Malay
颜色选择
阳光橙
深夜黑
天空蓝
葡萄紫
薄荷绿
深海蓝
首页
论坛
佳礼报道
新闻
搜索
526382
查看
1280
回复

马来西亚房屋买卖问答(Q&A)买卖前后必读(新人请看215 #)更新501#

  [复制链接]

楼主: blueyap82       显示全部楼层   阅读模式

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:52 PM | 显示全部楼层
發展商換屋
Wendy Fong通過電子郵件尋求有關轉換房屋的意見。

她在信中披露,於1997年購買一間位於萬撓的雙層排屋,已於2000年建好;去年,該產業所在位置發生土崩,在向發展商投訴後,發展商同意換另一間房屋給我們,我們選了一個位於武吉加里爾的公寓單位,預定在3年內完工。

她的問題如下:

1. 發展商願意交換另一間房屋給我們,請問該如何進行?發展商已表示願意退回房屋的差價,大約是2萬令吉,至於新的房屋,我們必須支付另一筆律師費。

2. 我所任職的銀行人力資源部要我們贖回現有的房屋,再申請新的房屋貸款,可是贖回房屋要一筆錢!

3. 我為現有這間房屋購買的房屋保險如何處理?

4. 此外,我也有購買概括這間房屋的土崩保險,是否可以進行索償?

答:

這位讀者首先應設法贖回目前這間房屋,而針對欲購買的公寓,必須與發展商簽署另一份買賣合約,然後申請新的房屋貸款,當然免不了簽署貸款合約、支付合約律師費。

一如發展商所說的,購買新的房屋,仍需付另一筆律師費,儘管非常無奈,但一般情況是這樣,除非發展商同意,豁免支付律師費。

陳鍾靈說,如果有為現有的房屋購買房屋保險(MRTA),可以照會保險公司,表明已償清現有這間房屋的貸款,欲索回部份保費,因為提早償還房屋貸款,可以領回其中一部份保費。

另外,有購買概括房屋面對土崩的保險,可以通過保險代理員,或自己到房屋處理索賠事宜。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:52 PM | 显示全部楼层
遲付款利息又是我?
購屋者遲付款,按買賣合約的條文,必須償付發展商以日計的10%利息,但假如有關延誤不是因為購屋者本身的疏忽,而是銀行與發展商進行協商所造成,那申請銀行貸款的購屋者不應承擔這筆額外開銷。

葉與黃來信指出,他們在2003年購買了一間雙層排屋,向銀行貸款80%,自己付款20%,在訂購時已付了5000令吉作為訂金(只是10%的一部份),接下來需要付首期10%屋款的餘額。

不久後,他們收到發展商通知支付另外的10%,同一時間,發展商也寄了一張10%付款通知單給銀行,這兩張付款信都是同一個日期,就是在2004年2月2日或之前付款。

信中指出,他們是在2004年1月28日付款,過了不久收到發展商的“遲付款利息收費單據”,因為銀行那方遲了29天才付第3個10%屋款給發展商。”

請問:“我該付那筆‘遲付款利息’嗎?”

答:

購屋者向銀行貸款80%,除了在簽署買賣合約支付首期10%屋款之外,自己尚需支付第2個10%,接下來的是由銀行付給發展商或其貸款銀行。

購屋者協會的陳鍾靈指出,銀行付出首一筆貸款,以這位讀者的情況,就是第3個10%屋款,會出現延誤主要是因為購屋者的貸款銀行,會向發展商或其貸款銀行領取一些文件,這些所謂的“Redemption Statement”或“Letter of Undertaking”的文件,主要是確保銀行應有的權益,特別是發展商將土地資產抵押給銀行,以取得貸款,間接影響購屋者享有的房屋擁有權。

在雙方協商的過程中,無形中耽誤了一些時間,以致銀行沒法在預定的時間內、支付第3個10%付款。

房屋發展法令G及H欄目第9項條文闡明,假如購屋者在發展商發出付款信的21天內沒有支付屋款、必須支付以日計的10%利息。

不過,有幾種情況發展商不能針對遲付款徵收利息:

● 發展商致給購屋者或其貸款銀行的分期索款通知書不完整,而且不符合第4(2)分節條文規定的條件,就是未附帶發展商建築師的核准信件。

● 假設發展商將發展計劃的土地抵押給銀行,有關的銀行或金融機構、延遲或沒有發出贖回文件及“Letter of Undertaking”給購屋者或其貸款銀行。

由此可見,購屋者不應承擔貸款銀行與發展商或其抵押銀行之間進行協商,造成延誤付款的利息。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:52 PM | 显示全部楼层
如何成為合格產業經紀?
Ivy Pua來信提問有關如何成為合格產業經紀的問題。

她說:我有興趣成為一名產業經紀,不過我在售賣產業方面沒有經驗,我想知道如何成為一名合格的產業經紀?

