因是新山这里的交通还不完善)
3. 进Toll的钱加VEP - RMxxxx 或者从新山搭巴士进去新加坡RMxxxx
若你是会算的话,你就不会搬出新加坡了。除非你愿意搭巴士从新山的家去新加坡上班。
本帖最后由 jackphang 于 6-10-2014 09:29 AM 编辑
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发表于 6-10-2014 09:49 AM
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kucing_gemuk 发表于 5-10-2014 08:29 PM
唯一安慰是他们买的价位低,所以有赚的。
他们现在最好快点丢,再拖三年是不是真的还有赚就很难说了。 |
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发表于 6-10-2014 11:49 AM
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digidigi 发表于 6-10-2014 09:49 AM
他们现在最好快点丢,再拖三年是不是真的还有赚就很难说了。
应该卡住了,发展商现在还在卖着,目前发展商卖到的价钱是nett 230~240k.....而且0头期,除非那些卖家丢到200k+0头期。。不然以现在的matket卡手的几率70%,毕竟那里的租户有限
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发表于 6-10-2014 12:35 PM
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calt 发表于 6-10-2014 11:49 AM
应该卡住了,发展商现在还在卖着,目前发展商卖到的价钱是nett 230~240k.....而且0头期,除非那些卖家丢到 ...
我觉得200k还是太贵了,合理价应该是350psf。。 |
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发表于 6-10-2014 08:00 PM
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digidigi 发表于 6-10-2014 12:35 PM
我觉得200k还是太贵了,合理价应该是350psf。。
问题是发展商都卖240了。。。
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发表于 7-10-2014 12:31 AM
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calt 发表于 5-10-2014 01:00 PM
学隆区我不晓得哦。。。你要问这里的其他老大~
新山的公寓真的要看,如果有地的话价格一直在飙升,其实 ...
非常详细的分析。谢谢。
可惜我对柔佛区的地点还是完全不熟悉。
只知道pasir gudang 那区是靠近第二关卡,
然后其他地区是用 CIQ 的。
由于已入手一间公寓,价钱大概在 400/sf,地点不好,附近又有电塔,可惜已下定,没有退路的余地,就买了, 所以收入就被套着了。最近才发现很多工程在进行中,所以到了2016~2018年,应该会有很多的公寓会被空置。
最近正在考虑,是否2016年后是入场的时机,其实还是比较喜欢牌楼,可惜价钱已经不在我可负担的范围了。所以想知道哪里是值得投资的地点,其实早有听说 medini 那区还不错,可惜现在的价钱真的去到太高了。下不了手。
有时不是要不要买的问题,而是完全没有那个能力去购买。因为当你只有一个固定的收入,那么资金是有限的,在多的梦想,理想,就只是想而已。 本帖最后由 雪游魂 于 7-10-2014 12:35 AM 编辑
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发表于 7-10-2014 12:51 AM
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雪游魂 发表于 7-10-2014 12:31 AM
非常详细的分析。谢谢。
可惜我对柔佛区的地点还是完全不熟悉。
只知道pasir gudang 那区是靠近第二关 ...
恩。。。。从你的回信小弟可以得知~老大你真的对新山的路途不熟悉~XD
因为second link是靠近bukit indah那区而不是pasir gudang~
他们是有人propose建third link在pasir gudang,恐怕是遥遥无期了~
至于大大你投资的地点,你方便和我说在什么地方吗?恩~真的即使低价出租也出不去吗?那里的发展如何?整栋楼的住户目前状况如何?可以得知?
新公寓肯定会,而且空窗期最少都有3个月。除了一些特定的地点,现在的情况是,即使在新山你都必须面临这样的危险!因此这几年是非常重要的,我觉得买公寓买在2017年后建好的会比较安全~让前面的pionner为你扑汤倒火试试水温~哈哈~很多人都觉得越早拿钥匙越好,比较容易招租客~其实不见得~现在拿钥匙的首先要面临公寓现在已经开始面临过多的问题(不是过剩),大家都开始削价出售是第一步,第二步是新山3大中国发展商会大约在2016~2018年完工,这是第二个问题,租客到时候有更多选择,而且轮地点轮装潢轮township,这3大发展商更有条件,这时候的租户市场最不稳定,因为选择过多,这时候才是考验market的时候。如果你的公寓是凤凰,那么他就会在此时一飞冲天;如果他是山鸡,怎么都不会变成凤凰的~所以我觉得买公寓并不只是买地段,还要买发展商和他未来对这片土地的计划。
至于是小弟,小弟买房产前,小弟确定完了后小弟还有一样东西是非常需要拿到的,那就是cash return money,比如发展商nett nett是80~85%就是full loan,我就一定要借过85~90以上的Loan,以应付未来的急需,因为这是还未建好的,我们不能确保建好后如果有任何意外是否抱有holding power,所以这笔5~10%d的cash就相当重要,他会取决于你能撑多久,如果你目前完全找不到租户,你的工作加上你的储蓄加上你的cash return至少可以足够让你撑一段时间,少则半年,长则1~2年。如果你害怕利息过高,你还可以放进fexi loan里扣除利息。当你手头上的资金充足,你才不会害怕,你才有能力继续打完这场仗,不然到最后你一定紧张出售,结果反而亏本收场~然后再慢慢找住客~我觉得即使亏一个10~20%的供期你也要出租~因为我个人觉得,比起roi,出租率才是王道,当你的租客久了,你才有机会慢慢上升你的租金。即使不上升,你亏的也不多,甚至你没有亏,因为客户的那80%已经帮你付掉银行利息,其实你在还母钱,等你真的要卖掉,其实你会发现这笔母钱可以在你的销售价拿回。所以当务之急,是应该找人帮你承担你亏损的利息为先,在向未来的路~
小弟觉得是如此~
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发表于 7-10-2014 12:58 AM
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jackphang 发表于 6-10-2014 09:25 AM
其实基本建设已经有了,现在是看中央政府是否还要增加投资力度在这个地方。没有就业机会的话,什么都是免谈 ...
