马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

賣主違法取得入伙紙
仁者來信說，他在去年杪訂購了一間已建好的雙層半獨立式屋子，還沒有拿到入伙紙，已付了10%訂金，合約註明必須在生效後的6個月內申請到房屋貸款。

賣主則必須在合約生效後的3個月內給予入伙紙，在合約生效期間，他得知屋後的屋頂加長屬於非法，要求賣主退款。

可是，賣主不肯，還用不正當手法取得入伙紙，首先，他將後面的屋瓦拆下來，待市政局官員檢查及批准後，再將後面的屋瓦裝上。

他表示不能認同賣主這樣做，也堅持取消這合約，結果，在獲得入伙紙的3個月後，賣主堅持沒收他的10%首期錢。

請問有何辦法取回定金？

答：

這位讀者與賣主簽署的買賣合約，由於是二手買賣，可能不是標準的合約，因為轉售產業的契約，一般會附加一些條件。

如果看過合約，比較能明白其中一些條文，也比較能肯定是否有望取回定金；另外，賣主違法取得入伙紙一事，可以到地方政府告發他的行徑。

blueyap82

無法償還房貸 銀行不允賣屋
Jessica Ng通過電郵敘述她的問題。

她說，1997年，她購買了一間房屋，該房屋已於2000年完工，當時，她向巴生的一間銀行，申請屋價90%的貸款。

遺憾的是，發展商交屋後，她卻失業，直到今天，仍無法償還房屋貸款。

銀行的經理曾經向她提及“拍賣”產業的問題，她向銀行表明了自己的處境，以及要求他們協助物色買家。

2004年，她嘗試找到買家，並且準備以最低的價格出售該房屋，可是，銀行不允許她這樣做，只說準備將有關個案帶上談判桌，但是，1個月、2個月、3個月過去了，卻沒有下文。

她提出的問題如下：


我曾經找到買主，可是，銀行不准，這是否我的過失？


我是否應該繼續支付利息？


銀行基於什麼原因不允許我售賣房屋？


據我了解，他們不準備拍賣我的房屋，這又是什麼原因？


經過了這些年，他們仍無法為我尋獲買者，我能否申請房貸再融資？

答：

林若輝律師回答這位讀者的問題時指出，關於銀行基於什麼原因不批准她賣屋、不準備拍賣其房屋一事，應該向銀行問清楚，如果賣價足以償還貸款及利息，銀行不可能不批准。

任何人申請貸款，除了償還貸款，也必須供還利息，只要條件符合，也有權利另外申請房貸融資。

如果對有關銀行的決策不滿，除了書面投訴有關銀行，也可將副本致給國家銀行。

blueyap82

仲裁庭判決了 賠償仍不來
1966年房屋發展法令在修訂後，於2002年12月1日生效，制定了一些對購屋者較有利的條文，其中包括設立房屋仲裁庭，以保障購屋者的權益。

購屋者可以針對發展商遲交屋一事，通過房屋仲裁庭向發展商提出索償，仲裁庭在判決發展商必須針對遲交屋賠償購屋者後，有部份發展商無視法庭的判決，遲遲不賠償購屋者提出的申請，令購屋者對發展商此舉感到不平與不滿。

個案（1）
發展商無視判決

吉隆坡周女士來信提出發展商對房屋仲裁庭判決置之不理，忽視購屋者提出遲交屋索償的問題：

她說，她與丈夫聯名在蕉賴購買一間雙層排屋，價格大約是20萬令吉，2001年10月1日簽署買賣合約，2005年1月10日才來信說可領取鎖匙，至今仍無入伙紙。

針對遲交屋的事項，向發展商提出索償，發展商卻推說政府方面拖延他們申請入伙紙的手續，不肯賠償足額，而且日期計算到他們開始申請入伙紙的那天，並且以3期，就是在90天內支付。

