Malay
颜色选择
阳光橙
深夜黑
天空蓝
葡萄紫
薄荷绿
深海蓝
首页
论坛
佳礼报道
新闻
搜索
526337
查看
1280
回复

马来西亚房屋买卖问答(Q&A)买卖前后必读(新人请看215 #)更新501#

  [复制链接]

楼主: blueyap82       显示全部楼层   阅读模式

楼主
发表于 1-3-2009 02:52 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 blueyap82 于 10-2-2011 01:42 AM 编辑

转载于其他网站,如有侵权请立刻删除!
所有资料于2007前,只供参考!!
ADUAN DBKL     1800883255, 26179925/36
ADUAN MPPJ 79542020, 79563544/115/117
ADUAN MPS(selayang  ) 6138 9898

评分

参与人数 8人气 +40 收起 理由
bryanliang90 + 5 谢谢分享
Johnv + 5 我很赞同
exfion + 5

查看全部评分

本帖被以下淘专辑推荐:

回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 02:54 AM | 显示全部楼层

免费为公众解答购屋疑难

本帖最后由 blueyap82 于 6-11-2011 01:18 AM 编辑

www.pam.org.my 大马建筑师公会(非政府组织)
每个月首星期六9。30am-12.30 免费为公众解答购屋疑难.
03-26934182
PERTUBUHAN AKITEK MALAYSIA
4 & 6 Jalan Tangsi,
50480 Kuala Lumpur,
PO Box 10855
50726 Kuala Lumpur.
地点靠近大钟楼草场。  

风水也很重要
买房子除了要看地点,价钱。还有邻居。做到天时地利人和是最好了。
之前贪便宜买了拍卖房,住到我很衰。幸好有风水师指点,帮我化解了不少,还有字中
免费为大家解答家居风水

3#99年地契 能否轉為永久地契?
4#賣屋不賺反虧.稅局不相信....
5#門牌號碼“14”可否換為“12A”?
6#交屋前沒安裝水電錶 是否抵觸買賣合約?
7#買99年地契產業 會有後續麻煩嗎?
8#買破產或拍賣屋有問題 只能自認倒楣?
9#公寓走廊電燈遲遲未裝
10#買土著單位該注意甚麼?
11#樓上樓下怨氣衝天
12#擔保無端變借錢 簽借貸合約大意不得
13#土著單位未開放 絕對不能買
14#月入千七.買屋是夢嗎?
15#二手屋漏水.要求賣主修理....
16#每月收入多少才能買房子?
17#分層地契與房屋買賣
18#賣主欠下大筆門牌稅 二手屋主如何處理?
19#計劃周詳活用資金 買屋一步一步來
20#簽署買賣合約前 律師解釋條文不可缺
21#地契不見了 補發費工夫
22#產業仍是總地契 再融資需另付費?
23#沒分層地契,如何售公寓?
24#產業被接管 割名有困難?
25#發展商破產 轉移產業有問題嗎?
26#發展商看中農業地 應換房子或拿現金?

27#交屋時留心細節
28#7年買屋囘酬保證 不到1年就終止......
29#脫售房子不可掉以輕心
30#公寓收費怨氣衝天 管理商細説分明
31#發展商有御用裝修商 請付2千令吉抵押金?
32#公寓有級別 管理費亦分高低
33#買屋簽約須備妥證件
34#二手屋身價值多少
35#店屋工程擱置費無計可施
36#遲交屋索償程序
37#地契未分割,不能申領公積金?
38#發展商藐視法庭判決?
39#大馬女婿想置業 受什麼限制?
40#賣房子 也要膽大心細臉皮厚
41#交屋日以什麼合約為準
42#一人本小望屋空嘆 兩人聯手店屋再望
43#新屋缺陷多 宜把握18個月投訴期
44#興建中排屋有裂痕
45#工程復建遙遙無期
46#前屋主不肯搬走
47#土地割名是否要抽稅?
48#公寓管理費逃不掉
49#擔保回酬....不擔保
50#“同意信件”收費1000令吉合理嗎?
51#產業買賣介紹費怎麼算
52#屋內設施不足

53#貸款利息還不還?
54#屋子漏水不獲解決
58#發展商被接管之後....遲交屋如何索償?
59#擴建未申請
60#終止合約
61#發展商換屋
62#遲付款利息又是我?
63#如何成為合格產業經紀?
64#貸款合約生效日怎麼算?

