产业投资之贷款利息租金回酬粗略计算

Focus

一般上的人投资房产都是借贷，并以出租的方式取得回酬。
又， 一般上都会贷款30年为主， 主要可以降低每月供期金额。
但是，这样子的情况下， 供完30年等于用2间的价格买1间的产业（利息5%）。
巧克力大大曾计算说15年的贷款是最合适的， 主要可以节省很多利息。

  Loan Amount: RM150,000.00
  Loan Period: 30 year(s)
  Interest Rate: 4.00%
  Monthly Installment: RM716.12
  Loan & Interest (RM)  257,804.25
=============================
  Loan Amount: RM150,000.00
  Loan Period: 15 year(s)
  Interest Rate: 4.00%
  Monthly Installment: RM1,109.53
  Loan & Interest (RM)  199,715.73

30年贷款降低至15年，
每个月需多还：RM393.41
总共可以节省：RM58088.52

重点来了：
如果以9%回酬来计算,每个月需要收租RM1125, 勉强可以应付Monthly Installment: RM1,109.53。

这里还没有加入assessment, quit rent, management fee (如果是公寓)等等费用。

:-)

Focus

Robert Kiyosaki 曾不只一次强调，
"借钱投资产业是资产，借钱购买屋子自住是负资产"

请问：
我们还要不要买屋子自住？　


p/s: 参考精彩言论帖子购买房屋自住的迷思

[ 本帖最后由 Focus 于 1-5-2009 02:42 AM 编辑 ]

软趴

原帖由 Focus 于 1-5-2009 01:55 AM 发表
一般上的人投资房产都是借贷，并以出租的方式取得回酬。
又， 一般上都会贷款30年为主， 主要可以降低每月供期金额。
但是，这样子的情况下， 供完30年等于用2间的价格买1间的产业（利息5%）。
巧克力大大曾计 ...

9%回酬？ 怎么计算呢？

那大大建议用多长时间来还清呢？15年？ 30年？

jasonhanjk

Rich Dad：“Assets put money in your pocket, liability takes money out of your pocket”

Rich Dad：“Good debt is debt that make you rich, bad debt is debt that make you poor”

Rich Dad：“There are good income, bad income, good asset, bad asset, good debt, bad debt, good liability and bad liability.”


富爸爸:"正资产放钱在你的口袋，负资产从你的口袋拿钱出来"

富爸爸:"好债务会让你致富，坏债务让你变穷"

富爸爸:"有好收入，坏收入，好资产，坏资产，好债务，坏债务，好负资产及坏负资产　"

[ 本帖最后由 jasonhanjk 于 1-5-2009 10:42 PM 编辑 ]

tt5893

原帖由 Focus 于 1-5-2009 02:20 AM 发表
Robert Kiyosaki 曾不只一次强调，
"借钱投资产业是资产，借钱购买屋子自住是负资产"

请问：
我们还要不要买屋子自住？　


p/s: 参考精彩言论帖子购买房屋自住的迷思

答案是要， 不然你一样要交房租。记得房租一个月是RM1125，远远超越了你的Monthly Installment: RM716.12。 还等什么。ROBERT的道理我没有真真地去理解，我只知道不借钱购买屋子自住， 然道等我有CASH了后才买吗？那时就不只RM 150,000 而是 RM 300,000也不定（你到回去看20年前RM50,000的屋价，现在是多少了），那就要看个人的存钱的能力了， 可能是10年或是30年。
如果地点好， 自住肯定不是什么负资产， 就如以下，KL SETAPAK 的CONDO, 如下：-

UNDER CONSTRUCTION : RM 200,000
2 YEARS COMPLETION    : RM   50,000 (MARK - UP)
SELLING PRICES               : RM 250,000 (保守价）
LOAN AMOUNT + INTEREST : RM 180，000 + RM 14,400 = RM 194,444.
GAIN                                       : RM 55,600
屋子是我的我随时要卖都可以， 政府也没规定自住的屋子不能卖，如果RM 55,600是负资产， 那什么是资产。

唔想廣@佳礼

一间150千的产业真的可以租到1125吗？

我这里200千左右的屋只能租到700.。。
以你第二个贷款配套来计算，30年后才回本钱
再说，30年屋龄的屋，很多人都不要住了，除非新装修
但是装修费+屋价，买新的不是更便宜，最后落得有价没市。。

我常想，出租产业是如何赚钱的？请指教

软趴

原帖由 jasonhanjk 于 1-5-2009 10:06 AM 发表
富爸爸：“Assets put money in your pocket, liability takes money out of your pocket”

富爸爸：“Good debt is debt that make you rich, bad debt is debt that make you poor”

版主，可以翻译一下吗？
据知，这里是中文论坛好不好？！

jasonhanjk

原本不想用华文的，读了觉得怪怪。

都市人

原帖由 Focus 于 1-5-2009 01:55 发表
一般上的人投资房产都是借贷，并以出租的方式取得回酬。
又， 一般上都会贷款30年为主， 主要可以降低每月供期金额。
但是，这样子的情况下， 供完30年等于用2间的价格买1间的产业（利息5%）。
巧克力大大曾计 ...

