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马来西亚房屋买卖问答(Q&A)买卖前后必读(新人请看215 #)更新501#

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楼主: blueyap82       显示全部楼层   阅读模式

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 楼主| 发表于 1-3-2009 01:59 PM | 显示全部楼层
遲交屋如何索償
孫先生來信提問有關遲交屋如何進行索償的問題。

他的問題如下:

1. 遲交屋索償信是屋主本身寫給發展商,或是由屋主的律師寫?
2. 要如何計算遲交屋多少天?
3. 應如何計算要索償的數額?
4. 如果屋主沒有提呈遲交屋索償信,是否可以直接向仲裁庭提出索償申請?

答:

關於提呈給發展商的遲交屋索償信,屋主本身可以寫給發展商,如果要由律師代勞也行。

一般的情況是,如果是單、雙層排屋,交屋日是簽署買賣合約算起的24個月內、店屋或公寓則是簽署買賣合約算起的36個月內。

舉個例子,假如按合約,發展商應該在2004年12月20日交屋,可是卻遲至2005年4月25日才交屋,從12月21日算起至4月25日,就可計算出遲交屋的天數總共是125天。

至於計算遲交屋索償的方程式如下:

10%x(屋價)x125天/365天
屋價(排屋):RM200,000
買賣合約日期:2002年12月20日
交屋日(24個月):2004年12月20日
通知領取鎖匙日:2005年4月25日
延遲交屋天數:125天
10%xRM200,000x125天/365天=RM6,849.315

陳鍾靈指出,如果屋主沒有提呈遲交屋索償信,直接向房屋仲裁庭提出要發展商賠償的申請,屆時發展商可能會說購屋者之前並沒有提出索償,並非他們不準備賠償
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:00 PM | 显示全部楼层
店屋產業廢棄 發展商還收管理費
署名Leong的讀者來信指出,他和朋友在萬撓購買了一間店屋辦公室,於2001年拿了鎖匙,至今已有三四年,發展商不斷向他們計算維修管理費的問題。

可是,經過多次查看產業後,發現發展商沒有提供任何的服務,數以千計的產業都丟空,到處野草叢生,也沒有電供,因為電線已經被偷竊,連國家能源公司的電供站也被破壞。

附近幾個地區的情景猶如戰後的廢墟,購買到這樣的產業只能自嘆倒楣,發展商在沒有提供任何服務的情況下,竟然還要徵收管理服務費,甚至還發出律師信。

請問:在完全沒有提供服務的情況下,發展商是否有權向我們徵收服務費?我曾到發展商那里交涉,但那裡的工作人員也解決不了我們的問題,有些甚至藉故閃開,有的還說必須付清服務費才能投訴。

答:

店屋辦公室屬於商業產業,不受房屋發展法令管制,類似這樣的問題,房屋部一般不會插手處理。

針對這位讀者面對的問題,可以要求地方政府協助,或是與其他購屋者成立一個委員會向發展商交涉,以處理問題;最後一個途徑就是上法庭起訴發展商,指控他們沒有提供管理維修服務費的同時,卻還向業主徵收費用。

雖然買賣合約闡明店屋業主或分層產業的購屋者,在領取產業後必須支付一個數額的管理維修費,但產業已處於荒廢的情況,發展商要購屋者繼續繳交管理費,委實不公平。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:00 PM | 显示全部楼层
房屋停工 已付房貸可否取回?
蔡小姐來信指出,房屋還未建好,銀行釋出貸款收取的累進利息(Progressive Interest)日漸增加,她打算開始分期償還房屋貸款。

如果開始償還房屋貸款,可是房屋興建工程卻停工,她是否有可能拿回已供給銀行的貸款?

由於房屋興建工程已停頓相當久,她問能否取消買賣合約?能否拿回已付的首期錢及利息?

