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马来西亚房屋买卖问答(Q&A)买卖前后必读(新人请看215 #)更新501#

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楼主: blueyap82       显示全部楼层   阅读模式

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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:15 AM | 显示全部楼层

地契不見了 補發費工夫

房屋的地契如果不見了,申請補發必須花一番工夫,譬如備案、地契上有名字的都需要到土地局宣誓等等。

Wendy Foo來信指出,針對房屋貸款的問題,她最近決定從另一家銀行進行再融資,可是在辦理割名手續時,現有的貸款銀行發現,地契不見了。

她說,我們已開始支付利息給新的銀行,因為該銀行已釋出屋款給現有的銀行,我們是否應該繼續負責這筆利息開銷?

請問現在要怎麼辦?

答:

林若輝律師指出,地契不見了,首先必須備案、到土地局宣誓,等待土地局補發新的地契,在這過程中,需要比較多的時間。

至於房屋貸款利息,由於銀行已釋出屋款,因此必須繼續支付;不過可以考慮通過人事消費仲裁庭,索償申請補發地契期間額外支付利息蒙受的損失。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:16 AM | 显示全部楼层

產業仍是總地契 再融資需另付費?

李先生來信提及產業貸款再融資的問題。

他說,我準備將房屋貸款從A銀行轉換到B銀行,可是在這過程中,發展商卻來信告知我需要支付一筆500令吉的行政費,原因是我的產業地契還是總地契。

請問:

1. 我真的需要支付這筆錢給發展商嗎?原因?

2. 發展商將房屋移交給我已超過一年,但還是總地契,還未分割出來,這正常嗎?如果正常,發展商需用多久時間來完成地契分割手續?

地契未分割.行政費免不了

答:

林若輝律師指出,在未有分割地契的情況下,發展商向業主收取行政費,譬如一些公寓單位,在未有分層地契之前,業主如果欲進行買賣,必須向發展商尋求批准,領取所謂的Consent Letter。

另外,如果是排屋,而且地契還是總地契,屋主要脫售房屋,需要向發展商尋求批准,也須支付這筆費用。

還有就是像李先生的情況,欲進行房屋貸款再融資申請,而地契仍是總地契,也需要向發展商尋求批准,因而被迫付這筆行政費。

當屋主向新銀行申請再融資貸款,新的銀行將向發展商提出要求,尋求發展商批准將地契分割後,交給新的銀行,發展商需要處理一些文書工作,因此向業主徵收這筆費用。

每當我們申請房屋貸款時,房屋地契將交給銀行,做為抵押的文件,如果地契已經分割出來,銀行不須取得發展商同意,假如不是,則須經過這一程序。

至於發展商需要多久才能完成地契分割申請,這很難說,林若輝說有些發展商在一年內已辦妥地契分割申請、有些在興建中已完成,有些發展商在興建房屋前,已做好地契分割手續。

當然也有一些可能拖了幾年才完成,這要看個別發展商的辦事效率。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:16 AM | 显示全部楼层

沒分層地契,如何售公寓?

公寓業主準備脫售產業,卻苦於手上未有分層地契,如果已決心出售有關單位,當年與發展商簽署的買賣合約,可以派上用場,以落實交易。

新山的謝開盛來信指出,他在1995年10月與朋友到馬六甲和芙蓉交界參觀一項屋業展銷會,在那裡他們簽了買賣合同,訂購了一間單房公寓。

本來想向銀行貸款,可是後來收到銀行提出的貸款條件,發現過於苛刻;因此決定全部款項按期自理繳交,交屋時按要求將全部款項付清。

以下是他提出的問題:

1. 我曾去函要求發展商把房屋地契(分層)交給我,無奈我致函發展商,副本給房屋部,每次都石沉大海,使我空有使用權,卻沒有產業權,請問該如何處理?

2. 據瞭解,有關發展商與高官顯要關係密切,根本就不理我的詢問,還有管理公司換了又換,不知如何是好?

3. 過去幾年,我們除了要繳交高球場的每月管理費,還有公寓管理費,之後又要交垃圾費、火險,以及繳付所謂的維修儲備金(Sinking Fund)。

現在我準備賣公寓,可是卻沒有地契,要使用卻離新山太遠,真的進退兩難;當初購買公寓時,公司沒說明要付這麼多費用和雜費,深感被欺騙!

買賣合約可充當地契

答:

這位讀者在信中提及的單房公寓,不曉得是普通的一般民宅公寓、服務公寓、或是度假公寓,並沒有清楚說明。

假如是一般的民宅公寓,發展商採用的是標準的買賣合約,如果不是,則多數採用他們的律師所草擬的合約。

購屋者協會的陳鍾靈指出,關於分層地契的事項,需看發展商的效率,快的話可能三五年,慢的話8年、10年甚至更久都很難說,購屋者能做出的努力是向發展商施壓。

要向發展商表示不滿或有所行動,購屋者應該組織起來,才能形成一股力量,單靠一個人的力量,並不足以構成壓力。

管理費無法避免

另外,委任管理公司是發展商的責任,以負責公寓範圍的管理與維修,管理公司與發展商如何維持業務的聯繫,購屋者無從過問,為何管理公司換了又換,可能需向發展商瞭解。

關於公寓管理費,概括的範圍包括保安服務、清理垃圾、疏通溝渠、消除雜草、打掃公寓走廊和樓梯等等。

至於火險及高爾夫球場管理費則是另外的收費,也是無法避免的付費,在購屋者與發展商簽署的Deed of Mutual Covenants有說明這一點。

還有維修儲備金的繳交,分層地契法令說明是管理費的10%,譬如說每月的管理費是200令吉,那麼維修儲備金是20令吉,以此類推。

假設有意脫售公寓,一樣可以進行,在未有分層地契的情況下,買賣合約將充當地契,只是賣主必須尋求發展商的批准,並支付一筆行政費,收費是當初買價的0.5%或500令吉,以低者為準。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:18 AM | 显示全部楼层

產業被接管 割名有困難?

劉先生來信指出,我在文良港買了一間二手的公寓,已經付了10%頭期錢給屋主,而且銀行也已經批准我們的90%貸款。

現在的問題是:發展商已經破產,目前這個產業被另一間管理公司收購,造成割名手續有困難。

1. 如果發展商已經破產,而產業又被另一間公司接管,在申請房屋割名手續時,會不會被拒絕?
2. 我已經付了10%的訂錢,銀行也已經批准貸款,現在應該怎樣做?
3. 如果割名手續不能如期完成,我需要付利息給屋主嗎?

