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马来西亚房屋买卖问答(Q&A)买卖前后必读(新人请看215 #)更新501#

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楼主: blueyap82       显示全部楼层   阅读模式

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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:31 PM | 显示全部楼层
賣主違法取得入伙紙
仁者來信說,他在去年杪訂購了一間已建好的雙層半獨立式屋子,還沒有拿到入伙紙,已付了10%訂金,合約註明必須在生效後的6個月內申請到房屋貸款。

賣主則必須在合約生效後的3個月內給予入伙紙,在合約生效期間,他得知屋後的屋頂加長屬於非法,要求賣主退款。

可是,賣主不肯,還用不正當手法取得入伙紙,首先,他將後面的屋瓦拆下來,待市政局官員檢查及批准後,再將後面的屋瓦裝上。

他表示不能認同賣主這樣做,也堅持取消這合約,結果,在獲得入伙紙的3個月後,賣主堅持沒收他的10%首期錢。

請問有何辦法取回定金?

答:

這位讀者與賣主簽署的買賣合約,由於是二手買賣,可能不是標準的合約,因為轉售產業的契約,一般會附加一些條件。

如果看過合約,比較能明白其中一些條文,也比較能肯定是否有望取回定金;另外,賣主違法取得入伙紙一事,可以到地方政府告發他的行徑。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:31 PM | 显示全部楼层
無法償還房貸 銀行不允賣屋
Jessica Ng通過電郵敘述她的問題。

她說,1997年,她購買了一間房屋,該房屋已於2000年完工,當時,她向巴生的一間銀行,申請屋價90%的貸款。

遺憾的是,發展商交屋後,她卻失業,直到今天,仍無法償還房屋貸款。

銀行的經理曾經向她提及“拍賣”產業的問題,她向銀行表明了自己的處境,以及要求他們協助物色買家。

2004年,她嘗試找到買家,並且準備以最低的價格出售該房屋,可是,銀行不允許她這樣做,只說準備將有關個案帶上談判桌,但是,1個月、2個月、3個月過去了,卻沒有下文。

她提出的問題如下:


我曾經找到買主,可是,銀行不准,這是否我的過失?


我是否應該繼續支付利息?


銀行基於什麼原因不允許我售賣房屋?


據我了解,他們不準備拍賣我的房屋,這又是什麼原因?


經過了這些年,他們仍無法為我尋獲買者,我能否申請房貸再融資?

答:

林若輝律師回答這位讀者的問題時指出,關於銀行基於什麼原因不批准她賣屋、不準備拍賣其房屋一事,應該向銀行問清楚,如果賣價足以償還貸款及利息,銀行不可能不批准。

任何人申請貸款,除了償還貸款,也必須供還利息,只要條件符合,也有權利另外申請房貸融資。

如果對有關銀行的決策不滿,除了書面投訴有關銀行,也可將副本致給國家銀行。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:32 PM | 显示全部楼层
仲裁庭判決了 賠償仍不來
1966年房屋發展法令在修訂後,於2002年12月1日生效,制定了一些對購屋者較有利的條文,其中包括設立房屋仲裁庭,以保障購屋者的權益。

購屋者可以針對發展商遲交屋一事,通過房屋仲裁庭向發展商提出索償,仲裁庭在判決發展商必須針對遲交屋賠償購屋者後,有部份發展商無視法庭的判決,遲遲不賠償購屋者提出的申請,令購屋者對發展商此舉感到不平與不滿。

個案(1)
發展商無視判決

吉隆坡周女士來信提出發展商對房屋仲裁庭判決置之不理,忽視購屋者提出遲交屋索償的問題:

她說,她與丈夫聯名在蕉賴購買一間雙層排屋,價格大約是20萬令吉,2001年10月1日簽署買賣合約,2005年1月10日才來信說可領取鎖匙,至今仍無入伙紙。

針對遲交屋的事項,向發展商提出索償,發展商卻推說政府方面拖延他們申請入伙紙的手續,不肯賠償足額,而且日期計算到他們開始申請入伙紙的那天,並且以3期,就是在90天內支付。

另一方面,他們已呈交Borang Satu到房屋仲裁庭,並取得判決(Award),可索頂額2萬5000令吉,分4期支付,由5月開始付,但至今仍未收到一分錢。

他們便到房屋部執法組投訴,當局已發出一封信,內容是要發展商在30天內付款給他們,否則,將面臨罰款5000令吉、或監禁2年、或兩者兼施的懲罰。

如果繼續犯錯,每天另加1000令吉罰款,過了預定的期限,發展商還是不肯付款,如今,案件已移交高庭審理。

她提出以下問題:


如果房屋部控告發展商,而且勝訴,我們是否也可取得應有的賠償?

如果我們要拿回我們的錢,我們要另請律師,入稟法庭起訴發展商,律師抵押金是3000令吉,時間會拖多久,勝算如何也很難說,事實是否如此?


