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<分享> 拍卖的基本常识

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发表于 2-1-2013 04:04 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
有时候看到网友对拍卖有兴趣可是又不知道哪里做基本功课:

Scan了一些资料给网友看,公司的资料来的...
英文的...不要叫我翻译...

其他是自己打的...
喜欢的给+人气

<<LISTING>>
想要了解最近市场或你家周围将被拍卖的产业
基本上有各种管道知道:

Listing管道:

1. Lelongtips
Lelongtips.png
强力推荐的一个auction website,基本上以包含大部分的资料,惟有一些时候update有点慢。
基本资料如地址,价钱,freehold和屋主的种族都可查到。
Maintain的人是lelongtips的网站,所以会比较有水准。
提供基本资料不过要更深入的资料还是要付费或寻求agent帮忙。


2. Iproperty
auction Guide.png
马来西亚首屈一指的property website。
这里基本上是agent把auction listing放在里面,地点也是比较热门的。
Maintain的人是agent本身,所以有时候会把地址隐藏起来让你打电话给他。
竞争的关系有些时候你可以看到agent把产业的照片放上去。
不好处是很大可能你打给的那个agent他也没到过那个地点,所以一问三不知

3. Propwall
Propwall.png
一般上是针对KL Selangor的Condo,如果是别的州属不建议使用这个website
如上图所显示propwall有些listing是比一般便宜,上面有几个小锤子。
这代表这个产业即将被拍卖。
Maintain的人是agent本身,所以有时候会把地址隐藏起来让你打电话给他。
不好处是很大可能你打给的那个agent他也没到过那个地点,所以一问三不知

4. Auctiondata
Auctiondata.png
Auctiondata可以提供很全面的资料,不管是以前的拍卖还是目前的资料都很齐全。
每天都update而且maintain by 那个网站
唯一不好的是需要付费,基本上不打算付费的不要进这个web
建议要长期和时常用到来查资料的人又不愿意每次查要给lelongtips扣一点钱的可以考虑签他

5 . auctions.com.my (property auction house)
property auctionhouse.png
不算齐全不过有提供一些listing和照片。
好处是这里的listing都附有POS和COS下载,不必在花时间找agent。

6. 还有一些银行有各自的拍卖网站
www.cimbbank.com.my/propertymart/
CIMB.png
这个我没用过....
No comment

7. 报章上:
中国报... Star News Paper...
(一般上都是比较大单的...例如地皮工厂等等)

8. 路边或拍卖产业上:
一般上Agent会在靠近拍卖的地方上订牌/做广告。
广告上基本你看不到什么资料,必须打电话问地址和资料,
更多时候是那个listing已经expired过期了(因为放了就懒得拆下来)
这些Agent基本上你打给他,他已经看过那个屋子也到过那个地点。
如果你有心要bid也可以比较容易约出来见面。
如果要委托他帮你bid也要谨慎处理。

<<了解那个产业>>
1. 资料篇
基本上你要知道的资料是:
Untitled.png
Assignee Bank就是拍卖的Bank,借Loan不一定是要用回同一间Bank。
Auctioneer就是你索取POS和COS的人,他们负责拍卖,手续上有什么问题一律可以问他们。
一般上Agent不会给你他的Contact。
Holding type是freehold/Leasehold到多少年,一切以COS和POS为准。
Borrower就是欠债人,看他是什么种族....
Auction Type有好几种,比较常见的是High Court和LACA,
High Court就Senang很多,水电什么的大多数会Waive,而且不需要担心Bumi-lot
LACA的话就要自己小心读POS了

2. 考察那个产业
有了地址,到那个产业附近绕几圈,和邻居谈谈,看看环境和居民都是谁。
你应该了解拍卖产业是不能进入观看,
自己Sek zou,如果有人就不要鬼鬼祟祟等下人家Call 999。
自己衡量风险万一里面Condition不好值不值得买。
和Subsale一样,
早上看一次,看环境。
晚上看一次,看邻居和里面有没有人。
下雨看一次,看有没有漏水。
自己衡量万一买了有没有其他费用等等。
自己想如果里面的人不肯搬走,要采取什么行动和什么费用。


3. POS和COS
Proclaimation of Sales和Conditions of Sales
这个是才是肉戏,不管怎样,坚持要读完里面每一条Clause。
里面包含之前屋主欠的钱怎么处理。
水电,Cukai tanah/pintu,Maintainance 会不会被waive。
有些会写Waive最多多少钱之后再和Bank扣。
什么时候Auction,Auction地点,
Bank Draft 开什么名,5%还是10%。
自己研究,不懂就问Agent和Auctioneer,
再不懂就看POS里面有一个Appointed Lawyer,
不过提醒你先,好的Lawyer会告诉你,
有些会比较鸟样一点,一问三不知。