答:

林若輝律師表示,這位讀者在簽署買賣合約,合約裡是否有註明發展商破產這點很重要,已破產的發展商,其產業由管理公司接管。

他說,一旦有房屋買賣時,接管公司將向有關的政府部門提出申請,以尋求批准產業交易,不過所需的時間比較長,或者說手續會比較麻煩。

在簽署買賣合約後,需要3個月┼1個月寬限期,以還清其餘90%的屋款,在寫信給有關當局尋求批准割名,譬如是需要14天,這14天的期限歸買主、如果超出14天,多出來的天數算賣主。

至於3個月的完成交易期,是從尋求發展商的批准信,以及收到發展商批准信的日期為準,就是說很可能超出一般完成交易的3個月期限。

在這方面,代表發展商的是其管理公司,除非是有關公司效率很高,否則,超出3┼1期限的機率很大,因為這過程的延誤,不是買主想要的,因此如果割名手續不能如期完成,錯不在買主,不能因為這點付利息給屋主。

針對這點,劉先生最好還是請教律師當面解釋,這樣會比較容易明白及清楚。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:19 AM | 显示全部楼层

發展商破產 轉移產業有問題嗎?

陳莉蓮來信詢問有關發展商已破產的問題,她準備購買一間已有12年的公寓,這個單位不是永久地契。

她問:假如發展商及業主已經宣告破產,新的買主在購買有關單位時,是否將面對困難?該兩家公司的管理層已經由清盤師接管。

她接洽的律師表示,將該產業的擁有權轉移給新的買主,不會有問題,只是賣主或賣主的代表律師,須持有可證明該產業擁有權的所有文件。

答:

邱德盛律師針對這位讀者的問題回答說,購買這類產業,在律師的協助下,產業擁有權是可以轉換,就是說可以轉換名字,只是會比較麻煩。

在進行交易之前,必須具備所有文件,譬如賣主與發展商簽署的買賣合約、貸款合約,假如賣主是第二手或第三手買主,還那應該包括他與賣主簽署的買賣合約、貸款合約,以及前賣主與發展商簽署的合約。

在未有分層地契之前,買賣合約形同地契一般重要。

由於個別銀行的貸款政策不一樣,市場上有些銀行不批准這類產業的貸款,因此最好先向銀行提出申請,如果遇到A銀行拒絕,至少還可向B銀行或C銀行申請。

在獲得銀行批准貸款後,才進行產業的買賣,譬如簽署合約會比較妥當。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:20 AM | 显示全部楼层

發展商看中農業地 應換房子或拿現金?

農業地轉為屋業地,並由發展商進行產業發展計劃,到底應接受發展商分配的房屋,還是現款拿進袋比較好,確實是個需要深思的問題。

不論那一個方案,都有利有弊,如果能同時請教律師及會計師的意見,將可獲得比較全面的解釋。

李先生來信問有關膠園地轉為屋業地的問題:

他說:我擁有一塊膠園地,已轉換成42段屋業地,該地段將交由發展商興建房屋,發展商將分配給我8間單層排屋。

假如出售該8間房屋,我可獲得80萬令吉,請問是否將被徵抽所得稅?

另一方面,發展商曾經向我建議,將整塊屋地轉售給他,他可直接付我30萬令吉現金,而且可免付所得稅,因為我擁有該地段已經超過5年。

請問我應該以何種方式脫售該段地才比較合算?

只給30萬現金太低了

答:資深會計師周芝簡表示,這位讀者面對發展商向他提出的獻議,形式與交換資產進行產業發展計劃類似,在1976年產業盈利稅法令第2附表第13分節條文下,這是資產交換計劃,即把土地交給發展商,發展商在完成屋業計劃後,分配一些單位給地主。

售屋需繳稅務

假如李先生在領取8間單層排屋後部份或全部脫售,確實需繳付稅務,這情形與做生意一樣;另一方面,一般人不可能在同時間需要這麼多間排屋,因此還有一個可行的方法是:將部份排屋出售、出租,或一些留給孩子。

李先生將地交給發展商發展房產,然後獲得分配一些單位的房屋,這屬於被動式的合作,比較直接的說法是賣地給發展商進行房屋興建,只是發展商不是以現金支付,而是以產業取代。

發展商提出的另一個建議是:以現金30萬令吉支付,就是說賣地獲得30萬令吉,可是80萬與30萬對比,相差50萬,這差額未免太大。雖然說李先生持有該地段已經超過5年,不必被徵抽產業盈利稅;但算一算還是差了一截,除非是多一倍,就是說60萬令吉,那還可以接受。

確保發展計劃能完工

針對這點,不妨與發展商進行商洽,嘗試爭取發展商多支付一些現金,也許還可以考慮。

假如是接受房屋取代現款方案,最要緊是確保發展計劃能完工,不會出現半途不見人影、變成擱置產業的問題。

周芝簡補充,李先生最好能找可信賴的律師及會計師商量,尋求他們的意見,重要的一點是必須清楚瞭解交易合約的內容,避免自己處於不利的地位。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:21 AM | 显示全部楼层

交屋時留心細節

買賣合約簽署後,主要是等待合約蓋印鑑章,買方也在同時向銀行提出房屋貸款申請,並等待銀行方面的消息。

蓋印階段:

1. 要請律師詳細審閱屋主印鑑證明及蓋印鑑章是否相符,以及賣方證件是否齊全。
2. 交給律師的證件,要請律師簽收。

繳稅階段:

繳完稅後通常律師會開始辦理過戶及貸款手續,此時買方須開出與尾款相同之商業支票,作為尾款之擔保,該支票通常由律師保管。

交屋階段:

1. 買方交付尾款時同時點交房屋,最好能在房屋現場點交,點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等。
2. 地稅、門牌稅、水電、管理費應一併分算,可到管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費。
3. 交尾款同時應向律師索回商業文件。
4. 交屋後最好能將原來門鎖更換,以保障安全。
5. 應向律師索取地契、房屋等的影印本或正本相關資料。

貸款階段:

購屋者應詳閱與銀行簽署的貸款申請書,瞭解貸款金額、抵押設定金額、利率、還款年限、還款方式、是否有提前還款限制等事項。

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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:21 AM | 显示全部楼层

7年買屋囘酬保證 不到1年就終止......

