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马来西亚房屋买卖问答(Q&A)买卖前后必读(新人请看215 #)更新501#

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楼主: blueyap82       显示全部楼层   阅读模式

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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:29 AM | 显示全部楼层
交屋日以什麼合約為準?
購屋者假如購買的是有地排屋,交屋日是在簽署買賣合約後的24個月,至於公寓等分層產業的交屋,則是在簽署買賣合約後的36個月。

不過,有些發展商可能為了省下一些逾期交屋賠償,取巧訂下文屋日期。

藍先生來信指出,他買了一間20萬令吉的雙層排屋,按合約交屋日為2003年8月1日,而銀行最後15%的撥款日為2004年4月27日,這日期(2004年4月27日),往後一直被訂為完工日,發展商也按照這日期發出交屋信。

可是,根據他到現場瞭解,屋子沒水、沒電,完全沒具備可讓人居住的條件,一直拖到2004年10月才有水電供應,而且在建築工人到屋內試水、廁所水管漏水百出,敲敲打打,直到11月才勉強完成。

以下是他提出的問題:

1. 展商有意針對遲交屋給於賠償,計算日期是由2003年8月1日至2004年4月27日,而且只賠償其中的50%,這樣算合理嗎?

2. 展商取巧的將2004年4月27日訂為交屋日(實際上具備居住條件是在10月之後),我應該接受4月27日為交屋日嗎?如果不,我應該怎麼做?

3. 準備將遲交屋的事項交給房屋仲裁庭處理,將索賠申請呈上仲裁庭後,需要多久才可獲得賠償?

答:

雙層排屋的交屋日是簽署買賣合約的24個月內,根據房屋發展法令Schedule G第23節條文,發展商如果逾期交屋,應該按合約賠償購屋者,就是以日計賠償屋價的10%,而且不應該只付賠額的50%。

購屋者協會的陳鍾靈指出,發展商獻議只賠償50%,的確不合理,購屋者可以據理力爭,他們可以從發展商按合約應該交屋那天,索償到發展商呈上Borang E、獲得有關地方政府簽收為止。

發展商呈上Borang E的時候,必須符合3個條件:

1. 建築師證明可交屋的文件

2. 電可接到有關新的建築單位

3. 商向地方政府呈上 Borang E,並獲得地方政府簽收。

關於Borang E的文件,購屋者可以向發展商要一份,或者要求地方政府給一份,這樣就可以知道發展商是在那一天呈上Borang E,然後在Borang 1填寫有關日期。

購屋者可以提出遲交屋索償是在領取入伙紙的12個月內,或是修補新屋保用期(18個月)後的12個月內進行,以遲者為准。

在把索償申請提交仲裁庭後,由於申請者眾多,一般需要等一段時間,大約是6個月時間才開庭聽審及判決。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:29 AM | 显示全部楼层
一人本小望屋空嘆 兩人聯手店屋再望
讀者TJ來信問:我今年25歲,每月收入為2800令吉,現有儲蓄僅有3000令吉,公積金也只有2000令吉而已,每月開銷則達1900令吉。

我計劃購買一間價值約45萬令吉的店屋。如果我每月儲蓄900令吉,不知是否能成功達到上述目標?

答:

Solution Planner私人有限公司董事經理王經良表示,在購買任何產業時,而需向銀行進行貸款時,一般上,銀行都會事先考量貸款者的收入,包括是否能夠符合貸借的特定條件。

一般而言,店屋貸款額最高達40%或45%。

依據TJ的2800令吉薪水粗略統計,他最多可向銀行貸款17萬令吉。換句話說,他每月所繳付的供款約是1120令吉(長達30年)。

以45萬令吉扣除17萬令吉,TJ仍需繳付28萬令吉的頭期錢,加上其它費用如律師費和印花稅等,所涉及的開銷約高達32萬令吉,是一筆不小的數目。

有鑑於此,即使TJ每月儲蓄900令吉,加上7%回酬率計算,預料他需要192個月的時間,或16年,才能儲蓄到筆數額。就算他

成功儲蓄到這筆數目,屆時的屋價可能已水漲船高了。

既然一個人的力量不可行,TJ不妨嘗試結合兩個人的力量,如家人等等,一起達到購買店屋的夢想。

舉個例子,他可通過與家庭成員聯名貸款。一般上,銀行充許聯名的貸款數額高達85%,即可向銀行貸款高達38萬令吉,條件是

兩人的結合收入必須達6900令吉。

這意味著,TJ和家人只需繳付11萬令吉的頭期錢(包括其它雜費在內),即可達到擁有一間店屋的夢想,而每月則需繳付2775令吉的房貸(以7%利息計算)。

總的來說,單靠TJ一個人的單薄力量,是不可能在短期內達到購買店屋的夢想。唯有依靠倆人的結合力量,才能加速達成購買店屋的心願。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:30 AM | 显示全部楼层

