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预算案料祭出打房措施

財经 2013年9月26日
（吉隆坡26日讯）產业市场过度的投机活动，被认为是房地產价格飆涨的主要原因，因此，分析员预期，政府將在预算案中祭出降温的措施，同时，国行也预料將进一步收紧房贷的要求，以打击炒房活动。        

近期，城市和谐，房屋及地方政府部长表示，政府会进一步的收紧房屋政策，以抑制房地產投机活动，並確保国內房屋价格维持在合理及可负担水平。

因此，达证券分析员相信，2014年財政预算案的关注点是，政府这一次对房地產领域下的药会有多重，而非政府会不会出手打房。分析员也指出，即使政府在这一次的预算案中没有祭出任何的打房措施，这些措施也將在下一年逐步推出。

政府自2010年开始，已经陆续实施打房措施，包括重新实施產业盈利税，並在之后逐步提高这项税务，同时也针对房屋贷款实施更严厉的要求，比如，第3项房屋贷款的最高借贷水平不可超过房价的70%，此外，也要求银行以借贷者的净收入做为衡量发放贷款的条件，在今年6月再宣布將房屋贷款期限限制在35年以下。

然而，房屋发展商的业务在这种种的打房措施下，继续取得成长。

以达证券追踪的產业股为准，2012年的產业销售按年成长14%，2013年上半年的销售额也取得16%的按年成长（扣除实达建筑（SPSetia，8664，主板產业股）在英国巴特西的销售）。因此，打房措施的影响看来並不显著，或可说是力度不够。

分析员向业界人士打听到的消息显示，政府有意採取一些新措施，或调整现有的政策，来为房產市场降温。可能实施的措施包括，提高產业盈利税，废除发展商为客户支付利息的优惠（DIBS），增加印花税，限制外国人只可购买价格在100万令吉以上的房產，对卖方徵收印花税等。

逐步上调產业盈利税

分析员认为，可能在2014財政预算案中宣布的措施，是提高產业盈利税、废除DIBS及上调买家的印花税。

去年，政府建议提高5年內脱售產业將被徵收的產业盈利税5%。市场人士相信，政府这一次將向首3年內脱售產业者徵收30%的產业盈利税。

分析员则认为，政府或许只会將產业盈利税提高5%，也就是说，两年內脱售產业的税务从15%提高至20%，3至5年內脱售產业被徵收的税务从10%提高至15%。

整体而言，分析员相信，政府会逐步上调產业盈利税，以免市场受到太大的衝击。

而分析员预计，政府將废除DIBS。废除这项优惠將减少投机购兴，因为在產业建筑期间的利息，將导致投资成本提高。

大量为客户提供DIBS优惠的UOA发展（UOADev，5200，主板產业股），双威（Sunway，5211，主板產业股），丽阳机构（Trop，5401，主板產业股），UEM阳光（UEMS，5148，主板產业股），马星集团（MahSing，8583，主板產业股），以及许多未上市的小型发展商將会受到影响。

分析员认为，政府也可能针对第3项產业收购交易，提高印花税，以减少投机活动。

另外，在2010年11月，国家银行实施购买第3项產业，最高只可获得相等于產业价值70%的贷款。不过，这项措施的影响並不明显，大马家庭贷款在2011及2012年继续成长。

家庭贷款对国內生產总值比率，更在今年3月达到83%。

因此，除了预算案中可能宣布的措施，分析员预期国家银行將进一步调低购买第3项房屋的贷款对房屋价值比率，以应对家庭债务迅速成长的趋势。

此外，由于通货膨胀逐步上扬，银行贷款利率料开始走高，这也將抑制房屋贷款的成长。

分析员维持大部份產业股的销售及盈利预测。不过，也调整產业股的估值，以反映政策风险。在没有新鲜因素的带动下，產业股的上涨空间料有限。而从產业指数年初至今的28%涨幅看来，產业领域已经反映所有利好因素，但未反映任何的利淡因素。

因此，分析员下调產业领域的评级至「中立」。[东方日报财经]

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峇都交灣成小依斯干達‧檳城產業看高一線

2013-09-30 17:26      
（吉隆坡30日訊）檳城峇都交灣（Batu Kawan）正掛起迷你依斯干達風，令檳城產業價繼續看高一線，而隨更多發展商加入檳城產業的戰圍，檳城現有地主顯然是贏家，一些小規模地主也可能輕易被收購。

峇都交灣近期消息加強興業研究正面看待檳城的產業市場，尤其當地種種發展和柔佛依斯干達的初期成長階段相似。

依斯干達區自3年前大舉發展後，特定據點的地段和產業價隨國內外買家蜂擁而至而倍增，興業相信此景料在檳城上演。

自Eco World發展公司以成本每平方尺逾30令吉進行Paboi路的產業交易後，百樂園（PARAMON，1724，主板產業組）最近也在峇都交灣面積達30英畝的地段設定的交易價，這有望為接下來檳城新產業的交易設下新門檻。

上週，百樂園宣佈，兩家教育機構-赫爾大學和伯樂大學學院將在檳城設立新校園。檳城目前的發展還包括在檳城第二大橋的完成，及政府計劃在峇都加灣設立名牌商品城和國際高爾夫球度假村。

興業指出，檳城的高檔產業已逐漸凝聚勢頭，如北海一帶的定價已達每平方尺360令吉，因而預計百樂園大學計劃的產業價格達每平方尺400令吉，或在推介1至2年後超越該水平。

檳城產業業者顯然是贏家，這些主要業者包括阿沙士世界（ASAS，5975，主板產業組）、永泰（馬）（WINGTM，2976，主板產業組）、馬頓（MALTON，6181，主板產業組）、環球東方（GOB，1147，主板產業組）和怡保置地（IJMLAND，5215，主板產業組）。

隨恆大置地（TAMBUN，5191，主板產業組）持續是檳城主要地主，興業在其基本面穩健下唱好該股。

興業維持產業“中和”評級。（星洲日報／財經）

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大家來賣產業

2013-10-06 19:16      
近期人們最熱門的話題，除了預算案，應該就是產業計劃了。

“xx房產兩天內銷售一空！”、“yy產業不到一天售罄！”，又或者“zz產業宣佈將大事推介發展計劃！”

一夕之間，好像所有產業計劃都熱絡起來，而且，好像大馬人都突然有錢起來，買房子就像買菜一樣簡單。

另一個現象是，原本的產業公司在賣房子並不出奇，但許多不是這一行的公司，也紛紛搭上了賣產業的列車。

產業市場，真的如是好景嗎？

若從最近公佈的上市產業公司業績來看，情況似乎又不盡然。舉例來說，雪蘭莪實業（SPB，1783，主板產業組）在截至2013年4月30日的第二季，儘管營業額從5千933萬令吉，增至6千零76萬令吉，凈利卻減少40%至683萬令吉，前期還賺1千130萬令吉。

另外，達全球（TAGB，5158，主板產業組）截至2013年7月31日第二季，凈虧損從82萬4千令吉，惡化至334萬5千令吉，原因是產業買家步伐不穩定。

成功置地（BJLAND，4219，主板產業組）截至2013年4月30日的第四季，凈利下跌72.05%至1千639萬2千令吉，全年凈利也下跌55%至3千280萬8千令吉，主要是產業發展業務的貢獻減少。

再看產業市場焦點之一的實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組），儘管第三季凈利上揚1.47%、首9個月凈利增升8.9%、首10個月的銷售達到63億令吉，比預期的55億令吉目標高；可是，2013至2015財政年的財測，卻分別被調低9%、10%及20%，主因是高樓產業的進賬預測會有變化。

當然，也有表現不錯的公司，以金務大（GAMUDA，5398，主板建築組）為例，建築訂單在政府展延一些計劃後開始減少，該集團就是靠房產業務，來減低建築賺幅收窄的衝擊，全年盈利微跌1.08%至5億4千139萬令吉。

儘管如此，幾乎所有產業發展商皆異口同聲表示，旗下產業計劃正“熱銷”中，且競相推介的房產計劃令人眼花繚亂。

在一窩蜂的列車開動下，市場供需會否失衡，產業價格會否因競爭激烈而下跌，才是最令人關注的問題。（星洲日報／投資致富‧投資茶室：鄭碧娥）

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區域升息‧房貸率短期或上調

2013-10-07 17:30
（吉隆坡7日訊）債券回酬走高、游資收緊，低房貸利率的派對可能即將告終！分析員預見，大馬可能在短期內尾隨其他區域逐步上調房貸率，加劇產業價調整風險。

房價調整風險加劇

然而，自汽油價於9月初調升以來，整體建築材料成本即上漲10%，產業發展商或藉略上調產業價，轉嫁額外成本至買家，以抵銷賺幅壓力，在產業價持續高企下，產業的可負擔性料成為市場主軸。