陳女士來信指出,她在數月前和丈夫離婚,一年前他們以兩個人的名義,訂購了一間單層排屋,如今已領取了房屋的鎖匙,在領取屋子時,正是辦理離婚手續的時候。

拿了鎖匙後,我們商量屋子歸我,由我繼續償還房屋貸款。

在這之後,我徵詢律師的意見,獲告知轉換名字需要2至3千令吉的收費,轉換名字一定要交給律師處理嗎?

答:

陳女士在處理她的問題之前,必須確定離婚手續是否已辦妥、房屋是否已有個別地契,假如房屋未有個別地契,尚需尋求發展商的批准,而且需要支付一筆不超過500令吉的費用。

如果已辦妥離婚手續,那麼丈夫的一半資產歸妻子,就是說在房屋的50%持有權中,其中一半(即25%)屬於妻子。

陳鍾靈表示,關於屋子的擁有權及供款問題,如果未辦妥離婚手續,即使是陳女士繼續償還房屋貸款,在法律上,房屋的一半權益還是屬於丈夫的。

至於將房屋的名字由兩個人轉為一個人擁有,應該由律師協助進行,由於涉及銀行貸款,除了簽署新的買賣合約,還需要簽署另一份貸款合約,類似一般的房屋買賣手續,當然免不了要支付律師費。

關於房屋貸款的事項,在這之前申請房屋貸款時,銀行是基於兩個人聯名償還貸款給予批准,如今是一個人,假設兩個人的收入是3千餘,聯合供款是1000令吉,現在剩下一個人供款,銀行可能要重新考量,並做出不同決定。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:22 AM | 显示全部楼层

脫售房子不可掉以輕心

房屋距離工作地點太遠,或增值情況不理想的投資者,通常會考慮脫售屋子。

計劃階段

(1)在決定售屋後,第一件事是需為自己的房子訂價格,定價太高,乏人問津,賣不出去;訂價太低則虧了自己的荷包。要訂個合理價格需參考附近同類型房屋的交易情況。

(2)訂了房價之後,還要計算預估出售後要繳交產業盈利稅,以及售屋服務費,以便瞭解繳稅後還剩下多少錢。

在計算產業盈利稅時,可透過事前的評估,先做好節稅規劃,爭取最大權益。

(3)以上工作可以找信譽好、專業及熟悉當地情況的產業經紀公司代勞。

銷售企劃階段

在做好節稅規劃及估價訂價後,可請經紀公司提供銷售企劃內容,包括:

(1)屋子概況建議

(2)公開出售訊息

(3)屋主自住時帶買方看屋時間之配合

委託契約簽訂階段

(1)在委託經紀公司代理出售房屋之前,要貨比三家,除了做產業盈利稅計算、規劃、銷售企劃之外,還需瞭解經紀公司的其他產品內容。

如對買方背景,履約保證,產權調查、地價稅的瞭解;其次,還需瞭解委託的房屋經紀公司經紀人是否專業,可信賴?對出售房屋的資料是否瞭解?

(2)選擇適合的房屋經紀公司後,在簽訂委託契約書時要瞭解委託內容,委託期間之權利、收受定金等等。

銷售階段

可瞭解經紀人是否有幫助刊登售屋廣告,是否有聯絡買方及帶買方看房屋,買方反應如何?經紀人有無向你回報?若經紀人未做好上述的服務,可向其公司負責人反映,以維護本身權益。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:23 AM | 显示全部楼层

公寓收費怨氣衝天 管理商細説分明

公寓業主對管理服務質量、收費等事項普遍不滿已經不是新鮮事,其中一些甚至持消極態度、不繳交管理服務費,任由服務費被徵收利息也在所不惜。

問題的癥結在那裡?為何他們明知這筆該付的開銷,最終無法避免不付,可是,他們還是坐視不理?

今天,我們找來了發展商管理公司的負責人、購屋者協會的代表,談談這個存在已久、懸而未決的問題。

坦白說,大家都知道,要成為組屋、公寓、共管公寓、公寓別墅等分層產業的業主,必須支付管理服務費,在房屋發展法令下草擬的買賣合約已闡明這一點。

不過,在馬來西亞,許多公寓的業主並沒有做到這一點,與此同時,我們也經常接到一些公寓的業主來信投訴,指發展商或其屬下管理公司,收了錢卻沒有提供應有的服務,或者服務的質量與預期的水平差了一大截等等。

業主有業主的不滿,發展商有發展商的牢騷,他們面對的難處,或者說最大的問題是:業主繳費的比率或效率欠理想,而業主則認為發展商提供的管理服務水準達不到要求,或收費過高。

廉價組屋問題最大

Kansas Corporations私人有限公司產業管理經理溫志明指出,只要組屋、公寓業主按月、或按通知單繳付管理費,管理公司在提供分層產業的維修、服務等方面將不會有問題。

他指出,其管理公司管理下的產業有共管公寓、中價公寓及廉價組屋。

這其中問題最大的是廉價組屋,其他一些如共管公寓、中價公寓產業的管理基本上都沒有問題,他舉士拉央Prima Selayang、簡稱PS的廉價組屋為例。

他說,該批組屋共有840個單位,樓高8層、10層,有電梯操作,組屋內的一些共用設施,譬如電梯經常遭破壞,維修費開銷龐大,管理維修收費從最初的55令吉,減到45令吉,直到今日的35令吉

何以維修管理收費得以削減?這在城市來說,可說罕見。

溫志明說,組屋的居民委員會與該公司協商,說組屋居民一般都是低收入者,無法支付原訂的收費,如果減至35令吉,那麼他們可以做到100%付費。

管理公司在調整一些服務及開銷後,儘量得出一個解決方案,將收費調低至35令吉;不過,組屋居民最終還是沒有做到這一點,時至今日,繳付率只是過半,根本無法應付基本的開銷。

被迫動用維修儲備金

結果,管理公司面對拖欠的服務費數額龐大,有時被迫動用維修儲備金(Sinking Fund),勉強維持組屋的維修與管理。

所謂的維修儲備金,一般是在管理公司涉及較多的開銷,譬如維修電梯需要較大的費用、組屋、公寓外觀待粉刷才動用的資金。

1985年分層地契法令闡明,公寓、組屋居民未成立管理機構之前,業主除了支付管理維修費之外,尚需支付一個數額的維修儲備金,這個數目是每月管理維修費的10%,就是說,假如管理服務費是100令吉,那維修儲備金是10令吉。

