[真情分享]收入从来没有超过3千块如何买屋

kitkatlow

都市人向來都是這裡的典範。
我想問問你，如何解決租戶忽然搬出，然後又還沒有人搬進來的日子，你有儲備金來付銀行貸款？

以及你處理租客的種種問題。。。。

都市人

谢谢版主。

最近比较幸运，租户都是租约完了才搬，让我有时间找到租户。

也有公司租我的公寓，和我谈租约的都是行政人员如：HR的经理，account/分行经理，在签约的时候就注明如果提早解约会没收deposit,如果公司临时要解约，他们的deposit就能帮我支付贷款。

公司的GM当然会叫经理问问是否能退回一部分的deposit，答案当然是不能。

他们也不会再多问，因为一切都已经在事前说清楚。而且都是公司的钱。

但是如果租户是自己租用的，而且有提早通知，我会心软，屋子情况良好，还是会退回一个月的deposit,因为一般打工族都会为了两个月deposit心疼。

万一不能找到长期的租户，因为靠近各大广场，还是能租到短期的租户，如：信用卡销售人员，旅客。虽然不如长期方便，但是有邻居帮忙打理，还是能获得如长期的租金。

6k.2b

原帖由 cikgulee 于 19-5-2007 02:17 AM 发表
请阁下阅读ROBERT T. KIYOSAKI 的"穷爸爸,富爸爸".

很多人以为购置产业就是投资.KIYOSAKI 则认为如果没有后备经济来源,所有的所谓"投资"就变为负债.

例如,你在经济好的时候购置 ...

这本书应该说是我的启蒙书。 我也曾经经历过失业的窘境。 因为不是用自己的薪水来供屋， 所以问题不大。 以人养屋， 以屋养屋， 我养自己。

我觉得应该还有更好的办法，  这里很多高手， 可能手上拥有4间或更多间以上的房产， 而花费的时间可能更短。 我还差得远。 我是来抛砖引玉的。

想请教都市人大哥， 可否分享从1间变4间的过程呢？

6k.2b

也想同时请教怪你过分美丽， 可否分享从0到4间房产的过程呢？

6k.2b

怪你过分美丽， 都市人大哥提出了2点蛮重要的因素。 而且也是房产投资的回酬关键。

怪你过分美丽

谢谢都市人的帖。我万分的羡慕您的眼光。
我这里是新村住宅区，相当辛苦租给散客或者过路客。
由于这里的人口结构比较倾向成熟发展，所以只能租给家庭式的租客.自然的租金就不会比起行政人员乐观.

我是在1997,2002, 2004 & 2007 买下两间公寓(KL), 一间角头排屋及一间二手半独立式(与父联名).

其实买下这些屋子乃是因为需要,而非为了出租.

在公寓住了若干年,是时候回乡了...

基本上,只要你符合以下的条件(1-5 IS A MUST!!!),银行贷款是绝对没有问题的:
1. 每个月有固定收入
2. 每年有交所得税
3. 有银行定期 (越多越好)
4. 没有"臭底"- 没欠银行,没欠信用卡,没欠车期.
5. 越少信用卡越好~证明你的负债不多
6. 最好有大专毕业证书~有些银行已将这项为贷款条件之一(尤其是华X银行)
7. 如以上都没有,别担心,只要你有CASH...

给大家一个贴士: 要容易得到贷款,最好向外资银行如CIXXBANK, STXN-CHXXT...

