【产业股投资交流区】

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销售表现逊下半年 七成发展商看淡房市

头条 全国  2016-03-10 07:39
（吉隆坡9日讯）政府打房、银行缩紧贷款要求导致“贷款不被批准”导致房地产市场增长趋缓，近七成房地产发展商不看好今年上半年的销售表现。

虽然他们更看好下半年表现，但下半年新单位的推出却将相对减少。

马来西亚房地产发展商会会长拿督法特依斯干达在媒体汇报会上说，只有4%的房地产发展商对上半年的表现看好，而不看好的却多达68%，另外有28%人保持中立。

而针对下半年的表现，49%受访者看坏下半年表现，而立场中立的则有44%，而乐观者有7%。

若仔细观察上下半年乐观派的受访者中，上半年有1%的人非常乐观，3%属于乐观；但是下半年却没有人表示非常乐观，而乐观的受访者人数却翻了一倍至7%。

售价逾50万最难脱手

根据大马房地产发展商会的数据，目前国内有63%未售出单位的售价是高于50万令吉，其中介于50万至100万令吉的未出售单位占46%，而售价介于100万至250万令吉的未售单位占14%，而售价高于200万令吉的则占3%。

法特依斯干达点出，去年五大导致单位未能售出的原因没有改变，只是“购屋者贷款和拒绝贷款”问题更严重，从2015年上半年的第二位爬到下半年的第一位，成为地产商的最大问题。

去年单位卖不出主要原因首五个分别是“未公开的土著单位”、“购物者贷款和拒贷”、“价格过高、角头或是特别单位”、“地点问题”和“低需求和兴趣”

今年上半年的情况则是“购物者贷款和拒贷”、“未公开的土著单位”、“低需求和兴趣”、“价格过高、角头或是特别单位”及“地点问题”。

商家5因素难融资

根据商会掌握数据，越来越多商家面对融资和购物贷款方面的问题，而五大问题在于“贷款者的信贷史、信贷情报服务私人有限公司（CTOS）、中央信贷参考资讯系统（CCRIS）”、“购屋者收入不足”、“贷款幅度太低”、“银行要求更多文件”和“低价、可负担房屋固打限制”。

13%受访者在去年下半年面对交易融资（过渡性贷款，Bridging Finance）问题，而67%则面对购屋者贷款的问题而导致交易告吹，而比例也比2015年上半年更糟糕。

法特依斯干达也提出，去年下半年的新单位销售成绩较上半年来得好，从上半年的40.3%增长至下半年的52.2%。

靠本地购屋者推动

根据所公布的数据，发展商在2014年下半年推出6569新单位，卖出2951单位（44.9%），2015年上半年则推出1万829单位，卖出4371单位（40.3%），而去年下半年则是推出9938新单位，而卖出单位也达到5195个单位。

法特依斯干达也说，去年下半年的房屋市场主要是由本地购屋者来推动，主要是用作自住。

三成发展商30%单位滞销

法特依斯干达提出，目前有三成房地产发展商手上有三成以上的单位是卖不出，而其余七成则是低于30%，其中27%受访者只有10%或更低的单位未售出。

另外有23%受访者未售出的单位介于11%至20%，而21%至30%单位未售出的受访者则有17%。

31%至40%单位没有售出的则有14%，41%至50%单位未售出的发展商则有8%，另外有9%。

对此，法特依斯干达给予“情况仍受控制”的评语。

银行拒绝贷款 可负担屋难卖

根据马来西亚房地产发展商会（REHDA）数据显示，发展商脱手不了的单位，中高价住宅方面，卖不出的单位是在吉隆坡和柔佛。

而可负担房屋方面，“受困”的州属分别是彭亨、霹雳、槟城威省及吉打。

银行驳回近半贷款申请，要购买可负担房屋都贷不到款，目前全国卖不出的房屋单位中有近四成房价低于50万令吉。

法特依斯干达说，最高拒绝贷款比率的是售价介于25万令吉至70万令吉的贷款申请。

“购屋贷款问题真的影响到我们的市场，尤其是有关可负担房屋。贷款率真的很高，超过50%。”

目前售价介于25万至50万令吉的未售出单位占总数的32%，而售价低于25万令吉的房屋则占5%。

消费税影响房价

针对落实近一年的消费税是否影响房地产，三分二受访者指消费税已影响房价，主要是增加了发展商的经营成本。

有76%的房地产商指我国的市场销售因为消费税而放缓，只有24%受访者认为不受影响。

受访的159商家中，有86%人或多或少都吸纳了消费税而造成的成本增长，其中57%商家吸纳部分成本。

其中有29%房地产商选择吸纳全数成本的增长，而14%商家的选择则是全数成本转移到购屋者身上。【南洋网财经】

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销售有好转‧赚幅续受压 房市复苏言之过早

财经新闻 财经  2016-03-10 12:22
（吉隆坡9日讯）尽管房产销售市场相继好转，不过，分析员认为阴霾仍挥之不去，发展商的赚幅恐继续受压，因此，是否已踏上复苏之路，目前仍言之过早。

摩根大通分析员点出，消费情绪指数在末季滑落，加上房贷申请截至去年底按年下跌16%。

再者，发展商的赚幅恐会持续承压，因为为客户提供优惠，以及在疲弱环境下专注于可负担房屋，进而拉低赚幅。

此外，潜在的外劳人头税调涨，恐会打击发展商的营运赚幅1至2个百分点。

分析员说，排除绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）更换财政年截止日期，其他所追踪的产业公司的全年业绩表现参差不齐，其中实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）的派息率则带来惊喜。



双威（SUNWAY，5211，主板产业股）的全年业绩，超越市场预期9%，归功于建筑盈利和融资成本低。

不过，UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）和马星集团（MAHSING，8583，主板产业股），则分别低于市场预期18%和4%。

配合更换财年截止日期，实达集团2015财年长达14个月的盈利胜于预期。

双威马星周息率达预期

双威和马星集团的2015财年的周息率，分别为16%和5%，符合预期。此外，实达集团提高派息，意味着周息率达到6.3%。

另外，分析员指出，在2015财年看到双威、马星集团和UEM阳光的营运赚幅承压，而实达集团在澳洲项目的高盈利推动下，按年上扬2个百分点至25%。

尽管末季的销售高于预期，不过去年全年仍下跌17%。其中末季预售录得15%的增长率，主要是实达集团专注于中价位的产业和可负担房屋，推动亮眼的销售。

至于UEM阳光在巴生谷项目的支撑下，本地销售表现已超越预测16%，双威和马星集团整体上，则符合预期。

今年销量或扬4%

分析员估计，产业领域今年的销售或按年扬4%，其中作出的推算为实达集团按年增17%、双威涨17%、马星集团持平、UEM阳光下挫38%，以及绿盛世在排除海外项目下，可录得单位数增长率。

今年初的油价再往下跌，打击经济、就业机会和消费者的情绪，恐会造成盈利的下行风险，但分析员预估，在经历连续2年的跌势后，今年的产业销售有望企稳。

目前，产业股的实际净资产价值（RNAV）折价49%，有助于限制股价的下跌风险，同时，分析员预计今年国行或会降息25至50个基点，将会成为房产销售的催化剂。

整体而言，分析员的首选股依旧是绿盛世和实达集团，因绿盛世的销售市占率高，而实达集团则是因持有优越的地库和今明财年以英镑计算的盈利入账。【南洋网财经】

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擔心供應過剩‧雪州服務公寓等凍建半年

2016-03-11 17:13      
（吉隆坡11日訊）雪州政府擔心高樓住宅產業供應過剩，凍結發出新產業計劃的興建准令為期6個月，由2016年1月1日之後提呈的申請皆受影響。

