槟城［槟岛、威省］房地产

Uchi7

槟城［槟岛、威省］房地产


大家来一起讨论一下：

槟城［槟岛、威省］房地产 的课题吧！

包括：

1. 发展商   （名称、资料、计划）
2. 房屋计划 （名称、地段、种类、价钱、优势）
3. 银行房贷 （名称、利息、细节）

Uchi7

来！首先我们来讨论槟威两地，最近有哪些房屋计划是很受欢迎的。

还有，如果你们要贷款，会选择哪家银行？以及怎样的配套？

niccla

IJM launches Platino luxury condos

By CHRISTINA CHIN

PENANG: IJM Properties Sdn Bhd on Wednesday launched the Platino luxury condos here.

“Since the soft launch in September, we have already sold about 35% of the 228 units. The response is extremely encouraging so we expect to have an additional 30% snapped up by the end of the year.

“The balance units are reserved for Bumiputra purchasers,” said IJM Properties Sdn Bhd managing director Teh Kean Ming.

He was speaking to reporters at the official launch of the project at the E&O Hotel on Wednesday.

Piling work on the RM191mil development has started and the project is scheduled for completion by mid-2010.

Teh said that Platino was about lifestyle.

“Platino is a luxury condominium which is within the reach of local purchasers. Luxury need not be exorbitant. Platino offers owners the luxury of space because the concept was to build ‘bungalows in the sky’.

“The really unique thing about this project is the ‘four-season’ garden, which was landscaped with a variety of plants reflecting the four seasons,” he said.  

The units of the 1.4 hectare Platino project, located next to the Penang Bridge in the south-west district, range between 1,819sq ft to 6,400sq ft.  

Prices start from RM718,000. The most expensive units are priced at RM2,627,000.

Located on a 12-hectare site, Platino is part of the Metro-East mixed-development scheme. It is about 60% completed and includes Tesco, e- GATE and Bayswater.

Uchi7

谢谢分享哦！有没有图片分享？
你从事房屋行业吗？

[ 本帖最后由 Uchi7 于 9-11-2007 06:00 PM 编辑 ]

niccla

http://www.platino.com.my/

keatsmon

原帖由 niccla 于 9-11-2007 03:27 PM 发表
Prices start from RM718,000. The most expensive units are priced at RM2,627,000.

Platino？有钱人的玩意啊！
那天在展览会上，我问一句，漂亮的sales girl只答我半句，没空睬我。

pxm8177

地点不是很喜欢。。。

够力，整百万！

臭人

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这间不错。。。他们不需要头期。还免费送家私呢！

[ 本帖最后由 臭人 于 23-11-2007 06:03 PM 编辑 ]

clk125

昨天看了这间。。。



     

Juru Height

价钱：RM223K ++

但听说是沼泽地,show house 有裂痕。

Land Size   :  20' x 65' (Type A)
               20' x 70' (Type B)
               20' x 76' (Type D)

• 4 bedrooms
• 2 living areas
• plaster ceiling - 1st floor
• dry & wet kitchens
• 5' backyard

买了不知会跌价吗？
沼泽地屋还有什么缺点？

谢谢分享。







[ 本帖最后由 clk125 于 18-11-2007 10:56 AM 编辑 ]

caoyun

我的确觉得那边的房子很漂亮, 也比槟岛的划算太多了. 可是不懂为什么, 习惯在槟岛的生活了, 比较不习惯搬去北海.. 即使可能以后只窝在一千尺里.

夜游子

我也想在槟岛买condo..but好像没太多choice...budget有限， 250k below..