如果發展商可以不遵守仲裁庭的Award並付款,那仲裁庭和房屋部的宗旨何在?對身為購屋者的我們根本沒有保障。


如果我們不接受發展商先前獻議的賠償,房屋的修補又沒有做到,應該怎麼辦?我們已給信發展商,限30天內完工,如今還未動工,而且已過期限。


請問我們應該怎麼做?


個案(2)
沒錢賠,一拖再拖

謝太也面對同樣的問題,她說,2002年1月買了一間雙層排屋,價值20萬令吉,2005年1月發展商才交鎖匙。

2005年3月案件到了仲裁庭,仲裁庭也判了發展商在今年4月一定要賠償,可是,到了4月,發展商不但沒有發下支票,還告訴她慢慢等,原因是他們沒有錢。

後來,他們將文件交到執法單位,執法單位也發了信給發展商,要他在6月之前一定要做出賠償,可是,時至今日,依然沒有收到發展商的賠償。

我的問題如下:


我們還可以做些什麼努力?


發展商難道不把仲裁庭和執法組放在眼里?


如果發展商破產,我們是不是得不到賠償?


房屋部曾經說過,要對付這些發展商,為什麼他們還可以這樣拖欠我們的賠償金?


個案(3)
條例形同虛設

WWL說,針對他向房屋仲裁庭提呈要發展商賠償遲交屋利息的案件,房屋仲裁庭已下判,並諭令發展商在2003年11月1日之前償還,同時允許發展商分4期賠償,第4期必須在11月1日之前支付。

可是,發展商並沒有遵守法庭的判決,而是在2004年12月1日才支付第1期付款,向房屋仲裁庭書面投訴數次後,並沒有結果。

我們知道,發展商如果沒有遵守判決,將面臨罰款及監禁的懲罰,直到他們履行職責為止。

可是,就我們所看到的,事實並非如此,難題這些條例形同虛設?

執法不嚴難索賠

針對上面3位讀者的問題 ,我們綜合回答如下:

房屋仲裁庭針對購屋者提出的索償個案做了判決,如果錯在發展商,仲裁庭庭主將指示發展商在一個月的時間內做出賠償,否則會面對罰款、監禁之類的懲罰。

可是,如今卻發生有許多索賠者,在法庭做出判決要發展商賠償後,發展商並沒有把判決放在眼內,令索賠的購屋者即失望又憤懣。

部分發展商之所以對有關判決置之不理,可能是一時之間,沒有這麼多現金,但最主要還是大馬對違例的發展商執法不夠嚴緊,雖然說存在罰款或監禁的條文,可是,有關當局是否嚴厲執行,則是個值得探討的問題。

房屋仲裁庭下判後,他們的任務的確是完成,這點沒有錯,如果有關的部門執法嚴厲,相信不遵守法律、不遵從判決的發展商就會相應減少。

另外一點,發展商之所以這樣,其實也掌握了法律的一些漏洞,他們曉得房屋仲裁庭的判決,不是終站,如果他們不服,仍可以上訴,又或者不賠購屋者,購屋者一樣可以入稟法庭起訴他們,至於勝算如何,誰也不曉得。

如果你問房屋部的有關負責人,他們會說,我們已發律師信給相關的發展商,案件已在高庭,一切交給法庭,等待法庭的審結與下判。

房屋部指將對付違法、違例的發展商,但為何還有發展商依然故我,視判決為無物,這問題應該拋向房屋部,若不是執法不嚴緊,可能就是效率有問題。

我們要補充一點,不遵守法律、或不遵從判決的發展商只佔少數,可是,這少數的發展商歸納起來,則是個不小的數目。

針對周女士提出關於修補房屋的問題,陳鍾靈指出,在標準的買賣合約內,發展商移交房屋給購屋者的18個月內,若房屋有任何需要修補的地方,購屋者可以提出,發展商應在接到通知的30天內完成修補工作。

如果沒有做到這一點,購屋者再給發展商14天的時間,並告訴他已經找到其他承包商估價,如果仍未能在這期間內將房屋問題修好,購屋者將指示本身的承包商動工修補。

這一封信的副本將發給發展商的Stakeholder,如果是由自己的承包商修補,開銷可從Stakeholder持有屋價的最後5%扣除。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:32 PM | 显示全部楼层
律師費可追收嗎?
Annie Cheah提出有關律師收費的問題,她說5年前她在柔佛購買了一間雙層排屋,是二手房屋,當時委托一間律師樓處理房屋買賣合約,以及銀行貸款合同。

在一切文件辦妥之後,她付了6000多令吉的律師費,當時律師還說付清之後就沒有其他收費。

可是,最近律師樓寄來信件,指她還欠一筆銀行貸款合約的律師費,一共是2000多令吉。

她問:事隔5年,律師樓還有權利收這筆錢嗎?