州政府凍結發出批准書，受影響的包括州內的服務公寓、小型辦公家居單位（SOHO），以及小型彈性辦公單位（SOVOs）產業計劃。

大馬房地產發展商會在發給雪蘭莪州會員的通函中，告訴準備在雪州推行上述產業計劃的發展商，雪州房屋與產業局已經推行上述措施。

截至2015逾2萬公寓單位未售出

針對公寓產業供應過剩的問題，全國產業資訊中心的數據顯示，截至2015年第三季，未售出的服務公寓單位為數2萬5千811個，新增供應將有3萬2千866個單位。

另外，大馬投資銀行引述英文《星報》的報道指出，房地產發展商會是接獲州政府誌期3月7日的通知、證實上述消息。

州政府是基於最新的產業發展趨勢做出該項決定，決策的實行在於控制供應過剩的問題，特別是目前市場仍深具挑戰，位於出入交通不方便地點的產業，對買家的吸引力並不大。

針對凍結發出新產業計劃准令的問題，柔佛州政府在2014年12月曾採取類似措施，展延對服務公寓計劃的批准。

新措施對市場衝擊不大

《星報》指出，在檳城，一些小型辦公家居單位產業計劃被凍結，主要是不確定服務公寓產業的性質（屬於住宅或商業產業）。

最新的措施相信對產業市場的發展衝擊不會太大，因為凍結只是6個月的時間。

另外，一些產業發展商已調整今年的預售目標，或是將產業計劃的推出延遲至明年，增建有地產業、在吉隆坡推行可負擔房屋或高聳產業計劃，因此影響應該不大。

大馬投資銀行維持加碼產業領域，建議買入馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）、馬資源（MRCB,1651,主板產業組）、東方（E&O,3417,主板產業組），以及帝億置地（TITIJYA,5239,主板產業組）。

雖然近期內交易量不熱絡，不過，產業市場面臨逆風的吹襲，已從產業股資產凈值大幅折價反映出來；假設今年較後時推出放寬產業交易，特別是讓首次購屋者受惠的措施，屆時產業交易將回升，進而帶動產業價格的走勢。（星洲日報）

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新项目竣工‧房市续低迷 今年未售屋料趋升

财经新闻 财经  2016-03-15 12:47
（吉隆坡14日讯）随着消费税影响、消费者情绪疲弱，以及打房政策阴影挥之不去，分析员预期今年会有更多未售房屋，且新产业销售也会持续低迷。

MIDF投资研究分析员指出，市场调查结果显示，发展商预计今年会出现更多未售住宅产业，因过去2年推介的产业项目，即将进入需求放缓的市场。

“我们认同发展商的看法，根据国家产业资料中心（NAPIC），我国去年已完成但还未售出的房屋单位，按年涨16.3%，至1万1316个单位，高于前年的9733单位。”



槟城增长率最高

在各个主要州属当中，增长率最高的是槟城，当地未售房屋按年扬36.5%，报1426单位。

紧追其后的是年增8.5%的柔佛，当地未售房屋在去年上涨至2483单位，雪州的涨幅则较为平缓，报10.4%，将未售单位推高至1193个。

分析员说：“唯一的好消息是，吉隆坡的未售单位按年跌37.3%，至651单位，反映出巴生谷产业市场得益于城市化发展，因而交出强韧表现。”

1月房贷申请年跌12%

此外，国家银行数据显示，今年1月的房贷申请规模，按年跌12%，至216.9亿令吉，连续12个月下滑。

该分析员认为，在生活成本高企的环境中，消费者对产业等昂贵商品的需求减少，相信新产业销售放缓的趋势，将至少持续至上半年。



产业股维持中和

“我们对房市保持‘中和’评级，并建议‘买入’实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股），因该股今年的周息率可达6.2%，高于同行平均的3.7%，且财政状况良好。”

至于其他获“买入”评级的产业股，还包括绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）与高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）。

雪州冻结令无损产业销售

达证券分析员认为，雪州政府宣布在上半年冻结批准服务式公寓、SOHO及SOVO（统称为办公套房）的发展申请，不会冲击发展商今年的产业销售。

该分析员指，虽然雪州政府的举措令人感到意外，但根据该行向发展商调查的结果，业者计划在今年推出的项目，不会受到影响。

“州政府是冻结1月1日后申请的项目，而很多发展商在这之前已提交了发展申请，且大部分新项目也取得批准，随时都可推介。”

同时，这项“冻结令”只长达6个月，发展商估计不会影响到已计划在明年推介的产业项目。

“虽然这不会显著打击业者今年的销售，不过，若政府延长‘冻结令’，则会影响到预定明年推出的项目，且拖累房屋供应减少，进而推高房价，为早已疲弱的市场带来更多压力。”【南洋网财经】

哭哭鸟

【产业回春？】- 10家周息率平均5.66%的产业股，2016年平均上涨4.42%！
Thursday, March 17, 2016
http://harryteo.blogspot.my/2016/03/1131-105662016442.html


产业股自从2015年就步入了寒冬期，有接近7成的产业股在去年的股价是下跌的。而且大部分的分析员都看淡产业领域，说这股寒风会一直吹到2017年。此外，申请房屋贷款的失败率也高达50%以上，银行贷款也不再如此容易放行。不过一些产业股的表现还是可圈可点，几家不错的产业股在2015年还可以保持盈利进步。

今天笔者将会分享10家基本面不错的产业股，它们平均的周息率高达5.66%。假设排出E&O在外，其他9家产业股的周息率平均6.29%。而且让人惊讶的是，上述80%的公司股价在今年的表现都是上涨的。难道是因为去年股价跌幅太多，今年大家发现到了它们内在的价值，所以股价才上涨？？

• 上图的10家公司有8家的PE低于10，10家公司平均的PE是7.67。PE如此之低的原因是因为去年平均的跌幅高达10.56%, 大市悲观下产业领域也难有表现。
• 不过股价下跌也代表着周息率上涨，这些产业公司的派息率还是保持在一定的水准，所周息率介于2.81 - 6.99%之间。
• 当中周息率比较吸引人的就有HUAYANG, TAMBUN, UOADEV, TROP, MATRIX以及SUNWAY.
  

• 来看看这些公司过往的EPS表现，其中5家公司在去年还可以保持盈利进步。
• 当中就有MATRIX, SHL, UOADEV, MKH以及E&O。而HUAYANG的盈利也只是下跌了0.2%而已。
• 以PE来看，PE低于7的公司就有HUAYANG, KSL, TAMBUN, MATRIX以及SHL。
• 假设产业股开始回春，相信这5家公司在未来的表现会很亮眼。
  

以上纯属分析，买卖自负。

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首购族受惠激房产销售 发展商承担利息料重启

财经新闻 财经  2016-03-20 08:46
（吉隆坡19日讯）分析员表示，政府重新批准发展商利息承担计划（简称DIBS）的可能性高，并有助提高产业销售，而林木生集团（LBS，5789，主板产业股）、UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）和马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）会是大赢家。

上周，马来西亚房地产发展商会（REHDA）表示，和政府商讨重推DIBS给首购族；意即购屋者支付首期后，房子在施工期间，发展商将为购屋者承担银行贷款利息。

联昌国际投行分析员表示，重新推行DIBS给首购族已不是新的课题了，但政府不曾完全否决该建议，获得批核的机会很大。

除了在目前低迷时期向发展商伸出援手之外，该计划也有助提高购屋量及刺激经济，因建屋有很高的多重效应，这皆符合政府的社会和经济目标。

“DIBS不会促使银行放宽申请借贷条例，或马上提高负担房屋的能力。不过，有助提高购屋者在支付贷款的信心，因为首购族很可能会预测未来数年的薪金增加。”

此外，该项计划也会成为发展商与二手市场竞争抢夺首购族的工具。

根据国家产业资料中心（NAPIC）的数据显示，二手住宅房屋市场交易，在过去5年超越一手市场。

“每1%的购屋者从二手市场转向一手市场，发展商的销售就会提高4%。”