答:

購屋者開始償還房屋貸款和償付累進利息是兩回事,銀行還未完全發放按工程進展付款(Progressive Payments) 之前,貸款者若要開始供屋,可以向銀行瞭解及安排。

假如房屋停工了,銀行釋出的部份房屋貸款,不只不能拿回,貸款者尚需償還欠銀行的數額。

此外,購屋者不可能取消已簽的買賣合約,已支付的首期錢及利息,也不可能拿回。

如今能做的是聯合其他購屋者一起行動,跟進發展商的建屋工程進展。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:00 PM | 显示全部楼层
裝錶後沒有水電都要付費
國能或水務公司為業主安裝水電錶之前已清楚表明,業主每月必須支付一個最低數目的費用,假如業主在短期內不準備使用水電,可以通知有關公司切斷供應,日後再申請駁接回去。

Phan來信指出,他購買了一間位於雪邦的店屋,2000年開始可以啟用,已安裝電表及水表。不過他不曾支付電費及水費,因為他還未啟用該店屋。

不久前,他到該店屋一趟,發現有不少國家能源公司及水務公司發出的收費單,有關公司也發出終止水電供應的通知。

他說不明白為何水電供應沒有被切斷?水電費可能已高達數百令吉,他認為這對他來說並不公平,因為他並沒有使用這些設施。

答:

陳鍾靈指出,不論有無使用水電,國家能源及水務公司會向用戶徵收一個最低收費,如果自認短期內不準備使用該店屋的水電供應,應該通知有關當局切斷供應,待要使用的時候,再接回去。

住家與店屋的最低水電收費率不一樣,其中住家最新的最低收費是每月5令吉、店屋或工廠30令吉。

至於電流的最低收費是住家2令吉50仙、店屋6令吉。

關於切斷水電供應一事,應該是業主向有關公司提出,水務公司及國家能源在未通知業主之前,一般不會自行切割。

不過,切斷供應後欲重新駁接,需要承包商鑒定一切設施的狀況妥當,可以重新駁接,也需要一筆開銷。

如果接到最後通知書後尚不還水電費,最後遭有關公司切斷水電供應,業主的名字將被列入黑名單,日後欲申請重新駁接,可能面對困難。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:01 PM | 显示全部楼层
發展商遲交屋 以其他物品代替賠償
陳太面對發展商不肯按合約條文賠償遲交屋的問題:

她在信中指出,於2001年4月29日購買了一間價值8萬令吉的排屋,合約裡註明如不能在兩年內完工,將以屋價的10%賠償。

目前,房屋的興建已經完工,前後算起來,共遲了1年10個月,但發展商只願做出1年6個月的賠償,而且不準備以10%的比率賠償,只是肯賠7%,並表示將以分期付款方式進行。

請問:我們應該如何處理這樣的問題?

如果發展商建議以壁櫥或其他東西代替賠償,我們是否有權不接受?

答:

陳鍾靈回答說,購屋者有權不接受發展商提出這樣的建議,如果與發展商再進行交涉沒結果的話,可以通過房屋仲裁庭提出索 償,一旦房屋仲裁庭下判發展商必須悉數賠償,那提出索償者可以拿足賠償額。

他說,發展商必須根據買賣合約闡明的條文,在遲交屋這事項,給予購屋者屋價10%的賠償。

假如發展商獻議以較低比率賠償,或者是以其他東西取代,購屋者可以不接受,並可通過房屋仲裁庭提出索償,準備提出索償的購屋者,首先必須到房屋仲裁庭登記處索取Form 1 或Borang Satu,填寫好後加上10令吉呈交仲裁庭登記處。

接下來是等待仲裁庭訂下聽審日,房屋仲裁庭秘書處將以郵件通知提出索償者,以及發展商出庭聽審。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:01 PM | 显示全部楼层
繳了優先認購“承諾費”遲遲沒下文
李景發來信指出,他於1997年收到發展商的信件,要求收取所謂的“承諾費”(Commitment Fees),以便能優先購獲該公司推出的1層半店屋。

他收到信後,很快就把3000令吉的支票寄過去,過後收到該公司發給的正式收據。

時間流逝的很快,可是卻一點消息也沒有,他再也等不下去了,於是就打電話到該公司詢問,接線員表示,如果不準備再等,可以要求退款,他們會連本帶利退還,他按照指示將信和收據正本寄過去。

等到2004年,他撥電話過去詢問,可是電話卻終止服務。他問:還有甚麼管道可以取回已付的承諾費?