不過,我們發現不少發展商並沒有按這個比率徵收維修儲備金,而是根據他們本身估算得出的數字,許多購屋者並不明白那個數目從何而來,也問不出一個答案,由於為這樣,造就許多業主對發展商不滿。

對有付費者不公平

再回到公寓管理服務這一環,當一部份或一大半業主不繳付管理服務費,管理公司在催收後得不到預期效果而削減服務,這對有付管理費的業主或居民是非常不公平的事。

也許他們忽略了一點,拖欠的結果除了影響公寓管理工作的進展,其實也造成本身的欠債日積月累,日後若要脫售、獲取分層地契一樣要償還,而且還必須加上按日計10%利息償還。

溫志明指出,有一部份不繳付管理費的業主,他們不在該住宅區居住,而是將有關單位出租給別人,只是扮演屋主的角色。

也許他們存在這樣的心態:“反正我不住在這裡,管理維修服務如何,又不關我的事,只要每月有租金進袋子就可以了。”

結果,一些有付費的居民可能會這樣想:“那些不付費的人照樣享有基本的維修與管理服務,而且也沒有受到對付,那我們何必這樣愚蠢,每月按單支付這些費用?”

形成惡性循環格局

一旦有越來越多人存在這樣的心態時,問題將更嚴重,可以說形成惡性循環的格局,試想想,當大家都不繳費的時候,情況會怎樣?

溫志明說,中低價公寓、廉價組屋管理最後陷入癱瘓的局面相當多,假如不幸到了那個地步,發展商一走了之並不稀奇。

他認為,這些產業單位的業主需要接受開導教育,他們必須認清一個事實:這是大家共同面對的問題,不是你我個人的問題,牽一線動全身,絕對不能存在我不交、有別人交,我照樣可以獲得應有服務的心態。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:23 AM | 显示全部楼层
發展商有御用裝修商 請付2千令吉抵押金?
雖然法令沒有闡明這一點,但是現今許多發展商卻有意壟斷或操縱購屋者新居的裝修業務,甚至開出一些不合理的條件,令購屋者憤憤不平。

面對這類問題的購屋者,可以集體向發展商抗議,也可以向房屋部做出投訴。

問:發展商另收垃圾費?

投訴人Elisa Tan:我購買了一間共管公寓,座落在白沙羅,不久前才領取鎖匙;可是,發展商卻強迫我們使用他們的裝修商,如果不使用他們的裝修商,就必須另外付200令吉,做為清理裝修後的垃圾費用。(抵押金是2000令吉、裝修後只退回1800令吉)。

我們每個月已付165令吉的管理維修費,為何還要多付這些費用?還有通常公寓管理層檢查完畢,就會原銀退回我的抵押金,而不是從中扣取200令吉,請問發展商這樣做合法嗎?

問:有壟斷裝修業嫌疑?

投訴人Tan Peng Mun:我在白沙羅購買了一間共管公寓,在我領取新屋鎖匙時,發展商要我支付1個月的抵押金,以及4個月的預付管理維修費,不過有關公寓仍有許多地方待修補。

此外,發展商要求我們付維修儲備金,就是維修管理費的10%,我拒絕支付,因為買賣合約並沒有說明,然後他們又說,假如我不願意支付,就一次過支付1500令吉。

另外發展商表明:假如不採用他們的裝修承包商,必須支付2000令吉的抵押金,在裝修完畢後,只退還1800令吉,其餘的200令吉用來清理垃圾費。

如果是採用他們的承包商,則不需支付這些費用,請問:發展商是否有權這樣規定,他們是否擁有壟斷裝修業務的權利?

此外,發展商是否有權向我們徵收200令吉的清理裝修垃圾費,雖然我已支付3個月的預付管理維修費,管理費不是概括清理所有垃圾費的嗎?

問:每年支付維修儲備金?

投訴人Ms Yen:我在兩年多前買了一間932平方尺的中價公寓,屋價11萬7千令吉,位於吉隆坡蕉賴。

最近我收到發展商的信,通知說可以領取鎖匙,在拿鎖匙前必須繳付某些費用,包括維修儲備金及服務費。

我想知道:維修儲備金是否每年支付?

1985年分層地契法令,針對服務費是否有更改過,我的買賣合約說明只須付1個月抵押,以及1個月預支,但是發展商卻告訴我說這個法令有更改過,還有我想知道,這些所謂的服務費,是否有一個指南說甚麼類型的屋子需要給的服務費是多少?

服務費的數目是根據甚麼來計算,是根據屋子的類型或是屋子的面積來計算?

答:

發展商無權操縱 業主可聯合投訴

針對以上3位讀者面對的問題,購屋者協會的陳鍾靈綜合回答說,在法律上,發展商沒有權操縱業主的裝修業務,業主能做到的是聯合向發展商提出抗議,以及向房屋部投訴。

根據修改後於2002年12月1日起生效的房屋發展法令,關於服務收費事項,1985年分層地契法令闡明,購屋者將付給發展商管理服務費,賦予發展商維修及管理有關產業的權利。

在法令之下,發展商有權力向業主收取1個月的抵押及3個月的預付維修管理費(1 month deposit & 3 months advance)。

此外,在1985年分層地契法令下,發展商可以向業主徵收相等於管理服務費10%的維修儲備金,意思是說,假如業主每個月支付的管理維修費是150令吉,那維修儲備金只是15令吉,而且是每個月支付,沒有所謂一次過付1500令吉維修儲備金這回事。

其實,只要業主每個月初支付管理維修費,即沒有抵觸法令,但有不少發展商基於行政工作繁瑣,向業主一次過徵收3個月的維修管理費,而且是在第一個月的14天內付清,逾期支付被迫繳付利息,這些都是不合理的規定。

在2002年12月1日之前採用的房屋發展法令,關於維修管理費事項,業主需要支付的是1個月的抵押及1個月的預付費。

市場上有一些發展商沒有遵守法令行事,他們以人手不足為由,也看准許多購屋者沒有詳讀買賣合約條文,向業主徵收多個月抵押及預付管理維修費。

在未有分層地契法令,以及業主未成立本身的管理機構之前,發展商肩負管理維修任務,一般根據房屋的建築面積、擁有的設備徵收維修服務費,譬如面積大且擁有體育設施的公寓服務費比較高,以此類推。

