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马来西亚房屋买卖问答(Q&A)买卖前后必读(新人请看215 #)更新501#

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楼主: blueyap82       显示全部楼层   阅读模式

发表于 2-3-2009 05:57 PM | 显示全部楼层
我是来顶贴的~
这些是来自中国报的?还是星洲?
以前常看,但去了槟城就没得看了
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 楼主| 发表于 3-3-2009 02:51 AM | 显示全部楼层
来自某网站。(不方便透露)
原作应该是 《马来西亚房屋买卖》书。-陳鍾靈

我将有新讯息发表,敬请期待!

[ 本帖最后由 blueyap82 于 3-3-2009 02:52 AM 编辑 ]
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发表于 3-3-2009 09:29 AM | 显示全部楼层
可否做一个目录方便游览?
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 楼主| 发表于 5-3-2009 01:02 AM | 显示全部楼层
升天了!
copy paste
化点时间看案例。
给我点时间整理。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:05 AM 编辑 ]
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:37 AM | 显示全部楼层
簽署一份“獻購文件”保障權益

    * 專題

2008-12-06 18:26

上期文章我們提到,一旦雙方敲定交易價,買方最好是不要將訂金直接交給賣方,擔心萬一出現的情況包括:

1. 他不是合法的業主,或瀕臨破產;

2. 他可能領了訂金後失去蹤影等等。

在購買產業的過程中,買方需簽署一份“獻購文件”,由律師準備這份文件,文件的內容包括:

a)買方同意支付的屋價;

b)在簽定文件後的14個工作日將簽署買賣合約,通常會訂下一個確定日期,假如雙方律師對買賣合約條文無法達致協議,徵求雙方的同意,簽署合約的日期可以延後一些天。

c)在轉手產業市場,買方支付2%訂金,到了簽署買賣合約那一天,買方只需付其餘的8%,以符合在簽署買賣合約付10%首期屋款的條件。

在買賣的過程中,可能出現交易告吹的情況,問題包括買方無法領取房屋貸款、他可能有比較理想的選擇而改變主意,或是在簽署買賣合約之前,產業遭受水災或火患的破壞。

不過,假如賣方無法取得發展商批准、或政府機構批准他售賣產業,他必須將訂金退還買方。

d)在簽署買賣合約這方面,雙方必須各自負責買賣房屋所需的律師費。

簽署買賣合約之前的搜尋:

買方將所有相關交件交給律師後,假如賣方也委任本身律師協助他閱讀買賣合約,以保障他的權益,賣方也需履行同樣任務。

買方的律師除了草擬買賣合約外,也需展開相關搜尋,以確保:

a)賣方是真正業主,而且沒有破產紀錄;

b)產業沒有被抵押或被第3者進凍結令;

c)確定其他事項,譬如是租賃地契或永久地契產業、是否已有個別或分層地契,發展商是否有償付能力、是否同意批准有關買賣,土地局需要多久的時間發出批准信等等。

實例供參考:

假如你在轉手市場購買公寓或共管公寓,最好是請示律師查發展商的背景和近況,如果曾經處理相關地區產業單位的律師,可能比較清楚情況。

我在大學的一名校友,在購買公寓後來面對不少問題,此產業的發展商原來已被接管,明顯的,她的律師在準備買賣合約時,沒有查清楚發展商的背景。

結果法庭用好多個月的時間才發出信件,批准有關的交易,行政官要了一份文件、又要另一份文件,可能是因為他們不清楚發展商的情況。

每一次額外文件的準備,又被徵收一些費用,假如她先前曉得有這些問題,相信她會放棄有關交易,而是從一開始就物色其他選擇,結果,她所花的時間,比其他人多了許多個月,最終才完成交易。

註:摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”
星洲日報/財富廣場/買屋專櫃‧2008.12.06
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:37 AM | 显示全部楼层
如何避免土地詐欺

    * 專題

2008-07-19 19:36

近年來,報章上不時報導土地欺騙的新聞,令許多業主深感不安。不禁要問:土地這向來公認為最保險的不動產,何時也像流動資產般,可在業主不知情之下,轉讓給他人,讓業主無端端的失去了土地所有權?

在我國,土地所有權是建立在土地註冊制度的基礎上。名字註冊在註冊簿上的業主,就是法律承認的業主,能享有法律賜予的權益。當權益受侵犯時,他可以憑註冊簿上的記錄來證明他的業主身份,起訴侵犯者以捍衛本身的所有權。

在1965年國家土地法典下,註冊業主的所有權是公認的,無需靠業主本身的行為來證明有關土地是屬於他的;註冊簿就是證明。這註冊的所有權稱為,“不能廢除的所有權”(indefeasible title)。這名詞的含義是,只要一個人的名字記在註冊簿上,他就是業主。這所有權是不容遭受挑戰或對抗,除非這所有權是業主本身通過欺騙或誤述得來的,或者他的業主身份是以偽造,不完整或違法的文件而獲得註冊,這樣的情況下,這名業主就沒有法律保障的不能廢除的所有權。

不能廢除的所有權,是國家土地法典賦予註冊業主的最高保障。若不是業主本身自願的把他的所有權,透過法律的程序,轉讓的他人,那土地的法定權益將繼續屬於他的。

既然法律的保障是如此的穩固,那業主平白失去擁有的土地事件又從何解釋呢?

土地註冊官扮演重要角色

事件起源於土地轉讓手續。在土地註冊制度下,土地轉讓必須經過技術性的程序才獲得註冊,而負責註冊的註冊官在整個過程中扮演的是行政角色,只要所呈上的轉讓文件符合法律的程序,註冊官就必須把有關的土地轉讓給文件中指定的人士,把舊業主從註冊簿中除名。

土地詐欺多非業主親自簽名

許多土地欺詐案件是涉及假冒業主簽名的行為。在一般的轉讓交易中,雙方多數不是在註冊官面前簽署轉讓文件,因此註冊官是無從鑒定簽名的真偽。鑒定簽名的責任,是落在見證簽名的見證人員身上。法律規定的見證人員包括律師,公政官,州土地局官員,推事庭主等。這些見證人員是有責任鑒定所見證的簽名是屬於當事人的, 而當事人是在瞭解文件的內容和後果之後,自願的簽署該文件。

所以,當見證人員疏忽或誤入假賣主的欺詐圈套,見證了冒簽的轉讓文件,無辜業主喪失土地給他人的事件就可能上演。

註冊業主既然有法律保障的不能廢除的所有權,當遇上了欺詐案件,是否能透過法庭爭取原本屬於自己的土地?