此外，假设真的重推DIBS，中价产业的销售将会增加，因为价格符合首购族的预算范围内。

而林木生集团、UOA发展和马星集团会是大赢家，因为他们目前和即将推出的项目，都达到中价市场的需求。

重推DIBS的大赢家
林木生集团放眼今年12亿销售

林木生集团放眼在今年售出12亿令吉的产业，比去年销售高出20%。

价值17亿令吉的产业项目，其中9亿5000万令吉属于高楼及有地房屋，售价将介于40万至70万令吉，将支持集团达到今年销售目标。

四分之三的中价房屋位于巴生谷，而剩余则落在金马仑高原和峇株巴辖。

UOA发展推总值32.3亿项目

去年，UOA发展的销售额跌至8亿令吉，写5年新低，因为搁置发展计划，及产业市场情绪疲弱。

今年，公司计划推出总值32亿3000万令吉的产业，主要是中价高楼产业，售价从50万至70万令吉。

马星集团转攻中价产业

产业市场疲弱，马星集团已转向较为谨慎看法，但持续提供更多中价产业，推动销售，该集团计划今年推出发展总值（GDV）达20亿令吉的项目，其中16亿令吉则是关注在中价市场。

假设重新推行DIBS给首购族，相信公司可能会超越今年销售目标的23亿令吉。



【南洋网财经】

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国人购屋意愿提升　產业市场信心好转

财经  2016年03月21日
（吉隆坡21日讯）由本区域房地產网站PropertyGuru展开的一项调查显示，儘管本地房地產业萎靡不振，消费者对房地產市场的信心却稍微好转。

PropertyGuru为2015年下半年展开大市综览的最新消费者信心指数调查显示，28%的大马人对本地房地產市场感到满意，比2015年上半年提升了3%。

认为所有种类的住宅房地產价格过於昂贵的受访者，也从2015年首季的55%，稍微下滑至48%，值得一提的是，56%的消费者表示，有意在未来6个月內购买住宅房地產。不过，虽然意愿有所提升，但是许多人依旧抱怨负担不起价格，以及无法获得足够的资金。

这项调查的结果，符合PropertyGuru出版的2016年马来西亚房地產展望报告，以及去年12月举办的2016年PropertyGuru展望论坛所提出的看法，即有利买家的市场即將形成，而消费者很可能会利用目前的市场条件，来购买房子。

供过于求　房价缓和

各种类房地產供过於求，尤其是高楼或分层住宅，形成了有利买家的市场，例如房价上涨速度的放缓，重新刺激市场兴趣。政府落实的各种措施也对市场带来影响。

PropertyGuru马来西亚地区经理谢尔顿（SheldonFernandez）表示，「房价负担不起的问题依然存在，但是房价还是有所缓和，越来越多人意识到这一点，因此又重新物色房地產。此外，发展商也提供更多优惠来刺激销量。因此，购屋者態度变得更正面，因为他们瞭解，目前价格放缓的情况，以及优惠非常具有吸引力，而且可能在短期內，不会重现。」

谢尔顿进一步指出，消费者的信心仍然偏低，可能需要6个月到1年的时间，才能看到市场復甦。

不过，消费者可能已经接受马来西亚房地產市场的现实情况，尤其是属於中產收入、大眾市场的消费者。



高楼產业及排屋最受落

谢尔顿指出，「我认为人们越来越可以接受住得离市中心更远一些，以享有更低的房价，或者是接受市中心內面积越来越小的房子。隨著消费者看法的改变，他们开始以更实际的態度来物色房地產。」

PropertyGuru的消费者信心指数调查也显示，高楼房子最受欢迎，无论是共管式公寓或普通公寓，其次则是排屋。

投资海外首选澳洲

购买房地產的最大考虑点依序排列分別是，地点、每平方尺价格、该地区的未来发展、房地產面积、发展商的声誉，最后是租金收益。

大马人还是有意在海外购买房地產。受询及购买海外房地產的原因，51%的受访者认为是可负担的价格，30%则认为是资本增值，29%则是为了孩子未来的教育。

在计划购买海外房地產的受访者当中，首选房地產种类是私人住宅，高楼（23%），远远高於地皮（14%）以及有地住宅（12%）。

最受欢迎的海外购置房地產国家是澳洲（52%），接著是新加坡（23%）、印尼（15%）和英国（14%）。

在2015年上半年，澳洲也是首选国家，获得40%受访者的青睞，新加坡与英国则分別是23%与19%。澳洲的吸引力有所提升，可能是基於更有利的兑换率，因为比起新元和英镑，澳元对令吉的兑换率涨幅较低。

PropertyGuru的消费者信心指数调查是一项持续性的活动，以掌握当下市场的脉搏，以及消费者对国內房地產市场的態度。它是本地唯一的独立调查，类似的调查也在新加坡、泰国和印尼同步进行。

消费者信心指数调查是PropertyGuru与AddedValue-SaffronHill联手进行，后者是一家总部位於新加坡的独立专业调查机构，能加强调查结果的素质与公信力。

消费者信心指数调查是为了帮助消费者和房地產经纪掌握本地房地產市场的动態，已作出更明智的商业与购买决策。【东方网财经】

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產業回春言之過早‧新利房措施受關注

2016-03-25 17:10      
（吉隆坡25日訊）投資者進場撈底，加上市場憧憬新任國家銀行總裁可能推出有利房市的措施，帶動產業股近期熱起，但分析員大潑冷水，認為國行不可能取消打房，同時產業股盈利仍有下行風險，估值觸底回升的說法言之過早。

分析員認為產業領域仍缺乏催化動力，將產業領域評級從“中和”下調至“減碼”。



產業股代表經濟

肯納格研究指出，馬幣走強及經濟前景回穩，令整體股市反彈，而傳統上屬於高貝他值領域的產業股，被視為經濟的代表領域。

由於市場假設產業股估值已觸底反彈，而趁機進場撈底。同時市場甚至傳言，新任國行總裁可能推出新措施以重新提振市場，例如為首購族提供發展商承擔利息配套（DIBS），以及重新評估貸款價值比（LTV）。

領域面對結構調整

但是，肯納格研究持謹慎看法，勸告投資者先別急著進場，因為基本面數據顯示，該領域正面對結構性調整，可能改變傳統的產業周期。

“發展商仍面對盈利風險，難道我們真的能說估值已觸底反彈？”



市場預期新總裁
年內或推產業振興措施

隨著國行首腦即將換人，投資者預期新任總裁將在上任後首6至9個月推出振興產業場的措施，馬來西亞房地產發展商會（REHDA）和其它發展商繼續吁吁重新推行DIBS。另一個貨幣措施則是增加購買第三間屋子的70%貸款價值比。

不過，肯納格認為，若重推DIBS可能影響銀行的資產素質或令違約貸款升高，對銀行體系帶來風險；同時目前發展商已有提供回扣／簡易融資計劃，重推DIBS可能不會對發展商的銷售帶來重大衝擊。

“國行也不太可能鬆綁購買第三間房屋的貸款比重，因為這意味著政策針對投資者而非解決可負擔房屋課題。”

該行指出，產業市場面對結構性問題，而非供應課題，銀行正緊縮房貸，房價仍高於5年前水平。

該行也預期，可負擔房屋保持為領域主題，但發展商賺幅將受負面影響，尤其是那些非傳統可負擔房屋發展商。諷刺的是，瞄準此市場，意味著有關買家是面對最高房貸申請拒絕率的階層，一如REHDA最近的調查顯示。

作為發展商銷售指引的大馬住宅交易值（MRTV），在2015財年下跌10%，這是10年來首度下滑，肯納格預料2016年再跌2%。



新盤銷售或不如預期

根據該行分析，發展商2016年平均銷售將下跌9%（2015年挫20%），但是，若在2016年中，40%至50%新盤未被認購，預料發展商將調低銷售目標，意味著盈利風險猶存。