蔓陀菱

定金RM1000,还有LUCKY DRAW... 真的是沼泽地吗?

k_c_chan

槟岛海岸也起了很多condo。。。 ijm就是其中的一个。。。 很多人也觉得不好。。。 但我觉得他们也不是什么烂公司。。。 不会起会倒的屋子吧。。。

不知你图里的是谁建的？？

niccla

好戲”上演‧2專家開講 剖析“填海索地建豪宅

近幾年來，檳島東北、東南部地區大肆進行各項填土索地工程，沿著檳島海岸線由北往南，信手拈來，就有依恩奧集團的斯里丹絨檳榔計劃、IJM產業私人有限公司有限公司在日落洞快速大道沿海的“The Light”計劃、皇后灣發展計劃等等。

這些填土地段都有一個顯著的共同點：除了少數進行中價位的屋業發展計劃外，高級住宅的建築，卻是在每一塊填海索地地段必定上演的“好戲”。然而面對一棟棟富麗堂皇的豪宅，平均年薪2萬5000令吉以下的市井小民，想必都會“望宅興嘆”：那麼貴的房子，我們買不起，但是，真的會有那麼多人要買嗎？

究竟是什麼原因，讓發展商爭相發展海濱高級住宅？究竟檳島是否擁有這個市場潛力，來承擔沿海的屋業發展計劃？在政府爭取外資的政策下，檳島人是否在這樣的發展洪流中被“邊緣化”？

這一類的沿海發展，究竟會如何帶動檳州經濟發展呢？《大北馬》請來兩位產業界的專家以專業的角度，剖析“填海索地建豪宅”現象。

林友達：刺激緊急發展
檳擁發展沿海高價產業潛能

大馬著名產業顧問公司亨利行首席營運員林友達認為，檳城絕對擁有發展沿海高價產業的經濟潛能；此外，填海索地屋業發展，也將成為吸引外國人到檳島置業、居住的一大賣點，間接刺激檳州緊急發展。

林友達解釋，填土地段建築高檔屋業住宅，有其必然性：“由於填土成本高昂，在加上發展地區的人口密度受地方政府的政策限制，因此，發展高檔住宅，其售價才可以平衡昂貴的土地成本。”

發展高檔住宅才能平衡成本

雖然沿海地段價值不菲，然而由於市場對海邊住宅的需求量很高，所以發展商才會爭相進行填海索地或購買沿海地段進行屋業發展。

他說，檳城作為國內少數幾個發展蓬勃的城市之一，擁有了先天的優良地理條件——美麗的海洋，但基於中央地段是大片山林，發展地段選擇不多，所以填海索地是必然的發展趨勢。

70%以上是本地人
檳不乏沿海產業投資者

林友達承認，絕大多數有能力購買沿海產業者，都是屬於工程師以上，月入1萬令吉左右的階級，才有能力購買高檔產業；但是，他同時也認為，檳城不乏這類型的產業投資者。他說，一般上價格50萬令吉上下的中高檔產業，在檳島很容易就賣得出去。

“檳城至少有600家工廠，這些工廠的高級員工都是高檔產業的主要投資者；此外，許多在外地或國外發展的檳城人，也會投資這些產業，作為他們回家鄉時的居住地。”

檳人被‘邊緣化’並不存在

根據亨利行的調查和統計，目前，70%以上的沿海高檔產業投資者是本地人，其中包括檳城人和來自全國各地的投資者。

“因此，在濱海地區的房屋業發展中，檳城人被‘邊緣化’的問題並不存在。”

當然，在大馬第二家園計劃下來馬定居者，基於他們雄厚的財力，自然也成為產業界所覬覦的強大投資群體。“亨利行目前也和馬航聯手推動外國人產業投資計劃，引進更多外國投資者在本地置業。”

“The Light”,皇后灣發展被看好

目前檳島沿海的填土地段中，業者普遍看好的地區是日落洞快速大道沿海的“The Light”計劃，以及皇后灣發展計劃。

林友達說，從上述兩個地段的地理位置來看，就不難理解為什麼該處可成為熱門的產業投資地。

地點佳交通方便

“兩個地點不但距離檳州電子城等重點發展地區不遠，在交通方面有日落洞快速大道、沿海大道、檳城大橋和峇六拜檳城國際機場作後盾，將來還會有第二大橋；因此，無論是商家或者在工業區上班的專業人士，都會選擇在這些地段置業。”

無論如何，他認為，所有的填海地段都有不同的發展潛能，例如北區的填海住宅，除了本地人之外，就會吸引比較多外國人置業，國際色彩較濃厚。

填海地段價格取決土地、 市價用途

林友達也透露，一般填海地段的價格高低，取決於市價和土地用途兩大關鍵。他說，一般上的填海住宅，價格都會與鄰近地區的產業價格相差不遠，反之，周邊的產業和土地價格，也會隨著這些填海地區的價格波動。