答:

林若輝律師表示,律師樓當年漏收這筆律師費,也許是疏忽了,如今向客戶追討是很自然的事,一般情況是,當律師樓將文件整理好,會給客戶單據,在30天內清還律師費。

不過,由於這是律師樓本身的疏忽,因此不宜向客戶徵收利息,相信他們也不會這樣做。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:32 PM | 显示全部楼层
地契未轉名 發展商可徵收利息?
新山的小莊來信指出,他於2004年購買了一間36萬令吉的雙層排屋(角落單位),並付了10%首期錢,其餘的向銀行貸款。

最近,發展商來信通知已完成35%的建築工程,並告知銀行還未發出25%的屋款,發展商說根據買賣合約,假如在7月尚未收到25%的屋款,發展商有權徵收10%的遲付款利息。

後來,致電發展商與他交涉,他表示地契還未從發展商轉到他名下,所以銀行拒絕發出款項,並要我向律師詢問詳情,而且還透露說是土地局辦事效率緩慢的緣故。

我採用的是發展商的小組律師,當我詢問有關律師,被告知正在進行相關程序,很明顯的會超過發展商定下的期限,並會被徵收罰款。

還有當我簽文件時,律師並沒有向我解釋合約的內容,律師也說可以向發展商申請豁免遲付款利息。

這會不會是發展商與律師之間的一種默契,因為發展商明知地契還未轉到我的名下,銀行是不會發出錢的,竟然在合約裡定下這條款。

我想請問:我應該向哪個部門作出投訴?請給我有關部門的聯絡電話和地址。

答:

在房屋擁有權的轉移還未完成之前,發展商不應向購屋者徵收利息,因為發展商仍未履行轉換產業擁有權的義務。

購屋者協會的陳鍾靈說,當產業的擁有權從發展商轉移給買主後,而購屋者有申請房屋貸款,有關產業的地契將抵押給銀行。

針對這點,可要求銀行寫信給發展商,並與發展商協商,在標準的買賣合約,超過21個工作日後,發展商有權向購屋者徵收遲付款利息。

另一方面,最好是找銀行瞭解,並要他們說出遲交房屋貸款的理由,不過要補充的一點是,當銀行發出款項給發展商後,銀行也會向購屋者徵收累進利息(Progressive Interest),只是利率不像發展商徵收的年利10%高。

如果欲向政府部門作出投訴,應向房屋部提出,實權在房屋部。

房屋與地方政府部地址:
Ministry of Housing and Local Government
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
P.O. Box 12579, 50782 Kuala Lumpur.
電話:03-20936714/20934336
電傳:03-20955092/2092 5409
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:33 PM | 显示全部楼层
買屋碰上地契分割怎麼辦?
當房屋未有個別地契或分層地契,業主若進行買賣,恰好這期間正值發展商申請將總地契分割為個別地契或分層地契,會使交易程序複雜化。

有關當局通常會按發展商提出的申請,將地契轉到業主的名下,然後再由業主轉給買者。

沈女士來信指出,她與丈夫在2003年8月,聯名購買了一間2層半的排屋,當時屋子已建好70%。

2004年5月杪,因財務有問題,通過房產經紀把屋子賣了,賣時屋子的地契還屬於總地契,可是同年9月,當他們與新買者簽買賣合約後,發展商通知說已拿到個別地契。

買者的律師(也是我們的律師)表示,之前簽署的那一份合約無效,要簽另一份合約。

由於這樣,我們要求發展商批准,直接將地契轉移到新買者名下,因為地契還不是她和先生的名字。

可是,發展商又推說MOT(Memorandum of Transfer)是他們的名字,不可以直接轉移給新的買者,反之應該從他們的名字轉移到新的買者。

她提出的問題如下:

1. 既然個別地契還不是我和先生的名字,為何不可直接轉移給新的買者?

2. 據我所知,發展商還沒把屋子建好之前,是否應該先向土地局申請Blanket Consent?為何等到交屋給購屋者,而且已拿到CF,卻還未拿到Blanket Consent?通常需要多久才可從土地局那邊拿到Blanket Consent?

3. 雖然我們只是向新買者收屋價10%的屋款,可是我們已將屋子交給買者,而他們已在2005年4月杪搬進去住,我們是否應該向他們再收另外的10%屋款?

4. 發展商是否有權利向我們徵收1000令吉的費用,就是涉及地契轉移到我與先生名下的收費。

答:

地契轉名更為麻煩

林若輝律師指出,當總地契從發展商名下分割到個別業主的過度期,通常需要一段時間,在這期間,如果出現任何的買賣交易,地契轉換名字一事會比較麻煩。

因為發展商已向土地局申請將名字轉移給A(就是賣主),在處理轉換的過程中又出現變數,會使轉換任務複雜化。

關於發展商為何在交屋給購屋者、已拿到入伙紙,卻未拿到Blanket Consent一事,以及需要多久才可從土地局那邊拿到Blanket Consent,這一點沒有一個準則,個別發展商、個別產業計劃可能面對、存在不一樣的問題。

買主只付了10%首期錢即遷入居住,理應支付賣主租金,賣主當初應該與買主達致這項協議,這樣比較妥當。

發展商會徵收費用

在總地契轉為個別業主名下的分割地契時,發展商通常會向業主徵收一筆費用,針對這點,不妨徵詢其他業主是否也面對同樣數目的收費。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:33 PM | 显示全部楼层
判入窮籍動彈不得
一個人被判入窮籍,除了本身未履行償還貸款的任務,被債權銀行起訴,也可能是擔任親人或朋友的貸款擔保人,“不幸”被金融機構向法庭提出申請,將他判入窮籍。

