屋子，並不是這樣買的。

kitkatlow

小弟雖然向來玩世不恭，瀟灑不羈，但其實我深藏不露，一直想寫一篇關於自己對地產市場的研究分析，把自己的畢生所學公諸於世，造福人群。只可惜現實殘酷，天意弄人，百般阻擾導致久久不能動筆。日前看見手套厰之虎的百萬豪宅，金碧輝煌，豪氣萬千，燃點起了我心中的一團火，今天，我縂于狠下決心，兌現了對自己的承諾。

基於自己只對巴生河流域認識較深，所以整個分析就只針對巴生河流域。希望能跟一些對房產有興趣的朋友們交流交流，也可以讓一些想要置產的朋友們做一些參考。

初步階段，我的分析將正對以下幾個課題作出探討。

分析篇

1.        巴生河流域人口分佈圖講解---你住在哪裏？
2.        巴生河流域未來發展趨勢分析—你要住哪裏？
3.        我國產業價格指數走勢---我們現在在那裏？
4.        產業周期分析---我們將會去那裏？

分享篇

1.        產業投資黃金定律---切忌切記。
2.        產業投資方式探討---屋，並唔係甘買的。。。
3.        巴生河流域產業市場探討---去亦難，不去亦難。

内容將會不時更新，將依據大家的需求，版主的動向，小弟的時間及造詣，天氣的變幻，股市的波動，中東局勢以及舍下小狗的心情做出更改。

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 21-8-2006 11:14 PM 编辑 ]

kitkatlow

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產業是為人的需求而建造出來的，想要了解產業增長趨勢，非先了解人口分佈及增長趨勢不可。

許多人都以爲我國人口增長得最快的地區非吉隆坡莫屬，但卻忽略了許多盲點。

以下是我國，三大州屬及KL的人口成長率圖表。



很明顯的，成長最快的地區並非吉隆坡而是雪州。我國人口雖然每年以2.5%+- 的速度成長，但KL 市中心的人口成長率卻逐年降低，其理由不難理解：

1.        KL 作爲一個首都，非但太過擁擠，而且地价極高，發展空間不多，一般外地人都不選擇KL來居住，而把目光放在其臨近的住宅區。

2.        此外，大部分住KL的人及其後代都往外搬，雪州多個城鎮市如 Cheras Kajang， PJ Subang， Kepong Selayang，puchong  等地方都是在近30年發展起來的。

我們一般上把這些地方稱為巴生河流域， Klang Valley。


再進一步分析，把我國所有州屬的縣分開來看，我國十大人口成長最高的縣是




當中，
1．        Gombak 包括 甲kepong，selayang，batu caves及 Rawang等地區。
2．        Sepang 包括了Cyber Jaya，Putra Jaya，Nilai 等地區。
3．        Petaling 包括了Subang，Shah Alam，Damansara，Puchong 等地區。
4．        Ulu　Langat 包括了Serdang， Cheras，Ampang，Kajang 等地區。

顯然而見，人口增長最快的地方幾乎全是KL周邊的城鎮。
如果把統計集中于市中心，我國各地成長率是




巴生河流域除了人口增長率居冠之外，人口也自然地高於其他地方。
但究竟有多高呢？

下圖顯示了我國四大區域過去三十多年的人口比例（以當時的縂人口巴仙率計算）。



看了上述幾個圖表分析，相信大家都全清楚知道了我國主要城市目前的人口增長及其分佈。

過去三十多年來，吉隆坡的人口一直維持在縂人口的6% 左右，而雪州則從10%一直增長到近20%。換句話說，在2006年，我國約25% 的人口都集中在巴生河流域一帶。所以，巴生河流域絕對是我國產業的中心點。

