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马来西亚房屋买卖问答(Q&A)买卖前后必读(新人请看215 #)更新501#

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楼主: blueyap82       显示全部楼层   阅读模式

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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:15 PM | 显示全部楼层
補發新地契 脫售沒問題
Mike Chong說,他的父親留下一間店屋和排屋,所有文件和買賣合約已經遺失,前幾年發展商幫他在土地局換了一張新的地契。

請問如果要出售產業有問題嗎?

答:

有了地契,可以進行產業脫售計劃,如果新的地契是這位讀者的名字,而且在轉換後不到5年,脫售產業將被徵收產業盈利稅。

林若輝律師指出,在進行產業買賣時,不論脫售者擁有該產業的年限是少過5年或超出5年,律師會協助脫售產業的客戶,向所得稅局呈報。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:15 PM | 显示全部楼层
銀行踢皮球 罰款賴我的
Quah Seong Hooi說,他買了一間房子,位於新山,現在發展商向他收罰款,原因是他付錢給發展商的步伐慢了半拍。

在他檢查後,原來是銀行那方面弄錯了,造成遲發錢給發展商,問過銀行的律師,他說這是銀行的錯,不是這位讀者的錯。

可是,銀行那方面又把責任推給他,他問:有甚麼辦法可以解決?同時,可以免付那筆罰款?

答:

陳鍾靈說,在2002年12月1日之後生效、已修訂的房屋發展法令,新的買賣合約寫得很清楚,如果遲付款給發展商、問題不在購屋者,而是其他方面的延誤,譬如銀行、銀行律師等,購屋者不應承擔這個責任。

購屋者可以將合約拿給銀行看, 證明延遲付款錯不在自己。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:16 PM | 显示全部楼层
遲交屋利息怎麼算?
周先生電傳其來信說,他於2003年3月與發展商簽署合約購買雙層排屋,發展商於今年5月26日發出領取鎖匙通知信,信上註明,14天內不論是否已前往領取鎖匙,皆被視為已經領取。

他於第15天就是6月10日回到發展商處繳付所發出的賬單,並領取鎖匙,同時,詢問發展商關於遲交屋的賠償。

他獲告知發展商將賠償遲交屋利息至5月20日,就是發展商呈上E表格給地方政府的日期。

請問:“我有權向發展商索取遲交屋子利息至何時?”如何處理?

答:

陳鍾靈說,這位讀者可以向發展商提出索償遲交屋利息至5月26日。

雙層排屋的交屋日是從簽買賣合約的24個月內,發展商呈上E表格給地方政府,比交屋日早是有可能的事。

如果對發展商獻議的賠償不滿,可以提呈索償信給發展商,說明遲交屋多少天,應賠償多少錢。

假如發展商不準備這樣做,購屋者可以通過房屋仲裁庭提出索償。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:16 PM | 显示全部楼层
發展商欠利息 銀行追我債
李先生來信指出,他與一位朋友於3年前,各購買一間服務公寓,在簽購協議之前,是被有關產業發展公司的投資計劃所吸引。

在這項投資計劃,購屋者向銀行貸款100%,建築期間的銀行利息由發展商代還,這點有簽署另一份協議。

當發展商交了公寓的鎖匙後,購屋者再將公寓出租給發展商,以獲得較高回酬。

現在問題是,發展商已有6個月沒有供還銀行利息,銀行方面發律師信向他追討。

他詢問發展商,發展商叫他先付錢,以後有錢才還給他,因為發展商正面對資金不足的問題。

他說,他不可能付錢給銀行,總共6千多令吉,太大筆了!

他說:“我購買的是B座,已經建好,但還沒交鎖匙,每天面對銀行追債的電話,真的很煩,現在我能做些甚麼?”

