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楼主: azera

【产业股投资交流区】

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发表于 31-10-2012 12:31 PM | 显示全部楼层
玉楼金阙:我也谈房屋产业股•陈金阙

财经 评论 玉楼金阙  2012-10-31 10:50
认识我的人,都知道我不擅长投资产业。

因此,这三五年来产业暴涨,我确实是无福气享受。

上周有项产业界盛事,是为英文杂志THE EDGE举办的大马出色产业公司成绩揭晓。

这项殊荣今年踏入第十个年头,由著名产业公司实达集团(SPSETIA)摘下桂冠。

实达集团实力雄厚,过去9年(2002-2011)六夺冠军(2005、06、07、08、10、11),本年度再度卫冕,可说实至名归。

接下来周末是由《南洋商报》和《中国报》联合主办的2012优质房地产暨家居展,还邀得冷眼前辈分享投资产业股心得,热闹非常。

不过我却应朋友之邀,冒着一路塞车之苦,前去槟城参观他刚入伙的新居,与前辈的讲座失之交臂,可惜可惜。

听说槟城人最会买屋子,我这位自小相识的友人,自从全家移居槟城之后就入乡随俗,买下买下也买了几间屋子,现在是两间高级公寓、一栋半独立式的主人。

刚刚搬进去的正是半独立式住宅,买时约80万令吉,目前已叫价130万令吉,涨价50%;据他说另两间公寓也涨价2-3倍,让我这个只会纸上谈兵的小投资者既羡慕又自叹不如,甘拜下风。

股价波动大
根据我多年来的“研究”心得,喜欢买产业的民众不大爱投资在股市,原因是他们大多相信眼见为真,出了钱要摸得到才放心。

就算我几位资产较多的客户,在股市的投资也同样和其手中产业不成比例,若真要比,大概是1对10吧。

我曾问他们,为甚么不相信股票?得到的结论除了上面所言有实物和纸张之分外,尚有几个理由。

其一是房屋投资所需资本从来不会小,和股票一比往往是10对1甚至100对1,因此投资产业者出了大钱,当然也希望赚大钱。

其二是买产业者大多有个共识,那就是好的产业收得越久越值钱。

换句话说,投资者一开始就没打算短期套利,5年以下就放掉的话都归类短暂了。

而投资股票,固然开始可自我约束是放长线钓大鱼,但由于股价波动太激烈,脱手也太容易,往往怂恿投资者快快卖掉,不象产业,市场低糜时,你要卖也未必卖得出去。

宜长线投资
再下来,投资产业其实动用的杠杆相当大,但投资者不自觉,而且银行肯融资,例如,允许贷款90%来购买产业,等等。

而股票投资就算是利用按金,充其量也是融资50%而已,而且当股市下跌,银行就可能逼仓。

那么,喜欢投资股票的,又有何见解?投资者觉得,产业领域兴旺,最赚钱的莫过于发展商。

因此,买入上市的产业公司,万无一失,何必辛辛苦苦到处去寻找一间好屋子呢?

再者,喜欢买屋收租者,又怎比得上产业信托股,不必亲力亲为,也不怕租不出去,或租出去却收不到钱,一切由专人处理,到时房租自动存入银行户口。

只是,投资者也要小心挑选,因为很多产业公司坐拥许多地皮,大股东却不肯将价值释放,甚至连股息也省下了;到得时机成熟,却一出手就将它私有化了。

所以,长线投资者不怕大选,更晓得甚么是基本面,最怕的还是人心如大鳄,吃不到还随时被咬个血肉淋漓。[Nanyang]

陈金阙 专业财务规划师
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发表于 23-11-2012 12:55 PM | 显示全部楼层
有潜能孕育新产托 拥大商场发展商受看好

财经新闻 财经  2012-11-23 12:32
(吉隆坡22日讯)大华继显研究(UOB KayHian Research)建议,投资者应关注拥有规模可观零售商场的发展商,因为它们有潜能孕育出新的产业投资信托(REITS)。

被分析员“点名”的公司,包括了成隆机构(Dijacor,5407,主板产业股)、马资源(MRCB,1651,主板建筑股)、顺利实业(KSL,5038,主板产业股)和WCT(WCT,9679,主板建筑股)它们都在国内拥有零售商场。

大华继显研究的研究报告指出,在目前投资环境充满“不确定”之际,稳定派息的产托便显得“僧多粥少”。

这也促使在我国拥有零售商场的产托,股价在过去一年增长了30%,导致周息率从平均6.5%,被压缩至4.5%。

提早探测占先机
“在预期周息率持续被压缩之际,投资者应该在中期内,继续寻找即将端出台面的新产托。以目前拥有5%周息率和零售商场的大型产托为标准,我们认为那些持有规模可观零售商场的发展商,能够溢出巨大价值。”

报告指出,由于众多产托管理公司正积极寻求增长,投资者若可提早“嗅”出这类发展商或“低调资产拥有者”,一旦它们成为产托持有者或释放某些投资组合予产托管理公司,便有机会享有庞大的获利潜能。

“而这些被低估的宝石,包括成隆机构、马资源、顺利实业和WCT。”

成隆机构旗下资产组合,涵盖Tropicana City Mall和即将登场的Tropicana GardensMall;马资源旗下则有NU Sentral Mall、KL Sentral Park和将在明年登场的348Sentral。

至于顺利实业,在柔佛拥有两座巨人(Giant)霸级市场和KSL City Mall;WCT的投资组合则有Paradigm Mall、BBT购物中心和持有70%股权的新廉价航空终站(KLIA2)综合大楼。

“一旦跟产托相关的宣布或消息牵连上,这些上市公司的股价便会往上攀。值得注意的是,有产托性质的资产可带来价值,使该公司本益比飙升18至33倍。”[Nanyang]
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发表于 17-12-2012 05:50 PM | 显示全部楼层

低价屋恐成炒卖目标 消费者宜慎评风险

低價屋恐成炒賣目標 消費者宜慎評風險

財經13/12/2012 23:46
(吉隆坡13日讯)2013年对于房产发展商来说将是“转捩年”,市场大饼愈发缩水,消费者则倾向可负担房产,专家指出,基于捷运计划开跑,周边可负担房屋恐成炒卖目标,劝请消费者者宜谨慎。
 
房地产投资顾问郑水兴回应《中国报》提问时说,捷运计划一般都设在人口密集或交通流量高的地区,以助中低收入者可享有交通便利。
 
“现在的人花费最多就是在交通费,比如有车的需供车、汽油及租用停车场等,可负担房屋除了价格优势,最重要的一点就是靠近捷运站,让人们可省下这一笔开销。”
地铁站附近成目标
 
他直言,这样的优势或引起投机者注意,地铁站附近住宅项目反倒容易成炒作目标。
 
“很多人都忽略的一点,捷运计划动工的首3年,周围的居住环境及生意都会受到影响,因此有意在周边置产的消费者,得先仔细分析风险。”
 
丰隆投银研究分析师林辛恩撰写报告说,明年房产市场将剧烈变化,消费者更倾向可负担房产,发展商或需调整策略,诸如减少新房产推介、聚焦小而美单位销售减少绝对定价,及转向有地房产。
 
“房产推介及销售或呈缓,住宅房产贷款素质良好,相信不会发生硬著陆现象。”
 
我国早在2007年开始放宽房产投资政策,明年则步入第6年,郑水兴指出,相较过去4年间起落不定的房产走势,踏入2013年情况料更为明朗化。
 
“捷运计划第1条路线工程已经开跑,相信明年还会宣布第2及第3条路线工程事宜,此外尚有马新高铁等工程,料也会在明年有更进一步消息,这些工程都会推动可负担房屋建设。”
大选年动荡因素增 房产政策变动影响大
2013年是为大选年,更为市场增添不确定因素,不论选举结果如何,一旦政府重组都将对国内房产发展带来影响。
 
郑水兴透露,重组代表新的发展,各行各业包括房产领域在内,或多或少都会影响政策。
 
为抑制城市炒房风气,政府2013年财政预算案时宣布,举凡脱售持有少于2年的房产,房产盈利税从10%提高至15%;脱售介于2年至5年的房产,则被征税10%,有关新措施将自明年1月起落实。
 
林辛恩指出,假设本地消费者失去个人持有力(holding power),或波及末履约放贷率(NPL ratios)扬升。
 
“潜在的原料成本扬高、房产价格走跌、新屋推介及销售疲软等因素,都会影响整个房产领域,基于这些原因,我们仍维持该领域‘中和’投资建议。”

投资房产股先看负债估值

市场大饼萎缩,仅有知名度稳地库多的发展商,得以在激烈竞争中稍微喘口气,若从股票投资角度来看,发展商负债水平(Gearing Level)及估值则是最佳评估指标。
 
知名度稳地库多的发展商包括森那美(SIME,4197,主要板贸易)、UEM置地(UEMLAND,5148,主要板房产)、怡保工程置地(IJMLAND,5215,主要板房产)、实达集团(SPSETIA,8664,主要板房产),及WCT工程(WCT,9679,主要板建筑)。
 
艾芬投资银行分析师艾查克以股票投资为出发点,首选高回酬低估值房产股。
 
“品牌也是一大因素,举个例子,UOA发展(UOADEV,5200,主要板房产)手持2亿7470万令吉现金,估值诱人,为2013历年每股核心盈利的6.5倍,股息回酬则超过5%。”

http://www.chinapress.com.my/node/378354

本帖最后由 icy97 于 17-12-2012 05:55 PM 编辑

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发表于 24-12-2012 09:05 PM | 显示全部楼层
大選影響微‧經濟轉型帶動‧產業股明年可突圍

大馬  2012-12-24 18:37
(吉隆坡24日訊)大馬房產業銷量強穩惟產業股長期憔悴,一直是市場心頭恨,但分析員認為,此景料逆轉,因在經濟轉型計劃和銀行游資蓬勃推波助瀾下,明年領域催化劑無所不在,產業銷量和價格繼續高歌,或帶動投資者重訪產業股,令產業股異軍突起。

達證券對明年產業領域重申“加碼"評級,歸功於經濟轉型計劃和依斯干達經濟活動提振房屋需求的催化劑、銀行系統穩健確保融資便利和房貸計劃具彈性、股價有望改善以反映產業需求走高。

達證券持續預見,經濟轉型計劃將主導2013年的產業銷售成長,特看好巴生河流域捷運2和3線、公私合營發展計劃,如八打靈的中央花園城市、雙溪毛糯橡膠研究院地段和新街場的馬來西亞城市計劃,將激起產業購興。

達證券認為,一旦雙溪毛糯-加影捷運線完成,加影、雙溪毛糯、蕉賴、士毛月房屋需求皆將受惠,若政府披露巴生河流域捷運第二和三線的車站,甲洞、士拉央、冼都和賽城,也料複製烏魯冷岳縣的成長。

巴生河流域計劃的漣漪效應其實已反映在全國產業資訊中心(NAPIC)報告中,政府在2010年後期公佈雙溪毛糯-加影捷運線時,覆蓋蕉賴、加影、本拉讓和士毛月的魯冷岳縣區,皆掀起房產潮。

去年魯冷岳縣房產總銷量,按年增12%至38億令吉;2012年首9個月則起24%至34億令吉,魯冷岳縣房產銷量更超越雪州。

另外,今年首11個月流入柔佛依斯干達的投資達204億令吉,促使依斯干達發展6年後的累積投資達1千零51億令吉,再度潛在反映房屋需求提高。

至於國家銀行負責任貸款條例,雖一度沖淡房產成長,促使截至12月房貸批准率,自去年的51%挫至49%,不過,首10個月房貸申請仍按年增3.4%,顯示新融資條例未打擊產業購興。