債券回酬走高引爆利率風險，美國、香港、新加坡和其他國家今年相繼上調房貸率25至50基點，興業研究認為，大馬很可能尾隨區域步伐，以在債券回酬走高和游資收緊時，緩解利率風險。

據悉，本地銀行在提供低房貸率，即“基本借貸率（BLR）減2.5%”的貸款配套時已更嚴謹，更多批准的房貸實為“基本借貸率減2.2%或2.3%”。

值得一提的是，利率變動恐將影響產業需求，尤其產業投資者或投機者，進而衝擊產業價。

以往資料顯示，基本借貸率上調一般將導致當年或下一年的住宅產業平均價（ARPP）受挫，反之亦然。

成本升漲壓力增

“產業買家一般不樂見貸款成本上升，一旦房貸率上升，產業價成長唯恐放緩。”

除游資逆轉和債券回酬上升的潛在借貸率上升壓力，產業領域仍面臨其他挑戰，包括燃料價上漲及人力短缺問題引發的成本壓力、燃料成本價上揚後的通膨升溫衝擊消費者情緒、政策潛在收緊恐打擊本地和外國買家投資產業市場的士氣。

“這些綜合因素，皆令產業市場可能承受盤整的壓力。”

興業認為，政府近期重新啟動的津貼合理化大計將在中期內衝擊產業領域，外勞短缺也已導致一些發展商的建築工程放緩。

隨著產業價將持續高企，產業的可負擔問題（一般以平均物品價格或每年家庭收入評估）將為市場主要的考量因素。

“一些區域房屋的可負擔性已惡化8至18%，因此，產業需求可能逐步放緩，並令新供應也暫緩。”

雪上加霜的是，捷運和高鐵兩大計劃雖是產業領域關鍵的正面催化劑，但政府在大選後遲遲未宣佈任何大型計劃，這些計劃看來直到年杪或明年初前也無法實現。

政府打房料手段溫和
盈利稅逐步調高

預算案出台前，政府嚴厲打房的消息此起彼落，惟興業預見，政府僅將採取較溫和的措施，包括循序漸進地調高產業盈利稅，或提高外國買家購買住宅產業的最低限價到100萬令吉。

市場盛傳，政府料在預算案中祭出的打房措施包括大幅調升產業盈利稅和印花稅、對第三項產業的房貸實施50%或60%的貸款上限（目前為70%）。

外國人目前購買住宅產的最低限額為50萬令吉。

興業認為，政府雖然將向產業盈利稅下手以確保領域成長穩健，但因上半年經濟成長已跌破4.5%，政府採取激烈措施是無理的。

基本面未趕上房價
謹慎看待依斯干達

馬幣走低雖將帶動外資購買大馬產業，但興業謹慎看待依斯干達產業市場，主要是相對巴生河流域和檳城，依斯干達特定據點的產業價已在短期內狂飆，基本面未趕上產業價的步伐。

馬幣滑落某程度上將吸引新加坡人到依斯干達進行投機性的投資，惟興業認為，產業市場的基本面成長最終必須獲得人口擴張和業務活動提高所支撐，惟依興業近期前往依斯干達區探視，這些基本面的成長並未趕上產業價的步伐。

無論如何，興業對依斯干達產業市場的長期發展保持樂觀，因將受惠於新加坡中小型企業遷至依斯干達區以達到更好的經濟效益的趨勢帶動。

產業股續受壓

產業股目前估值已反映游資逆轉和政策風險走高的利空，但在政策可能收緊的利空消息籠罩下，產業股短期內仍將面臨賣壓。

產業指數截至8月已挫9%，較富時綜合指數跌幅3%沉重，產業股當前估值也在長期本益比中值之下，興業相信，在預算案於10月25日出爐前，產業股料裹足不前。

興業維持產業領域“中和”評級，持續看好基本面強勁及和海外買家關係不大的產業發展商，首選股為怡保置地（IJMLAND，5215，主板產業組）和恆大置地（TAMBUN，5191，主板產業組）。（星洲日報／財經）

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柔佛打房首炮！傳外國人置產手續費5%

2013-10-08 17:30
（吉隆坡8日訊）柔佛州祭出打房首砲，料在明年落實外國人在柔置產的手續費5%，此舉或預示全國打房措施接踵而來，除外國人置產最低限額可能提高到100萬令吉，產業盈利稅和印花稅雙雙調升的幾率也上升。

隨著各種打房措施箭在弦上，近期引發供應過剩疑慮的高檔公寓產，恐淪為最大受害者。

為限制外國人在柔州炒房，柔州政府祭出系列打房措施，包括將在11月召開的州議會提呈外國人置產需支付4至5%的手續費，此舉最早料在今年杪或明年初落實。

目前，外籍人士購買柔佛住宅、商業和工業產業時，需支付一致的手續費1萬令吉。

轉售或需房屋機構同意

此外，柔州政府也可能限制外國人轉售產業，如外國人轉售產業時，必須獲得房屋機構同意。

產業分析員相信，柔州拉起的打房序幕或意味更多打房措施的出台，和柔州同樣出現產業價高居不下的巴生河流域和檳城，料也難逃劫數。

分析員預見，政府極可能提高外國人置產的最低限額，由50萬調升到100萬令吉，其他潛在措施，還有調升產業盈利稅和印花稅、調降第三項產業的房貸上限，自70%降低到50%或60%。

大馬研究產業分析員麥凱文認為，檳城和巴生河流域的打房焦點主要將落在產業盈利稅和印花稅，惟部份分析員估計，政府將循序漸進地調升這些稅務，以免過份扭曲房市。

高檔房產挨打
或扭曲房市動力

大馬研究相信，上調海外人士的置產稅4至5%，或進一步限制轉售市場的外資，可能扭曲柔佛產業市場的動力，影響產業價的復甦週期。

“政府調整海外產業稅主要和柔佛與依斯干達的房價有關，然而，此舉不能太狠，因這唯恐打擊經濟走廊的未來海外投資。”

麥凱文也提到，柔州的打房措施主要將打擊高檔公寓，不至於影響可負擔房屋。

“任何措施都必須平衡，以免打擊依斯干達的展望，因該區的發展仍處於初期。”

他相信，上述舉措不會在依斯干達的Medini推行，尤其那些外資不受限制的依斯干達重心區。

柔州房屋與地方政府委員會主席拿督阿都拉迪夫班迪強調，因依斯干達已成為外資的投資熱點，此時宜推出這些新措施。

他也不認為，這些打房措施將影響依斯干達，因新手續費合理，而相對檳城和巴生河流域，海外人士在柔佛置產的稅率仍低。

特定發展商受影響

產業市場近期的發展可能壓制特定發展商的情緒，尤其高度涉足海外買家或高密度發展的發展商。

這些發展商包括依斯干達浮城控股、UEM陽光（UEMS，5148，主板產業組）、碧桂園（Country Garden）、怡保花園（IGB，1597，主板產業組）、實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）、森那美（SIME，4197，主板貿服組）、地不佬穩固（TEBRAU，1589，主板產業組）和麗陽機構（TROP，5401，主板產業組）。

反觀，其他發展商如馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）最近在柔佛收購的地段主要為發展可負擔產業，因而相信，馬星接下來在柔佛的產業推介，不受任何新措施影響。（星洲日報／財經）

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打房措施引關注

2013-10-08 11:46
產業價格屢創新高，一些地區的產業交易保持熾熱，市場人士預測，即將在國會提呈的2014財政預算案，預料將建議調高產業盈利稅或是加重購買產業印花稅，以及提高外國買家購買房屋的門檻。

首相拿督斯里納吉較早時暗示，在這之前產業盈利稅的調漲無法降低產業溫度，調高產業盈利稅，料是2014年財政預算案的焦點。

坊間擔心，產業價居高不下，可能進一步招來更多打房措施，市場傳出除了產業盈利稅，政府也可能在預算案中建議提昇印花稅，包括提高外國人購買特定區域的產業價格，從目前的50萬令吉提高至100萬令吉。

較早前發展商推出高檔產業計劃，以發展商承擔利息（DIBS）融資方案為促銷配套，確實有助改善銷售量，並達到發展商的預期銷售目標。

政府認為，上述計劃在某種程度上，會助長投機風，因為產業投資者最多只需拿出產業售價的5%作為首付款，興建期間不需要支付銀行貸款利息，一切由發展商來承擔。

業界人士普遍認為，政府也需要認真考量，採取措施打壓產業的投機，改善或普及產業的自住，包括提高首5年脫售房產者的產業盈利稅徵收比率。

假如打房措施一如市場預料如期落實，產業投機風料在短期內降溫，不過，不致於打擊產業市場的長期發展，自住需求與年輕人口仍將支撐產業市場的發展，位於策略性地點的需求則保持蓬勃。