65#如何加速取得分層地契?
66#聯名買房子.一人落跑了...
67#為何遲遲未收到地稅單?
68#Hak Milik Sementara是甚麼?
69#發展商遲交文件 為何要我支付利息?
70#產業盈利稅 10年後才被追討?
71#付了費治安卻不靖 誰來管理公寓管理公司?
72#找不到屋主無法轉名?買廉價屋要簽授權書
73#拒繳“具爭論性”管理費 再融資有麻煩
74#共同範圍抵押金可否索回?
75#買店屋領鎖匙 須先付押金管理費?
76#來不及割名 父親已去世
77#買屋容易終止合約難
78#罰款利息與遲交屋賠償可以對扣?
79#未完工房屋能索償嗎?
80#未做合約進行土地擁有權轉移
81#遲交屋如何索償
82#店屋產業廢棄 發展商還收管理費
83#房屋停工 已付房貸可否取回?
84#裝錶後沒有水電都要付費
85#發展商遲交屋 以其他物品代替賠償
86#繳了優先認購“承諾費”遲遲沒下文
87#聯名買屋 可否取消其中一份房貸保單
88#已呈修補房屋問題表格 承包商諸多推搪
89#加插座換地磚 發展商拒絕要求
90#付了首期錢沒人建屋 可以索賠嗎?
91#沒還印花稅 產業無法順利割名
92#買了未開放土著單位 可要求發展商退款
93#經紀佣金怎麼算?
94#貸款合約沒改名 如何不被牽連?
95#律師文件延擱 利息誰負責
96#發展商程序出錯 利息能否算他的?
97#買後才發現屋前消火栓
98#購買產業怎樣不吃虧
99#入伙紙沒到手.又要還貸款
100#購買土著單位
101#轉換貸款銀行被砍菜頭?
102#發展商改變建屋計劃 買主可取回訂金
103#律師一再額外加收 不滿收費可投訴
104#額外裝置須先付費?
105#管理費幾時算起?
106#私人凍結令有效期6年
108#不繳管理費 切斷水供不人道
109#房產現金賣 手續知多少?
110#銀行重估產業價值 貸款喊停怎麼辦?
111#受益人未成年 信託人又出事
112#訂購的油棕園遭破壞
113#鄰居裝修越過界
114#購買土著單位遲未獲准
115#地契英文名字寫錯 土地局遲遲未修改
117#屋子租用責任歸屬 白子黑字免糾纏
118#分層地契25年沒下文
119#買賣未完鑰匙給律師
120#修補期過了怎麼辦?
121#補發新地契 脫售沒問題
122#銀行踢皮球 罰款賴我的
123#遲交屋利息怎麼算?
124#發展商欠利息 銀行追我債
125#發展商表明復工無期 如何計算法索賠數額?
126#外資置業各州規定一樣嗎?
127#車房建於斜坡上
128#非法”擴充有何後果?
129#沒水電卻已有入伙紙?
130#度假公寓 不採標準買賣合約
131#房屋保用期
132#索償程序
134#發展商賣了小巷
135#建屋工程停頓了
136#發展商只賠償50%
137#個別地契年限怎麼算?
138#土地割名需時多少?
139#產業“凍結”可買賣
140#二手公寓無分層地契可賣嗎?
141#領公寓鎖匙 須先付第2年管理費?
142#未交鎖匙前 發展商有權用新屋
143#未完工屋子有問題該如何?
144#洋房蓋好了‧屋款繳清了 發展商卻把地契押給銀行
145#裂了再補‧補了再裂 要向誰投訴
146#新村地 要付產盈利稅
147#發展商可徵收店屋嗎?
148#不給租金‧不肯搬走 惡租戶恐嚇二房東
149#聯名購屋要立遺囑
150#地契遲遲未到手
151#房屋買賣合約不見了
152#簽了買賣合約銀行遲付錢 發展商追收利息
153#買賣合約3個月了還未簽
154#買屋手續未妥還要繼續還房貸
155#私人凍結令給你保障
156#對方遲遲不交出賣屋文件......
157#刷卡訂購產業單位 後悔了可否取回定金?
158#付了定金 未簽合約
159#屋子未建好.利息越繳越多
160#同一天裡 取消交易
161#賣主違法取得入伙紙
162#無法償還房貸 銀行不允賣屋
163#仲裁庭判決了 賠償仍不來
164#律師費可追收嗎?
165#地契未轉名 發展商可徵收利息?
166#買屋碰上地契分割怎麼辦?
167#判入窮籍動彈不得
168#購買二手室 一切手續自行包辦
169#向發展商索償日期從何算起?
170#非土著無權購買土著單位
171#賣屋交易多久完成?
172#7年前申請地契無下文
173#詢問土地資料
174#新屋前的燈柱沒裝路燈
175#合作社促銷房屋 優惠配套反覆
176#遲交屋利息誰負責?
177#發展商不認賬怎麼辦?
178#房屋出現問題 發展商只做表面功夫
179#個別地契苦等6年如何索償?
180#產業割名給丈夫 會否被徵稅?
181#-211#更多资料,请爬帖!
212#
4種法拍屋不要碰
215#-221#有心要买房子的人请看这里先 !!!!


[ 本帖最后由 blueyap82 于 25-11-2009 03:18 AM 编辑 ]
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 02:55 AM | 显示全部楼层

99年地契 能否轉為永久地契?

大家都希望自己的房產是屬於永久地契的產業。可是,當你在決定購買有關產業時,可能是以地點做為首要的考量,一般人不會過於在意地契是永久或99年。

至於說想把99年地契的房產申請為永久地契,可以嘗試向土地局提出,但成功的機率一般不大。

KL Koay來信指出,我居住在吉隆坡的一個住宅區,該區的發展計劃分為8A、8B、8C及8D,主要是因為分幾個不同階段發展。

我現在住的是8A區,都是雙層排屋,於15年前購買,也是首期發展計劃,地契是99年,同區發展計劃的房屋都是99年地契。

可是,在接下來的發展計劃,譬如8B、8C(雙層排屋)及8D(公寓)的地契卻都是999年。

我的問題如下:

1. 土地局是否允許我們將目前的租賃土地轉換為永久地契?

2. 假如能夠,如何進行?

3. 如果不能,是否可以通過法庭程序進行?

答:

林若輝律師指出,針對將租賃土地轉為永久地契的問題,可以嘗試向土地局提出申請。不過,能否成功率則很難說,根據業者的經驗,成功的機率不大。

即使要進行,由個別屋主提出是否受理也是個問題,如果是整個8A區居民一起提出申請,或許可以嘗試。

假如申請不成功,通過法庭程序進行也未必能如願,無謂浪費精力、時間和金錢。

999年非永久地契

至於999年地契,嚴格來說,並不是永久地契,因為它還是有一個年限,只是這年限很長。如果是永久地契,地契上的註明的就是永久這個字。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:19 AM 编辑 ]
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 02:57 AM | 显示全部楼层

賣屋不賺反虧.稅局不相信....