另一方面，他們已呈交Borang Satu到房屋仲裁庭，並取得判決（Award），可索頂額2萬5000令吉，分4期支付，由5月開始付，但至今仍未收到一分錢。

他們便到房屋部執法組投訴，當局已發出一封信，內容是要發展商在30天內付款給他們，否則，將面臨罰款5000令吉、或監禁2年、或兩者兼施的懲罰。

如果繼續犯錯，每天另加1000令吉罰款，過了預定的期限，發展商還是不肯付款，如今，案件已移交高庭審理。

她提出以下問題：


如果房屋部控告發展商，而且勝訴，我們是否也可取得應有的賠償？

如果我們要拿回我們的錢，我們要另請律師，入稟法庭起訴發展商，律師抵押金是3000令吉，時間會拖多久，勝算如何也很難說，事實是否如此？


如果發展商可以不遵守仲裁庭的Award並付款，那仲裁庭和房屋部的宗旨何在？對身為購屋者的我們根本沒有保障。


如果我們不接受發展商先前獻議的賠償，房屋的修補又沒有做到，應該怎麼辦？我們已給信發展商，限30天內完工，如今還未動工，而且已過期限。


請問我們應該怎麼做？


個案（2）
沒錢賠，一拖再拖

謝太也面對同樣的問題，她說，2002年1月買了一間雙層排屋，價值20萬令吉，2005年1月發展商才交鎖匙。

2005年3月案件到了仲裁庭，仲裁庭也判了發展商在今年4月一定要賠償，可是，到了4月，發展商不但沒有發下支票，還告訴她慢慢等，原因是他們沒有錢。

後來，他們將文件交到執法單位，執法單位也發了信給發展商，要他在6月之前一定要做出賠償，可是，時至今日，依然沒有收到發展商的賠償。

我的問題如下：


我們還可以做些什麼努力？


發展商難道不把仲裁庭和執法組放在眼里？


如果發展商破產，我們是不是得不到賠償？


房屋部曾經說過，要對付這些發展商，為什麼他們還可以這樣拖欠我們的賠償金？


個案（3）
條例形同虛設

WWL說，針對他向房屋仲裁庭提呈要發展商賠償遲交屋利息的案件，房屋仲裁庭已下判，並諭令發展商在2003年11月1日之前償還，同時允許發展商分4期賠償，第4期必須在11月1日之前支付。

可是，發展商並沒有遵守法庭的判決，而是在2004年12月1日才支付第1期付款，向房屋仲裁庭書面投訴數次後，並沒有結果。

我們知道，發展商如果沒有遵守判決，將面臨罰款及監禁的懲罰，直到他們履行職責為止。

可是，就我們所看到的，事實並非如此，難題這些條例形同虛設？

執法不嚴難索賠

針對上面3位讀者的問題 ，我們綜合回答如下：

房屋仲裁庭針對購屋者提出的索償個案做了判決，如果錯在發展商，仲裁庭庭主將指示發展商在一個月的時間內做出賠償，否則會面對罰款、監禁之類的懲罰。

可是，如今卻發生有許多索賠者，在法庭做出判決要發展商賠償後，發展商並沒有把判決放在眼內，令索賠的購屋者即失望又憤懣。

部分發展商之所以對有關判決置之不理，可能是一時之間，沒有這麼多現金，但最主要還是大馬對違例的發展商執法不夠嚴緊，雖然說存在罰款或監禁的條文，可是，有關當局是否嚴厲執行，則是個值得探討的問題。

房屋仲裁庭下判後，他們的任務的確是完成，這點沒有錯，如果有關的部門執法嚴厲，相信不遵守法律、不遵從判決的發展商就會相應減少。

另外一點，發展商之所以這樣，其實也掌握了法律的一些漏洞，他們曉得房屋仲裁庭的判決，不是終站，如果他們不服，仍可以上訴，又或者不賠購屋者，購屋者一樣可以入稟法庭起訴他們，至於勝算如何，誰也不曉得。

如果你問房屋部的有關負責人，他們會說，我們已發律師信給相關的發展商，案件已在高庭，一切交給法庭，等待法庭的審結與下判。

房屋部指將對付違法、違例的發展商，但為何還有發展商依然故我，視判決為無物，這問題應該拋向房屋部，若不是執法不嚴緊，可能就是效率有問題。

我們要補充一點，不遵守法律、或不遵從判決的發展商只佔少數，可是，這少數的發展商歸納起來，則是個不小的數目。

針對周女士提出關於修補房屋的問題，陳鍾靈指出，在標準的買賣合約內，發展商移交房屋給購屋者的18個月內，若房屋有任何需要修補的地方，購屋者可以提出，發展商應在接到通知的30天內完成修補工作。

如果沒有做到這一點，購屋者再給發展商14天的時間，並告訴他已經找到其他承包商估價，如果仍未能在這期間內將房屋問題修好，購屋者將指示本身的承包商動工修補。

這一封信的副本將發給發展商的Stakeholder，如果是由自己的承包商修補，開銷可從Stakeholder持有屋價的最後5%扣除。

blueyap82

律師費可追收嗎？
Annie Cheah提出有關律師收費的問題，她說5年前她在柔佛購買了一間雙層排屋，是二手房屋，當時委托一間律師樓處理房屋買賣合約，以及銀行貸款合同。

在一切文件辦妥之後，她付了6000多令吉的律師費，當時律師還說付清之後就沒有其他收費。

可是，最近律師樓寄來信件，指她還欠一筆銀行貸款合約的律師費，一共是2000多令吉。

她問：事隔5年，律師樓還有權利收這筆錢嗎？

答：

林若輝律師表示，律師樓當年漏收這筆律師費，也許是疏忽了，如今向客戶追討是很自然的事，一般情況是，當律師樓將文件整理好，會給客戶單據，在30天內清還律師費。

不過，由於這是律師樓本身的疏忽，因此不宜向客戶徵收利息，相信他們也不會這樣做。

blueyap82

地契未轉名 發展商可徵收利息？
新山的小莊來信指出，他於2004年購買了一間36萬令吉的雙層排屋（角落單位），並付了10%首期錢，其餘的向銀行貸款。

最近，發展商來信通知已完成35%的建築工程，並告知銀行還未發出25%的屋款，發展商說根據買賣合約，假如在7月尚未收到25%的屋款，發展商有權徵收10%的遲付款利息。

