Mortgage Reduction Programme

无聊小猪

如果有以下几个有关房屋贷款供期的状况,或许需要做些改变：

1. 很清楚知道每个月需要定时缴交房贷供期，也知道银行每个月抽很贵的利息，可是却不知道银行是怎么计算利息！再高的利息，还是得默默承受！其实通过一些简单的计算程序，很容易发现原来每个月的银行供期可以节省那么多！

2.明明是每个月规规矩矩还房屋贷款供期，可是发现房屋贷款怎么都还不完。本来签的是20年的配套，怎么到最后需要还多很多年，还顺便再加算利息！真的，如果不知道银行的利息计算方式，真的会非常吃亏！！

3. 每个月的汽车，个人贷款，房屋贷款等等其他供期让手头很紧，而且现在东西越来越贵，因此只能寄望每年加薪或者生意变好来让手头上的资金变多。甚至到了年底牺牲了每年的年终花红来想办法快速供完房屋！其实有曾经思考有没有办法减低供期，但是却求助无门。不用害怕，其实减轻房屋贷款负担不会那么难，减短供期更不是梦！

4. 现在已经想要买房子了，可是又不了解银行的利息对你的影响，想选择最低的贷款利息配套，但是其实并不知道，即使广告上贷款利息比别间银行低一点，也足以每个月付出比别人更高的利息供期。可能原因就出在不了解银行的利息算法。

几个简单的计算程序，不用大费周章跑去银行问，即使问了银行多数也不会有太大的改变，准备几样只要有供着房屋贷款就一定会有的文件，轻松把供期大大缩短或者减少供期，可能还能套出一大笔钱来投资，交学费，老婆本，生意周转。

如果想要节省更多房屋贷款供期的钱，不妨花点时间pm或者联系有关专员，有关的负责人将会在最快的时间联系你。不骗你，房屋贷款供期是可以省的，即使签了一堆贷款文件，你以为就不能省吗？

无聊小猪

不知道正在看帖的你知道吗？从今年2015年1月2日起，国家银行已经宣布取消BLR （Basic Lending Rate)的政策。同时使用新的政策BR (Base Rate) 来取代他。到底这些术语是什么意思？他又将怎样影响你的房屋贷款利息？

首先我们先看看什么是 BLR。BLR 是国家银行从1983年开始沿用的房屋贷款利率监管政策，主要目的是控制全部银行的利息涨幅和跌幅，让房屋贷款利率处在一个健康的水平。让银行赚得到钱，也让人民借得起钱，因此BLR需要在有效的监管制度下处在一个平衡点。而银行在统一的BLR下，为了增加自己的竞争力，纷纷在 BLR 后面玩起了数字游戏。在10年前，BLR通常是在后面会增加一定的%，例如 （BLR+1%）而在这个公式里，BLR一直是政府监管的，而后面的+1%则是跟着你的Letter Offer一直到你供完屋子为止。

在1997年亚热带金融风暴的时候，低迷的经济环境席卷亚洲，由于许多银行面临资金周转困难的窘境，甚至在周转不灵的情况下已经没钱借贷给人民，为了阻止人民借贷，国家银行在众多银行的联合压力下，把利息从1997年头的6.85直接起到12.5%
也就是说每个月的供息整整起了一倍，例如一间RM200k的房子Loan 30年 ， 每个月原本供 RM1310，在金融风暴的影响之下直接飙升至RM2134.52。庆幸的是，这天价利率今维持了一年时间，但在这一年里面，许多人都被迫勒紧腰带过日子，毕竟利息平白无故被增加了。而在2008年末的金融风暴期间，由于雷曼兄弟的迷你债券并未给在投资领域相对保守的马来西亚经济带来直接的负面影响，但人民在见过鬼已经怕了黑的情况下不敢在那段期间进行借贷，国家银行唯有把2009年头的 BLR 调低至有史以来最低的5.55%来刺激经济，吸引人民贷款。而许多人民也在当时购买了产业，但是由于国家银行担心过量低利率借贷会对银行造成亏损，因此在2010年短短一年里调整了3次利息。在2010年末的时候，BLR已经起回6.6%。而银行在这时发现了低利息会对生意带来很正面的影响，可以很有效的吸引人民来贷款，因此争相把BLR后面的附带利率变成-1%， 而在2014年末甚至变成BLR-2.4% 国家银行为了避免许多小银行如 AFFIN BANK ， BANK MUAMALAT 之类的小银行在低盈利甚至亏损经营下破产而造成经济泡沫，唯有做出决定，在2015年1月2日起，启用新的配套， Base Rate。