陳小姐來信指出,我與兩個姐姐聯名在1998年購買一間17萬8千令吉的公寓,律師費及其他雜費總共6500令吉。在2001年,我們又再向另一家銀行融資,貸款的數額為13萬令吉。

可是在2004年,得知隔壁鄰居把公寓賣出,只是16萬令吉,我想我的公寓大約是16萬令吉。

請問:

1. 我們在今年以16萬令吉賣出公寓,我們已經是虧本賣,還需繳交產業盈利稅嗎?

2. 我們問過所得稅局,他們說屋價不可能下跌。可是,我們的確是只能賣出這個價格,也許我們是在產業高峰期購買,可以說買到貴房子。

3. 我們是否應該做個估價呢?

答:

林若輝律師指出,個人若購買房屋在5年後脫售,是不需要繳交產業盈利稅,假如是在5年內脫售,而且是虧本出售,一樣不需繳交產業盈利稅。

這位讀者的鄰居以16萬令吉脫售公寓,可能當初向發展商購買時,低於這個價格,或許有賺一些,也可能沒虧沒賺。

購屋者購買房屋投資未必穩賺,假如房屋坐落在非策略性地點,不只屋價不能上漲,可能還跌破購屋價,這些都很難說。

在巴生河流域一帶,公寓計劃供過於求,假如是購買二手公寓,轉手價值不如買價是常的事,而且不只是公寓,一些有地產業,如果所處的地點不理想,投資者也可能面對賠本出售的窘境。

在一些地區,屋價可能有起不跌,但這並不意味其他地區的情況也一樣,因此,屋價比買價低是存在的事實,不需浪費金錢進行估價。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:22 AM 编辑 ]
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 02:58 AM | 显示全部楼层

門牌號碼“14”可否換為“12A”?

IIvy Pua來信提問有關屋子門牌的問題,她說,目前我們的新屋仍在興建中,預料將在2005年中之前移交給我們。

她在信中披露,我們已經接獲雪邦縣議會的信及完整地址,遺憾的是,門牌號碼是我們最不喜歡的“14”,我在想,是否可以轉換為12A?

我的問題是:在獲得鎖匙及入伙紙之前,我能否提出轉換門牌號碼的申請?還有如何與雪邦市議會的人員接洽,以便如願。

答:

針對這位讀者提出的問題,陳鍾靈說,可以嘗試向市議會提出申請,不過,即使市議會那方面批准了,還須通過另一關,就是土地局。

在地契註冊為自己的名字時,地契文件也包括註明房屋的門牌號碼。

假如地契註明的門牌號碼不能更改,即使市議會這邊過關了,也於事無補。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:23 AM 编辑 ]
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 02:59 AM | 显示全部楼层

交屋前沒安裝水電錶 是否抵觸買賣合約?

吉隆坡的桂先生來信說,他購買了一間雙層排屋,並已如期移交鎖匙,但關於“water and electrical fittings & fixture”,發展商尚未安裝妥善就移交鎖匙。他覺得這樣做抵觸了買賣合約的條文。

答:

陳鍾靈指出,有些發展商在將新屋交給購屋者之前,沒安裝水、電錶等設施,主要是擔心被偷走。多數的發展商在將鎖匙交給購屋者後,通常是約定一個日期和時間才派技術人員前來安裝,萬一這些裝設失竊,責任不在發展商。

當他們安裝後,會將一份文件交給購屋者簽收,證明他們已經安裝、購屋者已經簽收,並認清事實,即使真的失竊,他們也不負責。

針對發展商是否抵觸買賣合約的條文,這一項有些爭議。發展商基於他們的利益,稍做調整安裝水電錶的安排,而且在我國的商業社會,大部份發展商都這樣做。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:24 AM 编辑 ]
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:00 AM | 显示全部楼层

買99年地契產業 會有後續麻煩嗎?

租賃地契的產業(99年地契)在屆滿時,地方政府可以徵用有關土地,當然會給予屋主賠償;不過,政府不會貿貿然進行,如果政府不需徵用有關土地,產業的繼承人可以提出更新地契申請。

葉小姐說,在今年3月購買了一間中價公寓,是租賃地契產業(99年),但至今仍未收到買賣合約。

發展商披露,買賣合約還在吉隆坡市政局手中,還未簽回來。我問他們:為何要經過吉隆坡市政局,他們回答說:因為那地段的地主是吉隆坡市政局,一定要通知他們。

我的問題是:

1. 假如我拿到買賣合約後,開始供還房屋貸款直到償還為止,那間屋子是否屬於自己,還是吉隆坡市政局?

2. 發展商不是地主,假如有一天地主要收回土地,我們這些屋主是否可以得到賠償?

3. 假如有一天要賣房子,需要等超過5年嗎,手續會不會很麻煩?

4. 發展商和地主不同人的屋子可以買嗎?

答:

在吉隆坡或巴生河流域,許多發展商與市政局或地方政府合作,就是土地屬於州政府或市政局,房屋發展計劃則由發展商推行。

在一些時候,買賣合約需要地主簽名,但是如果拖太多個月,購屋者可以向發展商追問,由發展商跟進。

林若輝律師指出,購屋者在日後償還房屋貸款後,加上有了分層地契,分層地契有屋主的名字,屋子當然是屬於自己的。

至於說發展商不是地主,假如有一天市政局要收回土地,那市政府當然需要賠償屋主,將來地契到期了,後代可以申請辦理更新地契手續,多了一些工夫。

如果有一天屋主要賣房子,不論是否超過5年,假如還未有分層地契,需要向發展商尋求批准;同時,也必須向市政府或地方政府尋求批准,不過這些可由律師負責辦理。

購買發展商和地主不同人的房屋,並不成問題,只是在購買後有進行任何交易,必須尋求他們的批准。

另外,要補充的一點是:地契99年的產業,在屆滿時,地方政府可以收回,但有關當局不會貿貿然進行,即使是,也會給予賠償。

其實,不只是租賃地契的產業,地方政府可以徵用有關土地,即使是永久地契的產業,地方政府一樣有權這樣做,只是他們不會隨意進行,一般都是基於發展需要才會做出有關決定。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:30 AM 编辑 ]
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:04 AM | 显示全部楼层

買破產或拍賣屋有問題 只能自認倒楣?