利率低資金流向房市
大馬利率低,達證券預見資金將續流到房市,相信即使利率在明年下半年走高25基點,也不會影響房市成長。

達證券指出,新融資條例對房市的衝擊短暫,顯示資金流在尋求較高回酬的同時,也鎖定特定保障。

大馬一年的定存率介於3.1至3.25%,較房貸率4.2至4.4%低,帶動資金流向房市,以尋求更高租金回報(5至6%)。

“這也是為何,產業投資信託的購興突然激漲,今年平均資本增值達19.3%。"

大選期前後表現穩
另一方面,大選結果料不會顯著打擊產業市場和產業股表現,主要是過去資料顯示,產業交易在大選時和大選後的表現穩定。

根據資料,2009至2011年,檳城的住宅產業銷售的複合成長率(CAGR)達44.1%;雪州同期的平均銷售成長也達17%。

“這可能是經濟轉型計劃動力,惟也突顯政治不穩定對房市負面衝擊不大。"

若以產業指數來看,產業股股價在選前和選後的表現參差,過去4次的大選皆未現選前漲潮動力,儘管產業指數在2008年大選後猛挫,但這可能歸咎於全球經濟衰退的恐慌。

達證券相信,當前和未來的執政黨,皆將以國民福利為優先目標,並確保未來房產供應充足,房價合理。

產業股基本面強勁
相對富時綜合指數,許多產業股表現一直黯然失色,達證券相信,明年產業市場進一步反彈,落後大市的產業股也料迎頭趕上。

達證券指出,2010至2012年房產銷售走高,未反映在產業指數和產業股中,儘管該“滯後"現象一直存在,而大部份大馬人也傾向直接投資房產。達證券相信,情況可能改變,主要是房產價持續上升,有望帶動產業投資者重新探討產業股。

“發展商創新高銷售和未進賬銷售,將是產業股強勁的基本面。"

達證券表示,在2010至2012年房產銷售節節上升支撐下,大馬房產發展商盈利穩健,預見明年房市持續強勁。

實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)和馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組),都為明年設下更高的銷售目標,各達55億和30億令吉,比較2012年各為42億和25億令吉。

在2013年預算案中未祭出打房措施,產業指數自10月初略收復部份失地,一些可負擔性產業的發展商如華陽(HUAYANG,5062,主板產業組),在市場中“超越大市",但實達集團因股票流通問題,股價仍裹足不前。

華陽是達證券首選股
達證券因看好產業領域擁有很多重估催化劑,建議投資產業股。華陽是達證券的首選股,主要是可負擔房產需求受經濟風險的影響比小,加上該公司週息率穩健(8.4%),較其他產業發展商高。

達證券也看好實達集團在本拉讓、士毛月和賽城的未來發展地段龐大。

在依斯干達擁有龐大地庫的產業公司也料自依斯干達計劃中受惠,包括(UEMLAND,5148,主板產業組)、實達集團、雙威(SUNWAY,5211,主板產業組)、順利實業(K S L,5038,主板產業組)、吉星機構(CRESNDO,6718,主板產業組)。(星洲日報/財經)
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发表于 27-12-2012 09:18 PM | 显示全部楼层
銷售放緩‧面臨轉型‧產業領域挑戰重重

大馬  2012-12-27 19:08
(吉隆坡27日訊)產業公司第三季表現黯淡無光,突顯銷售放緩和工程進展緩慢的疲態已浮出台面,分析員相信,產業領域明年的挑戰重重,因市場正轉向可負擔型產業,令明年的產業推介和銷售恐不如今年。

正轉向可負擔型產業
豐隆研究指出,產業公司第三季表現平平,僅實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)超越預期。高美達(GLOMAC,5020,主板產業組)、KLCC產業(KLCCP,5089,主板產業組)、馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組),表現符合預期;順利實業(K S L,5038,主板產業組)、U E M置地(UEMLAND,5148,主板產業組)、游禮發產業(YNHPROP,3158,主板產業組),更不幸落後預期。

在第三季表現乏善可陳下,豐隆研究僅上修一家公司的盈利預測,盈利預測遭下調和保持的公司各佔3家。

住宅產業貸款淨呆賬比創歷史低點
產業第三季的表現黯然失色,反映了產業銷售和工程放慢的情況,同時相信產業領域明年挑戰連連,因產業發展商和置產者正面臨轉型,置產者傾向關注產業的負擔性,如放眼絕對價較低的產品。

因此,豐隆研究估計明年的產業推介和銷售相對疲弱,但不至於出現“硬著陸"現象,因貸款資產素質持續改善,住宅產業貸款的淨呆賬比創歷史低點1.9%。

另外,在市場“蛋糕"萎縮下,豐隆研究也預見領域的競爭加劇,成功的產業發展商或需減少推介規模,藉銷售較小型的單位來降低絕對售價,重心也自高檔產業轉向有地產業。

KLCC產業高美達評級上調
豐隆研究謹慎看待明年的產業展望,保持產業領域“中和"看法。7家產業公司中,只有兩家公司的評級獲上調至“買進",即KLCC產業和高美達。

產業領域的催化劑包括,總值460億令吉的依斯干達發展計劃,有望支撐UEM置地的利息;明年9月開幕的檳城大橋料帶動檳城產業,馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組)相信是最大受惠者,因該公司旗下Southbay City整合發展計劃,剩餘的發展總值達21億令吉。

KLCC產業
評級:買進目
標價:6令吉60仙
重估催化劑是合股式產業投資信託。豐隆看好該信託結構,預見派息率介於80至90%。

儘管吉隆坡商務中心的辦公室產業展望欠佳,但因該公司的產業續獨樹一幟,保持盈利預測。

高美達
評級:買進
目標價:97仙
該公司的成長和回酬獨特,惟缺乏流通率。

豐隆唱好該公司強勁的盈利能見度並保持淨利預測。

該公司未進展銷售創新高,達8億3千500萬令吉。

UEM置地
評級:持有
目標價:2令吉零6仙
短期展望持續平平,但有望自消息中受惠。

因第三季淨利萎縮,下調全年淨利預測12%到4億令吉,若末季銷售持續落後大市,豐隆或下修未來兩年的淨利預測。

該公司的未進賬銷售達19億令吉,僅佔豐隆2012財政年預測的1倍,豐隆因而下修今明年的銷售預測26到27%。

馬星集團
評級:持有
目標價:2令吉41仙
隨第三季表現符合預期,豐隆保持2012財政年淨利預測2億2千720萬令吉,明年每股盈利估計成長26%。

該公司的盈利表現一致,惟可能擴展過度。隨明年挑戰艱鉅,該公司放眼30億令吉的銷售目標或太過樂觀,該公司致力拓展業務也可能令目前的淨債務比0.3,輕易跨越0.5倍。

游禮發產業
評級:持有
目標價:1令吉82仙
由於過度依賴現有計劃,新計劃如Kiara163和MenaraYNH推介也面臨難題,豐隆下修2013至2014財政年淨利預測7到33%,以反映主要計劃的認購率走軟。

該公司可能面臨資產負債表壓力,因目前淨債務比已達0.43倍,距離關鍵門檻0.5倍,僅6千萬令吉。

實達集團
評級:持有
目標價:3令吉零2仙
該公司現面臨國際市場的風險,包括歐洲市場的營運挑戰和澳洲經濟可能放緩的利空。

豐隆謹慎看待該公司的倫敦巴特西計劃,歸咎於倫敦中部的產業市場表現疲弱,在宏觀經濟深具挑戰下,預見該計劃明年的銷售平平,令55億令吉的銷售目標受到考驗。

順利實業
評級:買進
目標價:1令吉54仙
基於首9個月的淨利落後預期7%,預計該公司無法達到全年1億2千100萬令吉的淨利預測。礙於盈利差距,下調2012至2014財政年淨利預測11到17%,以反映銷售和工程放慢。

該公司明年前景料黯淡,主要是發展組合不夠多元化、數產業計劃屢遭展延下的執行風險提高、柔佛產業的新發展商增加。(星洲日報/財經) 本帖最后由 icy97 于 9-1-2013 09:43 AM 编辑

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发表于 7-1-2013 02:05 PM | 显示全部楼层
2013大馬房市誰最紅?

投資致富  2013-01-07 13:05
上週,我們提及產業十大趨勢與特色,本週將繼續相關話題,包括業界人士對2012年的回顧、展望2013年產業市場,以及探討未來的房產趨勢。
何文淵:去年銷售業績普遍看俏

華陽(HUAYANG,5062,主板產業組)首席執行員/執行董事何文淵,針對2012年產業走勢與2013年市場展望發表看法時指出,以該公司的銷售業績來看,2012年產業市場並不比2011年減緩,該公司的許多產業計劃,銷售業績普遍看俏,平均吸購率超過77%,這是很不錯的跡象。

他說,產業建在好的地點、合理的價位,優質的房產,這些都足以吸引產業買家前來詢問,多年以來,華陽興建的多數是可負擔房屋,價格不超出40萬令吉,對多數的大馬購屋者來說,是可以負擔的屋價。

“公司沒有標高產業的價格,而且採取嚴謹的措施控制建築成本。當然,銀行嚴緊的借貸措施,在一定程度上影響產業市場的買賣,買家也比較謹慎,他們瞭解到不容易領取貸款,不過,嚴格來說,這反而可以抑制產業市場的投機活動。"

今年可負擔房屋料續成長提到今年產業市場的展望,何文淵說,我們認為,可負擔房屋領域將繼續成長,每年有不少的新婚夫婦組織家庭準備購買房屋、年輕的職場生力軍,尋求購買第一間房屋,市場對9萬令吉至40萬令吉房屋的需求保持強勁。

全國產業資訊中心不久前展開的一項調查顯示,交易量最大的房產類型,是價格介於25萬至50萬令吉的房屋,意味可負擔房屋的需求仍有相當大的增長空間。

根據2010年大馬人口與房屋調查,我國人口有2千830萬人,在10年時間內,比2000年的2千330萬人增加500萬人,大馬人口年齡,25至40歲佔大多數,相信這一年齡層人口,對可負擔房屋的需求保持強勁。

與此同時,越來越多青少年加入職場,這些都是我們首次購屋者目標,不論經濟好壞,房屋是基本需求,大馬人視產業為重要投資,料將刺激市場對產業的需求。

2013房市依然樂觀
何文淵指出,他們對今年產業市場的表現保持樂觀,並且深信可負擔房屋仍將不乏需求,國內的年輕人不斷探討擁有本身的第一間房屋,預料政府將推出一些減輕中等收入者負擔的措施。

“一直以來,我們相信,位於好地點的房屋將足以吸引買家的目光,我們看到可負擔產業的成長潛能,希望掌握這些良機,設計一些適合這一族群者的產業,以引起他們的購興。"

政府推出的個人貸款者的每月收入介於3千至5千令吉,在我的第一家園計劃下,夫妻的每月聯合貸款高達1萬令吉,在一定程度激勵產業市場的成長,最大的受惠者是面對貸款困難的中等收入者。當然,也將使華陽公司受惠。