茲附上房屋與地方政府部的地址:監督與執法單位

Ministry of Housing and Local Government
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
P.O. Box 12579
50782 Kuala Lumpur
電話:03-20936714/20934336
電傳:03-20955092/20925409
電郵:enforcement@kpkt.gov.my
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:24 AM | 显示全部楼层
公寓有級別 管理費亦分高低
城市供產業發展計劃的土地越來越少,就業機會相對較多,人口有增無減;因此,產業計劃普遍往上發展,市區的共管公寓、服務公寓、市郊的普通公寓、組屋一棟接一棟興建起來,為的是應付市民日益增加的需求。

公寓一般分級別,有豪華共管公寓、公寓別墅,身為這些產業的業主,或是這裡邊的居民,在設施的供應、保安的提供,可說相當齊全,如果管理得好,可以說比住洋樓理想。

當然,這些是要有代價的,要有完善的設施、理想的保安服務,業主必須支付一個數目的管理維修費,高檔的分層住宅產業,管理維修費數目其實不小,除了因設施的特色設定收費,也以面積的大小有所分別。

按擁有設施收費

所謂的按擁有的設施收費,除了基本的維修、清理垃圾、打掃樓梯、走廊、剪草之外,如果有游泳池、保安守衛、小花園、寬頻設施等,收費超過200令吉並不奇怪。

購屋者協會的陳鍾靈指出,1985年分層地契法令闡明,在還沒有成立管理機構之前,就是未有分層地契之前,公寓的業主必須支付一個數目的管理維修費,做為發展商屬下管理公司維修管理公寓的收費。

根據1966年(2002年修訂)房屋發展法令,在購屋者領取新屋時,將須支付一個合理的維修與管理共同產業收費,在該法令Schedule H第19項分節條文,購屋者將支付一個月的抵押及3個月的預付費,接下來的維修服務費是按月支付。

發展商管理公司在發出管理收費單時,必須附帶一份維修服務收費表,列明所收到的款項用在那些方面。

逾期支付將計利息

根據法令,服務費必須在每個月的7號或之前支付,逾期支付者將被罰每年10%的以日計利息。

不過,在我們的商業社會,許多發展商向業主一次過收3個月或6個月的管理維修服務費,所給的寬限期是首個月的14天內。

他們的理由是人手不足,行政工作繁瑣,如果每個月收,將增加公司的開銷,因此一次過收3個月比較符合經濟效益。

其實,只要業主方便,每個月到管理公司支付一個月的收費,並不抵觸法令,不需要一次掏出好幾百令吉的服務費來繳付。

管理公司須列明收費用途

陳鍾靈說,管理公司在發出收費通知單時,必須附帶一份列明收費用途的結單,向公寓業主交待清楚,但是許多發展商並沒有這樣做,這其實已造成許多購屋者的不滿。

他說在城市地區,公寓、共管公寓、公寓別墅的管理服務收費,從少過100令吉到500、600令吉都不足為奇。

最基本的服務是清理垃圾、打掃走廊、清溝渠、電梯、走廊電燈提供,至少也要50令吉,再上一層樓除了有提供這些服務,尚包括保安服務、剪草,如果只是5層樓,沒有電梯設施,一般在80至100令吉。

假如更上一層樓,有游泳池、小花園,不過,只是5層樓,沒有電梯供應,收費依建築面積而定,一般在每平方尺15分或17分之間,同時,在一定程度上,胥視產業所處在的位置。

公寓別墅管理費高昂

近年來開始普及的公寓別墅,管理維修收費也反映其高尚的地位,每天在15至20令吉,一個月在600以內或者比這水平更高也很可能,當然這些產業的管理公司所提供的服務也有所不同;除了上面所提到的服務,其他的設施尚包括更嚴密的保安措施、採用晶片卡進出、寬頻系統,樓下有互聯網咖啡廳等等。

公寓的維修與管理要維持得好,有賴於發展商管理公司與公寓居民在互相合作,才得以落實,只要任何一方失責,將影響整個產業的管理與維修服務素質。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:25 AM | 显示全部楼层
買屋簽約須備妥證件
房屋出售計劃已經邁開第一步,在收取定金後,賣方希望買者能成功申請到房屋貸款,一切進展順利。

《收定金階段》

1. 經紀人代收定金後,屋主可考慮與自己預定出售價的差距,勘酌自己可接受的價格,並要求經紀人向買方再協調價格。

2. 若接受買方的價格,則可向經紀人簽收買方的定金,若買方反悔不買,可沒收其定金,若自己反悔不賣,則需雙倍金額賠償買方,並需支付房產經紀公司約定之佣金服務費。

《簽約階段》

1. 收了定金之後需依約定之時間、地點,備妥相關證件(如身份證正本等)前往簽約。

2. 簽約時,要瞭解:

a. 付款條件、時間、方式、地點是否合理安全;
b. 買方貸款金額多少;
c. 產業盈利稅額預估;
d. 稅務、歸屬(一般賣方繳產業盈利稅、買方繳契約稅、 火險費等等);
e. 賣方負擔之房屋瑕疵(如漏水)及產權(如租約)等事項。

3. 交屋時間要在尾款給付同時對賣方較有保障,若買方要求提前裝璜,則需填寫借屋裝修約定,不視為交屋。

《蓋印階段》

證件一次備妥,避免多次往返。

《繳稅階段》

繳交產業盈利稅、契約印花稅後,律師即開始進行產權過戶手續,為擔保賣方尾款,賣方要請律師向買方要求簽發與尾款相同的商業支票,並交律師保管,作為買方尾款之債權擔保。

《交屋階段》

1. 尾款付給同時辦理交屋手續,連同門牌稅、地稅、管理費、水電等費用分算。

2. 賣方原有貸款塗銷獲退火險保險費,可請律師辦理退費。

交了房屋之後,尚需確保買方過後會辦理水電供應轉名手續,以便賣主可以領回本身的水電押抵金。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:26 AM | 显示全部楼层
二手屋身價值多少?
投資產業,究竟是“喜新厭舊”,抑或“新不如舊”?

這個問題可能沒有一個“肯定”的答案,畢竟新屋舊屋,各有擁躉。不過,儘管大馬產業市場近年發展極為迅速,新屋選擇多不勝數,就有人仍偏愛二手房屋。

據悉,地點適中的二手房屋,緊隨產業市場發展,行情持續看俏。若是有地產業,價格更是節節上揚。

二手房屋哪裡好?缺點有哪些?本期《財富廣場》將深入剖析“新不如舊”的走勢。

買二手房屋無不可

“寄生”祖屋多年的阿杜,有意在今年置產躋身業主行列。在考慮許久後,決定在父母房子附近,買下一棟舊房子,方便照顧家人。

當時,朋友們都議論紛紛︰“買舊房子裝修,哪有新房子好?”、“第一次買房子,當然要買新的啦!”