“舉個例子，由於葛尼道一帶的產業價格上揚，因此，浮羅池滑的房地產價格也跟著水漲船高；填海地段和周邊產業是互相帶動、刺激的關係。”

根據他的觀察和專業分析，填海索地的屋業發展，一般不會降低周邊地區，或者較填海範圍內陸的房地產價格；反之，還會刺激該區的房地產價格：這是業界的定律。

此外，土地的發展用途和往後的發展潛能，也是決定土地價格的關鍵。無論如何，在業者看來，檳島的填海索地工程，有無限的發展潛能，足以刺激檳島產業，使之更為活躍。

倪傳鵬：發展“可負擔”住宅區
發展商考慮內外購買能力

世界各國的沿海填土地段，無論是住宅區或者商業區，都屬於黃金地段，價值不菲；然而在檳島眾多的填海地段中，我們不難發現，以五條路為起點，沿著日落洞大道的填海屋業發展地段，都以“可負擔”住宅（Affordable Housing Development）為主。

這是否意味著，因為檳城的市場無法負擔過於昂貴的高檔住宅，所以發展商才退而求其次，轉向中等價位的產業發展？

雙溪檳榔日落洞等
屬傳統“本土”聚居區

著名產業估價師倪傳鵬分析，實際上，雖然沿海地段價格昂貴，但是這些屋業發展的所在地：雙溪檳榔、日落洞、牛汝莪，都是屬於傳統意義上的本地人聚居區；要在本地置業的外國人，一般上不會選擇這麼“本土”(Local）的地區作為產業投資地。

“反之，以檳島的情況看來，我們能夠很清楚地看見，丹絨道光至北部的旅遊區，和跨國工廠及企業林立的峇央峇魯地區，才是外國人首選的居住地段。”

為此，倪傳鵬說，發展商在發展這個填土地段時，考慮了上述問題和本地大眾市場的購買能力，將此地區發展成了“可負擔”住宅區。反之，同樣的發展商（怡保工程）則選擇了烏迪尼路以上，接近檳城大橋的地區填海，作為發展高檔住宅之地。

另外，由於這個地區的填海索地計劃是以興建日落洞快速大道為條件交換所得，因此，發展商不必另外耗資購買土地，所以有能力興建價格相對較低廉的住宅。

外地發跡檳城人
買海邊產業投資

“一部分的檳城人雖然無法負擔高檔產業價格，但並不意味著檳城就沒有高檔住宅的市場。”正如前面所提，倪傳鵬指出，很多在外地發跡的檳城人，都會購買這些海邊產業，作為度假別墅或者投資用途。

“這是一個非常奇怪的現象，在這些地方置業的檳城人，都不將房子當成住家，反之比較樂意出租給到來遊玩的外國人或旅居本地的外國專才、商家，從中賺取利潤。”

沿海地價平均一年漲100%

實際上，根據業界的估計，和5、6年前比較起來，檳城沿海地區的地段價格漲幅高達500%，平均一年漲100%；即從當年的1平方尺50令吉漲至現在的300令吉；從這種漲幅中，可見濱海土地的需求量不斷地飆升，導致地價也跟著水漲船高。

然而，和別的海島城市相比之下，檳城的產業價格相對來說仍比較低廉——這也是吸引外國人到來投資的最大原因。“在新加坡，沿海產業的平均價格是1平方尺3000至6000令吉，比較之下，檳城至少還落後10年。”

無論如何，就算是目前屬於中低價格的海邊產業，也會隨著檳島產業價格每年升漲而變得越來越有價值。倪傳鵬說，保守估計，這些中低價格產業每年至少漲10至15%，5年後，最保守的漲幅將高達至少30%。

房產發展帶動周邊行業

解決了產業投資和購買者的問題，倪傳鵬解釋，從簡單邏輯推理，一個建築工程的發展，推動的不只是房地產業界本身，而是周邊所有相關的行業，例如運輸、建築材料、五金……等等；屋業發展落成後，所形成的社區，不但可以造就就業機會，同時也可以推動其他商業活動的進行。

