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分享購買拍賣產業流程

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发表于 3-8-2008 03:04 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
有鑒於近來滿多網友開始對拍賣產業有興趣,我基本上綜合pipi88和我的購買經驗,給予大家分享

〈1〉確認自己住還是準備投資?最少自己要接受,不然會很慘
     自己住,地點和環境可以依自己的喜歡來選擇
     投資?地點和環境成為就重要的參考點

〈2〉確定地點和類型「組屋、公寓、排屋或是town house」

〈3〉透過iproperty.com   or   thstar.com 了解當地產業價格

〈4〉留意the sun , new strait times 或是 各大拍賣網站,如http://www.ehsanauctioneers.com/home/index.asp,是否有相關地點的拍賣產業。

〈5〉查看有關產業的投標日期和費用,一般像ehsan ,你可以要求proclaimation,裡面有相關資料,如地址、面積、低價,負責銀行和投標成功日之前的管理費、地稅、門牌稅、水電費等等費用由誰負責。

〈6〉親自上門視查有關產業和環境。
如果還有人住,嘗試要求進去看看,了解產業的真實情況,大約需要維修的程度。觀察周圍環境和鄰居。如果大家都把垃圾丟在你家門口、隔壁印度老兄的音樂很大聲,對面家的嬰兒整天苦鬧,都是參考要點 。糞池、垃圾場或墳場在附近,請你務必三思。

〈7〉委任律師代為調查有關產業的欠款,不小心買到負債數萬令吉的拍賣產業,隨時買價還高過市價。向土地局和法庭調查是否有凍結令,有的話,根本不用考慮!「因為你要嘛給錢對方,要求撤銷凍結令!否則解凍到來,你已經超過120天的限期,準備付產業價格的8%吧!」最好是諮詢律師的意見,看是否適合購買!先花一些錢,會讓你減少很多煩惱!
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 楼主| 发表于 3-8-2008 03:16 PM | 显示全部楼层
以上7點的準備,做好後

〈8〉有了市場價格,看你要的拍賣產業底價多少。一般理想的情況是低於市價30%。當然你也必須做功課,了解之前有關區域的拍賣成功案例。例如我買的產業就在我租房間的中價公寓,過去兩三年的觀察,市價125k,我的買價是96k,因為之前的案例,價格在80多k的時候會有很多人競標,價格甚至超過100k。所以在96k出手,成功率相對增加不少。

〈9〉準備身分證、月薪單據、銀行存摺、過去兩年的EA Form 或是所得稅收據、Proclaimation letter 影印6份,在http://www.money3.com.my/Malaysi ... nFinder.aspx?SMId=1找尋最適合你要求的前5名貸款銀行,上門與服務專員面談,尋求preapproved 你的貸款。

〈10〉肯定有銀行願意貸款給你,你可以準備投標了
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 楼主| 发表于 3-8-2008 03:26 PM | 显示全部楼层
〈11〉準備拍賣產業抵押金,一般是底價的5%或是10%〈各個銀行的要求不同〉的銀行匯票。

〈12〉在拍賣當天提早半小時到場登記,交上身分證副本後,櫃檯人員會向你收取抵押金匯票。到時會有一些人在現場走來走去,避免不必要的問題產生,不要人家問你什麼,你就答什麼!儘量低調,不然人家知道你要投標的產業,就會來問你要給他多少錢,不給就故意來和你競標,推高價錢!當然事實上賺吃的傢伙不會真的來和你競標,因為真金白銀的抵押金耶!不過遇上態度太鳥的,是有可能為了一口氣,和你拼過!
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 楼主| 发表于 3-8-2008 03:42 PM | 显示全部楼层
〈13〉登記好後,帶著代表你身分的號碼牌,吃一點當局準備的茶點,等投標。

〈14〉也許會很快就輪到你,因為像我那時,28項產業只有2項產業有投標者。記住主持人念有關產業簡單資料的前後,會現在確認投標者有沒有在現場。念完後,會問你是否有問題!這是你就可以問他期限可否延長從90天或120天到更長?水電費等等費用是否可以由銀行負擔!如果投標者只有你一個人,敢敢去討價還價,不要忘記這全部是你的血汗錢!其實銀行有賦予拍賣行一些折扣的權力,可惜我那時不知道!

