很急急急，关于买新屋的，请帮帮忙。谢谢。

loonglim

各位大大，小弟有些关于买新屋的疑问，请帮帮忙。谢谢。

1. 买新屋一定要买MRTA的吗？
2. 如果是一个人或是两个人的名，会影响MRTA的算法吗？
3. ZERO COST的话，BLR - 1.85%会好吗？
4. 我的LOAN批准了后，是不是可以去做屋子的booking？Booking时要做banker cheque给的对吗？Booking时，有什么需要特别注意的吗？
5. Booking过后还有什么processing的呢，直到拿屋子的锁匙前？

谢谢各位大大。

[ 本帖最后由 loonglim 于 3-7-2008 09:21 AM 编辑 ]

玄铁

1. 买不买 MRTA 是看银行的意愿 .. 我是没买
2. 如果 2 个人的名要买 MRTA 又要省钱的话可以选择 各50%
3. 我之前简约的程序: 给Booking --> 申请Loan --> 给其余的10% downpayment--> 最后是等等等  (等银行出钱)
我booking RM1k 给现金 .. downpayment 才做 cheque
booking 时我也没注意什么... 拿了收条还有很多文件(向银行借钱是需要的）就走人了
4. 等 Loan 批准 , 等 Land Office , 等银行出钱 ， 等运到（中 TOTO)
你可以趁这段时间存多点钱 ... 或者去收集一些家具，灯饰，漆 的资料 等入伙

蟋蟀

1. 买新屋一定要买MRTA的吗？
不必， 银行会要求，但是可以拒绝。

2. 如果是一个人或是两个人的名，会影响MRTA的算法吗？
楼上回答了。

3. ZERO COST的话，BLR - 1.85%会好吗？
不算差， 如果贷款额够大， 还可以讨价还价。

4. 我的LOAN批准了后，是不是可以去做屋子的booking？
是的。
Booking时要做banker cheque给的对吗？
开支票最方便。
Booking时，有什么需要特别注意的吗？
检查看屋子是否有问题， 有问题就杀价。

5. Booking过后还有什么processing的呢，直到拿屋子的锁匙前？
找律师做SPA, 然后律师会搞定一切。 如果没有找到律师，我可以介绍一位不错的。

mrfish

请问什么是MRTA？
是不是会省下银行的利息？

loonglim

原帖由 玄铁 于 3-7-2008 09:27 AM 发表
1. 买不买 MRTA 是看银行的意愿 .. 我是没买
2. 如果 2 个人的名要买 MRTA 又要省钱的话可以选择 各50%
3. 我之前简约的程序: 给Booking --> 申请Loan --> 给其余的10% downpayment--> 最后是等等等  (等银行出 ...

玄铁友，如果没买MRTA不是没有保障，会很risky的吗？
很对，可以趁这段时间存多点钱。要去收集一些家具，灯饰，漆 的资料 等入伙！等运到（中 TOTO)，这个我喜欢！

谢谢你的回复。

loonglim

原帖由 蟋蟀 于 3-7-2008 09:33 AM 发表
1. 买新屋一定要买MRTA的吗？
不必， 银行会要求，但是可以拒绝。

2. 如果是一个人或是两个人的名，会影响MRTA的算法吗？
楼上回答了。

3. ZERO COST的话，BLR - 1.85%会好吗？
不算差， 如果贷款额够大，  ...

蟋蟀友，我借两百多仟拿到BLR - 1.85%的。我的SPA是发展商包办的。

谢谢你的回复。

pipi88

原帖由 loonglim 于 3-7-2008 10:26 AM 发表


玄铁友，如果没买MRTA不是没有保障，会很risky的吗？
很对，可以趁这段时间存多点钱。要去收集一些家具，灯饰，漆 的资料 等入伙！等运到（中 TOTO)，这个我喜欢！

谢谢你的回复。

买了，可以给你另一半一个保障， 如果是联名的话。 要是大吉利是一方面发生了什么不好的事情发生的话，不能做工的话，那你的另一半也不用帮你供家（MRTA一人一半的话，赔赏金额也是一半）。