發展商2016-2017年盈利周期仍然疲軟，顯示估值仍將壓縮。

目前平均重估淨資產（RNAV）折價為53%，或略低於過往平均的49%及全球金融危機時64%頂點，產業估值已觸底反彈（bottomout）的說法仍言之過早。

肯納格表示，目前沒有良好理由去調整領域估值。在近期產業股上漲之後，下調UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）、IOI產業（IOIPG,5249,主板產業組）和順利實業（KSL,5038,主板產業組）評級至“落後大市”，而之前看好的UOA發展（UOADEV,5200,主板產業組）則降級至“與大市一致”，其它產業股評級大致不變。

對於預期正面產業措施出爐而進場的投資者，該行建議捉緊時機趁高套現，至於仍未買進產業股者，則強烈建議迴避此領域。（星洲日報／財經‧報道：李勇堅）

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MyDeposit影響輕微‧銀行審批成關鍵

2016-04-08 10:17      
（吉隆坡7日訊）政府正式推出MyDeposit計劃，分析員認為這是正確之舉，有助首購族一圓購屋夢，但房貸申請能否獲銀行批准仍是問題，預期新措施對產業領域整體衝擊輕微。

首相拿督斯里納吉是在昨日宣佈，月入3千至1萬令吉的首購族，可申請最高3萬令吉輔助金，以購買價格50萬令吉以內的房屋，肯納格研究表示，若MyDeposit計劃擴大至60萬令吉的房屋，衝擊會更顯著，發展商將會釋出更多此價位的產屋。

從事可負擔房屋的發展商將受惠，如華陽（HUAYANG,5062,主板產業組）和金群利（MATRIX,5236,主板產業組）。華陽受影響程度會更大，因為相比巴生河流域的發展商如華陽，金群利的產業買家之房貸拒絕率較低。

大型發展商則不受衝擊，雖然更多發展商正推出價格在30至50萬令吉的可負擔房屋，但只是小規模進行，它們大部份的房產售價都是超過50萬令吉。

肯納格指出，MyDeposit計劃有助於解決首購族無法支付頭期款的問題，但是首購族仍可能面對高貸款申請拒絕率的課題，因他們的信貸能力偏弱。

“我們仍認為，銀行體系貸款評估標準有必要作出一些改變，以便MyDeposit計劃能順暢運作。”

儘管肯納格讚揚政推出的MyDeposit計劃，但仍相信，可負擔房屋的最大問題是在正確地點的可負擔地庫的供應。如果有這類地庫，發展商將願意協助增加這類房屋的供應量。

至於政府給予發展商獎掖以鼓勵興建可負擔房屋，如30萬令吉房屋的保證金為20萬令吉，肯納格認為影響很低，上市的產業發展公司將不視此為主要課題，只有面對現金流問題的小型發展商較為受惠。

整體而言，肯納格對此消息持“中和至正面”的看法，因為這顯示政府正採取正確的解決方案，但其衝擊只限特定發展商。

該行對產業領域繼續持“減碼”評級，因為該領域正經歷結構性變化，超越供需課題，目前沒有簡單的解決方案。

發展商謹慎
產業銷售料僅成長5%

大馬大部份產業發展商對產業市場前景持謹慎態度，2016年平均銷售目標成長僅5%水平，主要是銀行產業貸款仍然緊縮、消費者情緒低迷、及市場供應過剩為主要關鍵。

豐隆研究產業名單中，金群利（MATRIX,5236,主板產業組）為唯一全年銷售達正面成長的產業股（按年增長28%），這主要是它專注在可負擔大眾市場，並且產業銷售價低於60萬令吉。

該行指出，金群利及綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）最為樂觀，全年銷售目標成長分別為24%及33%。UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）最為悲觀，它2016年銷售目標按年下調36%，主要是擔心柔佛州產業供應過剩。

房貸申請連跌12個月

該行指出，產業貸款申請按年持續下跌，並創下連續12個月下滑。銀行收緊產業貸款進一步打擊產業銷售，產業貸款申請批准率低於50%，並在2016年1月創下38%的新低水平。

消費者情緒料已達低點，特別是家庭收入已有改善，如雇員公積金下調繳交率、公務員起薪及實施最低薪金制等支撐。

整體產業領域估值落在股價／賬面值0.64倍，比標准差低1幅度、比危機水平為0.47倍、而平均則為0.82倍。

至於調整淨資產值幅度，目前產業股是在40%折價中交易，略為低於-1的標准差。該行認為，短期內產業領域依然缺乏利好催化因素。

該行指出，任何潛在放寬產業措施都是重大重估價值因素，特別是市場接近谷底水平。

在該行產業名單里，IOI產業（IOIPG,5249,主板產業組）及實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）是在10年股價／賬面值接近谷底波幅中交易。

IOI產業是在0.65倍的股價／賬面比交易，兌其谷底估值則為0.53倍。而實達集團則在1.27倍的股價／賬面比交易，其兌谷底估值則為1.12倍水平。

該行指出，目前IOI產業在比同業平均顯著折價中的股價／賬面值比的1倍水平交易。該行認為有關折價是不合理及可能獲得重新估值，主要是其市值規模、及在城鎮發展領域擁有強勁的記錄為後盾。

同時，中國市場更強勁銷售（放寬產業措施）、及投資產業通過產業投資信托（REIT）的潛在貨幣化行動則為長期利好催化因素。

該行對整體產業領域維持“中和”評級。該行業的潛在利好包括良好的人口結構、房屋通膨的對衝等。至於潛在負面因素則包括消費者情緒持續低迷及緊縮措施等。

該行的首選產業股為I O I產業，並給予“買進”評級及目標價為2令吉77仙。同時“買進”金群利（目標價為2令吉91仙），主要是其周息率為其中最高之一，達到7.1%水平。

該行也建議“買進”雙威（S U N W A Y，5211，主板產業組），主要是旗下子公司-雙威建築（SUNCON,5263,主板建築組）為大型工程計劃的主要受惠者。（星洲日報／財經）


MyDeposit 助首购族买房 华阳金群利受惠大
财经新闻 财经  2016-04-08 10:15
http://www.nanyang.com/node/756221?tid=462

icy97

消费情绪仍低迷　次季產业销售料趋低

财经  2016年04月08日
（吉隆坡8日讯）连续5年呈涨之后，2015年的大马產业交易总值首见下滑，MIDF研究分析员表示，由于市场情绪仍然疲弱，消费者將持续束紧腰带，特別是搁置高价物品如房產和汽车的购买计划，所以预计今年次季的產业销售將继续趋低。

MIDF研究分析员指出，根据全国產业资讯中心（NAPIC）最新的產业市场报告，大马2015年的產业市场交易总值下滑8%，至1499亿令吉。这是6年来首见下滑，上一次是在2009年，当年交易总值下跌了8.3%。

该分析员补充说，「產业交易总值与交易量同步下跌，2015年的產业交易量按年下跌5.7%，至36万2105个单位。」

此外，分析员称，2015年大马房价指数（HPI）按年上升5.8%，是近5年半以来最慢的成长幅度，与5年平均增幅9.6%，形成鲜明对比。就主要地区来看，柔佛及檳城的產业价格增幅创下歷史新低，按年分別上升5.6%及5.8%。

