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投资房产之前请先三思,不要盲目跟风道听途说

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发表于 8-3-2013 12:30 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
最近频频听到身边有人谈其房地产,问说这个项目如何,哪个地点值得投资...
还没有买房子的想要踏出第一步,怕现在不买以后就买不起。
已经买了房子的,看到房价高涨,也心动地想要再多买一间来投资。
房地产在过去几年开始变得炙手可热,很象96/97全盛期间人人皆“股”。
当时,大家一窝蜂跑去炒股票;现在,大家一窝蜂跑去炒房产。

当越来越多人都想要投资房地产,无疑推高了房价,发展商也趋于起更多项目和卖更高的价格。
这对房地产来说,是好是坏?

如果大家是抱着投资,而不是炒作投资,对于市场来说是教有益的。
可是现在普遍看到的,很多对房产不熟悉的,甚至一些退休人士、家庭主妇、普通白领等等;也很热衷想要在房产市分一杯羹。
那些有经验的,或者已经对房产有所研究的,自然知道说过去几年房价已经涨了相当大幅度,可是这不代表说你现在买,三年起好之后也会涨得这么好。
一些没有做考察研究的,只是道听途说,就想要丢一笔钱去投资房产,等几年起好之后卖掉或者高价租出,却往往没有考虑到,这项投资是充满风险,而且还有一些没有预料到的费用和支出。

为什么突然那么多人想要投资呢?

每一次在论坛上看到别人分享投资成功的经验;每次去到发展商展示单位听代理说有哪些优惠,有多值得投资;再看到现场那么多人都“抢着”要买那些单位;你是不是也会觉得那么多人排队,一定是好货;那么多人抢着要买,我跟着买一定没有错;
如果你这么想你就错了。你不是他们。可能人家闲钱多,或财大气粗;房子放着三年不租不卖也问题,你可以吗?

大家只是看到成功的例子,那些房子被拍卖的,你有看过他们出来分享吗?
大家只是看到发展商很风光的做推介礼动土仪式等等,那些荒废了被发展商搁置的房屋你有去了解吗?那些买了房子不能住还要供银行利息十年八年的你却不知道。
以后的房价还是会一直升?如果政府打压房市呢?如果银行调高利息呢?

如果是买来自住你又负担得起,那当然没有问题。
如果是买来投资你也负担得起,考虑说如果卖不出租不出一段时间,你还是可以供得起房贷,那也还好。(投资没有稳赚的!)

买房子有很多支出你需要考量,买的时候需要给印花税、律师费、割名费等等;也许要给你的房子买保险MRTA/MLTA也要出一笔钱;
买了等它起好你要供利息(除非有DIBS);起好了之后你也需要给一些杂费;
每个月除了贷款月供,可能还要还管理费和杂费;房子的维修、装修、家私;保险、indah water、quit rent、门牌税/地契税等等;

如果在五年以内卖房子,你需要给政府房产税RPGT;在贷款锁定期间卖房子(提早解除贷款)也会给银行罚款几巴仙;
找代理帮你卖房子需要付佣金;房子一起好你就要供贷款,可是不是说一起好你就可以立刻卖得出;
通常快的话三到六个月你可以找到买家(通常新起好的有数十或上百个单位和你竞争);然后你要再等三到六个月(有的甚至更久)等你的买家顺利割名对方的银行才会付钱给你的银行你才不必供和拿到盈利;也需要负担一些律师费。

所以,打算买房子投资的人,一定要有一笔储备金以防万一;
不要超过你自己的预算;预算最好放宽松一些不要算得刚刚好,减低房子被拍卖的风险。

我觉得如果房产世道不好,首先受影响的就是那些好几百万的豪宅或高级公寓;接下来就是那些四五百千的studio/soho/sovo/soxo,接下来才到一般的公寓和有地房产。高风险也许高回酬(我是说也许),可是你有承担风险和为风险作出准备了吗?