無可否認的，打房措施也可能是一把雙面刃，有利也有弊，關鍵在於只要利多於弊，就不需要考慮太多，照跑就對了。

一部份業者擔心，提高外國產業買家的購房門檻，可能阻擋外國投資者的購興，不過，海外買家的交易佔整體產業交易不到5%，可能只影響一些特定區域的產業銷售，以及一些產業發展商，例如UEM陽光（UEMS，5148，主板產業組），主要是外國買家佔公主港計劃多達30至40%；至於專注高檔產業發展商，例如東方（E&O，3417，主板產業組），比較受建議撤銷發展商承擔利息融資方案的影響。

倘若打房措施衝擊的是高檔產業，政府也不需顧慮太多，高檔產業的買家以投資者/投機者居多，對於尋求可負擔房屋的自住者，影響並不大。

由於房屋貸款佔家債相當大的比例，2010年至今，房貸需求上升12至14%，因此，國家銀行也可能推出更多壓制家庭貸款的條例，以輔助打房措施。

大馬家庭債務佔國內生產總值的比重保持偏高，截至今年3月杪達83%，因此，國家銀行加大收緊家庭貸款，特別是房貸的條例，預料將對產業的交易起一定的限製作用。

今年7月房屋貸款按年成長12.7%，家庭存款只成長8%，顯示家庭存款成長與房產貸款的差距已越來越明顯。

另外，家債按年成長10至11%，升幅比國內生產總值實質成長率7至8%高，顯示政府的顧慮與市場的隱憂；因此，政府進一步收緊家庭貸款的可能性相當大，在這之前建議的最高貸款攤還分期35年、再融資貸款攤還最長只能10年，都是一些旨在抑制產業投機風的措施。

與此同時，政府也可能展延或重新安排一些發展計劃、控制預算赤字，進而冷卻產業需求的動力。（星洲日報／焦點評析：鄭碧娥）

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房產盈利稅勢必調高 政府料關注可負擔房屋

財經 財政預算案 8 Oct 2013 23:49
（吉隆坡8日訊）市場普遍認為，2014年預算案房產盈利稅（RPGT）勢必調高，但與其不斷抑制房產需求，政府應從“供應”下手，興建更多可負擔房屋。

肯納格證券研究今日撰寫報告指出，預期政府將正視市場供應措施，估計本月25日預算案將宣佈更多有關可負擔房屋計劃。

“比如早前推出‘我的第一間房屋’（My First Home Scheme）計劃，及‘一個馬來西亞房屋計劃’（PR1MA）等，都是協助低收入人士，讓居者有其屋。”

該行透露，縱然調高房產盈利稅將帶來負面衝擊，但市場已做好心理準備，估計大部分買家已將此納入考量。

“在我們看來，與其抑制房產需求，不如透過推出更多可負擔房屋，解決房價上漲的課題，這才是平衡房價與需求的最佳方案，如此一來實質買家也不會受罰。”

對于政府或調高房產盈利稅一事，市場眾說紛雲，肯納格證券研究預期，2年內脫售房產或需繳納30%房產盈利稅；目前為15%。

自然反射效應

“3至4年內售屋者，稅率從10%調高至15%，第5年脫售房產，照樣需繳付10%房產盈利稅。擁屋6年者，售屋則無需被征稅。”

該行說，這項調整勢必將打擊市場買氣，估計宣佈后數週內將形成自然反射（Knee-Jerk Reaction）效應。

“若是調高房產盈利稅，我們不認為政府還會再採取其他嚴厲手法，如上調印花稅或調整房屋貸款，這些政策都會對經濟成長帶來長遠影響。”

若徵印花稅
將以擁屋量計算

肯納格證券研究依政府過去5年的行事風格判斷，估計今次預算案上調印花稅的可能性不大，倘若調整料將以擁屋數量計算，而非以房價計算。

該行估計，若以擁屋數量計算，第3間房屋才征收印花稅，換言之第1和第2間無需繳稅。

目前，政府僅針對房價35萬令吉及以上房產征收印花稅，首10萬令吉繳稅1%，10萬1令吉至50萬令吉稅率2%；50萬1令吉及以上繳稅3%。

舉例，若購買45萬令吉的房子，首10萬令吉繳稅1%或1000令吉，余下35萬令吉則需繳納2%或7000令吉印花稅，合計共需繳稅8000令吉。

該行說，倘若政府上調印花稅，恐將衝擊低收入人士與潛在的首購族。

“我們相信，政府在落實嚴厲政策方面，將會更謹慎小心，避免一次性推行，畢竟部分政策如調高印花稅等，都將衝擊低收入族群擁屋能力，影響市場發展。”

肯納格證券研究透露，政府在過去5年的預算案中，都只宣佈一項嚴厲政策，一般而言都是調高房產盈利稅；倘若調高房產盈利稅，應該不會再上調印花稅。

“至于國家銀行早前縮減房貸攤還期，則規納在銀行領域相關政策，普遍來看都會與預算案劃清界線，一年內也僅會有一項宣佈。”

因此，肯納格證券研究相信，國行今年內將不會再宣佈任何銀行領域措施；國行剛在今年7月，將房屋貸款攤還期限從最長的45年縮短至35年。

可與保險公司合作
保障先售後建買家

肯納格證券研究指出，發展商可考慮以混合形式，與政府達至中立解決方案，或可與保險公司合作，保障買家利益即可續推行先售后建（STB）。

為助買家在建設期間規避風險，發展商正與政府協商，或邀保險公司合作，為發展中房產項目投保，以續推行先售后建模式。

“先建后售（BTS）一直都是房產領域的灰色地帶，基于小型發展商能力不足，相信未能應付先建后售模式，與其強調成為純先建后售業者，或可以這樣的方式推動先售后建。”

該行透露，小型發展商能力有限，大型發展商財務情況穩健，但較有可能以溢價方式出售先建后售產品，目前仍推行先售后建，買家需承擔建設風險。

“政府先前打算在2015年，落實先建后售模式，但據我們的管道透露，這或許有難度，料不會在此次預算案宣佈。”

落實消費稅或間接推高房價

落實消費稅不僅將推高建材成本，無形中也將推高房產交易成本，諸如法律費、房產代理、拍賣及廣告開銷等，換言之房價或因而走高。

肯納格證券研究指出，消費稅將引發成本帶動型通脹（cost-push inflation），一旦落實勢必推高房價，這已發生在澳洲、紐西蘭與加拿大等國。

“這並不只是建材成本增加引起的外溢效應，另外還有維持消費稅戶頭行政工作開銷，也會推高房價。”

據該行收集的資料顯示，一旦消費稅落實，諸如法律費、房產代理、拍賣及廣告開銷等，將做出調整。

“以消費稅架構分析，得出3種情況，即
（一）住宅房產可豁免消費稅、
（二）縱使發展商可索回消費稅存額，但非住宅房產還是得征稅，及
（三）空置土地或被征稅，視購買用途而定。”

肯納格證券研究假設，消費稅在2015年落實，而銀行政策未有對房產領域帶來影響，料市場會出現搶購局面。

“基于主要市場（primary market）的融資貸款更有利于二手市場，且還有種種回扣與優惠，估計市場銷售將集中在主要市場。”

若展延落實 房產股可重估

發展商在高需求推動下，將提前進行房產推介，有助提振未來盈利表現，券商指出，若政府未有在2014年預算案落實消費稅，將重估各房產股。

肯納格證券研究預計，大型發展商股價將在年底出現回彈，目前這類股項都在低于第3季賣壓的平均價格交易，因此潛在下形風險有限。

這些股項包括UEM陽光（UEMS，5148，主要板房產）、怡保工程置地（IJMLAND，5215，主要板房產）和馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）。

該行分析師看好，年底將有更多正面消息，如橫跨新山及新加坡兀蘭的捷運（RTS）系統，與邊佳蘭進展等將刺激市場。

“另外，估計在2015年或可看到有潛能的房產首發股，包括美迪尼依斯干達（Medini Iskandar）及依斯干達濱岸控股私人有限公司（IWH）等。”

直至明年次季，肯納格證券研究維持領域“增持”評級，首選股項為UEM陽光。[中国报财经]

