投资房产之前请先三思，不要盲目跟风道听途说

u0508950

麻纱 发表于 9-3-2013 08:50 AM
现在似乎大家都“习惯”了新项目如果是公寓或studio，大概都是四五百千这样。
发展商也不会开发新项目低 ...

大马房产之前在低点哦,现在才说比较合理化, 工资还是不合理化, 政府是时候做事情了.

jamesyfl

u0508950 发表于 9-3-2013 12:22 PM
大马房产之前在低点哦,现在才说比较合理化, 工资还是不合理化, 政府是时候做事情了.

政府是时候换了

RyanYee

政府换了有怎样？我倒是认为靠自己是最靠铺的，应该脚踏实地和努力往前。

麻纱

RyanYee 发表于 9-3-2013 04:17 PM
政府换了有怎样？我倒是认为靠自己是最靠铺的，应该脚踏实地和努力往前。

提外话，我觉得楼上两位都对。
政府应该轮替，能者居之。
人民也应该靠自己努力谋取更好的生活。

u0508950

jeffanb 发表于 8-3-2013 03:49 PM
以槟城而论 － “檳城的住宅、商業單位、工業單位種種房地產的交易量從2011年上半年的1萬8035宗，上升至下半 ...

请问你一下，　我国何时发生过ＳＬＵＭＰ的情况？　你可以拿出数据来支持你的ＳＬＵＭＰ论点吗？因为我很有兴趣知道，你的ＳＬＵＭＰ是价格严重下滑？还是交易量严重下滑？

还是多数时期处于持平的状况比较多呢？　

u0508950

jamesyfl 发表于 9-3-2013 03:59 PM
政府是时候换了

最重要是多做事啦.....

lhshyong

我觉得重要的是看这三年里那些买DIBS新房产的人是不是同一批人，和有没有能力，如果那时他们的房子起好后，一个人手上几个单位，没有能力供，又卖不出，那么就可能被逼贱价出售，跌势一成，二手市场更加谨慎，因为大家要等更低价，结果恶性循环，崩盘开始。

话说这3年的升势也是个变相的循环，升势形成，大家怕买不到，就抢着买，结果好卖发展商起价（加上后期DIBS) ，更加容易卖， 买家还是怕买不到，抢着买，就这样一直循环。

jeffanb

u0508950 发表于 11-3-2013 12:15 AM
请问你一下，　我国何时发生过ＳＬＵＭＰ的情况？　你可以拿出数据来支持你的ＳＬＵＭＰ论点吗？因为我很 ...

1998 - 1999, 2008－2009 之间都算是slump的年段。 价钱有大幅度的下降， 所以并非是维持性的。 如果在1997 或2007 购入了房产， 其实是有某种程度的亏损的。 不过长期来看房产价值还是上升的。   

http://napic.jpph.gov.my/epsKeyStatistics/keyst/streamFile.dl?itemId=1470&org.jboss.portletbridge.NAMESPACE=jbpns_2feps_2fOnline_20Services_2fKey_20Statistics_2fEpsKeyStatisticsWindowsnpbj

http://napic.jpph.gov.my/epsKeyStatistics/keyst/streamFile.dl?itemId=1472&org.jboss.portletbridge.NAMESPACE=jbpns_2feps_2fOnline_20Services_2fKey_20Statistics_2fEpsKeyStatisticsWindowsnpbj
http://www.globalpropertyguide.com/Asia/malaysia/Price-History

u0508950

jeffanb 发表于 11-3-2013 01:36 AM
1998 - 1999, 2008－2009 之间都算是slump的年段。 价钱有大幅度的下降， 所以并非是维持性的。 如果在19 ...

我要看的就是这个, 谢谢你, 这样我对目前的走势比较明了!

jeffanb

u0508950 发表于 11-3-2013 02:46 AM
我要看的就是这个, 谢谢你, 这样我对目前的走势比较明了!

现在看过来其实整体恢复得很快， 但可以想象当时在1997年， 或 2007 年slump 发生前购买房产的人肯定是进入恐慌的状态， 因为他们根本不知道这种情况会维持多久。 尤其是1998 年， BLR 上升到>12%, 很多人应该也承受很大压力，最坏的情况下维持不住贷款而被迫廉价售出或拍卖。
所以买房产一定要有一笔后备基金来准备不时之需， 和有长远Buy-and-hold 的打算。 多少后备才足够呢， 历史数据告诉我们~两年， 利息升幅~12%.这样一来才能有保障性的从房产中获利， 也能得到平均10％的年升值率。  

u0508950

jeffanb 发表于 11-3-2013 10:40 AM
现在看过来其实整体恢复得很快， 但可以想象当时在1997年， 或 2007 年slump 发生前购买房产的人肯定是进 ...

１９９７　那个很难ＲＥＰＥＡＴ了，那个时候很多因素造成我国元气大伤，再加上当时老马封国，超高ＢＬＲ，亚洲金融风暴导致外资大量流失等等，所造成的打击很夸张。

２００７　年那个只是小挫，因为没有１９９７　年那个多重夹杀来得严重。

其实如果投资房地产，你可以ＨＯＬＤ过金融风暴那个危险阶段，最后通常是有赚的，当然地点选择很重要。

麻纱

lhshyong 发表于 11-3-2013 12:33 AM
我觉得重要的是看这三年里那些买DIBS新房产的人是不是同一批人，和有没有能力，如果那时他们的房子起好后， ...