熱點產業不怕沒需求
談到產業的熱門地點,何文淵補充,巴生河流域、檳城及新山,基於這些地區的迅速發展,依然是產業的熱點重鎮,巴生河流域及檳城一直以來處於上揚走勢,至於新山則獲得大馬依斯干達經濟特區的帶動保持成長步伐。

另外,我們也相信,靠近公共交通基本設施如建議中捷運計劃附近的產業,仍將吸引買家的焦點,今天的購屋者探討一些全面發展、基本設施完善的社區,以享有出入方便的便利。

有地產業潛能仍受看好
有地產業的潛能依然受看好,在屋前擁有自己的小花園,同時,大馬人普遍認為,有地房屋的增值潛能比共管公寓高,不過,共管/服務公寓將日益普遍,不少買家優先考慮有保安及圍籬設施的產業。

與有地產業比較,比較多的人有能力購買共管/服務公寓,主要是大都市如吉隆坡、八打靈再也、檳城及新山等地,可以興建房屋的土地日漸稀少,有地產業顯得更為昂貴。

何文淵也提及該公司旗下的可負擔產業計劃,分別有位於巴生河流域的易城、芙蓉的旺達城、新山的華陽城、禧綠苑以及怡保的大學城。

近期內,該公司將在巴生河流域推出發展總值1億6千萬令吉的服務公寓兼兩層零售產業計劃,位於蒂沙班登商業中心的該項計劃,與敦拉薩路、安邦路、燕美路等地距離不遠。

另外,位於沙亞南13區的服務公寓兼兩層零售產業,發展總值1億7千500萬令吉,佔地3.73英畝,靠近沙亞南博物館驗拉曼斯里商業中心。

任廣財:小單位房產受落
大馬房地產發展商會主席拿督任廣財說,為了減緩土地價格上漲造成的衝擊,業者在推行市區分層房產計劃,傾向於興建面積較小的單位,以便多數的人,有能力購買一個屬於自己的單位。

放眼接下來的日子,如果繼續購買、投資有地房產,可能要遠離市區,到選擇較多的郊區;另外,靠近巴士站、輕快鐵站、單軌火車站等地區的房產計劃,普遍比較受歡迎,價格漲幅較可觀、漲勢也比較快速。

與此同時,近年來新崛起的趨勢,顯示市場對圍籬、有保安守衛產業的需求相應提高,這不只局限在分層產業,如共管公寓,不少新建的有地產業,也落實圍籬概念,並取得不錯的銷售率。

圍籬產業需求提高
私人界發展商在推行發展計劃時,應該以市場力量為推動力,並且按市場的供求水平加以平衡,在制定綠色大藍圖時,將融入公共交通、教育、衛生保健、基本設施的發展,以塑造一個永續發展的大環境。

任廣財補充,當我們放眼未來產業市場的發展趨勢,也應該回顧過去產業發展的歷程,從中掌握產業發展的演變、革新與進展。

包久武:3因素造成房市降溫
友聯產業經紀公司總經理包久武認為,2012年產業市場交易步伐放慢,產業熱門地點,例如巴生河流域、檳城的一些地區,過去數年產業價格翻倍增長,擔心2013年市場將進行調整,價位漲幅較大的可能出現下跌的局面。

他說,假如出現下跌局面,基本有三大因素造成:
1.過去幾年一些地區的產業價格已上漲了100%、房價不可能繼續直線上升,而是到了應該調整的階段。
2.銀行收緊貸款、國行指南嚴謹,一些商業銀行配合中行的指示,甚至駁回50%不符合條件貸款者的申請。
3.產業價格大幅上漲,可是,人均收入卻沒有相應提高,這是警訊、與市場基本原理背道而馳。

大選前觀望房產有價無市
全國大選將在2013年舉行,市場人士暫時採取觀望態度,部份地區出現有價無市的情景。

他補充,過去3年,一些地區的產業售價起了一倍或更高,可是,租金並沒有相應上漲,這是危機的訊息。

舉個例子,首都一些地區的公寓售價在這之前介於23萬與25萬令吉之間,租金在1千800至2千令吉,今天,產業的價格已增值大約一倍,可是,租金的漲幅並不顯著,這說明人均收入的提高追不上屋價的水平,支付房屋租金的能力自然比較弱。

不過,包久武認為,在屋價高漲時,如果很喜歡某個房產單位,準備買來自住,也能順利申請銀行發放的房屋貸款,還是可行的,假如是準備買來投資,那就要三思了。

史龍展:高檔住宅受衝擊
世邦魏理仕董事經理史龍展表示,國家銀行實施比較嚴謹的融資比率,第三間房屋貸款最高融資額度在70%,對產業市場造成一定程度的衝擊。

明顯的,高檔住宅產業首當其衝,在市郊等地每單位售價超過300萬令吉的半獨立及獨立式洋樓,交易步伐放緩,當前產業市場發展焦點“可負擔房屋",預料將維持一段較長的時間。

產業發展商開始轉向中檔房屋的發展,市場購興集中在35萬至50萬令吉的單位,中檔市場的買家準備購買共管公寓,對他們來說,要購買有地房屋並不容易,史龍展預測,吉隆坡市區將增加面積較小共管公寓的供應。

他說,相信新的一年將繼續這樣的發展趨勢,增建可負擔房屋、市區新建公寓趨向面積較小的單位,以應付中等收入的要求。

陳建業:今年產業走勢不樂觀
實力產業經紀公司總裁陳建業預測,今年產業市場的走勢不大樂觀,其實,當前的形勢有些硬撐的跡象,政府在提呈2013年財政預算案建議提高產業盈利稅徵收多5%,對抑制投機風作用不大。

他說,政府的應對措施顯得有些緩慢,造成市場掀起炒風,另外,以凈收入作為批准貸款的指南,其實治標不治本,在某種程度影響還未購買房產的人,對投機客來說,影響可能反而不是很明顯。

“政府沒有大幅提高產業盈利稅,可能是擔心產業市場短時間內適應不來,其實,提高產業盈利稅的徵收,才能抑制炒風,對於非炒家並沒有影響,他們購買房屋只是自住,不是準備在短時間內脫售。"

在外圍地區,產業市場的走勢比較平穩,價格的漲幅也比較合理,這些都是受到供求因素的影響。

回顧過去50年大馬產業的發展,任廣財認為可以分為以下幾個階段:
*1960年代的萌芽期,從非法屋到私人發展商、州政府參與發展的民宅先後登場,大馬政府也在1966年制定房屋發展法令,以便更好的管制房屋發展計劃的推行。
*1970年代房屋發展開始進入穩定期,在那10年,經濟與人口的穩健增長,推動市場對房屋發展的需求與購興,在房屋發展法令付諸實行後,帶動更多私人產業發展商進入市場,在這10年裡,分層產業開始逐步建成,一些分層產業大廈在城市建立起來。
*1980年代是鞏固產業發展的階段,市場擴大廉價房產的發展,1983與1984年商品價格滑落,影響產業市場的發展,政府在1985年制定分層地契產業法令,作為分層產業發展的參考依據,1988年,商品價格好轉,產業市場也恢復活力。
*1990年代是趨向成熟的產業發展階段,,以房產的質量和類型而言,顯現出產業的發展日趨成熟,住宅與商業產業的發展,開始融入現代化科技。產業的發展步伐加速、首要地點的地段供不應求,發展商增加共管公寓的興建、並且發展綜合產業的大型城鎮。
*2000年代,產業的發展進入挑戰階段,法令與條例的修改,加強對產業領域與業者的管制,中國與印度經濟崛起,營運成本大幅升高,可供產業建築的土地日漸稀少,市場趨勢開始增建綠色產業計劃,現代科技的採用進一步普遍。

結語
看過了業界人士對新一年產業市場的展望,不難看出喜憂兼有,由於地價昂貴,市區的公寓單位面積將日趨嬌小、圍籬產業將進一步普遍、具備現代軟硬設施的房產單位,相信也將是熱門的選擇。(星洲日報/投資致富)
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发表于 9-1-2013 09:44 AM | 显示全部楼层
產業銷售成長料加快‧大選是最大風險

行業走勢  2013-01-09 17:30
(吉隆坡9日訊)大馬產業市場擺脫低迷,在人口和經濟成長雙面引導下,逐步走向復甦之路,分析員看好今年產業領域銷售成長步伐將進一步加快,但全國大選將是領域獲重新評級的最大風險。

興業研究表示,人口成長週期和全年國內生產總值(GDP)料成長5.4%兩大指標下,預計今年產業領域增勢將更為強勁,特別是從年中開始,而流動性不斷湧入也有望進一步烘托買氣。

“基於1994年年屆15至64歲的人口成長強勁(數據遲滯19/20年),我們估計2013年平均住宅產業價格將反彈6.2%,比2012年的0.8%為快,主要是中年群體將傾向成家立業,而年輕族群則以消費為重。"

興業認為,產業週期經常尾隨宏觀經濟週期發展,其中產業市場自2011年下半年開始尾隨全球經濟走緩,預見2012年商業和住宅產業銷售僅成長11.1%和9.5%,但隨著經濟前景改善,相信領域成長動能將從今年下半年開始加速。

“歐債危機趨向穩定,美國未墜入財政懸崖,我們預見在今年GDP成長5.4%情況下,商業和住宅產業銷售將轉強,增幅料達到13.1%和10.3%。"

低息環境
流動性湧現
此外,低息環境令流動性湧現將是另一產業領域強勁推力來源,興業指出,美國聯儲局將維持低息至2015年中,加上區域利率依舊低迷,基金和個投資者將傾向投資有形資產來抗擊通膨。

“其中,大馬資金依舊充裕,資金撤離影響並不大,我們預見在隔夜政策利率(OPR)維持在3%,以及區域利率無起色和廉宜馬幣推波助瀾下,本地產業市場將變得非常誘人,而檳城、柔佛和巴生河流域將是投資熱點所在。

檳二橋及依斯干達加持
該證券行稱,檳城將在今年9月迎來第二檳城大橋竣工,加上工業園區持續增加將推動產業需求,而依斯干達經濟特區買氣料持續暢旺,主要獲新加坡騰飛置地(Ascendas Land)進駐提振。

“不過,巴生河流域將繼續成為主要市場,因首都地區將繼續吸引當地居民進場,而第二和第三捷運路線公佈將是下個關鍵催化因素,若馬新子彈火車順利上路也將是本地產業的另一重大催化。"

但興業認為,縱然市場呈現緩步復甦趨勢,但隨著全國大選腳步逼近,將成為產業領域獲重新評估的最大風險,因此維持領域“中和"評級目標不變。

“上次大選時,產業指數和主要產業類股從年初至308期間跌幅高達20%至26%,較富時綜合指數的19%來得高,但我們預見本次市場的調整幅度將相對較小,主要是當時市場遭逢次貸風暴開始爆發,才會面對如此沉重的拋壓。"

興業說,產業領域去年表現平平,整體估值並不昂貴,其中現有產業類股平均比重估淨資產值(RNAV)水平折價41%,歸咎於股價自2011年下半年起走緩、高貝他特質,以及大選不明朗因素令股價停滯不前。

“基於大選風險,現有政府許多產業工程,以及產業發展商重大宣佈都宣告延宕,但我們相信領域將在大選後迎來溫和的漲潮。"

興業補充,今年首季市場情緒將領先產業領域和類股表現,但產業價格、銷售和發展商盈利料不會顯著受大選結果影響,主要獲區域利率水平低迷、外資買家持續探討投資機會和人口成長推動。