預算案潛在向房產領域落實政策
潛在措施	受影響州屬	對發展商的影響（正面/負面/中立）	落實的可能性
上調房產盈利稅： 2年內出售房產的稅收將從15%增至30%； 3至4年內出售房產的稅收將從10%增至15%； 第5年出售房產的稅收維持106年以上出售房產無須征稅。	所有州屬	負面，不過多數 已納入考量	最有可能
印花稅漲幅取決于持有房產數量： （一）第3間房產為房價的5%； （二）第4間房產為7.5%； （三）第5間及以上為10%	所有州屬	負面	低
印花稅：針對高價房產 （如每單位50萬令吉以上）	所有州屬	負面	低
海外買家的最低價格，從每單位50萬令吉上調至100萬令吉	所有州屬/僅屬柔佛	稍微負面	柔佛的可能性很低，整體而言可能性低
外海買家不允許向本地賣家購買二手房產，僅可收購海外賣家脫售的房產。	柔佛	對交易市場負面，對房產出租屬有利	有可能
海外買家購置新房產需繳稅 （建議柔佛僅收取房價的4%到5%）	柔佛	稍微負面，但整體中和	有可能
雪州新廉價房產政策-建議增加房產組別，價格約介于4萬2000令吉至25萬令吉	雪州	稍微正面	50:50
一個馬來西亞房屋計劃/ 我的首間房屋計劃/ 其他政府可負擔房屋計劃	主要州屬： 雪蘭莪 檳城 柔佛	中立	有可能
國家銀行措施
廢除發展商承擔利息（DIBS）	所有州屬	負面	低
第3房產房屋貸款與價值比率LTV） 降低至60%（目前的LTV為第3房屋貸款的70%）	所有州屬	負面	低
再融資房產時，獲得的盈余價值融資上限為10年	所有州屬	稍微負面	50:50
資料來源：肯納格證券研究

icy97

州政府拟增外国人购屋手续费 柔州产业买气恐受挫

财经新闻 财经 2013-10-09 08:22
（吉隆坡8日讯）柔佛政府若出手限制外国人买卖房屋措施，对该州产业市场可说是重磅打击，分析员担心这会打击依斯干达特区热点的外资买气，当地向来看涨的产业市场展望恐生变。

昨天，掌管柔州房屋及地方政府事务的行政议员阿都拉帝班迪透露，政府正探讨将外国人买卖房产的手续费，按照各类型房屋，从当前的1万令吉，改成房产价格的4%至5%。

同时，本地人或不能随意出售产业给外国人，以有效控制外国人拥有产业的数量。

据了解，柔佛州务大臣拿督斯里卡立诺丁，将在下个月召开的州议会提呈这项新措施，新条例一旦通过，或将在今年杪或明年初开始实施。

券商们今日普遍表态负面展望，直称新措施一旦落实，将重挫柔州产业市场，特别是努沙再也和新山市中心等这些过去数年都是外资购兴集中的热点。

马银行投资研究表示，虽此举有助于抑制投资活动和改善该州收入情况，但却会打击外资买气。

“同时也会影响本地人在依斯干达特区热点的购兴，毕竟只有小部分的当地人愿意脱售产业。”

Medini区或豁免

“目前未能得知此措施上路后的细节和影响的层面，不排除Medini这类的特别区域或能从中豁免。”

另一方面，大马研究预见，旗下产业项目高度依赖外资买气的高档产业发展商，近期可能受到市场情绪影响。

马银行投资研究另指出，随着新措施的不利因素，建议投资者将主题转向巴生谷发展商，相信大吉隆坡人口增长和基建改善，将能进一步推动此地区产业市场发展，首选股为高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）。

高度依赖外资买气的产业公司

●依斯干达海滨控股（IWH）
●UEM阳光（UEMS，5148）
●怡保花园（IGB，1597）
●实达集团（SPSETIA，8664）
●金务大（GAMUDA，5398）
●地不佬（TEBRAU，1589）
●丽阳机构（TROP，5401）

[南洋网财经]

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负面已反映　產业股趁低买进

財经 2013年10月9日
（吉隆坡9日讯）2014財政预算案潜在的打房措施，將可能导致投资者更倾向於卖出產业股。儘管如此，分析员表示当前的產业股或已反映大部份负面因素。

由於美联储没有进行削减经济刺激配套，缓解了资金流出和国债收益率上升的问题。不过，大马的產业领域仍需面对其他的挑战。首先是燃料价格上涨和打击非法外劳造成建筑成本的提高。燃油在9月初起价后，建筑材料成本隨即上升10%。另一方面，全国打击非法外劳的行动，导致劳工短缺问题恶化。这使到一些发展商面临施工进度放缓的问题。

拉昔胡申研究分析员预计，发展商將把成本转移到消费者身上，以缓和赚幅的压力。然而，房屋价格持续走高，人们收入追不上房价的问题將会继续困扰房產领域。

「一些主要州属的房屋负担能力相比2009年已下降8%至18%，因此我们预计需求將逐渐减少，隨后迎来新供应萎缩。」

此外，美国延迟缩减量化宽鬆的计划，也为股市带来不確定因素。目前，新兴市场包括大马，均面对经济成长乏力的问题。这也导致惠誉评估机构（FITCH）下调大马信贷评级展望。上半年大马的经济成长步伐將缓慢，预计全年的经济成长將不及去年。分析员强调，房產领域通常跟国家经济成长息息相关。「我们预测2013年的国內生產总值（GDP）成长为4.7%，估计房產需求在2013年剩下的时间將保持平稳。」

儘管令吉走软，却吸引外国投资者购买大马房產，但分析员对此持保持谨慎，尤其依斯干达的房產市场。令吉疲软吸引来自新加坡的投机买盘，参与依斯干达房產市场，促使该区的房產价格在短时间內飆升。分析员表示，「我们相信房產市场的健康成长必须由人口膨胀，以及不断增长的商业活动来支撑。而根据我们的观察，依斯干达的基本成长仍赶不上房產价格上升的速度。」

特区房市长期乐观

不过来自新加坡的中小企业搬迁到该区將具有经济价值，所以分析员对该区长期的房產市场维持乐观的看法。同时，认为在现有的马新长堤和TUAS通道附近发展產业项目的公司，如双威（SUNWAY，5211，主板產业股）、依恩奥（E&O，3417，主板產业股）以及UEM阳光（UEMS，5148，主板產业股）將可在长期获利。

此外，房產贷款的低利率预料即將结束。隨著美国、香港和新加坡提高房產抵押贷款利率，相信本地的银行也会跟隨其他国家的步伐，以反映更高的债券收益率和流动性趋紧，造成更高的利率风险。

物业需求对利率变化的敏感度相当高，尤其是作为投资用途的购物者。通常基贷率（BLR）上升將造成住宅產业平均价格(ARPP)在同一年或翌年跟者上涨。

另外，產业领域房当前也面对政策风险。不过，分析员预计政府將不会大力打房。基於燃油价格上涨，已经对消费情绪带来影响，加上当前疲软的经济成长，分析员相信，政府对房產领域將手下留情。

分析员建议投资者可趁机买入基本面良好且低外资比重的產业股。分析员维持產业领域「中和」的评级，並且看好IJM置地（IJMLAND，5215，主板產业股）和恆大置地(TAMBUN，5191，主板產业股)。[东方日报财经]

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阻外国人炒高屋价　大马人希望政府打房

財经 2013年10月9日
（吉隆坡9日讯）配合2014年財政预算的到来，房地產网站大马iProperty.com近期作出的一项民意调查显示，国人希望政府可以进一步调高印花税和房產税，阻止海外买家和投资者炒高本低的房產价格。

根据iProperty.com的调查结果，共有74%的受访者认为，海外產业买家和投资者正推高本地的產业价格。iProperty.com首席执行员桑恩表示，对海外投资者而言，在大马置业的条例非常宽鬆。与邻国相比，大马的產业价格相对较低。

桑恩指出，自从政府推出我的第2家园（MM2H）之后，迄今已吸引超过1万2000名申请者。因此，大马人认为外国人是推高本地房產价格的祸首，不会令人感到意外。

与此同时，超过90%的受访者表示，他们希望政府向那些想在本地置业的海外买家和投资者，征收更高的印花税。该调查报告亦指出，有47%的大马人希望政府可以更好地控制房屋价格，另外31%希望获得更好的公共交通服务，以及更多低成本和可负担房屋计划。其余30%受访者希望政府努力降低我国的罪案率水平。

大马政府目前正设法降低联邦债务，让债务佔国內生產总值（GDP）水平，从目前逾53%调降下来，以及在2015年將赤字降至3%。各行业巨头也希望2014財政预算案可以改善大马的財政部位，避免再被国际信贷评级机构惠誉（Fitch）调降信贷评级。

此外，桑恩补充，市场揣测政府將提高產业盈利税（RPGT）来打房，有54%的受访者对此乐见其成，另外39%持相反意见，希望產业盈利税降低。

「但是，產业盈利税似乎未能真正起到打房作用。桑恩提醒，根据一些市场分析，过去两年里，巴生谷附近地区的房屋价格上升了15%至30%。」

祭新措施　助年轻人置业

另一方面，有接近50%的受访者希望政府祭出新措施，让30岁以下的大马人有能力置业。由於巴生谷的房產价格平均达70万令吉，已不是年轻一代可以负担的水平。

就在政府宣佈调高油价的一个月后，有84%的受访者认为產业价格將跟著上扬，尤其是新发展產业项目，其中71%受访者认为涨幅是10%。

对于政府应如何控制房產市场时，有44%受访者认为政府应该维持可负担房屋的价格；35%的受访者希望打房措施可以拖慢產业价格的上升速度。

根据国家產业资讯中心提供的2011年和2012年房屋价格指数，国內房屋价格已升至近5年里的罪高水平，尤其是雪兰莪、吉隆坡、檳城、沙巴、霹雳和登嘉楼。

桑恩总结说，无论政府在2014年財政预算案將公佈任何措施，受访者都希望可以看到更好的房贷政策、房屋计划，以及政府可以让中低收入群更容易买到可负担房屋。[东方日报财经]

icy97

房價3年漲31%‧打房應對症下藥

2013-10-16 17:06
（吉隆坡16日訊）房價漲不停，政府打房一刻不得閒，但分析員認為“一網打盡”的全面性措施成效不大，應放手讓市場“看不見的手”展開一次調整機會，或透過更針對性的措施打房才可見到更顯著的效果。