希望大家不要财迷心窍只是看到房产“容易”赚大钱那部分,也要衡量说有没有这方面的技巧和下功夫去钻研;
祝大家买房愉快,投资赚钱,事事顺利。

我不希望泡沫会来临,因为那样会把很多人弄得很惨,希望马来西亚的房产是可以“健康”的发展;
此帖纯粹和初哥初姐们分享,其他地产界前辈可以略过(你们懂得比我多太多了)。
因为身边一直有人问这个studio 500k值不值得投资,有的也不管自己供不供得起就因为只需要给定金几百几千又恃着有DIBS而去投资,我觉得风险很高。


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发表于 8-3-2013 12:36 AM | 显示全部楼层
多谢分享,我对产业保持乐观
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发表于 8-3-2013 01:35 AM | 显示全部楼层
送楼主一个精华,谢谢分享。
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 楼主| 发表于 8-3-2013 11:32 AM | 显示全部楼层
SeanLee5025 发表于 8-3-2013 12:36 AM
多谢分享,我对产业保持乐观

你好,我对产业是保持60%的乐观;

不过我觉得作为投资者,如果是现在才进场(就是之前没有买过,也没有说赚了一笔再投资其他项目的),是有一定风险,需要格外小心。
如果作足了风险管理,当然也不必太担心,问题绝对不能受心理影响只是跟风去买,或者“我朋友叫我买说一定赚”,“代理跟我说起好可以赚一笔”,“现在不买以后更贵”等等这些推动而盲目去买了一间自己根本不熟悉的房产。

市场已经趋于饱和,需要给它一些时间还消化之前所发售最近起好的。
之前已经起了很多公寓和小单位的商业用途建筑(studio/soho/sovo/sofo etc),这些的竞争尤其大。
比较缺乏的是一般人可以负担的房屋;不想卖时至少可以租出去(如三百多四百千的公寓一千方尺,月租两千以下的比较容易找到租客)。
还有有围篱笆的有地房产或township。这些的风险较低,不过价格比较昂贵,可能需要比较久的持有力(holding power)

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 楼主| 发表于 8-3-2013 11:33 AM | 显示全部楼层
jasonhanjk 发表于 8-3-2013 01:35 AM
送楼主一个精华,谢谢分享。

谢谢版主!
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发表于 8-3-2013 12:10 PM | 显示全部楼层
麻纱 发表于 8-3-2013 11:32 AM
你好,我对产业是保持60%的乐观;

不过我觉得作为投资者,如果是现在才进场(就是之前没有买过,也没有 ...

我最不喜欢SOHO, SOFO, STUDIO了!

最喜欢有围篱的排楼,好邻居住在一起,治安好. 那种很好住哦.
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发表于 8-3-2013 01:14 PM | 显示全部楼层
u0508950 发表于 8-3-2013 12:10 PM
我最不喜欢SOHO, SOFO, STUDIO了!

最喜欢有围篱的排楼,好邻居住在一起,治安好. 那种很好住哦.

何为 “排楼” ??
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发表于 8-3-2013 01:43 PM | 显示全部楼层
feyn4402 发表于 8-3-2013 01:14 PM
何为 “排楼” ??

双层排屋
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 楼主| 发表于 8-3-2013 01:53 PM | 显示全部楼层
u0508950 发表于 8-3-2013 12:10 PM
我最不喜欢SOHO, SOFO, STUDIO了!

最喜欢有围篱的排楼,好邻居住在一起,治安好. 那种很好住哦.

如果是价格两三百千内的studio/soho,也挺适合单身贵族或小情侣小夫妻一起生活的。

只可惜现在的小单位都被抄高到五六百千,如果我有五百千,我一定是买至少一千方尺以上的公寓,或者贴一点钱直接买二手排屋。
小单位是有个人空间,可是每平方尺价格太高,自己住如果你负担的起没所谓,如果studio要租给人家两三千块,我觉得能够负担的人不多。如果三房公寓租两三千还比较可能,至少可以几个人分住负担房租。

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发表于 8-3-2013 01:57 PM | 显示全部楼层
当然决定买屋之前需要计算下要给什么......等等。 我也有考虑到卖屋也需要等5年过后或和3年后才能卖,要不然也给政府抽。到目前为止,我还是依然觉得买房屋产业是最好的安全投资。我本身现在有2间landed ,1间condo.

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发表于 8-3-2013 01:59 PM | 显示全部楼层
还是那句,现在不买,以后房价会更贵。
如果还可以负担的,就买,别忘记年轻就是本钱,不然等你老了才买?

