马浩尧： 错过黄金时机或惹官非
房产交易最怕“第三只手” 2013-07-22 10:55 http://www.nanyang.com/node/550802?tid=460
主讲：房地产投资家及律师马浩尧
论坛2。分秒必争：产业竞争的第三只手 （
吉隆坡21日讯）房地产投资家及律师马浩尧说，买卖房地产最怕遇到阻碍交易进行的第三只手，因为第三只手不只让你错过黄金投资时机（买卖合约签署后的三个月），严重的话甚至让你深陷官司是非中，需要好几年才能解决问题。
估价报告延迟、特别条件行使、土著分配、土地使用、不适当的立约人签署文件、双重交易、无遗嘱产业、产业交吉、授权文件失效，以及资料失误等，都是让投资者蒙受损失的第三只手。
意向书可列明特别条件马浩尧说，最常发生的案件就是买卖双方签下购买意向书（OTP）后，卖方突然接获更好的出价，又或者卖方因个人情感因素，决定反悔，此时，对买家就非常不利。
“不过，若买家在意向书中列明特别条件（Specific Performance Terms），那么买家就可以循法律途径，要求卖家履行合约。”
他说，尽管买家可以追讨自己的利益，但整个过程需半年至一年，买家会浪费3个月的黄金投资时机。
马浩尧说，在买卖双方签下合约后，买方有三个月时间等银行批准及出款；对卖方来说，若买方3个月内贷款不被批准，卖方无法如期获得现金，就不能赶搭房地产投资热潮，运用售屋所得资金趁低购入具有升值潜力的房地产。
签买卖合约需留意细节
在签署买卖合约时，买家也需要留意多个细节，如立约人是否有效、所购单位是否为土著分配单位，以及无遗嘱产业的授权等。
“这些细节一旦出问题，小者需要一至两年解决，严重者可能拖上好几年。”
马浩尧指出，尤其是立约人的部分更要格外小心，曾发生买家向A公司购买旗下一间房地产，买方和公司的甲股东签名，并交付定金，但之后有效立约人乙股东否认脱售资产，双方过后闹上法庭，买家最后虽然获赔偿，却蒙受不必要的时间损失和精神折磨。
主讲：精明投资者创办人谢卓利
论坛1分秒必争：怎样持续投资房地产 谢卓利：大胆开口借钱投资 房产未必靠银行 精明投资者创办人谢卓利说，许多人投资房地产面对银行不愿借贷后就放弃投资机会，其实他们只要向别人借钱，或再尝试向多间银行申请，就可以解决这个问题。
“要成功就要勇敢踏出第一步，很多有钱人都借巨款投资，以钱生钱。”
他说，虽然国行为降低国人家债，严格执行贷款审核程序，使许多想投资房地产者无法获得贷款，但其实小户投资者依然有其他方式获得本钱，不一定得靠银行借贷。
资金有限小刀锯大树
他建议本钱不足的投资者转换投资目标，从小型房地产、特别优惠价房产，或者是拍卖市场中着手，购下具有升值潜力的房地产。
他以身边的一个朋友的经验为例，该名友人因资本有限，于是在拍卖市场购下数间价格廉宜的单位，在简单装修后，出租给大厂作为员工宿舍，每月赚取可观的租金收入。
广交同道者团购房产
谢卓利说，投资房地产充满许多挑战，其中包括缺乏本钱、贷款挑战及人脉等，但只要有心投资，这些问题都可以解决。
他劝请投资者透过参加各类房地产讲座或课程活动，结交同样喜欢投资房地产的朋友，扩大交友圈子，与专业人士如税务师或拍卖师交朋友，建立自己的人脉，未来也可以团购方式投资房地产，结合资源为资产增值。
谢卓利推介《房地产禁书》
精明投资者创办人谢卓利今日在2013年大马第四届中文房地产论坛，举行新书《房地产禁书》推介礼。
他也在论坛主讲“怎样做到持续不断的投资房地产”课题，出席的包括资深产业代理兼拍卖师及土地投资专家李升，以及大马寿险业专家-Asia Pioneer公司总执行长拿督巴杜卡张誉铧。
另外，资深企业融资顾问拿督李治荣、GA国际总执行长拿督林文祥及MCT执行董事拿督吴明权，也是座上嘉宾。
《南洋商报》为该论坛指定媒体伙伴之一。
主讲：IHSV律师事务所首席律师萧慧洁
论坛3.发展商买卖合约知多少？ 从报纸收集房产资料 萧慧洁：实地勘察形势 买房子前要先调查这个道理人人都知道，但调查工作应该怎么做呢？ IHSV律师事务所首席律师萧慧洁提醍，其实先从看报纸开始就可以了。
住宅房产广告须列资料她表示，在房屋发展法令规定下，住宅房地产都必须在平面广告上，清楚列明大部分的资料，如发展商执照编号、广告宣传执照编号、地主资讯、房屋发展资讯及价格等。
