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在澳洲投资房产的优势。教你如何当上包租公包租婆。

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发表于 4-7-2019 01:57 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
大家好,我是一位在墨尔本的留学生,并在上学期间有幸进入了澳洲房产中介这个行业。
一开始我是抱着试试看的态度来这里上班的。可是在了解了这边的房屋市场和看到顾客通过我销售的项目赚钱后带来的成就感后就开始觉得这份工作真的好的没话说。
在澳洲做房地产中介其实没有比在马来西亚做好赚很多,和马来西亚的买卖家两边抽点数不同,澳洲这里抽佣金只抽一次也就1%-2.5%(这个上网就找的到了)。
之所以会做下去是因为这边的项目对投资客来说风险会比较低,这样我买的也比较心安。(当然啦,澳洲还是有会亏钱的房地产的,所以买家自己也要做一点功课才买。)

首先和大家讲一下在澳洲买房子的流程

很多人觉得在澳洲买房是件麻烦事。但事实是,在澳洲买房并没有大家现象中的麻烦。在这里可以为大家简单的介绍一下在澳洲置业的流程。首先,澳洲是一个对外资和外来人才有较强依赖性的国家。因此,海外人士在澳洲购买房产(只有新房)几乎没有任何的限制。
澳洲的房产类型主要分为:独立式别墅(House),联排别墅(town house),公寓(Apartment)。
**除了坎贝拉和悉尼的DarlingHarbour99年产权以外,其他地区的房地产都享有永久产权。
独立式别墅House):土地开发商和建筑开发商土地开发商是只负责开发土地让其达到建筑开发商可以在其建筑房屋的标准还有建造部公共实施例如:学校购物中心, 火车站公交车站以及绿地公园等。而建筑开发商的主要职责是建房这里的别墅不是开发商建好了再出售给买家的,而是买家先买了土地然后再找建筑开发商建房子的。好处在于买家可以选择自己喜欢的房型并根据自己的喜好做一些小改动,当然这些改动必须符合房管局的规定。所以在这种先买地再盖房的情况下独立式别墅新房是不会有现房出现的。
联排别墅Townhouse):联排别墅也叫排屋。开发商通常会收购一个较大的土地然后进行分割然后建成联排别墅再出售。这一类房子车库相连并且共用车道。由于联排别墅必须同时建造(因为连在一起)所以这类型的房产会有新的现房。
公寓 Apartment):开发商会在人口密集区建造这种类型的房产,例如:市中心,市中心外围和大学学区周边。

当买家选定好房型了以后就可以交付定金来Hold住房型,然后就预约律师进行签约和办理FIRB(海外买家必须申请的准证)。签约了以后便在5-10个工作日内把10%的首付汇到开发商的TrustAccount内。Trust Account是由澳洲政府直接监控的账户,在开发商在未完工之前开发商是无权动用 trust account的,此措施主要是避免开发商拿了钱又不交割房产。如果需要贷款的海外买家则需要在房产交割前的6个月开始准备贷款,在房产交割后才开始还贷。目前海外买家的贷款比例最高为70%,所以需要贷款的买家除了准备10%的首付外还需要再准备20%的尾款。最后在房产交割后缴付印花税就可以。

如果你问我投资的话要买哪一款房型会比较好,我会和你讲:最好的投资组合是一间house一间公寓。
原因:
在墨尔本,House的优点是涨幅非常快,我的顾客在三年前用不到40万澳币买了一间house,3年后他的屋子起到了60万!所以他去年年底就和我买了第二间,然后现在他在打算着买第三间!
而House的缺点就是租金比较少(大概在400澳币一个星期左右)。对于需要还贷款利息和杂费的屋主来讲可能每年自己要贴一点钱进去。当然,一年贴1万多来养一个一年涨5-6万的屋主是很值得的。主要的问题就是屋主需要有足够的现金流来养屋子。
Apartment的话就和house是相反的。Apartment的租金很高,一房公寓一个星期可以租到500以上。屋主每年都还可以有多于的钱。如果拿来做Airbnb就更不得了,一年纯利润可以到5万左右。毕竟墨尔本一年四季都是旅游季节,所谓的淡季也不会像我们的马六甲旅游淡季这样整条街空完。Apartment的缺点就是涨的慢,因为建筑物本身是不会升值的而且久了还会贬值,Apartment也是靠土地升值的。而Apartment房价里面土地占的比例越大,Apartment升值的就越快。所以在这边和大家说一下,买公寓要买低密度的,这样你的公寓升的才会快一些。

总结上面的投资组合,House起得快但是没有Cashflow。Apartment cashflow高但是起的慢。所以它们需要互补来利益最大化。

最后和大家讲一下要怎样才可以买到会赚钱的屋子。
第一,政府规划很重要,没有政府规划的项目你就可以直接pass掉了。
澳洲的政府规划是非常透明的,只要上他们的政府网站就找得到了。而且也不像马来西亚的那么不稳定,据我所知马来西亚的规划是不公开的,但是如果政治方面出现的变动(比如换政府或换官员)那么这个规划就会被取消,然后那些已经把钱投进去那个地区的人就会亏到哭了。在澳洲,每一个政府规划都是需要2个政党(你可以想象成是国政和反对党)一起通过才可以执行的。所以像马来西亚的这种现象是不会存在的。这也是为什么我会继续留在澳洲房地产行业的原因之一。
第二,屋子的quality也是非常的重要。
买投资房一定要看好发展商的quality。最好是选那些大型的,有20年历史的发展商。或者直接选建筑商排名前三的因为不管你在做贷款还是卖屋子的时候,银行都会来帮你的屋子做估价。这个估计不单只计算土地的价值也会计算建筑体本身的价值。好的发展商建出来的屋子甚至可以被高估价值!所以不要因为2个一样的设计图但是其中一个便宜很多就选便宜的(他们会在你看不到的地方偷工减料)。在这边真的一分钱一分货。贪小便宜最后都是会亏钱的。

这篇文章就分享到这边。如果对墨尔本房产感兴趣的话可以在底下留言。小弟会私底下联系和你那联络方式。
感谢各位的阅读





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kahson + 4 谢谢分享

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发表于 13-7-2019 03:49 AM | 显示全部楼层
说到很详细。
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 楼主| 发表于 19-7-2019 12:09 PM | 显示全部楼层

谢谢
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