答:

這位讀者應該上一趟有關公司的辦公室,可能是公司已搬遷到其他地方,另外也可到公司註冊局查看這家公司的最新資料,包括是否還繼續營業。

由於購買的是店屋,這類個案不受房屋仲裁庭處理,不過還有一個管道是通過小數額索償庭起訴有關公司。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:01 PM | 显示全部楼层

聯名買屋 可否取消其中一份房貸保單

銀行為保障本身的利益,一般都會建議貸款者購買房屋貸款保險,有些銀行甚至會列為房貸配套的一部份,指示貸款人一定要購買房屋貸款保險(MRTA)。

鄭女士來信指出,她於2001年8月與丈夫聯名購買一間14萬令吉的排屋,最近才得知原來購買房屋貸款保險(MRTA),只須其中一個購買100%的保險。

由於他們是第一次購買房屋,所以銀行建議,各購買100%房屋貸款保險,當時的MRTA保費分別是她本身大約2千500令吉、丈夫3500令吉,總共大約是6000令吉,結果她與丈夫聯名申請房屋貸款。

她問:
1. 我能否向銀行要求取消其中一人的房屋貸款保險?
2. 在法律上,我是否有權取回保費?
3. 我應該向誰尋求協助?

答:

購屋者向銀行申請房屋貸款,銀行為減輕本身面對的風險,一般都會建議提出申請貸款的客戶購買房屋貸款保險,就是大家所熟悉的MRTA。

有些銀行甚至將房屋貸款保險列為強制性配套,就是要向該銀行申請房屋貸款,必須購買有關保險。

在這個計劃之下,購買的保險,保費視貸款的數額、償還貸款的年限,以及申請者的年齡而定。

這項保險沒有現金價值,假如提早償還房屋貸款,則可取回已付的一些保費,如果是兩個人聯名貸款,購買者是其中一人,萬一在未償清房屋貸款期間,有購買房屋貸款保險的那一人發生事故或失去工作能力,那麼保險公司將做出賠償。

陳鍾靈指出,萬一是其中一人購買,發生事故的是另一個沒有購買房屋貸款保險的保客,有購買房屋貸款保險的那一人,仍需要繼續償還房屋貸款。

各家銀行與保險公司的合作,推出的房屋貸款保險配套可能有些不一樣,真正的利益,可能需看過貸款合約、保單條款如何說明,才能比較明確說清楚。

至於說想向銀行要求取消其中一人的房屋貸款保險,以及是否有權取回保費等問題,需要親自向申請房屋貸款的銀行,以及有關的保險公司瞭解。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:03 PM | 显示全部楼层
已呈修補房屋問題表格 承包商諸多推搪
蕭先生說,他在不久前購買了一間房屋,已於11月領取鎖匙,查看屋子後,呈上“defect”報告,較後他用自己聘請的承包商進行前門裝修。

兩個月後,他到工地辦事處詢問他們為何還未修補他提出的房屋defect問題。

他們表示承包商很忙,而且有很多大節日。

他再次做出投報,公司的職員說因為他叫來本身的承包商進行裝修,工地的承包商不會幫忙修補、收拾手尾。

他繼續投訴,3個星期後再去查看,問題一點也沒解決,再撥電投訴,其中一名僱員說這個案正在處理中,但最終依然沒有下文。

請問還有什麼管道可以投訴?以解決問題?

答:

在領取鎖匙後提呈修補房屋問題表格的30天內,發展商必須將問題解決,如果沒有做好,可以叫來自己的承包商前來預估,並將報價表連同一封信給發展商,同時也發給持有屋價最後5%的Stakeholder同樣的文件,再給發展商14天的時間,以完成未做好的工作。

