2018年房地产真的出事吗? 那位所谓的”专家“曾经在...

shonhock

最近都被顾客和身边的朋友问，在2018年房地产真的出事吗?

就是因为这所谓的“专家”发表的言论，( 他在14 nov 2017的言论: Property market will be badly hit in 2018, says expert ）其实，同样的一番话他也曾经在2013年说过 (如截图)，你看看2014-2017年在房地产里的价钱是飙升还是跌价?  你还要相信这位"专家"说的话吗？？

在投资的领域里，有分为短期投资和长期投资。
短期投资肯定是在说股票、外汇、原始股、等等。
长期投资就是房地产了。

当投资股票 / 外汇遇到金融风暴时，会时常听到有人倾家荡产、妻离子散、甚至跳楼自杀。因为他们输完整副身家之余，还欠了一屁股债是他这辈子都还不起的。

所谓的“房地产风暴”来临时，你会听到有人跳楼自杀、妻离子散吗？ 最严重的情况也只不过是当年的升值比去年升得少、升得慢，租金不能像往年那样起RM50-100一个月，租客要求维持同样的租金。难道你觉得房地产风暴来临时，你可以买到比市场底30-50%的价位？还是卖家急着卖要套现，愿意立刻降价二百千卖？

如果你没有在几年前就开始翻炒房价 (现在手上有几间房地产等租客等买家的话)，由于本身的收入根本不够应付那些贷款，每个月在等收租金还贷款的投资客，，你就不需要担心这些房地产风暴几时会来临。

我做了房地产那么多年，每年都遇到一些买家跟我说：“房地产风暴快到的啦，现在还不是时候买，明年房地产会跌价，到时才买。”
我就喜欢在第二年再找回他们，看看他们买了什么好康头。一般上他们只会回答同样的答案：“早知道几年前我买了那个XXX，现在我朋友卖了赚一百千”

几时才是买房地产最好的时候？
a) 当房地产掉价
b) 当我有很多现金
c) 如果 3 年前有买到

CheEHouE

前辈您好。。晚辈借帖问问讨论一下我面对的问题

我打算入手一个单位。。刚刚才发布的项目而已。。完全还没有动工。。完成期定于2021年
问题就是 我觉得我有准备可以面对经济风暴。。即便有所谓的房产泡沫和经济风暴。我也有自己一定的存款

可是我担忧的是会不会因为经济风暴的来临导致这个项目建到一半就停产。。而我们却需要白白的给发展商和银行贷款。。。

这个可能性会存在吗 ？即便发展商是上市公司 。。

谢谢

希椏

其实我相信屋子价格几乎很难跌回原价，最多维持还是在高价时有点微跌

我一向来都有注意房产新闻，一直以来都有房产的负面消息，
只是最经好像越来越多。
就连有影响力的BNM也有报导。。

科学就是未来

只要持续吹下一年崩盘，总有一天崩。
只要持续吹下一年经济风暴，总有一天风暴
只要持续吹下一年美股大跌，总有一天大跌
只要持续吹下一年房市大涨，总有一天大涨

看自己实力和眼光去投资，不要全部钱丢在同一篮子，不要负担超过自己能力范围的负债来投资，就好了。

huanying21

我觉得炒房和做生意一样，有赚自然也有可能亏。
再说房产还是要看地区的，不是全部都一样看法的。

不过现在的aprtment/condo 的确是比较问题。建的实在是太多了，很多都不什么建有地房，因为建condo发展商可以赚更多。而且现在很多condo价钱都很高。。。很多打工族也是看到吃不到，买不起。

投资这些东西看个人咯，我个人是认为有地房是更好，地值钱

ECP

我买来自住的

lihlihkoo

你听专家的话，现在还在租房屋，你相信自己，你已经供了五年的屋期了

cheryltotoro

CheEHouE 发表于 19-11-2017 01:49 PM
前辈您好。。晚辈借帖问问讨论一下我面对的问题

我打算入手一个单位。。刚刚才发布的项目而已。。完全还没有动工。。完成期定于2021年
问题就是 我觉得我有准备可以面对经济风暴。。即便有所谓的房产泡沫和经济 ...

