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关于Progressive Interest，是白给还是早给利息?
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楼主 |
发表于 16-8-2018 10:07 AM
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.gif)
因为.......
>> 未拿锁匙前，供着progressive 利息，供几个月到一年，算总共供了12，000好了
>> 拿锁匙了，开始full instalment 了
屋价400,000，供35年
月供2,000
整个tenure 供到来是840,000
这440,000是利息
银行出钱了当然要付他利息，他出给发展商的钱终究是400,000。
如果没有progressive 利息，35年后我供的利息总数是440，000。现在则是440，000+12，000=452，000
还是我理解错误？其实到最后的终极利息是440，000-12，000？
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楼主 |
发表于 16-8-2018 10:18 AM
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thinhom 发表于 15-8-2018 09:26 AM
用现在的价钱lock-in两年后建好的屋子...
只好多给利息啦...
两年后的屋价应该还是升多跌少...
你直接跟发展商买新屋...
现在都offer 10% on SPA...
又不用给legal fee, loan contact fee...
赚到啦...
就是说...... progressive interest 就是lock in 屋价那个400k 的代价？
如果我现在不买，价钱可能多数是>400k 以后？
和...... 建好的新屋子不会free legal fee那些? 
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楼主 |
发表于 16-8-2018 10:32 AM
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白给还是早给？ .gif)
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发表于 16-8-2018 10:40 AM
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可以说你在拿钥匙之前给的INTEREST是不会算进去你整个loan tenor的
除非直接给供期咯。。。
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发表于 16-8-2018 11:16 AM
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本帖最后由 pizzapiece 于 16-8-2018 11:19 AM 编辑
楼主，你还不是很了解整个算法。如果利息440k就是从你开始还钱，如果照银行的供期算，就是要还440k。你的progressive interest并没有包括在440k 里面，这是肯定的。
很多人会把银行和developer当成同一个party，这是错误的。银行方面出了钱当然会开始算你利息，不可能白白借你的。
最后，有些银行是要交钥匙了才可以开始还供期的，也就是说强迫交progressive interest到拿钥匙为止。
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发表于 16-8-2018 11:19 AM
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五花肉之光 发表于 16-8-2018 10:07 AM
因为.......
>> 未拿锁匙前，供着progressive 利息，供几个月到一年，算总共供了12，000好了
>> 拿锁匙了，开始full instalment 了
屋价400,000，供35年
月供2,000
整个tenure 供 ...
452k那个理论正确，不过通常不止12k啦，20k左右比较正常。
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发表于 16-8-2018 11:31 AM
来自手机
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看来楼主还是不明白银行的营业和操作方式。
换个想法，楼主把自己當成银行，在24 个月内，以遞进方式出 $400K 給一个信得过的朋友，第25个月时，再跟他要回 $400K，完全不收取任何利息。（你 O.K. 吗 ）？
當然，楼主可以说借钱給朋友是基于朋友道义立场，可以不算利息，不过银行可没打算跟顾客交朋友 ! |
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发表于 16-8-2018 02:08 PM
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五花肉之光 发表于 16-8-2018 10:18 AM
就是说...... progressive interest 就是lock in 屋价那个400k 的代价？
如果我现在不买，价钱可能多数是>400k 以后？
和...... 建好的新屋子不会free legal fee那些?
跟发展商买建好的屋子,多数也Free Legal Fee哪些...
只是发展商也不是慈善家,在建期间,房价会随市场上下的...
建好的售价通常比在建,未建时高...
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楼主 |
发表于 17-8-2018 03:31 PM
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20K 可以买3辆motor 了 .gif) |
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楼主 |
发表于 17-8-2018 03:36 PM
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KLIP829 发表于 16-8-2018 11:31 AM
看来楼主还是不明白银行的营业和操作方式。
换个想法，楼主把自己當成银行，在24 个月内，以遞进方式出 $400K 給一个信得过的朋友，第25个月时，再跟他要回 $400K，完全不收取任何利息。（你 O.K. 吗 ）？:handsh ...
我也表跟银行交朋友
换个思维看这个例子，银行共会借出400k。
建筑期间借出了200k，算利息，合理。
拿锁匙后供剩200k 未出，那利息用200k 未出的loan余额来算，不是公平公正公理，不是？
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发表于 17-8-2018 03:54 PM
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看来LZ的思维还跳不出来。。。不如去了解下什么是 daily rest compound interest 
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发表于 18-8-2018 11:11 PM
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总之就是，银行借你多少钱，就算多少利息，那就是合理。
当你拿钥匙，银行肯定是出完100%给发展商的了。
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发表于 18-8-2018 11:12 PM
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楼主 |
发表于 22-8-2018 01:07 AM
来自手机
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夜铃 发表于 17-8-2018 03:54 PM
看来LZ的思维还跳不出来。。。不如去了解下什么是 daily rest compound interest
Daily rest compound interest 有关系吗? 我知道还有monthly rest interest的 |
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楼主 |
发表于 22-8-2018 01:12 AM
来自手机
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thinhom 发表于 16-8-2018 02:08 PM
跟发展商买建好的屋子,多数也Free Legal Fee哪些...
只是发展商也不是慈善家,在建期间,房价会随市场上下的...
建好的售价通常比在建,未建时高...
那我大概get到, 我买的价钱会比日后屋子建好后才买的人低, 也"book"了那些单位, 对银行来说, 为了保障他们利息不可少赚, 屋子未好对银行来说也是个风险, 就先charge我利息。
谢咯~ |
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发表于 22-8-2018 04:34 PM
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看到LZ的回复我都醉了
地球的银行不是酱的。
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发表于 23-8-2018 11:05 AM
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hmm...
银行不是等屋子建好了,才一次过付清你的贷款给发展商...
发展商是按照在建工程的进度表,向银行要求一部分的贷款进入发展商的户口...
这样,发展商才有钱继续建造...
对银行来说,钱已经出了一部分,当然要向你收取这一部分的利息...
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楼主 |
发表于 23-8-2018 11:10 AM
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发表于 26-8-2018 09:27 PM
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你向银行借semi flexi，银行阶段性的替你垫付给发展商，银行会按照它替你付给发展商的借贷余额计算出利息（按天算），这段时间的利息总额我理解是不扣借贷余额（母金）的，如果你要扣母金的话，你就要付比利息更高的金额，那些多付的金额直接减少你的借贷余额，所以有些人会在房子建筑期间开始供全额房贷，因为可以缩短还贷周期，间接的减少还贷利息。如果你够有钱，银行出多少钱给发展商，你也跟着银行的节奏支付回对应金额给银行，那么银行就没办法charge你那么多利息，所以银行在loan agreement里要求lock in period，就是不允许你这么搞，不然银行赚不到钱。 |
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楼主 |
发表于 28-8-2018 11:06 AM
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对，去问了。。。。。。就是建筑期间可以还母金。。。可是是。。。。。
Progressive interest + 让 bank 算一个可以扣母金的instalment  给2 边......
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