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明察暗访

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楼主: aidj       显示全部楼层   阅读模式

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发表于 29-9-2013 09:10 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
明察 篇

家 最近”房事“比较烦、比较烦。爬帖看到有些,我借别人经验来”做功课“。(政府高调打房等等课题,说错勿怪)




为了偿还银行房屋贷款而辛苦工作30年,是不是该谨慎一点?万一失业,你有没有准备好36个月的后备金来应付经济衰退?不然买了又后悔,想卖掉又无法接受买家开出的价钱。搞到最后屋子被拍卖,自己又破产、入穷籍。(请量力而为,今早听广播听到的:不要成为负翁。)
整理时,看到一篇未完整写完。厕所里挂钟,所以我今天就抽空来写完所见所闻。IMHO 买屋子第一要素就是地点(废话!)。地点好就是有工作机会。(举例:Nusajaya来说,方便到新加坡工作和新币兑换率高,才有能力负担房贷,赚的辛苦钱给了银行。)


图一:(星洲2011-6-18报导)汤申线 Woodlands North MRT 连接 Tanjung Puteri

图二:(星洲2013-8-19报道)因为人口增长比例低,五年内新山无法建地铁


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 楼主| 发表于 29-9-2013 09:12 AM | 显示全部楼层
市规划绝对少不了交通一环。IRDA 举办CDP Open Day 引起大众对BTS 和 RTS* 高度关注,可以从贴在反馈版区小黄纸数量多寡来断定。大家关心有没有地铁站建在附近,能不能为自己的房产增值?(我在附近顺便拿2014~2015蓝图研究)
不得不谈M condon @Larkin, 我XX的朋友告诉我,她买了一个单位。投资对了,虽然短期新山公寓租金不明朗,但是长期来说临近地铁站可能性非常大,房产会增值。虽然目前计划已泡汤,未来还是有机会成为枢纽像大巴窑一样。主要是ⅩⅩⅩⅩ,又是策略性地点。
再来看另外一个,8月11日万总期待Country Garden @danga Bay盛大开幕,拿到brouchere (注1)首先就是看地图咯。Aaaa……,为什么我不知道RTS 有个station在这里?亏sales真眼说瞎话,说道天花乱坠。隐约知道根据IRDA发布交通blueprint,显示从HSA医院到湖滨酒楼这段距离就有数十个站,密密麻麻的标示着,根本无法得知正确位置。如图,果真的建成的话,我还是建议大家搭巴士比较快。^_^?
第二点,买得起公寓的人士都拥有车,就算没车也是负担起搭的士。真不懂为什么柔佛政府硬要将地铁站建在滨海湾(Danga Bay)一带,马来kampung的村民会怎样想,就不得而知。

还有前两个星期出街的碧桂园新电视广告所提到超高回筹(等同 )。请大家根据以下方程式来算一算!

正现金流 (大过零)= 每月租金 - (每月房贷或供期 +  每月房贷或供期的基本回酬5% + 管理费)

由于过了35岁,收入增长率减低。年年加薪5%不是每个人能办到的事。(别相信那些保险会说的鬼话,那些是说给鬼听的。)
等接送巴士回去跟一位老先生聊起。反问我:知道大马人均收入排第几吗? 抱歉,我还真不知道。比韩国还更低,不光彩所以没记。

别扯远了。买最小的单位为例,sales告诉你买越大越划算。这一点谁不知道,sales 却不告诉你年纪越大越辛苦供。自己算一算要供差不多要近3千马币。
你是否算好了,做好了风险评估

到底那里有问题?
如果你现在还不知道,肯定会出问题。4年建成后若租不出去,市场会大量涌现超卖盘口,到时候外国买家可能还要面对汇率亏损。2013年4月份1新元兑换马币2.37(最高) 8月份1新元兑换马币2.61(最低)-10%


有 cannot form a part of contract 的字眼
最低年龄 1985年 - 25岁 最高年龄 1958年 - 55岁
本帖最后由 aidj 于 29-9-2013 09:14 AM 编辑

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 楼主| 发表于 29-9-2013 09:15 AM | 显示全部楼层
到实地观察,我也有去。不方便透露太多。拿数日前有对老夫妻来看邻居的房子来说一说。我正好在宽敞的明堂前,问我当初(邻居)买什么价钱?愣了一下,只好回答“不是很清楚”,因为……(删除)。二来,绝不肯卖你这种价钱,多说无益。无需透露。
接着,问有人住吗?我说”有“,可是他不相信,继续追问。我回答”常把门关住,不清楚里面情况“。真怕他没完没了问下去,怕自己露出马脚。我原先以为没人住,可是有时晚上似乎有人回来过或上午有人来接送。二来,市道不好要多加警惕,就算是空房子也要说有人住。(最佳回答在“暗访篇”里找。)
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 楼主| 发表于 29-9-2013 09:15 AM | 显示全部楼层
问左邻右舍,原本无可厚非的事。黑人被管理层请出公寓引发种族歧视争议,大家还记得吗?究根掘底就是第一个业主或代理。没有过滤租客,一心只为了高回酬的公寓租金/佣金。不良分子最喜欢围篱保安的环境从事不法勾当,
开始呼朋招友、互相有了照应。渐渐公寓整体素质下降,别人看到也不敢租或买。房价下跌,屋主自然吃亏。他们最终联合起来,向管委会施压。(管理员还真不好当!)
了解住那些人、做什么职业,是非常重要的步骤。别因为上一个租户藏毒,下一个租户被连累遭mata栽贜的消息时有耳闻。业主也要面对出庭作证需要,受害终究是业主本身。就算邻居不说,网络时代里我们随时可以知道隔壁邻居是否正在买卖屋子。
至于有些潜在买家想别人打听其卖家(邻居)的财务状态真的是……
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 楼主| 发表于 29-9-2013 09:16 AM | 显示全部楼层
人所难。除了拍卖能知道保留价之外,其他资讯可自行上网查询,问发展商或通过律师向土地局和银行了解。