当然要知道自己能力到哪里,适可而止
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 楼主| 发表于 8-3-2013 02:03 PM | 显示全部楼层
chrisysl8989 发表于 8-3-2013 01:57 PM
当然决定买屋之前需要计算下要给什么......等等。 我也有考虑到卖屋也需要等5年过后或和3年后才能卖,要不然 ...

当然,如果有所规划又在负担能力之内,的确投资房产不全是一件坏事。
房产投资我觉得是长线投资的一种;
比较不鼓励那些因为低头期零利息负担而跑去买一两间打算来炒的。
如果是在过去已经慢慢累积经验,储备足资金,在看到好商机的房产才选择买入,才是理智。

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发表于 8-3-2013 02:23 PM | 显示全部楼层
麻纱 发表于 8-3-2013 01:53 PM
如果是价格两三百千内的studio/soho,也挺适合单身贵族或小情侣小夫妻一起生活的。

只可惜现在的 ...

公寓卖这么贵有点夸张, 除非有特别地理位置.
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发表于 8-3-2013 02:34 PM | 显示全部楼层
讲到完就是一句,投资前最重要就是衡量自己的能力,不要别人买百万家,你也要买。。。

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发表于 8-3-2013 02:40 PM | 显示全部楼层
客位呀!可以介绍双层排屋给小弟吗?找了好久都找不到,是时候把一家大小接来生活。价钱不要超过$400-$500多千。

谢谢回复!
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发表于 8-3-2013 03:49 PM | 显示全部楼层
以槟城而论 - “檳城的住宅、商業單位、工業單位種種房地產的交易量從2011年上半年的1萬8035宗,上升至下半年的2萬1380宗,可是在今年上半年又回跌至1萬5891宗。不過交易金額反而上漲。檳城各類房產的交易額,從去年上半年的60億令吉,上漲至今年上半年的60億9428萬令吉”。从这个角度来看, 房价的确是上涨了,但需求同时间却下跌了。 如果交易量持续下降而在缺少支持下,房价应该会回稳或调整, 当然也要视个别房产的条件而定-如地点。也可以观察到新的房产计划现在并不是每个都可以买得满堂红的, 也要看价钱,地点, 和整体发展而定。总的来说,以数量来看,房产市场其实是开始降温了,并没有如所形容的,类似满城疯狂的情况。就算有,很多人也过不了贷款那一关。

房产也不是真的就如所说的容易买,毕竟还是要通过银行来贷款。银行已经缩紧审核标准,加上第三间房产只能获得70%的贷款上限,买房产并不如买股票容易,有现钱,开个户口就能了事。没有一定财政基础的人要购买房产是有一定难度的。 “在2012年1月1日开始,国家银行的新条例规定只能以“净收入”作为贷款考量,房贷贷款申请遭拒绝的的几率也达到近50%。”就连所谓的Commercial title, residential purpose 的发展,如SOHO, 在槟城也是根据70% loan margin 走的,逃不掉。发展商的种种策略如DIBS, 或免头期的做法某种程度上会刺激买气,但贷款还是最主要的因素。

房产是有周期的,定义是 “Boom", "Slump", "Recovery". 2009-2010 年间是"Recovery", 刚通过2008年的market recession, 利息下调至历史新低,继续赦免RGPT ,需求开始提升, 房价开始上涨但还是缓和的。而从2011 年到现在房价这三年来起了>=20%, 现今的情况很明显是”Boom"。 利息持续走低,市场情绪越炒越热,价钱也陆续调高, 发展商不断的推出新产业。这也就是"Fear" 和 ”Greed" 两种情绪的交和点。“Fear" 的是很多人害怕价钱会继续升高,现在不买,以后更买不起。”Greed" 是很多人看到别人通过市场赚钱,也要分一杯羹。而屋主也想坐地起价,让房价更高是才卖。 这就是 “Seller Market", 也会看到银行估价根本跟不上要价,但人们依然买。"Slump" 也就是大调整的情况 - 新房产大量推出市场, supply > demand, 国家经济走低,政府继续打房措施,利息调高,造成很少人愿意进市场。这个cycle 通常最久,也不一定价钱就会大降,但会没有明显升幅和维持。通常最好的投资时段是"Recovery", 但很少人有这么灵敏的嗅觉, 大多数人还是只会跟风,所以穷人永远比富人多。