後來，致電發展商與他交涉，他表示地契還未從發展商轉到他名下，所以銀行拒絕發出款項，並要我向律師詢問詳情，而且還透露說是土地局辦事效率緩慢的緣故。

我採用的是發展商的小組律師，當我詢問有關律師，被告知正在進行相關程序，很明顯的會超過發展商定下的期限，並會被徵收罰款。

還有當我簽文件時，律師並沒有向我解釋合約的內容，律師也說可以向發展商申請豁免遲付款利息。

這會不會是發展商與律師之間的一種默契，因為發展商明知地契還未轉到我的名下，銀行是不會發出錢的，竟然在合約裡定下這條款。

我想請問：我應該向哪個部門作出投訴？請給我有關部門的聯絡電話和地址。

答：

在房屋擁有權的轉移還未完成之前，發展商不應向購屋者徵收利息，因為發展商仍未履行轉換產業擁有權的義務。

購屋者協會的陳鍾靈說，當產業的擁有權從發展商轉移給買主後，而購屋者有申請房屋貸款，有關產業的地契將抵押給銀行。

針對這點，可要求銀行寫信給發展商，並與發展商協商，在標準的買賣合約，超過21個工作日後，發展商有權向購屋者徵收遲付款利息。

另一方面，最好是找銀行瞭解，並要他們說出遲交房屋貸款的理由，不過要補充的一點是，當銀行發出款項給發展商後，銀行也會向購屋者徵收累進利息（Progressive Interest），只是利率不像發展商徵收的年利10%高。

如果欲向政府部門作出投訴，應向房屋部提出，實權在房屋部。

房屋與地方政府部地址：
Ministry of Housing and Local Government
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
P.O. Box 12579, 50782 Kuala Lumpur.
電話：03-20936714／20934336
電傳：03-20955092／2092 5409

blueyap82

買屋碰上地契分割怎麼辦？
當房屋未有個別地契或分層地契，業主若進行買賣，恰好這期間正值發展商申請將總地契分割為個別地契或分層地契，會使交易程序複雜化。

有關當局通常會按發展商提出的申請，將地契轉到業主的名下，然後再由業主轉給買者。

沈女士來信指出，她與丈夫在2003年8月，聯名購買了一間2層半的排屋，當時屋子已建好70%。

2004年5月杪，因財務有問題，通過房產經紀把屋子賣了，賣時屋子的地契還屬於總地契，可是同年9月，當他們與新買者簽買賣合約後，發展商通知說已拿到個別地契。

買者的律師（也是我們的律師）表示，之前簽署的那一份合約無效，要簽另一份合約。

由於這樣，我們要求發展商批准，直接將地契轉移到新買者名下，因為地契還不是她和先生的名字。

可是，發展商又推說MOT（Memorandum of Transfer）是他們的名字，不可以直接轉移給新的買者，反之應該從他們的名字轉移到新的買者。

她提出的問題如下：

1. 既然個別地契還不是我和先生的名字，為何不可直接轉移給新的買者？

2. 據我所知，發展商還沒把屋子建好之前，是否應該先向土地局申請Blanket Consent？為何等到交屋給購屋者，而且已拿到CF，卻還未拿到Blanket Consent？通常需要多久才可從土地局那邊拿到Blanket Consent？

3. 雖然我們只是向新買者收屋價10%的屋款，可是我們已將屋子交給買者，而他們已在2005年4月杪搬進去住，我們是否應該向他們再收另外的10%屋款？

4. 發展商是否有權利向我們徵收1000令吉的費用，就是涉及地契轉移到我與先生名下的收費。

答：

地契轉名更為麻煩

林若輝律師指出，當總地契從發展商名下分割到個別業主的過度期，通常需要一段時間，在這期間，如果出現任何的買賣交易，地契轉換名字一事會比較麻煩。

因為發展商已向土地局申請將名字轉移給A（就是賣主），在處理轉換的過程中又出現變數，會使轉換任務複雜化。

關於發展商為何在交屋給購屋者、已拿到入伙紙，卻未拿到Blanket Consent一事，以及需要多久才可從土地局那邊拿到Blanket Consent，這一點沒有一個準則，個別發展商、個別產業計劃可能面對、存在不一樣的問題。

買主只付了10%首期錢即遷入居住，理應支付賣主租金，賣主當初應該與買主達致這項協議，這樣比較妥當。

發展商會徵收費用

在總地契轉為個別業主名下的分割地契時，發展商通常會向業主徵收一筆費用，針對這點，不妨徵詢其他業主是否也面對同樣數目的收費。

blueyap82

判入窮籍動彈不得
一個人被判入窮籍，除了本身未履行償還貸款的任務，被債權銀行起訴，也可能是擔任親人或朋友的貸款擔保人，“不幸”被金融機構向法庭提出申請，將他判入窮籍。