如果依然沒下文,即可吩咐自己的承包商動工,待結賬後將賬單交給Stakeholder,以便從剩下的5%屋款扣除開銷。

陳鍾靈認為,信中提到的承包商很忙,有很多大節日,譬如農曆新年休息多天,這些都不能構成無法在預期內完工的理由。

另外一點是,假如屋主已叫來本身承包商進行裝修,發展商的承包商是不會接手幫忙收拾其他承包商進行裝修留下的瑣碎工作。

此外,這問題也可帶上房屋仲裁庭,但勝算有多少,則由法庭裁決。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:03 PM | 显示全部楼层
加插座換地磚 發展商拒絕要求
Michelle通過電郵指出,她在不久前訂購了一間3層排屋,這新屋還未完成建築工程。

她要求發展商加一些電插座,以及更換地磚的鋪設,並表示願意支付額外的費用;可是她提出的要求遭到拒絕,原因是這與發展商提呈給地方政府的圖測不一樣。

她說,她在怡保的哥哥購買了一間房屋,在要求發展商增加電插座,並沒有面對這方面的問題。

她問:是否有法令或條例阻止發展商為屋主加設額外的電插座?

答:

在新屋牆壁還未燙灰之前,有部份發展商會按購屋者提出增加電插座安裝的要求,加設電插座,他們會針對多了一些紙上工作及安裝工程,向購屋者徵收一定的費用。

當然,也有一些發展商為省卻麻煩,不答應購屋者提出的任何要求,因為他們只要按促銷房屋小冊子列明所提供的屋內裝飾,即不違規。

此外,如果欲更換廚房、飯廳壁磚或地磚,發展商的顧慮是,在提出入伙紙的申請時,地方政府的人員可以針對其中一兩間房屋的屋內地磚有更換,視之為已裝修,不予以批准。

有些時候,批發入伙紙未必是每個單位一張,而是一排房屋一張,假如出現這樣的情況,則可能面對麻煩。

個別發展商有不同的公司經營規則,比較普遍的是允許購屋者加按電插座,但涉及更換地磚的要求一般獲接受的機率不高。

嚴格來說,沒有條例限制或阻止發展商接受購屋者提出的要求,但個別發展商可以基於公司政策拒絕或接受購屋者提出這一要求。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:03 PM | 显示全部楼层
付了首期錢沒人建屋 可以索賠嗎?
新山吳小姐來信提出一些有關購買房屋索賠的問題:

她在信中指出,她的哥哥在2001年的時候購買了一間8萬令吉的中價組屋,並付了10%首期錢,按說應該在簽署買賣合約的36個月內可領取房屋鎖匙。

可是至今一點消息也沒有,他們前往該地點看過,發現只完成一兩棟房屋的地基工程,沒有工人在工作,四周雜草叢生。

請問:像這樣的情況,能提出索賠嗎?如何索賠?

答:

房屋還未建好,購屋者是不可能提出索賠的,假如證明有關計劃失敗,發展商才有可能退款給購屋者。

這位讀者面對的是房屋興建計劃擱置的問題,目前能做的是聯合其他購屋者,向房屋及地方政府部尋求協助。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:04 PM | 显示全部楼层
沒還印花稅 產業無法順利割名
購買二手產業,購買者其中一項較大筆的開銷就是支付政府徵收的印花稅,假如不交印花稅,正式的割名未能順利轉到買主這一邊。

沒有署名的讀者來信指出,他於2004年購買了一間雙層排屋,屋價是20萬令吉,是二手新屋,才領取入伙紙不久。

他說於2004年7月17日簽署買賣合約,地契是總地契,銀行已批准房屋貸款,並已償還半年的貸款。

他指出,所購買的是旁邊有地房屋本來那塊地是準備用來鋪路的,所以有兩張地契,發展商表示會把兩張合成一張地契,問題是印花稅本來是3000令吉,現在估價師的預估是5000令吉,很可能是以兩張地契來估價。

他說,這是他第一次買屋子,對於這方面的問題不大熟悉,已經付了律師費及3000令吉印花稅。

請問,購買產業若沒還印花稅,會有什麼問題?