答:

服務公寓的購屋者,必須弄清楚一點,就是這類產業的發展商,不需向房屋部申請發展執照,發展商採用的買賣協議也不是標準的合約,而是個別發展商本身律師草擬的協約。

購屋者協會的陳鍾靈指出,政府將服務公寓列為投資產業,身為購屋者,如果購置產業並非作投資用途,應三思、慎重看待這個問題。

雖然發展商與購屋者有簽署另一份協議,說明由發展商代還銀行分階段貸款利息,可是,服務公寓的發展商,不需持有發展執照,在這種情況下違約,購屋者惟一能做的是聘請律師將發展商帶上法庭。

此外,與銀行簽署貸款合約的是購屋者,當發展商未償還貸款利息,銀行是向購屋者追討,購屋者與發展商之間的協議,是由購屋者去面對發展商,銀行不理會這些。

嚴格來說,如果貸款者沒有償還銀行利息或本金,銀行會按正常程序向貸款者追討及採取必要的行動。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:16 PM | 显示全部楼层
發展商表明復工無期 如何計算法索賠數額?
吉隆坡的Grace來信詢問有關逾期交屋的問題。

她在信中表示,其姐姐在2002年簽署一份買賣合約,訂購一間服務公寓,致電發展商詢問有關問題,發展商的解釋是,不曉得何時會恢復建築工程?

她問:

1. 服務公寓與一般公寓有甚麼不同?

2. 如果聯絡不到其他購屋者組織一個籌委會,是否就沒有其他的投訴管道,單憑一個人的投訴,房屋部是否不理會?

3. 從《產業問診室》解答讀者的問題,提及購屋者這方面無權取消買賣合約,最主要是擁有發展商宣佈停止發展計劃的正式文件,如果發展商一直沒交待何時恢復工程,那購屋者是否就要白白等下去?

4. 從網上得知有關房屋計劃的店屋單位已售出100%;可是,服務公寓才建到幾層就停工,但是發展商還在報章上刊登產業促銷廣告,以吸引其他購屋者。

坦白說,他們推行的一些計劃不能如期完成,難道有辦法完成其他的計劃,這樣做目的何在?

最後請提供房屋部的聯絡地址及電話號碼,以及發展商延遲交屋,購屋者提出索賠的計算法。

答:

服務公寓的發展商不需持有發展執照,亦可推行建築計劃,有關產業的買賣合約是由發展商本身律師草擬。

陳鍾靈指出,一般公寓的發展商,需持有發展執照才可推行有關產業興建計劃,買賣合約是根據標準的房屋發展法令擬定,而且發展商受到房屋部的管轄。

房屋興建計劃若出現擱置問題,最好是聯同其他購屋者一起行動,但服務公寓的購買者,如果面對類似問題,房屋部也不會插手,原因是服務公寓的發展商,並不受房屋部管轄。

這位讀者訂購的是服務公寓,如果欲對發展商採取任何行動,惟一的途徑是上法庭,即使是房屋部仲裁庭,處理的是標準買賣合約產業計劃逾期交屋的索償,服務公寓逾期交屋的問題不獲房屋仲裁庭審理。

發展商主要以利為出發點,一個產業計劃未完成,甚至可能成為完工無期的計劃,卻又忙於推行另一個新的發展計劃,主要是確保公司維持營業額水平,收入源源不絕。

這裡提供房屋部對你有用的聯絡地址與電話:

Monitoring and Enforcement Division(監督與執法組)
Ministry of Housing and Local Government(房屋與地方政府部)
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara
P.O. Box 12579, 50782 Kuala Lumpur
電話:03-20936714/20934336
電傳:03-20955092/20925409

另外,索賠遲交屋的計算方法如下:

10% x 屋價 x(遲交屋天數/365天)

假如發展商延遲交屋100天,其計算方法是這樣:

10% x 10萬(假設屋價)x(100天/365天)
=1萬令吉 x 100天 ÷ 365天
=2739令吉73仙
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:17 PM | 显示全部楼层
外資置業各州規定一樣嗎?
新加坡籍的黃先生來信詢問,有關外資購置產業的問題。他說,從報上得知,外資可在大馬購買價值超過15萬令吉的產業,是否各州情況皆一樣?