答:

關於Ivy Pua提出的問題,大馬產業經紀協會會長卡蒂惹阿都拉指出,要成為一名合格的產業經紀,必須擁有產業經紀文憑(Diploma In Real Estate Agent)。

要考取有關文憑,必須修讀相關課程,課程分第一和第二部份,為期1年,學費加其他雜費,大約1萬令吉,修讀的科目包括建築學、會計原理、經濟學、產業稅、市場學及法律入門等等。

上課時間是在傍晚6時30分至晚上10時,方便上班族選修,外坡學生如果有工作,可以選擇函授課程。

申請報讀的學生,必須超過17歲、考獲大馬教育文憑,至少3科優等及2科及格,優等的科目必須是數學、科學、會計或商科。

要報讀第二部份課程的學生,必須通過第一部份課程的考試。

如果有興趣,可以致電G Institute of Real Estate詢問,電話:03-76601652/53、電傳:03-76601683。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:53 PM | 显示全部楼层
貸款合約生效日怎麼算?
Chin Wue Tio提出有關房屋貸款利息的問題,他來信指出,2003年7月31日,他訂購了一間房屋,同年8月19日,他接獲銀行的一封信,指貸款已經批准,貸款利率如下:

從貸款合約開始生效的一年內3.88%、接下來是基本借貸率減1%。

2003年10月,律師開始準備貸款合約,第二年5月14日,合約準備好並壓印,6月3日銀行開始釋出第一批款項給發展商,同年11月1日,利率從3.88%調整至基本借貸率減1%。

合約闡明,利率將從貸款合約生效的一年後調整,請問那一天是貸款合約的生效日:2003年10月、2004年5月或是6月3日?

答:

貸款利率是從簽貸款合約的日期算起,以這位讀者的情況,貸款合約的生效日是2003年10月,就如銀行所指的,貸款合約生效的一年內,利率在3.88%,由2004年11月1日起,貸款利率從3.88%,調整至基貸率減1%。
從貸款合約可以查看貸款合約的生效日,不妨翻查之前與銀行簽署的文件,詳細閱讀後會有答案。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:53 PM | 显示全部楼层
如何加速取得分層地契?
Tan Boon Kooi來信指出,他購買的公寓於2003年12月已移交鎖匙,但至今發展商尚未為這720單位的公寓業主申請分層地契,請問該發展商是否觸犯法令?

請問要如何對發展商施加壓力,以便儘早獲得分層地契?

答:

購屋者協會的陳鍾靈指出,根據房屋發展法令H欄目第11節條文、1985年分層地契法令闡明,發展商必須儘快為公寓的業主進行分層地契申請,這裡所謂的儘快,沒有明確說明一個日期。

可是,在我們的商業社會,有不少分層產業的發展商,並沒有儘力、儘述去完成這一任務。

我們常聽說,有許多公寓的業主,等了十多年仍未能領取分層地契,當然也有一些產業的發展商,在三五年內已為業主申請到分層地契。

當發展商為業主申請分層地契時,業主必須支付一筆費用,所謂的轉移擁有權手續費。

嚴格來說,法令是有,但有關方面並沒有認真執行,加以管制發展商,以便起懲戒作用。

公寓的業主可以組織居民委員會,不時追問發展商,何時為業主辦理分層地契申請,這多少可以給發展商一些壓力。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:54 PM | 显示全部楼层
聯名買房子.一人落跑了...
聯名購屋可以減輕的財務負擔,但假如其中一方後來不知所蹤,或者以各種理由不償還房屋貸款,剩下的另一人或兩人,仍需負責償還該份貸款,銀行不會因為其中一人無法償還,而只接收另一人或兩人的償還數額。

甘媚媚說,有3個人聯名買了一間房屋,而且有向銀行貸款。

目前,A和其他人失去聯絡,B一人每月償還銀行貸款,C沒有經濟能力,B與C無法聯絡A,沒有A的簽名,怎樣才可以將屋子售出?