新屋缺陷多 宜把握18個月投訴期

Mr Siew來信指出,他購買的房屋,已於去年11月領取鎖匙。可是,房屋存在不少問題,在催促發展商後,遲遲未有行動。

他說,屋子的問題主要是:屋前停車處屋頂漏水、天花板有污點,後院也有問題,一些地方必須填加洋灰修補。

他指出,這幾個問題讓他煩惱了整10個月,還有那一些管道可以做出投訴?

答:

在發展商將建好的房屋交給購屋者的18個月內,購屋者可以針對屋子的問題,向發展商提出修補要求。

陳鍾靈說,首先購屋者寫信給發展商,提出屋子存在的問題。假如在30天內,發展商或其屬下的承包沒有把問題解決,將屋子有問題的地方修補,購屋者可以自己另找承包商估價,再將估價單交給發展商。

在接下來的14天,假如發展商沒有回應,購屋者可以吩咐承包商動工,然後將開銷交給發展商的Stakeholder,從Stakeholder持有的5%屋款扣除;不過,在交屋後的6個月,Stakeholder將發出2.5%,剩下的2.5%,則在過了修補缺陷期(defect&liability period),就是交屋後的18個月。

這位讀者面對的情況是,該屋業計劃的發展商Stakeholder,應該已發放2.5%的屋款給發展商,因為發展商交屋給購屋者至少已超過6個月。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:15 AM 编辑 ]

[ 本帖最后由 blueyap82 于 5-3-2009 01:55 AM 编辑 ]
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:30 AM | 显示全部楼层
興建中排屋有裂痕
黃小姐來信指出,她與母親2004年4月在蒲種購買了一間興建中的雙層排屋,屋價在34萬令吉之間,至今已支付了70%的屋款。

現在我面對的問題是:屋子的外牆有一道寬約一公分、從屋頂到地上的裂痕,我很擔心屋子的安全性。

請問:我是否可以拒絕該間屋子,要求發展商退款。

答:

發展商在推行屋業發展的過程中,除非他證實終止發展計劃,否則購屋者這方面不可能要求中止買賣合約。

關於屋子外牆有一道裂痕,可以向承包商反映,要他們做一些補救工夫,同時將問題反映給發展商工地辦公室的負責人,尋求他們協助解決問題。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:31 AM | 显示全部楼层
工程復建遙遙無期
Chee MF來信指出,他住在新山,去年3月初訂了一間5層中價公寓,價格是5萬令吉,他付了11%首期錢,就是5500令吉,現在那地段雜草叢生,發展商還是一家頗有名的產業發展商。

他說,我在一月初致電發展商,他們說今年5月會恢復興建工程;可是,去年,我已撥了無數通電話,他們也是說會建,結果一個月、又一個月,真令人擔心。

今年一月開始,已經有不少人取消這房屋買賣,請問:


我可以像他們一樣取消買賣嗎?


發展商會退回我已付的11%、就是5500令吉屋款嗎?律師費我已付了1000多令吉。


在買賣合約中,一般都是註明付了頭期錢是不退還的,但是發展商的職員卻說一定會退錢,可是要等很久,這是否敷衍?


答:

購屋者協會的陳鍾靈指出,這位讀者所付的首期屋款為何是11%,而不是按標準買賣合約的規定,在簽署合約時支付10%?

還有購屋者這方是沒有權取消買賣合約,最主要是擁有發展商宣佈停止發展計劃的正式文件,那領取退款的機會比較大。

此外,假如涉及向銀行申請房屋貸款,取消買賣尚需獲得銀行同意,就不曉得這位讀者是否有申請房屋貸款、獲批准,以及銀行是否釋出部分貸款?