購屋者若拖欠房屋貸款,銀行在催收幾期不果後,可能起訴貸款人,將他們列入破產者的行列,也可能採取行動拍賣有關的房屋。
大家是否想過,假如購買到破產者的房屋,或者是銀行拍賣的房屋,倒楣遇到不講理的屋主不合作,該怎麼辦?
過去這些天來, 我們收到讀者來信提出有關買到破產者的房屋,以及購買了銀行拍賣的房屋;結果,面對不少問題,苦惱不已。在裡,我們把一些例子歸類,並整理成這一期的報導。

以下問題是我們徵詢林若輝律師的意見後,綜合一起解答,希望能減輕這些讀者的困擾。

案1:購買公開拍賣房屋 前屋主不搬走怎麼辦?
黃妹來信指出,她在2003年12月的公開拍賣房屋計劃中,購買了一間房屋,並已在2004年4月,支付所有的屋款(在120天內),她的律師已在2004年5月,通知前屋主,要他們搬空。
可是,這名前屋主非常固執,把房屋鎖起來,裡邊還有他的東西,雖然他已不住在這間屋子。因為已經沒有他目前的住址及電話,因此,我無法聯絡他。
我的律師說,可以向法庭申請庭令,不過可能需要時間,請問還有沒有更快速的方法?我能否向警方投報,並找來開鎖匙的人,然後進屋?如果我這樣做,前屋主會不會起訴我,告我破壞他的東西,或指他的東西不翼而飛?

答:
這名讀者購買的房屋,屋主可能因為房屋被銀行拍賣心有不甘,不肯把房屋交給買主,雖然買主支付了屋款,但賣主卻不肯將房屋鎖匙交出,這問題和租戶與屋主已經沒有租約,卻“死賴不搬”的情況有些類似。
如果說向警方備案,然後找來開鎖匙的人,也是可以,最主要是將屋內的東西“拍照”,以便有爭執時有一個證明。
這樣做的話前屋主可能對買主展開起訴行動,假如他果真採取行動,也需要花律師費,而且案件帶上法庭,他的勝算有多少,也是個未知數。
當法官反問他:房屋賣了,買主也付清了屋款,為何不將東西搬走,騰空屋子給新的屋主?想一想:他要怎樣回答?

]案2:購買破產者產業 交易被判無效怎麼辦?
陳女士來信指出,她去年首次購買房屋(二手),貸款銀行已批准她的貸款申請,並發出一筆錢還清賣主欠銀行的貸款(同一間屋子),結果,在辦理地契轉換名字時,才發現賣主是破產者。
她回去銀行和律師樓問他們,他們表示現在才知道賣主是破產者,由於銀行已經發出一筆錢,所以要她還貸款利息。
當她到報窮局查問時,查出賣主于去年2月已宣告破產,報窮局宣稱她買的買賣房屋交易無效,如果要買這間房屋,一定要通過報窮局這一關。
請問現在應該怎麼辦?

答:
在1967年破產法令下,任何已被列為破產者,不能進行產業買賣,在進行任何產業交易之前,必須經過報窮局的批准,否則將觸犯1967年破產法令。
陳女士應該回頭詢問當初為她準備買賣合約的律師,在準備合約時,律師通常會派助手到土地局查詢,檢查賣主是否為破產者。
有些人已被列為破產者可能還懵然不知,其中有一部份人是因為曾經是親人或朋友的貸款擔保人,他們沒有償還貸款,連累了擔保人,至於個人被列為破產者的過程, 也許個別人士情況不一樣。
至於貸款銀行那方面,應該詢問準備貸款合約的律師,發生這一切,錯不在貸款人,不應該由貸款人承擔所有的責任。

案3:聯名購屋親人破產怎麼辦?
我與兩名親人聯名購買一間店屋,可是,這兩名親人可能在不久後被判入窮籍,在這種情況下,我是否只付未償還貸款的三份之一?

答:
銀行貸款給購屋者,假如購屋者需要償還的屋款是3000令吉,3個人共同分擔,每人支付1000令吉。
但是萬一其中一名或兩名供屋者被判入窮籍,其餘的兩人或一人,仍需繼續供同樣數額的屋款,沒有所謂只需償還三份之一屋款的安排。
另一個可行的辦法是:在他們未判入窮籍之前,迅速脫售有關房屋,以免日後自己要背負沉重的負擔。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:05 AM | 显示全部楼层

公寓走廊電燈遲遲未裝

清清來信說,她購買的是店屋公寓,去年7月拿到鎖匙,可是卻不能入住,到了今年3月才拿到入伙紙。雖然拿到入伙紙,但還有一些問題待解決,譬如遲遲沒有安裝走廊的電燈。

關於走廊電燈的問題,我已向地方政府提出要求協助,但他們說不是他們管轄的範圍,只囑咐我向發展商追問,但發展商沒有提供答案,也沒有行動。

答:

發展商在符合以下3個條件即可交鎖匙給購屋者,這3個條件分別是證明附有建築師的核准信、說明屋子已經建好,水電供應獲准待銜接,以及呈上Borang E(以便申請CF),Borang E必須附有向7個部門提出申請批准的信件(Supporting Letter)。

至於入伙紙,則必須擁有7個部門的批准信,這7個部門包括水務公司、國家能源、消防局、英達麗水、水力灌溉局、公共工程局。

關於走廊電燈的問題,並非地方政府管轄的範圍,只能向發展商追問,如果可以的話,應該組成一個居民委員會繼續追問發展商,要發展商儘快安裝走廊的電燈。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:33 AM 编辑 ]
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:06 AM | 显示全部楼层

買土著單位該注意甚麼?

