投资房产之前请先三思，不要盲目跟风道听途说

怕水的魚

jeffanb 发表于 11-3-2013 06:29 PM
你会re-finance就是因为要得到价格差异中的一笔现款来进行下一个投资。 如果你同时又把另一笔现金（如公积 ...

謝謝~~受教了

missemma86

你说的对！
有时房产未必是还好的投资工具。。。
看见很多人买时，其实是高风险的时候快到了

Dragoon

现在的房产，人人疯狂！
我不知听了多少人说买了家或想买家,
也听了不少人说谁谁谁capital gain几多几多,
更有人坚决说买房产一定赚，短期不赚，长期也赚...

可能我refer的info都是看淡房产的吧，可是他们都是我跟了很久的blog:
KLSE8k 大大的blog: http://8yearsblog.blogspot.sg/
黑大的blog: http://ckfstock.blogspot.sg/2012/12/blog-post_21.html

坦白说，我宁愿相信这些网上的blog,也不愿相信报纸的报道..

以现况来说，我觉得2013 - 2014年的supply会远远大过demand.
以新山来说，2013 - 2017会有70++ development建好.
On average 每个development不要过分，200units就好了，
就有14000 units了...
很多都说要出租，试问要多少人来填这些units呢？
租金又要放多少呢?

Capital gain更不可能，
我近期买的一间屋子，买价430k，是在developer建好后有幸卖到的，
Bank P, Bank H value 400k, 只给我借360k,
好在Bank A说因为建好不到半年，能value到450k我买到而已..

从这里我明白了，developer其实是和bank联手的，
你的屋子就好像你的车，一过手，bank value直接掉..
Capital gain?除非有人愿意掏出大笔的头期和你买吧....

u0508950

Dragoon 发表于 12-3-2013 11:00 PM
现在的房产，人人疯狂！
我不知听了多少人说买了家或想买家,
也听了不少人说谁谁谁capital gain几多几多, ...

你犯了好几个投资房地产的错误了。。。。。。。

1。我不会买DEVELOPER 建好的，因为那个赚副最差，搞不好还会亏钱，如果要买新的，MISS 掉PHASE 1 跟PHASE 2 我就不进场了。
2。旧的SUBSALES还是有很多便宜在成熟区，抗跌性很高的房地产，为什么不去买那边？而要买新的？成熟区很多租金都马上可以看到了，也容易出租？
3。你买的时候已经建好了，难道你打算马上FLIP? 通常房地产是比较适合长线持守的，尤其是现在这个世道。如果要短线炒作，用股票，不要用房地产。

ks999

麻纱 发表于 8-3-2013 11:32 AM
你好，我对产业是保持60%的乐观；

不过我觉得作为投资者，如果是现在才进场（就是之前没有买过，也没有 ...

市场已经趋于饱和...请问是指哪里？？

Dragoon

u0508950 发表于 12-3-2013 11:36 PM
你犯了好几个投资房地产的错误了。。。。。。。

1。我不会买DEVELOPER 建好的，因为那个赚副最差，搞不 ...

1. 你想像，phase 1 的屋子一直到建好都找不到有缘人买，不是屋子不好，而是要买屋子的没有本事借到钱，过后又不要去developer office拿会deposit放掉屋子，结果就on hold在那边不能卖. 我的屋子就是遇到3 个这样的case,所以建好后都没卖出去。
2. 屋子过手的价钱(2012)比launching(2010)时贵5%,但是market price 跑到贵20%。发展商只想clear掉手上卡着的屋子而已，买了on paper马上赚15%,有问题吗？再来，不用出太多的头期，因为发展商有给不错的package，何乐而不为？
3. 接了不少找我卖的电话，不打算卖.

你很搞笑下，不看清楚不懂状况就说我有错误...
要纠正也问清楚才来讲啦
怎么了？我不看好新山就要纠正我是吧？

u0508950

Dragoon 发表于 13-3-2013 12:31 AM
1. 你想像，phase 1 的屋子一直到建好都找不到有缘人买，不是屋子不好，而是要买屋子的没有本事借到钱，过 ...