就另一個部分來說，到來本地置業的外國人，為本地注入外資之餘也推動旅遊業的發展；而這些外國人在本國的消費，也同時讓相關商業受惠。

因此，房地產業的發展，絕對是牽一發動全身，直接或間接地推動檳州經濟發展。

市中心發展受限才向海索地

倪傳鵬說，一般上在國外，除了濱海地帶，市中心才是黃金之地，產業價格昂貴得驚人：新加坡、澳洲、香港，甚至紐約、倫敦的市中心，都在此例。

“然而，由於檳城的市中心基於古跡保留政策，發展受限；加上地理環境造成阻礙，所以發展商只得向海發展，而檳島的海邊填土地段價值，也比市中心的地產價值來得昂貴。”

他認為，就檳島的情況來說，政府允許填海索地產業發展之餘，也應該制定更多利商、利民的政策，確保更多發展商願意承建中、低價位的產業，讓沒有能力購置高檔產業的島民也“居者有其屋”。

“當然，目前為止這仍不是很大的問題，發林、大路後、湖內等等傳統的檳島住宅社區，仍有不少中、低價位的發展計劃正在進行，此外，怡保工程在日落洞快速大道一帶的房屋，也是小市民的最佳選擇。”

結語：

雖然上述兩位產業界人士都對檳島產業的未來抱持著較為樂觀的態度，然而業界也存在他們一定的隱憂。林友達指出，油價飆升、金融借貸市場的不穩定、以及全球市場的不景氣，都是業界所擔心的問題。

他分析，目前原油價格已飆升至90美元，勢必影響到整個建築成本；而隨著目前房屋貸款逐漸放寬，一旦有朝一日隨著區域經濟大趨勢影響，銀行重新調整貸款條例，也會對產業價格造成無法收拾的影響。

無論如何，從短期來說，近1至2年內，檳島產業市場仍處於穩定上揚的走勢；根據記錄和經濟趨勢，過去數十年來，雖然中間偶爾也有所波動，但是檳島產業市場的統計曲線，仍一直處於攀升的走向。

為此，倪傳鵬指出，他可預見，隨著島內和海濱地區的屋也越來越蓬勃發展，檳城將在10年後，成長為像新加坡一樣的島國城市，人口膨脹，無論是沿海或較內陸的地區皆高樓大廈林立，此外，產業價值也會大幅度增長。

“檳城正逐漸發展為一個大都市，這是不可避免的發展趨勢；因此，檳城人不得不隨著改變。這就是發展的代價。”

invest2229

原帖由 niccla 于 26-11-2007 09:46 PM 发表
好戲”上演‧2專家開講 剖析“填海索地建豪宅

近幾年來，檳島東北、東南部地區大肆進行各項填土索地工程，沿著檳島海岸線由北往南，信手拈來，就有依恩奧集團的斯里丹絨檳榔計劃、IJM產業私人有限公司有 ...

填海索地没有风险吗？一年，两年可能没有问题。５年至１０年不会保证它不会下沉。是我不会冒风险买填海索地房屋。

niccla

那就要看developer了， IJM的话就有信心。

deadlifter

我覺得檳城要演變成新加坡那樣，公共交通一定要攪好，否則產業將有價無市。但十年又能否有這樣的改善？

invest2229

a

原帖由 niccla 于 27-11-2007 10:20 AM 发表
那就要看developer了， IJM的话就有信心。

实际上不是看developer，在好的developer也无法避免下沉。其实是迟早吧了。

invest2229

原帖由 Uchi7 于 7-11-2007 06:28 PM 发表
槟城［槟岛、威省］房地产


大家来一起讨论一下：

槟城［槟岛、威省］房地产 的课题吧！

包括：

1. 发展商   （名称、资料、计划）
2. 房屋计划 （名称、地段、种类、价钱、优势）
...

你们有听过CITYHub发展商吗？他们在Juru有个建筑工程，靠近Taman Cendana旁边。现在还没有公开出售，听说是先建后售的。 有意见吗？