在產業買賣的過程中，最忌的事情有不少，其中一項是訂購轉手房屋時，賣主竟然是一名破產者。

這怎麼可能？一旦個人已被列為破產者，他根本不能進行產業買賣，一切的交易需經過報窮局的批准，除非他不知情，否則，他這樣做是不對的。

但是，我們經常聽到這樣的實例，買主在付定金購買某間房屋後，經過律師的查詢，才發現賣主已被判入窮籍。

看來，可能需要先查清楚賣主是否為破產者，才考慮要不要訂購有關房屋，也許需要花一點錢，但若與首期錢相比，只是一個小小的百分比，還是可行的。

個案1：賣主破產，可脫售產業？

葉先生來信指出，賣主於2004年10月已被判入窮籍，而他是在2005年4月尾開始，先後通過中間人和律師，支付了10%的屋款給賣主，購買他的輕工業工廠。

請問：


賣主沒告訴我有關他報窮的事，這是否他的錯？

他可以脫售產業嗎？

一個人被判入窮籍後，他的銀行賬戶會否被凍結？

他不能將10%的屋款退還給我，只說有能回吐5%，我可以不接受嗎？

如何才能取回10%屋款？

一般的情況，律師需要多久時間才能調查一個人是否已被判入窮籍？

是由負責買賣合約或是貸款合約的律師進行破產調查？


答：

除非是賣主本身不知情，否則，他沒有透露自己經被判入窮籍，是不對的處理問題方式。

林若輝律師指出，一個人已經被判入窮籍，他即喪失產業買賣的權利，一切交易歸報窮官處理，而且，被判入窮籍後，他的銀行戶頭將被凍結。

賣主表示他不能將10%的首期錢退還，其能力只是有辦法付5%，是否欲接受這點，不妨徵詢本身律師的意見。

假如要取回10%屋款，還有一個途徑是上法庭起訴賣主，但他已經被判入窮籍，是一名破產者，即使勝訴，他會否賠償、有無能力賠償，也是個問題。

在一般情況下，律師大約用1個多月時間，即可從報窮局查出，某某個人是否為報窮者。

通常負責買賣合約的律師會查看賣主是否一名報窮者，銀行貸款合約的律師，則會查看買主，就是貸款者是否為破產者。

個案2：做擔保人被拖累

署名仁的讀者來信說，他有一朋友在多年前，由於出任親人貸款的擔保人，這名親人不知是否有其他原因，或是陷入財務困境，沒有償還貸款，導致這朋友被判入窮籍。

事隔多年，被判入窮籍一事仍未消除，許多計劃也無法進行，而今想購買產業，也只得 個想字。請問：要如何消除入窮籍，以便像一般人一樣可以出國，進行產業買賣等等？

答：

這位讀者提出有關如何消除被判入窮籍的問題，林若輝說，一個已被判入窮籍的人，如果要解除，必須找報窮官商談解決問題的途徑。

最主要是上一趟被判入窮籍州屬的報窮局，要前往之前，必須帶齊相關文件，譬如法庭判決有關個案的文件夾，裡邊會有文件夾的號碼及資料，方便查閱。

在這過程中，也許需要償還部份欠款，至於多少個百分比，由報窮官批准，個人不宜私下與銀行達致協議，因為這並不能消除被判入窮籍的紀錄，一切皆由報窮局、報窮官決定。

一旦入窮籍被解除，個人將可以重新申請國際護照、開設銀行賬戶，以及進行產業買賣等等。

個案3：申請房貸，被告知己破產

程輝來信說，最近他看中一間轉手房屋，興緻勃勃到銀行了解及提出房屋貸款申請，1個月後，銀行通知他房屋貸款的申請不獲批准，因為他已經被列入窮籍。

在他摸不清到底是怎麼回事時，太太提及他曾經擔任一朋友的汽車貸款擔保人，也許朋友拖欠貸款沒有償還，而自己先後搬過幾次家，金融公司在聯絡不上他的情況下，起訴他，並將列入窮籍是非常可能的事。

如今朋友又不在本地，無法查證，相信問題就出在這裡。
他問：要解除破產者約束這一關，需要一些時間和程序，自己又不想失去購買該產業的機會，應該如何是好？

答：

一個人“不幸”被判入窮籍，適逢欲進行產業交易，確實是件很懊惱的事，現在可採用的辦法是由太太的名義申請貸款。

可是，由一個人申請貸款，資格可能不符合銀行所規定的條件，也許要調整貸款的比率，由原本的80、90%，降至70%、80%。

這樣一來，必須要有較多的首期錢，如果有辦法籌獲，最好不過，假如不能，可能要另尋辦法，或被迫放棄購買。

我們真的不能小看擔任親人、朋友貸款擔保人一事，沒有事情發生最好，萬一像本文列舉的個案，問題出在以前擔任其他人的貸款擔保人，如今反而拖累自己，確實是倒楣和不值。

blueyap82

購買二手室 一切手續自行包辦
我們購買二手房屋，除了需要律師草擬買賣合約、貸款合約（如果有申請房屋貸款），以及向土地局呈上轉換產業擁有權（割名手續）的申請，有一些比較簡單的文件處理，譬如門牌稅單、水電費單的名字轉換，都是由購屋者自己進行。