在產業買賣的過程中,最忌的事情有不少,其中一項是訂購轉手房屋時,賣主竟然是一名破產者。

這怎麼可能?一旦個人已被列為破產者,他根本不能進行產業買賣,一切的交易需經過報窮局的批准,除非他不知情,否則,他這樣做是不對的。

但是,我們經常聽到這樣的實例,買主在付定金購買某間房屋後,經過律師的查詢,才發現賣主已被判入窮籍。

看來,可能需要先查清楚賣主是否為破產者,才考慮要不要訂購有關房屋,也許需要花一點錢,但若與首期錢相比,只是一個小小的百分比,還是可行的。

個案1:賣主破產,可脫售產業?

葉先生來信指出,賣主於2004年10月已被判入窮籍,而他是在2005年4月尾開始,先後通過中間人和律師,支付了10%的屋款給賣主,購買他的輕工業工廠。

請問:


賣主沒告訴我有關他報窮的事,這是否他的錯?

他可以脫售產業嗎?

一個人被判入窮籍後,他的銀行賬戶會否被凍結?

他不能將10%的屋款退還給我,只說有能回吐5%,我可以不接受嗎?

如何才能取回10%屋款?

一般的情況,律師需要多久時間才能調查一個人是否已被判入窮籍?

是由負責買賣合約或是貸款合約的律師進行破產調查?


答:

除非是賣主本身不知情,否則,他沒有透露自己經被判入窮籍,是不對的處理問題方式。

林若輝律師指出,一個人已經被判入窮籍,他即喪失產業買賣的權利,一切交易歸報窮官處理,而且,被判入窮籍後,他的銀行戶頭將被凍結。

賣主表示他不能將10%的首期錢退還,其能力只是有辦法付5%,是否欲接受這點,不妨徵詢本身律師的意見。

假如要取回10%屋款,還有一個途徑是上法庭起訴賣主,但他已經被判入窮籍,是一名破產者,即使勝訴,他會否賠償、有無能力賠償,也是個問題。

在一般情況下,律師大約用1個多月時間,即可從報窮局查出,某某個人是否為報窮者。

通常負責買賣合約的律師會查看賣主是否一名報窮者,銀行貸款合約的律師,則會查看買主,就是貸款者是否為破產者。

個案2:做擔保人被拖累

署名仁的讀者來信說,他有一朋友在多年前,由於出任親人貸款的擔保人,這名親人不知是否有其他原因,或是陷入財務困境,沒有償還貸款,導致這朋友被判入窮籍。

事隔多年,被判入窮籍一事仍未消除,許多計劃也無法進行,而今想購買產業,也只得 個想字。請問:要如何消除入窮籍,以便像一般人一樣可以出國,進行產業買賣等等?

答:

這位讀者提出有關如何消除被判入窮籍的問題,林若輝說,一個已被判入窮籍的人,如果要解除,必須找報窮官商談解決問題的途徑。

最主要是上一趟被判入窮籍州屬的報窮局,要前往之前,必須帶齊相關文件,譬如法庭判決有關個案的文件夾,裡邊會有文件夾的號碼及資料,方便查閱。

在這過程中,也許需要償還部份欠款,至於多少個百分比,由報窮官批准,個人不宜私下與銀行達致協議,因為這並不能消除被判入窮籍的紀錄,一切皆由報窮局、報窮官決定。

一旦入窮籍被解除,個人將可以重新申請國際護照、開設銀行賬戶,以及進行產業買賣等等。

個案3:申請房貸,被告知己破產

程輝來信說,最近他看中一間轉手房屋,興緻勃勃到銀行了解及提出房屋貸款申請,1個月後,銀行通知他房屋貸款的申請不獲批准,因為他已經被列入窮籍。

在他摸不清到底是怎麼回事時,太太提及他曾經擔任一朋友的汽車貸款擔保人,也許朋友拖欠貸款沒有償還,而自己先後搬過幾次家,金融公司在聯絡不上他的情況下,起訴他,並將列入窮籍是非常可能的事。

如今朋友又不在本地,無法查證,相信問題就出在這裡。
他問:要解除破產者約束這一關,需要一些時間和程序,自己又不想失去購買該產業的機會,應該如何是好?