“我們相信任何緩勢將是短暫與溫和的,唯一的不確定因素是GDP成長,因此建議投資者在估值誘人時,趁低扯購怡保置地(IJMLAND,5215,主板產業組)、UEM置地(UEMLAND,5148,主板產業組)、雙威(SUNWAY,5211,主板產業組)和UOA發展(UOADEV,5200,主板產業組)等大資本股。"

產業領域吹籌資風
另一方面,興業指出,在2012年第四季UEM置地、實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)和馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組)分別展開資金籌措活動,儘管UEM置地籌資活動相對成功,但後兩者的籌資計劃並不順利,股價表現都受到影響,但籌資風仍在產業領域悄然刮起。

“目前,怡保置地、雙威和東方(E&O,3417,主板產業組)都可能展開籌資活動,但我們相信融資需求並不緊迫,僅可能在中期(2013年下半年)內成真,以趕上選後市場趨穩的最佳時間點。"

該證券行認為,怡保置地可能為檳城TheLight第二期商業工程籌資,雙威則可能為未來3至4年的產業投資資產進行建設活動,以便在資產趨向成熟時脫售予產業投資信託(REITs),其中資產包括雙威Pinncale、雙威金字塔第三期和雙威Velocity購物廣場,潛在發展總值料介於13億至15億令吉。

“至於東方,我們認為籌資所得將用於Seri Tanjung Pinang 2的填海和開發。"(星洲日報/財經)
本帖最后由 icy97 于 9-1-2013 09:36 PM 编辑

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发表于 14-1-2013 08:42 PM | 显示全部楼层
大選前料有賣壓‧產業股先苦後甜

行業走勢  2013-01-14 17:33
(吉隆坡14日訊)儘管全國大選料繼續在今年上半年影響國內產業市場情緒,但相信大選後將因政府地發展(GLD)和捷運(MRT)計劃迎來重估,馬銀行建議投資者在大選前規避外資持股比重偏高的產業股,以免成為選前賣壓的受害者。

馬銀行指出,政府出乎意料在上屆預算案上調產業盈利稅5%,以抑制市場投機活動,加上國家銀行從去年初開始採用淨收入借貸標準,產業市場去年進一步放緩,截至首9個月交易額成長放緩至11%,主要城市屋價甚至在第三季呈跌。

可負擔房產需求
料保持強盛
“不過,在年輕人口需求帶動下,可負擔房產需求料保持強盛,這項由首次買屋和自居人士佔大多數需求的房產類型,較不受產業週期和嚴峻放貸條例影響,國內部份發展商正透過在二三線地區收購大型地庫,提昇在相關房產類別市場的曝光率。"

此外,柔南依斯干達的投資和油氣活動持續上升,長期而言必然成為當地地價的利好重估因素,近期在當地進行投資的外資,如新加坡裕廊騰飛(Ascendas)等海外投資者,讓依斯干達崛起成國際投資地點,反映其投資魅力。

該區在去年完成數項催化發展項目,如大馬樂高園(LEGOLAND)和英國馬爾波羅學院,新加坡人投資幅度也不斷上揚,馬銀行預見在生活和勞工成本差異及潛在基建計劃帶動下,新加坡買家將對依斯干達保持濃厚興趣。

此外,馬銀行認為國內一些發展商已開始為政府地發展項目作準備,如馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組)和實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)近期分別展開附加股和私下配售計劃,藉此強化資產負債表,負債比達0.6倍的雙威(SUNWAY,5211,主板產業組),可能成為下個展開集資的發展商。

“我們預見一些政府地發展項目在全國大選前頒發,如雙溪毛糯大馬橡膠研究所(RRIM)重新發展計劃、萬沙UNILEVER和富都監獄重新發展計劃等,替產業股提供短期交易機會,看好實達、UEM置地(UEMLAND,5148,主板產業組)和馬資源(MRCB,1651,主板建筑組)等政府相關公司成為相關項目領跑者。"

產業領域維持“中和"評級
馬銀行維持產業領域“中和"評級,首選股為高美達(GLOMAC,5020,主板產業組),主因其估值偏低,及擁有高達48%發展值涉及城鎮發展計劃,同時看好實達優秀的過往紀錄和持有策略性地庫,UEM置地則是依斯干達區榮景的最主要受惠者,若股價在大選前出現賣壓,則是投資者入場吸納機會。(星洲日報/財經)
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发表于 15-1-2013 01:58 AM | 显示全部楼层
新加坡提高房產印花稅 投資者轉碼頭大馬料受惠

財經14/01/2013 23:37
(新加坡14日訊)新加坡政府提高本國及海外投資者購買房地產買賣印花稅以打擊投機活動,房產專家認為,這將催使前來大馬置產的新加坡人增加,也將吸引原本打算在新加坡投資的外國人轉換碼頭。

國際著名房地產投資顧問鄭水興就指出,新加坡這項舉措讓大馬房產曙光再現。

“新措施無疑可控制房地產市場過度活躍的投機活動,但短時間內陸續增加印花稅的決定,無疑放緩房地產市場的正常運行,阻礙外國投資者繼續投放資金。”

新加坡人來馬置產
相對來說,我國所採取開放懷柔政策除了不斷吸引大量外國投資者,對國內投資者甚至個人產業購買者也採取較為寬鬆的房屋貸款與價值比率(Loan-To-Value),沒有像中國、香港、新加坡等般的嚴厲設限。

PropertyGuru集團總執行長兼創辦人史提夫也指出,這些新措施對新加坡房市調整來說,會是一個轉捩點;隨著新加坡經濟成長走緩,該國房價增速也相繼放緩,相對于投資當地房產,海外房產投資風險較低。

“新加坡房地產正在歷史高點,就算是澳洲和倫敦,對他們來說,投資海外房地產的價值看起來是很好的。”

房地產仍然是安全和有吸引力的投資選項,史提夫預期,有更多新加坡投資者到海外置產,我國也有相當條件吸引他們前來投資。

新加坡這次的打房措施于今年1月12日起生效,對外國人影響比較大的是,原本購買私宅需要繳付的房地產印花稅從10%調高至15%。

此外,新加坡政府更首次對工業房地產出手,推出賣方印花稅,一年內賣出必須繳付15%印花稅,第2和第3年賣出則必須繳付10%和5%的印花稅。

7度打房樓價仍升
為防止樓市泡沫,新加坡自2009年以來第7度祭出打房措施“冷卻”房市,但當地私人住宅樓價最近3季仍持續上升。

《香港經濟日報》報導指出,根據當地市建局初步數據顯示,新加坡上一季樓價按季上升1.8%,樓價指數升至紀錄211.9高點,自2009年第2季低位133.3點計算,至今已彈升59%。

新加坡政府這次是多管齊下為組屋、私宅和工業房地產同時降溫;巴克萊證券認為,這次效應會比過去6次還強,相信今年新加坡樓價即使不跌,表現亦只會平穩。

事實上,一系列大房措施卻是讓新加坡資金外逃。

PropertyGuru集團就指出,根據去年的紀錄,新加坡投資者已在多個海外市場積極投資房產,特別是大馬、泰國、英國和澳洲,其他比較不熱門的國家如巴西、加拿大、菲律賓都可見他們的蹤影。[中国报财经]
新加坡購買私宅印花稅制
身分首次購屋(%)第2個房產(%)第3個房產(%)
公民(舊)333+3
公民(新)33+73+10
永久居民(舊)33+33+3
永久居民(新)3+53+103+10
外國人(舊)3+103+103+10
外國人(新)3+153+153+15
*在新加坡買房原就必須繳交3%印花稅,新制開跑往上增加。
大馬印花稅制
房價公民(%)外國人(%)
首10萬11
下40萬22
50萬以上33
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发表于 18-1-2013 02:53 AM | 显示全部楼层
今年房產市场看俏 產业股反弹

財经 2013年1月17日
(吉隆坡17日讯)在市场情绪获得改善下,瑞银(UBS)投行看好產业股將从2012年的低迷反弹,房市和產业股的表现將比去年来得更强。       

2012年房產市场表现参差,中低档住宅房產市场(50万至100万令吉)保持强韧的表现,但高档產业的销售量却显得呆滯,主要因为外部环境因素和来临的大选对市场情绪带来极大的压力,而国家银行推出的负责任借贷准则也抑制了投资者需求。

在瑞银投行追踪的3个產业股,马星集团(MAHSING,8583,主板產业股)、实达集团(SPSETIA,8664,主板產业股)及UEM置地(UEMLAND,5148,主板產业股),皆在2012年跑输大市。

与富时大马综指的10%涨幅相比,3个產业股在2012年分別下跌1%、20%及13%。

考虑到大选在即,瑞银驻大马研究主管胡振发相信,大马住宅房產市场在2013年初会延续2012年杪的谨慎走势。

投资者大选后回笼

无论如何,隨著全球经济数据逐渐改善,加上预计区域股市回升,市场情绪將获得改善,带动场外观看的投资者需求。

一旦大选尘埃落定,且选后政治稳定,胡振发看好投资者將重新考虑投资房市。

虽然胡振发对2013年的房產市场需求抱持乐观態度,但仍认为整体售价將维持温和表现,涨幅料不超出3%。其中可负担房屋的售价將上升5%至10%;而高档產业的售价则將持平。

瑞银相信发展商將会把產品结构从高档產业转移至可负担房屋,因此得以在2013年维持销售势头。

实达集团和马星集团今年的销售目標分別为55亿令吉及30亿令吉。

凭藉新產品组合,胡振发看好上述两家集团將得以达到所设下的销售目標。

至於UEM置地,虽然仍未公佈2013年的销售目標,但相信该集团將超越2012年的20亿令吉目標。

瑞银上调实达集团的投资评级至「买进」,並维持马星集团和UEM置地的投资评级,分別为「买进」及「中和」。[东方财经]
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发表于 20-1-2013 09:19 PM | 显示全部楼层
5大主题 激励房地產领域

財经 2013年1月20日
我国房地產领域在2012年表现疲弱,跑输大市。步入2013年,情况却相信会出现好转。黄氏星展唯高达研究指出,今年房地產领域將由5大主题带动,为领域带来活力和价值重估。         

这5大主题分別是,
1)更多房產信託(REIT)的设立、
2)大马依斯干达特区(Iskandar Malaysia)的蓬勃发展、
3)新铁路路线的工程,
4)政府大规模的重建计划,以及
5)房地產公司併购或私有化活动。

碍于屋价高居不下,黄氏星展唯高达研究认为,2013年大马房地產领域將维持疲软走势。在土地和建筑成本持续上升,加上银行严格的贷款条例下,房地產价格预测將保持高企,民眾的购屋负担能力是今年领域面对的问题。

虽然负担能力问题未被解决,但受益于市场看好全球经济將在今年復甦,消费者情绪也隨之获得改善,黄氏星展唯高达研究分析员余美慧预计,大马在2013全年的房地產销售量將微升1%。