最近,B也面對經濟問題,如果停止付款給銀行,銀行會有什麼行動?如果銀行將屋子拍賣,所得不足以清還貸款,以及有關費用,剩下的債務是否由3人分擔?如果拍賣所得還有遺利,銀行是否會交回3人平分?

銀行是否可申請庭令將3人的個人銀行賬戶凍結?

此外,銀行是否可申請庭令將當事人(A、B和C),以及非當事人,譬如E和F的聯名賬戶凍結?

如果B和C一直都無法聯絡A,有什麼辦法可解決這間屋子的問題?

答:

如果停止償還銀行房屋貸款一段時間,銀行可以採取拍賣屋子的行動,或者入稟法庭,待法庭做出判決,要貸款人償還貸款。

銀行在執行判決後,要是貸款人仍然無法或沒有償還貸款,銀行再向法庭申請報窮令,然後傳遞給當事人,在限定的時間內償還欠款,否則將被判入窮籍。

個人如果被判入窮籍後,其賬戶或資產將被凍結。

此外,與被判入窮籍有關的人士,也會被牽連,不過影響不大,譬如B與另一人在銀行有聯名賬戶,如果事情發展到銀行賬戶被凍結,那他的那一半存款可能不獲准動用。

目前最頭痛的是無法聯絡到A,假如要脫售這房屋,一定要3人同意簽名才行得通,不妨通過尋人啟事嘗試聯絡有關人士。

林若輝律師指出,關於3人聯名貸款,當然由3人聯合償還,假如其中一人或兩人沒有償還,另一人也要負責,銀行也是商業機構,不會因為其他一人或兩人不知所蹤或經濟出問題,無法供款,答應剩下那一人的要求,只負責償還其中的三份之一屋款。

為了避免房屋被拍賣或被銀行起訴,貸款人一般都按期償還,除非另有苦衷或其他解決不了的問題,代為負責償還的那一方,一定要保存償還貸款的單據,以便日後脫售房屋,在平分售賣房屋所獲得的利益時,自己除了領回應有的那一份,也應該分獲代付的那個份額。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:54 PM | 显示全部楼层
為何遲遲未收到地稅單?
鍾先生指出,他在2000年購買了一間位於蒲種的雙層排屋,在領取鎖匙的時候,發展商有向他收取2001年及2002年的地稅。

不過至今為止,他在該雙層排屋居住已經大約有3年的時間,可是未從土地局那裡收到地稅的信,至於門牌稅,每半年都有收到稅單。

請問:

1. 為什麼沒有收到地稅的信?會不會因為該產業的地契是屬於99年租賃地,或是因為房屋仍屬於總地契,分割地契的工作還未完成?

2. 我應該怎樣做?

發展商或未辦妥分割手續

答:

陳鍾靈指出,這位讀者未收到地稅局寄來的地稅單有幾種原因:屋子地契可能還屬於總地契,發展商未辦妥分割手續。

另外,假如屋子已有地契,是否註冊在屋主的名下,就是辦好房屋擁有者的轉名手續;最好是向發展商詢問:是否已進行辦理地契分割手續,以及地契是否已轉到有關購屋者的名下。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:54 PM | 显示全部楼层
Hak Milik Sementara是甚麼?
許先生傳來一張地契複印本,他針對這張Borang 11AK裡邊Hak Milik Sementara的字眼表示不解。

未確認土地分界線問題

答:

其實這是一般的地契,英文稱為“Qualified Title”、簡稱“QT”,可以用來進行買賣及相關交易、向銀行申請貸款等等,不需過於擔心。

“Qualified Title”與“Permanent Title”有一些差別,這是因為負責土地測量的政府測量師還未確認土地的分界線;因此,在地主申請更新時,當局發出Hak Milik Sementara這一表格,如果仍不放心,可以親自上土地局詢問。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:55 PM | 显示全部楼层
發展商遲交文件 為何要我支付利息?
王先生來信指出,他在2004年4月6日簽署買賣合約,銀行的貸款合約是在2004年5月6日簽署,但是發展商的律師在2004年7月16日才將文件交給銀行的律師。

現在,發展商要他支付利息:

從2004年8月6日至8月23日:690令吉35仙,就是屋價14萬8222令吉@10%/365天x17天得出的數目。

他問:我需要支付這筆利息嗎?

