新人第一次还loan

88andy88

想请教这个图里面那个400++是什么意思？？头晕晕QAQ

2. 小弟拿的是semi flexi loan，想放多一些钱来抵消利息是放进自动扣账的saving account，还是多还进loan acc

renkrenp

楼主，非常抱歉。
我只能回答到1答案，应该是420期，35年的意思。

特意进来回答您，有因恶，想顺问以下。
想知道网络house loan的计算准确性，不知楼主您愿意告知吗。

借哪间银行？
借多少？
多少利息？
是不是借35年？
有买MRTA或MTLA吗？以上每月RM2250的供款是包括了MRTA或MTLA吗？若有包括，多少MRTA或MTLA？选择付款的方式？

谢谢。

88andy88

renkrenp 发表于 13-11-2020 04:04 PM
楼主，非常抱歉。
我只能回答到1答案，应该是420期，35年的意思。

特意进来回答您，有因恶，想顺问以下。
想知道网络house loan的计算准确性，不知楼主您愿意告知吗。

借哪间银行？
借多少？
多少利息？
...

我真的blur了>﹏< 420个供期看到RM420

house loan你直接去谷歌search pbb的网站有housing loan calculator，可以计算每个月还款数目，不包保险。

你也可以模糊算，比如100万，借90%，3%利息，30年，=90万+90%＝171万

171万×80%再除360个月，跟银行的计算器接近，会比银行高一点，这样算等银行loan出来的时候比较有惊喜，还是不包括保险>﹏<

1.借pbb哦，因为之前car loan都是跟他们借的。

2.连mrta一共借了60万。

3.利息忘记了，我是借semi flexi可能利息比term loan高，然后第一年比较低是2.xx%，第二年开始大概是3%出一点。所以第二年开始是每个月2300。

4.是的，35年。

5.mrta，大概3万，两个人，一个人应该是万多，加进loan里面了，一次性的，屋子90%＋mrta＋不懂什么鬼保险，60万。利息照算。

供款每个月自动从link了的户口里面扣。
现在我就不懂是放多进这个户口还是再+更多的advance payment进loan acc，才能在以后突然想用的时候拿出来，没用就放里面抵消利息

renkrenp

88andy88 发表于 13-11-2020 09:02 AM
我真的blur了>﹏< 420个供期看到RM420

house loan你直接去谷歌search pbb的网站有housing loan calculator，可以计算每个月还款数目，不包保险。

你也可以模糊算，比如100万，借90%，3%利息，30年，=90万+ ...

楼主好劲、好勇、好拼。
楼主这样的尽可以回复，能问下：
为什么楼主借35年？借得越长越好？
假如之后利息跌了的话，每月供期都是一样，只是会渐渐缩短供款期，如本来35年还完，但变成35年之前？

我之前在Cari发问过类似第2题的问题，但目前那贴静止中。
我觉得semi flexi的advance payment是不会减少利息的，就是预付而已。假如semi flexi还母金，就算给服务费也拿不出来。
无论什么类型的货款，还多母金的话，每月供款一样，只是渐渐缩短供款期而已，因此开始觉得，10多20年才还完的话，基本上没省到多少利息。就是不明白，很多人写省利息，到底怎样省、省多少、省在哪里、如何省？好像在网络找不到答案，如：没有计算的范例，然后对比……。
是渐渐缩短供款期，不是减少每月供款，缩短供款期不意味省利息，就算有，不多。因此那些预计10多20年或者更长才还完，常常在那儿省利息？我不明白当中的计算和道理。
其实楼主等等，在货款前后，有问过经纪和银行人，只是全部言很难算等等，那样带过，没有回复到？

无论如何，谢谢楼主的回复。

88andy88

renkrenp 发表于 13-11-2020 09:49 PM
楼主好劲、好勇、好拼。
楼主这样的尽可以回复，能问下：
为什么楼主借35年？借得越长越好？
假如之后利息跌了的话，每月供期都是一样，只是会渐渐缩短供款期，如本来35年还完，但变成35年之前？

我之前在Ca ...