非常同意。

无可否认，过去三年屋价一再高涨，还有房贷宽松和发展商给于许多买房便利（低头期，ＤＩＢＳ等），所以催使很多本来没想要买房的人，也跑去买房子了；这些人大多有抱着“现在不买，以后更贵／买不到”的心理；可是，既然许多人已经在过去几年买了，接下来下一批的人，自然会减少；除了一些周期或长期都会买房来投资（买房也要有资金和借到钱），不是所有的人都会买了再买。

如果这些因为低头期和ＤＩＢＳ而买房打算炒作的人，起好之后面对资金不足，而降价卖房，或房子被拍卖，的确会驱使房价崩塌的恶性循环，也连累其他的投资者，牵连房价贬值（如果出现大量拍卖房）。

麻纱

jeffanb 发表于 11-3-2013 10:40 AM
现在看过来其实整体恢复得很快， 但可以想象当时在1997年， 或 2007 年slump 发生前购买房产的人肯定是进 ...

打个比喻，如果买一间四百千的公寓作投资，月供需要RM1,760，假设管理费一个月RM240，那么每月付出就是RM2,000。
这么说，两年的储备金就是RM48,000。如果利息升到12%，那么同样的贷款需要月供RM3,053。加上管理费，两年的储备金大概是接近RM80,000

如果要比较稳定，就是说你买四百千的公寓投资，你需要有RM48,000 - 80,000的两年储备金。
我觉得，现在买房的人，应该是六七成的人都没有这么多的储备金。

那些手上有50-80千的人，看到房市大好，反而会千方百计想如何用手上的钱多买几间来投资。

麻纱

u0508950 发表于 11-3-2013 01:35 PM
１９９７　那个很难ＲＥＰＥＡＴ了，那个时候很多因素造成我国元气大伤，再加上当时老马封国，超高ＢＬＲ ...

看了那个房屋价格index，发现说1997年价格高涨到216.8，之后跌了，到2011年也只是回涨到154.6？？ （不会看）
另外一个表就比较明了，除了1997年段是大跌，其他大部分时候马来西亚的房产交易都是涨的（会微跌之后隔年就涨）。
尤其是2004年开始就已经超越了1997前的全盛时期，房产交易大幅度上升。

拿2005年跟1997年的总成交量/屋价价格比较，价格涨幅不大；
可是拿2005跟2010年的总成交量/屋价来看，价格确实暴涨了许多；

u0508950

麻纱 发表于 11-3-2013 02:32 PM
看了那个房屋价格index，发现说1997年价格高涨到216.8，之后跌了，到2011年也只是回涨到154.6？？ （不会 ...

你注意看他的ＢＡＳＥ　ＹＥＡＲ，１９９７　拿的是１９９０　做ＢＡＳＥ　ＹＥＡＲ，２００８　拿的是２０００年做ＢＡＳＥ　ＹＥＡＲ。

jeffanb

麻纱 发表于 11-3-2013 02:05 PM
打个比喻，如果买一间四百千的公寓作投资，月供需要RM1,760，假设管理费一个月RM240，那么每月付出就是RM ...

我本身有很重的Leveraging, 不稀奇， 投资地产的人如果没利用杠杆作用那根本不算是在做地产投资了。Top-up loan, re－finance 等等是正常事， 用惯了甚至会上瘾。但过度的leveraging 也是一个致命伤 － 房价一跌，利息一起，立刻就会全军覆没。我的救命钱就是公积金第二户口， 应该足够后备作用了，所以我确保情况有多需要我都不会把钱提出来。 这几年利息还算满意，加上要向银行贷款， 公积金里有充分的钱也是一个审核考量， 和乐而不为呢？

怕水的魚

jeffanb 发表于 11-3-2013 02:50 PM
我本身有很重的Leveraging, 不稀奇， 投资地产的人如果没利用杠杆作用那根本不算是在做地产投资了。Top-u ...

你剛好提到re-finance和第二公積金，我想請教一下你的個人做法~~

你會主張用第二公積金的錢去填re-finance的債嗎? (或以後用公積金蓋完全部re-finance的債?)
還是仍然會堅持保留公積金的錢作後備救命錢? 抑或用來作再買另一間的頭期錢?

何者划算?

jeffanb

怕水的魚 发表于 11-3-2013 05:52 PM
你剛好提到re-finance和第二公積金，我想請教一下你的個人做法~~

你會主張用第二公積金的錢去填re-fi ...

你会re-finance就是因为要得到价格差异中的一笔现款来进行下一个投资。 如果你同时又把另一笔现金（如公积金）放进贷款来抵消利息， 那是有点矛盾了，倒不如直接用公积金的钱来投资就好了。杠杆原则就是向银行借最长，最高的贷款， 然后利用你买的房产来制造passive income. 这样一来你才可以用最少的现金，最快的时间，来投资最多的房产。

不过我本身还是不赞成用公积金来进行投资， 因为它的作用就是用来防老的。 我唯一会考虑的情况就是用于购买价位高，而有计划长期自住的房产 － 如槟岛的semi-D, bungalow 之类的， capital appreciation 高， 而又可以省利息。

麻纱

u0508950 发表于 11-3-2013 02:40 PM
你注意看他的ＢＡＳＥ　ＹＥＡＲ，１９９７　拿的是１９９０　做ＢＡＳＥ　ＹＥＡＲ，２００８　拿的是２ ...

了解了，谢谢你的指点！

麻纱

jeffanb 发表于 11-3-2013 02:50 PM
我本身有很重的Leveraging, 不稀奇， 投资地产的人如果没利用杠杆作用那根本不算是在做地产投资了。Top-u ...

不知你可以和我们分享，如何衡量说leveraging会不会超过，和到底如何算一个储备金呢？
就如投资的数额/贷款的数额，相比对薪水的高低和现金/储备金的比例何谓健康/过重。
我公积金第二户头才三四十千，如果投资超过一间，感觉不够拿出来“救命”，只能暂时解燃眉之急。
能分享你管理风险的心得吗？