不過,經過一番深思熟慮後,阿杜還是按照原定計劃,把舊房子買下。他先將房子重新隔間,更換全部水管電線,重新粉刷牆面。

幾週下來的敲敲打打,房子裝修花費遠較當初預算開銷來得少,當然,也比買新房子省許多。

阿杜說︰“在市區購房子,多半考慮交通便利、地段好,如果這些條件能滿足,的確可以彌補二手房外觀看來老舊的缺點。如果將內部裝潢整修,一樣可以住得跟新房子一樣舒適,何樂而不為?”

屋價堅穩地點好更價錢

其實,許多產業界人士都贊同阿杜的看法,大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示,國內二手房屋市場向來都保持一定水平,尤其是居住環境良好的有地產業,更獲得市場的良好反應。

威廉氏、達哈、王有限公司董事經理吳天瑞也同意,他說:“奠定一項產業市場的好壞,主要由兩項因素組成,地點與價錢。二手房屋市場也相同,而且更為敏感。”

“以孟沙為例,若個人非常喜歡該區,價錢也合適,相信不介意房子新舊問題。更重要的是,即使要在孟沙買新房子,也因為該區已發展完善,毫無地庫可供發展,而無法如願以償。”

欠缺地庫二手房屋市場興旺

簡而言之,若某一地區發展到了一定程度之後,而欠缺地庫建造新產業,但有關地區卻受到市場大力歡迎,就會推高市場需求帶動二手房屋市場,屋價也自然水漲船高。

著名產業仲介公司SK兄弟首席執行員曾天恩指出,“產業市場走向與某一國家的經濟展望息息相關。以目前國內樂觀的經濟展望而言,加上政治因素也非常穩定,早已推動產業市場發展,這當然也包括二手屋房市場。”

“同時,銀行要求的房貸條件逐步放鬆,保險公司也提供房貸,這些都有助於帶動產業市場走勢。”

他說,政府積極推行的“馬來西亞,我的第2故鄉(Malaysia My Second Home)”計劃,也吸引不少外國移民在大馬置產,直接帶高二手屋房以至產業市場展望。

依據“馬來西亞,我的第2故鄉”計劃,持有居留證(Social Visit Pass)的外國市民將允許無限次出入或長期居留大馬。 世界各地人士不論國籍、年齡、宗教、性別均可參加該項計劃,他們可跟配偶攜同受撫養人(就學或非就學)與一名家庭佣工前來。

搶手產業:中高檔產業受歡迎

目前,以中高檔類型的二手產業,較受市場歡迎,地點則以市中心為主,低價產業因須獲得當局批准,程序較為複雜,不太受到青睞。

曾天恩表示:“譬如說,吉隆坡城中城(KLCC)附近的公寓就非常值錢,萬達鎮(BANDAR UTAMA)的屋價也毫不遜色。”

“當時,在萬達鎮買入一所價值30萬令吉以上的有地產業,目前售價已走高至55萬至60萬令吉左右,價格翻了近一倍,漲幅非常可觀。”

一般來說,若經濟能力許可,多數人在選購二手產業時,都以獨立式或半獨立式洋房為首選,接下來為雙層或單層排屋,最後才是公寓等高樓產業。

未來展望:高者越高低者越底

談及二手房屋的未來展望,他們三人異口同聲表示:“二手房屋的展望非常樂觀,不過,相信購屋者將以自住為主,投資則屬少數。”

陳鍾靈說:“與二手房屋比較,商業產業的回酬率更為可觀,而且產業獲利的期限較長,相信投資者不會將資金鎖在產業上。以目前來說,二手房屋並非投資好對象。”

黃金地段的有地產業買少見少,預期未來較為“值錢”的二手產業將以有地產業較為搶手,公寓方面則因為供需皆有,除非地點真的非常搶手,不然的話,實在難與有地產業匹敵。

陳鍾靈補充,“二手房屋的價錢視乎地區、產業、居住環境而定,一般都是高者越高,如孟沙、萬達鎮、敦依斯邁爾花園、金地花園等;低者也跟著越低,如萬撓等。”

瞭解二手房屋優劣:

一般而言,二手房房的價格比較合理地反映當地產業的價格,而發展商制定新房子價錢時,普遍以當地二手產業為考量對象,造成在相同地區的相同類型產業,新房子價格往往略高於二手房屋。

目前,發展商紛紛以極具吸引力的樣品屋充當“誘餌”,導致屋主入伙後,感覺完全“不同”。沒有虛假的樣品屋,只有現成房子的二手產業,買賣更為透明。同時,二手產業也不會出現任何隱藏費用,買家可以直接了當洽談價格,省下不少麻煩。

二手房屋的可觀議價空間,也是最大優點之一。買家可依據居住環境、設備裝修等條件,與賣家展開價格推讓戰。若買家真的“舌燦蓮花”的話,或具備足夠經驗,或賣家急於脫手,相信可以談獲價廉物美的產業。

吳天瑞表示,買家在選購新房子時,往往只是購買一種“希望”,因為不可能預知未來的居住環境將發生怎樣的變化,二手房屋則不同,所有東西都“坦然相對”。

“只要耐心地細心觀察,任何情況也可得知一二,買家一定可以挑選合適本身或家庭需求的二手產業。

眾所週知,吉隆坡市中心一帶的產業市場發展早已發展到了極限,所以在市中心擁有地庫的發展商們紛紛建立平地拔起的高樓產業,造成有地產業洛陽紙貴,而竣工不知多少年的二手屋,由於佔地較為廣闊,往往備有可觀活動空間。

基本上,以前建造的房屋都坐落在都市與區鎮的中心或週邊區域,生活起居、交通等都非常方便,為屋主與家人帶來不少便利。

現成設備無須裝修

二手房屋的另一項優勢即是現成設備。若認為裝修程度尚可,買家甚至可以直接入住,不但省下大筆開銷,也可避免發生類似新房子“錢樓兩空”的事件。

陳鍾靈認為:“二手房屋的最大好處就是不用等,即刻或短期內可入伙,或獲取地契。”