購屋者若拖欠房屋貸款,銀行在催收幾期不果後,可能起訴貸款人,將他們列入破產者的行列,也可能採取行動拍賣有關的房屋。

大家是否想過,假如購買到破產者的房屋,或者是銀行拍賣的房屋,倒楣遇到不講理的屋主不合作,該怎麼辦?

過去這些天來, 我們收到讀者來信提出有關買到破產者的房屋,以及購買了銀行拍賣的房屋;結果,面對不少問題,苦惱不已。在這裡,我們把一些例子歸類,並整理成這一期的報導。

以下問題是我們徵詢林若輝律師的意見後,綜合一起解答,希望能減輕這些讀者的困擾。

案1:購買公開拍賣房屋 前屋主不搬走怎麼辦?

黃妹來信指出,她在2003年12月的公開拍賣房屋計劃中,購買了一間房屋,並已在2004年4月,支付所有的屋款(在120天內),她的律師已在2004年5月,通知前屋主,要他們搬空。

可是,這名前屋主非常固執,把房屋鎖起來,裡邊還有他的東西,雖然他已不住在這間屋子。因為已經沒有他目前的住址及電話,因此,我無法聯絡他。

我的律師說,可以向法庭申請庭令,不過可能需要時間,請問還有沒有更快速的方法?我能否向警方投報,並找來開鎖匙的人,然後進屋?如果我這樣做,前屋主會不會起訴我,告我破壞他的東西,或指他的東西不翼而飛?

答:

這名讀者購買的房屋,屋主可能因為房屋被銀行拍賣心有不甘,不肯把房屋交給買主,雖然買主支付了屋款,但賣主卻不肯將房屋鎖匙交出,這問題和租戶與屋主已經沒有租約,卻“死賴不搬”的情況有些類似。

如果說向警方備案,然後找來開鎖匙的人,也是可以,最主要是將屋內的東西“拍照”,以便有爭執時有一個證明。

這樣做的話前屋主可能對買主展開起訴行動,假如他果真採取行動,也需要花律師費,而且案件帶上法庭,他的勝算有多少,也是個未知數。

當法官反問他:房屋賣了,買主也付清了屋款,為何不將東西搬走,騰空屋子給新的屋主?想一想:他要怎樣回答?


案2:購買破產者產業 交易被判無效怎麼辦?

陳女士來信指出,她去年首次購買房屋(二手),貸款銀行已批准她的貸款申請,並發出一筆錢還清賣主欠銀行的貸款(同一間屋子),結果,在辦理地契轉換名字時,才發現賣主是破產者。

她回去銀行和律師樓問他們,他們表示現在才知道賣主是破產者,由於銀行已經發出一筆錢,所以要她還貸款利息。

當她到報窮局查問時,查出賣主于去年2月已宣告破產,報窮局宣稱她買的買賣房屋交易無效,如果要買這間房屋,一定要通過報窮局這一關。

請問現在應該怎麼辦?

答:

在1967年破產法令下,任何已被列為破產者,不能進行產業買賣,在進行任何產業交易之前,必須經過報窮局的批准,否則將觸犯1967年破產法令。

陳女士應該回頭詢問當初為她準備買賣合約的律師,在準備合約時,律師通常會派助手到土地局查詢,檢查賣主是否為破產者。

有些人已被列為破產者可能還懵然不知,其中有一部份人是因為曾經是親人或朋友的貸款擔保人,他們沒有償還貸款,連累了擔保人,至於個人被列為破產者的過程, 也許個別人士情況不一樣。

至於貸款銀行那方面,應該詢問準備貸款合約的律師,發生這一切,錯不在貸款人,不應該由貸款人承擔所有的責任。


案3:聯名購屋親人破產怎麼辦?

我與兩名親人聯名購買一間店屋,可是,這兩名親人可能在不久後被判入窮籍,在這種情況下,我是否只付未償還貸款的三份之一?

答:

銀行貸款給購屋者,假如購屋者需要償還的屋款是3000令吉,3個人共同分擔,每人支付1000令吉。

但是萬一其中一名或兩名供屋者被判入窮籍,其餘的兩人或一人,仍需繼續供同樣數額的屋款,沒有所謂只需償還三份之一屋款的安排。

另一個可行的辦法是:在他們未判入窮籍之前,迅速脫售有關房屋,以免日後自己要背負沉重的負擔。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:32 AM 编辑 ]

评分

参与人数 1人气 +5 收起 理由
stupid1122 + 5 谢谢分享

查看全部评分

回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:07 AM | 显示全部楼层

樓上樓下怨氣衝天

有地房產日益減少,居住在公寓的人則日漸增加;可是,許多公寓業主卻不曉得、也不願意履行本身應盡的責任,造成鄰居許多的不便。

CY Sia面對公寓漏水的問題,他通過電郵指出,我在2001年向朋友購買了一間公寓,並且簽了買賣合約以及與發展商簽的Deed of Assignment。

這間公寓自發展商移交鎖匙後,至今已經有5年,不過仍未有分層地契。

大約在2個月前,我發現天花板及牆壁顯示樓上單位漏水,並滲透到我這個單位的主人房及浴室,我已經向發展商的管理委員會投訴。

根據該委員會的檢查,漏水是因為樓上單位水管破裂的關係。

在該委員會的協助下,我拿到該單位業主的名字與地址,我寫信給有關的業主,請她正視有關問題,但仍未獲得她的答覆。

我也寫信給發展商尋求協助,同樣仍未獲得他們的回音。

現在,我這個單位的漏水問題已進一步惡化,我迫切需要一些諮詢意見。

公寓漏水誰負責?