又或者在簽署買賣合約支付首期付款後,發展商並沒有展開建屋工程,銀行那方面也未釋出任何屋款給發展商。

假如發展商沒有白紙黑字表明終止興建工程,有關公司職員說會退款,光是口說無憑,很難令人信服。

現在最好是聯絡同一發展計劃的購屋者,組織一個籌委會,然後向房屋部投訴,要求該部給以協助,只要證實建築計劃告吹,房屋部有權要發展商退還屋款,甚至賠償律師費的損失。

擁有發展執照的發展商屬房屋部管轄,購屋者可以向房屋部查問有關發展商是否可靠。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:31 AM | 显示全部楼层
前屋主不肯搬走
張先生來信指出,他購買了一間二手排屋,雖然銀行已將屋款交給律師轉交給賣主,可是賣主領了錢後,仍將一些東西留在屋內,不肯搬走。

購買了公開拍賣的房屋,可是前屋主卻不肯搬走,有甚麼辦法可以更快速促使前屋主把東西搬走?

答:

林若輝律師指出,如果經過一番努力後,仍無法要前屋主搬走,按正規的程序,這2位讀者應該向法庭提出申請,拿到庭令、向警方備案後才破門而入,將前屋主的東西搬走。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:31 AM | 显示全部楼层
土地割名是否要抽稅?
黃阿良來信詢問有關土地割名手續與費用的問題:

他說,多年以前,先母與我伯父共同買下一塊膠園,只註冊在伯父的名下,伯父去世後割名給我哥哥,哥哥去世後割名給他太太,已有6年,請問:


現在,我在嫂嫂擁有的這塊土地上加個名字,是否要抽稅,嫂嫂是否也要被抽稅,是哪些稅務?


假如我在嫂嫂地契上加我兒子的名字,嫂嫂是否要抽稅?


如果委托律師辦理這些事務,律師費用大約多少?(割名給我的土地,價值大約是26萬令吉)。


答:

林若輝律師針對這位讀者的問題回答說,一般情況是,超過5年的產業在進行交易、割名手續時,轉讓產業者不需要繳付產業盈利稅。

整個過程與普通的產業買賣一樣,必須支付印花稅、律師費及其他雜費,來信提及割名給這位讀者的有關土地價值26萬令吉。

我們設定他將獲得的那一部份土地價值是26萬令吉,其中印花稅的付費是這樣:首10萬令吉1%,就是1000令吉、接下來16萬令吉2%,就是3200令吉,共4200令吉。

至於律師費,首10萬令吉1%,即1000令吉,接下來16萬令吉0.5%,就是800令吉,共1800令吉,2項開銷共6000令吉,再加上其他的雜費,大約是6000多至7000令吉。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:32 AM | 显示全部楼层
公寓管理費逃不掉
許多人說,我們按月繳交公寓管理服務費,卻因為其他一些人沒有按月繳交或完全不文,導致公寓的維修管理被削減,雖然受影響的是大家,但對於那些有繳交服務費的其實很不公平。

這番話其實沒錯,儘管發展商沒有認真採取行動,但不繳交的業主,是否就可以不用繳?

黃發來信指出,他在沙亞南購買了一所公寓,已建好及入伙,目前出租給別人。

發展商所收取的服務費是每月125令吉,外加地稅及保險,發展商每次寄信徵收,他都照樣繳費,直到去年才暫停。

他的一位朋友也在同一座公寓購置一個單位,從一開始就一直沒有繳過任何費用,包括服務費、地稅及保險費。

最近,發展商寄來催促單位擁有者繳付費用的信,信中述說只成功收取三分之一單位擁有者的繳費,以致不夠開銷,部份基本的服務受到影響。(如保安人員從3人一班減至2人一班、兩座電梯的操作也打算減至一座)。

大約在一年前,公寓的一些單位擁有人認為發展商所收取的服務費太高,而自組居民委員會,打算向發展商交涉,以接手公寓服務管理權。

問1:

1. 對於已繳交各項費用的單位擁有者,因為發展商只收到三份之一的款項,而減少許多的服務及設施(包括粉刷公寓、維修電梯、公寓保安等),為了自身的利益及合理,他們能採取那些行動?

2. 沒有繳交任何費用的單位擁有人,是否可以一直不需繳費而繼續享有即有的利益和便利?發展商對他們是否無能為力?

3. 居民委員會在法律上是否有權力和發展商交涉,以取得公寓服務管理權?發展商可否斷然拒絕這要求?

4. 如果居民委員會成功爭取到這管理權,那麼:

(a) 沒有繳交費用者,是否可以不用補交以往沒有繳交的費用?

(b) 已繳交費用者,是否可以取回已繳交的費用?