如我所說，產業是為人的需求而建造出來的。由此可見，過去幾十年來至今，我國的產業市場都集中在巴生河流域。而且其增長的走勢相信會一直持續下去。

下一次節目時間，我將會跟大家探討隨著人口的分佈，巴生河流域的未來發展會朝哪個方向前進。

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 22-8-2006 09:01 AM 编辑 ]

kitkatlow

保留 。。。。。。。。。

kitkatlow

保留 。。。。。。。。。

哇！！！
靓仔兼有形，玉树兼临风，风流兼倜傥，鬼马兼风趣 的KITKAT大大终于开帖了

帖子一出，果然是 鬼哭神嚎，一鸣惊人，鸡犬升天，流芳百世

来来来
大家鼓掌一下

啪啪啪啪啪~~~~~




ps:我这样支持，下次喝茶识做啦。。。

[ 本帖最后由 然头 于 21-8-2006 11:00 PM 编辑 ]

糊涂

kitkatlow兄，
我对你的这份研究报告太感兴趣了。
这绝对是一个难得一见的好贴，谢谢分享。

因梦而生存

恭喜恭喜
开业一天即升精华

原帖由 kitkatlow 于 21-8-2006 08:53 PM 发表
内容將會不時更新，將依據大家的需求，版主的動向，小弟的時間及造詣，天氣的變幻，股市的波動，中東局勢以及舍下小狗的心情做出更改。

经典！

花脸

坚决支持kitkatlow大大！！！！

chukh1

哈哈。。神探大大的开场白死鬼“展鬼”哦。。
开宗明义道明了“刘子产法” 七篇。。第一篇就道出了趋势所在哦。。
哈哈！ 神探，应该还有一些“靓图”可以分享的！
期待神探的show..

northsea之子

有kitkat吃，又有钱进口袋。

谢谢楼主无私的分享。

呵呵

cari288

神探终于出手，好戏要上演了。掌声鼓励。

石頭

支持, 希望看到更多的好貼
樓主是產業界的哦??
資料都很pro

Harimau

kitkat 兄，

我从 klse.8k 学到的一样东西，就是喜欢冷门多过热门，因为东西从冷门变热门的时候，很爽。

因此，不晓得你对以下冷门地点有何看法：

1。uncle chinchai 的家以南 50 公里处，国父之名学府落脚的地方（已经有点热了）。
2。那个地方再以南，华人的农业重地，美丽的罗汉，生产番石榴、杨桃、榴莲、树胶、油棕、养鸭、养猪、... 的地方。
3。槟岛隔海之东南，政府欲打造的工业城镇，依然符合 wawasan 2020 的主题。
4。大海以东，猫之王国。

[ 本帖最后由 Harimau 于 22-8-2006 10:11 AM 编辑 ]

bryon

谢谢kitkatlow大大的无私分享
这里有一个产业公司的report，或许可以看看
http://www.wtw.com.my/2005/image ... pertyMarket2006.pdf

少林足球

原帖由 Harimau 于 22-8-2006 10:08 AM 发表
kitkat 兄，

我从 klse.8k 学到的一样东西，就是喜欢冷门多过热门，因为东西从冷门变热门的时候，很爽。

因此，不晓得你对以下冷门地点有何看法：

1。uncle chinchai 的家以南 50 公里处，国父之名学府落 ...

其他地方我不知道,但是我知道槟城的东南区已经开始有很多产业发展正在进行.

EQUINE都有很多地皮在建议中的第2通道,槟城的跑马场也会搬迁到BATU KAWAN.

JUSCO和EQUINE都在密切的合作,在槟城威南区的人口不断增加,如果JUSCO在那边开超级市场肯定是很好的发展.




[size=-1]我的部落http://klsetechnical.blogspot.com
[size=-1]我的论坛http://johnleeonline.com/forum


[ 本帖最后由 少林足球 于 22-8-2006 12:57 PM 编辑 ]

finfon

精心创作，坚决支持,再接再劢.

publicpang

可以看得出是私人珍品...

maomao2

原帖由 kitkatlow 于 21-8-2006 08:55 PM 发表
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產業是為人的需求而建造出來的，想要了解產業增長趨勢，非先了解人口分佈及增長趨勢不可。

許多人都以爲我國人口 ...

很想知到大大如何收集这些资料。。。分享一下。。。

guazing

kitkatlow兄,
不错，很用心的调查！很细心的思考！

Harimau兄,
你说的 2 是我的故乡，虽离乡廿多年，并已落地生根在雪州，但还时常回乡探亲。相当冷门，不过我赞成是个非常有潜能的选择！