約在2001年,一宗假冒業主轉賣土地的訴訟來到我國聯邦法院受審。法院需決定的問題是:案中的買主是否可因註冊就取得不能廢除的所有權?若是沒有,他的註冊是無效的,那麼無辜的前業主的名字必須返回到註冊簿中,整個案件就有個圓滿結果。然而令人沮喪的是,法院的裁決竟然偏向買主,因為買主本身並沒有參與欺騙。進行欺騙的是冒充前業主的“假賣主”,買主本身毫無知情,也無從得知。法院認為他是付了買價的善意購買人(in good faith and for valuable consideration),所以可保留所購得的土地,至於前業主的遭遇,除了令人同情外,法律對她無能為力。

聯邦法院的裁決,是出自對國家土地法典有關條文的詮釋。這詮釋是否正確,推斷過程是否嚴謹,合乎邏輯,到目前仍有爭議。但若以法院的詮釋為依歸,所得的結論就是,現有的制度對買主比較有利。只要買主不涉及欺詐,對交易中的欺詐毫不知情,他就無需承擔欺詐的後果。

法律對註冊業主的保障,因詮釋的差異,竟然變得脆弱不堪。這矛盾的局面,是許多業主無法理解的。我們可期待的,一是國家土地法典能修正有關的條文,二是當類似的案件來到法院時,法院能給與另一個詮釋,恢復法律對註冊業主的保障。

作者:鄭文祥
職業:律師
電郵:zhngwx@gmail.com
星洲日報/財富廣場/土地法縱橫談‧2008.07.19
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:38 AM | 显示全部楼层
首次購屋不能只靠想像力

    * 專題

2008-07-12 19:30

對於第一次購屋者來說,由於缺乏經驗,比較容易落入信心太飽滿的情境中,房地產投資是一門看似簡單、但卻極為深奧的學問,每個人都以為懂了,其實大多人並不懂,尤其是花樣百出的賣屋廣告,再加上本身經濟能力的限制,往往成為判斷錯誤的根源。

當大家一味認為屋價只有起、不會跌的時候,特別是在建築材料大幅上漲、通貨膨脹上升之際,這樣的看法很容易造成一個人做出倉促決定,如果這決定錯誤的話,很可能影響一個人一生的財務規劃。

產業投資信托賺年息

在我們未籌足購屋首期錢期間,或許可以考慮風險相對較低的產業投資信託,等待每年的派息。

市場普遍認為,工程未展開的新建房屋,價格將因為建築材料成本上升相應調高,很可能超出許多人的購買能力之外。

一般來說,經濟能力不足,準備購買質量好、價格中上的房產,這是不可能的事,也容易導致投資失敗。

當然,如果一個人財力不足,可以結合兩個人的實力,聯手投資或購買,好比說當一個人的條件只有能力購買15萬令吉的房屋,若是兩個人有同樣計劃,可是礙於財力的關係,一直都無法實現購屋夢想。

這個時候也許可以坐下來擬定購屋計劃,首先,要鎖定一個兩人都屬意的地點、產業類型,譬如說A要有地房屋、B卻要共管公寓,或是說A要吉隆坡、B要首邦市,這樣就無法進行,諸如此類的問題,一定要先說清楚。

還有要確定短期內其中一人不會“拆伙”,準備與另外一個人“合伙”,這樣交易才能順利進行和完成。

購預售屋具“拆伙”可能性

如果是預售屋,一般需要2年或3年,房屋興建工程才會完成,待房屋完工後,如果其中一方因為工作關係,被調往其他州,因而提出“拆伙”要求;這時可以按市價水平,將房屋的一半擁有權賣給另一方,或是將房屋賣了,雙方平方售屋所得,然後用作其他規劃或投資。

不過,在申請房屋貸款時,合伙人最好是至親,銀行在簽批時,會將這個關係考量在內。

當然,如果自己的能力距離購屋目標不遠,最好是獨資購買,譬如說有能力購買售價20萬令吉的房屋,看上的房屋價格若不超過22萬令吉,可以嘗試籌錢,也許購屋目標經過一番努力後將能實現。
星洲日報/財富廣場/產業隨筆‧2008.07.12
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:39 AM | 显示全部楼层
申請房貸不可不知的重要事

    * 專題

2008-07-05 19:58 購買一樣物品,可以選擇在雜貨店、商店、超市或霸市,可選擇現金或信用卡結賬,清楚簡單。在規定期限內有問題要退還不滿意物品,只須出示單據,就可更換新的或原銀退還。

可是,購買屋子不象購買青菜。付款方式,涉及的是幾十年的供款。這一次,我們一起從選貸款至買貸款的步驟。

市場上有很多管道可以獲取房屋貸款資訊,包括報章、雜誌和網絡,以及直接向銀行查詢。其實,若有任何不清楚之處,銀行解說最直接。

早前我們提到,貸款者需要比較個別銀行不同的貸款類型,確保符合本身所需的貸款。資訊包括借貸期間的利率,固定和浮動利率。根據不同利率預測,草擬本身所須償還的分期付款。

在比較利率、特點、收費和服務素質後,選擇最適合本身的配套。還有,需要準備以下申請貸款的所需文件。

申請房貸文件:

─身份證或護照複印本;

─最近3個月的薪水單;

─最新所得稅估價表(Form J)或EA Form;

─房屋發展商的買賣協議/存款或者訂購收據/獻售書;

─地契複印本(若有);

─過去6個月和最新的銀行報表(若沒有新水單/Form J/EA,則強制性提供),以及存摺/定期存款;

─竣工屋子的評估報告。

如果是自僱人士,需要額外呈上以下文件:

─商業註冊文件;

─最新財務報告書;

─銀行要求的其他支持文件。

供款不超過薪資三份一

一般上,每月供款不可超過每月薪水的三份之一。舉例說明,假設屋子的每月供款為1000令吉,那麼申請者的薪水每月至少3000令吉或以上。

提呈所須文件予銀行後,銀行將根據財務狀況作出評估,其他負債也是銀行批准貸款與否的考慮因素。

一旦銀行貸款獲批准,銀行將發出貸款獻議書。銀行將讓你委任律師準備貸款文書工作,一些文件需要提呈予相關政府機構作登記和正式印章。完成相關程序後,提呈予銀行,將獲得銀行的一份貸款協議書。

若貸款不獲批准要取消訂購,可要求發展商回退已經繳付的頭期和訂金。

另外,貸款處理涉及一些成本,例如所須承擔的專業收費和政府收費。即使一些發展商說“收費全包”,還是得瞭解涉及的費用。由於這些收費在未來可能有所更動,應當與金融機構的貸款人員會晤,以獲得進一步的咨詢。

以下是所須承擔的費用:

收費類型 收費利率

●專業律師費

─貸款協議以及買賣協議 首15萬令吉1.0%最低為300令吉)
接下來85萬令吉0.7%
接下來200萬令吉0.6%
接下來200萬令吉0.5%
接下來250萬令吉0.4%
超過750萬令吉,根據超額商議(不超過超額的0.4%)

●印花稅

─貸款協議:貸款額的0.5%
─業權轉讓(完工產業):
首10萬令吉1%
接下來40萬令吉2%
50萬令吉以上的超額的3%

●貸款發放費:各州屬以及土地局對這類費用的徵收各有不同,同時也根據產業的種類而定。舉例說,在雪蘭莪及聯邦直轄區,這類費用介於300令吉至700令吉之間。(包括了債務負擔登記費,土地檢查費以及報窮檢查費。)

●處理費用

金融機構將徵收一次過的處理貸款費用

收費率(RM)範圍(RM)
50 最高達30,000
100 30,001 - 100,000
200 100,00以上

你是否知道本身的權力?