POS和COS的SAMPLE


4. LOAN
去找任何一个Banker问自己可以借多少钱。
请你了解这可能是动辄几十年的东西,
当你拍下那个产业的时候,你借不到钱你的5-10%是不会refund的。
据我所知,Alliance Bank有一个pre-approval的System,
先让你去拍卖之前Make sure你loan可以过,Value最高多少。
当然你不可能让banker白做工,承诺他如果别的banker offer一样的话优先考虑它。

如果是怕自己有Blacklist,可以去Bank Negara查

除非你自己家里米已经多到可以买Cash,
不然最好还是找Banker谈一谈先...

5. Land Search/Caveat Search
这一Part是功课唯一会花钱的。

可以去土地局查或者找律师帮你做,
Caveat就是冻结,万一你买到这一类的产业转不到名你就麻烦了。
Land Search就是察看POS和COS里面的资料是不是和土地局登记的一样。

如果要省钱可以试看Call POS的律师,有些已经有ready的Search了。
要省麻烦可以去Lelongtips topup,他们有提供买Search服务

建议你做一次,花一点钱买个安心。


6. Bank Draft
根据POS,开出5或10% Bank Draft, (不收Cheque)

7. 委托或者自己去Bid
根据POS里面的地点时间,早1小时出现在地点。
把Bank Draft叫给负责人,如果拍不到会当场退回。
不得空出席,委托Agent的话要看情况,
有些是Bank没有给Commission (如Public Bank和一些什么Bank Pembinaan),要他们去的话要付费。
记得拍卖的时候电话一直开着,不然现场有什么变数通知不到你。
拍中的话会有一份Contract of Sales,
最后价钱的10%如果和你的reserve price的价钱有差距多少天要补上要问清楚。
签名后可以当Subsale一样找律师和Banker借钱~~

8. 提醒
记得在前一天Call auctioneer/Agent Confirm有没有Call-off...
意思就是最后一分钟屋主拿钱赎回自己的屋子。
不然到现场的时候才知道拍卖取消就白来一次了。


============================================================================
FAQ:

问:  POS和COS那里拿?
答:Auctioneer 或者 Agent那里拿(一般上是要你register后才给你),有些时候Internet可以Download。
     可以把地址google下,有时候会找出来。

问:该不该用Agent呢?
答:见个面先,看看信不信得过。
    一种米养百种人,有好人也有坏人。

问:和Agent Register要不要给钱?要给什么资料?一定要Register吗?   
答:Register是Free of Charge 的,资料一般上有IC Copy,地址和电话而已。
    去参加拍卖不一定要Register,Register只是Bank知道万一Bid中的人有Agent Serve的话,Commission应该给谁。

问:去Bid是我去还是Agent去?
答:和Agent谈,一般上Agent去的话是有bid中不收钱,Bid不中收车马费。

问:为什么有些Agent说Bid中要收钱?
答:有些Bank没有给Commission,所以Agent要和Buyer收,一般上是2% Nego。
     如果不要给的话就可以自己打电话问同一个listing的另外几个Agent,
     看他们有没有收钱。不想给的话就自己硬着头皮上。

问:如果bid中了借不到loan,怎么办?
答:bid中了120天(或以POS为准),要把90%付清,不管是用Cash还是loan。
如果到时候借不到loan凑不足90%,10%会forfeit。
所以如以上所说,记得去bank negara check自己的blacklist或者是去alliance bank做pre-approval。

========================================================================

后面附上我Scan的一些资料,
有兴趣的朋友可以读读看:


最后祝大家
2013事事顺利发大财~~
身体健康好事不断~













本帖最后由 tengliyuan 于 13-3-2013 02:56 PM 编辑

评分

参与人数 16积分 +200 人气 +81 收起 理由
stAgFlasI + 5 谢谢分享
Inluck + 5 谢谢分享
vinnie4876 + 5

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发表于 2-1-2013 11:15 PM | 显示全部楼层
新楼开张大吉。
想问下,如果reserve price是RM200K,拍卖所要求的deposit是10%。那么我是不是要开RM20K的bank draft去。万一拍卖时价钱飙升到RM300K才成交,我要当场补加多少钱?
是RM20K的bank draft + RM10K的现金,
还是RM20K的bank draft + RM100K?
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发表于 2-1-2013 11:20 PM | 显示全部楼层
谢谢分享;
留下脚印,以后可用
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 楼主| 发表于 2-1-2013 11:38 PM | 显示全部楼层
147258 发表于 2-1-2013 11:15 PM
新楼开张大吉。
想问下,如果reserve price是RM200K,拍卖所要求的deposit是10%。那么我是不是要开RM20K的 ...