说到这里我们不得不来了解，什么又是Base Rate? BR是国家银行推出的透明化的房屋贷款利率政策，主要是要让银行自己计算本身的营运成本，在整合所有开支后，所定下的一个利率，而这个利率的起伏是不受国家银行的监管的。这个利率主要是计入银行从国家银行的资金借贷往来的OPR（Overnight Policy Rate) + Fixed Deposit Rate + Expensence开销(租金+员工薪水+水电费+Bonus花红+GST等等税务）所得来的利息。而以这些因素组成的BR，只是银行的成本，盈利则是跟在BR后面的附带利率，
比如
PUBLIC BANK  的 BR是 4.00%  ， Profit Rate 是0.45% ，所以他的有效利率Efficiently rate是4.45%MayBank 的 BR是 3.2%， Profit Rate 是1.35% ，所以他的有效利率Efficiently rate是4.55%（此利率为2015年7月更新的最新利率）同样的，附带利率的Profit rate是固定不变直到贷款还清。
而BASE RATE和 BLR 的平均每年变动一次的调整相比之下更为频密。

BR可以在无需经过国家银行的监管之下每3个月调整一次利息，
也就是说，你今天贷款30年买房子，你就需要面临总共120次的利息调整的可能性。而在没有经过国家银行的监管之下，国家银行相信各银行会达成共识，为了在业界内增加竞争力而在BR的起伏方面互相牵制，这样能有效的让银行的贷款利息达到一个最微妙的平衡点，但是试想想，当年1997年金融风暴的时候，即使是在政府控制之下，BLR也起到前所未有的高度12.5%.如今在没有政府的监管之下，BR会不会步上BLR的后尘，就让我们拭目以待吧... ...

当然，也许你会问，在这样动摇且不稳定的情况下，利息有没有可能不面临浮动？是有可能的MAYBANK 的 ISLAMIC BANK曾经推出一项7.5%的固定利息贷款，深受人民的欢迎，因为这个贷款利息将不被BR & BLR的调整所影响，不管BLR/BR起到怎样的高度，房屋贷款的利息始终还是停留在7.5%。但是这样虽然相对保险，许多人仍然在看到7.5%的利息下望而止步，毕竟以当时2008年的利息5.55%来看，这还是相对比较高的，所以我们同时也知道一个道理，银行即便Offer你一个固定利息，但是在确保盈利的前提下，他们仍旧会给你一个相对比较高的利息。而为了避免缴付高利息，更为了避免BR & BLR的不确定因素造成你的贷款增加。

AIA房屋贷款推出了一项固定利息的房屋贷款配套，这个配套专门优惠给RM200k以上的房屋，申请者可以得到最低4.39%的固定利率，这项利息不会因为BR & BLR的起伏而有任何调涨，同时也能提供最高90%的贷款给Malaysian , Singaporean and Brunei 的人士。这项贷款也没有Lock In Period , 你可以随时出售你的房屋，无需缴付任何Penalty Charge而你也可以在没有通知银行的情形下提早还清你的贷款，也无需缴付任何Penalty Charge 甚至如果你是以往其他银行高利息的房屋借贷者，你也可以Refinance 到 AIA 的房屋贷款以争取最低的固定利息房屋贷款利率。