房产投资本来就是中/长期的投资工具,如果有好的策略和有计划来长期维持(buy-and-hold),不管什么property cycle 都不是问题,  因为数据显示房产价值长远一定是上涨的。如果看到短期的上涨就卖出房产的话,你再也不能用同样的价钱购买同样的/单位了,也只有白白让新的买家享有接下来的升值回报。短期内售出也需要承担费用如银行lock-in penalty, RPGT, Agent fees等等, 盈利其实薄落了。好的房产,在好的地点是不应该卖的, 只是部分人为了赚取快钱而忽略了这一点。


总结我的立场:

1)市场表面上, 情绪上虽然还很火热,但贷款条率有效的遏制局面;
2)国家打房是有一定的效果, 市场会逐渐降温;
3) "Slump" 会到来,但不知道有多快;
4)现在还可以买房产吗? 可以, 但需要谨慎, 挑选地点好, 有前景的计划。
5) 房产应该是一项长期的投资。 好的房产, 好的地点不应该卖。

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怕水的魚 + 5 看法和你一樣。惟地點為王,不怕周期。

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 楼主| 发表于 9-3-2013 12:41 AM | 显示全部楼层
jeffanb 发表于 8-3-2013 03:49 PM
以槟城而论 - “檳城的住宅、商業單位、工業單位種種房地產的交易量從2011年上半年的1萬8035宗,上升至下半 ...

我也是觉得市场会降温,现有的二手的房价可能会回跌一点(correction)。
因为房贷不容易过,价格评估也没有卖家所要求的那么高,久了房子卖不出,卖家自然会降一点价钱。

不过如果单位不多或是很旺的地方,可能价格最多是持平或升一点点。
因为市场就是一个供与求的游戏,供过于求的时候,价格就会受影响;
反之,如果一间房子要卖几个买家争着要,那屋主可能就会起价,价高者得。

感觉上大马尤其是雪隆和槟城的房市还是可以维持,因为每年毕业生都往这几个城市去谋求工作。
柔佛的iskandar区就要看发展得起来不,因为虽然很多人在新加坡工作,可是他们是不是愿意在iskandar区居住,还有如果新加坡的经济放缓而裁员,新山的房价也会受影响。新币继续走强,有些公司和工厂在新加坡撑不住,已经慢慢转移工地到邻近如印尼小岛或马来西亚或其他更廉价的地区。

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怕水的魚 + 3 切記:供與求之間,政府也是背後一隻看不見.
HUICHU + 5 我很赞同

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发表于 9-3-2013 01:04 AM | 显示全部楼层
我想买一间排楼自己住,可是现在房价高的恐怖,人家都叫我不要买,因为价格都被炒上来。
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 楼主| 发表于 9-3-2013 08:50 AM | 显示全部楼层
u0508950 发表于 8-3-2013 02:23 PM
公寓卖这么贵有点夸张, 除非有特别地理位置.

现在似乎大家都“习惯”了新项目如果是公寓或studio,大概都是四五百千这样。
发展商也不会开发新项目低于四五百千这个门槛,就连LBS远在太子城的SkyPark也要卖400k(折扣前)。

已经在几年前买了房子的,自然觉得现在这个价格离谱。
可是又没有迹象它会大跌...

早在2007年Damansara Perdana view公寓当时是卖270k,2010年的时候起到了大概350-400k,现在2013年它的喊价是500k。
所以如果是在好地区如PJ/damansara,就算是leasedhold又是老房子,一点也没有影响到它的价格。

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 楼主| 发表于 9-3-2013 08:54 AM | 显示全部楼层
bluebear007 发表于 9-3-2013 01:04 AM
我想买一间排楼自己住,可是现在房价高的恐怖,人家都叫我不要买,因为价格都被炒上来。

那要问问你自己负担得起吗?
如果是排楼又是自住,其实越早买越好。(前提是你负担的起)
除非你是买那些新起七八百千或者上百万的排楼;
要不然通常受冲击的比较少是那些五百千以下的,所以等它跌价谈何容易。

折衷,买小一点、远一点的,或者是公寓,在你能力之内的;自住的早买比较好。
反正你是拿来自己住,也是长期的事,房子长远来看还是能抗通膨会涨的。

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