黃氏唯高達研究表示，在供不應求、新產業標高价格、成本走揚和宏觀經濟等因素影響下，過去3年大馬產業價格已飆升31%，其中住宅產業在2012年創下678億令吉和27萬2千699單位的銷售價值和數量新高。

產業盈利稅影響短暫
成本轉嫁房價漲更多

“有鑑於此，我們瞭解政府需要積極打擊產業市場投機炒作活動，但我們並不主張提高產業盈利稅（RPGT）應對，因這在過去只帶來短暫影響，並可能使得賣家將額外增值成本轉嫁至買家身上，進而讓高漲的產業價格雪上加霜。”

此外，隨著RPGT上調，賣家可能推遲出售計劃，而發展商也可能展延新產業推介，導致市場供需情況進一步失衡。

該證券行補充，就算提高印花稅影響較大，但賣家一樣可將成本轉嫁至買家身上，而任何調幅不只會影響新工程，在建工程也同樣受到牽連。

“因此，我們認為應給市場力量一次機會，主要是2014至2015年新供應有望加速，以及廉宜游資消失將影響需求走疲，將抑制產業價格上漲趨勢，未來2至3年的年均增幅將減為3至5%。”

未來2至3年
銷售減5至10%

受到國內生產總值（GDP）放緩和高通膨壓縮可支配收入衝擊，黃氏唯高達預見未來2至3年住宅產業銷售將按年萎縮5至10%，其中住宅產業銷售在今年首半年已出現走疲跡象，成交量按年下跌13%，而交易價值僅增長1%，連帶拖累今年首季產業價格增速從去年的12%減速至6%。

不過，黃氏唯高達認為，市場力量固然可信，但並無“美好市場”存在，因此建議政府採取數項措施來抑制房市炒作，同時推廣居者有其屋概念，其中包括：
a）取消一手市場津貼，如可能納入售價內的發展商承擔利息計劃（DIBS），同時要求銀行更嚴格評估新產業價值，但放寬二手市場融資以幫助擴大市場供應基礎，以及為國內產業市場重注活力。

b）加速可負擔產業配套推介，為私人產業發展商提供透明津貼來共襄盛舉。

同時學習新加坡建屋發展局（HDB）的完善政策、每人每次一戶的執法行動，並落實特定地點售價上限措施。

c）市場細分：創造國際級公寓環節來吸引外國高財富人士和投資。




延遲新建
間接推漲房價

黃氏唯高達表示，隨著產業和大型基建工程紛紛動工，建築週期高峰可能面對建材和外勞供應短缺的問題，進而使得發展商賺益受到影響，恐進一步導致新產業推介延遲，令產業售價持續飆升。

“但是，縱然產業價格走揚，我們認為在可負擔能力依舊高企、家庭負債仍健康和廉宜游資將自行消散等因素支撐下，國內產業市場並未見泡沫化風險。”

不過，該證券行對租賃疲弱，以及空置率高企的吉隆坡辦公市場發展感到憂慮，因吉隆坡市中心和週邊地區在2016年杪前將新增21%或逾1千400萬平方呎新辦公空間，遠超年均300萬平方呎的平均出租率，市場面對更嚴峻的供過於求挑戰。

在過去3年，新增供應已抑制吉隆坡辦公空間出租率，其中市中心和週邊地區出租率分別下挫12.4%和5.9%至81.6%和81.1%，因此相信部份政府再發展計劃應延遲，以免加劇供過於求情況。

此外，黃氏唯高達也對多功能商務單位（SOFO）等混合型產業和依斯干達特區高檔公寓潛在供過於求風險感到擔心，因相關產業在過去2年大舉面市，但實際自住需求並不踴躍。

馬星實達
政策風險偏高

黃氏唯高達認為，受到政策風險、產業銷售和價格增速趨疲等影響，產業市場前景將持續起伏不定，因此現金流吃緊、眾多在建工程、高土地成本，以及高度曝露在投機市場的產業發展商，如馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）、實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）等將是最易受傷的一群。

相比之下，產業投資信託、雙威（SUNWAY,5211,主板產業組）等專注可負擔產業的城鎮產業發展商、財團和投資產業控股將可免疫。

有鑑於此，該證券行將柏威年產業信托（PAVREIT,5212,主板產托組）、K L C C產業（KL C C P，5089，主板產業組）、永泰（馬）（WINGTM,2976,主板產業組）和東方（E＆O，3417，主板產業組）列為投資首選。（星洲日報／財經）

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券商：政府打房供应增 产业4年牛市已见顶

财经新闻  财经 2013-10-19 12:04
（吉隆坡18日讯）预期政府将祭出更多打房措施，加上补贴合理化和较高的房产供应，料将持续打击本地产业市场，券商认为长达4年的“牛市”已见顶，产业领域展望将受考验。

艾芬投资研究在报告中表示，宣布将产业领域投资评级从原本的“增持”下修至中和，所追踪的发展商类产业股亦不能幸免，除了目标价格遭砍，明后两年的收益预估亦减3%至17%。

分析员表示，即将在下周宣布的“2014年财政预算案”或明上半年，将出现更多冷却房市的举措，包括产业盈利税（RPGT）和印花税的调涨，以及抑制发展商承担利息计划（DIBS）等。

除了针对产业市场的直接举措，分析员亦认为，政府为扩大收入而逐步降低补贴的政策，多少会冲击国人的可支配收入，进而影响产业买气。

随着年轻人口增长、稳健的经济发展、低失业率、简易的融资配套、较低的融资成本，加上政府积极推动基建计划，促使本地产业市场自2009年来进入牛市，成了炙手可热的领域。

双威顺、利实业 影响较小

“无论如何，我们相信在人口、经济情况和高就业率的条件依旧稳健下，产业市场可能陷入中和放缓时期，并不会出现显著的疲软情况。”

该行将发展商收益预估下调的同时，也点出双威（Sunway，5211，主板产业股）和顺利实业（KSL，5038，主板产业股）是较能抵御市场放缓的两家发展商。

“这两家公司都有多元化的收益来源，双威的建筑、投资产业、产托和新加坡产业发展均有强劲的收益贡献，而顺利实业很大收益来自KSLCity Mall和KSL酒店的投资业务。”

同时，顺利实业亦为分析员的产业首选股，另一个推荐股项则为IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股），看好其强稳的管理层和城镇发展计划。

【更多潜在打房措施】

■产业盈利税
分析员相信，产业盈利税将是政府用来稳定房价和提高税收的最好工具，虽难以推测调升的幅度，但不意外政府将在年内，将产业盈利税调升10至15%。

■印花税
为了抑制产业投机活动，分析员认为有政府有半数几率在预算案中宣布，针对各类产业交易征收更高的印花税，如外国人购房交易、第三产业等等，或者是高价产业。

■发展商承担利息计划
相较于来临的预算案，分析员相信政府更有可能在明年上半年才宣布抑制这项计划，预期国行正研究刚在9月祭出类似政策的新加坡。

■抑制家庭债务
虽然国行总裁丹斯里洁蒂在9月时，曾透露国行不会再有针对家债的措施，但分析员相信国行将继续严密监控特定领域的贷款活动，如高档产业市场，并会适时再度出手。

■柔佛州拟调高外国买家产业谁。
据了解，柔州政府正考虑调高外国买家所需支付的手续费，且不允许外资向国人购买刺激市场房产或农业土地。



[南洋网财经]

cyberjaye

lun_9222 发表于 4-9-2013 07:46 PM
请问有人买johor的产业股吗，有几只是以南马为主的产业股呢？

GroMutual, UEM Land, KSL, Tebrau, Daiman, Mulphal International, Sp Setia, TN Logistics, Focal Aim, Salcon ...

icy97

符合预期 影响不大 发展商无惧打房措施

2014年财政预算案 财经新闻 财经 焦点新闻  2013-10-26 11:39
（吉隆坡25日讯）本地发展商认为，2014年财政预算案的打房措施，尚算符合市场预期，赞同政府调升产业盈利税（RPGT）可更有效打击投机活动的举措。