收遲付款利息 應扣除非工作日天數

答:

從7月16日算至8月6日確實是21天,但並不是21個工作日,扣除星期日、第一及第三個星期六,這些銀行沒有辦公的日子,發展商不應從8月6日起開始計算,而是推遲幾天。

陳鍾靈指出,應該詢問銀行為何收到信後不付款,是否因為發展商將地契抵押給銀行、需要拿到Redemption Letter才付款?

如果因為這個原因,銀行應該對遲付款一事負責,儘管在房屋發展法令G及H欄目第9項條文闡明,假如購屋者在發展商發出付款信的21個工作日內,沒有支付屋款、貸款者必須支付以日計屋價的10%利息。

其實,有幾種情況發展商不能針對遲付款一事,向購屋者徵收利息:

● 發展商致給購屋者或其貸款銀行的分期索款通知書不完整,而且不符合第4(2)分節條文規定的條件,就是未附帶發展商建築師的核准信件。

● 假設發展商將發展計劃的土地抵押給銀行,有關的銀行或金融機構、延遲或沒有發出贖回文件及“Letter of Undertaking”給購屋者或其貸款銀行。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:55 PM | 显示全部楼层
產業盈利稅 10年後才被追討?
賣產業賺了錢,原本是件開心的事,但如果在多年後“突然”收到繳稅通知單,限定在短期內繳交,而在還未厘清自己早已繳稅的事實以前,接著又收到一張“被控上法庭”的信函,就無論如何也快樂不起來了!

敏秀來信指出,她的姐姐在2004年6月份收到一封所得稅局追討近4600令吉的產業盈利稅警告信,說明在來信的21天內清還。

她說,這筆產業盈利稅是她姐姐在1993年第一次出售房子的稅務,是在購買房屋的第3年內售出。

她問:

1. 為何事隔這麼久,所得稅局才來信追討這筆賬?而且在售賣時,律師是否有扣出這筆賬已記不清楚,如果律師有扣出來,是否有交給所得稅局也是一個問題。

如果律師沒有扣出該筆錢,是否有幫忙申請免稅?

2. 在1993年出售產業的文件、資料已不見,律師和買主都無從尋找,現在該如何下手查當年出售產業的資料?

3. 追討4600令吉的警告信,指定在3個星期內償還,但是遲至2004年12月才償還,過了不久,就是在2005年1月收到所得稅局一封將被提控上法庭的信,現在應該怎樣?稅款已還,還要上法庭嗎?

3年內脫售產業 將被徵抽稅務

答:

林若輝律師指出,購屋者在3年內脫售產業,將被徵抽所賺的20%稅務,這位讀者應該找回當年辦理買賣合約的律師樓、通過檔案文件,查出律師是否有扣一筆錢用來償還產業盈利稅,如果已償還,當年應該有收到收據,憑收據證明已經償還。

此外,如果已在2004年12月償還,郵寄還是親自到吉隆坡所得稅局償還,以及是否有收存收據?這些都很重要。

至於4600令吉應該是已經利上加利的產業盈利稅,如果是當年繳交,相信不需要這個數目。

所得稅局分為估價與執行追討稅務兩個部門,許多時候,估價部門由於遲接到稅款的償還,以及在接到稅款後沒有即時照會執行部門,以致出現納稅者償還稅務後,執行部門依然發出追討或將被控上法庭的通知。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:56 PM | 显示全部楼层
付了費治安卻不靖 誰來管理公寓管理公司?
Elaine在她的信中指出,她住在甲洞一所中價公寓,面積大約840平方尺,每月必須支付100令吉40仙的管理費,包括清理垃圾和24小時保安費。

問題是這所公寓的治安並不好,時常有發生偷汽車零件、刻意破壞住戶汽車,以及偷竊電單車零件的問題。

她說,曾經到管理層投訴,但所得到的答案是:合約已註明管理層不負責或賠償給有關住戶,管理層只能改善保安措施。

她問:我已付了24小時的保安費,但卻得不到任何的保障,以及一個有安全感的住所,如果我要投訴這一切,應該如何進行?