〈15〉解決問題後,主持人會開始競標,一個人的話就直接問你要不要,木槌敲三下後,就代表有人成功標得產業。不會有人突然跑出來和你競標,因為登記的時候,櫃檯人員就必須確認投標項目和收取抵押金。

〈16〉不管你幸運競標成功後與否,都必須回到櫃檯。失敗的直接講「kalah」收回你的銀行匯票。成功的就會再次確認身分和抵押金數目。如果成交價高於底價,必須現場馬上付差額,可以用現金或信用卡,信用卡徵收2%服務費。

〈17〉簽署memorantum of sale,一般都是空白,你簽3份,給RM50的stamping fee。記得要求副本,不然自己簽了什麼文件都不知道。
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 楼主| 发表于 3-8-2008 03:52 PM | 显示全部楼层
〈18〉一般上第二天的下午3pm,回去拍賣行領回完整的文件Proclaimation Contract。會有兩份,其中一份是印有original的一定要收好,兩份都會有紅色的stamping 在你昨天簽名的那一頁。影印第一面的proclaimation of sale 和有你簽名的那一頁,交給銀行負責你貸款的服務員。

〈19〉委任律師處理。別忘記你的是急件,你必須確認所委任的律師對於拍賣產業有經驗,不然他不知道準備什麼文件,你又是承擔逾期,抵押金被沒收的困境。一般上銀行會要求你委任panel lawyer,你可以請服務員介紹。

〈20〉S&P 和Loan Agreement 跟一般向屋主買房子一樣,可以參考http://cforum005.cari.com.my/vie ... &extra=page%3D1
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 楼主| 发表于 3-8-2008 04:02 PM | 显示全部楼层
〈21〉簽署了合約,剩下的只有等律師幫你做。所以每隔三四天就打電話問候律師,了解整個進展。

〈22〉當然這個時候會突然接到要還錢的指示。不要驚訝,正常的!因為拍賣產業的銀行一般上不會出錢還outstangding fee,如果沒有strata,還是under master title,呵呵,你就必須給錢。雖然過後跟拍賣銀行claim回,不過應該只有一部分,因為late payment or etc銀行不負責,一句話就是銀行講到完。所以準備多10K,

〈23〉有鎖匙就進屋看看,沒有的話,破門啦,等什麼?
必須提醒的是:你的銀行錢出完給拍賣銀行後,才算你的家。

〈24〉割名可能拖很久,得空拜拜神。
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发表于 3-8-2008 05:06 PM | 显示全部楼层
我沒有理由不要求加精。
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 楼主| 发表于 3-8-2008 05:18 PM | 显示全部楼层
謝謝支持kikatlow支持,希望能夠為大部分的網友解除疑惑,跨越拍賣產業的盲點!

以上主要是pipi88和我網上尋獲的data,經過消化後的 資料
〈data經過整理和求證後,所得結果才可稱為 資料 〉

而我本身則是以上步驟的錯誤示範,遲些平復情緒後再繼續!
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发表于 3-8-2008 05:21 PM | 显示全部楼层
楼主的精彩好帖,百分百力挺!!!!
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发表于 3-8-2008 05:30 PM | 显示全部楼层
原帖由 春天的小草 于 3-8-2008 05:18 PM 发表
謝謝支持kikatlow支持,希望能夠為大部分的網友解除疑惑,跨越拍賣產業的盲點!

以上主要是pipi88和我網上尋獲的data,經過消化後的 資料
〈data經過整理和求證後,所得結果才可稱為 資料 〉

而我本身則是以上 ...