今年房地產价格料扬3%

回顾2012年首9个月,大马房地產销售按年上涨3%,达1亿零700万令吉,至2010年和2011年的双位数成长相差甚远。

余美慧表示,这主要归纳于3大原因:受全球经济不確定性影响的消费者情绪、房地產大幅升值引发的负担能力问题,以及国家银行从2012年1月1日开始实行的尽责借贷指南。

「我们估计今年的房地產价格將上扬3%,与通胀率同步。」

然而,高企的价格或会导致消费者位于郊区的可负担房屋,更加偏远市区,同时提高建筑面积较小的產业的需求量。

此外,可贷款额度从全盛时期的90至95%,减少至70至80%。

自2010年11月起,国家银行更对第三间房屋贷款设定70%顶限,对需求带来冲击,特別是高档產业。

无论如何,有地產业和位于黄金地段的產业则因为供应减少,预料將继续受追捧。每单位售价低于50万令吉的大眾房產,相信也將保持高需求量。

2012年首9个月的新房屋贷款申请按年增加2%,但平均贷款批准率却比2011年同期的53%来得低,只有50%。

二手屋市场也同样受到保守的银行估值影响。无论如何,新屋市场却似乎不受影响,就算基准价格创新高,发展商的销售量依然保持强劲。

放贷能力高

余氏相信,2013年银行將会更严谨,但在以產业作抵押及產业价格上涨的趋势下,银行將会继续批出房屋贷款。

「同时,目前银行的贷款对存款比例(LDR)才处于81%,而不良抵押贷款的数量也正减少中,因此银行的放贷能力还是很高。」

「我们也发现外资银行对持有强稳资產负债表的客户抱持较宽容的態度,就算他们已超出债务比例上限。」

她补充,房贷率也维持著竞爭力,处于基本贷款利率(BLR)-2.4%或-4.2%的低水平,而贷款年期也依然宽鬆(40年或70岁,视何者较短)。

大部份的发展商也都在施工期间,提供免利息配套或诱人的折扣、赠品等,以吸引更多的买家。

此外,黄氏星展唯高达研究仍然对房產信託的收益率和成长抱持正面看法,但估值已经提高,对实际净资產价值(RNAV)平均45%的折价,接近歷史平均水平;但0.8倍的价格对帐面价值(P/BV)则低于歷史平均水平。

黄氏星展唯高达研究认为,潜在的首次公开售股(IPO),如IOI產业上市,將为领域注入活力。

分析员认为,实达集团(SPSETIA,8664,主板產业股)已经超卖;永泰大马(WINGTM,2976,主板產业股)则被市场忽略,其零售业务和檳城的大眾住宅市场,都是尚未被发掘的瑰宝。

至于零售產业信託的控股公司,双威(SUNWAY,5211,主板產业股)和怡保花园(IGB,1597,主板產业股),都以大折价交易。

分析员首选股为KLCC產业(KLCCP,5089,主板產业股),假设可將阳光广场(Suria Mall)注入合股房產信託,其实际净资產价值將可提高16%,至每股8.70令吉,具有39%上行空间。

展望2013年 併购私有化料频传

展望2013年,黄氏星展唯高达研究列出了房地產市场5项值得留意的主题:1)成立房產信託、2)新铁路路线、3)政府重建计划、4)大马依斯干达特区,以及5)併购或私有化活动。

1.成立房產信託

由于全球经济的不確定性,房產信託凭著其盈利弹性和较高的收益率,受到市场追捧,同时被当作对冲通货膨胀的工具。

尤其是大规模的零售房產信託,表现更是超越其它大马房產信託和富时大马综合指数,甚至以高于新加坡房產信託的溢价进行交易。

大马零售房產信託比新加坡更具成长潜能,主要因为拥有较强的续租租金以及更多的收购管道。

「我们预测,在投资者强大的购兴和税收优惠扶持下,將鼓励更多的大马零售房產信託陆续被推出,使其价值能够获得全面释放。」

余美慧透露,许多主要的商场仍然由房地產发展商或企业集团私人持有,意味著房產信託拥有潜在且强大的资產注入管道。

在房產信託方面拥有潜能的发展商,包括:

KLCC產业(KLCCP,5089,主板產业股)

KLCC產业变身合股式房產信託(stapledREIT)的重组计划获得市场看好,其价值在过去2个月被大幅地重新评估。

如果KLCC產业把阳光广场(SuriaKLCC)也注入房產信託內,预计將有助提高实际净资產价值(RNAV)16%,至每股8.70令吉。

该广场的最新估值为44亿令吉,净可租用面积(NLA)达110万平方英尺。此外,持有该广场的60%股权的KLCC產业正计划扩建更多的零售空间。

莫实得控股(BSTEAD,2771,主板种植股)

莫实得控股持有2家位于珍珠白沙罗(Mutiara Damansara)的购物中心--TheCurve及宜家(IKEA),共值13亿令吉,净可租用面积达110万平方英尺。这2家购物中心皆能够被注入为房產信託。若成功落实潜在的房產信託计划,莫实得控股或会將其位于葛京路(Jalan Cochrane)捷运站附近的新广场计划也包括在內。

WCT有限公司(WCT,9679,主板建筑股)

WCT有限公司目前正建立其零售商场组合,以增加经常性收入基础,从2011年的15%增加至2016年的25%。

届时,该集团旗下將拥有3家足以注入为房產信託的大规模商场,即去年5月开幕的佰乐泰购物商场(Paradigm Mall)(净可租用面积68万平方英尺)、今年首季竣工的吉隆坡第二国际机场(KLIA2)零售(净可租用面积35万平方英尺,35年的特许经营权),以及预计2017年竣工的华联商场(OUG Mall)(净可租用面积100万平方英尺)。

四海栈控股(See Hoy Chan)

可能掛牌上市的四海栈控股近期翻新旗下的万达广场(1 Utama),预计价值达30万令吉,净可租用面积达200万平方英尺。同时,也不排除万达广场可能与邻近的5星级万达酒店(One World Hotel)以及两座First Avenue办公楼一起注入成为房產信託。

大城市(BRDB,1473,主板產业股)

近期被私有化的大城市,目前正为其刚新装修完毕的孟沙购物中心(Bangsar Shopping Centre)进行招標工作。

大城市旗下產业同时包括吉隆坡CapSquare广场及柔佛的Permas Jusco广场。

另外,余美慧表示,不排除会有更多的外资公司来马推出房產信託。例如,早前新加坡的凯德商用產业(Capita Malls Asia)成立嘉德大马房地產信託(CMMT,5180,主板房產信託股)。更多的房產信託以新的基准收益率推出,以及正面的监管政策改善,相信將进一步为房產信託领域带来重估。

2.新铁路路线

预计在2017年7月竣工的第一期捷运工程(MRT1)进展符合预期,共230亿令吉的建筑合约也已派发其中的200亿令吉。

至于第二和第三捷运工程,目前已进入最后的规划与评估阶段,路线和车站位置预计將在明年公佈。

根据去年公佈的城市铁路网络规划草案,潜在的捷运交匯站包括冼都(Sentul)、白沙罗市中心(Pusat Bandar Damansara)、敦拉萨金贸中心(TRX)以及双溪毛糯大马树胶研究院(RRIM)。

余美慧相信,位于吉隆坡市中心边缘的主要捷运交匯站將拥有最高的上涨空间。杨忠礼置地(YTLLAND,2577,主板產业股)、雪兰莪实业(SPB,1783,主板產业股)以及国浩置地(GUOCO,1503,主板產业股)將成为最大受益者。

虽然距离竣工依然还有一段时间,但所涉及的土地將开始浮现升值。

原有的土地持有人拥有更强的定价优势,如实达集团(SPSETIA,8664,主板產业股)和双威皆把捷运工程的溢价,纳入新项目的售价內。

另外,目前仍处探討阶段的新马高速铁路系统(HSR),预计耗资200亿至250亿令吉,以公私联营伙伴方式进行。

若没有受到大选影响,政府料將在今年中旬进行资格预审的招標工作。

游客量將提升

在完成此铁路系统后,从新加坡到吉隆坡的行程將从目前的6小时车程,缩短至仅90分钟。

余美慧认为,这將带动两地的游客量,而相比新加坡產业市场,有著极大折价的吉隆坡產业,也將被重新估价。

在吉隆坡市中心持有大规模土地的业者,如KLCC產业、杨忠礼置地、永泰大马、实达集团、马资源(MRCB,1651,主板建筑股)及达全球(TAGB,5158,主板產业股),將从中获益不浅。

在进行中的轻快铁(LRT)延长工程,预计在2015年竣工,届时路线將到达梳邦USJ、蒲种以及莎阿南Glenmarie。

森那美(SIME,4197,主板贸服股)、IOI產业(IOI Properties)和岛屿(I&P)將会是最大受惠者。高美达(GLOMAC,5020,主板產业股)及UOA发展(UOADEV,5200,主板產业股)在蒲种和Glenmarie也各自拥有发展项目。

3.政府重建计划

「估计在大选尘埃落定后,政府將公佈双溪毛糯大马树胶研究院、敦拉萨金贸中心、新街场的大马镇(Bandar Malaysia)以及武吉免登综合城(Bukit Bintang City Centre)等,4项高规格政府重建项目的更多详情。」

占地2330英亩的双溪毛糯大马树胶研究院土地,总发展价值达100亿令吉。

大马树胶研究院的土地重建计划成功率,取决于雪州政府批准大蓝图中的交通枢纽以及160英亩绿色公园的发展。

马资源、帝沙花园城(Desa Park City)、实达集团和成隆机构(DIJACOR,5401,主板產业股)被视为此项目的夺標领先者。敦拉萨金贸中心占地80英亩,总发展价值达260亿令吉。虽然吉隆坡大量的办公室供应令人担忧,但该贸易中心能够依赖其策略性的地点、计划中的捷运交匯站,以及2012年財政预算案所公佈的特別津贴,在竞爭中脱颖而出。

其它的重建计划还包括进行中的葛京路项目。

莫实得控股早前以1亿零700万令吉,从母公司手中购得该地段,並计划重复珍珠白沙罗的成功案例。

宜家也承诺在当地兴建一家120万平方英尺的零售商场。通过政府重建计划,官联或土著相关企业,以及拥有强劲品牌的发展商,都会是潜在的受益者。

4.大马依斯干达

隨著强劲的投资流入大马依斯干达特区,2012年首11个月的承诺投资已高达204亿令吉,各领域迄今的总投资数额达到1051亿令吉。

当中64%的投资数额或677亿令吉为国內投资,其余的375亿令吉则来自海外。

余美慧看好大马依斯干达將引起国內和海外发展商的兴趣,其中玛迪尼(Medini)的售价从一年前的每平方英尺38令吉,暴涨至每平方英尺200令吉,便充分显示出这一点。2012年被视为是努沙再也(Nusajaya)的引爆点。此外,新加坡腾飞集团(Ascendas Group)的加入,也被视为吸引更多商业活动到来依斯干达的催化剂。腾飞集团將以9年,分3个阶段的时间,在368英亩的地段设立高科技园区。

与腾飞集团的合作,有助UEM置地(UEMLAND,5148,主板產业股)扩大其品牌、市场佔有率以及工业客户群。

新加坡方面,如果当地政府推出更多租赁或购买工业土地的条规,又或者限制外劳人数的流入,余美慧预测当地许多的中小型企业,將转向依斯干达。虽然价格在过去数年大幅升值,但努沙再也的工业土地依然保持高企的需求量。同时,中国產业发展商也前来分一杯羹。

碧桂园早前以9亿令吉的价格,从IskandarWaterfront控股手中收购位于金海湾(Danga Bay)55英亩的黄金海滨土地。此项交易也改写了依斯干达土地交易的价格基准。