老實說不是不可能，但也不容易發生這樣的事情，現在屋子都是跟著HDA的，起到多少%銀行才出錢給發展商，這樣發展商要完成了工程才收到錢。。一般情況下不會出現你目前的擔憂，你可以參考一下這個發展商的財務報告等等（線上可以找的）因為一些出名發展商也未必有錢，既然是上市公司，股票，財務報告都是公開的，當個參考吧，買屋子確實需要看好好再決定，如果有需要找人分析，可以pm我的，我可以安排免費質詢給你～～～

cheryltotoro

確實是，幾年前等房價跌的人比比皆是，到現在還在等房價跌的大有人在，但幾年前買的人已經賺了，幾年前說房價會崩盤，泡沫化的那些專家已經不懂跑去哪裡了～～～

ss24

和股市一样，很多人都想要预测房产走势，而很多时候预测都不准，想要低买高卖，但很多时是都做不到，因为没有多少个人预测准确。

很多人一直在股市进出买卖，到头来可能赚不了多少钱；反而有人一直持股累积好的公司的股票，几十年过去了有机会成为百万富翁千万富翁。

同样的，个别人士一直买卖房产的成为百万富翁千万富翁的没有听过有几个；买了20-30年的到退休年龄了资产达到百万千万的，倒是听过不少。
投资除了回酬率，还有另外一个重要的因素，就是时间。你没有让你的投资项目有足够的时间增长它的价值，你可能只是在拔苗助长。

看过一个故事，说一个中国人卖了祖屋去美国淘金，几十年过去了存了500万回祖国退休，那时发现自己卖了的祖屋市价价值2千万。

shonhock

CheEHouE 发表于 19-11-2017 01:49 PM
前辈您好。。晚辈借帖问问讨论一下我面对的问题

我打算入手一个单位。。刚刚才发布的项目而已。。完全还没有动工。。完成期定于2021年
问题就是 我觉得我有准备可以面对经济风暴。。即便有所谓的房产泡沫和经济 ...

首先你要了解这发展商有没有停工的前例。他们有建过什么工程。也要看那房地产地点在什么地方，以后那附近会有什么大发展。

一家大发展商不会因为这所谓的“房地产风暴”而导致停工不建，一旦他们真的不建，以后他们很难取得顾客的信任。小发展商不出名的就很难说。

shonhock

希椏 发表于 19-11-2017 01:59 PM
其实我相信屋子价格几乎很难跌回原价，最多维持还是在高价时有点微跌

我一向来都有注意房产新闻，一直以来都有房产的负面消息，
只是最经好像越来越多。
就连有影响力的BNM也有报导。。

可以用这个方法讲解：
新的房地产：
2015年刚开始卖 RM600,000 。当初还有回扣10%
2017年建好，二手价开卖RM800,000
2018年，银行估价有RM820,000。 屋主要急放RM780,000
你觉得是跌价还是涨价？

二手屋价：
2014年开卖RM600,000 。当初还有回扣10%，净价就是RM540,000
2016年建好，二手成交价是RM750,000以上
2017年，二手买卖价有RM780千-800千
2018年，所谓的房地产风暴来临，屋主急放RM750,000
你觉得是跌价还是涨价？

shonhock

cheryltotoro 发表于 19-11-2017 04:31 PM
確實是，幾年前等房價跌的人比比皆是，到現在還在等房價跌的大有人在，但幾年前買的人已經賺了，幾年前說房價會崩盤，泡沫化的那些專家已經不懂跑去哪裡了～～～

我很喜欢每年跑去问回他们(如果还记得、还有联络)， 你买了什么便宜屋？

希椏

shonhock 发表于 19-11-2017 04:45 PM
可以用这个方法讲解：
新的房地产：
2015年刚开始卖 RM600,000 。当初还有回扣10%
2017年建好，二手价开卖RM800,000
2018年，银行估价有RM820,000。 屋主要急放RM780,000
你觉得是跌价还是涨价？

二手屋 ...

我有注意过你写过这个帖子。
现在情况是即使急放750，000，也未必卖得出。
因为往往买得起这中价钱的人，他们的背景往往都不简单。
买家也想买便宜货，而这些买家会用办法，让着急的卖家降更低，比如680，000或更少。
扣掉成本，利息，装修,DIBS等，卖家还可能亏着卖。

以目前的情况，的确对卖家不是很乐观，原因是Supply > Demand,
一个卖家达不到买家要的价钱，买家还有很多选择。
卖家不够Holding Power,在低也想办法卖出。

所以Holding Power 是很重要。
只要度过这几年，有Holding Power 的会是大赢家。

shonhock

希椏 发表于 19-11-2017 05:09 PM
我有注意过你写过这个帖子。
现在情况是即使急放750，000，也未必卖得出。
因为往往买得起这中价钱的人，他们的背景往往都不简单。
买家也想买便宜货，而这些买家会用办法，让着急的卖家降更低，比如680，000或 ...