不知道啊，只是单纯觉得供期长每月还的少有更多钱转罢了，如果没用到才放多进去来抵消利息这样。放多早还完，不想放多就还少少，急用再申请拿出来。

利息省不省这个我就不知道了，喜欢他的弹性，term loan的话多还都是拿来还母钱，以后想用是拿不出来的。

原本打算full flexi，但是只能抵消存款的70%所以拿比较麻烦的semi flexi。

问题是到现在还搞不懂如果有多的钱要放哪里，我过几天再问问banker

renkrenp

88andy88 发表于 13-11-2020 03:17 PM
不知道啊，只是单纯觉得供期长每月还的少有更多钱转罢了，如果没用到才放多进去来抵消利息这样。放多早还完，不想放多就还少少，急用再申请拿出来。

利息省不省这个我就不知道了，喜欢他的弹性，term loan的 ...

谢谢。

您借之前问完所有银行，得出目前pbb的semi flexi最利于您？
pbb full或semi，有lock in period吗？

例子：pbb的
full flexi，您借600k，您放70%(420k)，然后30%，只是算180k的利息而已？这个要给月费、有3年lock in period，但钱可以自由进出？
semi flexi，可以100%，假如您放95%(570k)，然后5%，只是算30k的利息而已？这个不用给月费？这个95%放在advance，可以省利息、若给服务费也能拿回出来？假如要求银行扣母金，没得拿回出来，我觉得是，但放advance好像没得扣利息，所以advance是预付而已，因此才出现full flexi limit 70%。

我不明白。
semi flexi比较麻烦，例如呢。
假如没得扣利息，或者省得少，您要弹性来做什么？
假如钱以扣母金的方法计算，放fd就不值得，所以就应放house loan。Advance是像还多一个月，避免忘了还，给银行罚款。

若与之前的资料比较，好像越来越困苦，银行等等实在太过怎样了，所有选项弊多。无论怎样写，看情况，应该会继续变本加厉，搞到间间大同小异了。
您勇，若可以，望您回来分享。指正我既错误等等。

ck0403my

https://www.winrayland.com/2019/ ... 7%E6%88%BF%E5%B1%8B,%E5%B0%B1%E6%98%AF%E5%AE%8C%E5%85%A8%E4%BC%B8%E7%BC%A9%E6%80%A7%E6%88%BF%E8%B4%B7%E3%80%82

有那么难明白咩？

ngph988

是说每个月供 RM 2250, 维持 420个月份 = 35年

123木头人

renkrenp 发表于 13-11-2020 09:49 PM
楼主好劲、好勇、好拼。
楼主这样的尽可以回复，能问下：
为什么楼主借35年？借得越长越好？
假如之后利息跌了的话，每月供期都是一样，只是会渐渐缩短供款期，如本来35年还完，但变成35年之前？

我之前在Ca ...

假如之后利息跌了的话，每月供期都是一样，只是会渐渐缩短供款期，如本来35年还完，但变成35年之前？
- 我的个案是利息跌了，银行自动下调供款，也是35年还完

我觉得semi flexi的advance payment是不会减少利息的，就是预付而已。假如semi flexi还母金，就算给服务费也拿不出来
- semi flexi的advance payment是可以提出来的，要还服务费。

房贷利息是每天算的。semi flexi减利息的情况是这样，随便给个例子，能明白就好
如果你的贷款200千，每个月要供1千块钱，还供期时时还母金+利息。
刚开始第一年第一个月，母金很高，还1千块，可能850块是利息，150块是母金
第二个月就根据母金199850来算利息，以此类推，慢慢利息占的比例越少，母金比例提高
还到N年，如果贷款母金还剩150千，如果你有一个月放150千在advance payment，你那个月还的1千块，全部是扣母金。
就是这样来省利息

renkrenp

123木头人 发表于 16-11-2020 05:31 AM
假如之后利息跌了的话，每月供期都是一样，只是会渐渐缩短供款期，如本来35年还完，但变成35年之前？
- 我的个案是利息跌了，银行自动下调供款，也是35年还完

我觉得semi flexi的advance payment是不会减少利 ...