作為一名貸款者,我們應該知道本身的權力之餘,也要知道銀行所能執行的權力,才能維護本身的利益。

●貸款者的權力:

─獲取所有對貸款決定造成影響的資訊;

─受專業和沒有偏見的待遇;

─獲得貸款條件更動的相關顧問;

─獲得精確的戶頭資訊。

●貸款者的職責:

─閱讀和明白貸款的所有條款;

─遵守貸款條款;

─關於貸款的所有要求和清楚貸款內容;

─準時償還貸款。

●銀行的權力:

─獲取貸款者信貸狀況;

─獲取關於貸款者的正確和真實的資訊;

─貸款者違反合約時採取法律行動;

─準時獲得每月攤還的貸款和利息。

●銀行的職責:

─履行對貸款者的職責;

─貸款有任何更動時,給予客戶諮詢或商洽;

─關心和處理貸款者的要求和疑問。

注:資訊來自銀行資訊(Banking Info)
星洲日報/財富廣場/銀行街‧2008.07.05
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:39 AM | 显示全部楼层
購買拍賣產業‧詳研拍賣文件

    * 專題

2008-06-14 19:05

上期文章我們談到假如你遇到一件不錯的拍賣產業,而且考慮購買,最好能依循正規步伐競購,而不是在拍賣當天就呈上銀行匯票加以訂購。

今天我們繼續來看競購拍賣產業單位要注意的問題,譬如要查看有關產業單位是否擁有個別地契/分層地契、是否被進私人凍結令、有一堆的未償付賬單、尚住著不準備搬走的人、屋頂漏水等等。

千萬別期待銀行會幫你解決這些問題,他們通常避重就輕,留下問題讓新業主自己去面對,他們最要緊的是,儘快脫售有關產業,收回他們的資金。

因此,研究及瞭解有關的文件顯得至為重要,因為拍賣產業文件的條文一般都沒有商議的餘地,如果有任何條文不明白,最好是請示律師的意見,至於詢問銀行的律師則不很恰當,通常他們是代表銀行、不是代表你,提供銀行律師的資料,主要是方便你的律師與他們接洽。

最好是將拍賣文件交給你的律師閱讀,然後要求他們進行以下工作:

─對有關產業展開土地/地契搜尋,假如有關產業擁有個別或分層地契,他們需要展開土地/地契搜尋,包括查看是否有任何限制或抵押等等。

如果是一些沒有個別地契或分層地契、仍屬於總地契的產業,可以向發展商索取有關資料。

─如果是大廈、公寓或共管公寓,可以向發展商查看有關產業現有的狀況,發展商是否批准有關交易、是否還拖欠發展商大筆的服務費。

如果發展商已經清盤,並由官方財產托管人接管,有關方面的回應可能比較久,如果拒絕發出交易文件,形勢可能複雜化。

例如拍賣文件誌明,買家必須償付前業主拖欠發展商的服務費,在向發展商查清楚後,才發現前業主在過去5年,竟然未償付發展商任何的服務費,加上利息,數額高達1萬5000令吉。

假如你成功競獲有關單位,在發展商發出同意交易文件之前,你必須自掏腰包支付該筆拖欠的服務費。

─除了服務費,你必須查看門牌稅、地稅及其他的費用,如水電費是否仍未還清,我們沒有必要以低過市價的水平購買一個單位,到頭來還要支付大筆前業主拖欠的費用,算算起來可能還得不償失!

也許通過律師的查詢,需要花數百令吉,但可能還是值得的,假如律師給的意見是“不宜購買”,最好是不要,假如律師給的是“綠燈”,那麼可以展開交易的下一個步伐。

(註:摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。)
星洲日報/財富廣場/買屋專櫃‧2008.06.14
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:39 AM | 显示全部楼层
購拍賣產業未必撿便宜

    * 專題

2008-05-17 17:55

    *

上期文章,我們提到假如你準備向發展商購買興建中的房屋,最好是事先做功課,譬如查看房屋所在的地點、發展商的背景等等。

今天,我們來看購買拍賣產業可能面對的問題。當產業由銀行在公開市場拍賣時,一般人會認為這產業應該比市價低,有些時候的確是,但許多時候並非如此。

拍賣底價與市場價相差無幾

銀行在貸款者拖欠分期付款一個時候,將產業進行拍賣時,通常底價與市場價相差無幾,銀行也希望能從產業的拍賣彌補其損失。

要涉及拍賣產業的投標,你必須對拍賣的程序有些瞭解,在拍賣會上,你可能會購獲不錯的產業,但是要很謹慎。

當貸款者拖欠每月的產業貸款分期付款時,借貸機構如銀行、金融公司在做出相關努力,包括發出法律文件給相關貸款者後,本著收回貸款為出發點,有權拍賣有關產業。

借貸機構的業務最主要是賺取利潤,儘管採取相關防範措施,但仍會有一個比率的貸款會變成壞賬,原因可能很多,譬如貸款者可能出乎意料面對財務問題,導致他們無法按時償付貸款。

為了避免人們趁機不還,借貸機構通常會訴諸法律行動,通過公開拍賣脫售有關產業,以取回貸款者拖欠銀行的屋款。

根據估價師預估價拍賣產業

銀行通常會根據估價師的預估價拍賣有關產業,這樣對貸款者也比較公平,做為企業機構,他們不能冒著違反法律的風險,他們必須遵守正規的司法程序行事。

對於借貸機構來說,通過拍賣活動出售產業相當耗時,在取回壞賬可能會失去寶貴資源,他們的主要目的不是爭取最高銷售價值,而是收回已貸出的資金,以及在出售產業涉及的相關費用或開銷。

產業的拍賣底價是根據市場的價值,有時拍賣底價可能低於目前的市價。

在銀行準備對有關產業進行拍賣,從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請,以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣價等,涉及的程序通常需要超過6個月時間。

(註:摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。)
星洲日報/財富廣場/買屋專櫃‧2008.05.17
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:40 AM | 显示全部楼层
簽買賣合約前‧查看土地狀況

    * 專題

2008-05-03 18:09

上期文章,我們提到假設發展商提供的租金擔保協議回酬不錯,萬一發展商在幾年後不再續約更新有關的計劃,會出現怎樣的情況?許多在吉隆坡的投資者,購買了位於浮羅交怡、波德申、彭亨、柔佛的產業,就曾經面對這樣的問題。

今天繼續來看購屋要注意的其他細節,查看土地的狀況是其中一項,假如發展商在展開房屋興建工程前,仍未花錢清理土地,你必須非常謹慎,特別是假如他們是不著名的發展商。

如果是還未清理的土地,可能是發展商要有一些資金在手,而不是動用自己的資金充作土地清理成本,類似這種情況,最好是幾年後才考慮購買該發展商的房產單位,最好是完工後才訂購。

假如可以的話,要查看土地的地契,千萬不要假定土地的地契供住宅用途,許多發展商付錢將住宅單位的地契,轉換為商業用途地契,原因是回酬通常比較高。

較後可能因為經濟的考量,他們可能決定興建住宅單位,而不是商業單位,遺憾的是之前已付的轉換土地用途費用已不能退回。

鑒於地契是供商業用途,發展商惟有轉向興建服務公寓,然後以住宅公寓出售給買家。

在建築工程進行中,有貸款的購屋者,必須支付銀行利息,這是從袋子白白外流的資金。

當你購買的是已建好、甚至是有租戶的單位,你將有租金收入,可能足以概括每月的分期付款,這可說是一部份的資產。

結語

準備向發展商購買興建中的房屋嗎?最好是事先做功課,譬如查看房屋所在的地點、發展商的背景等等,假如你根據需求及優先考慮的事項購買,在簽署買賣合約後,只能自求多福。

在下期文章,我們將看購買產業的其他細節,以一些要注意的問題。

(註:摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》。)
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:41 AM | 显示全部楼层
房屋貸款隱藏那些限制?

