《新手屋主/房屋发展项目的入门解答帖》限建筑工程类的问题，因为其他的我也不懂...

picasoho

游览房产部的时候时不时会看到有些建筑手工/材料/过程等的问题在困扰着新手屋主，觉得我在建筑业的短短的建筑经验可能可以交流解答些比较浅的问题，所以开个问答帖交流吹水一下， 希望能帮到人而不是害到人。

我不会每天在线上， 但是有时间会上来看能不能解答各位的有关问题，我懂的就答，我不懂的也没办法答，太深的就必须找建筑版的老大帮忙了。

请不要问房价什么时候崩盘/值不值得买/地点好不好/什么时候世界末日等的问题， 小弟一概不答， 因为都是没有一定的答案的吵架话题，我能预测的话早就有钱到把uncle lim 的公司买下来了。

有哪一位行内人看到我的答案不对， 也麻烦多多指教，我也还想学更多。（不要大大声x我就可以了，文明点，发PM来小小声侮辱我就可以了）。

有哪一位觉得我的回答有帮到你的， 就加些分来， （虽然不能换钱）

picasoho

在一个帖回答了一位老兄的一些问题，也包括了一些我所认知的建筑业/房屋发展的知识，觉得其他人也可能想知道， 就把问答提出来这个帖吹吹下水， 骗下分数。

问：是否可以自闯只有50%工程公寓?

答：通常排屋类的屋主进去也很少人会阻挡， 危险如东西掉下来，踩到铁钉等还是可能发生但是几率和危险性比较小，你的是 condo / apartment , 还没有进工地就给门口的security block 下来了，更不要说有机会进到里面， 走路爬楼梯到你的楼层，没有电梯的leh,
- 工人用的那种外人那里能操作，顾临时电梯的人也不会给你上去，
- 起高楼的site 基本上就是不够地方才起高楼，材料也不是很够地方放的， 都叠高起来，没有在site 跑过的人分分钟中招，
- 基本上每一层楼的边缘都是没有栏杆或者简单的围起来，电梯槽更是直下18层地狱的地方，每一层的地面和楼梯都是凹凸不平的，脚拐一下就下一世才有机会住那间屋子了。
-起高楼都用tower crane , 想必有看过吊铁支的时候意外掉下来压死工程师的新闻，遇到意外，连跑哪一个方向都不知道，又要下一世才有机会住那间屋子了。
-打地基bore pile 的洞很多时候用木板/铁板盖起来就算了，起码20-50尺深的800mm洞，刚好适合大小埋尸体. 不知头不知尾以为是平地踩下去的话，还是下一世才有机会住那间屋子了。
- 排屋楼上掉一粒砖头下来中你的头，可能也死不去， 但是20-30楼高的地方掉一粒铁钉下来的话，因该也是下一世才有机会住那间屋子了。
简单来说，condo/apartment 的工地，工程进行的时候擅自跑进去/上去，准备好“下一世才有机会住那间屋子了。”



问：如果site有洋灰或地磚，还是貴重的機器不見，那contractor會怎麼樣處理？

答：普通人根本搬不走洋灰，cement 一包就要 50kg, 普通人根本抬不出去，而且五金店一bag 才卖rm17, 偷来都浪费时间，除非驾 lorry进去抬多多， 地砖偷一点根本没有用，那么多种pattern, 偷不同的pattern的连一面墙壁都铺不满，通常有也是拿一些回去补补地面罢了，不值钱，也是除非大量， 外面的电看到没有几百箱，也不会收。

机器的话，电钻切割机那种一支手能拿得很容易不见，但是工人都是跟着身边跑的， 没有什么机会偷的。 大机器没有吊机要移动都难，不要说抬走了。

如果不是大量的偷，很少会报警的，大家都嫌麻烦，通常惩罚性扣security的薪水就算了。


问：為什麼有的公寓只建15層樓，但是那裡的地勢很高。而有的公寓就建30樓，可以建在底處

答：可能是高度限制，有些地方基于飞机场或视野原因而有高度限制。

也有可能是地下的泥质勘查不能够承受太大的重量，而有所限制。

也有可能最简单的就是15楼已经是发展商的财务极限承受范围了，多１５层就多个几千万甚至过亿，如果你做的 project　是超过公司的承受范围，银行也不会借钱，如果卖的不够快，一个project就十几年的公司收皮了。　发展商也是高风险生意，很容易一场定生死，
　