5. 我本身已繳交費用至去年4月,目前正考慮該不該繼續繳交這些費用,想聽你們的意見。

答1:

發展商有權起訴

在1985年分層地契法令下,業主如果沒有繳交管理費,發展商可以起訴他們,沒有繳交管理費的業主,儘管有些發展商沒有採取法律行動對付他們;不過在還未有分層地契,當他們欲脫售公寓,必須尋求發展商的同意時,他們仍須繳清過去拖欠的管理費,另加以日計的10%利息。

還有當發展商為業主申請分層地契,辦理轉移產業擁有權(MOT),發展商收賬部將發出結算信,確認業主沒有拖欠管理費,才給以批准。

假如業主拖欠管理費,那他必須繳清所拖欠的管理費,當然外加以日計10%利息。

另外還有一種情況,就是在業主償清房屋貸款,欲辦理解押手續(Receipt of Reassignment)的時候,銀行會發出一封信給發展商,解除之前簽署的Letter of Undertaking,發展商在簽名的同時,將確保業主沒有拖欠任何管理費或其他相關開銷。

購屋者協會的陳鍾靈指出,居民委員會在取得分層地契,自組管理機構之後,才取得公寓服務管理權,當公寓管理權移交給居民成立的管理機構,意即發展商已經為公寓的業主申請分層地契,在業主領取分層地契之前,拖欠管理費的必須補交所有的欠款,已繳交管理費的沒有所謂可取回退款。

公寓的住戶如果認為自己有交管理費,其他住戶沒有繳交同樣可享有現成的便利和服務,感覺不值而決定不交,雖然發展商不作聲,但就如前面所說的,發展商日後會向業主追回,拖欠者不只需補交,也必須繳付利息。

要補充的一點是,假如發展商所提供的管理和服務有欠完善,而業主這方有按時繳交管理服務費,那公寓的業主有條件向發展商提出要求或反映不滿,可是,如果大部份業主不繳交,要與發展商交涉,比較難站得住腳。

問2:移民海外房子如何割名?

怡保的黃敬仁來信指出,他和姐姐在1994年11月聯 名購買了一間位與怡保的雙層排屋,價錢是13萬令吉,在律師的協助下,辦理了割名手續,大約在2年後,拿到了永久地契。

當時,我姐姐已在英國定居,在辦理割名手續後,接下來就在登記局申請新的身份證,後來被登記局告知,由於我姐姐已入籍英國成為公民,所以不獲換取新的身份證。

現有數問題想請教:

1. 由於當時我姐姐是用舊身份證註冊上述排屋,現在需不需要通知土地局更改地契的資料,如果需要的話,手續上應如何進行?

2. 目前這一帶排屋的價格大約是30萬令吉,我和姐姐各佔50%,我還是大馬公民。

3. 假如把我姐姐的50%擁有權轉到我的名下,會有甚麼問題?

答2:需外資委員會批准

林若輝律師指出,現在要處理的是將姐姐擁有房屋一半權益轉割出來,不過由於姐姐已經入籍英國,要進行這項手續,需要經過外資委員會的批准,可能需要較多的時間。

如果採用舊有的身份證申請,而且是轉移給自己親人,手續會比較簡單,這些可通過律師協助,程序與一般進行交易簽署買賣合約類似。

假設目前屋價是30萬令吉左右,姐姐的那一半擁有權,價值大約是15萬令吉,如果要轉手過來,律師收費率是以15萬令吉為基礎來計算。

當然,這項轉名手續需要麻煩姐姐飛回來簽名辦理。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:33 AM | 显示全部楼层
擔保回酬....不擔保
馬六甲的王琇琍說,她於2000年9月購買了位於森州的一個公寓單位,當時的促銷員表示發展商保證可提供8%的回酬。

她說,在簽署保證回酬協議書(Guarantee Return Schedule)時,對方律師向我們保證,這協議保證業主可獲得7年8%的回酬。

去年開始收到前9個月的支票,扣除每個月的開銷,所剩不多;到了9月杪,收到通知“GRS”合約終止的信件。

發展商的一名職員說,因為大多數的單位都租不出去,所以要終止“GRS”合約。我們感到不解的是:為何當時很肯定保證有學生從其他地方搬過來,還說現有的單位可能不夠應付需求,這豈不是“欺騙”我們嗎?