    * 專題

2008-04-05 16:02

    *

根據大馬經濟研究院的數據,破產的新增個案居高不下,2002年1萬1956宗、2003年1萬2376宗、2004年1萬6251宗、2005年1萬5868宗,以及2006年1萬3590宗。

在這些數字中,其中25%的拖欠者是因為汽車及房屋貸款,每年平均1萬4000宗新增破產個案,就有3500人將失去他們的車子與房子,如果大家有稍微留意,在本地報章刊登的產業拍賣廣告,數據持續增加。

根據國家銀行的網站,呆賬指的是6個月或以上的無還本還息拖欠貸款。

你有能力購買房屋嗎?

假設你可以購買一間房屋,你有能力購買一間怎樣的房屋?這些是重要的問題,可是卻沒有多少人對他們的抵押貸款、每月分期付款進行研究,這些疏忽導致許多人踏上壞賬的路上。

舉個例子,你的每月開銷不只是房屋貸款這麼簡單,還有各項目的支出,譬如保險、水電、電話費單、管理與維修費、醫藥費、雜費,以及意想不到的費用,如修理汽車、伙食費等等,這些都需要加入預算開銷在內。

對不少人來說,購買房屋或投資置業,是一項龐大的財務承擔,安排最適合的房屋貸款無疑非常重要。

最主要是確保清楚購買房屋、申請房屋貸款所需的費用,這些費用包括律師費、房屋貸款,以及其他一些相關的費用。

一些借貸機構會告訴你其房屋貸款配套的優點,他們鮮少告訴你其中的不利點。

根據一商業雜誌的文章指出,銀行體系擁有1400億令吉的充裕資金,這也是為何金融機構落力、積極促銷其產業貸款配套的原因之一。

不論這是否為市場成長一個正面指標,留待經濟專家去解讀,但有一點可以肯定的是,今天要獲得房屋貸款基本不會太難。

看看一些借貸機構提供的優惠,有首年超低利率配套,類似這樣的安排,可能是在金融機構的促銷期間。

一旦貸款的申請獲批及發給賣主,貸款者能享有低利率的時間已經不到一年,任何利率的節省實際上比你想像的還少。

一些借貸機構甚至在貸款合約中,納入擁有調整基本借貸率的絕對權、或貸款的利率幅度。

另外,確保清楚提早償清房屋貸款的代價,譬如你可能決定脫售房屋,或準備全面償清房屋貸款。

這裡是個別金融機構設定不一樣條件的地方,要看長遠,當你準備提早償還房屋貸款時,確保自己不要處於不利的局面。

當我們手上有房屋貸款要償還時,那是十幾二十年的承諾,不要讓第一年、第二年或第三年的蜜月期給吸引。

切記,接下來的25年更重要,不要只看上短期的好處,而在漫長的償還房貸期間失去更多。

我們給予購屋者的忠告是:在物色房屋貸款配套時,要清楚首年之後的償還情況,在借貸機構競爭激烈之際,應該貨比三家,然後才提出申請,與銀行貸款部的職員 、律師或朋友談,可從中瞭解一些要點。

我們要強調的一點是,一旦申請開始進行,多數人不會改變心意,當你接獲貸款獻議文件時,儘管對一些條件不是很滿意,但你可能沒有時間再向另一家金融提出申請,因為這可能導致你被迫支付遲付款利息給發展商。

到哪尋求協助?

如果你在財務方面的處理面對問題,但卻又不想失去你的房屋,國家銀行通過信貸諮詢及債務管理機構、提供財務管理、債務管理,以及財務教育的諮詢服務。

信貸諮詢與債務管理機構的總部位於吉隆坡蘇丹依斯邁路,地址是:

Credit Counselling and Debt
Management Agency
Level 8, Maju Junction Mall
1001, Jalan Sultan Ismail
50250 Kuala Lumpur
電話:03-2698 8575
電傳:03-2698 1575
電郵 : enquiry @ akpk.org.my
網址:http://www.akpk.org.my

大馬購屋者協會接獲購屋者針對遲付款利息的一些投訴,很多時候是因為金融機構遲發出貸款、批准過程延誤或與發展商之間的溝通出了問題。

如果是銀行方面的問題,而有關又是獨立團體金融協調局的成員,可以致函以下地址:

The Financial Mediation Bureau
Level 25 Dataran Kewangan Darul Takaful
No 4, Jalan Sultan Sulaiman
50000 Kuala Lumpur
電話:03-2272 2811
電傳:03-2274 5752
網址: http://www.fmb.org.my

資料來源:大馬購屋者協會(www.hba.org.my
星洲日報/財富廣場/地產街‧2008.04.05
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:41 AM | 显示全部楼层
買二手屋‧風險較低

    * 專題

2008-03-22 17:46

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上期文章,我們提到與發展商購屋,可能比在轉售市場購買稍微便宜,但要面對的風險也相當高,因此在利潤與風險兩方面,如何權衡就看個人自己的判定。

從轉手市場購買稍貴

今天我們要看的是從轉手市場購買可能稍微昂貴,不過風險相對較低,你可以看到房屋的情況、周圍的環境是否理想,然後才決定是否要購買。

對買家來說,購買的產業是座落在一個已發展起來的地區,不會有驚喜或出現讓你驚訝的情景,或意想不到的發展計劃。

身為產業投資者特別是置業者,你必須對風險與預期回酬加以權衡,這規則施用於每一個你準備投資的計劃,你的投資目標必須是以最少的風險,爭取最大潛能的回酬。

不想成為發展商“白老鼠”

一家新發展商的銷售人員曾經這樣對我說,這是他們第一個計劃,他們將確保產業計劃的質量一級棒,而且不會遲交屋,因為他們將在日後繼續推展其他計劃,針對這點,你有何看法?

