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【转载】新加坡房地产行业报告

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发表于 15-8-2017 12:07 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
文章转自微信公众号:辉立资本新加坡

与个人无关,只是认为不错以供大家参考

新加坡房地产行业报告(下)
——新加坡房地产股票和投资信托基金(REITs)概述



>>新加坡|房产|报告<<
新加坡房地产板块现状
新交所房地产行业由100家公司组成,总市值达到1830亿新加坡元。新加坡是日本以外亚洲地区最大的房地产投资信托市场,其中43家房地产信托基金和物业信托基金在新加坡交易所上市价值超过780亿,是世界发展最快的市场之一(时间截至2017年上半年)。
过去10年,新加坡房地产板块上市公司增长3倍左右,总市值增长近5倍。2016年新加坡位列全球房地产影响力第5名,而新交所的房地产投资信托基金(REITs)也是全球增速最快的REITs板块之一。

股票表现方面,新加坡股市今年首季涨了超过10%,在亚太主要股市的表现仅次于印度。第二季虽然继续攀升,但最终还被其他区域股市如韩国和台湾后来居上。根据统计,按新元计算,今年上半年,新加坡海峡指数上涨了12%左右,加上股息的总回报则是13.8%。而房地产指数上涨了近14.1%,表现优于大多数板块,带动大盘整体上涨。
辉立证券研究部相关房地产股票评级

房地产投资信托基金(REITs)介绍
1
概念
房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)是一种类似封闭式共同基金,但投资标的物为不动产的投资工具。他主要是借由不动产的证券化及许多投资人的资金集资,使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利。同时投资人又不需要实质持有不动产标的,并可在证券市场交易。在新交所,上市的房地产投资信托单位可以像其他证券一样按照市场价格买卖。

2
优势
1.定期相对稳定的现金收入
房地产投资信托的特点是信托主要收入来自租金,因此收益较为稳定,而信托亦必须将未来绝大部分的盈余用作派息。正因如此,房地产投资信托的派息率远高于市面一般股票。一般新加坡要求的股息分配率要在90%以上。

2.资金集中风险较低
据一般观察,房地产投资信托的风险与报酬约居于股票与公债之间。房地产投资信托同时投资多项不动产标的,可分散风险。而另一方面由于其不动产的特性,也使得房地产投资信托在对抗通货膨胀时特别有利。

3.个人投资者收入免税

4.有专业的管理人和外部监控,透明度较高

3
REITs的结构
在新交所上市的REITs资金投资来源方面,一般有银行的借款和单位持有人即普通投资者,有些还有赞助人,赞助人一般都为房地产发展商。在管理方面,有房地产经理对物业进行管理,有REITs专门的投资经理对资产进行管理,还有受托人为资金的持有者,一般为银行,这样可以更好增加透明度和资金监管,减低风险。在收入来源方面,一般都是将房地产出租来收取租金。整体结构如下图。

4
有/无赞助人的区别
1.有赞助人:
·         通常由房地产发展商推出;
·         通常首次上市(IPO)资产不计入发展商资产负债表;
·         赞助人可能持有S-REIT中重要份额;

2.无赞助人:
·         通常由资金管理公司推出;
·         通常首次上市(IPO)资产是第三方资产;
·         S-REIT份额较少

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投资重点领域
6
投资时的注意事项
1.风险
投资REITs时虽然回报率相较于大多数股票稳定,但还是具有一定的风险。比如当经济下行或是其他原因所造成的出租率下降会带来收入风险;当资产随着时间的流逝进行价值重估时所面临的减值风险;还有当进行再融资时利率可能上行所带来的杠杆风险。

2.投资领域和市场
如前面所说,不同的REITs有不同的重点投资领域,也有不同的区域和市场,比如有只限国外的,专注于投资新兴市场的,专注于投资稳定市场的等等。而不同的国家有不同的政治环境和经济环境,投资者在投资时需要考虑到不同的税务、汇率等问题。

3.价值评估
一般投资股票,估值的方法有很多,而在投资房地产时,常用的两个关键指标是净资产价值(NAV)和重新评估的净资产价值(RNAV)。但由于NAV有时候不能反映房地产的未来价值,所以价格与RNAV的比率是我们常用的分析指标,一般而言,该比率越小,代表目前该房地产被低估,越具有投资价值。

并且投资者在投资时也需要全面考虑到其他因素,例如房地产尚未确认的已出售项目利润,这部分利润往往不会及时地反应在收益里,还有在建进度,预计完工时间,销售实际数量,投资商的土地储备等。

新交所房地产投资信托基金(REITs)现状
1
是亚洲(除日本以外)最大的REITs市场
新交所目前一共有43只上市的房地产信托基金和物业信托基金,市值超过780亿。平均股息收益率达6.4%,平均市净率为0.96,过去8年的复合年增长率(CAGR)为30%。是亚洲除日本外最大的房地产投资信托基金市场
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2
新加坡REITs的收益率连年位居全球主要市场第一位

新加坡REITs的收益率连年位居全球主要市场第一位

信息数据来源:辉立资本
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