在我國是否有一套法律管制公寓管理公司?

可向消費人仲裁庭索償

答:

公寓業主繳付的管理維修費用,包括24小時保安服務,管理公司及其所聘請的保安人員,有責任確保公寓住戶的安全、財物的無損。

遺憾的是,目前尚未有一套完善的法令管制公寓管理公司,造成管理公司的運作不一致,甚至有違條例之嫌。
針對這位讀者面對的問題,可以考慮向消費人仲裁庭提出索償。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:56 PM | 显示全部楼层
找不到屋主無法轉名?買廉價屋要簽授權書
政府推行廉價屋政策,目的是讓小市民能夠“居者有其屋”,因此廉價屋的擁有權其實不容易轉換。

廉價屋的買賣,一般是通過辦理授權書來執行、以處理有關房屋的所有文件,因此在這方面的交易,最重要的是那一紙“授權書或俗稱的Surat Kuasa”。


個案1

買廉屋逾十年未轉名怎麼辦?

黃女士來信指出,13年前她通過朋友的介紹買了一間二手廉價屋,當時她與丈夫給了屋主1萬令吉的現金,以及支付了5000令吉的律師費,就到律師樓辦理“轉名手續”,就是所謂的“Surat Kuasa”,或者說大家熟知的授權書。

接手後,她們按期供還房屋貸款,因為當時屋主尚有10年才繳清房屋貨款;現在房屋貸款供完了,已經有3年,可是還找不到屋主、也無法辦理割名手續,想把屋子賣掉,應該怎麼辦?

她問:

1. 目前還找不到屋主,可以把屋子賣掉嗎?

2. 貸款是屋主的名字,怎樣才可以從銀行領取清單,包括地契?

3. 如果屋主的孩子前來與我爭這間屋子,我應該怎麼辦?可以用地稅單來證明嗎?

4. 我可以把這間房屋轉名給我的孩子嗎?就是以授權書的方式交給孩子,他今年才12歲。

5. 這間房屋的水、電、地稅單,銀行貸款全部還是屋主的名字,應該怎樣處理?

個案2

真女士的來信披露,她大姐住在新山柔佛再也一個住宅區,她說十幾年前,她大姐夫購買了一間單層排屋,是一間二手的廉價屋。

當年,律師有處理一些文件,說是這屋子已轉賣給她大姐夫,不過直到現在,這屋子的名字和地契還沒有轉換,銀行貸款的名字也是前屋主的名字。

請問,有何辦法解決這問題?

找出授權書 按內容執行

這兩位讀者面對的問題類似,林若輝律師回答說,當年律師辦理的手續,就是一般所指的“Surat Kuasa”,最要緊的是找出有關“Surat Kuasa”或授權書,內容如何說明,只有通過“Surat Kuasa”的執行,才有望解決問題。

同時,有關的“Surat Kuasa”尚需交到法庭註冊才有效。

地稅單有一些作用,但最重要的還是授權書,總之,關於水、電單據名字的轉換、解決銀行貸款事務,一切皆由“Surat Kuasa”來執行;此外,孩子在滿18歲後才有權利接領授權書,黃女士的孩子只有12歲,目前未有資格領取授權書。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:56 PM | 显示全部楼层
拒繳“具爭論性”管理費 再融資有麻煩
Loh Yung Yaw通過電郵來信提問有關公寓管理收費的問題。

他披露,在雙溪龍購買了一間公寓,2000年至今已住了超過4年,管理收費是每平方尺10仙,每個月需付145令吉70仙。

儘管我們對管理公司提供的服務不很滿意,但我們還是繼續按合約的指示繳付,維持在每平方尺10仙的水平。

在2002年7月22日,我們接獲發展商的信,通知我們將提高管理維修費,從那一年8月1日起,每平方尺收費從10仙調高至12仙,但沒有進一解釋,也沒有和公寓的居民協商。

我們反對、並要求發展商出示審核管理收費的報告,可是遭拒絕,而且發展商堅持他們有權調高收費。

有鑒於此,在公寓居民開會討論後,我們決定擱置繳付管理維修收費,直到他們合理提供審核管理收費報告給我們。

問題是:最近,我準備再融資房屋貸款,可是發展商要我繳付未償還的管理維修費,才發出批准信。

請問:我們如何獲得合理的對待?有那一個政府部門可以協助我們?