我們都知道,產業發展不是一項簡單的工作,需要大筆的資金,第一次推行產業發展,需要學習的東西很多,相信你也不想成為他們的“白老鼠”。

假如你仍喜歡該發展商的計劃,你可以等到產業完工後才購買,惟一的不利可能是價格稍微昂貴,如果幅度不大,還是可以接受的,因為你不需冒太大的風險。

擱置計劃風險

我的一個好友佐恩,1995年以30萬令吉在雪邦購買了一間雙層店屋,當時她與丈夫預期雪邦國際機場的啟用,將帶動附近地區的產業發展。

幾番延誤,發展商終於完成有關的建築工程,遺憾的是發展商為業主向公用事業公司提出駁接水、電申請之前,卻宣告破產。

今天,佐恩仍需償付銀行貸款及利息,所幸的是她及丈夫都是高收入者,有能力承擔,佐恩惟一感到欣慰的是,只是購買一間,而不是當初打算購買3間。

(註:摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》。)
星洲日報/財富廣場/買屋專櫃‧2008.03.22
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:41 AM | 显示全部楼层
買產業忌倉促

    * 專題

2008-03-08 18:07

    *

上期文章,我們提到當產業計劃接近完工時,假如你當初購買的本意是準備在日後出售;可是,在產業完工時,卻發生經濟不景氣,你可能會很失望,可是這些都是無法預知的事。

今天繼續來看購買發展商興建中房屋的不利點,其中一點是你不曉得未來在你家附近會有哪些發展計劃,譬如你的房屋附近可能有非法木屋區、容易受到風雨吹襲、靠近高壓電纜、川行車輛繁密的高速公路等等,這些都沒在銷售小冊子或建築圖中列明。

大多數購屋者主要的投訴是發展商對他們做出不少的承諾,不過卻沒有白紙黑字寫明,我們從廣告上看到的畫家構思圖,與發展商最後交給買家的往往有很大的差別。

示範屋與真實差異大

有些時候,展銷室提供的示範單位或示範屋,天花板的高度可能有12尺,給人寬敞舒適的感覺;可是,購屋者在領取新屋鎖匙後,眼前看到的卻是一間天花板高度可能只有9尺的單位。

遺憾的是,這些促銷資料並未例入買賣合約,不是發展商與購屋者簽署合約的一部份,購屋者無法針對這些做出投訴。

投資大眾或購屋者一般有這樣的印象或看法,就是發展商不是做出美麗的承諾,就是交貨時偷工減料。

當然也有一些是可信賴的發展商,提供兩間示範屋,一間有家具擺設、另一間則是空屋,就是購屋者最終將領取的是與示範屋一模一樣的單位。

在這種情況下,買家對自己最終將領取的單位有一個概念,不會受到空頭承諾所誤導。

再說一件事,你在購買新車之前,會否試駕一下,確保符合你的預期?除非該車的價格很有吸引力,要不多數人都會這樣做。

僅能靠說明會冊子評估

遺憾的是,來到購買新的產業,大多數人根據促銷說明會及小冊子來做決定,只要沒有意見,他們就會在敲定交易文件上簽名,發展商通常會說購買其產業有機會賺取利潤,游說買家投資。

倉促的決定,往往可能需付出高昂的代價,虧損數千令吉甚至數萬令吉都很難說。

與發展商購屋,可能比在轉售市場購買稍微便宜,但要面對的風險也相當高。因此,在利潤與風險兩方面,如何權衡就看個人自己的判定。

(註:摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。)
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:42 AM | 显示全部楼层
買屋風險數不盡...

    * 專題

2008-02-23 17:26

上期文章,我們提到發展商面對的一些壓力,購屋者也間接面對,發展商最主要的考量是賺錢,購屋者是否受惠,則不是他們關心的部份,尤其是房屋擱置計劃,受害最大、最受拖累的就是購屋者。

今天繼續來看購屋者向發展商購買房屋可能面對的一些風險。

發展商清盤,麻煩大!

在房屋興建期間,就是產業計劃未完工之前,假如發展商宣告清盤,購屋者麻煩就大了。

這家發展商在今天可能是信譽不錯的公司,但明天未必如此,一場經濟風暴或不景氣,都足以造成形勢出現扭轉。

我以前的鄰居在富都車站建議中的購物廣場,購買了3個店屋單位。隨後,該產業計劃被擱置,他前後付了30萬令吉的按工程進展付款,由於工程停頓,購買產業的資金被套牢。

第二是產業的完工一再延後,你是否獲得按買賣合約以現金賠償?或是發展商以一段時期的服務與管理費加以抵銷?

第三,房屋完工時,發展商交屋的質量明顯低劣,而且手工也差,譬如地面有裂痕、瓷磚鬆脫等等,雖然說有18個月的保用期,但發展商是否及時加以修補,也是一個問題。

發展商收管理費牟利‧不急申請分層地契

一些高聳公寓或圍籬發展計劃的業主,通常面對發展商延遲處理分層地契的問題,只要發展商可以從公寓的管理,每月向業主徵收管理維修費,並從中賺取利潤,他們可能不會急於為業主的單位申請分層地契。

不過,身為業主的購屋者,他們有權瞭解發展商的管理公司,如何使用管理與維修費。

我們都知道,在沒有分層地契的情況下,業主在售賣產業之前,必須尋求發展商的批准,發展商將徵收一筆行政費用,以便將新業主的名字記錄在該產業單位。

房屋發展法令在修訂後於2002年12月1日生效,在這之後簽署的買賣合約,當業主欲脫售其產業單位,發展商可以徵收最高500令吉或購買價0.5%的費用,以低者為準,一些發展商在再融資其產業單位時,發展商也徵收這筆費用。

另一個不利點是,當產業計劃接近完工時,假如你當初購買的本意是準備在日後出售;可是在產業完工時,卻發生經濟不景氣,你可能會很失望,惟這些都是無法預知的事。

(註:摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。)
星洲日報/財富廣場/買屋專櫃‧2008.02.23
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:43 AM | 显示全部楼层
租屋好,還是買屋妙?

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2008-02-23 17:20

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1 of 2

雖然說行情偏淡,但是房價偏高卻是事實,以國人的人均收入來看,本地房價普遍超出他們的購買力,買不起房屋者仍大有人在,城市人居所是租來的房屋,也佔相當高比率。

對這些租屋族來說,要買房屋、還是租屋,哪一個比較可行,一直是困擾他們的問題,在城市工作的人,有超過一半是離鄉背井,他們通過租屋解決住的問題。

以租金報酬率3%為基準

產業經紀公會的一名理事曾愛珍認為,要租、還是要買,不妨以租金報酬率3%做為基準,假如超過3%,買比租劃算、3%以下,租來住比較好。

她說,舉個例子,以價格60萬令吉的房屋,如果租來居住,一個月要付2000令吉的租金,一年要支付2萬4000令吉,換算報酬率大約是4%。

在這種情況下,與其租這間房屋,不如籌錢買下來,但是假設這個單位的產業,價格是50萬令吉,換算租金報酬率可能達到4.8%,買來居住當然比租屋劃算。

不過,同樣價格的房屋,一旦租金有變動,租金報酬率下跌,買就不如租了,愛珍說一間價格50萬令吉的房屋,每月租金如果在1200令吉的話,租金報酬率只有2.88%左右。

如果是60萬令吉的房屋,一個月租金1200令吉來計算,租金報酬率只有2.4%,如果能用1200令吉的租金,租到價格60萬令吉的房屋,那麼租就好、不要買。

以巴生河流域目前的市場水平來看,一間40萬令吉的雙層房屋,租金在1500令吉至2500令吉之間,視房屋有多少間客房,以及業主是否提供簡單家具或家具齊備。

至於單層排屋,租金水平則在1200令吉至2000令吉之間,當然胥視房屋的狀況,是否有提供家具,以及房屋所在地點是否理想。

大家可以從以上數據折算租金的報酬率,然後對租房屋、還是設法購買進行規劃。

共管公寓租金比有地房屋高

不過,共管公寓的租金許多時候反而比有地房屋高,這在城市尤其如此,房產單位如果所在地點理想、公寓管理得好,一間40萬令吉的共管公寓,租金在2000令吉至3000令吉之間是常有的事。