我建议你买life insurance，好像叫MLTA。

jackchp

1. 买新屋一定要买MRTA的吗？
一般上银行都会要求买。。假如owner deceased 或 disability 的话， mrta将会直接把保障赔给银行。（因为已做了assignment)
当然，也有些人为了省下mrta的钱，不要买mrta。但，你要想想，假如不幸事故发生，到底这位owner是留财产给家人还是留债务？？
假如家人无法继续供期，银行被逼lelong屋子。lelong出去的价格都比一般上market value 来得低。幸运的话我们当着够cover你的outstanding balance。不过你有算一下，你已给了多少年的供期？到最后屋子被人lelong出去，屋子已不属于你的或家人， 值得吗？？？ 要不要买mrta由你决定。。。。

2. 如果是一个人或是两个人的名，会影响MRTA的算法吗？
比方说：
a）200k loan， 35岁， mrta = RM 11000++ （一个人）
   不幸事故发生， 解决100%房屋贷款

b）两个人， mrta = RM11000 x2 = RM22000
其中一人不幸事故发生， 解决100%房屋贷款， 另一个不用烦了

c） l两个人， 要省钱，只cover 50%， premium = RM 11000++
其中一人不幸事故发生， 解决50%房屋贷款， 另一个负责balance咯。。

3. ZERO COST的话，BLR - 1.85%会好吗？
4. 我的LOAN批准了后，是不是可以去做屋子的booking？Booking时要做banker cheque给的对吗？Booking时，有什么需要特别注意的吗？
5. Booking过后还有什么processing的呢，直到拿屋子的锁匙前？
3-5，我不谈了


请问什么是MRTA？
MRTA = mortgage reducing term assurance

是不是会省下银行的利息？
一般上，owner都是把mrta 加在loan里面，它并不会省下银行的利息，它却增加银行利息。
如果premium 是 11000， 30年后，因为利息加利息，你总共要给mrta的保费以提高到 RM22000++
所以我们建议用 APP 或 mlta 来代替 mrta，因为它未来会提供cash bonus。owner 可利用这笔钱来提早解决房屋贷款，从中省下一笔钱。
我们也证明了从第一年开始app或mlta 的保费其实是跟mrta一样甚至更少。如果有得选择，为何不拿app或mlta呢？？


小弟是从事银行贷款及风险管理。

loonglim

原帖由 pipi88 于 3-7-2008 10:37 AM 发表
买了，可以给你另一半一个保障， 如果是联名的话。 要是大吉利是一方面发生了什么不好的事情发生的话，不能做工的话，那你的另一半也不用帮你供家（MRTA一人一半的话，赔赏金额也是一半）。

我建议你买life insurance，好像叫MLTA。 ...

pipi88友你的意思是，如果买了MLTA的保险，就不用再买MRTA了，对吗？

谢谢你的回复。

cyng

1. 买新屋一定要买MRTA的吗？

最还买。因为这是保障如果你意外死亡后，保险（MTRA)就会帮你settle你的loan。
如果没有买的话，你的另一半就需要继续供屋子。
可以把MRTA计算在loan tenure里，或一次过给银行。那么就可以省一点点的利息

3. ZERO COST的话，BLR - 1.85%会好吗？
有些可以到BLR-2%。

4. 我的LOAN批准了后，是不是可以去做屋子的booking？Booking时要做banker cheque给的对吗？Booking时，有什么需要特别注意的吗？

Booking需要给多少钱（比如RM1000, 10% down payment) 你需要向发展商询问。
相信personal cheque和credit card也是可以接受的。
需要清楚知道，booking是否可以拿得回如果后来决定不买了。
since 你讲SPA是发展商包办的，那屋子应该还没建好。发展商有没有包杂费， 转名费？
需要问清楚有没有interest grace period， 因为如果根据SPA的条文，你需要在21天settle他们的bill。有没有给时间withdraw EPF等等。 不然的话，interest 是10% per annum （daily basis)。   
例子
Outstanding - RM20,000
Interest per day - RM5.48 (RM20,000*10%/365 = RM5.48)