可向房屋部尋求協助

答:

1985年分層地契法令闡明,未有分層地契的公寓,業主每個月必須支付管理維修費,如果欲脫售或再融資房屋貸款,必須尋求發展商的同意。

購屋者協會的陳鍾靈指出,假如有拖欠管理維修費用,發展商在同意及發出批准信之前,業主須繳付欠款才獲得發展商發出批准信。

此外,發展商有權調高管理維修收費率,不過必須附帶審核報告、附加結單說明、業主可以通過居民委員會向發展商爭取,要求每年與發展商及居民委員會對話。

另一方面,業主也可以向房屋部反映有關問題,以及尋求協助。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:57 PM | 显示全部楼层
共同範圍抵押金可否索回?
Peter來信指出,他是一名公寓業主,當他入住之前,曾經支付了一筆2080令吉的所謂共同範圍抵押金給發展商,一直以來公寓的管理由發展商負責。

過了一些年,他居住的公寓業主拿到分層地契,並從發展商領回公寓管理權,管理事務由居民委員會負責,他說想向新的管理層索回共同範圍抵押金。

他問:“我是否有權這樣做,或是這筆抵押金必須一直由管理層保管?我不曉得共同範圍抵押金的用途,不過我每個月有支付維修儲備金。”

答:

關於已付給發展商的共同範圍抵押金,應該向發展商索回,新的管理層接手公寓的管理事務,未必接收有關抵押金。

不過,可以向新的管理層瞭解,是否接手公寓業主支付給發展商的抵押金,以及當初支付的共同範圍抵押金,是否就是預付管理維修服務費。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:57 PM | 显示全部楼层
買店屋領鎖匙 須先付押金管理費?
林偉傑來信指出,他購買了店屋樓上的一個單位,不久前他收到發展商來信,通知他們領取鎖匙;可是,卻列出要他們支付2個月抵押及12個月預付管理費的單據。

他問:發展商有權向我們收取這麼多的費用嗎?

答:

這位讀者購買的是店屋樓上的單位,在商業地段興建的產業,發展商採用的都不是標準的合約,從電傳過來的資料,可以看出裡邊的條文,不是根據房屋發展法令擬定的標準合約,而是發展商律師根據其指示草擬的。

陳鍾靈指出,店屋是商業產業,發展商不需持有發展執照也可推行有關計劃,一些商業發展計劃店屋樓上的單位也歸在內,儘管有關單位是供住宅用途,這位讀者遇到的應該是這樣的例子。

由於發展商採用的不是標準的合約,因此一切以購屋者和發展商簽署的買賣合約為準。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:57 PM | 显示全部楼层
來不及割名 父親已去世
加影的周先生指出,他的雙親聯名購買了一間雙層排屋,原本是要割名給他,很不幸的,他的父親不久前去世了,所以來不及辦理這一道手續。

他問:欲辦理進行上述手續是否會很麻煩?應如何進行?

答:

林若輝律師指出,針對這位讀者面對的問題,不知他的父親是否有立遺囑、如果有,一切以遺囑的內容為準;如果沒有,則必須向法庭申請領取遺產執行書,才能進行割名手續。

另外,在轉換名字手續的進行同時,假如像上面所提及的,父親在之前沒有立遺囑,最好能勸請母親立一份遺囑。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:58 PM | 显示全部楼层
買屋容易終止合約難
在房屋未建成之前,購屋者若要終止買賣合約,其實並不容易,在房屋發展法令之下,未有條例說明購屋者可以隨心隨意終止買賣合約。

個案1─房屋逾期未建好

Kentmen來信指出,他在3年前購買了一間單層排屋,按說在簽署買賣合約後,發展商應在2年後交屋。

不過,當他們致電發展商,發展商表示有關房屋將在1年內建好,他們準備做出相應賠償。

他提出的問題如下:

1. 我們是否可以終止合約,領回已付給銀行的分期付款?
2. 如果可以,我們是否也可取回利息及律師費?

可以取消合約嗎?