答:

購屋者與發展商簽署的“Guarantee Return”協議,類似屋主與租戶簽署的組約,雖然說是擔保回酬,但其實並沒有一套法令的管制。

陳鍾靈認為,嚴格來說,假如要討回公道,唯一的途徑是上法庭起訴發展商,發展商成立私人有限公司,負責處理公寓出租事務,如果在後來證明無利可圖,可以終止之前簽署的協議,並結束公司的業務。

發展商聘請的促銷人員,一般口才都很好,稍微不留意,都會經不起他的遊說,簽下協議書,他們在開始的時候,可能也只是猜測會有這麼一個數目的學生搬過來,但實際的情況,他們是否很清楚恐怕也很難說。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:33 AM | 显示全部楼层
“同意信件”收費1000令吉合理嗎?
Ben通過電子郵件指出,他在2年前購買了一間雙層排屋,現在屋子仍屬於總地契,最近他準備再融資他的房屋貸款,基於這個原因,他必須尋求發展商的批准,以取得所謂的“ 同意信件(Consent Letter)”。

可是,發展商卻要他支付1000令吉的Consent Fees,他問:發展商的收費是否不合理?

答:

陳鍾靈指出,根據已修改、並於2002年12月1日起生效的房屋發展法令,未有個別地契的房屋,假如業主欲轉手或進行房屋貸款再融資,必須尋求發展商的批准,批准收費是房屋原價的0.5%或500令吉,以低者為準。

發展商不可能不曉得已生效的房屋發展法令,但身為消費者的我們,就有一些人不很清楚,稍微大意,可能就惠及發展商的袋子。

在上述法令未修改前的收費(Consent Fees)是房屋一手價的1%。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:34 AM | 显示全部楼层
產業買賣介紹費怎麼算
消費者如果能掌握脫售房屋的基本常識,將有助於交易的進行,也不至於導致買賣任何一方處於不利的局面。

住在芙蓉的許女士來信披露,她準備脫售目前居住的單層房屋,想掌握一些售賣房屋的相關常識,以順利完成售屋手續。

她列出的問題如下:

1. 我是通過朋友介紹找到買主,售價為14萬5千令吉,請問需要付多少介紹費?

2. 我打算在今年9月才搬遷到新屋居住,請問我應在何時簽署買賣合約?現在應否向買主徵收訂金,多少才算合理?

3. 由於不瞭解對方,我打算自請律師處理買賣合約以策安全,請問在簽署買賣合約後,買方應該怎樣付款,才給以賣方保障?

4. 如果個別聘請律師是否必須付較高的律師費?大約是多少(賣方)?我的銀行貸款剩下不多,如果在合約前繳清,是否可節省一些律師費?

5. 在簽署買賣合約後多久才能收到付款?是不是在收到付款後就必須交屋子?

答:

閼於支付房屋買賣介紹費的事項,如果是朋友充當中間人,一般未必按市場規則付費,有些人可能收屋價的2%或是象徵式收2000令吉,譬如折算起來比 2000令吉多一些,或是少一些,就收2000令吉,這些都是賣主與朋友之間達致的協議,不是一般的市場規則,不能以此做為爭論的例子。

林若輝律師表示,假如是產業經紀則有他們的收費率,一般是少過10萬令吉徵收屋價的3%、超過則是2%,當然也有一些例外的處理情況。

如果許女士計劃在今年9月遷居,就是說在那期間可以交屋,那麼現在可以簽署買賣合約,假如是永久地契的房屋,一般在3至4個月內皆可完成交易,如果不是永久地契的產業,需要尋求地方政府批准,那麼是在收到地方政府批准後的3個內落實交易。

市場上徵收屋價2%做為訂金

市場上多數人是徵收屋價的2%做為訂金,儘管房屋發展法令闡明,在簽署買賣合約後才支付屋價的10%。

假設買主已支付2%,那他在簽署買賣合約時只需付8%,其餘的90%在3個月內內付清,如果買主無法繳清付款,賣主可以沒收他已付的10%首期屋款。

律師費少不了

另外,買賣雙方如果自行聘請律師,所需支付的律師費是首10萬令吉1%、接下來的4萬5千的0.5%,大約是1000多令吉,至於說在合約前繳清銀行貸款,律師費這一項不會減少。

當賣主收到屋款後,需要交屋給買主,如果預計自己在收到屋款後,無法把屋子交給買主,譬如還不能遷進新屋居住,那可以跟買主商量,先向他租幾個月才交屋。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:34 AM | 显示全部楼层
屋內設施不足
Angie來信指出,她與朋友在瓜拉冷岳各購買了一間雙層排屋,最近接獲發展商發出的領取鎖匙通知,可是看到屋子時,發現還有許多東西沒做好。

她說地磚、廁所、浴室內應有的一些設施都沒有提供,詢問發展商,他竟說是我們的指示,可是在這之前,只有我的朋友做出這樣的指示。

發展商還說,如果要他賠償,他只能賠我材料的錢,我覺得這對我很不公平,因為自己找人來補做,工錢可能比材料的本錢還高。

我認為不應該由我來承擔發展商會錯意的結果,不知應該如何應對發展商的這項錯誤?