答:

一個人“不幸”被判入窮籍,適逢欲進行產業交易,確實是件很懊惱的事,現在可採用的辦法是由太太的名義申請貸款。

可是,由一個人申請貸款,資格可能不符合銀行所規定的條件,也許要調整貸款的比率,由原本的80、90%,降至70%、80%。

這樣一來,必須要有較多的首期錢,如果有辦法籌獲,最好不過,假如不能,可能要另尋辦法,或被迫放棄購買。

我們真的不能小看擔任親人、朋友貸款擔保人一事,沒有事情發生最好,萬一像本文列舉的個案,問題出在以前擔任其他人的貸款擔保人,如今反而拖累自己,確實是倒楣和不值。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:36 PM | 显示全部楼层
購買二手室 一切手續自行包辦
我們購買二手房屋,除了需要律師草擬買賣合約、貸款合約(如果有申請房屋貸款),以及向土地局呈上轉換產業擁有權(割名手續)的申請,有一些比較簡單的文件處理,譬如門牌稅單、水電費單的名字轉換,都是由購屋者自己進行。


購二手屋一年 稅單名字還沒轉換

Chloe來信指出,她購買了一間二手房屋,簽了買賣合約,貸款事宜也已辦妥,並已償還房屋貸款約一年。

她感到納悶的是,第一次收到土地局的稅單,還是前屋主的名字,門牌稅單也是如此。

較後致電律師樓,他們表示,更換門牌稅單的名字需要自己辦理,地稅單的名字轉換也是自己來,因為目前介於將總地契轉為個別地契的階段。

她說:“我不大明白轉換總地契的意思,以下是我提出的問題”:

   1. 正如律師所說,在簽署買賣合約後,該地區的土地擁有權將歸我,前屋主是否有資格爭取?
   2. 律師樓辦理買賣房屋的手續,以及所提供的服務,是否包括所有事項,為何我還需要自己辦理門牌稅轉換名字的事宜?
   3. 請指導我應該如何解決上述問題?


複印資料填表格
產業資料更新手續簡單

答:

購屋者在購買二手房屋時,物色了可信賴的律師協助處理法律文件,譬如買賣合約、貸款合約(銀行的律師),其他的事項包括破產搜查(Bankcrupcy Search)、確定賣方是否破產者、有關產業有無抵押、是否已經有個別地契,房子是否已做了私人凍結(Cavaet)等。

至於門牌稅、地稅單、水電費單、排污費單的名字轉換事項,一般是由購屋者本身處理,如果由律師包辦也行,只是需要另外付費。

在房屋買賣完成,賣主交屋後,買主可以自行辦理門牌稅轉換名字申請,首先準備好買賣合約複印本,可複印合約前後幾張主要資料的部份。

然後向市政局或市議會索取轉換產業擁有權表格,填妥後與複印資料一起交回給有關的地方政府部門,就是市政局或市議會。

當他們將有關產業的資料更新後,下一回收到門牌稅單時,就是新買主的名字,地稅單、 水電費單、排污費單的轉換名字情況也一樣。

在產業買賣交易完成、律師協助辦理手續後,擁有權將歸新的業主,前屋主不可能介入爭取有關產業的擁有權。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:37 PM | 显示全部楼层
向發展商索償日期從何算起?
M.Y.Lee說,她與先生於2003年6月29日聯名購買了一間雙層排屋,交屋日期是2004年6月(因為我不是在該房屋一開始推出時定購)。

到了今年7月21日,我們收到發展商的來信,通知我們可以領取鎖匙,但他的發信日期是6月21日。

信裡說,假如我們沒有在14天內領取鎖匙,發展商將不負責這期間的損壞問題,在我們前往領取鎖匙時,卻被告知銀行還沒還完最後一筆貸款。

但我們卻收到銀行向我們收取完整屋期的通知,當我們追問銀行尾數的去向時,他們告訴我們問題出在發展商的律師,因為他們還沒發出通知。

事情就一直僵在那里,最近我們到新屋地點去巡視時,發現水供還沒裝上,後來我們才知道該產業還沒取得入伙紙,因為發展商被要求預備一個遊樂場,他們還在進行準備工作。

請問:

   1. 我們是否有權利向發展商要求賠償?是從發展商發信的日期、還是從拿到入伙紙後算起?若是從發展商發信開始,我們就沒有權利要求賠償,但這對我們這些購屋者很不公平,我們要承擔完整的屋期,卻未能入住,與此同時,還必須付還在外的租屋費。
   2. 若從發出入伙紙算起,我們應該怎麼做才能獲得賠償?
   3. 有人提供意見要我們先不要領取鎖匙,否則我們就會喪失資格,問題是發展商信中有提到,假如14天內沒有領取鎖匙,就不負責屋子的損壞,我們應該領取鎖匙嗎?
   4. 請提供房屋仲裁庭的地址與聯絡電話。



簽署買賣合約後
24個月內為准

答:

購屋者協會的陳鍾靈說,不論購買房屋時是發展商推出新的產業計劃,或是產業計劃在興建中購買,交屋日(有地房屋)都是以簽署買賣合約後的24個月內為准。

以這位讀者的情況,如果發展商是在2005年6月28日或之前交屋,就不算逾期交屋。

購屋者可以向發展商提出遲交屋索賠的期限是:從簽署買賣合約滿24個月後、直到獲得入伙紙這段期間。

假如發展商已提呈Borang E,並已獲得地方政府接受,證明已提呈入伙紙申請,表示購屋者可遷入新屋居住。

房屋發展法令第24條款闡明,發展商在發出領取鎖匙通知的14天內,即使購屋者沒有按期前往領取,也被視為已經接受發展商發出的領取鎖匙通知。

房屋仲裁庭的地址與聯絡電話如下:
Tribunal Secretary/Registry
Tribunal for Homebuyer Claims
Ministry of Housing & Local Government
Level 2, Block B South, Pusat Bandar Damansara
50782, Kuala Lumpur
電話:03-2092 4488
電傳:03-2093 4776
電郵:tribunal@kpkt.gov. my
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:37 PM | 显示全部楼层
非土著無權購買土著單位
周小姐,她與幾位朋友在2003年租了幾間店面做生意,依照合同有權利在適當的時候買下該店屋,條件是必須在一個月前給予通知。