惟這些單位的管理與服務費也不低,一般在300令吉之上,如果建築面積寬敞,也可能超過400令吉,但這多數是屋主負責的部份,租戶鮮少為這一項傷腦筋。

買屋要評估房產特性

另外,假如租屋族因能力的關係,只能購買較小面積的房產單位,並且打算數年後賣掉原有的單位,以便換大一些的房屋,需要對一些因素進行考量。

也就是說,在購買的時候,最好要評估有關房產類型的特色及其市場性,譬如是否靠近公園綠地、出入是否方便,附近是否擁有社區的基本設施等等。

為何要做這樣的考量?因為若能具備上述幾個因素,日後欲脫售也比較容易,靠近公園綠地、空氣比較清新、出入方便可以省卻不少麻煩和時間,擁有社區的基本設施,不論對上班的你或家中的成員,她們欲上菜市場、到商店購買日常用品、便當或是到郵局、銀行繳付賬單或轉賬,相對方便許多,這些都有助於加強有關房產單位的優勢。
星洲日報/財富廣場/地產札記‧2008.02.23
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:43 AM | 显示全部楼层
產業管理好壞‧影響投資信心

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2008-02-16 17:34

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“產業管理是一盤生意、需要專業的資格,也是一門可以透過學習掌握的技巧,在這個領域,產業管理被解釋為管理已建好、可以啟用、入住的產業。”

為何產業管理在今天的商業社會,扮演日漸重要的角色?

產業研究顧問古瑪達瑪林甘說:“有人這樣形容,當你踏上一個國家的土地,能否給你好印象的一個場所是廁所,廁所的清潔與否,反映這個國家對社區的管理是否完善、是否重視人文環境,以及這個國家人民的文化水平介於哪一個層次。”

這番輕鬆的談話、意義深遠,折射出一門可取的學問。的確,當你到另一個國家時,最先踏上的土地是那個國家的機場,機場洗手間或衛生間的管理與衛生水平,在一定程度不只反映機場的管理是否專業,也突顯出這個國家是否進步、公用設施是否在不斷提升、或是已經老舊、失修?

如果你在飛機慢慢降落時,看到的是一棟棟缺乏規劃、又舊又髒的城市公寓,對這個你將踏足的城市會有怎樣的想法?

回到分層產業如共管公寓、商業單位的管理,古瑪說,2008年起世界城市人口開始超越鄉村人口,城市人口的增多,對產業的需求將相應提高,鑒於土地的有限,在城市就業與生活的人,開始選擇住進分層產業,將公寓打造為自己的溫暖窩,分層產業的管理將更受到重視。

大馬產業管理水平低

由於氣候的轉變,不少富裕的退休人士在冬天來臨時,前往熱帶國家居住或度假。在我國,一些地點理想的共管公寓有大批的買家,他們分別來自日本、韓國及歐洲的投資者。

這些投資者,他們需要的是完善的“產業管理服務”,假如我們的產業管理專業水平遲遲無法跟進或改善,日子久了,投資者將棄我們而去,到其他市場尋求其他的置業機會。

在產業管理領域,業主需繳付管理服務費,管理費的繳交將根據產業的建築面積;同時,商業產業與住宅產業對管理費的徵收,制定了不同的收費率。

以收費率來看,住宅產業的價值比非住宅產業低,真正有價值是在辦公樓、零售中心、倉庫及工業地段的管理。

為何這樣說?一般的共管公寓住宅單位,假如平均有180間公寓、基本有180戶人家,這樣多戶的家庭,無疑衍生比較多的問題。

至於商業單位,通常只有一個業主、經營多個商業中心,他們對管理服務費的徵收沒有異議;不過,住宅單位的業主,通常將管理服務費的徵收視為購買價以外的開銷。

這筆錢是每月要付的費用,可是大馬人民不論是中下、中層或中上階級,仍有相當大比率的人,未具備居住公寓的“心態條件”,沒按時繳交有關費用,這也是產業管理公司、管理人常面對的問題。

也因為這樣,造成我國在產業的管理,邁進的步伐緩慢,改善的層面不大,產業的素質也很難獲得提升。
星洲日報/財富廣場/地產札記.2008.02.16
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:45 AM | 显示全部楼层
掌握技巧‧購屋無煩惱
2008-01-19 18:20
      陳鍾靈

購置產業最怕“尾大不掉”,讓好好的夢想家居變成揮之不去的夢魘。本期,我們將繼續探討大馬人在購置產業最常面對的難題。

購買拍賣產業宜查清底細

一個人若拖欠債款3萬令吉,將面對被起訴破產的窘境,市場上有些人拖欠房屋貸款及卡債或其他債務,輕易超過這個數目,因此被起訴破產者大有人在。

任何人若已被起訴破產,他所擁有的產業、銀行存款將被凍結,並由官方財產托管人接管。

破產者擁有的產業將由其貸款銀行安排拍賣,拍賣所得將用來拖欠債權人的債務。

至於欲購買拍賣產業的問題,購屋者必須要很小心,銀行在拍賣一個產業單位時,會設定一個底價,這個底價往往是市價的水平,或只是比市價稍微低一些。

成功競標者須簽署一份買賣聲明文件,在文件裡,可能會列出買方需承擔賣方拖欠的一些費用,譬如公寓的管理與維修費、門牌稅、水、電及排污等費用。

確保無人對產業進凍結令

如果投摽者在簽署有關文件後,表明已接受拍賣機構列出的條件,而且必須在限定的時間內完成交易,否則已付的10%屋款將被沒收,這是購買拍賣產業的風險。

黃振原律師補充,假如有關產業單位已有個別地契,那麼在競標拍賣產業之前,最好通過律師進行土地搜尋,確保沒有第三者對有關產業進私人凍結令;同時,不要一味相信產業代理或銀行方面的說詞,因為一些預知到本身產業將被銀行拍賣的業主,通常會設法對其產業進私人凍結令。

如果有關產業未有個別地契,最好是與發展商查明,業主仍拖欠多少的管理服務費、水費、地稅及門牌稅等,以便新買主在購買有關房屋後,不會受到發展商或其管理公司的干擾。

假如有關業主不肯繳付其欠款,那麼要問發展商是否願意豁免新業主繳付該筆欠款?如果發展商不肯,那麼要詢問拍賣銀行是否願意承擔該筆賬?