过去两个月,依斯干达的游客量激增,相信与乐高乐园(Legoland)和公主港(Puteri Harbour)家庭主题乐园的开幕有关。

乐高乐园在学校假期期间週末的参观人数达到每天1万5000人,柔佛许多酒店也纷纷爆满。

即將开幕的商贸酒店(Traders Hotel)与乐高乐园酒店料將改善依斯干达的酒店供不应求问题。余美慧认为,在依斯干达拥有大规模的將成为最大贏家。

UEM置地凭著在努沙再也的1万1000英亩地库,在当地急升的地价中受益最深。

Iskandar Waterfront控股手中的4000英亩地库也不容忽视;双威(SUNWAY,5211,主板產业股)和吉星机构(CRESNDO,6718,主板產业股)也分別在当地持有1470英亩及3000英亩的地库。

5.併购或私有化

大马房地產领域在去年落后大市,全年成长6%,远不如富时大马综合指数的12%成长,平均价格对帐面价值(P/BV)也跌至歷史新低。在估值吸引之下,发展商或者会选择收购公司股权以获得土地,而非去竞標收购地库。

「併购面对的课题,如价格、集资、监管部门的批准、控制以及协同效应方面,都是需要解决的。」

余美慧补充,大股东们也將藉此机会,对流动性差但资產价值高,而且被低估的公司进行私有化。

近期房地產领域的併购活动包括UEM置地与阳光(Sunrise)、双威控股与双威城(SunwayCity)、森那美与依恩奥(E&O,3417,主板產业股)、Iskandar Waterfront与地不佬盛大(Tebrau,1589,主板產业股),还有目前商討中的马资源与Nusa Gapurna;而私有化方面则有大城市。这些收购出价平均在价格对资產价值1.1倍,比最后交易价格平均具17%溢价。

「我们不排除部份被私有化的公司將在重组后重新掛牌上市,如IOI產业、大城市(以產业信託方式),以及岛屿-彩虹企业(Pelangi)-八打灵花园(Petaling Garden Bhd)。岛屿、彩虹企业和八打灵花园,可能会被注入森那美或实达集团,进而成为全马最大的发展商。」

对于潜在併购或私有化目標,余美慧列出3项標准:一,拥有优质的资產,如巴生谷、檳城和依斯干达一带。二,具吸引力的估值。三,大股东持大批股权。据上述標准,符合潜在私有化目標包括国浩置地、雪兰莪实业、怡保花园(IGB,1597,主板產业股)等。[东方财经]
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发表于 22-1-2013 02:56 AM | 显示全部楼层
有地產业受落 发展商大赚

財经 2013年1月21日
(吉隆坡21日讯)由于有地產业持续受欢迎,而產业价格也將隨建筑成本的增加而走高,市场分析员因而相信,涉及有地房產的发展商將成为最大受惠者。

黄氏星展唯高达研究分析员表示,高美达(GLOMAC,5020,主板產业股)上周五(18日)举行的Lakeside Residence第3期新盘抽籤活动吸引了超过600人参与,比去年9月推出的第2期新盘高出两倍,令他深感意外。

这项新盘共有139个双层排屋单位,其中89个单位的买方將以抽籤方式来决定,其余50个单位已由该集团员工所预购。

新盘单位定价为72万8000令吉,比第2期的68万令吉高出7%。

分析员指出,上述新盘之所以吸引了庞大的购兴有3个原因。

第一,新盘座落在位於蒲种郊区的特易购(Tesco)商场后方的策略性位置。

第二,市场对拥有围篱与保安以及休閒设施的发展需求越来越高。

第三,新盘的定价具吸引力,在中產阶级家庭的负担能力之內。

同时,分析员进一步指出,有地產业市场將持续有卓越的表现,儘管这类產业的价格在过去2至3年已大幅走高以及银行贷款的条件更加严格。

「產业价格料持续攀升,但增长速度將土地和建筑成本上升和供应减低之下而放缓。我们预计Lakeside Residence第4期新盘將在今年2月或3月推出,紧接而至的便是第5期新盘。」

分析员补充,高美达未来推出的新盘总发展价值(GDV)达20亿令吉及佔地200英亩,包含半独立式洋房、公寓、店屋和零售商场。此外,其他受关注的產业计划包括IJM置地(IJMLAND,5215,主板產业股)的Rimbayu新盘、马星集团(MAHSING,8583,主板產业股)位於万宜的Southville新盘,以及实达集团(SPSETIA,8664,主板產业股)的Setia Eco Hills新盘。

整体而言,分析员认为,位於黄金地段的城镇和利基发展计划的风险最低,涉及有地產业的发展商將受惠,例如高美达、华阳有限公司(HUAYANG,5062,主板產业股)、IJM置地和实达集团。[东方财经]
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发表于 6-2-2013 01:32 PM | 显示全部楼层
度超前 完工90.4% 槟第二大桥带动周边房市

财经新闻 财经  2013-02-06 11:55
(吉隆坡5日讯)槟城第二大桥的工程进度比预期快,除了证明建筑领域不存在执行上的问题,更将激励起槟州两岸南部未发展的房地产潜能。

在参观槟城第二大桥工程以及出席第二大桥有限公司(简称JKSB)汇报之后,MIDF研究分析员表示,对于目前工程进度超前并已达90.4%完工,感到相当惊喜。

JKSB更是放眼在今年9月8日正式完工,比原先的11月8日目标提早了两个月。

“进展顺利的槟城第二大桥工程,证明了执行力在建筑领域里,不是一个问题。意味着政府就像在大马第10计划和经济转型执行方案(ETP)所言,致力加快大型工程的建筑进度。”

分析员指另一个例子就是第一条捷运路线,该计划已经进入阶段性的建造工程。

无论如何,对于我国建筑领域,分析员指眼下的关注点,是第13届全国大选成绩。

建筑股反映大选风险

但他们相信,投资者大都已经把此风险纳入建筑股,使得目前我国股市的建筑指数,低于5年平均约有35%的幅度。

“我们预期,建筑的估值将在大选结束后,可恢复至该平均水平,因为该领域的基本面依然强劲。”

于是分析员在重申建筑领域“正面”评级之际,也建议投资者继续累积优质建筑股,例如金务大(Gamuda,5398,主板建筑股)和WCT(WCT,9679,主板建筑股),这些股有强劲的移交工程记录和财务状况,比较不受政治风险影响。

分析员也表示,槟城第二大桥工程将带动周遭房地产领域的增长潜能,尤其是该工程原先就是着眼于推动槟州两岸南部社会与经济增长,来平衡整个槟州的发展。

“一旦大桥计划完成,预期将会对周遭范围内的房地产领域,带来溢出效应。”

地产商蓄势待发

根据分析员整理资料,槟城第二大桥两岸着陆点,即槟岛上的都茅(Batu Maung)和对岸的峇都加湾(Batu Kawan),已经有数个房地产发展商进驻启动发展项目:
●都茅:马星集团(MahSing,8583,主板产业股)发展一项总值21亿令吉的综合项目。
●峇都加湾:马顿(Malton,6181,主板产业股)与峇都加湾发展私人有限公司,则联手在一块300英亩土地,发展总值高达38亿令吉的综合项目。

此外,再把范围延伸出去的地区:

槟岛上:●新港(Sungai Ara)和美湖(Gertak Sanggul):分别吸引了实达集团(SPSetia,8664,主板产业股)和东家(E&O,3417,主板产业股)进驻。

在对岸:●爪夷(Sungai Bakap)和高渊(Nibong Tebal):这些此前都不入发展商眼帘的地区,预期将引来房地产发展计划,在此地区的现有地主,有雅沙斯世界(Asas,5975,主板产业股)、恒大置地(Tambun,5191,主板产业股)和槟城发展机构(Penang Development Corporation)。

最后,分析员维持房地产领域“中和”评级。[南洋商报财经]


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发表于 8-2-2013 02:12 PM | 显示全部楼层
燃燒的房市

評論  2013-02-08 11:02
想知道大馬產業市場有多熾熱,問問大馬交易所的上市公司吧。

最近不少本業並非從事產業發展的上市公司,不約而同宣佈購買土地和發展產業計劃,這些公司過去未曾大事涉足產業發展,但如今都紛紛“撈過界",搶進產業領域以多元化收入來源,顯示它們看好產業市場前景和潛在回酬。

上個月就有多宗這類計劃出爐,在上週四(1月31日),兩家非產業公司宣佈展開產業投資,其中漢聯機構(HARNLEN,7501,主板種植組)以逾1千萬令吉向大股東兼執行主席丹斯里劉南輝收購柔佛古來再地逾4公頃地段。

漢聯機構雖然在新山擁有知名的統一大酒店及6間店屋,但核心業務仍是種植活動,如今看來是有意擴大投資於產業領域,尋求從柔州蓬勃的產業發展活動中分一杯羹。

主要從事水塔和水管製造業務的威達(WEIDA,7111,主板工業產品組),也在同一日宣佈在吉隆坡聯營住宅/商用產業發展計劃,該公司涉足產業領域已有跡可尋,如今正快馬加鞭進軍此領域。

近期備受爭議的投機股項金虎(TIGER,7079,主板工業產品組)也打產業市場的主意,該公司是與Elitprop私人有限公司簽署聯營協議,在雪州巴生進行發展總值達8千萬令吉的住宅或商業發展計劃。

最令人側目的則是實康(SALCON,8567,主板貿服組)以近1億令吉收購新山2塊佔地5萬1千476平方公尺的土地,將發展為總值11億6千萬令吉的新山Festival商場及服務式公寓,以多元化業務至產業發展領域。

這家一直專注在水務領域和主攻中國市場的公司,首度進軍產業市場的行動可說是大手筆,該公司並聲稱,未來產業業務將貢獻集團四分一的盈利。
實康購地的價格被分析員形容是出手太闊綽,代價偏高,這或許是由於該地段位於新山熱門地點,而新山和依斯干達特區一帶的產業發展正一片火紅,前景備受看好,許多企業爭相湧向尋求產業投資機會。君不見馬新兩地4位著名富豪包括丹斯里李愛賢和丹斯里劉錦坤等,最近就合組財團以4億令吉在依斯干達特區買地,準備大展拳腳一番。

非產業公司投身房地產市場並非罕見,只是最近頻頻傳出這類消息而再引人關注。尤其是對從事製造業務的公司而言,老本行要面對國內外同類產品的激烈競爭,賺的是辛苦錢,利潤率比起產業銷售更是相形見絀。加上市場游資過剩,銀行利息偏低,企業若擁有閑置資金,或是有能力輕易取得銀行借款,要把這些錢往哪兒投資呢?用作技術升級和研發創新,成本和風險都太大,倒不如進軍房地產來得更安全和回酬更高,只要買到策略地點的土地,就不愁蓋的房子沒人要。

越來越多企業跨足產業市場,意味著產業供應量將增加,但吊詭的是大馬的產業價格仍然不斷上漲,全因高需求和投機活動已炒高房價,購房族只能望屋興嘆。

企業趕搭產業投資列車,可能令實質經濟空洞化,因大家只想賺快錢,不求產業升級和進行研發創新,同時這也導致原本已熱氣騰騰的產業市場更趨向泡沬化,一旦局勢失控或泡沬爆破,對經濟帶來的殺傷力不易低估!(星洲日報/焦點評析:李勇堅)
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发表于 19-2-2013 12:55 AM | 显示全部楼层
中国人最爱来马买房

財经 2013年2月18日
(吉隆坡18日讯)有鉴于申请大马签证(Visa)的步骤简易、马中关係良好及大马房產价格较低等有利因素,让大马成功取代新加坡,成为中国投资者购买海外房產首选的东南亚国家。       