答:

外資委員會第5項關於外國投資者購買產業的條文,確實說明外資可購置超過15萬令吉的產業。

但另一項條文表明,州政府有絕對權是否批准有關的交易,包括規定產業交易價值必須在25萬令吉或以上等條件。

關於土地的收購,外資只獲准收購價值超過25萬令吉或面積至少5英畝的土地,以高者為準,而且尚需符合收購條件。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:18 PM | 显示全部楼层
車房建於斜坡上
Tan See Chong來信指出,他購買了位於萬撓的一間雙層排屋,房屋已經完工,發展商已經交屋,也領了入伙紙。

在檢查新屋後,發現存在一些問題,其中一個較嚴重的問題是:駛入屋前車房的道路很陡峭,幾乎是45度上山丘,駕駛時感覺很危險及害怕,不是每款車都可輕易駕上去。

雖然發展商以書面做出承諾,表示他們將解決問題,可是,直到現在仍未做到,我幾乎每星期都會去查看進展,可是,一點也沒有改善。

在購買這房屋時,示範單位、小冊子反映的都很完美,沒有跡象顯示會出現這樣的地形問題;可是,現在我卻要面對這樣的問題,根本無法順心將車子駕入停車房。

我能否向發展商提出索償,請指示可採取甚麼行動?

貨不對辦可索償

答:

一個住宅區的產業計劃完工後,在申請入伙紙時,必須獲得各相關政府部門的批准,其中一個部門是公共工程局。

如果說銜接屋子的地形很陡峭,這關係到建築商土木工程水準出問題,發展商在申請入伙紙時,必須通過公共工程局這一關,就不曉得該局是以怎樣的標準來評定。

林若輝指出,另一個可行的途經是向當地的人民代議士,以及房屋部仲裁庭提出投訴,證明發展商交貨與當初的促銷說明書不同,要求做出賠償。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:18 PM | 显示全部楼层
非法”擴充有何後果?
陳淑冰來信說,最近,她從發展商那領取了新屋的鎖匙,並決定進行裝修擴充工程,就是從廚房擴充到鐵門,在徵詢建築商的意見後,他的忠告是:必須提呈“新的建築圖”給有關地方政府尋求批准,否則將抵觸法令。

她提出的問題如下:

1. 假如未向地方政府提出申請,請問將抵觸那一項法令?

2. 在展開裝修工程之前,是否一定要“建築圖”獲得批准?

3. 我能否在幾年後才重新提呈“新的建築圖”?

擅自裝修會遭罰款

答:

這位讀者購買的房屋是在新山附近地區,在進行裝修工程之前,應該向新山市議會提出申請,還未提出申請之前,必須先請建築師繪圖。

市議會將依裝修的規模進行收費,以及徵收一筆抵押金,在裝修後,如果有將現場清理乾淨,可領回抵押金。

購屋者協會的陳鍾靈指出,如果事先沒有向有關地方政府提出申請,若執法官員巡視時發現,後果除了遭罰款,屋主將被指示必須把裝修的部分拆除。

在若干後才提出申請,遭罰款的數額可能加倍,同樣的,尚需拆除已裝修的部份。

只要屋主在沒有向地方提出申請之前,擅自動工裝修擴建,將抵觸地方政府的裝修擴充法令,最好別忽視其嚴重後果,尤其是在新完工的房屋計劃,不時會有執法人員驅車前往巡視。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:19 PM | 显示全部楼层
沒水電卻已有入伙紙?
胡顯靈來信指出,他在3年前購買了位於八打靈再也的一間公寓,如今,發展商開始催收尾期屋款,以及管理維修費,並發出領取鎖匙通知。

當我們去檢查房子時,水電仍未接駁到屋內,到處都是垃圾,電梯也不能操作,可是卻已經有了入伙紙。

請問身為購屋者的我們應該怎樣做,沒有水電、電梯還不能操作,有關方面竟然可以發出入伙紙?