答:

根據買賣合約誌明屋價20萬,印花稅應該是3000令吉,如果是5000令吉,可能是這位讀者連旁邊地皮一起購買,合算起來的數目。

如果地契屬於總地契,發展商將與購屋者簽署轉移權益合約(Deed of Assignment),將產業的權益轉到買主手中。

假如不交印花稅,割名手續不能順利進行,將名字轉到買主這一邊將有問題。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:04 PM | 显示全部楼层
買了未開放土著單位 可要求發展商退款
許多非土著購買土著單位,面對不少麻煩和問題,但是仍有不少購屋者對土著單位感到興趣。

是地點吸引人、還是價格具競爭性,其實這些都不能列為考慮的因素,因為未開放的土著單位,根本無法轉移到非土著名下。

在我們房產市場,住宅產業多的是,為何非看上土著單位不可?試想想,假如房屋的名字未能成功轉換,日後欲轉售或轉移給後代都不是件容易的事。

購買未開放土著單位煩惱多,黃太就是一個例子。

她在信中說,2003年在新山與發展商訂購了一間單層排屋,價格是12萬令吉,並支付了10%首期錢,同時向銀行提出房屋貸款申請,償還貸款期限長達30年。

她說,所訂購的排屋是土著單位,發展商在產業展銷會上表示,他們先出售土著單位,待屋子建好後才向政府申請開放土著單位。

銀行在房屋建到55%後才釋出貸款給發展商,因為她提出申請房屋貸款45%;可是,她發現在這一年半裡,工程進展緩慢,還有停工跡象。

發展商表示與建築商之間有些資金上的爭議,一談妥後就會恢復工程。

請問:發展商預定在2005年9月交屋,可是,至今工程只進行了10%,如果他們遲交屋,我們是否有權向他們要求賠償? 

銀行至今還沒有撥款給發展商,而我還沒有供款給發展商,是否可以終止與銀行簽署的貸款合約?

此外,我是否可以終止與發展商簽署的買賣合約,並拿回10%的首期錢,因為我購買的是還未向州政府申請開放的土著單位。

答:

購屋者不應相信發展商口頭上的任何承諾,而是必須有州政府的正式文件證明,發展商已成功申請將土著單位轉為非土著單位。

未開放的土著單位房屋,即使賣給非土著,在申請轉換名字時,也難獲批准。

如果已申請獲批准銀行貸款,銀行與發展商之間有簽署Letter of Undertaking,購屋者欲取消買賣合約也有些困難。

不過,購屋者可以基於所購買的是未開放土著單位,以這個為理由,要求發展商退款;或者,向發展商了解何時正式將土著單位轉為非土著單位。

針對發展商未將土著單位申請為非土著單位即售賣給非土著,購屋者可寫信向發展商、州政府投訴,也可徵求州議員的協助和意見。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:05 PM | 显示全部楼层
經紀佣金怎麼算?
案例A:李亨利提出有關脫售產業,支付給產業經紀佣金的問題:

他說準備出售一間價格約25萬令吉的公寓,應支付的產業經紀收費大約是多少?

答:

根據已修改的法令,首50萬令吉的產業,經紀的抽佣率是2.75%。以這位讀者的情況,應該是RM250,000X2.75%=RM6,875。


案例B:馮太太指出,她準備出售一間房子,價格在15萬令吉之間,假如通過產業經紀出售,收費應該是多少?

答:

以馮太太的情況,如果通過產業經紀成功脫售,價格在15萬令吉的房屋,應支付RM150,000X2.75%=RM4,125的抽佣費。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:05 PM | 显示全部楼层
貸款合約沒改名 如何不被牽連?
陳小姐來信指出,她於2000年結婚,並與先生聯名購買了一間公寓,可是在2002年,他們倆人離婚。

離婚時有簽一份合約,表示將公寓的另一半擁有權完全轉給前夫。

不過在最近,她收到貸款銀行的一封信,指他們已拖欠償還該公寓的幾期貸款,信上也註明她還是屋主之一。

她這才察覺原來當時沒在銀行貸款合約辦理改名手續。她問:

1. 現在我還是這間公寓的屋主嗎?

2. 如果前夫沒有辦法償還貸款,我是否會受到牽連?

3. 我應該辦理什麼手續,以便與前夫沒有任何關係?