答:

這位讀者面對的問題,令許多公寓業主感到困擾,嚴格來說,樓上單位漏水,應該是由樓上的業主負責修理,最好是儘所能找到樓上的業主,與她商量要她叫人來修理。

在許多時候,業主對這些問題不加理會,他們的心態是,反正漏水的問題並不影響他們本身的住所;更糟的是,一些不講理的業主,甚至不讓樓下業主請來的承包商到其單位、浴室進行修理工作。

購屋者協會的陳鍾靈指出,在公寓購買者與發展商簽署買賣合約,以及另一份附加合約或附在買賣合約的Deed of Mutual Covenant闡明,假如樓上單位漏水,影響及樓下單位業主的屋內設備,譬如3樓單位的浴室漏水、造成2樓單位浴室天花板損壞,從水印可以證明,2樓的業主必須負起修補的責任。

评分

参与人数 1人气 +1 收起 理由
mate + 1 为什么2樓的業主必須負起修補的責任?

查看全部评分

回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:08 AM | 显示全部楼层

擔保無端變借錢 簽借貸合約大意不得

購屋者在提出房屋貸款申請後,到銀行簽署貸款文件時,最好先看清楚貸款文件的內容才簽署,以免出現預想不到的結果。

Sylviana來信指出,我的弟弟在8月間訂購了一間雙層排屋,貸款銀行是本地一家銀行。

貸款部的一名負責人告訴我,弟弟欲貸款17萬5500令吉,條件不符合,因為他的薪金稍微少了一些,然後他告訴我可以擔任弟弟的擔保人,我也同意,並簽署了所有相關文件,我瞭解只是擔任弟弟貸款的擔保人。

可是,在9月的某一天,當我前往律師樓時,律師告訴我,我是聯合貸款人,不是擔保人,我感到意外及憤怒,但是在沒有選擇的餘地下,我簽署了貸款合約。

請問:聯合貸款人與擔保人之間有何不同,將來如果我要購買房屋,申請房屋貸款會否受影響?在我簽署合約後,我能否要求律師轉換我的身份,就是從聯合貸款人轉為擔保人。

答:

未來申請房屋貸款會受影響

政府在修改法令後,當貸款人拖欠償還銀行房屋貸款,銀行將向貸款人採取追討行動,如果無法追討到拖欠的款額,銀行再向擔保人追討。

假如兩人都是同樣身份,就是貸款人,銀行在起訴貸款人,倆人都將受影響。

林若輝律師指出,這位讀者將來欲向銀行申請房屋貸款時,會受到聯合貸款人的影響,譬如說,有朝一日妳準備申請15萬令吉的房屋貸款;可是,這次的聯合貸款17萬5500令吉貸款仍未償清,銀行在批准妳的申請時,會將這筆聯合貸款的負擔考慮在內。

妳可以寫信給有關的銀行,表明當初得到的訊息是出任擔保人,不是聯合貸款人,說明銀行職員誤導。

不過,有一點要指出的是,在妳簽署Letter of Offer時,可能忘了看清楚裡邊的內容,這點可說失策。

假如貸款合約已簽並已壓印,一切已成為事實,改變不了,還有另一個可循的途徑是:轉換銀行。如今商業銀行競爭激烈,經常設計推出條件吸引人的房屋貸款配套,而且還免律師費。

如果是這樣,不妨多問幾家銀行,搜集多一些資料,比較後進行再融資安排,就是向B銀行貸款償還A銀行的貸款,那時即可免去弟弟的房屋貸款合約有妳的名字。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:09 AM | 显示全部楼层

土著單位未開放 絕對不能買

買屋者最怕後續麻煩履大不掉,這又與發展商的素質息息相關,除了屋價,你可能被要求支付許許多多不曉得必要或不必要的費用,而當中,又有好一些產業類型的買賣合約與標準合約不同,讓買屋者不知如何“依常理”判斷。

最可怕的是,如果是自己本身一開始就作了錯誤的投資選擇,哪又該如何與發展商據理力爭呢?

問:柔佛的陳先生來信詢問有關購買土著單位的問題。他說,本人在2002年6月買了一間屋子,並給了10%的錢,大約是1萬3000,但這間屋子是土著單位。

發展商說,如果有土著購買,就會把首期錢還給我,但到了2004年9月,還未有土著購買這間屋子,我就把它賣回給發展商,可是,發展商說要等半年後才能將這筆錢退還。

請問有甚麼辦法可以在短期內拿回退款,我擔心發展商不守信用,最後不了了之。

答:

陳鍾靈說,陳先生從一開始訂購土著單位的房屋,就是個錯誤的投資選擇,只要土著單位未開放,或者說發展商未向政府提出申請,轉為非土著單位,以便非土著可以購買,都不宜嘗試,因為申請轉換名字的成功機率可以說是零。

發展商已表明是土著單位,就不曉得是那一點吸引這位讀者訂購有關房屋,雖然只付首10%錢,但1萬3000令吉,畢竟不是個小數目,這兩年多來如果是存在銀行,也有一點利息。

另外一點,當初在付這筆錢訂購房屋時,是否有文件寫明在何時退回這10%的頭期錢?

現在最主要是與發展商協商,希望發展商能儘早將退款交還,如果不能,則期望發展商能履行承諾,在6個月後退還這筆錢,以便做為購買另一間房屋的頭期錢。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:09 AM | 显示全部楼层

月入千七.買屋是夢嗎?

讀者陳芬妮來信問:我今年32歲,每月收入為1700令吉。我有6萬令吉儲蓄,但公積金則僅有3200令吉。

我每月開銷1300令吉,包括汽車供期、車油、飲食,及過路費等。

我計劃購買一間公寓,價格介於15萬令吉左右。請問,以我現有的財務狀況,可以達到這個目標嗎?