購二手屋一年 稅單名字還沒轉換

Chloe來信指出，她購買了一間二手房屋，簽了買賣合約，貸款事宜也已辦妥，並已償還房屋貸款約一年。

她感到納悶的是，第一次收到土地局的稅單，還是前屋主的名字，門牌稅單也是如此。

較後致電律師樓，他們表示，更換門牌稅單的名字需要自己辦理，地稅單的名字轉換也是自己來，因為目前介於將總地契轉為個別地契的階段。

她說：“我不大明白轉換總地契的意思，以下是我提出的問題”：

   1. 正如律師所說，在簽署買賣合約後，該地區的土地擁有權將歸我，前屋主是否有資格爭取？
   2. 律師樓辦理買賣房屋的手續，以及所提供的服務，是否包括所有事項，為何我還需要自己辦理門牌稅轉換名字的事宜？
   3. 請指導我應該如何解決上述問題？


複印資料填表格
產業資料更新手續簡單

答：

購屋者在購買二手房屋時，物色了可信賴的律師協助處理法律文件，譬如買賣合約、貸款合約（銀行的律師），其他的事項包括破產搜查（Bankcrupcy Search）、確定賣方是否破產者、有關產業有無抵押、是否已經有個別地契，房子是否已做了私人凍結（Cavaet）等。

至於門牌稅、地稅單、水電費單、排污費單的名字轉換事項，一般是由購屋者本身處理，如果由律師包辦也行，只是需要另外付費。

在房屋買賣完成，賣主交屋後，買主可以自行辦理門牌稅轉換名字申請，首先準備好買賣合約複印本，可複印合約前後幾張主要資料的部份。

然後向市政局或市議會索取轉換產業擁有權表格，填妥後與複印資料一起交回給有關的地方政府部門，就是市政局或市議會。

當他們將有關產業的資料更新後，下一回收到門牌稅單時，就是新買主的名字，地稅單、 水電費單、排污費單的轉換名字情況也一樣。

在產業買賣交易完成、律師協助辦理手續後，擁有權將歸新的業主，前屋主不可能介入爭取有關產業的擁有權。

blueyap82

向發展商索償日期從何算起？
M.Y.Lee說，她與先生於2003年6月29日聯名購買了一間雙層排屋，交屋日期是2004年6月（因為我不是在該房屋一開始推出時定購）。

到了今年7月21日，我們收到發展商的來信，通知我們可以領取鎖匙，但他的發信日期是6月21日。

信裡說，假如我們沒有在14天內領取鎖匙，發展商將不負責這期間的損壞問題，在我們前往領取鎖匙時，卻被告知銀行還沒還完最後一筆貸款。

但我們卻收到銀行向我們收取完整屋期的通知，當我們追問銀行尾數的去向時，他們告訴我們問題出在發展商的律師，因為他們還沒發出通知。

事情就一直僵在那里，最近我們到新屋地點去巡視時，發現水供還沒裝上，後來我們才知道該產業還沒取得入伙紙，因為發展商被要求預備一個遊樂場，他們還在進行準備工作。

請問：

   1. 我們是否有權利向發展商要求賠償？是從發展商發信的日期、還是從拿到入伙紙後算起？若是從發展商發信開始，我們就沒有權利要求賠償，但這對我們這些購屋者很不公平，我們要承擔完整的屋期，卻未能入住，與此同時，還必須付還在外的租屋費。
   2. 若從發出入伙紙算起，我們應該怎麼做才能獲得賠償？
   3. 有人提供意見要我們先不要領取鎖匙，否則我們就會喪失資格，問題是發展商信中有提到，假如14天內沒有領取鎖匙，就不負責屋子的損壞，我們應該領取鎖匙嗎？
   4. 請提供房屋仲裁庭的地址與聯絡電話。



簽署買賣合約後
24個月內為准

答：

購屋者協會的陳鍾靈說，不論購買房屋時是發展商推出新的產業計劃，或是產業計劃在興建中購買，交屋日（有地房屋）都是以簽署買賣合約後的24個月內為准。

以這位讀者的情況，如果發展商是在2005年6月28日或之前交屋，就不算逾期交屋。

購屋者可以向發展商提出遲交屋索賠的期限是：從簽署買賣合約滿24個月後、直到獲得入伙紙這段期間。

假如發展商已提呈Borang E，並已獲得地方政府接受，證明已提呈入伙紙申請，表示購屋者可遷入新屋居住。

房屋發展法令第24條款闡明，發展商在發出領取鎖匙通知的14天內，即使購屋者沒有按期前往領取，也被視為已經接受發展商發出的領取鎖匙通知。

房屋仲裁庭的地址與聯絡電話如下：
Tribunal Secretary/Registry
Tribunal for Homebuyer Claims
Ministry of Housing & Local Government
Level 2, Block B South, Pusat Bandar Damansara
50782, Kuala Lumpur
電話：03-2092 4488
電傳：03-2093 4776
電郵：tribunal@kpkt.gov. my