據所知,那幾間店屋依然屬於發展商的,所以,我們是向發展商租下有關店屋,租期為2+1,即將在2006年到期。

最近,我們致電發展商表達有意購買那幾間店屋,但卻被告知那幾間是土著單位,我們無權購買。

答:

土著單位的產業,即使賣給非土著也不能轉換名字,雖然租約提及租戶有優先權購買有關單位,但除非是發展商努力一番,仍未能成功脫售土著單位,向有關方面申請開放獲准後,才可以售賣給非土著。

嚴格來說,土著單位與保留租戶優先購買是兩回事,非土著沒有必要購買不能轉換為自己名下的土著單位
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:37 PM | 显示全部楼层
賣屋交易多久完成?
吉隆坡的陳旺業來信指出,他在今年2月出售一間城市房屋(Town House),已在2月杪簽署買賣合約,不過至今只收到10%的首期錢。

他在信中表示與賣主共用一名律師。他提出的問題如下:

1. 如今已過了6個月,一般的買賣房屋需要6個月或更久的時間嗎?

2. 該產業的賣價是19萬5000令吉,如今只收了10%即1萬9500令吉,如果逾期完成交易,如何要求賠償利息、如何計算?

3. 假如問題出在我的貸款銀行,譬如延遲發出相關文件,是否有權要求賠償?

4. 每次撥電話向律師樓追問,有關工作人員推說銀行、發展商或買主的銀行還未發出有關文件,諸如此類的說詞,這是否律師失責?有何管道可投訴?

答:

首先要看買賣合約如何說明,一般的買賣房屋交易期限是3個月加1個月寬限期,整個交易是否順利完成有賴於律師樓、發展商、銀行等方面的辦事效率。

另外,跟進或追問交易進展如何,主要是律師的責任,應該書面向律師問清楚,並要求律師正式回信。

購屋者協會的陳鍾靈指出,如果問題出在自己或本身的貸款銀行,譬如無法儘速提供相關文件,或者在尋求發展商的批准信耽擱了時間,延遲了交易的進行,嚴格來說,賣方沒權要求賠償。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:38 PM | 显示全部楼层
7年前申請地契無下文
藍先生來信詢問申請地契的資料,他說在早期,他的公公買了一間屋子給他的爸爸,那年代屋子沒有地契,所以他的爸爸在7年前開始提出申請,但是至今仍未獲批准。

他問:申請地契時,需要附上什麼資料?

答:

林若輝律師說,針對沒有地契的房屋提出地契申請,需要一段較長的時間,如果你的爸爸已提出申請,至少在土地局已有一些檔案資料(File )。

如果有一些關於該土地的資料,再跟進瞭解會比較容易,自己可以到土地局索取表格,填妥資料,加上複印身份證呈給土地局,當然必須準備一些費用。

還有可尋求當地人民代議士的協助,或許可以加速申請的處理。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:38 PM | 显示全部楼层
詢問土地資料
Ivin Siew來信說,他的爸爸曾經向一名律師購買了一塊地,如今爸爸已去世,是否可以向律師詢問有關土地的資料,可是手上卻沒有該律師的來往信件。

請問應進行怎樣的努力?

答:

這位讀者至少須有一些關於該產業的資料,譬如是否有保留土地稅單,如果貸款購買,而且未還完貸款,地契是由銀行保管,可以詢問有關貸款銀行。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:39 PM | 显示全部楼层
新屋前的燈柱沒裝路燈
Elvin來信說他購買了一間單層排屋,已於2004年12月交屋,可是卻發現屋前的燈杵沒裝上路燈,向發展商投訴,未獲得理會。

“我的問題是:每條道路都有4枝燈杵,也都裝上路燈,卻只有小弟屋前的燈杵,沒有裝上路燈,可否針對這個問題,要求發展商裝上路燈,或可向那個單位投訴?

答:

你可以先向發展商投訴、也可向國家能源公司提出,為何惟獨你家前面的燈杵沒有裝上路燈?