与此同时，吉隆坡的房价指数表现相对较佳，达6.4%，而雪兰莪则为6.2%。

分析员说，「在城市化的推动下，我们相信雪兰莪及吉隆坡一带的房价前景较为亮丽。」

房价指数呈跌

与此同时， 他称， 按季比较，房价指数呈跌，这是2008年末季以来首见。

另一方面，根据国家银行公布的最新数据，房屋贷款今年2月份按年下跌4%，至178亿3000万令吉。

对此，分析员说，「虽然比起2015年1月份12%的跌幅，取得进步，不过仍然处于低水平。」

按月比较，由于节庆因素，2月份一般上属于淡季，因此房屋贷款按月亦下跌18%。

「在我们看来，由于家庭债务高企，加上生活成本提升，因此消费者在高价物品如產业的购兴，仍保持低迷。」

该分析员也指出，大马经济研究院（MIER）早前公佈的消费者情绪指数（CSI）在去年末季达到63.8新低纪录。

他引述大马经济研究院所说的「就业及收入情况將持续恶化」及「消费者將继续束紧腰带」，因此他相信消费者在购买如產业等高价物品上的决策將会展延。

综合上述，该分析员维持產业领域「中和」投资评级。

在个別股项方面，他首选实达集团（SPSETIA，8664，主板產业股），原因有3；一、拿督许捷任坐正成为该公司的首席执行员，消除了群龙无首的不確定性；二、建议派发的19仙中期股息，料將在即將来临的股东大会上通过；三、凈周息率达5.8%，高于同业平均的4.8%。【东方网财经】


房产成交值6年首跌8% 买气低迷恐延至次季
财经新闻 财经  2016-04-09 10:32
http://www.nanyang.com/node/756343?tid=462

icy97

價量齊跌‧批貸謹慎‧房市難擺脫低潮

2016-05-06 19:20      
（吉隆坡6日訊）國內房市冷颼颼，大馬2015年房產市場成交量與成交值錄得13年來第二大跌勢，分析員認為國內房屋閒置數量仍在可管理水平，但銀行嚴謹貸款政策並未鬆綁，加上政府輔助措施杯水車薪，相信國內房市仍難擺脫鞏固調整格局。

全國產業資訊中心（NAPIC）數據顯示，去年大馬房市成交量與成交值分別下跌8%和5.7%，創下2002年來第二大跌幅，僅低於2009年的8.3%跌幅。

其中，柔佛、檳城、吉隆坡和雪蘭莪成交量分別下跌19%、16%、10%和6%。

同時，受到認購率從45%跌至41%影響，產業發展商開始展延新房產推介，拖累2015年新推房產減少19%，同期庫存也有所增加，但豐隆研究表示，儘管未脫售單位數量和價值雙雙攀升，可未脫售單位僅佔現有房屋供應的1.6%，總體仍在可管理水平。



新房產供應增16%

供應方面，新房產供應不斷增速，新房產供應年增16%至89萬2千戶，相等於現有房屋供應的18%，創下2004年來最高，其中柔佛州供過於求情況猶存，吉隆坡和雪州供需則相對平衡。

豐隆研究說，發展商為拉動買氣，祭出誘人的現金回扣、零利率的分期付款，甚至是提供自家融資配套來幫助緩和購屋者融資困難的問題，帶動今年2和3月貸款申請擺脫連跌12個月窘境，按年增長1.9%和5.6%。

“不過，貸款批准率仍低於50%門檻，銀行放貸收緊將繼續抑制房市銷售。同時，隨著國家銀行新總裁為內部提昇，我們預期市場憧憬的房市措施鬆綁將淪為泡影。”

可負擔房產仍是亮點

展望未來，豐隆認為，森那美（SIME,4197,主板貿服組）新推介的第一和第二期Elmina Valley房產發展計劃首日認購率即突破90%以上，顯然可負擔房產仍是房市亮點所在。

“不過，雖然政府通過MyDeposit計劃為月入3千至1萬令吉的中產階級（M40），以及首次置業購買價格不超過50萬令吉的屋房提供最多3萬令吉輔助金，但我們相信總體影響不大，因2億令吉的預算相等於2015年50萬令吉以下房產成交量的3.5%或7千戶，因此維持產業領域｀中和’評級不變。”

投資策略方面，金群利（MATRIX,5236,主板產業組）和IOI產業（IOIPG,5249,主板產業組）仍是產業領域投資首選。（星洲日報／財經‧報道：洪建文）

chong91

大家好我是新手中的新手，请问我看了很多股最后选了 0175
请各位帮帮忙？0175这个股能玩吗？

icy97

投资者忽视发展商的未入账销售
By Supriya Surendran / The Edge Financial Daily   | May 30, 2016 : 9:53 AM MYT

（吉隆坡30日讯）在产业市场温和之际，令大多数发展商感到欣慰的是相对稳健的未入账销售水平，这预计至少足以维持盈利直到明年底。

一些产业公司，如丽阳机构（Tropicana Corp Bhd）和UEM阳光（UEM Sunrise Bhd）的未入账销售甚至取得增长，尽管市场放缓以及银行审慎的放贷政策（见表）。

丽阳机构的未入账销售从一年前的26亿令吉，增至30亿令吉；UEM阳光截至3月杪的未入账销售为47亿令吉，高于同期的39亿令吉。

艾芬黄氏资本研究指出，在土地销售及较高的工程款项带动，丽阳机构在随后几个季度的盈利表现料更强劲。

“该集团截至3月杪的未入账销售企于稳健的30亿令吉，由现有项目和新项目所支撑。”

“该集团维持在2016年推出超过15亿令吉产业项目的计划，其中大部分依然是在中部和北部地区。”

艾芬黄氏给予丽阳机构“买入”评级，目标价为1.95令吉。

同时，坐拥11亿令吉现金的马星集团（Mah Sing Group Bhd）是麦格理研究在大马产业市场的首选。该研究机构表示，根据全国产业资讯中心（Napic），马星在23个发展项目组合中，加权平均认购率达90%，大大高于行业平均的63%。

马星也是瑞银全球研究的推荐名单。

“要渡过目前的市场周期，并确保收入和盈利增长稳定和持续，我们的策略是专注于加快获高认购率项目的工程进度。”

马星上周五通过电邮回复《The Edge》财经日报说：“我们有健全的资产负债表优势和流动性。集团在本季度的净负债仅0.09倍、拥11亿令吉现金，以及年内许多产业完成后有进一步的6亿5100万令吉最后入账。”

尽管未入账销售将很好地反映产业发展商的盈利能见度，然而产业市场甚少被看涨。

普遍上，多数跟踪产业领域的分析员都给予“中和”或“守住”的评级。一些分析员认为，没有任何催化剂促使他们转为看好产业领域，因目前还没有迹象表明市场已经或接近触底，更何况是复苏迹象。

最新一轮的企业盈利对产业发展商并不公平，许多公司取得较低的盈利表现，因产业市场情绪萎缩。

审慎的放贷政策是抑制前景的主要因素。普遍认为需求仍在，但购屋者无法获得贷款。

RAM评估服务公司最近维持大马产业领域负面的展望，因经济放缓及贷款条件严格。

（编译：陈慧珊）

icy97

未入账销售 首半年业绩
产业股大考验

2016年6月8日
（吉隆坡8日讯）肯纳格投行分析员表示，国内产业首半年销售和未入账销售的能见度，将是衡量发展商和产业领域是否复苏的两大主要指标。

该分析员指出，首假设大部分在最新季度达标，有可能会把产业领域的投资评级提升至“中和”。

不过，若大部分发展商无法达标，则有可能会维持在偏向负面的投资评级。

自4月16日，发展商已推出新项目测试市场的反应，而至今订购率和需求仍趋向健康。

此外，发展商提供的奖掖，如延迟支付利息或分期付款、低的预先支付订金，和替代融资方案等，有助刺激购兴。

“虽然近期推出的发展项目有不俗的订购率，但主要问题仍在于银行收紧借贷资金，我们相信不会那么快获得松绑。”

因此，分析员认为，从订购率转为买卖协议（SPA）的销售，目前依然不高。

这亦是分析员关注首半年销售和未入账销售能见度的主因。

恐拉低估值

“我们对该领域的最大忧虑是净利风险，这将会进一步拉低估值。”