blueyap82

非土著無權購買土著單位
周小姐，她與幾位朋友在2003年租了幾間店面做生意，依照合同有權利在適當的時候買下該店屋，條件是必須在一個月前給予通知。

據所知，那幾間店屋依然屬於發展商的，所以，我們是向發展商租下有關店屋，租期為2+1，即將在2006年到期。

最近，我們致電發展商表達有意購買那幾間店屋，但卻被告知那幾間是土著單位，我們無權購買。

答：

土著單位的產業，即使賣給非土著也不能轉換名字，雖然租約提及租戶有優先權購買有關單位，但除非是發展商努力一番，仍未能成功脫售土著單位，向有關方面申請開放獲准後，才可以售賣給非土著。

嚴格來說，土著單位與保留租戶優先購買是兩回事，非土著沒有必要購買不能轉換為自己名下的土著單位

blueyap82

賣屋交易多久完成？
吉隆坡的陳旺業來信指出，他在今年2月出售一間城市房屋（Town House），已在2月杪簽署買賣合約，不過至今只收到10%的首期錢。

他在信中表示與賣主共用一名律師。他提出的問題如下：

1. 如今已過了6個月，一般的買賣房屋需要6個月或更久的時間嗎？

2. 該產業的賣價是19萬5000令吉，如今只收了10%即1萬9500令吉，如果逾期完成交易，如何要求賠償利息、如何計算？

3. 假如問題出在我的貸款銀行，譬如延遲發出相關文件，是否有權要求賠償？

4. 每次撥電話向律師樓追問，有關工作人員推說銀行、發展商或買主的銀行還未發出有關文件，諸如此類的說詞，這是否律師失責？有何管道可投訴？

答：

首先要看買賣合約如何說明，一般的買賣房屋交易期限是3個月加1個月寬限期，整個交易是否順利完成有賴於律師樓、發展商、銀行等方面的辦事效率。

另外，跟進或追問交易進展如何，主要是律師的責任，應該書面向律師問清楚，並要求律師正式回信。

購屋者協會的陳鍾靈指出，如果問題出在自己或本身的貸款銀行，譬如無法儘速提供相關文件，或者在尋求發展商的批准信耽擱了時間，延遲了交易的進行，嚴格來說，賣方沒權要求賠償。

blueyap82

7年前申請地契無下文
藍先生來信詢問申請地契的資料，他說在早期，他的公公買了一間屋子給他的爸爸，那年代屋子沒有地契，所以他的爸爸在7年前開始提出申請，但是至今仍未獲批准。

他問：申請地契時，需要附上什麼資料？

答：

林若輝律師說，針對沒有地契的房屋提出地契申請，需要一段較長的時間，如果你的爸爸已提出申請，至少在土地局已有一些檔案資料（File ）。

如果有一些關於該土地的資料，再跟進瞭解會比較容易，自己可以到土地局索取表格，填妥資料，加上複印身份證呈給土地局，當然必須準備一些費用。

還有可尋求當地人民代議士的協助，或許可以加速申請的處理。

blueyap82

詢問土地資料
Ivin Siew來信說，他的爸爸曾經向一名律師購買了一塊地，如今爸爸已去世，是否可以向律師詢問有關土地的資料，可是手上卻沒有該律師的來往信件。

請問應進行怎樣的努力？

答：

這位讀者至少須有一些關於該產業的資料，譬如是否有保留土地稅單，如果貸款購買，而且未還完貸款，地契是由銀行保管，可以詢問有關貸款銀行。

blueyap82

新屋前的燈柱沒裝路燈
Elvin來信說他購買了一間單層排屋，已於2004年12月交屋，可是卻發現屋前的燈杵沒裝上路燈，向發展商投訴，未獲得理會。

“我的問題是：每條道路都有4枝燈杵，也都裝上路燈，卻只有小弟屋前的燈杵，沒有裝上路燈，可否針對這個問題，要求發展商裝上路燈，或可向那個單位投訴？

答：

你可以先向發展商投訴、也可向國家能源公司提出，為何惟獨你家前面的燈杵沒有裝上路燈？

此外，發展商是否已將該發展計劃交給地方政府管理，如果是，可以向地方政府、就是市政局或市議會投訴。

blueyap82

合作社促銷房屋 優惠配套反覆
合作社代表發展商促銷房屋，遊說消費者加入成為會員，以享有一些購屋優惠；可是較後卻推翻之前的優惠，除了提高售價，還說若不接受新的價格，已繳付的會員費將不獲退回，令有意購屋的消費者，深感受騙，氣惱不已。

