屋子，並不是這樣買的。

laksa

楼主果然是老马。。。顶

john123

期待。。。。。。。。。。。。。。顶！

原帖由 kitkatlow 于 23-8-2006 06:01 PM 发表
趨勢分析可真不好寫。。。多麽希望會有一些什麽陰陽燭，MACD之類的拿來做講解。

看來還是要scan 一張完整的地圖才行。。。。。

这个应该可以在google image找到


老板，上菜有点慢叻。。。
呵呵呵

anfield

原帖由 野火 于 25-8-2006 07:45 PM 发表
我从来没拥有过房屋，所以也不太懂贷款的细节，可是最近研究研究，发觉房屋贷款方式花样越来越多，比如Citibank Homecredit，HSBC的HomeSmart，觉得很不错，如果有钱，不需要真的把房屋贷款还完，可以存进 Homecredit/HomeSmart，减少贷款利息，有好的投资机会时，再把钱拿出来投资。

不知道有大大使用Homecredit/HomeSmart的吗？它的利率是不是比较高？.

野火兄，
我是用 HSBC 的 Home smart 来贷款我的房子的。我个人觉得非常好，非常的具有伸缩性；尤其是对于那些收入不定的自雇人士。你这个月赚多了就还多点，赚少了就还少一点。缺钱时还可以把你多还的钱拿出来应急。

这种贷款方式最先是由标准渣打所推介，但现在很多银行都有了。我选HSBC 只是它的分行离我最近而已，绝不是要跟它打广告。

lyy7374

原帖由 anfield 于 29-8-2006 11:09 AM 发表

野火兄，
我是用 HSBC 的 Home smart 来贷款我的房子的。我个人觉得非常好，非常的具有伸缩性；尤其是对于那些收入不定的自雇人士。你这个月赚多了就还多点，赚少了就还少一点。缺钱时还可以把你多还的钱拿出来 ...

我用渣打的，每个月charge我RM10.

野火

谢谢大大的恢复。

HSBC/渣打都是外资银行，所以开放银行业是有好处的，更多的配套和选择。

HSBC/渣打的贷款有底限吗？如必须至少借几十万才可以用Homesmart。

kitkatlow

原帖由 野火 于 25-8-2006 07:45 PM 发表
各位大大，

请问一下大马各银行的房屋贷款利率是多少？

我从来没拥有过房屋，所以也不太懂贷款的细节，可是最近研究研究，发觉房屋贷款方式花样越来越多，比如Citibank Homecredit，HSBC的HomeSmart，觉得很 ...

不好意思，近來天氣變換無常，遲了一些。

我還不知道到底mortgage loan中文翻譯該叫什麽，所以暫且稱之為抵押貸款。

花旗的HomeCredit，汇丰的HomeSmart， 渣打的Mortgage One，基本上都是同類的產品。然而，這幾年在我國很受歡迎，個人認爲證明了一個現象：消費者都選擇持有現金，不愛做出冒險花錢投資或貸款買入新物業。

我個人對銀行貸款沒有多大研究，如果我沒弄錯的話，有提供這種大都是非本地銀行。尤其上述三家銀行較爲著名，其他銀行好像都沒做到完全的伸縮性。如不能完全償還整個貸款，不能隨意提款，提款不能超過某個數額等。

抵押貸款的運作很簡單，它跟傳統貸款的差別在於可以隨時注入資金償還貸款，也可以隨時提款，等於是跟自己的戶口借錢。因爲存款利息通常都比貸款利息低很多，所以從存款中提出現金注入貸款戶口，可從中節省相當高的利息。

擧個例子，
例子1。 傳統貸款 利率7%
----------------------------------------------------------------------
貸款 1，000，000.00， 利率7%，30年償還期。

每個月要償還的是6，653。

三十年后，貸款還清了，但過去三十年裏卻總共給了2，395，089.00。
就是説，給銀行轉了1，395，089.00。
-----------------------------------------------------------------------


但是，如果貸款者有餘錢，或經濟環境良好，申請抵押貸款的話。

例子2。抵押貸款  利率8%
-----------------------------------------------------------------------
貸款 1，000，000.00， 利率8%，30年償還期。  

花多兩千，每個月償還的是8，653  

結果，18年六個月后就還清了。只是給銀行賺了 916，444.98。
省了近400千。
------------------------------------------------------------------------


與其花錢買CRV，不如每個月花多兩千提早解決貸款，更划算。

如果再加上把自己的儲蓄戶口的200千放進去的話，

例子3。抵押貸款  利率8%
-----------------------------------------------------------------------
貸款 1，000，000.00， 利率8%，30年償還期。  