无聊小猪

请问您还在供着房子吗？
请问你有认真看过你的Statement 吗？
BR 的波动会增加您的房贷利息, 你了解吗？

居者有其屋是一般市民的愿望，但是买房难，供房更难。你同意吗？
国家银行调高房贷门槛，并调整基准率(Base Rate), 再引起购屋者的关注，到底这对购屋者所带来影响有多大，以及消费者如何选择最適合及最划算的房贷方案。而对您的房屋贷款利率知多少。如何以更划算的利率还清您的房贷，哪怕是已经申请了住房贷款的购房者，很可能连自己的还款方式都不清楚。其实，若是想真正的省钱，就要真正的了解住房贷款，选择出最适合自己的还款方式，而不是被银行牵着鼻子走。

yoke2312

无聊小猪 发表于 13-11-2016 12:53 PM
请问您还在供着房子吗？
请问你有认真看过你的Statement 吗？
BR 的波动会增加您的房贷利息, 你了解吗？

居者有其屋是一般市民的愿望，但是买房难，供房更难。你同意吗？
国家银行调高房贷门槛，并调整基准率( ...

重点是最后那段

AIA房屋贷款推出了一项固定利息的房屋贷款配套，这个配套专门优惠给RM200k以上的房屋，申请者可以得到最低4.39%的固定利率，这项利息不会因为BR & BLR的起伏而有任何调涨，同时也能提供最高90%的贷款给Malaysian , Singaporean and Brunei 的人士。这项贷款也没有Lock In Period , 你可以随时出售你的房屋，无需缴付任何Penalty Charge而你也可以在没有通知银行的情形下提早还清你的贷款，也无需缴付任何Penalty Charge 甚至如果你是以往其他银行高利息的房屋借贷者，你也可以Refinance 到 AIA 的房屋贷款以争取最低的固定利息房屋贷款利率。

无聊小猪

yoke2312 发表于 13-11-2016 05:05 PM
重点是最后那段

AIA房屋贷款推出了一项固定利息的房屋贷款配套，这个配套专门优惠给RM200k以上的房屋，申请者可以得到最低4.39%的固定利率，这项利息不会因为BR & BLR的起伏而有任何调涨，同时也能提供最高90% ...

你有兴趣?

yoke2312

无聊小猪 发表于 13-11-2016 05:09 PM
你有兴趣?

没有。。。
我买了GE的百万医药卡
请问有什么确点？？？？

pluviophile

4.39%的固定利率，這個fixed interest rate是否不需要我們買什麼mortgage insurance也已經能享有這個rate?

无聊小猪

yoke2312 发表于 13-11-2016 05:17 PM
没有。。。
我买了GE的百万医药卡
请问有什么确点？？？？

我知道AIA的罢了。。

无聊小猪

pluviophile 发表于 13-11-2016 06:19 PM
4.39%的固定利率，這個fixed interest rate是否不需要我們買什麼mortgage insurance也已經能享有這個rate?

最少要有一份AIA公司的保险产品。。

dumbledore

好长的一篇。 谢谢分享

无聊小猪

dumbledore 发表于 13-11-2016 09:06 PM
好长的一篇。 谢谢分享

健康文章没关系。。也能帮助大家。。

kingson

无聊小猪 发表于 13-11-2016 07:05 PM
最少要有一份AIA公司的保险产品。。

请问这是AIA最新的配套吗？ 可以从别的loan refinance 吗？

无聊小猪

kingson 发表于 13-11-2016 10:22 PM
请问这是AIA最新的配套吗？ 可以从别的loan refinance 吗？

你的loan是指那边的。。能否说明?

kingson

现在有一间Condo 是Ambank 贷款的

无聊小猪

kingson 发表于 13-11-2016 10:56 PM
现在有一间Condo 是Ambank 贷款的

新的公寓?还是已经在am bank有货款大约多少年了?

kingson

旧的。。。货款大约3年了

无聊小猪

kingson 发表于 13-11-2016 11:10 PM
旧的。。。货款大约3年了

这应该没什么大问题。。

kingson

refinance 有 zero moving fee 吗?

yeeyong1986

AIA 4.39% 好像只有第一年罢了~ 第二年就5.++%

无聊小猪

kingson 发表于 14-11-2016 12:38 AM
refinance 有 zero moving fee 吗?

有zero moving fee的。。可是公司是给5.39%fixed..