Vicky Tan來信表示訂購房屋面對一些惱人的問題。

他說2004年2月，他從發展商處獲知將推行新的公寓發展計劃，而其中一家合作社是授權促銷機構。

同一個月，一名服務員告訴他們，如果繳付105令吉，即可成為該合作社的會員，而且訂購房屋可獲以下優惠：

● 屋價折扣8%（屋價介於10萬8000至11萬8000令吉）
● 會員可獲得100%貸款、不需支付定金、不需手續費、不需印花稅。
● 不需買賣合約律師費，及貸款合約律師費。

基於上述優惠，他們訂購了2個單位，並支付了210令吉，該名服務員也給了他們律師的聯絡電話號碼。

此後，他們並沒有接到律師的電話，到了4月，他們開始聯絡有關律師；可是每次撥電過去，都無法取得聯繫，不是沒在就是沒空。

到了2004年10月，他們終於嘗試取得所委的律師，律師告訴他們必須終止有關的買賣，因為合作社與發展商之間出了一些問題。

基於這點，他們聯絡了合作社，獲告知發展商已決定調高公寓售價，因此促銷權回到發展商。

有關合作社在同個月發出通知告訴他們，屋價分別調高至12萬6000令吉及15萬4000令吉；如果仍有興趣購買，必須在規定的時間內與發展商直接聯繫，否則會員費將不獲得退回。

由於價格調高以及交易不合理，他們決定不購買。

請問：“身為消費者，我們的權益是什麼？一開始是他們設定買賣條件，我們符合這些條件，滿心歡喜期待公寓建成那一天到來。

可是，發展商調高售價，將形勢扭轉，如果要購買有關單位，除了支付額外的2萬至4萬令吉，我們似乎不能做什麼，這對我們很不公平，我們覺得合作社及發展商欺騙了我們。”

答：

這位讀者來信提出的問題，針對合作社提及的配套優惠，是否經過發展商同意，這點很重要。

陳鍾靈說，購屋者應該與發展商的律師，而不是與合作社的律師商談購買房屋的事項。

還有促銷機構可能與發展商在一些條件上談不妥，以致出現交易前後購屋配套不一致的問題。

此外，關於不需要手續費、貸款合約律師費、印花稅、買賣合約律師費等事項，是具爭議的事件。

手續費、貸款合約律師費，這些是個別銀行的決策，不需印花稅、買賣合約律師費，應該是由發展商承諾，才可以相信。

購屋者可以基於發展商授權機構當初答應的配套，前後不一致，存在欺騙之嫌，向其索討已付的錢，雖然機率不大，但不妨試試。

blueyap82

遲交屋利息誰負責？
Ng Chong Yam提出面對遲交屋利息的問題。

他的律師說，遲交屋的利息由他（購屋者）負責。

答：

這位讀者的來信沒有提及購R的是那一類產業，如果是商業單位，譬如店屋、工廠、辦公樓等，採用的不是標準買賣合約，應該以所簽署的買賣合約為準。

如果是住宅產業（服務公寓除外），採用的是標準買賣合約，那可詳細閱讀合約的條文，里邊寫得很清楚：在怎樣的情況下，遲交屋利息不應由購屋者承擔。

blueyap82

發展商不認賬怎麼辦？
Lee Chun Joo來信提及有關房屋潛在缺陷（Latent Defect）的問題。

他說，不久前他的房子（第2與第3房）面臨樓上住戶浴室污水溢出的問題，這問題已經向承包商的代表反映2次。

根據承包商代表的查看，其中一個水管阻塞，主要是因為不合規格的裝修造成，就是受委承包商在裝修其濕廚房後留下的問題。

由於這個問題，他重新聘請自己的承包商修補及找出問題的根源，經過3天的挖掘地面後，發現其中一條水管埋在混凝土之下，就是水管阻塞的源頭。

承包商代表的主管承認，這問題是在興建期間，不合規格的建築手工引起，在他的指示下，修補的工作獲得處理，而且口頭上答應承擔所有的開銷。

“可是，較後我們接獲通知必須承擔挖掘地面的開銷，我向發展商投訴後，得到的答案是我必須遵照正規的程序，就是向發展商投訴，然後他們通知承包商展開工程，如買賣合約所說明的情況。”

請問：

1. 假如我沒遵守正規程序，他們是否有權不讓我對承包商採取任何行動？

2. 如果是這樣的話，意即我無法索領所承擔的費用？

3. 如果不是這樣，我應該根據那一項向他們提出索賠？假如他們拒絕，我能將這事件帶上法庭嗎？


答：

發展商通常根據買賣合約處理問題，特別是合約條文對他們有利，而且他們鮮少履行口頭承諾。

陳鍾靈說， 只要購屋者找來自己的承包商進行裝修，即使房屋的一些問題早已存在，發展商也不會對裝修房屋後出現的任何問題負責。

雖然自己請來的承包商找出問題的根源，就是問題是因為建築期間，不合規格的建築手工引起，但發展商以根據買賣合約程序處理事情、解決問題，即表示不準備承擔挖掘地面及其他相關工程的開銷。