此外,發展商是否已將該發展計劃交給地方政府管理,如果是,可以向地方政府、就是市政局或市議會投訴。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:39 PM | 显示全部楼层
合作社促銷房屋 優惠配套反覆
合作社代表發展商促銷房屋,遊說消費者加入成為會員,以享有一些購屋優惠;可是較後卻推翻之前的優惠,除了提高售價,還說若不接受新的價格,已繳付的會員費將不獲退回,令有意購屋的消費者,深感受騙,氣惱不已。

Vicky Tan來信表示訂購房屋面對一些惱人的問題。

他說2004年2月,他從發展商處獲知將推行新的公寓發展計劃,而其中一家合作社是授權促銷機構。

同一個月,一名服務員告訴他們,如果繳付105令吉,即可成為該合作社的會員,而且訂購房屋可獲以下優惠:

● 屋價折扣8%(屋價介於10萬8000至11萬8000令吉)
● 會員可獲得100%貸款、不需支付定金、不需手續費、不需印花稅。
● 不需買賣合約律師費,及貸款合約律師費。

基於上述優惠,他們訂購了2個單位,並支付了210令吉,該名服務員也給了他們律師的聯絡電話號碼。

此後,他們並沒有接到律師的電話,到了4月,他們開始聯絡有關律師;可是每次撥電過去,都無法取得聯繫,不是沒在就是沒空。

到了2004年10月,他們終於嘗試取得所委的律師,律師告訴他們必須終止有關的買賣,因為合作社與發展商之間出了一些問題。

基於這點,他們聯絡了合作社,獲告知發展商已決定調高公寓售價,因此促銷權回到發展商。

有關合作社在同個月發出通知告訴他們,屋價分別調高至12萬6000令吉及15萬4000令吉;如果仍有興趣購買,必須在規定的時間內與發展商直接聯繫,否則會員費將不獲得退回。

由於價格調高以及交易不合理,他們決定不購買。

請問:“身為消費者,我們的權益是什麼?一開始是他們設定買賣條件,我們符合這些條件,滿心歡喜期待公寓建成那一天到來。

可是,發展商調高售價,將形勢扭轉,如果要購買有關單位,除了支付額外的2萬至4萬令吉,我們似乎不能做什麼,這對我們很不公平,我們覺得合作社及發展商欺騙了我們。”

答:

這位讀者來信提出的問題,針對合作社提及的配套優惠,是否經過發展商同意,這點很重要。

陳鍾靈說,購屋者應該與發展商的律師,而不是與合作社的律師商談購買房屋的事項。

還有促銷機構可能與發展商在一些條件上談不妥,以致出現交易前後購屋配套不一致的問題。

此外,關於不需要手續費、貸款合約律師費、印花稅、買賣合約律師費等事項,是具爭議的事件。

手續費、貸款合約律師費,這些是個別銀行的決策,不需印花稅、買賣合約律師費,應該是由發展商承諾,才可以相信。

購屋者可以基於發展商授權機構當初答應的配套,前後不一致,存在欺騙之嫌,向其索討已付的錢,雖然機率不大,但不妨試試。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:39 PM | 显示全部楼层
遲交屋利息誰負責?
Ng Chong Yam提出面對遲交屋利息的問題。

他的律師說,遲交屋的利息由他(購屋者)負責。

答:

這位讀者的來信沒有提及購R的是那一類產業,如果是商業單位,譬如店屋、工廠、辦公樓等,採用的不是標準買賣合約,應該以所簽署的買賣合約為準。

如果是住宅產業(服務公寓除外),採用的是標準買賣合約,那可詳細閱讀合約的條文,里邊寫得很清楚:在怎樣的情況下,遲交屋利息不應由購屋者承擔。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:39 PM | 显示全部楼层
發展商不認賬怎麼辦?
Lee Chun Joo來信提及有關房屋潛在缺陷(Latent Defect)的問題。

他說,不久前他的房子(第2與第3房)面臨樓上住戶浴室污水溢出的問題,這問題已經向承包商的代表反映2次。

根據承包商代表的查看,其中一個水管阻塞,主要是因為不合規格的裝修造成,就是受委承包商在裝修其濕廚房後留下的問題。

由於這個問題,他重新聘請自己的承包商修補及找出問題的根源,經過3天的挖掘地面後,發現其中一條水管埋在混凝土之下,就是水管阻塞的源頭。

承包商代表的主管承認,這問題是在興建期間,不合規格的建築手工引起,在他的指示下,修補的工作獲得處理,而且口頭上答應承擔所有的開銷。

“可是,較後我們接獲通知必須承擔挖掘地面的開銷,我向發展商投訴後,得到的答案是我必須遵照正規的程序,就是向發展商投訴,然後他們通知承包商展開工程,如買賣合約所說明的情況。”

請問:

1. 假如我沒遵守正規程序,他們是否有權不讓我對承包商採取任何行動?

2. 如果是這樣的話,意即我無法索領所承擔的費用?

3. 如果不是這樣,我應該根據那一項向他們提出索賠?假如他們拒絕,我能將這事件帶上法庭嗎?