另外,假如地契仍未發出,最好查看發展商是否仍繼續營業,如果發展商已經清盤,那麼買方的有關交易涉及報窮局,可能會很花時間,而且程序比較複雜。

遺失地契‧補領手續冗長

地契遺失的問題,也常會令購屋者心煩。一般而言,黃振原律師說,律師將產業擁有權提交土地局註冊、付款後,土地局將發給一張收據,就是我們一般所指的提呈收據。

有了這張收據,在上土地局多次後,若能見到相關負責人譬如總監,通常他們會儘量找出有關的文件夾,將地契發給她。

假如證實地契已經遺失,那麼應該要求其律師重新辦理,就是影印所有的文件、特別是相關收據,以寄發給土地局,要求土地局開啟新的文件夾,以處理地契的發出。

未證實遺失前備案無意義

黃振原補充,在地契未證實遺失之前備案是沒有意義的,因為土地局仍在處理地契的事項,主要是程序漫長。

要緊記的一點是,在任何時候,地契的遺失惟有發生在土地局以外的地方,才能向警方備案;若是仍屬土地局保管,是不能這樣做的,而且可能涉及報假案之嫌。

購洋樓地段不受法令約束

對大多數人來說,洋樓地段是深具吸引力的資產,售價也相當可觀,有能力購買的人,大都抵擋不住其吸引力,希望自己也是洋樓地段的主人。

發展商在推行產業發展計劃,特別是住宅產業的發展,一般會將地段分為洋樓地、獨立式洋房、半獨立式洋房、四合院、雙層排屋等等。

有些人選擇自己請來專業繪測師、建築師,興建本身的獨立式洋房,他們只是向發展商購買洋樓地段,另一些是向發展商購買地段兼洋房,常見的情況是分開簽署地段與洋房買賣合約。

針對這些買賣,讀者面對的問題多數圍繞在發展商沒有依時交出地段,根據購地者與發展商簽署的買賣合約,誌明發展商將在36個月內將土地移交給購地者,購地者將以36個月分期償還發展商,假如發展商逾期交地,發展商必須賠償購地者損失,至於如何賠償損失,有賴於買賣合約如何闡明。

關於購買洋樓地段的問題,購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示,購地者與發展商簽署的不是一般標準的買賣合約,洋樓地段的發展商不受房屋發展法令的約束。

如果購地者與發展商之間有任何爭執,需訴諸民事法庭,並且應在6年的有效期內進行,就是發展商應該交地日算起的6年內。

假如發展商已延期交地3年,若要通過法庭進行索償,剩下的有效期只有3年,以此類推。

發展商修補房屋‧有效期探討延長

我們與發展商購買房屋,獲得義務修補期的保障,於2002年12月起生效的已修訂房屋發展法令,購屋者獲得的房屋修補期是發展商移交新屋鎖匙後的18個月內,在這之前的有效期是12個月。

政府在2007年4月建議,將房屋的義務修補期從原有的18個月,延長至24個月,惟何時落實仍待確定。

在2007年12月探討這一問題時,相信受影響的讀者獲得的義務修補房屋期是18個月,因為他們是在2或3年前簽署買賣合約購買房屋,在買賣合約下獲得的房屋保證期是18個月。

當然,這只限于獲得標準買賣合約賦予購屋者的權益,商業產業的業主獲得的保障則不一樣。

在購屋者接領發展商移交鎖匙後,將房屋的問題或缺陷,以書面方式向發展商反映,發展商在接收後,必須在30天內將問題處理好。

過了30天,假如發展商的工人仍未將房屋問題處理好,購屋者可請來自己的承包商,對需修補的問題商議收費,然後交給發展商,包括附上一封公函,再給他14天時間。

如果發展商仍未行動,購屋者可通知其承包商動工,隨後將收費單據交給持有最後5%屋價的發展商律師,以索回有關開銷。

另外,要提醒的一點是,發展商移交鎖匙的期限為14天。在14天過後,還未領取鎖匙的購屋者,將自動視為已獲移交鎖匙。

公寓漏水爭議最多

房屋漏水是很腦筋的問題,也是公寓業主最不想面對的情況,如果是有地房屋出現漏水問題,也許還比較容易處理;但假如是公寓發生漏水,情況則比較複雜,因為涉及樓層之間業主的爭議,各執一詞的情況經常發生。

我們知道,公寓業主與發展商之間簽署的共管契約,業主將受到有關契約條文的約束,其中一些概括購屋者的條文包括:購屋者應該在各個時候保持屋況完好、允許發展商或其工人,在白天入屋修補,檢查水喉、電纜、電線及相關裝置的狀況,以進行修補,避免對其他購屋者造成困擾。

購土著單位多無法順利轉名

我們接收過不少購屋者提及土著房產單位的問題,他們有些從房屋促銷廣告中獲知賣屋消息。

這些廣告的刊登者有些是業主,有一些是產業經紀,也許他們不知箇中情況,或是有意隱瞞,向有意購買者“保證”,律師會幫忙辦妥轉名手續。

不少購屋者付了首期錢後,交易進行到最關鍵的階段,就是辦理轉名手續一關往往無法通過,如果買賣合約沒有明確寫清楚,表明若無法順利轉名,交易將取消,那麼已付的首期錢很可能被沒收。

這些例子印證了一個事實:土著單位不可能轉移到非土著名下,特別是需尋求州政府的批准,根本無法“通關”。

至於發展商無法賣出的土著保留單位,如果發展商在儘所能後,仍未能成功賣出,在向有關方面提出申請及獲批開放後,可以將有關單位賣給非土著;不過為確保屬實,購屋者可以要求發展商出示獲批的信件,以免買了又不放心。

取消購屋‧訂金難取回

雖然說根據標準的房屋發展法令,我們在簽署買賣合約後才支付購屋首期錢,一般是屋價的10%,但在我國的商業社會,在訂購房屋時,賣主或發展商通常要買方支付一個數目的訂金,譬如產業價的2%、5000令吉,甚至更高的數目,視產業價格的高與低而定。

有意購屋者,在支付訂金時須相當謹慎,因為訂金一付,若有意拉倒交易,鮮少有機會取回訂金,特別是以現金或信用卡付賬。

因為我們在支付訂金時,發展商的市場促銷員會讓我們簽署一份交易文件,其中一條文寫明已付訂金不獲退回。

當然,也有少數購屋者以支票支付訂金,隨後又反悔、不想買了,在當天以最迅速的步伐通知銀行,取消開出的支票。
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:45 AM | 显示全部楼层
私人凍結令保障買方利益

黃振原律師說,發展商拒絕銀行對產業進凍結令,主要原因是在未來,當發展商準備向有關當局提出,將總地契申請分割為個別地契,發展商可以在不需事先向銀行提出撤消凍結令要求的情況下進行有關計劃。