如果與他們洽商要求賠償（問題由他們的承包商造成）不果後，另一個途徑是將事情帶上法庭。

blueyap82

房屋出現問題 發展商只做表面功夫
在未向發展商提出修補房屋之前，自己請來裝修商進行裝修，在這期間發現屋子又有其他問題，即使問題在裝修前已存在，發展商也不認賬。

YC Ng的來信提及他在加影附近購買了一間房屋，已接近完工。

他在信中提出以下問題：

1. 我發覺有關房屋存在一些問題，最主要的是有裂縫，雖然建築工人進行修補，可是3個星期後，問題又出現。

我想這可能是地基結構出了問題，我如何確保發展商展開全面調查？我預見的情形是，當我們提出要求時，發展商只是進行表面的鋪上灰泥工作。

我能否要求發展商的專業檢查員展開全面調查？或者是否有其他方案可以解決這些問題？

2. 在修補房屋缺陷期，假如我在發展商交屋後的18個月內要求發展商修補，而發展商沒有在接獲通知的30天內履行其職責，我再給發展商14天的時間，附上自己找來的承包商訂價，然後從Stakeholder持有屋價的5%扣除，程序如何？

3. 假如我的律師是發展商建議負責買賣合約的律師，我在提供索償的過程是否有困難？因為有關的律師不可能代表我、與其大客戶發展商對峙。

4. 在交屋後，假如進行房屋裝修工作，如果發現有另一些缺陷，是否可以要求發展商進行修補？發展商是否會說，該產業的一些問題是因為裝修引起，不概括在修補缺陷範圍內？如果是這樣的話，我應該怎樣做，同時又可以索領5%的保留數目？

5. 在多久的時間內，我可以指示Stakeholder的律師不發出剩下的5%屋款給發展商？

6. 假如發展商比原定的交屋日延遲12個月，（本來是在簽署買賣合約後的24個月內），我是否可以向發展商索領租金開支，以及其他造成我不便的開銷？

7. 在買賣合約裡，我必須支付地稅及門牌稅，直到發展商移交產業為止，我能否索領逾期交屋期間支付的開銷？

呈信Stakeholder保留5%屋款

答：

房屋牆壁如果出現裂痕，假如不是燙灰不均衡，很可能是建築架構有問題。

針對這點，應該促請發展商請專人全面調查，找出真正的原因，才能徹底解決。

購屋者協會的陳鍾靈指出，在發展商交屋後的18個月內，購屋者可以針對房屋的問題提出修補申請，發展商在接到修補項目表的一個月內，應指示其承包商將問題解決。

假如發展商沒有在指定的時間內將房屋問題解決，購屋者再給發展商14天的時間，如果在這14天內仍未有行動，購屋者可以找來自己的承包商列明修補的價錢，然後將單項一份給發展商、一份給Stakeholder，並指示自己的承包商動工。

只要有給信Stakeholder，他就不會釋出其餘的5%屋款，雖然他是發展商的律師。

另外，如果在向發展商提出修補房屋之前，自己請來裝修商進行裝修，這期間發現屋子又有其他問題，即使是問題在裝修前已存在，發展商也不準備負負責。

在簽署買賣合約起，購屋者必須負責的開支包括地稅、門牌稅、火險等等，至於發展商逾期交屋，購屋者只能提出遲交屋索償，在外租屋或其他開銷，不在索償的範圍內。

blueyap82

個別地契苦等6年如何索償？
陳小姐說，她在6年前以現金購買了一間排屋，至今仍未有個別地契。

請問：我可以向發展商提出索償嗎？我可以通過房屋仲裁庭來解決這件事嗎？房屋仲裁庭是否在新山設有分庭？還可以向那個政府部門投訴？

答：

這位讀者可以聯合其他購屋者，成立購屋者委員會，然後跟進有關個別地契的進展，除了向發展商瞭解，也可以向土地局查詢，這樣可以知道發展商是否有提出分割地契申請。

假如獲悉發展商沒有提出申請，可以詢問發展商為何遲遲不提出分割為個別地契的申請，關於將總地契分割個別地契的事宜，是發展商與土地局之間的事，房屋仲裁庭不審理這方面的事件。

在現階段，房屋仲裁庭在新山未設有分庭；此外，如果是準備尋求政府部門的協助，可以向房屋部做出投訴。

blueyap82

產業割名給丈夫 會否被徵稅？
Hazel說，她希望將其名下的產業轉移到丈夫名下，請問這是否與一般的買賣類似，是否會被徵稅？

答：

這位讀者如果準備將名下的產業轉移到丈夫名下，可以簽署買賣合約，假如產業已過5年，同時轉手價格與購買價相差不多，一般不會被徵收產業盈利稅。

不過這些手續的開銷包括律師費、印花稅，如果是還沒有地契的產業，需要尋求發展商的批准，須付發展商批准售賣的手續費，就是所謂的consent fees。