分析员表示，首半年销售一定要至少达到全年目标的40%，否则将会调低目标和净利预测，进一步下调估值。

获利能力跌至1.3年

肯纳格投行分析员会留意未入账销售，因为追踪的产业股平均值已从1.5年的净利能见度，跌至1.3年。

不过，假设今年销售目标进一步调低，分析员预测，平均能见度将会进一步跌至低于1年，这导致净利波动的风险增加。

目前，净利能见度低于1年的是IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）、UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）、金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）、吉星（CRESNDO，6718，主板产业股）和华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）。

重申减持评级

因此，直到下一个季度的成绩出炉前，分析员建议，暂时避开有可能会估值调低的产业领域。

目前，分析员重申该领域为“减持”投资评级。

大胆销售策略
现金流恐受压

普遍上，发展商平均净负债率依然处于健康水平的0.3倍，但分析员发现较大型业者采用更积极的销售策略。

这些销售策略包括传统的10-90模式（10%订金，在完工之间无需支付贷款），以及先搬进去住，之后才支付的配套、发展商融资、延后利息或分期付款，以及低的预先支付订金、回扣或赠品等。

“不过，由于市场情绪疲弱，无法全面计算在销售价上，导致赚幅收窄。”

加上推出可负担房屋，意味着赚幅会减少，特别是之前销售高于每单位60万令吉以上的产业，分析员预测，这股趋势将会延续至年底。

“更重要的是，虽然部分奖掖让发展商取得销售，但会在建筑期间面对现金流压力。”

因此，分析员相信，只有资产负债表较强劲的业者，才会提供这些奖掖。

同时，也会紧密观察发展商，因为这些营运模式将会使到未入账销售素质恶化，进而冲击估值。

另外，中小型发展商的派息率也令人失望，且预计会减少，甚至取消派息，因为发展商计划在目前充满挑战时期保留现金。

由于股息派发面临威胁，分析员相信产业股还会进一步下跌。

icy97

首季業績疲軟‧產業下半年盈利潛下跌風險

2016-06-10 18:39      
（吉隆坡10日訊）產業公司首季業績一如預期般疲軟，分析員認為，受消費情緒低迷影響，短期內產業銷售仍無復甦跡象，若2016年下半年的銷售保持暗淡，則盈利潛存下跌風險。

再者，產業公司意外削減股息和展開發股集資行動，也可能顯示業者看淡前景，行業逆風將更漫長，低迷市況料持續至2017年。

安聯星展研究表示，產業公司首季產業續大致符合預期，發展商取得雙位數稅前盈利成長，但是新銷售低迷，將令未入賬銷售滑落，未來盈利蒙上陰影。

產業公司首季業績疲軟，部份原因是由於首季工作期較短，令進度入賬放緩。同時，由於市況低迷，產業公司減少推出新盤，導致銷售大減。大部份公司認為下半年將可在推出更多新盤下，帶動銷售轉佳。

該行指出，雖然產業公司的未入賬銷售仍保持穩健，但未來12個月的銷售低於預期，將令2017至2018年盈利面對風險。同時目前大部份產業公司都轉攻可負擔房屋，將導致賺幅縮減。

產業公司繼續積極推出促銷／回扣以刺激銷售，但潛在買家仍保持謹慎。

市場疲軟至2017年

“我們相信市場情緒保持疲軟直至2017年，更多新盤推出將令局勢更惡化。”

不過，可提供更佳增值的特定新產業項目，相信仍獲強勁需求。具差異性的特色和可提昇價值的定價，成為購屋者的最大考量。

金群利和美景控股受看好該行繼續看好大量涉足可負擔房屋的金群利（MATRIX,5236,主板產業組）和美景控股（MKH,6114,主板產業組），它們的旗艦產業計劃具低土地成本的優勢，定價更具彈性和可確保具穩健賺幅。

下半年料推更多新盤
恐衝擊市場

產業市場依然疲軟，2016年下半年未必能復甦，基於經濟放緩和消費情緒低迷，2016年可能更具挑戰。未來兩年更多新盤流入市場，可能進一步帶來打擊，因購屋者預期售價將降低而保持觀望。

發展商計劃在下半年推出更多新盤，但若買家縮手，相信一些產業項目將再展延。同時，一些發展商仍有許多未賣出的新盤，可能急於出清存貨，這將令買家更具議價能力。



屋價仍上升升幅略放緩

該行認為，雖然產業市場比過去數年來得低迷，整體屋價指數仍保持上升趨勢，儘管升幅有所放緩。具良好基建的有地可負擔房屋仍具良好需求。

達證券則表示，產業公司首季業績大致符合預期，首季領域稅前盈利按年跌15.1%，正常化的稅前盈利則成長1%，擺脫過去兩季負成長。但由於前幾季銷售不佳，盈利前景仍未來到重大轉捩點。

該行指出，產業公司出乎意料的企業行動，顯示前景充滿挑戰。華陽（HUAYANG,5062,主板產業組）自2011財年以來股息派息率便持續逾25%，但在2016財年僅12%。同時，實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）展開附加股計劃也令市場大感意外，因該集團負債比僅0.28倍和未入賬銷售86億令吉。

“雖然我們瞭解發展商正保留現金和推高資本以準備在未來增購地庫，但這顯示發展商預期負面逆風將蔓延更長時間。”



領域本益比料跌4.1%

儘管業產公司業績大致符預期，但達證券仍將領域2016和17年財測分別下調4.2%和1.6%，整體而言，預料2016年領域本益比下跌4.1%，和銷售疲軟的趨勢一致。

由於發展商只在2016年下半年才推出更多新盤，因此預料產業銷售不會有太大改善。加上市況疲軟和銀行收緊借貸條件，購屋者將持續觀望，這將令前景更為蒙塵。

無論如何，發展商保持2016年銷售目標持平，預料在下半年銷售會有所改善。至於該行則預期整體產業銷售下跌3%。

達證券對領域保持“中和”評級，但有降級風險，因接下來的營運環境更為艱難。



（星洲日報／報道：李勇堅）

icy97

房贷申请16个月首升．恐属短暂．房市陷结构调整分叉路

（吉隆坡8日讯）国内房市曙光乍现，市场需求16个月来首见增长，但分析员唯恐这只是昙花一现，认为严谨信贷环境打压需求，加上短期政策利多匮乏，房产市场可能步向结构调整的分叉路，前景审慎。

50万以下房产较热销

MIDF研究表示，据全国产业资讯中心（NAPIC）公布的最新初步产业报告，今年首季大马产业市场成交值年减18%至320亿令吉，主要受交易量下跌14%至8万零29宗影响。

更重要的是，相关数据在进一步分析后，发现购屋者购兴多集中于50万令吉以下房产，其中50万令吉房产总成交值年减11%，比价值50万至100万令吉，以及100万令吉以上房产录得的23%和20%跌幅来得轻。

不过，值得一提的是，MIDF研究认为，房产需求在16个月来首见增长，5月房产需求（根据国行公布的“购屋贷款申请”衡量）年增2%至257亿9000万令吉，按月也走扬5%，表现令人感到惊喜。

“若相关趋势延续，可能意味着贷款需求将走向复苏。”

受到今年首4个月疲弱表现影响，今年累积贷款申请仍年跌6%，获批产业贷款更是按年萎缩13%，反映出借贷环境严谨已打击需求复苏脚步，因此MIDF研究将继续观察需求走势，以分辨趋势的可持续性。

但肯纳格研究则没有那么乐观，称今年首5个月住宅产业贷款申请微增1%，同期贷款批准却显著下跌21%，已是连续15个月呈现跌势，惟贷款申请在连跌28个月后开始出现好转迹象。

“虽然市场情绪低迷，但我们相信真正的购屋者需求犹在，只是银行系统仍对领域不友善，从贷款批准表现远比贷款申请为差足可见到端倪。”

银行贷存比达88.3%

截至今年5月，银行业贷款存款比达到88.3%历史高位，意味着国内借贷游资依旧吃紧，对产业领域的放贷情况可能不会显著改善，主要是银行系统也逐步削减产业贷款的曝险程度，从2014和2015年的43%至36%减至现有的31%。