谢谢您的回复。
「您的个案是利息跌了，银行自动下调供款，也是35年还完」

假如隔夜利率没有变动，您放advance后，每月供款的数目是否一样？
如：每月要供1000，这个月您供1200，下个月您供800？

谢谢。

hawkman

renkrenp 发表于 16-11-2020 03:03 PM
谢谢您的回复。
「您的个案是利息跌了，银行自动下调供款，也是35年还完」

假如隔夜利率没有变动，您放advance后，每月供款的数目是否一样？
如：每月要供1000，这个月您供1200，下个月您供800？

谢谢。
...

供款是不變的.  例如樓主的供期是2250, 就是每個月都會扣2250.

供款中, 先減利息, 剩餘的就扣母金.

假設借銀行, 550k, 35年, 3.5%pa,  每個月便扣2273.

第1 個月, 扣2273, 1604是利息, 669是母金.  所以第1個月尾, 還了2273之後, 還欠銀行 549331.

假設, 第1個月, 第1天, 就放300k, 入account. 1月尾, 銀行扣2273.  729是利息, 1544是母金.  還欠銀行548456, 還有297727在account.  
這樣, 本金扣得多, 十幾年便已經還完.

renkrenp

hawkman 发表于 16-11-2020 10:51 AM
供款是不變的.  例如樓主的供期是2250, 就是每個月都會扣2250.

供款中, 先減利息, 剩餘的就扣母金.

假設借銀行, 550k, 35年, 3.5%pa,  每個月便扣2273.

第1 個月, 扣2273, 1604是利息, 669是母金.  所以 ...

您的例子我還來不及算，謝謝您先。

我今天寫了以下，但沒有貼，因您的回覆，您看看，例子+情況，您覺得我的理解正確嗎？

例子：
借RM200k，20年，5%利息，然后每个月银行期供RM1319.91(期供是銀行的網頁計算出來的)
第一个月/第一期
RM1319.91中的RM350.79是供母金和RM969.12是供利息。
第二个月/第二期
RM1319.91中的RM354.83是供母金和RM965.08是供利息。

情況：
假如借RM200K、20年，銀行要求每月還RM1319.91，有了loan戶口，就立刻放RM200K進Semi flexi的advance裡。
雖然已經算還清了給銀行，但是因為放在advance的現金還可以申請出來，所以暫時放在advance裡，不贖回契約，但是放在advance裡之後，當進入第二期時，是哪種情況？

a)不用供了
(semi flexi可以申請100%扣母金的話，就不是放advance戶口，變相full paid了，沒得申請出來，其他細節不清楚，如過了lock period才能扣100%母金？
而現在的full flexi 有 limit 70% 和 lock period 至少3年)

b)供RM965.08利息
(不明的是假如advance是能扣母金，為什麼還要還利息？)

c)供RM1319.91母金和供利息
(advance不是扣母金，所以仍然是要供總數裡的母金+利息=RM316778.40，所以現金可以申請出來)

d)以下皆錯誤

()是我理解到的。semi flexi放advance的話，我覺得答案是c)，假如是正確的話，就是要面對事實而已：選semi放advance和利息沒有任何關係。

假如full或semi申請扣母金，也是供款不變？因為現在full做不到了，就只有semi，也是供款不變？
當進入第二期時，RM200K給了90%，是不是代表向銀行借10%而已，90%不用給利息了，然後是剩RM20K，銀行會重新計算母金+利息嗎？
因此供款沒變，一樣20年，但每月照供RM1319.91，會否在15個月多後還完？而最終銀行大約不會收多過RM1500利息？

謝謝。

renkrenp

hawkman 发表于 16-11-2020 10:51 AM
供款是不變的.  例如樓主的供期是2250, 就是每個月都會扣2250.