接下来看看过去所发生的事情,见微知灼。

化腐巧为神奇。上个星期二Business Times根据可靠来源消息指出,马来西亚国阵政府正考虑将马新第三通道(Third Link)建在巴西古当 Pasir Gudang 或边加兰 Pengerang,衔接新加坡樟宜 Changi 或淡滨尼 Tampines。
以疏解两国交通日益拥挤问题。截止,新加坡政府尚未对此建议发表意见。

土地搁置面对没收的风险,州政府委私人公司居中“协调”房屋供需。法案料定柔州议会于年底前通过。同一时间,部长誓言打击建筑业中间人以杜绝贪污。

著名发展商刘启盛儿子领军EcoWorld若收购富阁苑开发(FOCAL,8206)在短时间内崛起,成为国内3大发展商之一。又每方尺RM30购威南地皮。


花边新闻:柔置地集团主席dato陈英文儿子在圣淘沙名胜S.E.A.海洋馆盛宴请客谢绝贺礼。
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 楼主| 发表于 29-9-2013 09:17 AM | 显示全部楼层
有间可负担的房产,尤其当伊斯干达特区屋子过剩的时候,可以说是不可思议。去年政府体恤民情,说要盖100万间。REHDA要求政府公布所在地点。(至今未公布?)想到开放日当天,争先恐后拿表格之后,小部分在场高谈阔论:”有就拿到来咯!没有的话又不是没房子住。“; ^^||| 压根没想到地点方不方便、有足够的泊车位吗?有基本设施吗?重要是剥夺真正有需要的人机会。何况有<b>十年</b>不得出租的限制。
去年登报的Mt. Austin Perdana 分层地契 ”高级“排楼也不清楚进展,还是个未知数? 上次游览州政府房屋部网站,PR1SMA只出租给在特区工作的弱势族群。附近的高压电缆和transformer,不禁让我想起数日前报导的新闻。
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 楼主| 发表于 29-9-2013 09:17 AM | 显示全部楼层
价高出银行估价的一半。(PB估价=屋价乘2除3)。目前购屋者要拿出屋价三分之一。如新加坡实施总贷款服务比率(TDSR)条律后,就成功替当地房市降温。
以贷款对价值比(Loan-to-Value)和负债对所得比(Debts-to-Income)最切中要害。贷款者最怕莫过于房贷利息(BLR, Base Lending Rate)节节高升。



#2 房价:台湾、香港、北京、菲律宾、新加坡
#3 家债:韩国、马来西亚
#4 赤字:印度、印尼、马来西亚



*Rapid Transit System - 星洲:城市轨道系统  南洋/中国报:新马捷运系统
Bus Transit System - 巴士快捷系统 / 快捷交通系统 (外国朋友这不是你们所知的捷运,行驶在专属车道的巴士)
如有误,请来信更正。
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 楼主| 发表于 29-9-2013 09:18 AM | 显示全部楼层
暗访 篇

结果才是判断对与不对的标准。
如果权力被夺走,你将会失去所有的一切。

很多人问马来西亚房地产泡沫几时来?业者在报章指出:“房价很高,却有人买。发展商卖完。”(根本就是贵到离谱,相信看倌们没意见吧!)

毕竟每个人标准与思考方式都不一样,请留意以下例子:

前些日子媒体充斥内蒙古什么咚咚、天津什么咚咚等。共同点就是房子没半个人,难道是给鬼住?空置率奇高。
中国温州人以外出经商闻名,有钱赚什么行业都碰。不说国外,近年来国内不下20家上市公司发展房地产项目,最近可人儿也宣布进军房地产。(这趋势令人担忧!想到擦鞋仔故事)
温州人带人去看房子,宛如丰都鬼城,一个人都没有。空荡荡、阳光从落地玻璃射进来,可能连鬼也不想住。
如潜在买家问起经纪,也不温不火地回答:”屋主正打算装修,迟些时候才搬进来。