答:

針對這位讀者面對的問題,購屋者協會的陳鍾靈指出,購屋者可以要求發展商出示Borang E,以及獲得地方政府接收的文件,以證明發展商是否提出駁接水電的申請。

如果能聯合其他購屋者一起向發展商提出,效果會比較大。

一般來說,地方政府只有在獲得發展商確保水電的駁接沒有問題,才會接收Borang E,而發展商在提呈Borang E的時候,必須附上7個部門的批准信(Supporting Letter),才符合要求,這些部門包括水務公司、國家能源、英達麗水、公共工程局、水力灌溉局、消防局等。

有了這些部門的批准信後,發展商才符合申請及取得入伙紙的條件,申請入伙紙是發展商的職責,而有權發出入伙紙的是地方政府。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:19 PM | 显示全部楼层
度假公寓 不採標準買賣合約
梁鳳換來信指出,他向發展商訂購一間公寓,有關產業坐落在森美蘭州,售價大約是10萬2000令吉,在2000年5月10日簽署買賣合約。

當初購買時,主要是被8%回酬保證計劃所吸引,因此簽了一份7年的8%回酬保證合約,每年可獲得8151令吉的回酬,扣除維修費,每月可獲得529令吉的回酬。

不過,令他感到驚訝的是,今年9月15日,他接到管理公司發出一封通知信,終止8%回酬保證合約,而且不獲任何補償。

他說:我當初是深受8%回酬保證計劃決定購買,發展商的促銷員說,有了8%回酬,相比銀行的基本借貸率,買主只要向銀行貸款30年,不需要支付任何的費用,將可擁有該公寓。

結果事情發生了,回酬保證不到一年就被終止,發展商建築2千200間公寓,當中只有550間公寓有學生居住;換句話說,居住率大約是23%,明顯的,發展商興建太多的房子,導致供應過剩。

他們為了自己的利益過度興建公寓,而且僱用促銷員熱賣8%回酬保證計劃,而我們卻掉入他們的“圈套”。

他說,至今他只收到4164令吉,合約就被終止,留下我們面對銀行的債務,以及無止盡的每月管理費。

答:

陳鍾靈指出,度假公寓屬於商業產業,不在房屋發展法令管制範圍內,發展商也不受房屋部的管轄;另外,這位讀者當初購買有關產業時,不曉得買賣合約的內容如何說明。

這類產業採用的不是標準的買賣合約,而是發展商律師根據發展商的指示草擬的合約;因此,在沒有看過有關合約的內容之前,無法確定發展商是否有欺騙之嫌。

遇到這樣的問題,購屋者可以組織一個個購屋者委員會,向發展商施展壓力,必要的話,可能需要聘請律師,將發展商提控上法庭。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:19 PM | 显示全部楼层
房屋保用期
FAN來信指出,他購買了一間雙層排屋,請問18個月的保用期是以那一個日期開始計算?

是以收到發展商的交屋信(2004年10月5日),還是10月7日拿鎖匙,或是9月13日批准入伙紙的日期為準?

答:

陳鍾靈說,根據房屋發展法令Schedule G第26項條文,購屋者在領取建好房屋的18個月內,若是新屋出現任何需要修補的地方,可以要求發展商儘快修補。

發展商在收到購屋者要求修補房屋損壞的信件、或是其他列明待修補文件的30天內,必須履行其職責,修補房屋有損壞的地方。

關於這位讀者提出的問題,陳鍾靈表示,所謂的保用期,是以交屋日信件算起的18個月內為準。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:20 PM | 显示全部楼层
索償程序
Lau Kok Yin通過電子郵件指出,我在2001年3月3日與在新山的一家發展商簽署買賣合約,以購買一間公寓,至今發展商已經領取80%的屋款。

他問:我能否致函發展商,要求索取中期賠償,就是從2004年3月至2004年12月31日這期間的索償,同時,不放棄在交屋後提出的遲交屋索償。

假如在致函發展商提出遲交屋索償第一封信沒有回音後,接下來,我是否可以向房屋仲裁庭提出索償?

請告訴我向房屋仲裁庭提出索償的程序?