答:

發展商通常根據買賣合約處理問題,特別是合約條文對他們有利,而且他們鮮少履行口頭承諾。

陳鍾靈說, 只要購屋者找來自己的承包商進行裝修,即使房屋的一些問題早已存在,發展商也不會對裝修房屋後出現的任何問題負責。

雖然自己請來的承包商找出問題的根源,就是問題是因為建築期間,不合規格的建築手工引起,但發展商以根據買賣合約程序處理事情、解決問題,即表示不準備承擔挖掘地面及其他相關工程的開銷。

如果與他們洽商要求賠償(問題由他們的承包商造成)不果後,另一個途徑是將事情帶上法庭。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:40 PM | 显示全部楼层
房屋出現問題 發展商只做表面功夫
在未向發展商提出修補房屋之前,自己請來裝修商進行裝修,在這期間發現屋子又有其他問題,即使問題在裝修前已存在,發展商也不認賬。

YC Ng的來信提及他在加影附近購買了一間房屋,已接近完工。

他在信中提出以下問題:

1. 我發覺有關房屋存在一些問題,最主要的是有裂縫,雖然建築工人進行修補,可是3個星期後,問題又出現。

我想這可能是地基結構出了問題,我如何確保發展商展開全面調查?我預見的情形是,當我們提出要求時,發展商只是進行表面的鋪上灰泥工作。

我能否要求發展商的專業檢查員展開全面調查?或者是否有其他方案可以解決這些問題?

2. 在修補房屋缺陷期,假如我在發展商交屋後的18個月內要求發展商修補,而發展商沒有在接獲通知的30天內履行其職責,我再給發展商14天的時間,附上自己找來的承包商訂價,然後從Stakeholder持有屋價的5%扣除,程序如何?

3. 假如我的律師是發展商建議負責買賣合約的律師,我在提供索償的過程是否有困難?因為有關的律師不可能代表我、與其大客戶發展商對峙。

4. 在交屋後,假如進行房屋裝修工作,如果發現有另一些缺陷,是否可以要求發展商進行修補?發展商是否會說,該產業的一些問題是因為裝修引起,不概括在修補缺陷範圍內?如果是這樣的話,我應該怎樣做,同時又可以索領5%的保留數目?

5. 在多久的時間內,我可以指示Stakeholder的律師不發出剩下的5%屋款給發展商?

6. 假如發展商比原定的交屋日延遲12個月,(本來是在簽署買賣合約後的24個月內),我是否可以向發展商索領租金開支,以及其他造成我不便的開銷?

7. 在買賣合約裡,我必須支付地稅及門牌稅,直到發展商移交產業為止,我能否索領逾期交屋期間支付的開銷?

呈信Stakeholder保留5%屋款

答:

房屋牆壁如果出現裂痕,假如不是燙灰不均衡,很可能是建築架構有問題。

針對這點,應該促請發展商請專人全面調查,找出真正的原因,才能徹底解決。

購屋者協會的陳鍾靈指出,在發展商交屋後的18個月內,購屋者可以針對房屋的問題提出修補申請,發展商在接到修補項目表的一個月內,應指示其承包商將問題解決。

假如發展商沒有在指定的時間內將房屋問題解決,購屋者再給發展商14天的時間,如果在這14天內仍未有行動,購屋者可以找來自己的承包商列明修補的價錢,然後將單項一份給發展商、一份給Stakeholder,並指示自己的承包商動工。

只要有給信Stakeholder,他就不會釋出其餘的5%屋款,雖然他是發展商的律師。

另外,如果在向發展商提出修補房屋之前,自己請來裝修商進行裝修,這期間發現屋子又有其他問題,即使是問題在裝修前已存在,發展商也不準備負負責。

在簽署買賣合約起,購屋者必須負責的開支包括地稅、門牌稅、火險等等,至於發展商逾期交屋,購屋者只能提出遲交屋索償,在外租屋或其他開銷,不在索償的範圍內。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:40 PM | 显示全部楼层
個別地契苦等6年如何索償?
陳小姐說,她在6年前以現金購買了一間排屋,至今仍未有個別地契。

請問:我可以向發展商提出索償嗎?我可以通過房屋仲裁庭來解決這件事嗎?房屋仲裁庭是否在新山設有分庭?還可以向那個政府部門投訴?

答:

這位讀者可以聯合其他購屋者,成立購屋者委員會,然後跟進有關個別地契的進展,除了向發展商瞭解,也可以向土地局查詢,這樣可以知道發展商是否有提出分割地契申請。

假如獲悉發展商沒有提出申請,可以詢問發展商為何遲遲不提出分割為個別地契的申請,關於將總地契分割個別地契的事宜,是發展商與土地局之間的事,房屋仲裁庭不審理這方面的事件。

在現階段,房屋仲裁庭在新山未設有分庭;此外,如果是準備尋求政府部門的協助,可以向房屋部做出投訴。
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 楼主| 发表于 1-3-2009 02:40 PM | 显示全部楼层
產業割名給丈夫 會否被徵稅?
Hazel說,她希望將其名下的產業轉移到丈夫名下,請問這是否與一般的買賣類似,是否會被徵稅?

答:

這位讀者如果準備將名下的產業轉移到丈夫名下,可以簽署買賣合約,假如產業已過5年,同時轉手價格與購買價相差不多,一般不會被徵收產業盈利稅。

不過這些手續的開銷包括律師費、印花稅,如果是還沒有地契的產業,需要尋求發展商的批准,須付發展商批准售賣的手續費,就是所謂的consent fees。
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