答:

我們不曉得陳小姐在離婚時辦理的將公寓另一半擁有權轉給前夫,合約是由律師草擬,類似買賣合約,或只是在倆人同意下自己起草的文件。

還有,這間公寓的建築工程是否已完成,如果是,雙方都不想承擔房屋貸款的償還義務,可以選擇脫手。

假如貸款合約仍是倆個人的名字,陳小姐當然還是屋主之一,如果前夫一個人在償還房屋貸款這方面能力不足,另一名貸款者自然會受到牽連。

上面提到應該辦理什麼手續,以便與前夫在銀行貸款這事項,沒有任何聯繫,針對這點應該詢問銀行,包括是否由前夫一人簽署另一份貸款合約,皆需獲得銀行的批准。

如果前夫準備一個人擁有該公寓,那陳小姐應該從銀行貸款文件中除名,而前夫一個人的償還房屋貸款條件是否符合、銀行是否批准由一個人償還房屋貸款,就看銀行如何評定。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:05 PM | 显示全部楼层
律師文件延擱 利息誰負責
讀者June Wong來信表示面對遲付款利息的問題。

她說,金融機構遲發出款項給發展商,因為發展商律師與銀行律師之間在提交文件方面出現時間上的延誤。

結果發展商開始向她徵收年利10%的遲付款利息。

她問:應採取什麼行動,以便不需要承擔這些費用?

答:

這位讀者在信中沒有說明購買的產業是排屋、公寓、服務公寓、店屋或工廠。

陳鍾靈指出,假如購買的是單雙層排屋、公寓、共管公寓,那可以參考房屋發展法令有關遲付款利息的條文;如果購買的是服務公寓、店屋或工廠,則受到購屋者與發展商之間簽署的買賣合約所約束,就是說須看合約如何說明。

這裡再列出房屋發展法令G與H欄目第9項條文供參考:有關條文闡明,假如購屋者在發展商發出徵收屋款信的21個工作日內沒有付款,必須支付年利10%的遲付款利息。

不過,在以下幾種情況,發展商不能對購屋者遲付款徵收利息:

1. 發展商致給購屋者或其貸款銀行的分期索款文件不完整,而且不符合第4(2)分節條文規定的文件,就是未附帶發展商建築師的核准信件。

2. 假如發展商將發展計劃的土地抵押給銀行,有關的銀行或金融機構,延遲或沒有發出贖回文件,或是書面保證(Letter of Undertaking)給購屋者或其貸款銀行。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:06 PM | 显示全部楼层
發展商程序出錯 利息能否算他的?
當土地還是農業地時,準備推行產業計劃的發展商,必須向有關當局提出申請,獲准後才開始建築工程。

讀者Beh Hung Leong指出,他於2005年2月1日訂購了一間3層樓的店屋,並且向銀行申請貸款,有關的申請於4月11日獲准。

不過在4月18日,他接獲發展商律師的來信,指他必須在14天內支付工程到某個階段的屋款,否則將被徵收10%的利息。

他問銀行為何不發出款項給發展商,銀行表示因為發展商未支付土地使用權轉換費(Conversion Premium),因此不能發出有關款項。

隨後,他向發展商要求轉換費收據,可是他們表示必須等5個月。

他提出以下的問題:

1. 發展商未支付轉換費,可以向他收利息嗎?

2. 他有問過一些人,他們說未付轉換費,不能開始店屋的打樁工程,這是否正確?

答:

這位讀者購買的是店屋,相信許多人都知道,店屋的買賣合約不是根據房屋發展法令草擬的標準合約,而是由發展商本身律師起草。

關於發展商未支付轉換費,是否可以向他徵收利息,這一點要看合約如何說明。當土地未轉換為商業用途之前,嚴格來說是不可以開始打樁工程。

但是有部份發展商領取發展准令後即開始動工,其實他們應該先向土地局提出申請,將土地轉換為商業地,才可以開始店屋興建工程。

店屋是商業產業,有關產業的發展商不需持有發展執照、也不受房屋部管轄,只要他們申請將土地轉換為商業用途獲准,並持有發展准令,即可開始建築工程。

銀行基於發展商未支付轉換費,不發出屋款,這是慎重起事,銀行是以本身及客戶利益作為考量。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:06 PM | 显示全部楼层
買後才發現屋前消火栓
張先生說,他購買一間雙層排屋(中間單位),購買之前已查清楚屋前沒有公共設施。

但是排屋完工後,卻發現屋前多了一個消防喉管,向發展商投訴後,他不加理會。

他問:可以針對這個問題,要求發展商做出賠償嗎?