搜房国际海外亚太区总监文苗在搜房大马(Sou Fun Malaysia)网站推介礼后,对记者表示:「许多中国投资者都热爱到东南亚进行投资,特別是大马。」

她补充,那是因为申请大马签证的步骤不繁琐,加上中马关係良好,故许多中国投资者都对投资大马房產有著浓厚的兴趣。

超越新加坡

这也让大马近期取代新加坡,成为中国投资者海外置也首选的东南亚市场。

文苗粗略估计,在50万名欲在海外购买房產的中国买家当中,有5至10%的投资者將大马列为首选。

她解释,在这以前,新加坡乃是中国投资者的关注焦点。惟隨著新加坡政府將印花税调高至13%,对於海外投资者而言,新加坡房產的吸引力已经逐渐减退。「甚至,连新加坡人也选择来马购买房產,进而迁至大马。」

另外,在大马朝著国际教育核心目標迈进的同时,大马的教育系统也成功吸引许多中国人將孩子送来大马念书的家长。

文苗披露,对於中国人而言,大马的中英文双语教育亦是吸睛点之一。

搜房推大马网站

隨著搜房大马网站的推出,搜房马来西亚董事经理黄素贞冀望可於2013年杪取得总值2亿令吉的海外买卖协议(S&P)交易,自大马搜房网於去年11月开始推行至今,已取得2000万令吉的买卖交易额,2亿的交易值相等於目前2000万令吉水平的10倍。

她表示,目前为止,中国买者都比较喜欢在吉隆坡、檳城和马六甲购买房產。

她补充,搜房网的顾客群主要是中国人,但作为网络平台,只要諳中文者,在世界各地的人都能进入大马搜房网,查询大马房產讯息。

文苗透露,在2000年时,大马及中国上海的房价水平不相伯仲。惟有鉴於中国发展太迅速,房价亦隨之飆涨;而大马则是稳步发展中,因此大马的房產价格对中国投资者而言,仍相当有吸引力。

搜房大马网站是搜房国际在东南亚所设立的首个网络平臺,对於该公司下一个或会推介搜房网络平臺的国家时,文苗坦言:「泰国、印尼及菲律宾都相当有潜能,惟鉴於每个国家的政策都不一样,因此尚未確定会先在哪个国家推出。」

为全力推广搜房大马网站,该公司將与大马大型发展商展开紧密合作,將大马房產推介给有意购买海外房產的中国投资者。

文苗披露,马星集团(MAHSING,8583,主板產业股)及双威(SUNWAY,5211,主板產业股)等,都是正在进行洽谈的伙伴之一。[东方日报财经]
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发表于 6-3-2013 09:17 PM | 显示全部楼层
依斯干達效應‧柔佛房產成大贏家

大馬  2013-03-06 17:30
(吉隆坡6日訊)今年或崛起為大馬第二大產業上市公司的依斯干達浮城控股(Iskandar Waterfront Holdings),料為近期掀起的依斯干達風潮錦上添花,隨著依斯干達計劃自推出已帶動柔佛房地產價格飆升多達40%,產業領域仍是依斯干達效應轉強的最大贏家,產業股重估潮伺機待發。

不過,由於依斯干達計劃非落在人口集中的地方,依斯干達效應激起的溢出效應可能有限,令短期受惠領域可能限制在和產業相關的建築和服務領域。

政府最近加重火力吸引外資,並加強和新加坡合作,放眼在2018年和2020年前,分別完成馬新城市軌道交通系統(RTS)和馬新高鐵(HSR)計劃,令市場掀起依斯干達效應。

柔佛房產飆升高達40%

因依斯干達區的產業價被追高,在依斯干達區大展拳腳的產業發展自去年12月,已引起投資者的強勁購興,馬銀行研究認為,若依斯干達浮城控股於末季在馬股上市,增加依斯干達的吸睛度,依斯干達效應將更強烈。

英特太平洋證券研究主管馮廷秀受訪時表示,柔佛的產業價過去10年一直處於低點,惟自依斯干達計劃席捲以來,柔佛產業價已觸底反彈,並飆升了高達40%,因此,該地的產業業者依然是計劃的主要受惠者。

不過,據他瞭解,依斯干達計劃雖帶動柔佛產業身價水漲船高,卻未明顯帶動其他領域的發展,酒店、教育和遊樂城等計劃的落實,可能需較長的時間才能對市場激起漣漪。

“更重要的是,依斯干達坐落在柔佛人口中心較偏遠的地方,所以短期對整體市場的影響可能有限。"

無論如何,大馬依斯干達計劃因靠近新加坡,已成為新加坡的投資熱點,這些巨頭的投資已提高依斯干達計劃在國際的知名度,有望帶動更多外資和新加坡投資流入依斯干達。

大馬對外資政策的開放已吸引了新加坡的顯著投資,包括新加坡嘉德置地集團(CapitaLand)、騰飛集團(Ascendas)和淡馬錫控股(Temasek)。

馬銀行相信,新加坡1月中的打房措施已導致許多資金流向大馬產業,據悉,努沙再也(Nusajaya)最近推介的產業計劃,逾50%由外資主導,大部份來自新加坡。

因馬新可望複製香港和深圳的模式,根據大馬投資發展局,新加坡公司自2006年在依斯干達的製造計劃超過300項,是依斯干達的最大外資。

“由於馬新的合作加強,加上新加坡政府擬增加地段供應,皆將鼓勵現有製造業者或廠主,在依斯干達重置業務以降低成本。"

另外,馬新城市軌道交通系統和馬新高鐵,皆將加強新山與新加坡、吉隆坡與新加坡的聯繫並縮短路程時間,將進一步帶動大馬依斯干達區,成為新加坡較低成本的投資據點。

依斯干達浮城
料末季上市集資31億

依斯干達浮城控股計劃上市馬股,該公司或是繼UEM置地(UEMLAND,5148,主板產業組)和雲頂種植(GENP,2291,主板種植組)後,依斯干達計劃第三大地主,上市計劃或帶動現有產業業者的重估潮,但重估幅度胥視依斯干達浮城控股上市的地段價值及計劃的重估淨資產值。

依斯干達浮城控股估計在末季上市,按市場規模來看,很可能是UEM置地後第二大的上市產業發展商。

該公司在依斯干達擁有4千200英畝的地段,發展種植估計達600億令吉。

該公司寄望藉首次發股計劃,籌措25億至31億令吉資金,同時,可能放眼在馬新兩地雙邊上市。

地段交易創紀錄
每方呎376令吉

另一方面,依斯干達近期的地段交易價創紀錄,每平方英尺標價高達376令吉,馬銀行研究估計,該區地段或產業價每上漲10%,將加強發展商的重估淨資產值0.8至8%。

當中,以UEM置地的重估淨資產值增幅最強,達8%,雙威則以6%居次,馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組)和實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)估計介於0.9和0.8%。

馬銀行研究以新山金海灣(Danga Bay)的Country Garden的產業交易價高達每平方英尺376令吉為例,相信地段身價高漲將加快當地產業價的重估步伐,並對現有地主有利。

“交通系統改善,也必將進一步提高當地的產業價。"

伺機累積低估產業股

馬銀行研究對產業股保持“中和"看法,預見估值顯著遭低估,或重估資產值折價高達31至52%的產業股,今年將在依斯干達主題掀起的投資購興下,以大唱豐收的姿態劃下句點。

馬銀行直言,若國會解散導致產業股股價受挫,將是投資者進場累積的時候,UEM置地和雙威(SUNWAY,5211,主板產業組)是兩大首選股。

馬銀行認為,在依斯干達浮城控股未登上馬股前,UEM置地是依斯干達浮城控股的最佳投資選項,歸功於該公司同樣是政府相關持股、產品供應和地段也和依斯干達浮城控股相近。

其他投資選擇,除了雙威,還有吉星機構(CRESNDO,6718,主板產業組)、地不佬穩固(TEBRAU,1589,主板產業組)和馬化國際(MULPHA,3905,主板貿服組)。

另外,隨著當局已公佈更多有關馬新城市軌道交通系統和馬新高鐵的站,如新加坡地鐵湯申線至丹戎布蒂里(Thomson line-Tanjung Puteri)和努沙再也站,馬銀行相信,車站附近的產業價都將飆升,依斯干達浮城控股和UEM置地將是最大受惠者。

“這將帶動產業的定價,進而提高發展總值,並降低認購率的風險。"

其他有望自交通中受惠的產業公司,包括實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)、成隆機構(DIJACOR,5401,主板產業組)、順利實業(KSL,5038,主板產業組)和東方(E&O,3417,主板產業組)。(星洲日報/財經)




本帖最后由 icy97 于 7-3-2013 12:33 PM 编辑

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发表于 17-3-2013 07:44 PM | 显示全部楼层
2013 5大主題激勵產業領域

投資致富  2013-03-17 16:31

前言:
對2013年的產業市場來說,基本有5大主題或焦點:分別是:
1.成立產業投資信託,釋放零售產業的價值、
2.改善依斯干達大馬的基本設施,吸引更多海外直接投資、
3.延長與銜接新的輕快鐵路線,建立馬新高鐵系統、
4.推行政府資產再發展計劃,例如發展樹膠研究院附近地帶、建立大馬城等,以及
5.合併與收購或落實私有化計劃,加強一些產業發展商的潛能。

產業投資信託具吸引力

產業投資信託包括零售產業投資信託,潛在強大吸引力,主要是盈利可觀、回酬保持偏高,同時,也可作為業者的對衝通貨膨脹工具。

大型資本的零售產業投資信託,表現超越馬來西亞的產業投資信託公司,包括吉隆坡綜合指數,其中一些交易,甚至比新加坡產業投資信託理想。

大馬零售產業投資信託的表現,比新加坡零售產業投資信託擁有較大的成長潛能,我們預計投資者的強大購興與享有稅務獎掖,鼓舞更多企業推出零售產業投資信託,以釋放產業價值。

不少首要的購物商場乃私營企業,或是由產業發展商/財團擁有,這意味有大批的資產將注入現有/新的產業投資信託,巴生河流域擁有價值124億令吉的零售產業投資信託廣場,總出租面積達到1千710萬平方尺,另外,接下來3年將有1千270萬平方尺的新零售空間加入供應市場。

依斯干達去年吸資204億

龐大的投資流入依斯干達大馬經濟走廊,2012年首11個月,投資額達204億令吉,使到累積投資增至1千零51億令吉(各個領域),在677億令吉的投資流量,其中64%來自本地投資者,其餘的36%來自海外投資。2006年以來,去年流入依斯干達大馬的投資最強勁。

另外,本地與海外發展商紛紛進入依斯干達經濟走廊,尤其是Medini最為明顯,土地售價已達到每平方尺200令吉的高位,比一年前的每平方尺38令吉翻了幾倍,這可能是Legoland、公主港室內主題公園、沿海公路以及柔佛Premium Outlets先後完工,產生一股發展催化劑,也是努沙再也的主要產業計劃。

不少發展商通過Medini進駐

Medini是吸引力的中心,雖然這裡是租賃契約土地,不過,已有不少產業發展商通過Medini進駐依斯干達大馬經濟走廊,Medini是唯一提供特別獎掖的區域,分別有10年免稅期、可自由取得資金與勞力供應資源;同時,豁免土著與海外固打限額(分別是40%與50%、UEM置地的公主港與East Ledang也豁免實行該項措施)。