－时机错了，死，
－材料猛涨，死，
－政策改变如强力打房，　死，
－周边的基础设施不完善，淹水，山崩，等死，
－遇到contractor跑路，丢下半完成品，半死，
－地方政府／土地局换主管，担心死，
－arkitek/engineer 不满意没有根据他们的设计私自改变，不肯出入伙纸，赔死。


分享些题外话，
很少公司同一时间只做１－２单生意，发展商就是，虽然对不同的屋主，但是整个project 是有欠缺都会导致全部房子不能交锁匙，　

－电房起慢了，transformer　不能等给了别的project, 全部几百间屋子不能入伙，
－污水处理喉出现下沉，排泄物诸塞，没有surat sokongan , 全部几百间屋子不能入伙，
－沟渠排水失败，没有surat sokongan, 全部几百间屋子不能入伙
- 土测出错，bomba　来检查才发现消防车过不到，reject , 全部几百间屋子不能入伙
- 弱爆arkitek/engineer/QS 出错，到最后阶段才发现漏了提交，更改，　更新，图测，设计改变，环境报告，从新跑部门，ding ding dong dong ３－６ 个月，全部几百间屋子不能入伙，　赔到阿妈都不认的。


问：有人说消防车最多喷水只能去到4楼，那么suisiao如果我的公寓是18楼的发生火患怎么办？眼睁睁的看自己的公寓化成灰吗？

答：高楼不是用消防车的水的， 基本上因该是每一层楼都有自己的消防喉，通常在后楼梯和垃圾收集的地方接近。我的condo 在21楼，也是看得到一个窄窄的小门， 里面就是消防喉。别担心，其实这类的建筑安全我们的建筑师和工程师还是很小心的，而且设计好了还要送去bomba 检查，错当然会有， 但是不会那么离谱的。放心。


问：那么请问下是不是发生火灾的话只是这消防喉是唯一的后备？还有只是这楼的人有机会时间快快把消防喉拔出来救火？

答：condo 的消防系统我不是太清楚，大概了解到的是 - 给一般住户的设施大概就是消防喉了，你的大门因该也是属于防火门，可以基本阻挡差不多一个小时的或蔓延进屋子， 但是挡不住烟。酒店类的商业房产就有其他的如烟雾警报器，洒水器等。住户和邻居肯定比消防车快，所以请到该消防喉的地方研究下如何使用，免得需要的时候只能跺脚求救。condo / apartment 是大家共用很多空间的，所以要住condo / apartment 的话真的需要花点时间研究和演习这类事故发生的应急方法。

picasoho

问：想问问为什么有些排屋建好不久前亭会下陷？排屋多数不用打地基的是吗？还是地质问题？

答：前亭是车房的意思？？

每个建筑物都有建地基， 知识根据需要而选择不同的地基，

打桩也是其中一种地基的一部分， 是根据泥质来决定的，排由于重量比较轻， 如果泥质许可的话，是可以建普通的 pad footing 来作为地基的，都是经过工程计算后的决定来的。而且。。。。这个东西工程师比你还要担心。

picasoho

再保留。。。。。。

shitfireman

土地下陷导致墙壁龟裂，发展商通常给予什么的帮助'? 拿水泥补一补?

舞猫猫

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picasoho

问：土地下陷导致墙壁龟裂，发展商通常给予什么的帮助'? 拿水泥补一补?

答：要看是真么程度的下沉和墙壁龟裂，

下沉是很正常的事，只是工程师因该利用设计和工程学来尽量减低下沉的程度，如果是整间稍微下沉，没有大问题，如果一部分下沉，就有可能导致建筑物结构性的失衡，这种下沉很危险，房子都会歪去。

墙壁龟裂不一定是因为下沉，有可能是墙壁抹灰的比例不对，需要更多资料才能解答。


问：my town got a new taman, just took key few weeks ago. Last weekend i went there see, almost all the side wall (outside one) was broken. I think got more than 50 double storey houses got this problem.
Duuno how the developer settle it, but confirm is the land 下陷.