答:

購屋者向發展商提出索償,通常是在房屋建好後,確定逾期多少天才向發展商呈交索償信,當發展商沒有回應,才向房屋仲裁庭提出索償。

要向房屋仲裁庭提出索償,必須到房屋仲裁庭登記處索取Borang 1,填好後交給有關負責人簽收,接下來是等候他們通知何時出庭聽審。

假如不準備到房屋仲裁庭登記處領取表格,也可以從以下網址下載有關的表格,這些網址是:htp://www.kpkt.gov.my/tribunal或http://www.hba.org.my

房屋仲裁庭電話:03-20924488;電傳:03-20934776;電郵:tribunal@kpkt.gov.my
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:20 PM | 显示全部楼层
索償程序
Lau Kok Yin通過電子郵件指出,我在2001年3月3日與在新山的一家發展商簽署買賣合約,以購買一間公寓,至今發展商已經領取80%的屋款。

他問:我能否致函發展商,要求索取中期賠償,就是從2004年3月至2004年12月31日這期間的索償,同時,不放棄在交屋後提出的遲交屋索償。

假如在致函發展商提出遲交屋索償第一封信沒有回音後,接下來,我是否可以向房屋仲裁庭提出索償?

請告訴我向房屋仲裁庭提出索償的程序?

答:

購屋者向發展商提出索償,通常是在房屋建好後,確定逾期多少天才向發展商呈交索償信,當發展商沒有回應,才向房屋仲裁庭提出索償。

要向房屋仲裁庭提出索償,必須到房屋仲裁庭登記處索取Borang 1,填好後交給有關負責人簽收,接下來是等候他們通知何時出庭聽審。

假如不準備到房屋仲裁庭登記處領取表格,也可以從以下網址下載有關的表格,這些網址是:htp://www.kpkt.gov.my/tribunal或http://www.hba.org.my

房屋仲裁庭電話:03-20924488;電傳:03-20934776;電郵:tribunal@kpkt.gov.my
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:21 PM | 显示全部楼层
發展商賣了小巷
彥曉來信指出,我剛買了一間雙層排屋,本來所有邊屋都有小巷通行,現在發展商把範圍里的這些小巷賣給邊屋的屋主,造成目前的通行路只有屋前那條大路,如今回家要繞很大一個圈才可抵達,請問可否起訴發展商要求賠償?

假如到首邦市議會查看發展商是否已拿到加寬範圍的批准信,這對我準備採取的行動是否有幫助?

答:

購屋者協會的陳鍾靈指出,針對以上問題,這位讀者可前往首邦市議會投訴;此外,建築圖應該有顯示房屋的前後是否有保留地,有關圖測如果已獲得地方政府的批准,發展商不可能隨意更改。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:21 PM | 显示全部楼层
建屋工程停頓了
蔡小姐在2001年11月29日簽署買賣合約訂購一間公寓,已支付10%首期及第2期10%的屋款,在這過程中,她曾致電發展商,獲告知工程已停頓,不會繼續施工。

如果要領回已付的錢,可致函發展商,大約在今年上半年內可領到錢。

她問:除了向發展商要求退還以上的錢,可否要求其他的賠償,如果可以,該如何進行?

答:

購屋者協會的陳鍾靈指出,購屋者可以致函發展商,促請發展商做出正式回覆,表明不繼續推展有關建築工程,然後要求發展商做出賠償。

發展商的回信可以做為購屋者要求發展商退款及賠償的憑據,除了要求退還已付的屋款,也可以提出其他方面的賠償,假如有貸款及購買房屋保險(MRTA),可以向銀行屬下的保險公司提出取消有關保單、並索回保費的申請,當然必須持有發展商證實不繼續推行有關工程的正式函件,還有是簽署買賣合約的律師費、以及利息的損失。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:21 PM | 显示全部楼层
發展商只賠償50%
鄭先生來信指出,他購買的房屋已到了交鎖匙的階段,而且逾期9個月,他決定向發展商提出索償要求,結果發展商只答應賠償50%。

他問:是否可以爭取100%的賠償,該如何索償?