答 :

在房屋發展法令之下,未有條例列明購屋者在房屋未建成之前,可以隨意終止買賣合約、並領回已付給銀行的分期付款、利息及律師費。

不過,假如發展商有很好的理由,那他可以半途終止發展計劃。

購屋者協會的陳鍾靈指出,在2002年12月1日修改後的房屋發展法令,發展商若有很好的理由,可向房屋部申請終止發展計劃,並退回屋款給購屋者。

發展商可終止發展計劃合約的情況是:在簽署買賣合約後的6個月,房屋發展計劃仍未展開、已簽署買賣合約的至少75%購屋者同意發展商終止合約。

此外,發展商向房屋部申請尋求批准的信件,必須附帶購屋者同意,以及其他足以確保發展商有能力退回屋款給購屋者的文件。

購屋者這方面,如果一定要終止買賣權利,而且有向銀行申請房屋貸款,還需尋求銀行的同意,銀行已釋出的房屋貸款,購屋者必須償清。

個案2─付了訂金沒能力給首期

葉小姐說,她訂購了一間工廠,並給了1萬令吉的訂錢,但直到現在還沒有能力付上首期10%、就是2萬5998令吉扣除1萬令吉訂錢的餘額。

請問:“我是否能夠向發展商取消合約,並拿回訂錢?

答:

葉小姐購買的是工廠,屬於商業產業,發展商採用的不是標準合約;因此,購屋者不可能取消買賣合約,如果發展商採用的是標準合約,購屋者尚可以申請房屋貸款不獲批准為由,要求終止買賣合約。

當然,獲准取消合約的購屋者,不可能悉數領回款項,如果已付了10%首期屋款,只可領回9%、1%將被沒收。

現在可以進行的努力是私下與發展商協商,希望能獲准取消合約,並領回部份款項。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:58 PM | 显示全部楼层
罰款利息與遲交屋賠償可以對扣?
發展商遲交屋給購屋者,必須賠償購屋者這方面的損失,可是,發展商會要求購屋者先償付遲交屋款利息,才發出鎖匙給購屋者,發展商不可能與購屋者進行遲交屋賠償、對扣遲交屋款利息的安排。

Lee Teng來信指出,她於2001年11月與發展商簽署合約,以購買一間雙層排屋,發展商於2004年10月要求最後一筆付款,以便交屋,銀行隨即支付屋款給發展商。

在移交空屋之前,發展商要我們檢查新屋,並指示我們支付遲交屋款的1200令吉利息罰款,發展商對遲交屋一事保持沉默。

我們問發展商這1200令吉的罰款如何得來,並建議發展商對扣遲交屋賠償,因為我們對發展商深感失望,不準備支付發展商提出的數額。

不只如此,我們也對發展商是否有能力在取得入伙紙的情況下移交有關房屋,發展商並不同意我們的要求,並堅持要我們先付該筆數額,否則,我們沒有權利進屋內查看。

我的問題是:

1. 要向發展商提出遲交屋索償的正規程序如何?在提出索償之前,我們是否必須先解決他們發出的賬單?

2. 我能否要房屋仲裁庭的聯絡號碼?

3. 購屋者是否有權基於房屋完工粗糙、不接受有關房屋?

答:

購屋者要向發展商提出索償,必須呈交一封索償信,指明遲交屋多少天、索償多少錢等等。

在提出索償之前,購屋者須先解決發展商提出的交罰款指示,然後領取鎖匙,以便入屋內查看新屋的情況。

陳鍾靈指出,購屋者面對罰款的問題,很多時候是銀行在發出第一次付款時出現延誤,主要是銀行與發展商之間進行溝通,以領取所需文件,延遲了屋款的繳付。

另外,發展商未必有入伙紙才可交屋,只要他符合3個條件即可交屋,就是擁有建築師的核准信、已經可以接通水電供應、發展商有向地方政府呈上e表格、並獲得地方政府的接收,即可交屋。

還有在發展商發出領取鎖匙通知信的14天內,根據合約,不論購屋者是否已前往領取鎖匙,皆被視為已經領取。

房屋仲裁庭的電話號碼是03-20924488(熱線),購屋者如果基於房屋完工粗略,沒有在原定的期限內前往領取鎖匙,按合約條文,將被視為已領取。

最好是在發展商發信的14天內領取鎖匙,然後再提出進行修補房屋問題的要求。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:59 PM | 显示全部楼层
未完工房屋能索償嗎?
店屋、房屋在興建期間,即使過了交屋期限,儘管可以提出索償要求,但發展商不會做出賠償,因為針對遲交屋多少天一項,未有答案。

但這並不表示購屋者不應提出,其實,在應交屋日算起的6年內,應該採取索償努力,有了白紙黑字紀錄,有助于日後展開相關行動。

陳小姐來信指出,她於1997年購買了一間店屋,工程進展緩慢,至今只建了80%,請問:


可以取消買賣合約嗎?