政府宣布，上调产业盈利税至30%，以及禁止发展商推行“发展商承担利息计划”（DIBS）等冷却房市的措施。

马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）董事经理暨总执行长丹斯里梁海金表示，RPGT架构上是瞄准投机者，也不会影响要入住的买家或出租产业的投资者。

“长期而言，这有助于抑制产业投机。我们旗下大部分发展计划吸引要入住或出租的买家，而他们都是要长期拥有产业者。”

旗下房产没提供DIBS

此外，他提到马星集团旗下近期推介的莎阿南和槟城发展计划，都没有提供DIBS，主要是有关项目都吸引本身入住或投资用途的买家。

“我们旗下所有有地房产也没有提供DIBS。”

针对外国人购买产业的最低价格门槛调高至100万令吉，梁海金指出，马星集团的产业基本上是吸引本地买家，海外买家平均占约7%。

“截至目前，我们成功吸引海外买家的产业，售价都超过100万令吉。”

他也点出，2015年4月推行的消费税（GST），将促使现有税务架构更全面、透明和有利商业活动。

马星集团也认同，政府宣布销售、购买和出租住宅产业可豁免消费税的措施；同时满意当局配合消费税，从2016年开始下调公司税，以及推出其他配套协助企业顺利落实消费税。

“降低个人所得税，也增加可支配收入，有利探讨投资产业的买家，有效抗通货膨胀。”

华阳：市场已有准备

华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）总执行长何文渊回应《南洋商报》时表示，预算案的打房措施没有带来太大震撼，整个市场其实都有所准备。

“只是市场之前预测（RPGT）调升至25%，不过政府是宣布上调至30%。”

他相信，整体领域不会因此受到太大打击，买家会继续买入房子，只有投机者会受影响。

“况且在吉隆坡建设高楼或公寓都需要3至4年，时间都花在建设，所以买家实际持有2至3年，就可以转卖了。”

他认为，禁止DIBS的相关计划会造成较大影响，主要是发展商不能在建筑期免利息，难免影响买家。

IJM置地：有效打击投机

IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）总执行长兼董事经理拿督孙兴存也认同，上调RPGT是符合预期，也可有效打击投机活动。

“不过，政府调升外国人（RPGT）至30%，就让我感到较惊讶。”

在最新措施下，非大马人在5年内脱售产业，必须缴付30%的RPGT。

无论如何，他认为调升外国人置产价格上限，对公司没有太大影响，主要是旗下产业的外国买家通常选择购入100万令吉以上的产品。

他也提到，公司目前只有两个计划有推行DIBS，进展接近尾声，所以预期没有太大冲击。

不过，他指GST是需要注意的部分，必须进一步探讨落实后是否会影响房市。

报道：翁慧琪

[南洋网财经]

icy97

预算案打房　產业股输家

財经 2013年10月26日
（吉隆坡26日讯）2014年预算案推出一系列的打房措施，分析员普遍认为，產业领域是这一次预算案主要的输家，专注高档市场的產业股，將面对最大的衝击。       

预算案中宣布，將3年內脱售房產的盈利税调涨至30%，同时，也禁止发展商为客户承担利息的计划（DIBS），及將外国人可购买房產的价格底限，从50万提高至100万令吉。

拉昔胡申研究指出，產业领域受预算案的影响最严重，虽然產业领域原本已经预期將会出现一些打房措施。而这些措施，预料也將对依斯甘达特区的產业市场造成衝击。

分析员指出，这些措施可能带来比预期更严重的影响，甚至將拖累银行领域的贷款成长。

MIDF研究分析员则认为，在2014年预算案的措施实施之后，產业价格及销售成长將缓慢下来。不过，购屋自住的需求预料將继续支撑產业领域的成长。

安联研究分析员也相信，產业领域的需求將会受到影响，而近期价格已经大幅走高的依斯甘达特区高楼產业，也將面对风险。

投资者情绪转弱

分析员指出，非住宅產业交易在2015年4月开始將被徵收6%的消费税，也如同在伤口上撒盐，进一步影响商业產业的需求，並可能造成供应过剩的局面。

唯一值得欣慰的是，原本市场预期可能提高印花税的措施，没有实现。

MIDF分析员也指出，在外资购屋热点有高档发展项目的发展商，相信会面对衝击。投资者对產业股的投资情绪也將转弱。

MIDF研究维持对產业领域的中和看法。首选股是IJM置地（IJMLand，5215，主板產业股）及高美达（Glomac，5020，主板產业股），因为，有地產业及可负担產业仍会获得良好的需求。分析员也打算將专注高档產业的依恩奥（E&O，3417，主板產业股）及UEM阳光（UEMS，5148，主板產业股）的评级调降至中和。

安联研究则指出，虽然2014財政预算案对產业领域负面，不过，由於目前產业股的估值偏低，因此，分析员仍维持中和的评级。[东方日报财经]

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打房措施打沉產业股　高档发展商领跌

財经 2013年10月28日
（吉隆坡28日讯）隨著政府在上周五出炉的2014年財政预算案中，如市场预期般推出了数项打房措施，这衝击產业股在周一的交易情绪，导致產业指数与微涨的富时大马综指背道而驰，是继矿业指数之后，表现最差的领域指数。

拖累產业指数走跌的三大黑手是UEM阳光（UEMS，5148，主板產业股）、双威（SUNWAY，5211，主板產业股）和依恩奥（E&O，3417，主板產业股）。

產业指数在今天以1349.48点低开，比上週五闭市水平1355.21点，低5.73点或0.43%，同时这也是全天最高的水平，这意味著產业指数全天呈跌。

早盘交易，该指数曾触及1337.41点低价位，跌17.8点或1.31%；不过，早盘休市时，该指数收復部份失地，报1340.08点，半天下挫15.13点或1.12%。

午盘开市，產业指数继续向南走，並一度挫至全天最低价位1330.96点，与上週五闭市价相比，下滑24.25点或1.79%；无论如何，该指数在尾盘成功收窄跌幅，最后以1334.96点掛收，全天下挫20.25点或1.49%，是继矿业指数之后，表现最差的领域指数。

至于只由古才（KUCHAI，2186，主板矿业股）组成的矿业指数报486.35点，跌12.15点或2.44%。然而，富时大马综指成功扭转早盘开市的劣势，以1818.39点结束全天交易，微起0.82点或0.045%。

3大黑手

拖累產业指数在今天受挫的3大產业股，分別是UEM阳光、双威和依恩奥。

UEM阳光跌10仙，报2.50令吉、双威跌7仙，以2.88令吉收市、而依恩奥则跌9仙，报2.03令吉。它们分別拖累產业指数下跌8.09点、2.24点和1.9点。

87只在產业组掛票的股项当中，有49只或60.5%下挫、15只或17.2%平盘、仅18只或20.7%上升，另有5只或5.7%没有交易。

无论如何，分析员普遍对政府的打房措施抱持正面的態度，因为这些措施是为了確保整体產业领域维持健康的状態。

拉昔胡申研究分析员表示，2014年財政预算案推出的產业领域降温措施，预料能够抑制投机活动，同时確保產业领域能够健康成长。

肯纳格投行分析员也指出，整体上，新推出的打房措施对整体產业领域是「健康」的，因为房產价格在过去数年已经大幅度飆升，这导致许多要购屋自住的买家「望而却步」。

政府在上週五配合2014年財政预算案所提出的打房措施，包括：將產业盈利税调高至30%，即首3年內脱售的税率为30%、第4年为20%，而第5年则是15%；外国人只能购买100万令吉以上的房屋，之前的最低限制为50万令吉；禁止发展商实行「发展商利息承担计划」（DIBS），禁止金融机构提供贷款给实行DIBS的发展商。

肯纳格投行分析员指出，政府上週五公布的打房措施並没有市场预期般「严厉」，因为市场预期的调高產业印花税和进一步降低贷款款与產业价值比率（LTV）並没有纳入2014年財政预算案当中。

「政府採取的打房措施是明智的，因为预期產业市场或在消费税（GST）正式实施之前，会出现恐慌性购买的趋势。」

他补充说，未来的房產需求或许会比预期高，因为我国或將面临成本高涨所引发的通胀因素，所以预料房產的销售將保持强稳。

个別產业股估值有下行风险

另一方面，拉昔胡申研究分析员认为，虽然產业领域的估值在某程度上已经反映了政策风险，不过，某些个別產业股的估值或面临下行风险，特別是在依斯干达特区拥有高曝光率，以及海外购屋者占高比重的產业股。