供款中, 先減利息, 剩餘的就扣母金.

假設借銀行, 550k, 35年, 3.5%pa,  每個月便扣2273.

第1 個月, 扣2273, 1604是利息, 669是母金.  所以 ...

您怎樣得出
第1 個月, 扣2273, 1604是利息,  669是母金
+advance進了300k
第2 個月, 扣2273,  729是利息, 1544是母金

銀行在第一期會收那樣高的利息？我不懂有沒有算錯，不是以下？
第一個月母金扣RM1177.72，利息RM1072.28
就算+advance進了300k
第二個月也是接近，母金扣RM1182.19，利息扣RM1067.81

因此我不明白怎樣省到利息。您未到期供完，是省到不用供，或者之後供期的利息，就是縮短供期。
謝謝。

hawkman

renkrenp 发表于 16-11-2020 09:33 PM
您怎樣得出
第1 個月, 扣2273, 1604是利息,  669是母金
+advance進了300k
第2 個月, 扣2273,  729是利息, 1544是母金

銀行在第一期會收那樣高的利息？我不懂有沒有算錯，不是以下？
第一個月母金扣RM1177.7 ...

利息就是欠款 x 利率.

一開始, 欠銀行550k, 利率3.5%.  第一個月的利息就是.  550k x 0.035 / 12 = 1604.

如果放300k 入account.  就是以550k - 300k 算利息. 所以利息就是  250k x 0.035 /12 = 729.

hawkman

renkrenp 发表于 16-11-2020 09:08 PM
您的例子我還來不及算，謝謝您先。

我今天寫了以下，但沒有貼，因您的回覆，您看看，例子+情況，您覺得我的理解正確嗎？

例子：
借RM200k，20年，5%利息，然后每个月银行期供RM1319.91(期供是銀行的網頁計 ...

借RM200k，20年，5%利息，然后每个月银行期供RM1319.91
然後立即放200k 入account.


第1個月的利息就是0.    所以1319 全是還母金.  之後還欠銀行198681, account 可以提的錢也是. 198681.

renkrenp

hawkman 发表于 16-11-2020 02:10 PM
利息就是欠款 x 利率.

一開始, 欠銀行550k, 利率3.5%.  第一個月的利息就是.  550k x 0.035 / 12 = 1604.

如果放300k 入account.  就是以550k - 300k 算利息. 所以利息就是  250k x 0.035 /12 = 729.

我先學怎樣計算。您看看以下

https://www.facebook.com/ChongSe ... ts/1280424222136090
【購買房屋必知：利息的計算方法】

貸款30萬、30年份期付款、利息4.55%、所以每月繳交RM 1,528.98
30年內，你一共繳交了大約55萬令吉，其中55%用來繳交房子的價格，另外45%用來繳交銀行的利息。
通過以下的列表，你會發現，在前幾年內，你每月繳交的房屋貸款，基本都是用來繳交利息。就如在第一年，你一共繳交RM18,374.76房屋貸款，不過僅僅RM 4,797用來繳交本金，其他的RM13,550.78都是用來繳交利息

一年後
還利息                還母金
13550.78                4797

我用了以上的數據+您教的算法，但是和以上有出入。
我得到RM 1,528.98和RM18,374.76是吻合的。
但是利息+母金用您算法，得不到和以上相同的答案。相差太遠了。
我又不覺得您錯誤，因為有些是跟您的算法，只是更精準地算天數，因此謝謝您教導的快速法，不過沒理由以上的Property人將錯誤的計算貼在fb。因此是什麼一回事？謝謝。

一年後
還利息                還母金
15873.83                2473.93

整年的計算：
還利息                還母金
1327.08                201.90
1326.32                202.66
1325.55                203.43
1324.78                204.20
1324.00                204.98
1323.23                205.75
1322.45                206.53
1321.66                207.32
1320.88                208.10
1320.09                208.89
1319.30                209.68
1318.50                210.48

hawkman

renkrenp 发表于 17-11-2020 01:49 AM
我先學怎樣計算。您看看以下

https://www.facebook.com/ChongSengProperty2U/posts/1280424222136090
【購買房屋必知：利息的計算方法】

