明察暗访

aidj

明察 篇

大家 最近”房事“比较烦、比较烦。爬帖看到有些，我借别人经验来”做功课“。（政府高调打房等等课题，说错勿怪）




为了偿还银行房屋贷款而辛苦工作30年，是不是该谨慎一点？万一失业，你有没有准备好36个月的后备金来应付经济衰退？不然买了又后悔，想卖掉又无法接受买家开出的价钱。搞到最后屋子被拍卖，自己又破产、入穷籍。（请量力而为，今早听广播听到的：不要成为负翁。）
整理时，看到一篇未完整写完。厕所里挂钟，所以我今天就抽空来写完所见所闻。IMHO 买屋子第一要素就是地点（废话！）。地点好就是有工作机会。（举例：Nusajaya来说，方便到新加坡工作和新币兑换率高，才有能力负担房贷，赚的辛苦钱给了银行。）


图一：（星洲2011-6-18报导）汤申线 Woodlands North MRT 连接 Tanjung Puteri

图二：（星洲2013-8-19报道）因为人口增长比例低，五年内新山无法建地铁

aidj

城市规划绝对少不了交通一环。IRDA 举办CDP Open Day 引起大众对BTS 和 RTS* 高度关注，可以从贴在反馈版区小黄纸数量多寡来断定。大家关心有没有地铁站建在附近，能不能为自己的房产增值？（我在附近顺便拿2014~2015蓝图研究）
不得不谈M condon @Larkin, 我XX的朋友告诉我，她买了一个单位。投资对了，虽然短期新山公寓租金不明朗，但是长期来说临近地铁站可能性非常大，房产会增值。虽然目前计划已泡汤，未来还是有机会成为枢纽像大巴窑一样。主要是ⅩⅩⅩⅩ，又是策略性地点。
再来看另外一个，8月11日万总期待Country Garden @danga Bay盛大开幕，拿到brouchere （注1）首先就是看地图咯。Aaaa……，为什么我不知道RTS 有个station在这里？亏sales真眼说瞎话，说道天花乱坠。隐约知道根据IRDA发布交通blueprint，显示从HSA医院到湖滨酒楼这段距离就有数十个站，密密麻麻的标示着，根本无法得知正确位置。如图，果真的建成的话，我还是建议大家搭巴士比较快。^_^?
第二点，买得起公寓的人士都拥有车，就算没车也是负担起搭的士。真不懂为什么柔佛政府硬要将地铁站建在滨海湾（Danga Bay）一带，马来kampung的村民会怎样想，就不得而知。

还有前两个星期出街的碧桂园新电视广告所提到超高回筹（等同 超高风险）。请大家根据以下方程式来算一算！

正现金流 （大过零）= 每月租金 - （每月房贷或供期 +  每月房贷或供期的基本回酬5% + 管理费）

由于过了35岁，收入增长率减低。年年加薪5%不是每个人能办到的事。（别相信那些保险会说的鬼话，那些是说给鬼听的。）
等接送巴士回去跟一位老先生聊起。反问我：知道大马人均收入排第几吗？ 抱歉，我还真不知道。比韩国还更低，不光彩所以没记。

别扯远了。买最小的单位为例，sales告诉你买越大越划算。这一点谁不知道，sales 却不告诉你年纪越大越辛苦供。自己算一算要供差不多要近3千马币。
你是否算好了，做好了风险评估？

到底那里有问题？
如果你现在还不知道，肯定会出问题。4年建成后若租不出去，市场会大量涌现超卖盘口，到时候外国买家可能还要面对汇率亏损。2013年4月份1新元兑换马币2.37（最高） 8月份1新元兑换马币2.61（最低）-10%


有 cannot form a part of contract 的字眼
最低年龄 1985年 - 25岁 最高年龄 1958年 - 55岁

aidj

说到实地观察，我也有去。不方便透露太多。拿数日前有对老夫妻来看邻居的房子来说一说。我正好在宽敞的明堂前，问我当初（邻居）买什么价钱？愣了一下，只好回答“不是很清楚”，因为……（删除）。二来，绝不肯卖你这种价钱，多说无益。无需透露。
接着，问有人住吗？我说”有“，可是他不相信，继续追问。我回答”常把门关住，不清楚里面情况“。真怕他没完没了问下去，怕自己露出马脚。我原先以为没人住，可是有时晚上似乎有人回来过或上午有人来接送。二来，市道不好要多加警惕，就算是空房子也要说有人住。（最佳回答在“暗访篇”里找。）