IMHO 我说的暗访就是……
等下,让我找找看以前贴文还在不在。(我真懒惰打字,老眼昏花打了那么多。)
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发表于 29-9-2013 10:02 AM | 显示全部楼层
(M condon @Larkin, 我XX的朋友告诉我,她买了一个单位。投资对了,虽然短期新山公寓租金不明朗,但是长期来说临近地铁站可能性非常大,房产会增值。虽然目前计划已泡汤,未来还是有机会成为枢纽像大巴窑一样)

要成交通点如大巴窑就一定得人口/房屋密集。。larkin那里一半以上是独立马来屋子。。地大人少。。除非赶完马来屋,新起住宅区。。马来区是铁票。。。有可能赶吗?
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 楼主| 发表于 29-9-2013 03:00 PM | 显示全部楼层
nick1231 发表于 29-9-2013 10:02 AM
(M condon @Larkin, 我XX的朋友告诉我,她买了一个单位。投资对了,虽然短期新山公寓租金不明朗,但是长期来 ...



拉庆工业区以后会被州政府重新发展。最后一句,你是说笑的吧。
其他不方面网上不方便透露。见谅。
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发表于 29-9-2013 05:04 PM | 显示全部楼层
aidj 发表于 29-9-2013 03:00 PM
拉庆工业区以后会被州政府重新发展。最后一句,你是说笑的吧。
其他不方面网上不方便透露。见 ...

工业区跟M。condo还隔着一大片住宅区。。再说这重点发展搞到来都一段日子了。。到时旧不如新了
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发表于 29-9-2013 05:30 PM | 显示全部楼层
我想听听大家的意见

当马新的高速火车建成了,对吉隆玻跟新山有多大的影响啊?
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发表于 1-10-2013 03:59 PM 来自手机 | 显示全部楼层
给楼猪一个赞。。。
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 楼主| 发表于 6-10-2013 11:56 AM | 显示全部楼层
aidj 发表于 29-9-2013 09:18 AM
暗访 篇

"看房子的最佳时间" 原来还有在。

缘起是从书刊看到,有位风水师第一次帮人家看风水是在旁晚。
不好意思,如果不巧被你看到,而我忘记大师大名(并非打广告、替人背书)。
见谅。

看到平常白天不容易看到(注意到)的东西。
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发表于 8-10-2013 03:36 PM | 显示全部楼层
感谢前辈指点。
希望前辈能继续写下去。

关于有一点,在下希望能和前辈讨教一下:

之前有分析谈道,大批住宅3-4年后竣工,到时出租市场supply 过多,以租养贷的屋主须要降低租金,直接造成屋主negative cash flow。
到时,屋价可能将走低。

在下认为,这分析是以以下assumption为前提:
1. 多数屋主holding power不好
2. 多数屋主买屋子并非自住
3. 某些情况可能发生,屋主需要短期内抛售(贷款利息,经济表现,汇率,政府政策,等等因素)

不知前辈有何意见?
不知前辈有没有相关statistic,可以分享一下?

感谢前辈分享

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aidj + 1 这一点,我很赞同。2014 Mapex Showguide

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 楼主| 发表于 29-5-2014 07:48 PM | 显示全部楼层
前程似锦 发表于 8-10-2013 03:36 PM
感谢前辈指点。
希望前辈能继续写下去。

是时候了。让你等那么久。有时间开帖讨论你的问题。

个人浅见。3个提前假设下,心中应该有答案吧。会不会 GMTA呢?
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发表于 29-5-2014 07:49 PM | 显示全部楼层
有了五年的供期后备金了。

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aidj + 1 ^^b 3年已足够。

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发表于 29-5-2014 08:20 PM 来自手机 | 显示全部楼层
aidj 发表于 29-5-2014 07:48 PM
是时候了。让你等那么久。有时间开帖讨论你的问题。

个人浅见。3个提前假设下,心中应该有答案吧。会不 ...

欢迎前辈重出江湖!

如果以上三个假设都成立,那么应该会有显著的房市降温吧。
(我不敢说那个的词:pao mo。因为敏感)
但下降的幅度有多少,这个才是观望派的重点。

买房派就会说:去看97 年的housing price index,那么严重的经济萧条,房价只是小跌15%,然后一路飚到现在。

哈哈。乱。。。

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aidj + 2 明年前,屋价持续上涨。Mapex 销售价就可得.

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 楼主| 发表于 29-5-2014 10:16 PM | 显示全部楼层
前程似锦 发表于 29-5-2014 08:20 PM
欢迎前辈重出江湖!

如果以上三个假设都成立,那么应该会有显著的房市降温吧。

你看明白了这帖的内容
我就继续说下去。
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 楼主| 发表于 30-5-2014 07:59 AM | 显示全部楼层

没有如果

前程似锦 发表于 29-5-2014 08:20 PM
欢迎前辈重出江湖!

如果以上三个假设都成立,那么应该会有显著的房市降温吧。

http://www.stproperty.sg/article ... and-spikes/a/132233
http://www.stproperty.sg/article ... erty-risks/a/165080

完美风暴一来,觉得地点不佳的地方就可能跌超过15%。


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