5. Booking过后还有什么processing的呢，直到拿屋子的锁匙前？
- Booking 后就要签署买卖合同(SPA)
  -  给律师费和杂费（如果是发展商包的话，你就不需要给）
-  签贷款Letter of Offer - 银行会给律师信
- 签贷款合同（loan agreement)
  - 给贷款律师费
-  settle 屋价和贷款的差距 （diffential sum)
  - （如果你买的屋子是landed）律师做转名手续
- 给律师费，转名费和杂费 (如果是发展商包的话，你就不需要给）
- 地契有你的名字后， 律师会做抵押手续（charge）。 把屋子抵押给银行
- 转名和抵押手续settle 后，　银行就会出钱给发展商

最后你就每个月给银行interest 至到屋子建好（两年- landed， 或三年- apartment)
屋子建好后，发展商就会给你信来拿锁匙。
那时， 你需要给门牌税和地税 （apportionate)

loonglim

原帖由 cyng 于 3-7-2008 11:47 AM 发表
1. 买新屋一定要买MRTA的吗？

最还买。因为这是保障如果你意外死亡后，保险（MTRA)就会帮你settle你的loan。
如果没有买的话，你的另一半就需要继续供屋子。
可以把MRTA计算在loan tenure里，或一次过给银行。那 ...

最还买。因为这是保障如果你意外死亡后，保险（MTRA)就会帮你settle你的loan。
如果没有买的话，你的另一半就需要继续供屋子。
可以把MRTA计算在loan tenure里，或一次过给银行。那么就可以省一点点的利息

听说，有一种保险跟MRTA差不多一样，但是有保36种病、有return的、可以cover那一间屋子(自己的名)都可以？可能保费给贵一点吧？有这种的吗？

有些可以到BLR-2%。

我问过了，他说BLR-2%以上通常是给借300K以上的。我才借200K++，有1.85%已不错了。

Since 你讲SPA是发展商包办的，那屋子应该还没建好。发展商有没有包杂费， 转名费？

发展商说没有包杂费和 转名费的，只有包律师费。

最后你就每个月给银行interest 至到屋子建好（两年- landed， 或三年- apartment)
屋子建好后，发展商就会给你信来拿锁匙。那时， 你需要给门牌税和地税（apportionate)

请问门牌税和地税是怎样算的？

谢谢cyng友你的详细解答！真的很棒噢！

cyng

其实， MRTA 也是保险的其中一种， 只是它的cover 只在屋子，不会赔现金给你的家人。
我个人鼓励签MRTA ，人寿保险，３６种疾病等等的保险　(我不是买保险的。。。)
只是觉得如果一家之主发生不辛的话， 家人已经很难过了。 那这些保险可以成为家人的生活费，还有不需要担心供不起屋子，没地方住。

律师费有两种- 买卖合同律师费 和贷款合同律师费
可向发展商询问是两种都包办或其中一种。

地税是一年一次， 由拿锁匙的信的日期算起至DEC 31。
门牌税是一年两次，也是从拿锁匙的信的日期算起DEC 31。
这些都是有写在买卖合同里的。
例子-
地税 （一年）- RM50
门牌税 （半年）- RM120
拿锁匙的信 - Mar 1, 09
算法-
地税- RM41.92 (RM50/365天*306天= RM41.92)
门牌税- RM80.22 (RM120/181天*121天=RM80.22)

pipi88

原帖由 loonglim 于 3-7-2008 11:07 AM 发表


pipi88友你的意思是，如果买了MLTA的保险，就不用再买MRTA了，对吗？

谢谢你的回复。

如果你的银行没有compulsory你买ＭＲＴＡ，那买life insurance就最好。比如你买３００Ｋ的保单，有发生事情的时候钱会先赔给你的受益人，然后他／她才自己决定要不要把１００％的钱换给银行。要是没有事情发生而你们又提早供完的话，那恭喜你，你可以买另一个房子，然后你也是被保３００千。ＭＬＴＡ会跟着你的名字走。。