如果你赚到了还抱怨什么呢？　

１。　第一点我不明白你要说什么？

２。　其实你看不看好新山又怎么了？　你不爱听就算咯！

我只是站在投资客的立场来打字而已。不过买发展商剩下的，不都是比较不好的单位吗？而且会比较难卖，不是？我自己了解是这样，所以我都尽量挑第一个ＰＨＡＳＥ去买。错过了，就当ＭＩＳＳ掉咯，反正现在很多新的ＰＲＯＪＥＣＴ。

你买新房子投资不是在它还没建成的时候下定的吗？　而是等它建美美了才买？

３。　你刚刚不是说有价无市吗？为什么又接到很多要你卖的电话呢？

jeffanb

Dragoon 发表于 12-3-2013 11:00 PM
现在的房产，人人疯狂！
我不知听了多少人说买了家或想买家,
也听了不少人说谁谁谁capital gain几多几多, ...

我之前发表过的一些意见，参考一下：

很多人在买新的产业的时候，都会有疑问是不是好的时机。我个人的看法如下：

1) Tier 1: 刚open for preview, 就是拿booking 的时候。发展商如Ivory, 或其他较小型的都会这么做。先给个booking fees (e.g. 10%),official s&p 通常都不会立刻签，甚至１－２年后。这时候购买好处是价钱当然是最低的时候，可能发展商只是推出部分的单位来test out market. 而且因为还没open for public, 只是相熟的买家，还可以选择好的单位。坏处是risk, ～１０％ booking fees 在等待其间会不会有高过3% fix interest 的收益，然后建不建得成。但以投资的立场来看，这是最值得买的时机， no risk no gain.

２） Tier 2: Official launch. 让public排队来买。通常大型developer如IJM, Mahsing, 都会绕过Tier 1 直接来到这里，不过也会先reserve 给staffs 熟的投资者。通常Tier 2 价钱会比tier 1 高个5-10%. 不过好的project因为竞争大，很多人一个礼拜就去排队了，很难买到好的单位。

3) Tier 3: Subsale after official launch. 有些投资者（尤其developer 有给discount)会立刻要把units 卖出，赚取快钱。这时候价钱会起了10-１５% 左右。好处是还可以找到好的units, 也不用去排队，坏处是程序上的问题。如果买主还没签s&P 的话，发展商需要同意改ownership. 签了的话，如何找lawyer 来签个＂暂时＂S&P, OC 后就依这个价钱来卖。很复杂，没有什么保障，价钱也不便宜，很少人这么做。

4) Tier 4: 促销期。卖不出去的units，或高价如高楼，penthhouse units 等等，通常在property show 或roadshow 来推售。价钱通常会比official launch 高个10-20%. 因为大多数units都已售出，developer 也不急，好处是还可以拿free legal/s&p fees from developer, 就这样而已。

5) Tier 5: Bumi lots Release. 价钱升了＞＝２０％from official launch. 好处是construction 已经好了七七八八，大概看得出外观还有整体／地点的潜力，还可以拿free legal/s&p fees from developer。

６）Tier 6: Subsale After VP/OC. 通常价钱>=30%, 还需要给legal/agent/lawyer/s&P fees, 已经几乎没什么短期赚头了。

７）Tier 7: Subsale after Subsale: 几乎中短期没赚头了，通常是自住。

总的来说，以投资者的立场，Tier 1 和 tier 2 是最好的时机，tier 3 过后就依产业的潜力而定了。在2010 Recovery 前的产业，如bayswater, 在tier 6 或 7 买还可以有赚头，2010 后就困难了。

有时侯明知道tier 3 过后买是不明智了，但又非常喜欢，如＂鸡肋＂ 吧， 嚼之无味，弃之可惜，需要克服心理的因素

u0508950

jeffanb 发表于 13-3-2013 09:08 AM
我之前发表过的一些意见，参考一下：

很多人在买新的产业的时候，都会有疑问是不是好的时机。我个人 ...

JEFF， 你可以用这个帖开一个新帖吗？ 我觉得很好，你开了我帮你升精华。

ABSi-Doremi

Dragoon 发表于 13-3-2013 12:31 AM
1. 你想像，phase 1 的屋子一直到建好都找不到有缘人买，不是屋子不好，而是要买屋子的没有本事借到钱，过 ...

我的phase3的.... 都在一个星期卖掉了....
550K 以上的价哦....

我的理念是要好的location... 好的话, 不用太担心...