+多10k

不必当场给啦,会给你段时间的


本帖最后由 tengliyuan 于 2-1-2013 11:40 PM 编辑

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发表于 3-1-2013 07:31 AM | 显示全部楼层
tengliyuan 发表于 2-1-2013 11:38 PM
+多10k

不必当场给啦,会给你段时间的

只加多十千就还好。谢谢你的回复。
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发表于 5-1-2013 06:08 AM | 显示全部楼层
谢谢你的分享,very good info.
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发表于 6-1-2013 03:41 PM | 显示全部楼层
tengliyuan 发表于 2-1-2013 11:38 PM
+多10k

不必当场给啦,会给你段时间的

楼主。。 通常拍卖的顶价要是市价的几%就应该放弃了。。
毕竟屋里的情况我们都没法去查看。。。
本帖最后由 caMEron2 于 6-1-2013 03:43 PM 编辑

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 楼主| 发表于 6-1-2013 08:49 PM | 显示全部楼层
caMEron2 发表于 6-1-2013 03:41 PM
楼主。。 通常拍卖的顶价要是市价的几%就应该放弃了。。
毕竟屋里的情况我们都没法去查看。。。

%%每个人都不一样啦...

市价的话不如去买Subsale...至少还可以看里面

固然有人是受到现场气氛影响买到市价的
不过有些人知道那个区是很少有卖家的hot area,
高过市价也有愿意给的 (比如有些人打算买隔壁打通的,就非买不可了)

Reserve price大概 乘1.4大概大概就是bank value了...
自己衡量一下 本帖最后由 tengliyuan 于 6-1-2013 08:54 PM 编辑

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发表于 7-1-2013 11:29 PM | 显示全部楼层
tengliyuan 发表于 6-1-2013 08:49 PM
%%每个人都不一样啦...

市价的话不如去买Subsale...至少还可以看里面

谢谢谢谢.. 获益不浅..
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发表于 13-3-2013 12:47 AM | 显示全部楼层
太好了,男朋友刚好需要这份质料,谢谢分享~
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发表于 13-3-2013 12:54 AM | 显示全部楼层
好帖,帮你升精华了。
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发表于 13-3-2013 04:44 AM | 显示全部楼层
好帖!!!谢谢分享!
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发表于 13-3-2013 06:04 AM | 显示全部楼层
很好的分享, 请问你是agent吗 ?
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发表于 13-3-2013 09:18 AM 来自手机 | 显示全部楼层
大大感谢你的无私
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发表于 13-3-2013 01:11 PM | 显示全部楼层
其实想知道,万一bid到了~ 才知道不能借loan,那会怎样?
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发表于 13-3-2013 01:13 PM | 显示全部楼层
好帖,帮你升精华了。 留下腳印, 日後再來
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发表于 26-3-2013 05:46 PM | 显示全部楼层
屋价太贵了,我可能要买Auctions Hse 了。谢谢你的分享。
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发表于 26-3-2013 05:55 PM | 显示全部楼层
今早去两场法庭拍卖。
第一场, 底价180k, 40个投标者, 第一个喊价 RM250K, 一路上到RM370K, 手都没有机会举,偶软掉。
第二场, 底价630k, 13个投标者,没有机会喊价, 全场的人给人各塞5000 (broker fee 还没有扣).  @#$@$!$@#$!@#$!$
ANYWAY, 赚了小钱回家。

套一句 kitkat佬讲的话, 市场就是酱残忍的咯!!! 本帖最后由 2750三号 于 26-3-2013 05:59 PM 编辑

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发表于 26-3-2013 06:53 PM | 显示全部楼层
楼主,谢谢分享。我想了解拍卖的情形,如果只有单独一个买家,那么是不是不需要bid了,直接就是那个低价买了?如果有几个买家,那么bid的价格是任买家开出的价格来叫价呢?还是拍卖行规定每次叫价是几千?
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发表于 26-3-2013 09:17 PM | 显示全部楼层
2750三号 发表于 26-3-2013 05:55 PM
今早去两场法庭拍卖。
第一场, 底价180k, 40个投标者, 第一个喊价 RM250K, 一路上到RM370K, 手都没有机 ...

哪里有auction场?? 想去看看见识见识~
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