+ 200，000.00 儲蓄戶口

每個月要償還的是8，653。

結果，12年1個月就還清了。只是給銀行賺賺了 447，632.98
省了近900千。
------------------------------------------------------------------------

抵押貸款的利率一般上都會比傳統貸款高，對於月光族來説非但完全不適合，而且還隨時會提款出來作其他消費，導致償還期更長，付出的利息更重。

但是對於財務規劃有一定水準的人而言，就再好不過了。
如大大所說，有錢時可以注入其戶口，省下利息。需要時隨時可以提出，用作支票或ATM也行。很是方便。


其利息的多寡跟償還期息息相關，如下圖顯示。



野火大大，回答你的最新問題。

匯丰的 HomeSmart 沒有設定最低貸款額，即使是50千也可以申請。
至於渣打嘛。。。。等我去找個渣打的美女來問問看哈哈哈！

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 29-8-2006 07:37 PM 编辑 ]

kycek

谢谢 kitkatlow 兄的解析。。。让我对房屋贷款又认识多了

野火

原帖由 kitkatlow 于 29-8-2006 07:18 PM 发表



不好意思，近來天氣變換無常，遲了一些。

我還不知道到底mortgage loan中文翻譯該叫什麽，所以暫且稱之為抵押貸款。

花旗的HomeCredit，汇丰的HomeSmart， 渣打的Mortgage One，基本上都是同類的產品 ...

谢谢kitkatlow大大的分析，受益不浅。

NewArea

小弟，想请各位专家帮帮忙。。。 我父亲在johor bahru有一间店每个月很定的租给别人RM800,但有人出RM240,000要买下。那边的方展不是很好。但那是永久地契。。已供完。现在就不知道要不要卖。。。
谢谢各位大大帮忙。。。

[ 本帖最后由 NewArea 于 31-8-2006 12:51 PM 编辑 ]

Boon_head

屋价到达了饱和水平....而且Selangor的屋子简直是天价....
相信刚刚出来做工的肯定没什么能力买排屋吧

建议年轻的时候住比较小的屋子...
把钱存起来炒real estate.....(其他州属有些地区的地有相当高的涨幅,可以去考察)

kitkatlow

原帖由 NewArea 于 31-8-2006 12:49 PM 发表
小弟，想请各位专家帮帮忙。。。 我父亲在johor bahru有一间店每个月很定的租给别人RM800,但有人出RM240,000要买下。那边的方展不是很好。但那是永久地契。。已供完。现在就不知道要不要卖。。。
谢谢各位大大帮 ...

坦白說我不知道你需要些什麽幫忙。

但是如果以投資來算的話，賣吧。

既然你認爲那裏發展不怎麽好，每年9600 的租金售價240，000，囘籌連4%都沒有。基本上如果你父親賣了，把240000 存入銀行，其利息也差不多有每月800塊了。

不然你拿240000去買一間能每個月有1400塊以上租金的產業如何？會不會更划算？

再精明點的話，不賣。把該店低壓給銀行，貸款200000買一間能每月有1200租金的公寓，如何？根據計算，其租金足以繳付其每月貸款，還有剩幾百塊。

店，市值240000。月租800。
抵押借貸overdraft，支出200000。30年，利息6% 。（overdraft 利息較低）
每月需還1200。（其實，一般上首幾年利息較低，只需還1000出而已。）
買入價值200000的公寓，租金1200。

現金流 cash flow
每月收入 800 + 1200 = 2000 （租金）
每月支出 1200  （貸款月供）

每月淨收入 = 800

這樣，你可以同時擁有兩個產業，同時能賺取兩份租金，獲得兩個產業未來增值的囘籌。多幾年后，等產業增值了，再從新貸款，買入第三，第四間產業。。。不斷發展下去。

也或者，你可以賣出該店，cash out 240000，貸款多200000，買兩間上述的公寓，會籌更高，更划算。

賣的話，你父親打算如何運用該240000？
存入銀行，以便不時只需？
花錢住更好的房子，汽車？
還是另有更好的投資計劃？

不賣的話，每個月800 的租金是否滿足得到你們？
未來該店的增值有多高？多幾年的租金會有多少？


當然，要看你家人，父親的算盤如何打算。還是你父親認爲那裏遲些會拿到更高的租金？還是多兩年能買到更高的價錢？還是他另有計劃？

這個我毫無頭緒，恕我無法給予意見了。

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 31-8-2006 02:02 PM 编辑 ]

kycek

谢谢kitkatlow兄的见解。。。。让我灵机一触

我听说文良港gentingklang那里的房价是RM135,000(新).可以出租RM1000+.你的RM240,000大概可以买两间,那么cashflow 不就更高了吗?