aidj

要问左邻右舍，原本无可厚非的事。黑人被管理层请出公寓引发种族歧视争议，大家还记得吗？究根掘底就是第一个业主或代理。没有过滤租客，一心只为了高回酬的公寓租金/佣金。不良分子最喜欢围篱保安的环境从事不法勾当，
开始呼朋招友、互相有了照应。渐渐公寓整体素质下降，别人看到也不敢租或买。房价下跌，屋主自然吃亏。他们最终联合起来，向管委会施压。（管理员还真不好当！）
了解住那些人、做什么职业，是非常重要的步骤。别因为上一个租户藏毒，下一个租户被连累遭mata栽贜的消息时有耳闻。业主也要面对出庭作证需要，受害终究是业主本身。就算邻居不说，网络时代里我们随时可以知道隔壁邻居是否正在买卖屋子。
至于有些潜在买家想别人打听其卖家（邻居）的财务状态真的是……

aidj

强人所难。除了拍卖能知道保留价之外，其他资讯可自行上网查询，问发展商或通过律师向土地局和银行了解。

接下来看看过去所发生的事情，见微知灼。

化腐巧为神奇。上个星期二Business Times根据可靠来源消息指出，马来西亚国阵政府正考虑将马新第三通道（Third Link）建在巴西古当 Pasir Gudang 或边加兰 Pengerang，衔接新加坡樟宜 Changi 或淡滨尼 Tampines。
以疏解两国交通日益拥挤问题。截止，新加坡政府尚未对此建议发表意见。

土地搁置面对没收的风险，州政府委私人公司居中“协调”房屋供需。法案料定柔州议会于年底前通过。同一时间，部长誓言打击建筑业中间人以杜绝贪污。

著名发展商刘启盛儿子领军EcoWorld若收购富阁苑开发(FOCAL,8206)在短时间内崛起，成为国内3大发展商之一。又每方尺RM30购威南地皮。


花边新闻：柔置地集团主席dato陈英文儿子在圣淘沙名胜S.E.A.海洋馆盛宴请客谢绝贺礼。

aidj

拥有间可负担的房产，尤其当伊斯干达特区屋子过剩的时候，可以说是不可思议。去年政府体恤民情，说要盖100万间。REHDA要求政府公布所在地点。（至今未公布？）想到开放日当天，争先恐后拿表格之后，小部分在场高谈阔论：”有就拿到来咯！没有的话又不是没房子住。“； ^^||| 压根没想到地点方不方便、有足够的泊车位吗？有基本设施吗？重要是剥夺真正有需要的人机会。何况有<b>十年</b>不得出租的限制。
去年登报的Mt. Austin Perdana 分层地契 ”高级“排楼也不清楚进展，还是个未知数？ 上次游览州政府房屋部网站，PR1SMA只出租给在特区工作的弱势族群。附近的高压电缆和transformer，不禁让我想起数日前报导的新闻。

aidj

屋价高出银行估价的一半。（PB估价=屋价乘2除3）。目前购屋者要拿出屋价三分之一。如新加坡实施总贷款服务比率（TDSR）条律后，就成功替当地房市降温。
以贷款对价值比（Loan-to-Value）和负债对所得比（Debts-to-Income）最切中要害。贷款者最怕莫过于房贷利息(BLR, Base Lending Rate)节节高升。



#2 房价：台湾、香港、北京、菲律宾、新加坡
#3 家债：韩国、马来西亚
#4 赤字：印度、印尼、马来西亚



*Rapid Transit System - 星洲：城市轨道系统  南洋/中国报：新马捷运系统
Bus Transit System - 巴士快捷系统 / 快捷交通系统 （外国朋友这不是你们所知的捷运，行驶在专属车道的巴士）
如有误，请来信更正。

aidj

暗访 篇

结果才是判断对与不对的标准。
如果权力被夺走，你将会失去所有的一切。

很多人问马来西亚房地产泡沫几时来？业者在报章指出：“房价很高，却有人买。发展商卖完。”（根本就是贵到离谱，相信看倌们没意见吧！）

毕竟每个人标准与思考方式都不一样，请留意以下例子：

前些日子媒体充斥内蒙古什么咚咚、天津什么咚咚等。共同点就是房子没半个人，难道是给鬼住？空置率奇高。
中国温州人以外出经商闻名，有钱赚什么行业都碰。不说国外，近年来国内不下20家上市公司发展房地产项目，最近可人儿也宣布进军房地产。（这趋势令人担忧！想到擦鞋仔故事）
温州人带人去看房子，宛如丰都鬼城，一个人都没有。空荡荡、阳光从落地玻璃射进来，可能连鬼也不想住。
如潜在买家问起经纪，也不温不火地回答：”屋主正打算装修，迟些时候才搬进来。“