答:

購屋者與發展商簽署的買賣合約,是依據房屋發展法令草擬,是一份獲政府承認、合規格的文件,發展商應依照合約內的條文,將應該提供的屋內設施,照單提供。

林若輝律師指出,這位讀者可以寫一封信給發展商,催促他們按合約所列明的一切,做好該做的工作, 確保不違反合約。

當初是發展商會錯意,而且沒有白紙黑字證明有這樣的指示,因此發展商逃避不了這個責任。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:35 AM | 显示全部楼层
貸款利息還不還?
Kar Bin面對房屋發展計劃被擱置的問題,她在其電子郵件中指出,1998年,她購買了一間價格9萬6千令吉的雙層排屋,原本房屋應該在2000年建成,可是建築計劃遲至今日仍未完成,最糟的是發展商已宣告破產。

她指出,從2001年至2004年,她每個月供給銀行的利息介於350至390令吉之間,不過在2004年10月左右,她停止支付這筆利息。

她說,單單利息和首期10%屋款,她已經支付超過3萬令吉,其中利息大約是2萬2千利息,這些都是白白給了的錢。

她覺得很失望,也很沮喪,不知如何是好,現在想要放棄這間屋子,以免越付越多;可是,最近卻收到銀行的來信,指說假如不支付利息,銀行每個月將向她徵收50令吉的遲付款罰款。

以下是她的問題:

1. 我不想要這間屋子,假如停止支付銀行釋出的貸款,銀行將會對我採取什麼行動?

2. 假如銀行因為這點起訴我,我是否會破產?一些銀行將拿屋子拍賣,可是我的房屋還未建好。

3. 聽說他們嘗試尋求其他發展商接手,繼續推行有關發展計劃,不曉得要多長時間?

4. 我曉得已付的錢無法拿回,如果不要這間屋子,應如何處理?

答:

林若輝律師說,發展商如果宣告破產,一般由清盤師接管,假如聽說會有新的發展商接手,應該跟進瞭解。

我們不曉得銀行已釋出的貸款有多少,如果數目不是很大,不妨考慮清還貸款,這樣可以不必繼續支付利息,要不則繼續支付銀行貸款利息,期待接手的發展商完成建築工程,以免過去所付出的一切都泡湯。

假如要償清貸款,不妨嘗試與銀行商量,是否能豁免利息的支付,以減少償還的數額。

銀行不會冒然起訴客戶,將他們置於破產邊沿,通常在拖欠貸款一個數目後,才面對被起訴破產的風險。

如果停止支付銀行貸款或利息,貸款兼利息將越積越多,最終仍需悉數償還。

關於新的發展商需要多久時間完成接手任務,這點須向清盤師瞭解。假如決定放棄這間屋子,但未償清銀行的貸款,仍需悉數償還,銀行對已釋出的貸款,會連本帶利追回。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 03:35 AM | 显示全部楼层
屋子漏水不獲解決
巴生洪女士來信指出,她購買了一間中價公寓,已於2003年杪領取鎖匙,該單位樓高8層,她住第8樓,從一開始搬進去住就面對漏水的問題,她有向發展商投訴。

發展商也有派人來修補,但漏水問題一直未獲解決。

請問:

1. 如果在18個月內漏水問題不能解決,而18個月的限期又將快到,該如何是好?