如果你只买了2间房地产，一间自住，一间出租，你还担心什么房地产风暴问题？
只要你不是那这种手上有几间房地产，工钱都不够cover贷款的，你根本不需要担心这些问题。
担心Holding power的屋主，只因为他们手上有几间房地产都每个月等租金还贷款，所以他们才紧张这个新闻。

在市场最不好、最低价的时候，你不买房地产。
难道要等到市场好、每个人都有钱、发展商又不做回扣的时候，你才买房地产吗？


一间卖 RM750,000 ，90%贷款， 拿35年贷款，利息4.3%。每个月大概供RM3,111
如果那位买家，只供1辆Myvi RM500一个月，信用卡每个月还清，PTPTN每个月还RM400。每个月的commitment是RM4,200 左右
要供得起这间房子，这位买家的净收入最少要有RM6,000以上 就可以买到。

我卖房屋给我的顾客时，他还没找banker之前，我已经帮顾客算好他的收入可以应付多少钱的贷款。
如果顾客每个月的收入才RM5,000。 却要买RM750,000的房屋，我会立即叫顾客先找家人一起联名买，他一个人是买不起、贷款是肯定不过的。

CheEHouE

shonhock 发表于 19-11-2017 04:37 PM
首先你要了解这发展商有没有停工的前例。他们有建过什么工程。也要看那房地产地点在什么地方，以后那附近会有什么大发展。

一家大发展商不会因为这所谓的“房地产风暴”而导致停工不建，一旦他们真的不建，以后 ...

没有不良记录。。。是上市公司来的。。我担心的不是房地产泡沫。。担心的是经济风暴连累到发展商没有能力去继续起楼

如果照楼上前辈说的。。如果是在HDA保护下。。如果建筑只是建了30%。。然后我们就只是需付款30%给银行 ？？

CheEHouE

cheryltotoro 发表于 19-11-2017 04:28 PM
老實說不是不可能，但也不容易發生這樣的事情，現在屋子都是跟著HDA的，起到多少%銀行才出錢給發展商，這樣發展商要完成了工程才收到錢。。一般情況下不會出現你目前的擔憂，你可以參考一下這個發展商的財務報告等 ...

要如何看这间发展商的信誉和财力呢 ？ 上什么网站是可以看得到的呢 ？谢谢

shonhock

CheEHouE 发表于 19-11-2017 05:42 PM
要如何看这间发展商的信誉和财力呢 ？ 上什么网站是可以看得到的呢 ？谢谢

都有很多不同的管道去了解发展商的信誉。
比如找iproperty.com 看看发展商的背景资料，他们建好什么project、在进行什么Project。
如果是上市公司，就看他们的quarter & annual finance report，了解他们的财力和投资项目。

千万不要去看low yat forum。
无论什么地点、什么发展商的new launching，每个帖子里面的会员回复都是负面的，超过80-90%不看好那个project。

leasehold的，说不好。
freehold的，又说地点不美。
有LRT / MRT在附近，又说会很塞车，犯罪率高。
有highway 在附近，又说很吵、多灰尘。
卖得高价，又说贵。
卖得便宜，又说没好货。

shonhock

CheEHouE 发表于 19-11-2017 05:39 PM
没有不良记录。。。是上市公司来的。。我担心的不是房地产泡沫。。担心的是经济风暴连累到发展商没有能力去继续起楼

如果照楼上前辈说的。。如果是在HDA保护下。。如果建筑只是建了30%。。然后我们就只是需 ...

如果你真的那么幸运遇到这样的事情，又刚好那project只建了30%。就是说银行只出了30%的贷款给发展商，每个月你只需要供那30%贷款的利息而已，直到这project有新发展商接手继续建筑与完成这工程。

BabyVox

我只想分享真实的一面，你今天不买，以后你也不会买，不要讲多便宜多贵，所以这贴是废的，扣扣