长远来说,他们还是会想在新山买间房子。
原因1:长期租也不见得安全,供期是稳定的,但是租期是不稳定的,他起租你还好,最怕是他给你2个时间叫你搬走,那时你更头痛要在找房子,不过以目前市场这问题发生的几率也不高,但是不能排除年长的时候这问题会不会发生。
原因2:屋价越来越贵,即使现在可以负担,想交起来3年前的屋价可是现在的80%而已,既然不想一辈子租房,那总要为自己的未来打算。当然如果是外地人,比如彭亨或者怡宝的话,但是他们还是会回去自己的家乡买属于自己的房子,只是价格没那么高。
原因3:保值。买屋子的保值几率一定比你放在银行来得好。屋子还可以抵押更高的价值出来,但是马币仍然还是马币,除了每年那不到5%的回抽什么都没了。
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发表于 7-10-2014 07:55 AM
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发表于 7-10-2014 08:03 AM
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雪游魂 发表于 7-10-2014 07:55 AM
嗨,老弟(纯粹为了配合而已),不好意思,现丑了,基于没有做功课的原因。
是在Pandan那区,明年尾才交 ...
你买的是不是pandan residence 2? |
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发表于 7-10-2014 09:20 AM
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雪游魂 发表于 7-10-2014 07:55 AM
嗨,老弟(纯粹为了配合而已),不好意思,现丑了,基于没有做功课的原因。
是在Pandan那区,明年尾才交 ...
如果是pandan residence的话,你在去年进场的价格应该偏向350psf,你买的多大??
Pandan的好处是接近edl,而且你的价格便宜,而且pandan目前也没有什么公寓的project,所以我反而觉得你买的那里是算满ok的,而且还有报家私????
不过那里的缺点是小路多,mbland建在里面我就觉得怪怪的。。。而且那里是工业区和马来区的混合体,我就不太喜欢那里,而且那里常常塞车,回来容易,腰上edl还要走kampong小路。。。那里的发展也很有限。。。。如果是租金,我觉得你可以賺取些现金流,要卖的话,恐怕有点难度,毕竟北上kempas,南下southkey都已经很多公寓了,论市场价值它就稍微差了些;自主的话我想没有人会想长期居住那里的环境吧。。。。
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发表于 7-10-2014 10:38 AM
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无聊小猪 发表于 4-10-2014 10:28 PM
是不是twin galaxy?目前只剩下bumi lot 单位罢了。。。
可是HH 地点还是赢了P H , E L ...
若是TG那之前的买家就亏大了!它一直都卖着700-800psf。
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发表于 7-10-2014 10:52 AM
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calt 发表于 7-10-2014 12:58 AM
长远来说,他们还是会想在新山买间房子。
原因1:长期租也不见得安全,供期是稳定的,但是租期是不稳定 ...
也不一定,因为新加坡裁员的话一定先砍掉外劳,马专的话只会想在小新买hdb或者私人公寓 |
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发表于 7-10-2014 12:31 PM
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jackphang 发表于 7-10-2014 10:52 AM
也不一定,因为新加坡裁员的话一定先砍掉外劳,马专的话只会想在小新买hdb或者私人公寓
很遗憾,虽然我想反驳,但是你说的风险可能性是存在的。但是不管工作如何都不会影响我们华族想买屋子的观念。我们不像西方国家,他们有的真的可以租一辈子都不介意,所以他们的房价永远不会被3超高。但是我们华族不一样。从小观念我们就是要有属于自己的屋子,所以为什么现在的人即使那么辛苦他们都会坚持一定要买房子。所以房产市场不会消失的,但是那些贵的unit可能在这期间很难推出,一些300k以下的房产还是继续会跑的。
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发表于 7-10-2014 03:25 PM
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雪游魂 发表于 7-10-2014 12:31 AM
非常详细的分析。谢谢。
可惜我对柔佛区的地点还是完全不熟悉。
只知道pasir gudang 那区是靠近第二关 ...
pasir gudang在东部,2nd link在西部
你搞错太严重了吧?
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发表于 7-10-2014 03:27 PM
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calt 发表于 7-10-2014 12:51 AM
恩。。。。从你的回信小弟可以得知~老大你真的对新山的路途不熟悉~XD
因为second link是靠近bukit indah ...
calt兄是新山通!
不知你对JB商业的发展有什么看法?[size=16.3636360168457px](除却Retail business,如:理发、超市、餐馆等)
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