肯纳格研究预见今年严谨房贷市场没有松绑迹象，显示出房产市场可能正走向结构调整的分叉路。

该行将产业成交值与名义国内生产总值（PGDP）比和产业指数进行比较，发现产业对经济的代表性日趋减弱，主要是PGDP已连续3年走跌，现已跌至4.3%的10年低位。

“有趣的是，产业指数与大马房价指数和名义GDP关联性达86%和83%，若产业指数或发展商股价持续下跌，国内房价可能进一步放缓。”

因此，肯纳格研究认为国内房市出现结构性调整的迹象日趋明显。

预算案料无喜讯
融资上限无望松绑

展望未来，肯纳格研究表示，随着英国脱欧，预见货币与股票市场将日趋动荡，市场和发展商可能需要喘息来评估情况，但预见消息流将在明年恢复正常。

目前，实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）对英国曝险程度最大，但以巴特西发电厂（Battersea）首期工程的马币兑英镑来看，相信对集团的汇率影响依旧良好；绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）姊妹公司绿盛事国际上市计划不变，但上市时间表可能因市场盛传丹斯里郭令灿参股而有所延宕。

至于2017财政预算案，该证券行料影响不大，主要是隔夜政策利率（OPR）料维持不变，70%融资上限也无望松绑。

“我们相信调低或取消产业盈利税（RPGT）可能引发市场恐慌抛售，令供过于求情况更为严重，但若调高公积金第二户头提款上限则可能提振拥屋率，可是需要公积金局从长计议。因此，我们预见2017财政预算案对发展商影响不大。”

国行需减息50基点才有效

同时，肯纳格研究补充，在现有低息环境下，产业需求依旧低迷不振，纵然国家银行减息25个基点，也无力力挽狂澜。

“但若减息幅度达到50个基点或以上，我们则可能改变想法。”

购兴渐恢复
对价格依然敏感

整体来看，大马经济研究院（MIER）最新消费者信心指数（CSI）从2015年第四季的63.8点历史低位复苏至72.9点，尽管仍低于100点荣枯线，但MIDF研究相信这意味着买家购兴已开始恢复，只是对价格依旧感到敏感。

“有鉴于此，我们维持产业领域‘中和’评级，U O A发展（UOADEV,5200,主板产业组）为领域投资首选。”

8月财报季是关键

不过，肯纳格研究说，首季销售并不是最好的指标，今年首半年销售和未入账销售能见度将释出更重要的讯息，因此8月财报季对产业发展商至关重要。

“若发展商今年上半年销售没有达到全年目标的40%，以及发展商平均未入账销售能见度从现有1.3年跌至1年以下，这意味着产业领域未来2至3年盈利可能呈现跌势，评级可能遭到进一步调低。”

但肯纳格研究现仍维持产业领域“减码”评级不变，主要是随着实达集团和绿盛世先后筹资，未来一年可能有更多产业发展商发股筹资，这可能导致盈利稀释，进而影响到投资者回酬表现，以及拉低估值。

“我们的投资首选是UOA发展，主要是有信心凭藉其强稳现金流，集团料无筹资需要。”

文章来源：
星洲日报／财经‧报道：洪建文‧2016.07.08

icy97

打房措施或松绑
冀重启DIBS降产业盈利税

2016年7月14日
（吉隆坡14日讯）国家银行意外降低隔夜政策利率（OPR），原因包括成功遏制房市投机活动，一些分析员相信，从2014年开始实施的打房措施有可能松绑。

国行昨日的文告提及，国内金融失衡风险有所减轻，市场谨慎，加上监管单位的管制，遏制了房市之前的投机活动。

瑞银证券指出，尽管国行降息将稍微提升国内家庭的负担能力，但实际影响料温和。

该行分析员在分析报告中说：“降息能够改善消费者情绪和鼓励潜在购屋者，但打房措施松绑，才能对产业领域有更大的影响。”

分析员补充，瑞银证券所追踪的产业股，昨日股价上涨了3至8%，显示出市场都在推断国行降息后，料开始放宽打房措施。

他也相信，重新推介发展商利息承担计划（简称DIBS）和降低上调产业盈利税（RPGT）将激励产业交易。

丰隆投行研究分析员也认为，国行成功打房后，不排除将放宽相关措施。

该行分析员在报告中指出，目前该行仍给予产业领域“中和”评级，任何松绑措施都将是产业领域评级上调的催化剂。

激励产业销售

他也相信，一旦打房措施松绑，绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）和UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）等高贝他股将受惠。

MIDF投资研究也认为，降息会小幅激励产业需求，但需等待更清晰的讯号。

该行分析员解释，较低的利率最终会激励产业销售，但幅度还是相对小，因目前银行还是谨慎借贷，且大马经济研究院（MIER）首季的消费信心指数（CSI）仍显疲弱。




【e南洋】


单靠降息不足以重振产业销售
By Chester Tay / theedgemarkets.com   | July 14, 2016 : 2:57 PM MYT   
http://www.theedgemarkets.com/my/article/单靠降息不足以重振产业销售

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产业股逼近危机水平‧遭低估‧可逐步复苏

（吉隆坡19日讯）受国内产业市场低迷冲击，产业股估值如今直逼危机时水平，反映投资者对产业供应过剩、可负担问题和借贷不易等利空因素的担忧；不过，联昌研究估计产业销售未来可逐步复苏，产业股基本面已被市场低估。

联昌研究指出，虽然其追踪的产业股今年至今整体上涨3.7%，是跑赢大市的股类，但估值却仍处于相对便宜，整体预计仅以账面值的0.8倍交易，对比过去10年平均1.16倍，折价达30%，距离2008年次贷风暴时的0.7倍谷底也已不远。

“尽管市场担忧产业买气低迷降冲击发展商赚幅，首季业绩却显示发展商毛赚幅仍持稳在30%水平，税前赚幅则下跌3%，但主要是受工作进度放缓影响，并非销售和广告开销上扬。而且，发展商业绩整体仍符合预期。”

发展商首季销售跌14.7%

销售而言，联昌研究指发展商首季销售按年下跌14.7%。除UOA发展（UOADEV，5200，主板产业组）和绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）分别取得16.2%和1.1%销售成长外，所有发展商销售都下滑，跌幅介于21.4%至41.2%不等。

联昌指出，市场买家士气早前受消费税、政治动乱和马币贬值等负面因素影响，造成买气低迷，但随这些不利消息逐渐散去，市场情绪应该能够复苏，让产业需求受惠。

不过，该行直言产业销售复苏情况料不规律，未来几年看好大众和城镇类型产业销售料领先高级和高楼产业，毕竟前者供应相对不足。

商用产业前景看淡

联昌说，UOA发展、绿盛世、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业组）、马星集团（MAHSING，8583，主板产业组）和林木生集团（LBS，5789，主板产业组）等发展商，目前都握有可打造成大众产业或城镇的大型地库在手，若配合行销策略和产品，未来几年销售可望领先其他发展商。

商用产业方面，联昌的看法则相对悲观，认为办公产业租用率去年下滑了1至2%，而在经济展望欠佳之际，企业可能也不愿意收购新办公产业，巴生河流域地区商用产业供应依然过剩。

“此外，虽然市场持续谈论产业买家如今不易取得抵押贷款，但若以贷款申请数量的批准率计算，今年首两个月的批准率其实高达80%，毕竟对银行来说，抵押贷款仍是相对安全的贷款类型，呆账率只有1.1%。”

下半年盈利可期

财务角度来看，联昌表示除UOA发展外，其追踪的发展商目前掌握的未入账销售，都在2015年营业额的1.5倍以上，意味下半年和2017年的盈利能见度依然清晰。

而且，多数发展商都拥有强劲的资产负债表，如UOA发展是净现金地位，马星净负债率则低至9%，实达、UEM阳光和林木生集团负债率则分别为23%、30%和41%，处合理水平。