不過,所有東西都有不完美的地方,二手房屋也不例外,充足的買屋經驗,專業人員的徹底檢查,加上房屋產權的調查,都是購買二手房屋缺一不可的重要步驟。

另外,二手房房的房屋構造大部分不太符合現代人居住要求,戶型較老是其缺點,上個世紀90年代的房屋,尤其是末期的房屋戶型還是比較人性化的,能夠滿足大眾的生活需求。

銀行的回應:新房舊房房貸程序大同小異

大華銀行房貸部職員透露,不管新舊房子也好,房貸的批准程序都大同小異,少不了檢查屋價、買主財務狀況等。

“若是舊房子的話,由於房子早已竣工,那麼程序也比未建成的新產業來得簡單。”

“對於二手房屋,我們必須聯絡一名以上的估價師,為房子估算現有價格,再胥視貸款數額與買主財務狀況等,才決定發放房貸與否。”

“只要地點適中與價值較高,我們通常都比較容易批准。”

結語

凡事有利必有弊,二手房屋具備地點適中、面積寬闊等好處之餘,也有著戶型老舊、建材過時等缺點,因此,除了享受二手房屋的各項便利之外,千萬記得容納它們的缺點,住起來才不會怨氣沖天。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:26 AM | 显示全部楼层
店屋工程擱置費無計可施
店屋是商業產業,商業產業的發展商不需申請發展執照,只要擁有發展准令及建築圖樣獲地方政府批准,即可推行產業發展計劃,他們也不受房屋部管轄,一旦推行的發展計劃出現問題時,房屋部一般不會插手。

讀者Anthony Koh TH來信指出,他在柔佛州購買了一間3層店屋,可是建築工程卻停頓下來,按買賣合約,預定在2004年4月交屋,不過,現在看來可能遙遙無期。

他曾經致函房屋部及其他相關機構,可是這些信如石沉大海、沒有下文。

答:

購屋者協會的陳鍾靈指出,店屋屬於商業產業,商業產業的發展商不需向房屋部申請發展執照,只要擁有發展准令、建築圖樣獲地方政府批准,即可推行有關的產業發展計劃。

由於所購買的是商業產業,購屋者簽署的買賣合約,並非依照房屋發展法令的標準合約 ,而是發展商的律師按其指示草擬的合約。

此外,關於36個月的交屋期限,假如買賣合約附加了這樣的條文:從建築圖測獲批准日算起,而非簽署買賣合約日算起,有些發展商會以這個為准,一般情況是建築圖樣獲批准日比買賣合約遲,當然也有未簽署買賣合約之前,建築圖樣已獲批准的例子。

除了店屋是商業產業,其他類型的商業產業尚包括工廠、服務公寓、度假公寓、洋房地段等。

投資購買商業產業的人,在產業計劃被擱置下來時,能夠做出的努力是:聯合其他購屋者成立一個購屋者籌委會,向發展商施展壓力,再來就是尋求當地人民代議士、譬如州議員或國會議員的協助,最後,在沒有辦法的情況下,大家可考慮聘請律師提控發展商。

前面提到店屋產業的發展商,不需申請發展執照即可推行有關計劃;因此,他們也不受房屋部的管轄,一旦出現問題,購屋者向房屋部做出投訴的話,房屋部也不可能插手。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:27 AM | 显示全部楼层
遲交屋索償程序
戴先生來信指出,他向發展商購買了一間雙層排屋,但發展商卻遲交屋12個月,他問:能否向房屋仲裁庭起訴發展商,以及如何辦理手續?

請提供房屋仲裁庭的地址或電郵,以及如何獲得上訴表格?

答:

發展商遲交屋,如果沒有按買賣合約例明的條文賠償購屋者,購屋者可以上房屋仲裁庭提出索償申請。

首先要準備一封索償信,然後交給發展商,再向房屋仲裁庭索取表格1(Borang Satu),可以從房屋仲裁庭及其他相關組織的網址下載:這些網址分別是:www.kpkt.gov.my/tribunalhttp://www.hba.org.my

除了索取上述表格,欲提出索償者尚需準備的資料包括買賣合約、交屋日期、遲交屋天數等等。

房屋仲裁庭地址:
Tribunal Secretariat/Registry
Tribunal for Home Buyer Claims
Ministry of Housing and Local Government
Level 2, Block B South, Pusat Bandar Damansara
50782 Kuala Lumpur
電話:03-20924488(熱線)
電傳:03-20934776
電郵:tribunal@kpkt.gov.my
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:27 AM | 显示全部楼层
地契未分割,不能申領公積金?
梁女士說,她在雪州沙亞南有一間屋子,已經建好,上個月有人要購買,買賣雙方開始辦理有關的手續,譬如簽買賣合約,買主也支付了10%的首期錢。

可是,買主向公積金局提出申請公積金,卻不成功,原因是她的屋子地契還不是個別地契,仍屬於發展商名下的總地契,因此買主無法成功申請到公積金。

後來,買方也取消了合約,而梁女士必須給回10%的訂金。她問:假如發展商沒將地契分為個別地契,她是否沒有機會賣房屋?為甚麼公積金局一定要地契屬於個人名下,才可以釋出公積金給申請者?

答:

購屋者協會的陳鍾靈指出,公積金局需要申請者呈上個別地契,這是政府的政策,特別是購買二手房屋,申請者(買方)必須證明賣方的房屋已經有分割地契。

假如發展商未辦好地契分割,並不表示梁女士沒有機會脫售有關房屋,只要購屋者不涉及政府貸款及申請公積金,交易一樣可以進行。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:27 AM | 显示全部楼层
發展商藐視法庭判決?
沒有署名的讀者來信指出,他於年9月14日與發展商簽署一份購買雙層排屋的買賣合約,發展商延遲至2003年11月5日才發出交屋通知,總共延遲781天。

他於2004年2月13日向房屋仲裁庭呈交索賠申請,並於2004年7月13日出席房屋仲裁庭所訂的聆聽審判會,由於發展商缺席,仲裁庭的判決(Awards)給了他,並且諭令發展商不可超過2004年8月13日做出賠償。

由於沒有獲得發展商的賠償,他再次於2004年9月9日呈上索賠案給房屋與地方政府部,房屋與地方政府部發出通知,要發展商最遲在2004年9月28日做出賠償,可是發展商至今仍未有回應。

請問接下來應該怎樣做,以使無理的發展商履行買賣合約及面對法律的制裁?