2. 請問是否可以另找漏水專家解決,而費用由發展商支付?
答:

購屋者在領取新屋的18個月內,有權利要發展商修補房屋缺陷,假如發展商或其屬下的承包商在接到信的30天內未能做到這一點,把房屋修補好,那購屋者可以自己另找承包商進行估價,然後將估價單交給發展商。

在發展商接到估價單後的14天內,假如發展商沒有回應,購屋者可以吩咐承包商動工,將修補房屋的費用單據,交給發展商的最後5%屋款保管人(Stakeholder),從保管人持有的5%屋款扣除。

購屋者協會的陳鍾靈指出,在交屋後的6個月,保管人會把其中的2.5%交給發展商,剩下的2.5%是在可享有房屋修補期,就是交屋後滿18個月釋出。

這位讀者享有的18個月修補房屋期限所剩不多,應該掌握僅有的時間解決問題。






待续。。。。。。。。。。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 1-3-2009 03:38 AM 编辑 ]
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发表于 1-3-2009 11:03 AM | 显示全部楼层
原帖由 blueyap82 于 1-3-2009 02:58 AM 发表
Ivy Pua來信提問有關屋子門牌的問題,她說,目前我們的新屋仍在興建中,預料將在2005年中之前移交給我們。
她在信中披露,我們已經接獲雪邦縣議會的信及完整地址,遺憾的是,門牌號碼是我們最不喜歡的“14”,我在想 ...


在地契註冊為自己的名字時,地契文件也包括註明房屋的門牌號碼。

土地局几时有 在  "地契文件註明房屋的門牌號碼"
門牌號碼 是市議会的问題吧了
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发表于 1-3-2009 11:12 AM | 显示全部楼层
原帖由 blueyap82 于 1-3-2009 03:28 AM 发表
大馬女婿想置業 受什麼限制?
外國人欲在我國購買產業居住或投資,必須向外資委員會尋求批准,並將受到政府制定的一些條例限制,譬如只准購買某一些類型或價格的產業,以避免產業領域出現炒風。

呂先生來信提問有 ...


補一下, 2007后外囯人買RM250,000.00 以上的居住產業, 不必向 "外資委員會" (Foreign Investment Committee - FIC) 尋求批准
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 楼主| 发表于 1-3-2009 01:49 PM | 显示全部楼层

所有资料是2007之前的。只供参考

谢谢王lawyer!
希望大家多多交流。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 01:51 PM | 显示全部楼层
發展商被接管之後....遲交屋如何索償?
發展商如果由另一家管理公司接管,負責推行未完成的發展計劃,接手的公司通常會要求購屋者簽署另一份文件,在文件裡,可能附帶要他們同意放棄部份權益的條文。

王必得面對發展商財務陷困、被接管及遲交屋的問題。

王說,他在1993年6月5日買下吉隆坡一間永久地契的共管公寓,價錢是21萬5千令吉,發展商原本應在36個月內交屋;可是在1999年,發展商卻連同金融公司,賣給國民資產公司,又把有關土地擁有權,賣給另外一間金融公司,該產業延遲至2004年1月8日才交屋。

他問:應該採取什麼行動來索取賠償?

答:

陳鍾靈指出,當發展商由國民資產公司接管,同時又把土地擁有權,賣給另一間金融公司,以便繼續完成建屋計劃,接手的公司是否有提出要購屋者簽署另一份文件,包括放棄索償權利等協議書,這點很重要。

如果有簽署這份文件,購屋者欲提出索償的要求很難立足,根據一般的了解,接手的公司有可能提出要他們簽署協議書,包括放棄部分權益的要求。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 01:51 PM | 显示全部楼层
擴建未申請
署名Yvonne的讀者來信指出,她在4年前購買了一間二手的單層排屋,在沒有向當局提出申請的情況下進行擴建廚房等裝修。

她問:如今是否能向有關地方當局提出申請及尋求批准?

答:

屋主欲擴建廚房等裝修,必須先尋求地方政府的批准,假如現在提出申請,將面對被罰款或被迫拆掉已裝修的部份
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 楼主| 发表于 1-3-2009 01:51 PM | 显示全部楼层
終止合約
黃小姐來信指出,她與母親2004年4月在蒲種購買了一間興建中的雙層排屋,屋價在34萬令吉之間,至今已支付了70%的屋款。

現在我面對的問題是:屋子的外牆有一道寬約一公分、從屋頂到地上的裂痕,我很擔心屋子的安全性。

請問:我是否可以拒絕該間屋子,要求發展商退款,如果可以,應該如何進行?

答:

林若輝律師指出,屋子在興建的過程中,購屋者這方不能隨意中止合約或要求退還屋款,這位讀者可以嘗試向發展商提出撤換或修補有裂痕外牆的要求。

如果在房屋建成後,問題依然存在,在領取屋子後的18個月內,可向發展商提出修補房屋的大小缺陷要求。
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