“绿盛世负债率为55%，但相信会随购地活动而继续走高。不过，其负债率料保持在可管理水平，因其现金流将获45亿令吉的未入账销售支撑。”

此外，国家产业信息中心（NAPIC）数据显示，过去几年的房市好景使截至今年3月的新住宅产业供应量达创纪录的92万5384单位，占现成产业量18.7%，高于过去10年平均14.5%，若经济状况继续不佳，新供单位可能有被拍卖的风险，让市场涌现空置单位。

不过，联昌补充紧急抛售风险却相对低，因为受过去几年新屋竣工数量偏低，及积压买气仍强劲所限制。

整体来看，联昌总结说产业股虽欠缺催化剂，没有充足条件可刺激产业销售出现强势复苏，但因股票估值偏低，建议投资者勿忽略特定产业需求仍强劲的事实，发展商仍有许多推动销售成长的机会；而且，估值偏低也限制了发展商的下行风险。

有鉴于此，联昌重申产业领域“超越大市”评级不变。

联昌在产业领域的首选是绿盛世，主要看好该公司估值便宜和盈利成长潜能强大，目标价1令吉75仙；另外，马星集团也获联昌调高投资评级至“加码”，目标价则调高至1令吉75仙，以反映地库估值走高。

文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：李三宇‧2016.07.19



可负担房需求高
产业股基本面强被低估
2016年7月23日
http://www.enanyang.my/news/20160723/可负担房需求高br-产业股基本面强被低估/



购屋者信心回扬‧产业股可获重估
2016-07-26 17:09
http://www.sinchew.com.my/node/1550779/

icy97

降息激励预算案利好
产业股投资情绪转好

2016年9月3日
（吉隆坡2日讯）发展商上半年业绩改善，加上新财政预算案的正面预期和降息等利好激励下，产业股的投资情绪转好，肯纳格投行研究将产业领域评级从“减持”上调到“中和”。

肯纳格投行研究主管林芬洁在分析报告中指出，无疑产业市场现更具挑战，但该行所检视的发展商却展现从萎缩市场中，继续抢占市占率的能力。

所检视的大部分发展商也达到她之前预设的标准，所以上调该领域的评级。

林芬洁8月初分析报告中指出，次季发展商的业绩表现非常重要，并将基于2条件，决定产业领域的评级。

第一个条件是发展商上半年的销售额满，必须达到全年预测40%。第二个条件则是未结账销售额必须能够支撑公司盈利表现超过1年。

根据林芬洁的分析报告，2016财年次季内，仅25%发展商即UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）销售表现不达标。

其余33%发展商符合预期，包括金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）、马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）和马资源（MRCB，1651，主板建筑股），次季销售动力都有强化。

她解释，上述发展商次季推介了更受欢迎的可负担大众房产，且下半年内将继续推出类似产品。

“另外33%的发展商，即IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）、双威（SUNWAY，5211，主板产业股）、UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）和吉星（CRESNDO，6718，主板产业股）表现则超越预期。”

上述发展商接下来将继续推出更多可负担房产，且还给予更多购屋优惠。

另外，林芬洁说，尽管产业领域截至次季内，未结账销售额平均仅能支撑公司盈利表现1.3年，低于去年平均1.5年，却与首季表现持平。

业绩好坏没影响股价

无论如何，林芬洁说，发展商业绩出炉后，无论表现高或低于预测都无法影响股价，显示出市场情绪现已超越基本面。

因此，基于贷款谨慎、人口结构改变、负担能力仍有问题等因素，都让房市前景黯淡。

她说：“我们仍相信，产业领域还在进行结构改变，销售动力比起2010年至2014年缓慢，产业价格未来也将转弱或持平。”

且新财政预算案可能只能激励情绪，无法改变市场实际基本面，进而带动整体产业领域评级上调。



提高公积金第二户头更有效

尽管产业领域最近情绪受激励，但林芬洁认为，未必推动产业领域进入牛市，也未能解决负担能力的问题。

针对政府重新批准发展商利息承担计划（简称DIBS），她认为几率不高。因为是发展商将把成本纳入房屋售价，因此推高房价。

且DIBS只帮助购屋者负担建筑期的利息供款，无法解决没有能力取得贷款的问题。因此她认为，改变首购族贷款评估方式，和把公积金第二户头比率从30%提高到40%更有效。

无论如何，她说，国家银行需时研究首购族贷款评估方式，长期内对银行领域风险的冲击；公积金则与激励房市未有明确的直接关系。【e南洋】

icy97

融资成本高难助低收入群
发展商放贷效果有限

2016年9月9日
（吉隆坡9日讯）虽然政府允许发展商放贷，但分析员认为，这无法有效改善低收入族群买房的情况，因这融资模式昂贵。

若与一般商业银行的房贷比较，采用发展商提供房贷，基于较高的利息，买家的每月供款高出138%。

此外，对发展商而言，也会带来额外的信贷风险。

昨天，城市和谐、房屋及地方政府部指出，将发出放贷执照（Money Lending License）给合格与资金雄厚的发展商，为无法获得银行贷款的购屋者，提供房屋贷款。

此外，这类贷款利息，也分为有抵押最高年利12%和无抵押最高18%两种。

对此，达证券直言，这无法有效改善低收入族群买房的情况，因为对买家而言，这是个昂贵的融资模式。

根据分析，若买家选择向发展商申请100%的贷款、为期35年，以12%的利息来算，比起向一般的商业银行借贷，买家每月须支付的房贷会高出138%。

若发展商将利息设在12%以下，则贷款期限就会被缩短。

供期比银行高

分析员以双威（SUNWAY，5211，主板产业股）目前正在推行的担保贷款计划为例，假设利息是6%，分析员估计，买家需要偿还的供期，比一般银行贷款要高74%。

分析员认为，目前消费者贷款下跌是因为：（一）信贷记录不佳；（二）车贷和卡债高企；以及（三）收入不够。

因此，即使政府推出上述计划，也无法帮助买家买房。

“如今，买家每月摊还的金额激增，我们质疑中低收入群要如何负担如此昂贵的贷款？”

联昌：打房料解冻

另一方面，联昌国际投行认为，政府允许发展商放贷的举动，显露出打房措施已来到尾声，甚至有“解冻”的迹象。

“这有可能是政府放宽举措的先兆，特别是2017年财政预算案即将在10月出台。”

分析员坦言，这是个惊喜，因可为发展商刺激销售提供另一个选项，不过眼下的影响不大，因大部分的发展商均不太“买单”。

“我们相信，只有资产负债表稳健，且能够承受贷款风险的业者，才会开始为买家提供房贷服务。”

再加上，每年的利息顶限为12%（若无抵押则是18%），乃比大部分发展商所要求的门槛要低。

消耗现金增额外风险

发展商放贷，会带来额外的风险，因为这意味着业者需要更长的时间，才能够取回净利。

虽然名誉响亮的发展商有稳健的资产负债表，可以支撑融资活动，但分析员相信，业者依旧需要时间来建立专业知识，管理房贷的风险。

目前，分析员一律维持发展商的财测、目标价格和投资评级不变。

应精挑细选

低迷的消费者情绪，及欠缺友善的房贷配套，预计会加重今年楼盘销量的压力。

整体而言，分析员维持领域“减持”的投资评级。

然而，若从正面角度出发，新的条规或可微幅推高发展商的销售表现，减少市场上未出售的单位。

尽管如此，MIDF研究分析员相信，发展商对旗下楼盘采纳上述贷款时，料十分“精挑细选”，因相比目前3至5年就能回笼的现金流，超过10年的偿还期对发展商的来说，实属太慢。

分析员首选UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股），看好诱人的5.8%周息率。另外，在去年录得疲弱的表现后，今年的销售表现料强势回归。

而其稳健的资产负债表，以及7.34亿令吉的新现金状况，能让该股更有力地抵御房市的下行周期。




【e南洋】