肯纳格投行分析员透露，除了UOA发展（UOADEV，5200，主板產业股），他所追踪的產业股，涉及DIBS的比重介于0至35%。

据了解，这些发展商將提供更多的奖掖，以取代被取消的DIBS。

「无可否认，高度依赖DIBS的发展商在短期內將受压。」

该分析员维持產业领域「增持」投资评级，並建议投资者趁低买进產业股，尤其是大资本產业股，因为它们当中有大部份已经从大选后的高价位回落。

他的首选產业股是取代了UEM阳光的IJM置地（IJMLAND，5215，主板產业股），他给予IJM置地的目標价为3.60令吉。

拉昔胡申研究分析员则维持產业领域「中和」投资评级，首选產业股分別是IJM置地和恆大置地（TAMBUN，5191，主板產业股）。

闭市时，IJM置地和恆大置地分別跌3仙和1仙，报2.79令吉和1.43令吉；而今天表现最亮眼的產业股则是富阁苑（FOCAL，8206，主板產业股），该股全天涨12仙，至2.13令吉。[东方日报财经]


稳定屋价‧遏制投机 产业盈利税冲击有限

2014年财政预算案 财经新闻 财经 焦点新闻  2013-10-30 12:22
（吉隆坡29日讯）2014年财政预算案公布的打房举措，比市场预期更温和，市场普遍认为，虽然这无法调整房产价格，但却有助于稳定价格走势，故对发展商的冲击有限。

大马研究分析员认为，政府上调产业盈利税（RPGT）可缓和投机活动，惟有鉴于RPGT是属于退场税，因此，真正的影响微乎其微。

再加上，分析员认为，对于高端房产的投资者而言，一般持有期至少为三年，因尚需等待工程竣工。

肯纳格研究分析员表示，新公布的举措低于市场预期，因没有调高印花税及进一步限制第三间房屋的贷款对价值比率（LTV）。

分析员认为，尽管上修RPGT会对新楼盘的推出带来些微影响，但调幅比预期中温和。

房价数月内回弹

这将除去更多二手房产的投机者，特别是趁着二手房产价格比新房屋市场价格更低中受惠的投机者。

分析员相信，RPGT的调涨已完全反映在发展商的股价中。

有鉴于关键政策的不稳定性，已随着预算案公布而消散，加上新打房政策比预期中温和，因此，大马研究分析员相信，房产价格在未来数月将会重拾动力，这主要由疲弱的令吉和外国投资者的需求扩大所主导。

此外，消费税（GST）的实行，将会推高建筑成本。根据分析员的了解，在政府调高油气价格后，发展商的建筑成本已涨高20%，因此，未来数月的房产价格料攀高。

调高门槛 无阻外国买家

根据新条例，非大马人购买房产的门槛，被提高至100万令吉，大马研究分析员认为这是微不足道的。

这是因为巴生谷、槟城，以及柔佛的房产，比起其他主要的国际城市仍相对地“便宜”。

此外，大部分外国投资者在大马所购买的房产，也已超越100万令吉的水平。

在外国人持有房产所有权的条例方面，大马的政策可说是亚洲内数一数二的宽松。

相较于香港、新加坡的紧缩政策，根本不足为道。

对此，肯纳格研究分析员持相同看法，认为这不会对外国买家带来冲击，因他们瞄准的正是超过100万令吉的房产。

废除DIBS 大型发展商受惠

大马研究分析员也认为，政府取消“发展商承担利息计划”（DIBS）对房产领域的影响不大。

这主要因为，DIBS一般都已纳入在售价内，同时不超过售价的3%。

此外，大型的项目如IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）的BandarRimbayu和马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）的Southville，都没有提供DISB。

肯纳格研究分析员预计，DIBS的废除将淘汰依赖DIBS的小规模发展商，反之会使大型发展商受惠，认为没有废除的必要。

分析员相信，新举措对整体的房产领域而言是健康的，因房产价格在过去几年显著激增。

但他们认为，这并不会因而调整房产价格，反而会稳定走势，允许更多买家入场，确保未来稳定的需求。

肯纳格研究分析员的首选股项为IJM置地；UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）、UEM阳光和马星集团，料会因打房措施而面临较疲软的销售增长。[南洋网财经]

icy97

阿都拉欣：房價料成長7%

2013-11-07 17:30      
（吉隆坡7日訊）產業顧問公司Rahim & Co認為政府大幅上調產業盈利稅（RPGT）將有助於擊退部份炒房活動，但不致於重擊房市，預計今年國內房價仍可平均寫下7%漲幅。

該公司執行主席拿督阿都拉欣在匯報上指出：“我們深信房價將穩步走揚，雖然不如過去幾年取得的雙位數成長，但不會倒退。”

他指出，除非全球經濟面臨另一輪危機，否則房價下挫的可能性並不大；產業盈利稅主要影響城市地區的住宅產業，包括吉隆坡、柔佛依斯干達及檳城，而店舖及商業單位也料受影響。

“2008年金融風暴爆發時，房價急挫了30%，不過我們預見未來兩三年此現象都不會上演。”

大城市房價料維持10%增長

政府加大力度打房，將首3年產業盈利稅增至30%，第4和第5年則增至20%和15%。

然而，阿都拉欣預計大城市如吉隆坡一帶仍將維持10%雙位數增長，被視為可接受的升幅。

“在人口激增支撐下，住宅房產需求依然活絡，而大都會的房價料將企穩，且不受動搖。”

過去5年，吉隆坡共管公寓價格平均每年上升10.1%，雙層排屋及雙層半獨立式排屋更分別走挺13.8%及14.8%。

他表示，唯一面對價格滑跌風險的是商業單位，因為仍無法逃脫供應過剩困境，並導致租金受壓，特別是舊大廈。

“至於零售業則料持續受國內開銷強穩帶動，而新商場也走向利基定位。”

無論如何，阿都拉欣說，受到政府連環打房措施出台影響，大馬今年上半年產業買賣活動紛紛走跌，整體成交量按年挫跌14.4%至18萬5千709宗，當中以吉隆坡最為顯著，猛跌47.8%，接著是檳城挫27.2%。

“以成交值計，卻僅微跌2.8%至670億6千300萬令吉，主要受惠於柔佛房市交易值攀升23.9%，其中商業產業更激增85.9%，促使依斯干達成為最亮眼的市場。”

他提到，25萬令吉以下的房產交易量跌幅最重，尤其是住宅產業，即使這類是可負擔房產，歸咎於市場供應減少，加上銀行收緊放貸條件。

“25萬令吉以下住宅產業交易量走跌20.4%，但25萬令吉以上卻揚升9.2%。”

整體而言，雖然今年下半年房市買賣活動跌幅料收窄，但他預見今年仍無法扭轉挫跌困境，相信到了明年市場情緒改善，才有望回彈。

針對即將從2015年4月落實的消費稅對房市的影響，阿都拉欣表示，儘管市場指原料價格蠢蠢欲動將推升房價，但強調這不是唯一的因素，仍須將地段及勞工成本納入考量內。

“我們相信政府會採取相關措施，如將原料列為零稅率商品，並給予發展商津貼回扣利好。”

上調外資購房產門檻合理

阿都拉欣對政府上調外資購買產業價格底價表示贊同，並認為這是合理的做法，僅對柔佛依斯干達有較大的影響。

“我們絕對歡迎外資前來大馬，不過若這影響國人擁房的機會，這做法是不合理的。”

他說，以目前的情況來看，此措施主要對依斯干達形成衝擊，特別是當地以新加坡買家居多。

“至於吉隆坡的情況則還好，畢竟這裡的外國人主要購買100萬令吉以上的房產。”

政府如市場預期般，將外資購買產業價格底價從50萬令吉，上調至100萬令吉。

第3間以上房產
印花稅若上調收效更大

雖然調高產業盈利稅是抑制投機活動的重要舉措，不過阿都拉欣指出，若政府上調第3間及以上產業的印花稅，更可發揮更大的效益。

“目前購買第3間及以上產業須額外繳付1%至3%印花稅，取決於房價，但我們期望此幅度能擴大至最高5%。”

他補充，這包括將10萬至50萬令吉房產的額外印花稅從2%，上調至3%；50萬令吉以上從3%，調高至5%。

他表示，大馬應仿效新加坡及香港落實更嚴謹的印花稅措施，以期能打擊炒房活動。

建更多可負擔房產惠民

政府致力於展開各項轉型計劃以提昇國人的收入之際，阿都拉欣指出，政府應興建更多可負擔房產計劃，以達到“居者有其屋”目標。

“以當前的房價來看，月入6千令吉以下者確實很難買到產業，問題的根源仍是薪資追不上房價的漲幅。”

他說，雖然市場指大馬房價比區域市場來得便宜，但這是不公平的說法，因為國內熱點的房價已大幅攀升，並影響國人置業的能力。

“提昇民眾可負擔能力也是政府的重大任務，向新加坡政府看齊，從而提高國內的擁房率。”星洲日報／財經）

icy97

柔政府再打房‧建商赚幅受压 产业股短期窄幅波动

财经新闻 财经  2013-11-12 07:50
（吉隆坡11日讯）分析员认为，继预算案推出的打房政策，加上柔佛政府再祭出额外措施，或压缩发展商赚幅，预计产业股未来数月将窄幅波动，发展商要3至6个月时间因条例变化而调整。