“这些资讯都印在平面广告上，但因为字体太小，往往都被投资者忽略，在小字体资讯内，包含了13至15项购屋者必须知道的重要资讯。”
地主资料也很重要
萧慧洁也是发展商专用律师，她指出，除了报章，投资者也可以通过网络，到房屋与地方政府部门、马来西亚公司委员会，以及CTOS信贷服务网站，输入发展商公司名字，查询相关资讯，确定公司或相关董事并未涉及诈骗案件。
“除了发展商，地主以及相关地段的资料也很重要，尤其是土地的使用规定，是否为工业用途或农业地，转用程序的申请进度也是投资者必须查询清楚的事项。”
她说，在网络查询后，投资者不妨驱车实地查探情况，实地考察时记得携带地图，此外，也可透过Google Earth等网络应用程式，详细地查探房地产邻近的情况，再下决定也不迟。
主讲：亚洲先锋集团有限公司总执行长拿督巴杜卡张誉铧博士
讲题：我如何以钱赚钱投资房地产
张誉铧：应以穷人心态置产
小地方产业可赚大钱
张誉铧在2001年开始投资店铺，他说，别小看小地方产业，只要地点适合，赚幅可能比在大地方的产业更多。
他说，要买到好产业，应符合3项投资理念，即（1）产业容易卖吗？（2）容易出租吗？及（3）能用来做生意吗？
富人心态易被“砍菜头”
他说，买产业的心态须是“我是穷人”，意即要多分析多了解产业，不能随意做决定；若以富人心态出击，往往会被人“砍菜头”。
他强调，买店铺也不能只注重便宜，要看地点，只要买在对的地点，就不会遇上租户没钱给租金这种“金融风暴”。若在好的地点买产业，人家会求我们租，我投资的店面都位于很好的地点，若你要租我的店，我要先面试你呢！”
不鼓励国人存现钱
他不鼓励国人存现钱，这是50岁后才要做的事：“不要把钱放在银行，3%利息太少，很多投资的回酬比银行定期存款利息更高。”
张誉铧患有小儿麻痹症，右脚瘫痪导致不良于行。他当初很内向，常被人排挤，这种逆境也激发他继续向上。他在18岁加入传销公司，10年后加入保险业，成立亚洲先锋保险公司，并于2002年带领团队加入安联集团，销售成绩杰出。
张誉铧在1997年破产，失败后好好反省，隔年35岁的他到吉隆坡重新出发。他指成功是靠选择，不是靠命运，自己是从自卑走向自信，并坦言只要坚持到底就能成功，因为“胜利者永不放弃，放弃者永不胜利”。
主讲：产业代理、拍卖师兼土地投资家拿督李升
讲题：投资农业工地的秘诀
未加工本钱低赚幅大
李升：农业地“很可爱”
 李升以“很可爱”形容农业地，因为它未经加工、本钱低且赚幅大，很多地主会在经济风暴时廉价售地，这就是有意购地者的“最佳入场时机”。
他说，目前屋业地价格非常高，农业地相对较便宜，而且好的农业地还可拿到最高70%贷款，只是农业地不容易找。
可聘规划师自行“包装”
他指农业地未经加工，日后可规划成为工业或商业地，聘用良好的规划师自行“包装”。
他强调，只要是便宜的农业地，买家就应该放胆去买，无需担心周边没有道路，因为总有一天道路会开到该地段附近，只要有路可抵达当地，买主也无需担心该地段高或有山丘。
他指出，大马拥有商业土地、屋业土地、农业土地及政府森林保留地，农业地在国内属于庞大土地。
“1英亩农业地可建一间屋子，你买1000英亩地段就可建1000间房子。”
勿急着转换土地用途
李升这几十年来偏爱农业地。“30多年前，我口袋只有2万令吉，当时看中在怡保1英亩农业地，叫价7万令吉，虽然钱不够，但仍跟银行商量借钱后毅然买下该地段。之后有发展商看中该地段，透过联合发展方式合作，（以优惠价卖）给我3间店，我当时以2万令吉购得，如今它的价值高达200万令吉。”
他再举例，1984年他与一名种植业者到沙巴看农业地，一名代理以每英亩50令吉售地，但没有地契；另一人的土地拥有地契，售价是每英亩500令吉，他选择了后者，因为有地契的土地才有保障。后来该地段被IOI集团买下，获得良好赚幅。
他提醒国人购买农业地后，别急着更换土地用途，应等到发展时才转换用途。“农业地不像房屋，没有地址或家具，有意购买一定要事先做功课，确保该地段有地契，聘请研究师查出土地的确实面积。这是买卖农业地的必要程序。”
问答环节
李升 谢卓利 萧慧洁 马浩尧 张誉铧 地点好无惧经济风暴