答：我大概看了一下你的帖， 猜你大概是在nilai 一代， 我第一份工就是在nilai 的发展商，他们的确有一批contractor 在处理泥工的时候非常的 cincai , 很差的泥工（填泥工程）绝对会导致建好的房子在短期内立刻显现下沉的问题，基本上没有什么永远的解决方法，只能希望泥土里的空洞很快的得到填满， 能够撑得起房子。通常沉到一个程度的确会停止，但是那个时候房子也很多裂痕，地砖和墙壁砖也裂了很多，防水工程也因该是完蛋了，石膏天花板的周边也出现裂痕了。这个问题，发展商要负绝大部分的责任，工程顾问( arkitek+engineer) 也要负责，事情肯定变得非常的难堪，但是通常只能要求赔钱了。

chenyi0687

picasoho 发表于 9-8-2013 11:38 PM
在一个帖回答了一位老兄的一些问题，也包括了一些我所认知的建筑业/房屋发展的知识，觉得其他人也可能想知道 ...

谢谢解答，其实我不是买高楼的啦，我的是单层排屋
因为我同事一直跟我讲买apart/condo不要买超过4楼，消防员救不到，我就很好奇的问你咯
而你也给我了很满意的解答，谢谢！！我真的长知识了，我可以跟我同事说明了
不过我很好奇hor,如果，若果啦……18楼煤气炉爆炸……的话……会怎样呢（我这人真烦，整天问有的没的）

jojohot

shitfireman 发表于 10-8-2013 05:12 AM
土地下陷导致墙壁龟裂，发展商通常给予什么的帮助'? 拿水泥补一补?

很明显是偷工减料
觉得你的情况（墙壁龟裂），不是土地下陷，而是洋灰／砂的比例不对，或是用不合规格的砂
近这几年的发展，很多都是有这问题

shitfireman

jojohot 发表于 11-8-2013 02:20 AM
很明显是偷工减料
觉得你的情况（墙壁龟裂），不是土地下陷，而是洋灰／砂的比例不对，或是用不合 ...

有机会我upload照片。

jojohot

shitfireman 发表于 11-8-2013 02:56 AM
有机会我upload照片。

在你要upload之前
再弱弱的问下，是hair line crack还是手指都放得进去
hair line crack就如我讲的
手指放得进去就是有很严重的地基没弄好的问题，如果你证明了是地基的问题，发展商是要负责，详细的要看你的S＆P了

shitfireman

jojohot 发表于 11-8-2013 03:06 AM
在你要upload之前
再弱弱的问下，是hair line crack还是手指都放得进去
hair line ...

手指肯定放的下，不过这不是我的屋。 心存感激我没买到这边。 要不哭死我了。

lich

picasoho 发表于 10-8-2013 06:01 PM
问：土地下陷导致墙壁龟裂，发展商通常给予什么的帮助'? 拿水泥补一补?

答：要看是真么程度 ...

我听过的是屋身没问题，但车房的后圆（有阔建）有明显的裂痕。听owner说是地基没打好。酱的情况下，发展商是怎样维修呢？维修后问题可以解决吗？这问题是好几间一起中的。

那块地之前是菜园地，有更新一期的DST，发展商说他们了解之前的问题和在新一期的DST已经做出应对措施，但没说是什么措施，也不知道该不该相信。

土地下陷多少是算正常？看到多少mm的裂痕才需要担心和举报发展商？

谢谢你了。

jojohot

shitfireman 发表于 11-8-2013 03:17 AM
手指肯定放的下，不过这不是我的屋。 心存感激我没买到这边。 要不哭死我了。

买新屋就会有这样的风险
另外一个就是你附近有做炸石的工程
我朋友的屋子也是因为这原因墙壁列开了

jojohot

lich 发表于 11-8-2013 09:09 AM
我听过的是屋身没问题，但车房的后圆（有阔建）有明显的裂痕。听owner说是地基没打好。酱的情况下，发展商 ...

1-2mm我觉得你是看不到的
5mm开始你就可以看到了

lich

chenyi0687 发表于 11-8-2013 01:48 AM
谢谢解答，其实我不是买高楼的啦，我的是单层排屋
因为我同事一直跟我讲买apart/condo不要买超过4楼， ...

如果你公司有health ＆ safety officer，可以问问他。一般上他们都建议家里放一两支灭火器，auditor甚至说买个好的smoke detector放在厨房和楼梯（排屋），还有safety jacket，油火不可以用水，直接用safety jacket盖上去就灭了。

消防车来到时，就算是排屋，成功灭火后损失也不小了。。。

picasoho

lich 发表于 11-8-2013 09:09 AM
我听过的是屋身没问题，但车房的后圆（有阔建）有明显的裂痕。听owner说是地基没打好。酱的情况下，发展商 ...