答:

在發展商的住宅計劃建築平面圖,一般會列明房屋、空地、溝渠、道路的所在位置。

不過,比較詳細的可能在工程建築圖,這一些發展商不可能讓購屋者過目,要針對以上問題提出索償,爭論據點不強,不易要求發展商做出賠償。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:06 PM | 显示全部楼层
購買產業怎樣不吃虧?
Brandon來信詢問一些關於在文良港美拉華蒂購買產業及土地的問題。

他說:我有興趣購買一些擁有額外空地、已建好的房產,可是擔心被賣主抬高價來賣,導致自己吃虧。

答:

林若輝律師說,如果看上某一間房屋或地產,可以向銀行詢問,銀行方面的估價師可以進行評估,這樣可以大略掌握房產的行情,自己也可聘請估價師評價房子的價值。

此外,房屋的建築面積有多大、是永久地契或是99年租賃地契的房屋,房子保養的情況如何,皆在一定程度影響屋價的水平。

另一方面,有經驗的產業經紀對房產或土地的價格有一定的瞭解,也可通過他們取得這方面的訊息。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:07 PM | 显示全部楼层
入伙紙沒到手.又要還貸款
Lee Kah Wai表示,他在金寶新街場學院鎮購買了一座雙層店鋪,店鋪完工後,但是遲遲未獲取入伙紙。

結果,現在不只要開始償還銀行貸款,又不能做生意,請問:能否獲取發展商合理的賠償,或者能否向房屋部尋求協助?

答:

針對能否尋求發展商合理的賠償,這一點要看購屋者與發展商之間簽署的買賣合約如何說明。

店屋是商業產業,店屋購買者簽署的買賣合約不是標準的合約,逾期交屋所能獲取的賠償,需看合約的條文。

購屋者協會的陳鍾靈指出,店屋的交屋是從簽署買賣合約算起的36個月內,也有一些發展商根據建築圖獲地方當局批准日算起的36個月內交屋,他們會在買賣合約說明這一點。

發展商與購屋者簽署買賣合約,先售賣產業,然後才將建築圖提呈給地方當局尋求批准。

商業產業的發展商不受房屋部管制,不需發展執照也可推行產業發展計劃,也因為這樣,購屋者不可能向房屋部尋求協助。

這些發展商在推行店屋發展計劃時,可以先賣、再申請建築圖的批准;因此,有時會出現簽署買賣合約時獲得小冊子的圖測,與後來交屋時的設計有出入等問題。

當然也有一些發展商先申請建築圖批准後,才與購屋者簽署買賣合約售賣店屋。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:07 PM | 显示全部楼层
購買土著單位
馬六甲的Jackson詢問一些有關購買土著單位產業的問題。

他說:“我計劃在馬六甲購買一個單位的房屋產業,在詢問產業發展商後,發現有關產業是土著單位。

“我知道在馬來西亞,非土著是不能購買土著單位。”

請問:

1. 購買土著單位安全嗎?

2. 我是否應該向發展商要求白紙黑字文件,證明我的產業已獲州政府批准轉換為非土著單位?

3. 當我準備脫售有關單位時,是否將面對任何問題?

答:

陳鍾靈指出,非土著欲購買土著單位的產業,應確保發展商已向州政府申請開放未售出的土著單位,以及證實發展商已獲取州政府發出開放土著單位的信件。

有關的信件將清楚寫明:州議會開會討論,證實發展商保留的土著單位、反應欠佳,如今會議通過,取消有關發展計劃的土著單位固打,由某月某日起開放有關的單位。

如果是已獲開放的土著單位,購買的業主日後欲脫售亦不成問題。
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