问：未来本地房地产发展空间大吗？会否出现泡沫？
马：泡沫来临不是问题，关键在于你买的产业地点是否良好，你必须拥有计划及资金，只要符合这些条件，泡沫不是问题。
张：产业地点好就不怕经济风暴，但若租户不会做生意，交不出租金，你就头痛了，这跟“金融风暴”无异。（产业）地点好，出租率高就不用怕。我通常买角落或大路边的店屋，比较不怕“金融风暴”，当然自己也要做功课，多上课及多问“大师”。
谢：金融风暴也可创造财富，但先问自己是否已准备好？因为到时你未必能借到钱买产业，所以要先有足够的现金。金融风暴时，你有现金就是王道。
李：当泡沫出现，最重要是看你能否顶得住，一般上风暴后，屋价更高。
焚化炉地段便宜
问：甲洞有什么房地产会增值，听说附近要设立垃圾焚化炉，会影响房价吗？
马：甲洞已没什么地，只有两个地段引人注意，其中一个地段靠近湖边，应该是用来建设独立洋房，另一地段是在Jusco（商场）后面的空地，靠近基督教堂，可谓甲洞最后一块地，很珍贵。至于垃圾焚化炉问题，听说是在增江北区一带建设，当地房价肯定受影响。
李：我任怡保市议员时参观很多焚化炉地段，也看过日本焚化炉，后者甚至没有异味。只要有良好控制技术，焚化炉（在产业附近）没有问题，也是一个机会，要看你够不够胆，因为焚化炉的地段便宜，可以买。
先从便宜产业下手
问：我今年21岁，计划明年5月前至少购买一个房产，应该从哪里下手？要做什么功课？建议在哪里置业？
马：在还没投资前，你要先问自己是一个怎样的投资者？须了解本身有多少资金及能承受多少风险。
李：产业越早买越好，应该先买便宜产业，你还年轻，摊还期可以拉长。
萧：先确保你有稳定工作及收入，才能投资。有时一些产业不一定能再卖或出租，到时你须了解本身能支撑多少个月，要想清楚。
张：你的事业是否稳定？父母能成为后备吗？这（年轻人投资产业）没有对错，但须有良好事业基础。
谢：若你首次买产业，建议在吉隆坡买，因为当地的未来人口会增加，但别买太贵的房子，毕竟是初体验，也要了解本身能否接受风险。你可考虑买二手房屋，找比市价低、租金能用以支付供期的房子。
应证明有本事供屋
问：若想短期内赚快钱，我应该选什么项目？个人贷款最多可买到多少间房屋？要如何认识到好的银行家及律师？
谢：应该买价钱低的单位，如50万令吉以下的房屋，这方面的需求较多。当然一些贵的房屋也可赚钱，例如店屋。个人贷款没有限制，胥视你的收入多寡，银行不会因为你买了多少间房子而停止借钱给你，他们看的是你收入如何，你须证明自己有本事供房子。
马：当你想赚快钱，就须做区域分析，花时间了解该区域的租金、发展趋势等，才能用最快的速度抢到好机会。至于个人贷款，你须多多所得税，否则很难获得贷款。投资者也要组织本身的房屋咨询团队，才能拿到正确资讯，减少错误。
萧：我有一个顾客买很多产业，都是数百万令吉，但他1个月才报约2000令吉所得税，他很担心被税收局揪出来，时常睡不着。我认为，买房子就要享受这个过程，不要做让自己担心的事。
购买未推介房屋
问：若重新开始，你会用什么方式投资房地产？
李：应该是买还未推介的房屋，因为房子一旦推介后，价格就会高涨。
谢：若时光可以倒流，我年轻时就开始买产业，没钱就去借钱，但也要评估风险，不断做买卖，让钱越滚越大。现在最容易的赚钱方式是买还没推介的新房屋。
张：赚钱没有快或慢，机会总在等你，但目标要清楚，与“对”的人交往及不断了解产业，才能发掘优势。
马：现在与以前的投资方式及局势不同，你一定要学习投资，掌握这些知识后再行动，不能光了解理论却不进场。
萧：若能重来，我会早点当律师，因为我之前都是帮顾客赚钱，之后才发现为何不帮自己赚钱？我很迟才加入产业投资。
转售土著房屋仍属土著单位
问：非土著若买土著房屋，可转卖给其他非土著吗？这样做会有问题吗？
马：发展商出售的产业都有土著固打制，这些单位若卖不出，当局才会申请把特定比率的单位卖给非土著，但它仍属于土著单位，非土著卖给非土著没有问题，但若有一天非土著卖给土著，土著要再卖给非土著，就卖不出了，这是相关法律规定，但可以上诉。
李：由于土著单位有折扣，买来自己住并没问题。
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