麻纱

ks999 发表于 12-3-2013 11:45 PM
市场已经趋于饱和...请问是指哪里？？

我比较熟悉雪隆一带的地区；
过去三四年发展商都致力发展中高档的公寓项目，一个项目最少三四百个单位，最多上几千个单位；
看看旧古仔路/旧巴生路一带、蒲种、吉隆坡安邦路、仙都(sentul)、Setapak、梳邦USJ等等；都同期陆续推出很多公寓项目；
像是旧古仔路/旧巴生路一带同期就有十多个公寓项目进行中(Desa Gembira/G-Residensi, Desa Residensi, Seringin, Dynasty Garden, Art e, Le Yuen等等等）；蒲种、仙都/怡保路一带、梳邦USJ等等也如此，陆续/同时都有超过五项高楼/公寓项目进行。

这些公寓将会陆续在2013-2015年起好，是不是所有人都会自住呢？如果要租出去，能不能吸引到住客呢？
我所谓饱和的意思，不是说市场上已经不能容纳这些单位，而是觉得如果所有公寓都差不多时间建好，对于二手市场或出租会很大竞争；也许需要给市场一些时间慢慢吸纳这些新单位。

麻纱

jeffanb 发表于 13-3-2013 09:08 AM
我之前发表过的一些意见，参考一下：

很多人在买新的产业的时候，都会有疑问是不是好的时机。我个人 ...

谢谢你的分享。我觉得这个分享适用于大部分的房产投资，就是所谓投资的“先机”。
通常pre-launch或者第一期的风险较高，可是价格比较便宜（10-20%），所以如果打算起好卖掉的，会更有利于投资者。

我觉得还有另外一种看法，就是“时机”。
2006-2008年之间买房子的，今天都赚了不少，因为低利率贷款和免房产利润费突然促使房市大热；
同样的，2008-2010之间买卖房子的，今天也觉得有赚，因为这个时期交易最蓬勃，涨价也到了一个高峰。

有的房产不是在第一期的时候就大热；很多PJ区的老房子，虽然价格是很便宜，可是询问度低（例如廉价单层屋，格局小，有限地契等），所以常常落得有价无市。
例如SS2 / Uptown的双层排屋，初期卖两百多钱，十多年后2006-2007年只是大概起到四百千左右；可是五年后的今天，却要价八百千到九百千；五年的升幅比之前十多年还多。有一些地区，买房子真的是看时机，可能初期的房子是便宜，可是没有什么设施等等，价钱不大会涨；突然宣布会起一霸集市场、高速公路、或大学、或轻快铁等等，一下身价百倍。如果初期的人“守”不到它红的时候，也许不见得赚得多；如果买二手tier7的，可是刚好在适当时机投资买下，也许会比初期的投资者赚到更多。

所以，投资须考量多重因素。
谢谢jeffanb的精辟见解，给了我们一个很清晰的解释各阶段投入的优劣点。

mangofruit

hmm.......................ok

STB

麻纱 发表于 13-3-2013 03:54 PM
我比较熟悉雪隆一带的地区；
过去三四年发展商都致力发展中高档的公寓项目，一个项目最少三四百个单位， ...

这个对那些租屋子的或者是一个好消息~

麻纱

STB 发表于 15-3-2013 01:29 PM
这个对那些租屋子的或者是一个好消息~

哈哈哈
对于想要租或者买的人来说
选择多很多

就像在damansara的例子
在damansara kim附近太多公寓
加上tropicana city mall的tropics也加入
所以搞至一些旧公寓（单位大的）如Ameera需要削价招租客

STB

麻纱 发表于 16-3-2013 12:42 AM
哈哈哈
对于想要租或者买的人来说
选择多很多

一旦削价战开始，就看谁的holding power比较强了~
谁子弹不够就都削以期待可以cover少少的instalment之类~
最糟糕的状况是，那些大户会不会随便租给黑人的问题吧了~
一旦租给了黑人，小户就要开始担心了~

麻纱

STB 发表于 16-3-2013 11:19 AM
一旦削价战开始，就看谁的holding power比较强了~
谁子弹不够就都削以期待可以cover少少的instalment之类 ...

恩恩
住给外国人如黑人
租金是不错
收不收到租就．．

削价战是场拉锯战，渔翁得利。

yelintang

jeffanb 发表于 11-3-2013 01:36 AM
1998 - 1999, 2008－2009 之间都算是slump的年段。 价钱有大幅度的下降， 所以并非是维持性的。 如果在19 ...

请问是看Index吗？？来分析Slump 的吗？
请多多指教。

STB

麻纱 发表于 16-3-2013 12:58 PM
恩恩
住给外国人如黑人
租金是不错

收不到租还不算什么~
最怕是在里面犯罪~

麻纱

STB 发表于 16-3-2013 10:43 PM
收不到租还不算什么~
最怕是在里面犯罪~

恩恩，其实租给什么人都有风险。
华人、印度人、马来人；不交租或做犯法的事情的也大有人在。
大家都市场都抱乐观的心态，虽然二手市场有缓慢下来的趋势；