你的不算什么啦。
還記得去年的mont kiara 分尸案嗎?
某人買了拍賣 mont kiara 的公寓,拿了鎖匙去看,結果看見一個冰箱,里面有。。。。

這就是買拍賣而不事先看的后果。。。
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发表于 3-8-2008 05:38 PM | 显示全部楼层
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发表于 3-8-2008 05:41 PM | 显示全部楼层
原帖由 kitkatlow 于 3-8-2008 17:30 发表


你的不算什么啦。
還記得去年的mont kiara 分尸案嗎?
某人買了拍賣 mont kiara 的公寓,拿了鎖匙去看,結果看見一個冰箱,里面有。。。。

這就是買拍賣而不事先看的后果。 ...


虽然这很倒霉,但是一个KL的agent告诉我,过了一年出租了,好像又没有痕迹了。越高级的越少人过问,因为大家的关系疏远。如果是发生了那件事才拍卖,价钱肯定少一半。
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发表于 3-8-2008 05:42 PM | 显示全部楼层
原帖由 都市人 于 3-8-2008 05:41 PM 发表


虽然这很倒霉,但是一个KL的agent告诉我,过了一年出租了,好像又没有痕迹了。越高级的越少人过问,因为大家的关系疏远。如果是发生了那件事才拍卖,价钱肯定少一半。


該agent 應該是騙你的,因為案發到現在才不過一年零四天。。。難道昨天剛剛出租,你又剛剛收到風?
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发表于 3-8-2008 05:49 PM | 显示全部楼层
原帖由 都市人 于 3-8-2008 05:46 PM 发表


可能早就出租了,我是后知后觉。


kl 的兇宅出租了你在百多空里外都收到風,你的耳目算強的了。。
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 楼主| 发表于 3-8-2008 11:08 PM | 显示全部楼层
可不可以不把這個帖當成聊天貼?
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发表于 3-8-2008 11:09 PM | 显示全部楼层
好的好的,我短訊版主要求刪除。。。
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发表于 5-8-2008 03:50 PM | 显示全部楼层
原帖由 春天的小草 于 3-8-2008 03:04 PM 发表
〈7〉委任律師代為調查有關產業的欠款,不小心買到負債數萬令吉的拍賣產業,隨時買價還高過市價。向土地局和法庭調查是否有凍結令,有的話,根本不用考慮!「因為你要嘛給錢對方,要求撤銷凍結令!否則解凍到來,你已經超過120天的限期,準備付產業價格的8%吧!」最好是諮詢律師的意見,看是否適合購買!先花一些錢,會讓你減少很多煩惱!


委任律師代為調查有關產業的欠款,不小心買到負債數萬令吉的拍賣產業,隨時買價還高過市價。
是不是每间律师行都有这样的服务?大概要多少钱?
如果该产业有负债,不是前业主该承担的吗?

向土地局和法庭調查是否有凍結令
这个是不是去land office做title search就知道了?
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 楼主| 发表于 5-8-2008 03:59 PM | 显示全部楼层

回复 17# lizz_ck 的帖子

基本上是否每一間律師行有這樣的服務,我不清楚!不過現在行情那麼差,還是會有律師願意接的!畢竟他們的OFFICE BOY 每天跑這些地方的
產業會被拍賣,你以為前業主還有錢嗎?而且一般銀行都會要求你先付,過後才和他們CLAIM,可是銀行還是選擇性的還!例如LATE PAYMENT 就不負責了!所以自己心裡有個底線比較好!

對,land office做title search就知道了。但是你有錢有閒嗎?MALAYSIA BOLEH
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发表于 5-8-2008 04:41 PM | 显示全部楼层
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发表于 5-8-2008 04:57 PM | 显示全部楼层
land title search 叫AGENT帮你做就可以了。我的AGENT算我RM30, 没有赚我车马费。

我MOT的律师刚刚打给我,讲文件都没问题,现在等银行出了钱就帮我转名。这个是买拍卖屋子standard的程序。

而贷款律师就讲要我们先处理好MOT才可以出钱。我读了我那份S&, 拍卖银行讲要等出完钱了才可以转名。那么,是谁说得对啊??

我的MOT律师讲可能那个贷款律师不懂拍卖合同的程序,才这样子讲。

春天的小草有遇到以上的问题吗?
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