如果不能。請告訴我有什麼方法可以幫助我達到以上夢想。

答:

CTLA財務規劃公司董事經理兼合法財務規劃師李智泰表示,芬妮計劃購買一間價格介於15萬令吉的公寓。

一般上,房貸通常不能超過月入三份之一。換名話說,以她每月1700令吉收入,房貸約510令吉。

假設她撥出儲蓄50%,即3萬令吉作為頭期錢,芬妮可以拿到最低的房貸利率3.5%,長達20年供期的每月房貸為696令吉。換言之,這筆數額已超越510令吉(芬妮三份之一的收入)。

若以這樣的情況分析,她可能無法達到擁有一間價格介於15萬令吉的家的夢想。

當然,她也可以把所有儲蓄─6萬令吉作為購買房屋頭期錢。如果真的是這樣,最終可能導致自己手上無持有任何現金,作為緊急用途或未來退休規劃。(芬妮在信中提及公積金只有3200令吉)。

有鑑於此,上述舉動是不受鼓勵的,因為每個人都必須準備一筆錢做為緊急用途。

但是,如果芬妮堅持想要購買一間房屋,不妨考慮購買價格介於7萬至8萬令吉的中價屋。

抑或者是,她可以先提高每月收入,再涉及產業投資。此外,她也可撥出6萬令吉的部份儲蓄,投資在單位信托或平衡基金,以期獲得更高的回酬率。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:10 AM | 显示全部楼层

二手屋漏水.要求賣主修理....

葉先生來信披露,他在2004年5月看了一間二手房屋,並給了10%訂金買下那間房屋,同年10月,銀行付了其餘90%的屋款,他也在這時領了屋子的鎖匙。

現在的問題是,那房屋的水龍頭出現漏水情況,屋頂也漏水。他要求屋主修理,但他不肯,理由是當時看屋子的時候沒有意見,表示接受有關情況。如果現在要他修理,當初他不會接受有關的交易價。

他說:一間屋子如果沒有水供應、下雨時屋頂漏水,根本就不能入住,如果抵押剩餘的5%,將那些錢用來修理屋子,才將剩下的錢還給賣主。

他問:這樣做合法嗎?

答:

購買二手房屋與向發展商購買房屋的情況有些不一樣,一般是在簽署買賣合約付了10%首期錢,其餘的90%將在律師辦妥手續後支付。

購屋者協會的陳鍾靈指出,這與向發展商購買新屋,最後5%屋款由律師保留的情況不一樣,在法律上沒有這樣的條文,購買二手房屋的屋主,最主要是依據雙方簽署的買賣合約進行交易,與標準合約的條文可能有些不同。

關於漏水的問題,最好是嘗試與賣主再商量,看看是否能補貼一些修理費;一般來說,在看屋子的時候能察覺到有關問題洽商最適當,在這之後,許多賣主多數不願意承擔有關責任。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:11 AM | 显示全部楼层

每月收入多少才能買房子?

李小姐來信說,我是一名大學生,即將在2005年5月畢業。我希望兩年後能擁有自己的房屋,如果我的“夢之屋”價格介於9萬至15萬令吉之間,我的收入應該有多少?

答:

購買房屋產業,至少有一筆首期錢,譬如屋價是15萬,手上須先有1萬5千令吉,就是屋價的10%資金,以便在簽署買賣合約時繳付。

除了首期錢,也必須有一筆數千元的簽署貸款合約、買賣合約律師費。

在申請房屋貸款時,不論數額或比率如何,銀行需要貸款者提呈所得稅繳交數額的徵收單或收據,假如在開始工作2年後,收入相當不錯,而且被徵收所得稅,申請貸款獲批准的機率比較高。

金融機構規定,償還房屋貸款的比率介於收入的三份之一,假如償付貸款的數額是800令吉,收入至少必須有2500令吉。

如果貸款在12萬令吉,供期在15年之間,償還房屋貸款的數目可能在800至1000令吉之間;不過最好是請教銀行貸款部的職員,由他們計算會比較準確。

從償還貸款數額來看,即可找出本身的收入應在那一個水平。

銀行之所以限定償付貸款額在收入的三份之一,主要是考慮到貸款者本身尚有其他開銷,避免不會因為其他開銷,影響及每月的房屋供款。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:11 AM | 显示全部楼层

分層地契與房屋買賣

署名葉的讀者來信指出,其姐姐在5年前購買了一間組屋,最近獲知有關產業將從總地契分割為分層地契,她立刻申請辦理轉讓手續。

可是,在辦理的過程中,律師卻發現那張分層地契的圖錯了,割不到名;現在發展商說要將分層地契拿回土地局,重新辦理更改地契轉換手續,這需要再等半年的時間。

律師也建議她將銀行的貸款一次過還清,以方便日後正確的分層地契出來後,可以直接割名給新的買主。

現在的問題是:她可否不用等到分層地契出來後,才開始進行轉讓手續?

答:

林若輝律師說,當發展商將某一個產業的總地契、分割成分層地契的期間,稱為過渡期。在過渡期,如果要進行房屋買賣,而發展商已向有關方面提呈分割地契手續,賣主必須尋求發展商的批准或同意,如果發展商同意,可直接將地契的名字轉到新買主的名下。

如果發展商以申請將地契分割為分層地契過度期為由不予批准,則需要等到地契已轉到本身名下才宜進行買賣。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:13 AM | 显示全部楼层

賣主欠下大筆門牌稅 二手屋主如何處理?