有扩建的地方出现明显裂痕的话， 因该是扩建的部分没有做好地基工程，很多装修老指示简单的做个1-2尺大的地基来支撑上面的柱子，而没有经过工程计算，通常如果要免去工程计算的部分，我们都会预算多很多的房子重量， 然后做一个比需要的size 更大的地基， 而且尽量挖到和原来的房子地基差不多深来处理地基，但是99% 的装修老都不会那么做，费工费时费钱嘛，都是大概大概做个地基，就往上去做了。如果那个地区的房子下面的泥质不够好，需要打桩的话，这类的简单扩建通常更大机会出现严重的下沉，因为打桩的地区=泥质不够硬=100%肯定是不能用一般的平面地基脚“中文大概是这样叫吧”( PAD FOOTING)， 而装修老就是用这种不能用在这个地区的 PAD FOOTING，哪里能不沉。

如果是整件房子的地基没有打好， 是会在很多地方都出现大裂痕， 而不会只是出现在扩建的地方的。 而且需要看是不是扩建与房子原本的结构的连接处出现裂痕还是在扩建的部分里面出现裂痕。

菜园地没办法说明什么，需要看那个地方的之前是不是沼泽，湖或低洼地等，土质也是需要专人检测，没办法给到更多的资料。

通常一个发展在第一期出现的工程设计/建筑设计的问题， 都回在第二期被建筑师/工程师解决掉，只需要调整设计就可以了，但是如果问题是出现在承包商的态度，专业水平上的话，那么第二期也是会出现同样的问题。这些就需要根他们谈过才能分析。 建议你根MARKETING STAFF 要求见SITE MANAGER/PROJECT MANAGER, 如果不是超大的发展商通常会安排给你， 然后要求他简单的方式解释给你听之前发生问题的原因和解决方法，MARKETING STAFF 基本上什么都不知道，我也看过我的MARKETING STAFF 听了我们的解释后还是不明白， 继续乱乱吹给屋主听， 而且相信我，绝大部分的MARKETING STAFF 只是在意更快哄BUYER下定，我们跟他们解释他们也放不进脑子里面的。但是做SITE 的人通常脾气比较大，晒太阳热嘛， 要有心理准备他们不会像MARKETING STAFF 那样有礼貌和有耐性。多多少少脸色还是要看的，连老板也很难要求SITE的工作人元有礼貌的，  为了爱屋忍一忍拉。哈哈。

下陷的程度很难确定多少是可以举报的，但是我们可以想象， 如果要举报， 就需要拍照，如果在照片里面都很难看到的裂痕， （不可能太严重，裂痕包括墙壁上的，墙壁和天花板连接处，墙壁和地面连接处等等。），相反的，如果在照片里面很明显的看到的裂痕，也差不多等于相当严重了，很多时候出现的裂痕是细微裂痕，我们叫hairline crack, 这种补洋灰or skim coat 就可以了， 但是如果是大到2-5mm 的，就要把表面敲掉才能补洋灰或sika类的五星级洋灰( 通常一般发展商不会用，很贵）。

chenyi0687

lich 发表于 11-8-2013 09:20 AM
如果你公司有health ＆ safety officer，可以问问他。一般上他们都建议家里放一两支灭火器，auditor甚至说 ...

谢谢， 我真的还不知道safety jacket有这种功能！！

lich

picasoho 发表于 11-8-2013 09:39 AM
有扩建的地方出现明显裂痕的话， 因该是扩建的部分没有做好地基工程，很多装修老指示简单的做个1-2尺大 ...

我觉得发展商不会让我见site／project manager的。

那个project是建好后，屋身OK，只是车房下陷（是整排屋子），发展商说免费维修，类似把整排屋子的车房jerk起来，然后加建foot padding来support。是可以酱维修吗？维修后那屋子还安全？同样的问题不会再发生吗？还是有别的维修方式？

picasoho

chenyi0687 发表于 11-8-2013 02:44 PM
谢谢， 我真的还不知道safety jacket有这种功能！！

不是那种工人穿的， 是防火用途的，不好拿荧光的那种去盖火， 否则眉毛都烧掉你的。