新加坡發展商Ascendas與大亨林榮福,已進軍UEM置地(UEMLAND,5148,主板產業組)的格邦努沙再也,中國產業發展商碧桂園集團也參與依斯干達Waterfront的Danga Bay產業計劃。

Ascendas集團準備耗時9年、分3個階段興建工藝園,料將推動依斯干達大馬的商業產業計劃,工藝園佔地368英畝,包括量身訂造工廠、空置地供量身訂造工廠用途,半獨立式建好工廠、獨立式建好工廠及商業產業。

努沙再也工業地的需求相當令人鼓舞,儘管過去幾年,該地區的地價已大幅上漲,每平方尺40令吉,比2009年的24令吉高。

碧桂園9億購Danga Bay首要濱海地皮

中國的碧桂園集團以每平方尺376令吉,或9億令吉,向依斯干達Waterfront控股,收購DangaBay的首要濱海地皮,為依斯干達大馬的土地交易,設定新的價格指標。

碧桂園集團計劃總值180億令吉的綜合產業發展計劃,整個計劃分3階段推行,產業類型包括豪華俱樂部、商業大樓、購物商場、高檔共管公寓以及服務公司。

產業售價偏高仍受追捧

依斯干達大馬經濟走廊最新推出的產業售價保持偏高,UEM置地的Imperia@Puteri Harbour、Teega@Puteri Harbour,分別以每平方尺725令吉,以及750令吉的售價推出,與巴生河流域一些產業價格不相上下;另外實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)在新山(靠近新柔長堤)推出的Setia Sky88計劃,以每平方尺1千令吉推售,奠下新的指標售價,意外的是,本地與海外買家的購興保持鼓舞。

前來依斯干達大馬的旅客,在Legoland、公主港家庭主題公園開張營業後,吸引更多的遊客。在學校假期的週末,Legoland的訪客達到每週1萬5千人。

UEM置地成最大受惠者

柔佛的許多酒店投宿率幾乎滿座,Traders酒店與286個客房的Legoland開張啟用後,加上2013年新的水上主題公園,預料將改善依斯干達大馬目前供應有限的酒店狀況。

在依斯干達大馬,產業價格上漲,最大的受惠者是UEM置地,因為該公司擁有最大的土地資源,在努沙再也擁有1萬1千英畝;另外,擁有4千英畝的依斯干達濱海區,也是主要的開發商,最近收購Medini與週邊地區1千470英畝的雙威集團也不例外,CREST建築(CRESBLD,8591,主板產業組)是依斯干達另一家發展商,擁有大約3千英畝的土地。(參考圖表1&2)

新輕快鐵線放眼2015完工

格拉那再也輕快鐵線延長工程的興建,於2012年2月開始進行,至今已完成30%,至於延長安邦線工程則於不久前展開,整個工程預計耗資70億令吉之間,放眼2015年完工,延期1年推行主要是收購土地的事項有拖延,延長路線將經過首邦市―USJ、蒲種與Glenmarie,終站是布特拉高原,預料這些地區的未開發土地與相關發展商將成主要的受惠者。

政府再發展計劃獲注目

政府一些獲市場高度注目的再發展計劃包括:位於雙溪毛糯樹膠研究院地段的發展,佔地2千330英畝,發展總值100億令吉,在這之前,公積金局屬下的Kwasa私人有限公司,以每平方尺22令吉,或23億令吉的代價,收購一塊地段,並分割成幾塊介於20至200公頃的土地,視用途而定,以加速推行發展工程。

樹膠研究院地段的成功發展,也因為建設交通中心樞紐,以及開闢一塊佔地160英畝的綠色公園,視大藍圖獲州政府的批准程度。

位於新街場的大馬城,佔地460英畝,發展總值150億令吉,包括興建1萬7千間的單位、當中4千間為可負擔價位的房屋,工程仍未展開;不過,基於其所在的策略性地點(連接吉隆坡市中心最後一塊土地),加上興建捷運站及單軌火車等銜接系統,相信市場需求保持可觀。

佔地22英畝的武吉免登市中心,發展總值50億令吉,前為半山芭監獄的綜合產業發展計劃,地主為城市發展局控股。

其他再發展計劃包括位於葛京路的地段,莫實得控股(BSTEAD,2771,主板貿服組)以1億零700萬令吉,或每平方尺190令吉,向母公司武裝部隊基金局收購該片土地,準備發展類似珍珠白沙羅格式的城鎮。(星洲日報/財經)

結語:
鑒於產業領域價值深具吸引力,一些發展商可能選擇收購同業的股權,而不是直接購買土地,大股東可能掌握機會將被低估的資產私有化,在巴生河流域、檳城與依斯干達大馬擁有地產的業者,被私有化的機會較高,屆時,產業市場的財團將重新排名,並展現新的面貌。

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发表于 22-3-2013 12:20 AM | 显示全部楼层
第二大桥提振 威省產业看好

財经 2013年3月21日
(吉隆坡18日讯)正当投资者聚焦柔佛產业市场之际,艾芬投行指出,在檳州第二大桥竣工后,威省的產业市场不容忽视。

艾芬投行產业分析员北上考察檳城与威省(Seberang Perai)后,看好尤以威省南部为主的楼市前景。

在为期3天的考察期间,分析员走遍威省、檳岛及檳州第二大桥,並走访8大政府机构与企业,以探听当地房產市场的最新趋势,及评估新建起大桥对威省经济活动与楼市有何潜在影响。「整体上,我们看涨威省南部楼市,相信檳州第二大桥將增加交通量及刺激经济活动,继而提振房產需求与价格。」

分析员正面看好檳岛每平方尺介於400至800令吉的中价公寓市场。如成隆机构(DIJACOR,5401,主板產业股)与瑋力產业集团(Ivory,5175,主板產业股)联手打造的Tropicana海湾住宅公寓,取得热烈的认购反应;至於每平方尺去到800令吉的高价公寓市场,则面对剧烈竞爭和准买家减少的困境。新推高档楼盘如The Light和Southbay City,只取得约50%的入住率。

据悉,檳州第二大桥的施工进度比预期中理想,將比原计划的11月份预定峻工期更早建竣,最快9月份开通。

此外,连结第二大桥的檳岛峇都茅(Batu Maung)交匯站,和威南峇都加湾(Batu Kawan)高速公路都进度良好。

无论如何,一旦第二大桥落成,预料可舒缓第一大桥20至30%的交通量,相等於新大桥每日消化3万6600辆汽车。

因此,分析员特別看好,第二大桥主要对威省南部的发展有利。

檳城发展机构(PDC)经已脱售峇都加湾的400至500英亩工业地,並开始接受业者在当地兴建品牌分店的建议。各种经济活动加上跟檳岛的交通链接改善,相信將对威省南部產业需求和价格起正面作用。

在威省坐拥超过540英亩地库的恆大置地(TAMBUN,5191,主板產业股),將是最直接的受惠者。在过去两年,恆大置地的產业销量和凈利都稳健增长。[东方日报财经]
本帖最后由 icy97 于 22-3-2013 12:21 AM 编辑

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发表于 5-4-2013 12:48 AM | 显示全部楼层
购兴浓表现佳 产业股选后料上修

财经新闻 财经  2013-04-04 12:55
(吉隆坡3日讯)马银行投资银行分析员表示,投资者对于产业股的购兴会在大选后愈加浓厚,估计产业股的估值将获得上修,以亮眼的表现终结全年走势。

他说:“我们预计产业股的估值将会上修,并以更加亮眼的表现,终结全年走势。

“在这种情况下,我们估计被严重低估的产业领域或者股项,估值将会上修。这包括目前在我们覆盖范围内,以实际净资产价值(RNAV)折价29%至54%交易的产业股项。”

他还预测,各种有关主题,例如马来西亚依斯干达特区,将会吸引投资者的兴趣。

分析员在上周走访马来西亚依斯干达特区后,发现以下几个重点:

1.近期推出的产业项目,以新高价格获得强劲认购率。

2.随着外国投资逐渐增加,加上柔新轻快铁(RTS)于2018年完成后,有助于改善交通网络,预计产业价格走势与需求将继续走强。

3.短期内,马来西亚依斯干达特区项目将成为相关上市公司的主要销售动力。

4.第十三届全国大选落幕后,投资者对马来西亚依斯干达特区股项的兴趣,应该会更加浓厚。

宜趁机累积

他表示,相对于1年前,现在新加坡投资者对马来西亚依斯干达特区的基建发展与工程进展,印象更加深刻。

“他们参观了工地后,更加看好马来西亚依斯干达特区的长期发展潜能,并相信在该特区靠近新加坡以及新加坡产业价格偏高的情况下,可让该特区从中受惠。”

有鉴于此,分析员建议,若相关产业股项的股价稍微走软,投资者可以趁机累积股票。

该证券行推荐的股项为UEM置地控股(UEMLand,5148,主板产业股)及双威(Sunway,5211,主板产业股)。[南洋网财经]


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发表于 5-4-2013 01:08 AM | 显示全部楼层
国家基建挑伙伴 筹划2产业计划

财经新闻 财经  2013-04-04 11:54
(吉隆坡3日讯)国家基建公司(Prasarana)将在阿万柏沙(Awan Besar)和蒲种(Puchong)推出两项预计总值11亿令吉的综合产业相当吸引人,分析员认为,国家基建公司将挑选高知名度发展商。

丰隆研究分析员表示,可能获得青睐的发展商,包括实达集团(SPSetia,8664,主板产业股)、马星集团(Mahsing,8583,主板产业股)、高美达(Glomac,5020,主板产业股)及UEM置地控股(UEMLand,5148,主板产业股)。

分析员也相信,国家基建公司将选择多元化经营。

国家基建公司宣布,今年中将在接近轻快铁扩建工程的阿万柏沙和蒲种推出两项综合产业,暂定发展总值分别达6亿和5亿令吉。

除了上述两个地点,还有11块接近轻快铁现有和未来车站地段已计划用作产业发展。

这些地段就是遮拉帝(Jelatek)、格拉那再也(Kelana Jaya)、布特拉高原(Putra Heights)、班登再也(Pandan Jaya)、班登英达(Pandan Indah)、千百家(Cempaka)、帝帝旺沙(Titiwangsa)、格林马利(Glenmarie)、金鑾(Kinrara)、公主城(Bandar Puteri)及冼都(Sentul)。

挑战每平方尺RM1000

此外,国家基建公司计划将轻快铁终站从Melawati移至黑风洞(Batu Caves),以发展一项综合发展项目,包括在2.83公顷兴建高档公寓。

不久前,国家基建公司已与数发展商签署协议,将在靠近金马扬(Dang Wangi)、敦依斯迈花园(Taman Tun Dr Ismail)、阿拉白沙罗(Ara Damansara)及十五碑(Brick fields)轻快铁扩建路线的地区联合发展综合产业项目。

分析员认为,市场对有地产业的购兴,高于高楼产业。

“不过,相信国家基建公司将改变这个趋势,因为他们将证明买家难以抗拒靠近轻快铁路线的产业。”

目前,在吉隆坡城中城(KLCC)和八打灵再也(Petaling Jaya)推出的公寓,售价不断挑战每平方尺1000令吉水平。

所以,分析员相信,国家基建公司在遮拉帝及格拉那再也的产业项目,也有可能面对相同的状况。[南洋网财经]
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