如何向房屋部做出投訴?


屋子只建了80%,可以要求賠償嗎?


是否過了6年,就不能提出賠償要求?


能否提供律師的聯絡電話號碼?


目前,購屋者已籌組了一個委員會,但是未有共同解決方案,一個人做出投訴效果如何?


答:

在房屋發展法令,未有條文說明購屋者有權取消買賣合約,更何況店屋的購屋者,與發展商簽署的不是標準買賣合約,一般是由發展商律師,根據其指示草擬的合約。

陳鍾靈指出,由於店屋是商業產業,發展商不需持有發展執照,亦可推行有關計劃,因此,不在房屋部的管轄範圍內,也因為這樣,儘管購屋者向房屋部提出投訴,房屋部一般也不會處理。

房屋只建了80%,如果基於工程進展緩慢提出索償要求,並非不可以,但發展商不會做出賠償。

在可以提出索償的6年期間,購屋者應該採取行動提出要求,以這位讀者的情況,她是在1997年x月x日購買,交屋日應該是2000年x月x日(店屋的交屋日是買賣合約算起的36個月內),由這一天算起的6年裡,就是2006年x月x日或之前,應該提出索償要求,即使過了一天,將被視為失去法律可起訴期限。

現在還有時間展開上述行動,最好自己或要求律師寫一封信給發展商,提出索償要求。

關於律師的聯絡電話號碼,可以向律師公會索取、電話:03-20313003;此外,最好是與購屋者籌委會的其他成員一起行動,繼續跟進交屋的進展,這樣比較有力量。
回复

使用道具 举报

楼主
 楼主| 发表于 1-3-2009 01:59 PM | 显示全部楼层
未做合約進行土地擁有權轉移
在取得產業擁有權的時候,假如支付交易價,一般人都通過簽署買賣合約進行;如果是親人之間進行產業擁有權轉移,譬如父親將土地權益轉移給孩子,多數是通過律師辦理割名手續。

小張來信指出,父親原本有一塊地,是公公去世後留給父親的,地契上有父親的名字。

婆婆去世後,該塊地一部份割名給二伯;二伯去世後,該部份屬於二伯的土地割名給其惟一的兒子。

數年前,堂哥把該塊地賣給父親,售價12萬令吉;不過,這項買賣並沒有做買賣合約,只是通過律師做了割名手續。

如今事情已成定局,我們已拿到新的地契,地契註明這塊地已完全屬於父親。

我的疑問如下:


父親是用12萬令吉向堂哥購買該塊地段,可是,卻做成堂哥送給父親(Borang 14A),將來是否會起爭端,譬如堂哥或他的後人是否有權反悔,並想奪回該部分土地或整塊土地?如今該如何解決?


父親擁有的Borang 14A只是副本,這正常嗎?那麼正本Borang 14A在那裡?


答:

林若輝律師指出,在進行土地轉名手續時,需要採用14A表格,這是一般的慣例,由於沒有通過買賣合約進行轉名交易;因此,只能通過這程序進行,手續與父親轉移資產擁有權給孩子、丈夫轉名給妻子的情況一樣。

整個過程已經完成,同時,地契也註明這塊土地產業的擁有人是你父親,不需擔心。

惟一的隱憂是將名字轉換的那一位,在屋子割名後的5年內,不要面臨生意失敗、被起訴入窮籍等問題,因為這樣將會影響接收轉換名字那一位可享有的權益。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册 | 登入

本版积分规则

 WeChat
 CARI App
Get it FREE Google play
 Instagram
cari_malaysia
FOLLOW
- 版权所有 © 1996-2019 Cari Internet Sdn Bhd 佳礼网络有限公司 (483575-W) -
Private Cloud provided by IPSERVERONE
0.171917s Gzip On
快速回复 返回顶部 返回列表