貸款30萬、30年份期付款、利息4.55%、所以每月繳交RM 1,528.98
30 ...

https://www.bankrate.com/calcula ... ion-calculator.aspx

123木头人

renkrenp 发表于 16-11-2020 03:03 PM
谢谢您的回复。
「您的个案是利息跌了，银行自动下调供款，也是35年还完」

假如隔夜利率没有变动，您放advance后，每月供款的数目是否一样？
如：每月要供1000，这个月您供1200，下个月您供800？

谢谢。
...

假如隔夜利率没有变动，您放advance后，每月供款的数目是否一样？
如：每月要供1000，这个月您供1200，下个月您供800？

- 关于这个问题，可以说是，也可以不是。
像我的semi flexi绑定saving account，供期一千，每次会扣一千块，不会因为advanced payment有多200块，而扣saving account 800块。
那我这个月供1200，下个月供800可以吗？可以的，我的saving account少过一千块，它没办法扣钱，我自己手动转账800块去loan户口，
这样我的advanced payment有一千块，够一个月供期，loan的户口1号就从advanced payment扣，过后advanced payment就变0了。

不懂我这样的解释你看得明白，有回答到你的问题吗？

candy44444

我想知道的是 ， 如果我欠银行250k , 我把50k 放进advance payment 里面 ， 那么银行会是

a ）  用 250k 算利息 ，

            还是

b )   用 250k - 50k = 200k 才算利息？

renkrenp

hawkman 发表于 16-11-2020 10:35 PM
https://www.bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator.aspx

123木头人、hawkman和等等，

以上有些我食懵了，一個Period錯漏了，另一個算到RM350k去。不可參考，那些前貼沒去編緝修改回正確。


我之前用78rule算，所以搞到那樣，因此謝謝hawkman的告知，同時亦要再謝謝您教會我快速計算，名堂是不是叫Flat Rate Method (FRM)？
而我之前寫更精確，我覺得是叫Daily Simple Interest (DSI)。

以上例子，30年，4.55%利息，RM300K，一年後

      利息       母金     總數
FRM = 13550.78        4796.98 18347.76
(少2分差異，我覺得是網絡的FRM的Rounding問題。)
DSI = 13630.51        4717.25 18347.76

a)以上總數一樣，但利息和母金的比例又不同了，因此一般快速參考就FRM，但要知，其實在現實中，銀行是用DSI來計算？
您們覺得我的理解正確嗎？

b)「第1個月的利息就是0.    所以1319 全是還母金.  之後還欠銀行198681, account 可以提的錢也是. 198681. 」
然後我不提，就不用每月供1319了，在這樣的情況，繼續下去，會縮短供期？大約13年後就供完，可以贖回屋了？
就是hawkman您想表達的「十幾年便已經還完. 」是這樣嗎？

c)以上通常行不通，就算放advance，沒有lock period，可以100%，有錢可full，不動十多年，但銀行會auto full settled？所以現實，還是要讓銀行賺利息的？

d)Semi advance和full都可以扣母金，除了100%或70%，有沒有lock period，然後分別於，提款的便利和提款時的費用？沒有其他了？
既然Semi advance一樣可以扣母金，那為什麼網絡人會提醒或寫：「Semi flexi，若自己bank in是advance，假如要供母金(要通知銀行，不然就不會扣principle)？」
Semi flexi供了母金拿不回來，而放advance一樣可扣principle，最後的算法又是一樣的話，又有機會將錢申請回出來用？
我不明白，這個Semi flexi供母金，不供advance的好處在哪裡了？

e)假如銀行強逼，買了屋保險，然後又放advance，如放了接近還清的數目，我死了的話，請問advance裡的錢會被銀行拿完，就算透過遺囑都拿不回advance裡的錢，意思屋保險會先扣advance裡的錢，不用賠了？

謝謝。