當購屋者面對銀行欲進凍結令不獲發展商首肯的問題,購屋者可能被迫向其他銀行申請房屋貸款。

私人凍結令有效期是6年。

林若輝律師補充,當購屋者向發展商購買產業時,而有關產業未有個別地契,金融機構一般在獲得發展商的同意下,對總地契進私人凍結令。

假如發展商已向有關方面提出將總地契分為個別地契申請,發展商一般不同意銀行提出凍結令申請,因為這將妨礙分割為個別地契工作的進行。

假如買方是以現金購買產業,而個別地契仍未發出,買方最好是對總地契進私人凍結令,以保護本身的利益。

不過,假如有關產業已有個別地契,同時涉及銀行貸款,將產業直接轉移給購買者,以及將產業抵押給金融機構可同時進行,在這種情況下,就不需進私人凍結令。

買賣雙方應各聘律師

在產業買賣時,律師應代表買方或賣方,是一個備受爭議的問題,特別是雙方共用同一個律師的時候。

按正規程序,買賣雙方應該各自聘請本身的律師,協助處理交易的進行,以避免利益的衝突。

假如只有一名律師代表買賣雙方,通常律師代表及捍衛買方的利益,因為支付律師費及其他相關費用的是買方,賣方付給的是較小的費用。

另一種情況是,買賣雙方各有本身的律師,結果兩位律師之間出現分歧,問題的關鍵在於雙方律師對文件的處理有意見,原因可能是其中一方律師的辦事效率出問題。

如果問題的導因是律師效率引起,受影響者可以向律師公會投訴或尋求協助。

用公積金購屋及首購屋族‧資金要夠

公積金繳納者可以從第二戶頭提取儲蓄購買房屋,欲從第二戶頭提取資金,裡邊必須擁有足夠的資金,同時必須在簽署買賣合約後才提出申請。

這表示準備購屋者至少需備有10%首期錢,在提出申請時須準備好的文件包括身份證影印本、買賣合約副本等。

僱員公積金局會員的戶頭,從2007年1月2日起,從原有的3變2,儲蓄的比率各佔70%與30%。

第一戶頭的儲蓄供退休後養老之用,第二戶頭可做為醫藥、購買房屋及子女的教育費。

至於首購屋一族,要瞭解的問題包括發展商是否擁有發展執照、所購買的產業是永久或租賃單位,如果是租賃地契,租期尚有多少年,土地是否抵押給銀行等等。

在簽署買賣合約之前,最好先向銀行瞭解,自己有條件貸到多少的屋款,避免簽了買賣合約,卻又不符合房屋貸款條件白忙一趟。

申請入伙紙後可移交鎖匙

我們一般認為,有了入伙紙,發展商才能移交新屋鎖匙給購屋者,不過根據買賣合約的移交新屋條文,發展商在移交新屋鎖匙之前,手上擁有一些支持文件,譬如發展商建築師的房屋完工證明、有一封來自地方政府的信件,證實發展商已提呈E表格,並獲得有關當局的接收。

發展商提呈的E表格,必須附上至少7個部門的支持文件,這7個部門分別是國家能源、馬電訊、水務公司、排污公司、公共工程局、水利灌溉局、消防局等。

有了這些文件,證明發展商已提出入伙紙申請,意即他可以移交新屋鎖匙。

還清房貸‧確保解押手續辦妥

在償付貸款後,我們必須確保解押及相關手續獲妥當辦理,在銀行簽署解押文件後,律師將把有關文件、連同正本地契、抵押文件副本交給相關土地局,以辦理解押手續。

當正本地契從土地局領出後,業主必須確保銀行的名字已從地契中刪除,然後自己保有正本地契。

當貸款者繳清房屋貸款,欲贖回地契及辦理解押手續,需通過律師的協助,律師費及其他相關費用,大約是700令吉。

另外,假如我們提早償清房屋貸款,而且有購買房屋貸款保險,也可以取回部份保費,視提早償清房屋貸款的年數而定,譬如一個15年貸款的計劃,在10年內、8年內或5年內償清,可領回的保費將有所不同,在5年內償清與在10年內償清,當然是在5年內償清可領回較大筆的保費。

再融資貸款或得不償失

在當今的商業社會,再融資貸款成為一項相當普遍的活動,再融資需付相關的費用,如貸款合約律師費與印花稅,但由於商業銀行業務競爭激烈,他們推出一些吸納有關費用的配套,以吸引顧客。

不過,在準備向B銀行取得房貸融資,以償清A銀行的貸款之前,必須確保原有的貸款配套已過了鎖定期,這樣才不致於需賠償A銀行而得不償失。

立遺囑分配產業

針對多名讀者來信提出立遺囑、說明受益人的問題,林若輝律師說,任何人可以在遺囑中說明他準備如何分配其產業給受益人,就是分配的比率,譬如其中一項產業出租給人,他可以在遺囑中說明該名受益人,有權利領取全部的租金收入,以及說明該受益人去世後,有關產業將交給另一名受益人,由另一人領取租金的安排。

結語

我們討論了讀者在購買產業所面對的問題、如何面對與處理後,相信掌握了應對問題的一些技巧,希望今後大家在購屋時所面對的問題能大為減少、問題的複雜性大為減低,以省卻購屋的煩惱。
星洲日報/財富廣場/焦點策劃.2008.01.19
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 楼主| 发表于 9-3-2009 02:46 AM | 显示全部楼层
別迷信促銷策略

2008-01-05 18:25

上期文章,我們提及一些精明的發展商儘所能採取各種促銷策略,以吸引買家,巴生河流域一位有創意的發展商,在他們的產業銷售手冊中,宣傳“零風險”及高回酬產業投資理念,就是一個例子。

今天,我們繼續來談相關課題,有些發展商提供一些附贈品,譬如免費冷空調系統、廚房壁櫥、臥室衣櫃,已裝修好的浴室設備,以吸引購屋者。

由於發展商大批購買,他們可以獲得比較吸引人的折價優惠,成本也比較低。

我們向發展商購買房屋,在簽署買賣合約約時,只付10%的首期錢,假如您領取90%的房屋貸款,銀行將按工程進展分期支付屋款給發展商。

在工程興建期間,您只需根據銀行已發放給發展商的屋款,支付貸款利息;當然,這胥視貸款的配套,您也可以選擇償付本金,最主要是在簽署貸款合約時,與銀行做好相關安排。

一旦銀行在接獲發展商建築師的完工證書,證明房屋已完成的通知書,銀行將釋出全數的貸款,隨後您將開始償付本金與利息。

至於分層產業,業主惟有在發展商將發出分層地契時才支付印花稅。在本地,多數公寓或共管公寓的分層地契,往往在交屋多年後才發到業主手中。

針對這點,向發展商購買分層產業的購屋者,在購買時不需支付印花稅,只是支付買賣合約每份10令吉的壓印費。

假如業主是在分層地契發出之前出售有關單位,而他是向發展商購買,他可以避免該筆費用的支付,這是許多精明投資者避免支付數千令吉費用的方式。

不過有地房產的買家,如果已有個別地契,他們在接獲印花稅局發出的估價通知後必須支付印花稅,該筆費用是在簽署買賣合約及轉移產業備忘錄的數月後支付,儘管他們是在購屋2年後才可領取新屋的鎖匙。

當然,向發展商購買也有不利的地方。舉個例子,我的一名校友雷蒙,在某一個週末當他與朋友共進午餐後,在赴下一個約會之前,他有一些空閒時間,就在附近走走,恰好有一個產業展銷會,他走進去看看。

那時,發展商正為其洋樓單位展開非正式促銷,顧客多數是一家外資銀行的白金卡會員,雷蒙走進去後,獲得猶如百萬富豪般的招待,他覺得很不錯,還掏出信用卡支付數目不小的訂金,訂購一個單位。

可是,後來他意識到有些不對,趕緊聯絡其銀行阻止有關交易。所幸的是,交易沒有落實,該名新的發展商較後面對財務問題,沒有完成其計劃,儘管他們的市場策略很棒,不過卻沒有兌現承諾,連累了訂購有關單位的購屋者。

(註:摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。)
星洲日報/財富廣場/買屋專櫃.2008.01.05

[ 本帖最后由 blueyap82 于 9-3-2009 02:59 AM 编辑 ]
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