答:

發展商沒有履行其職責,按法庭裁判做出賠償,形同蔑視法庭,在抵觸房屋發展法令第16AD條例的情況下,如果在規定支付賠償額的期限內沒有履行其職責,將被罰款不超過5000令吉或不超過2年監禁,或兩者兼施。

還有應償還購屋者的賠額,如果發展商在過了應付賠償金的期限內仍未有行動,將需支付索償者賠償金8%年利。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:28 AM | 显示全部楼层
大馬女婿想置業 受什麼限制?
外國人欲在我國購買產業居住或投資,必須向外資委員會尋求批准,並將受到政府制定的一些條例限制,譬如只准購買某一些類型或價格的產業,以避免產業領域出現炒風。

呂先生來信提問有關外國人購置產業的問題:

他說,我的國籍是中國(還未申請為大馬的永久居民),太太是馬來西亞人,我們註冊結婚已有兩年多,近期我們準備在這裡聯名購置20萬令吉以下的排屋,請問:

1. 購買排屋的條件和手續是否和夫妻雙方都是馬來西亞人的規定一樣?

2. 如果不一樣,又有哪些條件規定?

3. 如果符合了這些條件,還需要向哪些部門提出申請?申請之後是否可以得到批准?

4. 如果以上申請不被批准,我太太是否可以單獨購買?

5. 我太太單獨購買是否還有甚麼規定?

答:

外國人欲在本地購買房屋,必須向外資委員會提出申請,如果購買房產業,價格必須在25萬令吉以上,而且獲考慮批准購買的是共管公寓,至於排屋屬於次項被考慮的產業。

林若輝律師指出,由於向首相署經濟策劃單位屬下的外資委員會提出申請,以及尋求批准,會花一些時間,因此買方在購買之前,應該向賣方表明,假如賣方同意,才進行有關交易。

這方面的申請由買方提出,買方的律師將負責有關事項。

如果開始進行交易,在簽署買賣合約支付10%後,其餘的90%是在買主向有關部門提出申請、並獲批准後的3個月內支付。

因此,如果呂先生要與太太聯名購買,必須向賣主說清楚這點。

假如太太一個人購買,手續比較簡單,因為太太是馬來西亞人,與一般消費者購買房屋的程序一樣,不論是排屋或公寓,只要購買者本身的資格符合即可以進行。

如果是一個人購買房屋,而必須向銀行貸款,可是,貸款的條件不是很符合,可向銀行貸款部的主管協商,譬如將貸款額減低、多付首期錢,使到每個月的供款降減可行。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:28 AM | 显示全部楼层
賣房子 也要膽大心細臉皮厚
比較起來,大多數人買房子的經驗,應比賣房子來得多。在缺乏經驗之下,可能在賣房子時發生一些不太愉快的事件。

雖然任何事情都可以成為非常好的經驗,不過,《財富廣場》建議有意賣房子的讀者,還是預先瞭解一些細節,才不會手忙腳亂。

表面上看來,買賣二手房子與買賣任何商品都一樣,只要擁備“膽大、心細、臉皮厚”等特點,就可賣到好價錢。

不過,在售價、手續等重重關卡的面前,多數賣主很快就舉手投降,往往選擇將所有事情交到仲介人手中,自己乾脆就坐在家裡等著收錢。

一般常見的二手房屋交易,從開始到完成,到底包括哪些步驟?

保利產業首席執行員王志榮博士幽默地說,“買賣房屋,最重要的一點,自然就是得有房子出售。”

“一旦屋主與仲介人接洽後,仲介人必須馬上檢查屋主的身分,如房子是否真的屬於屋主名下、多少名屋主等。”

接下來,仲介人就得為房子定價,“我們(仲介人)手中都會有近期房屋的交易價格,不然就參考當地相同或相近類型產業的售價,為房子定價。”

“當然,屋主也可自行開價,若合理的話,我們也不會拒絕。”

只要仲介人與屋主在售價上達成協議,仲介人馬上就利用所有管道,包括現成的客戶、廣告宣傳等,尋求買主。

“更重要的一點是,屋主必須預先讓我們瞭解,房子內所有東西是否都在出售範圍之內。”

“譬如說一盞燈好了,一些屋主可能認為這盞燈的紀念價值非常高,不願連在房子內售出,可是萬一買主看中那盞燈的話,雙方可能就因為這盞燈而起爭執。”

王志榮強調:“這些都是常見的事情。”

在買賣雙方同意交易後,買主得預先繳交屋價的2%作為訂金,並在14天內簽署合約,若遲過有關期限,訂金將被沒收。

“買主可自行尋求合適律師,不然也能透過仲介人尋獲。”他補充,“律師必須在期限內尋獲買主財務、房子抵押等事情。”

“只要解決上述程序,雙方在律師樓會面簽約,新舊屋主再移交房子,一宗交易就算成功了。”

賣房子過五關

第一關:房屋定價

為產業定價並不簡單,過高難找買主,過低則自己難過,因此交給可信賴的仲介人代為定價,為最佳方法。

一般上,他們將通過市場比較法、收益法、成本法等評估產業售價。

第二關:簽訂合約

簽訂合約時,應注意房屋具體情況、屋內設施細節、付款方式、交房具體時間、相關稅費的交付等細節。

尋求合適的仲介人與律師,為設定一份規範合約的不二選擇。

第三關:立契過戶

涉及系列政策法規的立契過戶手續十分繁瑣,同樣也可交給仲介人。

辦事人員通曉有關政策法規、辦事程序,經驗自然豐富,因此將手續委托於仲介人,可獲得省時、省力、省心等好處。

第四關:交付房款

來到這一階段,仲介人所扮演的角色,就顯得更為重要了。

買方擔心錢交給賣方而產權過戶中出現問題,拿不到產權證;賣方則擔心產權證轉到買方名下,對方卻拖欠房款。

仲介人作為買賣雙方的“中間人”,將提供“居間中保”服務:買方把房款交給中介公司保管,賣方把原產權證交中介公司保管,中介為雙方辦理產權過戶,新產權證拿到後,中介一手把房款付給賣方,一手把新產權證交給買方,從而確保雙方利益。

第五關:物業交驗

在物業交驗時,仲介人會提供一份物業交驗單供買賣雙方填寫確認。

驗房的內容主要包括︰物業是否與合同約定的一致;物業里的家具等是否已搬空;物業鑰匙是否已交付;水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經結清。

小結:

雖說將上述手續交由房屋仲介人,為最可靠、省時的方法,不過,畢竟房子是自己的,還是得多加關心才行,不要在發生“不愉快”的事情之後,才來哭天喊地。
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