答:

陳鍾靈說,鄭先生首先應該向發展商提呈遲交屋索償信,說明遲交屋多少天、要索償的數額,假如發展商不答應,或者如信中所說的只肯賠償50%,那購屋者可以向房屋仲裁庭提出索償申請。

在辦理索償的過程中,可到房屋仲裁庭索取Borang Satu,填寫清楚各相關資料,例如名字、地址、電話號碼等等,確保所提供的地址是房屋仲裁庭能夠聯絡上的通訊處。

填好表格後交回給房屋仲裁庭秘書處簽收,然後等待開庭日通知,以出庭陳述索償事項。

購屋者簽署的買賣合約闡明,發展商遲交屋將需給以購屋者賠償,就是以日計屋價的10%,一些信譽較好的發展商多數會這樣做;不過,許多發展商都不履行合約的規定,沒有按合約條例賠償購屋者。

假如要領取Borang Satu,可以到房屋仲裁庭秘書處

索取或從以下網址下載:http://www.kpkt.gov.my/tribunalhttp://www.hba.my
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:22 PM | 显示全部楼层
個別地契年限怎麼算?
迷惑的購屋者提問有關租賃地契產業的問題,他說準備在萬撓地區購買一間雙層排屋,不過地契屬於99年,期限只是到2059年,就是說剩下的期限不足55年。

不過,發展商卻說,2059年是總地契的期限,屆時申請個別地契的時候,其期限將重新開始計算,譬如說2005年成功完成個別地契的申請,就從2005年起算99年。

問:

1. 這話的可信度有多高?

2. 通常需要多久的時間完成個別地契的申請?

3. 個別地契的申請費用大約多少錢?

4. 有甚麼辦法可查詢發展商已提呈個別地契的申請?

5. 如果發展商不進行個別地契的申請,我們又能怎樣?有任何法令規定發展商一定要完成個別地契的申請?如果有的話,是否有期限的規定?譬如在交屋後的若干年內,一定要完成個別地契的申請?

答:

發展商的話並沒有錯,在發展商申請將總地契分割為個別地契後,地契的年限將重新算起,要知道發展商是否有提出申請,可以向土地局查詢,發展商若有提出申請,會給信土地局。

個別地契的申請需要多長時間,這沒有一個規定,不同個案的處理情況有些分別,至於申請費用需要多少錢,可以向土地局查詢,這涉及提供地段的資料給該局才能獲知。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:22 PM | 显示全部楼层
土地割名需時多少?
黃小姐來信提問關於土地割名程序的問題,有關的土地位於增江北區。

她的問題如下:

1. 割名手續、所需文件、律師及土地局的收費、時間大概要多久?

答:

林若輝律師指出,要進行土地擁有權的轉移,必須準備的資料包括土地的地契、買賣雙方的身份證、地稅單等等。

假如地契年限是99年,必須尋求州政府的批准,這過程大約需要3個月,拿到批准後、才進行估價,整個過程大約要9個月。

土地進行估價後,可算出律師費及印花稅,律師收費是第1個10萬令吉1%,就是1000令吉、第2個10萬令吉0.5%,以此類推;不過,政府的印花稅則是第1個10萬令吉1%、第2個10萬令吉2%,收費的比率恰好相反。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:22 PM | 显示全部楼层
產業“凍結”可買賣
劉國經:最近銀行有許多屋子要拍賣,如果那一間屋子擁有凍結(CAVEAT)問題,應該如何進行這項買賣程序?

答:

屋主對產業申請凍結,主要是保護他們的利益,屋主有權這樣做,也應該做;有意購買產業者,可到土地局查看有關產業做了凍結的日期,因為凍結過了6年就失效。

針對拍賣的產業,購屋者應向拍賣官瞭解,看看由誰負責解凍;此外,自己若看中心目中的房屋,也應對產業做凍結。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:23 PM | 显示全部楼层
二手公寓無分層地契可賣嗎?
馬小姐說,她想購買二手公寓,地契是租約(Leasehold),可是,這公寓還沒有分層地契,請問:

日後當有關方面發出分層地契後,會是第一個屋主的名字嗎?

當她購買二手公寓時,分層地契是否她的名字?

假如發展商倒閉了,是否可以辦妥更改產業分層地契上的名字?

答:

購買二手公寓的買主,通過負責買賣合約的律師,會與一手賣主簽署Deed of Assignment,以便將公寓的擁有權轉移到二手買主。

當分層地契已經有了,發展商是否向土地局提出地契轉換名字的申請,如果答案是肯定的話,分層地契的名字將轉到第二個業主。

如果發展商真的倒閉了,會有接管公司接手其業務,負責處理未完成的事務。
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