購買二手屋的買主,經常會面對賣主欠下的門牌稅、地稅、水電費、排污費等債務,如果負責辦理買賣合約的律師稍微疏忽,可以造成買主甚為苦惱。

不過在面對這些問題時,不需過於擔心或驚慌,凡事以買賣合約為依據,在簽署買賣合約之前的有關欠款,一切都屬於賣主的責任,有關方面應該向賣主追討,而不是針對買主。

鄭菁珠來信指出,她在付清了屋款給賣主3個月後,才收到吉隆坡市政局發出的總共1萬3千令吉門牌稅欠款,此時才意識到律師可能疏忽,在未查清楚賣主是否已償還有關債務,即吩咐她及貸款銀行付錢給賣主。

她在信中指出:在我的買賣合約中,說明賣主應該還清這些費用,可是現在沒有還的話,那一方應該負責還?

另外,如果我已照會律師關於門牌稅的問題,可是她卻不加理會,我應該如何處理這件事?

最後,在那一間書店可以購買到買賣房屋或產業的書籍?

答:

林若輝律師指出,這位讀者面對的問題,嚴格來說不會太難處理,首先可以寫信給吉隆坡市政局,說明是在那一年、那一月簽署買賣合約,在簽署買賣合約及移交房屋之前的門牌稅,應該是賣主的責任,賣主必須償付這筆欠款。

還有在信中可以清楚表明,市政局應該向賣主追討,而不是向新的買主追討這筆欠款。

這事會出現今天的局面,律師方面也有責任,最好是找回負責辦理買賣交易的律師協助,要她寫信給市政局,由該局催促賣主償還欠款。當然,要確保律師真的寫信告訴市政局。

關於產業買賣的參考書,如果是中文版,大眾書局會有一些,至於英文版,主要集中在MPH書店。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:13 AM | 显示全部楼层

計劃周詳活用資金 買屋一步一步來

《計劃階段》

我國政府推行居者有其屋政策,至今仍未達到預期目標,仍有不少家庭沒有本身的房屋。當然,也有不少家庭擁有超過一間以上的房屋。

坦白說,愈早定下計劃,愈能將資金做更好的運用。\r

首先,訂下一個目標,自己準備購買的房屋、價格介於那一水平,然後再設定看屋的計劃。

《看屋階段》

1. 此階段最好設定一個購屋區域,可考慮離上班與住家不遠的地點,交通便利;或考慮與親人、朋友的居所不太遠處,或週邊環境理想,譬如公園、綠地等設施完善,以及房價的預算,以免兩地奔波,浪費不少時間和資源。

2. 看屋時貨比三家不吃虧,最好選擇一個較長的空閒時間,如假日或整個晚上,一次出門看屋最好能看幾間,以便能夠進行比較。

3. 下雨天看屋可看出房屋是否有漏水現象,晚上看屋可看看鄰居住的是什麼人,會不會白天很安靜,晚上變夜市或是其他情況。

4. 看屋要先從大環境看起,如交通、學校、市場、公園等,再看小環境,如巷道寬度、停車方便性、建築物新舊、居家寧適性、左鄰右舍是那些人等等。最後再看房屋本身,如大樓管理、清潔、室內格局、通風、裝修、保養狀況等等。

5. 看到喜歡的房子,最好能請家人趕快一起來看,以徵詢家人意見,如此可快速作決定。

《付定金階段》

1. 看了喜歡的房子,在付定金之前,一定要先審閱房屋經紀公司提供的不動產說明書,內容包括土地的地契、建築物材料、建築物平面圖等相關資料;同時,確認房屋建築計劃是否被抵押,房屋的面積、屋齡....是否加蓋及位於工業區,以確保自己的權益。

2. 確認收受定金者是否為所有權人、或有代理權的代理人(代表人必需出示授權書)。

3. 付定金時須詳細審閱內容,且必須立明確的簽約時間及簽約地點、付款條件、附贈之設備及其他雙方約定之事項。

4. 應在斡旋解除條款中註明,若屋主不賣,多久以內需退還,以及屋主收了反悔不賣應雙倍賠償定金。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 03:14 AM | 显示全部楼层

簽署買賣合約前 律師解釋條文不可缺

選定房屋,付了訂金,接下來就是簽署買賣合約,簽約之前,應該請律師對一些條文稍加解釋,以解除本身對合約的疑慮。

《 簽約階段 》

(1)簽約時確保建築物門牌與所看房屋相同。

(2)雖然在付定金前已看過土地、建築物架構,但在簽約時應需再查閱一遍,以防中途產權或借貸設定有所更動。

(3)確認簽約人是否為所有權人。

─若不動產建築物屬未成年所有,應一律由其法定代理人出面簽約,且應附法定代理人之印鑑證明。

─公司出售不動產應請其代表人提出授權書及代表人資格及印鑑證明,並應提供股東會議記錄;若非本人,則需附所有權人同意出售之授權書。

(4)瞭解房屋是否仍有租約存在,以免因買賣面對阻力,導致最後無法交屋。

(5)付款條件必須把握安全原則,已付款項必須小於總款項、扣除原貸款清償總額。

(6)各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚,通常買方需負擔契約費、保險費、貸款律師費;賣方則需負擔地稅、門牌稅、水電、管理費則一般以交屋日為分算日。

(7)附贈設備需註明清楚,以免衍生交屋糾紛。

(8)房屋漏水或其他瑕疵,需列明修復責任歸那一方。

(9)若建築物包括停車位,需注意車位能否單獨轉讓。

(10)應在合約內闡明交屋日期。

(11)應要求代表律師於簽約同時,向賣方簽收土地及建築物所有正本契約。

(12)支付房產經紀公司服務費。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册 | 登入

本版积分规则

 WeChat
 CARI App
Get it FREE Google play
 Instagram
cari_malaysia
FOLLOW
- 版权所有 © 1996-2019 Cari Internet Sdn Bhd 佳礼网络有限公司 (483575-W) -
Private Cloud provided by IPSERVERONE
0.172124s Gzip On
快速回复 返回顶部 返回列表