而ＭＲＴＡ呢是相反的，如果你买新房子，ＭＲＴＡ是不能转让去新房子的名字。听讲好像是可以拿回一点报金，数目不大。还有，要是发生事情，ＭＲＴＡ是会先赔给银行，然后省下的才赔给你们。

我现在刚刚学习买屋子的保单，如果讲错请帮忙矫正。。

loonglim

原帖由 cyng 于 3-7-2008 02:28 PM 发表
其实， MRTA 也是保险的其中一种， 只是它的cover 只在屋子，不会赔现金给你的家人。
我个人鼓励签MRTA ，人寿保险，３６种疾病等等的保险　(我不是买保险的。。。)
只是觉得如果一家之主发生不辛的话， 家人已经 ...

cyng友，如果我已经有另外买了人寿保险，３６种疾病等等的保险了。还需要再买MRTA ，人寿保险，３６种疾病等等的保险吗？

谢谢你的回复。

loonglim

原帖由 pipi88 于 3-7-2008 02:36 PM 发表


如果你的银行没有compulsory你买ＭＲＴＡ，那买life insurance就最好。比如你买３００Ｋ的保单，有发生事情的时候钱会先赔给你的受益人，然后他／她才自己决定要不要把１００％的钱换给银行。要是没有事情发生而 ...

应该是对的，谢谢你pipi88友。

cyng

很难说你需不需要买MRTA，因为这是很个人的需求。
例子：-
1．        你已经有了人寿保险 – RM200,000
                你没有买MRTA

                如果你有不幸
         人寿保险赔你的家人 – RM200,000

                由于你没有买MRTA，你的家人需要每月供银行house installment
                你的家人要拿着RM200,000还银行呢? 还是当家用。


2．        你已经有了人寿保险 – RM200,000
                你有买MRTA

                如果你有不幸
         人寿保险赔你的家人 – RM200,000
                MRTA – 帮你还清房屋贷款

         你的家人不需要每月供银行house installment
                你的家人可拿着RM200,000当家用


当然这个例子没有包括36疾病保险，意外保险，储蓄保险等等。 因为这些都因个人的经济和需求而异。

如果，你认为你的保险足够的话，而银行也没有compulsory 你一定要买MRTA，你可以不买的。。。。

玄铁

loonglim 兄 ... 我不打算买 MRTA 因为算命佬说我没那么早死 ... 呵呵

我知道不买会很 risky , 但是 MRTA 会加进银行的利息里面...算下算下有点不值得

kitkatlow

MRTA 哦，我再次举例。

小明买房子200k，贷款30年 买MRTA。
在第25年忽然归西，还欠房贷25k。
所以银行保险就自动缴付25k，小明家人无需为贷款而操心。

小强买房子200k，贷款30年 买人寿保险200k。
在第25年忽然归西，还欠贷款25k。
保险公司赔偿200k给小明家人，小明家人还了25k给银行，还有175k 可以摇脚过日子。

loonglim

原帖由 kitkatlow 于 3-7-2008 06:10 PM 发表
MRTA 哦，我再次举例。

小明买房子200k，贷款30年 买MRTA。
在第25年忽然归西，还欠房贷25k。
所以银行保险就自动缴付25k，小明家人无需为贷款而操心。

小强买房子200k，贷款30年 买人寿保险200k。
在第25年 ...

小弟明了，谢谢kitkatlow兄的详细解释。

种股师

首先请LZ问你自己，为什么需要买保险？（back to basic）

当你购买新的债务（房屋／汽车／其他），你应该决不减少你对家人的保障。（利用现有的保险去赔赏，那么对家人的保障也减少）。

除非你的总保险保障是超过你的５年的收入。 条件还要根据情况；例子：死亡 ＝＞ 有多少保险赔赏金额； 残废 ＝＞ 有多少保险赔赏金额； 意外 ＝＞ 有多少保险赔赏金额； 丧失工作能力＝＞ 有多少保险赔赏金额。

（身边的友人，意外死亡，没有MRTA／房屋保险），另一半还要供分期付款，非常后悔没有购买MRTA／房屋保险。 其他的保险赔赏刚刚足够给孩子做教育基金。