IMHO 我说的暗访就是……
等下，让我找找看以前贴文还在不在。（我真懒惰打字，老眼昏花打了那么多。）

nick1231

(M condon @Larkin, 我XX的朋友告诉我，她买了一个单位。投资对了，虽然短期新山公寓租金不明朗，但是长期来说临近地铁站可能性非常大，房产会增值。虽然目前计划已泡汤，未来还是有机会成为枢纽像大巴窑一样)

要成交通点如大巴窑就一定得人口/房屋密集。。larkin那里一半以上是独立马来屋子。。地大人少。。除非赶完马来屋，新起住宅区。。马来区是铁票。。。有可能赶吗？

aidj

nick1231 发表于 29-9-2013 10:02 AM
(M condon @Larkin, 我XX的朋友告诉我，她买了一个单位。投资对了，虽然短期新山公寓租金不明朗，但是长期来 ...

拉庆工业区以后会被州政府重新发展。最后一句，你是说笑的吧。
其他不方面网上不方便透露。见谅。

nick1231

aidj 发表于 29-9-2013 03:00 PM
拉庆工业区以后会被州政府重新发展。最后一句，你是说笑的吧。
其他不方面网上不方便透露。见 ...

工业区跟M。condo还隔着一大片住宅区。。再说这重点发展搞到来都一段日子了。。到时旧不如新了

max_cool29

我想听听大家的意见

当马新的高速火车建成了，对吉隆玻跟新山有多大的影响啊？

朕不给你

给楼猪一个赞。。。

aidj

aidj 发表于 29-9-2013 09:18 AM
暗访 篇

"看房子的最佳时间" 原来还有在。

缘起是从书刊看到，有位风水师第一次帮人家看风水是在旁晚。
不好意思，如果不巧被你看到，而我忘记大师大名（并非打广告、替人背书）。
见谅。

看到平常白天不容易看到（注意到）的东西。

前程似锦

感谢前辈指点。
希望前辈能继续写下去。

关于有一点，在下希望能和前辈讨教一下：

之前有分析谈道，大批住宅3－4年后竣工，到时出租市场supply 过多，以租养贷的屋主须要降低租金，直接造成屋主negative cash flow。
到时，屋价可能将走低。

在下认为，这分析是以以下assumption为前提：
1. 多数屋主holding power不好
2. 多数屋主买屋子并非自住
3. 某些情况可能发生，屋主需要短期内抛售（贷款利息，经济表现，汇率，政府政策，等等因素）

不知前辈有何意见？
不知前辈有没有相关statistic，可以分享一下？

感谢前辈分享

aidj

前程似锦 发表于 8-10-2013 03:36 PM
感谢前辈指点。
希望前辈能继续写下去。

是时候了。让你等那么久。有时间开帖讨论你的问题。

个人浅见。3个提前假设下，心中应该有答案吧。会不会 GMTA呢？

六脉神剑

有了五年的供期后备金了。

前程似锦

aidj 发表于 29-5-2014 07:48 PM
是时候了。让你等那么久。有时间开帖讨论你的问题。

个人浅见。3个提前假设下，心中应该有答案吧。会不 ...

欢迎前辈重出江湖！

如果以上三个假设都成立，那么应该会有显著的房市降温吧。
（我不敢说那个的词：pao mo。因为敏感）
但下降的幅度有多少，这个才是观望派的重点。

买房派就会说：去看97 年的housing price index，那么严重的经济萧条，房价只是小跌15%，然后一路飚到现在。

哈哈。乱。。。

aidj

前程似锦 发表于 29-5-2014 08:20 PM
欢迎前辈重出江湖！

如果以上三个假设都成立，那么应该会有显著的房市降温吧。

你看明白了这帖的内容
我就继续说下去。

aidj

前程似锦 发表于 29-5-2014 08:20 PM
欢迎前辈重出江湖！

如果以上三个假设都成立，那么应该会有显著的房市降温吧。

http://www.stproperty.sg/article ... and-spikes/a/132233
http://www.stproperty.sg/article ... erty-risks/a/165080

完美风暴一来，觉得地点不佳的地方就可能跌超过15%。