每月收入 RM1000x2 = RM2000
每月支出 RM0
每月淨收入 RM2000

kycek

其实我觉得kitkatlow的讲法只可以apply在建好的公寓。 未建好的公寓或产业，还要等一至两年才开始有income. 还有1200的租金还要给公寓管理费

NewArea

我的父亲没打算加租金，他觉得能租出去已经很好了。因为那间店以前放了两年了。我的父亲是个不会投资的人。 要不然我家人都不凑吃了。我想他是不会卖的，因为他认为卖了也不知道那笔钱怎样用，赔了更糟！再说钱越来越小，再过几年就变成废纸了。。。
十分谢谢各位大大。。。
卖了肯定能租出去么？ 是咯，公寓要还管理费了。 我怕income 变 bad debt。。。 而且是九十九年地契是吗？

[ 本帖最后由 NewArea 于 31-8-2006 04:55 PM 编辑 ]

NewArea

原帖由 calson2006 于 31-8-2006 03:24 PM 发表
我听说文良港gentingklang那里的房价是RM135,000(新).可以出租RM1000+.你的RM240,000大概可以买两间,那么cashflow 不就更高了吗?

每月收入 RM1000x2 = RM2000
每月支出 RM0
每月淨收入 RM2000

大大， 你说的是还没build up的吧？ 要等一两年？？？

hancom

原帖由 NewArea 于 31-8-2006 04:45 PM 发表
我的父亲没打算加租金，他觉得能租出去已经很好了。因为那间店以前放了两年了。我的父亲是个不会投资的人。 要不然我家人都不凑吃了。我想他是不会卖的，因为他认为卖了也不知道那笔钱怎样用，赔了更糟！再说钱越 ...

我也这么想。产业这东西要卖出不容易，资金流动性不高。虽说会增值，但谁来保证？搞不好分分钟成了负资产。房地产的泡沫可是会把人给活活套死的。。。

$RICH$

我再大概一年前买了一间屋子，由于了解到银行利息对于人生财务的长远影响，所以就花了大概半年的时间去了解几间银行的贷款优惠。。(因为当时房子还没开时建，所以不必遵守90天内要找到贷款的协议）

当时分别了解了几间银行，而到了最后就剩下三间银行作为最后的考虑了。。好像选美赛的淘汰赛制。。呵呵。。

这三间银行分别是PBB,HSBC & Standard Chart而 HSBC & SC 都是申请Homesmart & Morgage One 的配套。。而PBB就是传统的房屋贷款配套。。当时我问到PBB的是我手头上银行提供最吸引的配套。。（好像是BLR-x% and fix for tenure)，不过到最后我还是“淘汰”了PBB..因为还是觉得HSBC & SC的伸缩性高的配套适合我。

而当比较Homesmart and MO的时候，其实两者在借贷条件上都是大同小异的，开一个借贷户口，这户口是一个来往户口，可以申请atm card, cheque book and credit card （服务费都更其他银行一样），那你就可以把钱存进这户口了。那银行就会每个月从这户口扣钱但做是我们的每月供款。。那在这户口多出来的钱就当作是以把钱“暂时”还给银行，可以扣除利息(daily interest)。。可是好处是当我们需要用到钱时，就可以随时通过ATM & Cheque来提出款项，就好像一般的户口一样，非常的方便。。举个例子吧。

若借RM100,000 . 每月供RM900 .
可是我们每月把RM1000存进这户口里，那这户口每个月就剩下RM100了，可是银行算得利息确是RM99,000而已，并不是像一般传统的配套算RM99,100。
那着多出来的RM100,就当“暂时”还给银行，不过我们却可以anytime取出来。那当取出的那一刻，我们的贷款利息就会算会RM99,100了(因为户口里已经没剩钱了)。
换句话说，如果我们借贷RM100,000的话，可是我们也同时把RM100,000存进户口里，那我们就不必还任何利息了。。直到我们提出款项为止。

这就是它的伸缩性了。当然，这种配套的利息实比一般的传统配套高的(大约1%),所以是见仁见智的，这并不适合每一个人。

最近SC好像还有推出一种新配套，可以link几个亲友的户口(暂时不太了解详情，抱歉）好像更好。。

大概是酱吧。。谢谢

HI5

谢谢您的无私分享