柔佛州政府将从明年5月1日起，落实限制外国人购买100万令吉房产的措施，并调高外国购房者的手续费，由目前缴付1万令吉改为缴付相等于房价2%的手续费。

槟城政府也建议在2014年1月起向购置产业的外国人征收3%税务。

兴业研究对以上这些措施并不让人感到意外，因州政府之前已给予“警告”。

因此，在2014年预算案打房措施，加上需求疲弱，兴业研究预见发展商在上调售价面临转嫁成本的限制下，将因赚幅收窄而积极推出市场行销以刺激买气。

因此，这意味发展商或为税款提供补贴方式来协助外国买家。

“尽管一些精心设计的项目仍有强劲需求，但仅限于小部分的房产发展项目。”

需半年调整策略

兴业研究表示，许多产业股项，尤其在依斯干达特区有高曝光度的产业股自2014年预算案后已被投资者脱售，尽管估值或已将这些负面因素吸纳，但分析员预见未来数月将因缺乏短期催化剂而陷入窄幅波动。

同时，房产市场则需要3至6个月时间因条例变化而调整。

利息回扣取代DIBS

在政府意图抑制产业投机活动，或拖累新产业项目销售，丰隆投行研究相信，发展商将开发新措施来做出应对。

据分析员了解，一些发展商普遍在新项目避免提供“发展商承担利息计划”（简称DIBS），一些则为高层项目提供与DIBS机制类似的利息回扣（Interest Rebate Schemes）。

根悉，一些发展商提供类似DIBS的利息回扣，即买家在两年期限内，先缴付利息予银行，再向发展商索取回扣。

以UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）为例，每月提供4000令吉现金回扣于Mont Kiara的Arcoris项目，为期两年。

丰隆投行研究表示，监管单位对于这些措施的看法仍未被厘清，但他相信发展商推出新应对政策的可能性相当大。

兴业研究以及丰隆投行研究对于产业领域持“中和”看法，兴业研究首选股为IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）、恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业股），以及华阳（HUAYANG，5062，主板产业股），因他们具强劲基本面且较少覆盖外资买家。

丰隆投行研究仍倾向选择有地城镇发展商，如金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股），因他们顾客目标以自住业主为主，而不是投资者。[南洋网财经]

icy97

產業界：盈利稅調高‧衝擊二手房市

2013-11-28 10:21      
（吉隆坡27日訊）產業界人士預測，在政府調高產業盈利稅（RPGT）“打房”後，預計二手產業市場將嚴重受到衝擊，供應過剩將拉低入住率，並導致租金下跌。

TRINITY集團總經理黃靜儀說，產業盈利稅提高至最高30%，意味很多業主將守住有關產業長達5年，以避開產業被徵最高30%產業稅之衝擊，這不僅構成產業供應過剩，也會對入住率與租金形成壓力。

她說，2012年交易值680億令吉的產業市場中，有520億令吉或75%為二手產業市場，去年在政府調高產業盈利稅（由5%調高至10%），產業銷售應聲大跌。

在2014財政預算案中，政府為進一步打房，規定在3年內銷售的產業實施30%產業盈利稅，第四年與第五年各實施20%與15%產業盈利稅。至於第六年才售出的產業，則豁免上述稅務。

她舉例說，在2012年調高產業盈利稅至10%後，該年交易的二手房屋市場出現劇跌現象。

在今日的2014年產業前景論壇上說，Propery Guru大馬經理許毅總結時認為，2014年大馬產業前景需要一些時間來作調整，預料成長前景或稍微放緩。

他表示，產業市場將根據供需情況作調整，雖然衝擊會有，不過會慢慢調適過來。

大馬房地產發展商會（REHDA）霹靂州副主席陳志強認為，即使二手房屋市場交易出現放緩現象，不過不致使產業價格下跌。

他對政府所實施的打房政策反應“中和”，認為今明兩年產業市場或有一定冷卻作用，但不預期屋價會下跌。

安達曼集團董事經理拿督斯里張孫通認為，儘管高達30%的產業盈利稅會讓人面臨短期之痛，只要產業仍然繼續增值，人們便會很快調適過來，而產業的炒作活動將持續。

利行國際高級伙伴倪川鵬說，他不太擔憂實施更高產業盈利稅，反而更擔憂政府進一步加緊管制房貸措施，導致很多人因無法獲貸款而使產業放緩。

消費稅成本轉嫁購屋者

在2015年實施消費稅（GST）後，預期建材與服務等成本將提高，房屋發展商將把成本轉嫁購屋者，發展商不預期產業市場放緩後屋價會下跌。

黃靜儀說，發展商把成本轉嫁的程度，還要看即時的市場情況。

亨利行首席營運員鄧志明指出，預期不實施消費稅的住宅產業市場不受衝擊，商產則會受到消費稅的較重衝擊。

永利行國際高級伙伴倪川鵬則認為，倘若各層面的政府能夠加速屋子的建築程序，將有望使屋價調整至較合理水平。

ZERIN產業的辛賀指出，政府解除發展商承擔利息計劃（DIBS）尤其對首購族非常不利，這不僅不能抑制產業飆漲，反而使首購族面臨困境。

倪川鵬說，DIBS是協助首購族擁屋的工具，這項計劃應該獲得延長。（星洲日報／財經）

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檳城大型工程開跑‧建築業料受惠

2013-11-27 17:53      
（吉隆坡27日訊）檳城州政府為應付州內基建發展的需求推出多項大型工程計劃，包括即將峻工的第二檳城大橋，解決檳島交通阻塞的4條繞道／新道路計劃，甚至是預期在2015年動工的第三通道海底隧道計劃等，預料將帶動州內的產業發展領域，而建築業領域也將是多項建築工程計劃主要贏家。

MIDF研究到檳城實地巡視，包括拜訪檳州政府及一些建築及產業發展商，獲悉第三通道（海底隧道）最新發展，包括計劃在2015年開始動工興建，以及改善州內道路基建等，將使檳州產業市場及建築商等從中受惠。

MIDF指出，最引人注目的新工程計劃，相信是第三通道海底隧道計劃，預料將最早在2015年開始動工興建，主要是為應付道路基建擴展需求而建。

整個第三通道工程建築成本約為63億令吉。

MIDF指出，負責工程的ZENITH財團有限公司擁有強勁的策略合作伙伴，包括中國鐵道建築（CRCC）將負責興建70%工程，北京城市建築集團（BUCG）則建築其餘30%工程，斯里丁宜公司及朱德拉斯公司，在融資方面並沒有問題。

第三通道計劃將分成3個工程配套進行，整個計劃料在2025年完成峻工。海底隧道工程計劃的建築成本為32億令吉，而整個工程計劃成本為63億令吉，以及3條高速大道成本則為23億令吉。

MIDF認為，目前建築業領域擔心政府放緩大型工程計劃，使明年表現不令人鼓舞，惟政府料將實現大選諾言而繼續推行基建改善計劃，加上私人及外國領域的工程合約等，預料將支撐本地建築領域的基本面。

大道工程料推動產業

MIDF拜訪檳州數家產業發展商，房產訂購率仍然令人鼓舞，特別是第二檳城大橋計劃推動峇都交灣以及檳島東南部的產業市場。預料未來的第三通道及數項新高速大道附近一帶的產業市場將被帶動走高。

打房料打擊產業

MIDF指出，最新政府在2014年財政預算案推出多項打房措施，預料將打擊產業市場，包括檳城在內，市場也有點擔心檳城的高檔及豪華產業發展的持續性，把產業領域持“中和”評級。

檳城是大馬第三大產業市場，僅落後在巴生河流域及柔佛州。2012年，在全國產業交易價值中檳州佔了約9%。反觀巴生河流域佔50%以及柔佛州則佔11.7%。

檳城島的土地有限，使一些大型產業發展計劃是在填地中進行，包括東方（E&O，3417，主板產業組）占地1千英畝的斯里丹絨檳城，怡保工程占地152英畝的TheLight，以及麗陽機構（TROP，5401，主板產業組）及瑋力產業（IVORY，5175，主板產業組）佔地35英畝的檳城世界城等。根據房屋價格指數，檳城的產業價格是大馬第二高。

MIDF指出，除了一些以檳城市場為主的產業發展商，例如東方，瑋力產業以及恒大（TAMBUN，5191，主板產業組）等；而其他大資本產業公司也在檳城擁有顯著地庫，如怡保置地（IJMLAND，5215，主板產業組）佔總發展值的22.5%，馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）在檳城總發展值佔12.4%，實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）則佔2%，以及雙威（SUNWAY，5211，主板產業組）則佔8%，檳城產業市場的興衰料對這些產業公司有顯著影響。（星洲日報／財經‧報道：李文龍）