如果把房产出租来投资，我是不会计较“供完30年等于用2间的价格买1间的产业”，

因为我是以租金供贷款，既然所有的都是租户在替我付，这些就不是我的问题了。

我是以我的成本为考量，比如10％头期，律师费等等。

举个例子：
最近看的一间condo 95K，头期和所有费用到出租，大约用了 20K， 那么20K就是我的成本，15年后我的成本是20K加上一些利息吧。如果有cash flow，成本都可以赚回来。

租金RM1000，租户也找到了，但是还没签 s&p.

jasonhanjk

不错一下，先恭喜你。
有贷款到RM100k，会拿到比较好的利息吧？

都市人

原帖由 jasonhanjk 于 1-5-2009 23:06 发表
不错一下，先恭喜你。
有贷款到RM100k，会拿到比较好的利息吧？

银行不会批，那天问了，只能贷款85K，下个星期会见屋主。condo很美，屋主只住过几天，有一些家具。view也很好。改天会开贴分享。

纸鹤

原帖由 都市人 于 1-5-2009 11:22 PM 发表


银行不会批，那天问了，只能贷款85K，下个星期会见屋主。condo很美，屋主只住过几天，有一些家具。view也很好。改天会开贴分享。

大大还真是不得空, 每天忙着买屋
哈哈

ferrari1578

原帖由 唔想廣@佳礼 于 1-5-2009 11:27 AM 发表
一间150千的产业真的可以租到1125吗？

我这里200千左右的屋只能租到700.。。
以你第二个贷款配套来计算，30年后才回本钱
再说，30年屋龄的屋，很多人都不要住了，除非新装修
但是装修费+屋价，买新的不是更便宜 ...

能，setapak 那一带租给学生一个月都RM1200
wangsa maju 更贵，有家私都要RM1350++了

都市人

原帖由 ferrari1578 于 2-5-2009 00:31 发表

能，setapak 那一带租给学生一个月都RM1200
wangsa maju 更贵，有家私都要RM1350++了

那里不错，朋友的妹妹在那里有一间，第一批租了三年，临走前还替他找了下一批的学生，左三年，右三年，很快就供完了，他很庆幸他的医学院的租户很照顾他的condo.

[ 本帖最后由 都市人 于 2-5-2009 07:44 AM 编辑 ]

唔想廣@佳礼

原帖由 ferrari1578 于 2-5-2009 12:31 AM 发表

能，setapak 那一带租给学生一个月都RM1200
wangsa maju 更贵，有家私都要RM1350++了

如果要投资，那么靠近大学是首要条件咯！对不？

纸鹤

那又不一定, 有长必有短...

Focus

都兄好强！恭喜恭喜！

Focus

原帖由 唔想廣@佳礼 于 2-5-2009 10:16 AM 发表

如果要投资，那么靠近大学是首要条件咯！对不？

租给学生最大的问题就是每年都得花费不少钱维修。
最好的租给公司。

软趴

原帖由 都市人 于 1-5-2009 10:55 PM 发表


如果把房产出租来投资，我是不会计较“供完30年等于用2间的价格买1间的产业”，

因为我是以租金供贷款，既然所有的都是租户在替我付，这些就不是我的问题了。

我是以我的成本为考量，比如10％头期，律师 ...

还有一样事情需要考量，前提就是~~ 如果可以找到长期 的租户    
例如十年以上都有人在租那间房屋。。。

都市人

原帖由 软趴 于 4-5-2009 03:03 发表


还有一样事情需要考量，前提就是~~ 如果可以找到长期 的租户    
例如十年以上都有人在租那间房屋。。。

要投资就要承担这个风险。

我们要能够有把握找到长期租户才去投资的。

就像现在利息低，是投资的好机会，不能因为担心利息万一会高而不去投资。
不能因为很多不确定的 如果 而怯步。