都市人

我在1996年在市区先买一间walk-up公寓,租金不高，但是管理费很便宜。2000年，在附近的公寓减价，我在朋友的帮助下连续买了另外两间。

我找到一间二手家具复新店，发现里面的家具品质很好，就逐渐添购。租户未必会觉得我的摆设很好，但是他们看房子，有时甚至只看图片就已经付了定金。如果屋子空荡荡，他们不会在看房子之前就决定的。

7年以来，租金来源稳定，知道朋友以很低的价钱买到一间launching时180千的condo，我就开始物色，通知几个经纪，放出消息，看了几间condo后，在半年以80千买到了。

目前这4间公寓都出租，租金也够支付贷款和管理费，门牌税。

选择租户不容易，我也曾经遇到不好的租户，最主要是因为才创业的他们生意不好，被逼停止营业，虽然迟付，但是扣了deposit后，并没有拖欠我的租金。别为了要把屋子租出去而少收deposit。除非是来实习的老师、医生等。

我们必须定时追讨租金，不要让租户觉得我们不积极。一般租户在1－5日内交租金，公司的租户则比较慢，因为要经过几个部门如：account，还要等老板签名。视公司的内政。

jackphang

谢谢你们的分享，小弟可以在这里提出重点吗？

1.都市人－>城市condo收租、租金稳定、屋子设备齐全、寻求Agent帮忙购入廉宜房屋、定金一定要给足以保持现金流流通

2。6k.2b－>以人养屋、以屋养屋，还有就是以钱滚钱,这里的钱就是银行的钱，而银行的钱和自己的钱又有关系

kitkatlow

有道理。
有budget 的租戶都希望是家具全包的。

都市人，我不了解甲州。
請問你買入的公寓，在你們地方，算是什麽等級？

廉價 flat？
低价？中价，中高，還是high end？

很有興趣你怎麽個個租戶都是好租戶？

都市人

谢谢版主加分奖励。

我的公寓是中价公寓，第一间没有保安和电梯，所以租金不高。

第2和3间虽然和第一间价钱一样，但是有电梯，保安，所以租金回酬很好。

第4间是condo,虽然目前价钱跌了100K，但是保安、管理素质还保持在gred A。

我目前的租户都不错，可能是比较幸运。大家都希望找到好租户，租给外国行政人员更好。但是他们的要求很高，要投资太多钱，我觉得不划算。所以我把目标放低，锁定本地的行政人员。

我们也要知道公司的budget,根据他们的budget提供电器，家具。他们住得舒服，我们也袋袋平安。一般上公司都不会刻薄自己的员工，只要不超支就OK。

我比较喜欢有稳定工作的租户，他们不会因为收不到账，业绩不好而不交房租。我也不想一支竹竿打翻一船人，总之要把房子租给人，真的要看清楚。

[ 本帖最后由 都市人 于 20-5-2007 10:46 PM 编辑 ]

ruyi98

都市人的投资都是主要在公寓哦。。

我发现公寓的买价便宜但租价比较好，但问题是卖价并不能很高。。
尤其很多中价的公寓，住久了，很多问题就出来了，尤其管理层做得不好的话，
而排屋就相反。。

kitkatlow

公寓的玩法跟有地產業的玩法不一樣。
有地的靠炒價格，玩者非要有足夠的備用金來還利息不可。
公寓靠的是cash flow，都市人大可買多兩三間，反正每個月都囘本。但需要三五七年以上才看得到真正的利益。

都市人

如果月入不到RM3000，买了一间排屋就元气大伤了，供RM1000，租RM450，已经没有多余的钱去做另外的投资了。万一经济一出问题，又租不出，就没有办法支撑下去了。

投资前先了解自己的能力。我的薪金不多，也没有足够的存款供排屋，用公寓的租金来投资才是最适合我的。

ruyi98

原帖由 kitkatlow 于 21-5-2007 11:59 AM 发表
公寓的玩法跟有地產業的玩法不一樣。
有地的靠炒價格，玩者非要有足夠的備用金來還利息不可。
公寓靠的是cash flow，都市人大可買多兩三間，反正每個月都囘本。但需要三五七年以上才看得到真正的利益。

大约明白了。。。
以前就奇怪，这么会买公寓来投资。。

DRAGONISM

原帖由 kitkatlow 于 21-5-2007 11:59 AM 发表
公寓的玩法跟有地產業的玩法不一樣。
有地的靠炒價格，玩者非要有足夠的備用金來還利息不可。
公寓靠的是cash flow，都市人大可買多兩三間，反正每個月都囘本。但需要三五七年以上才看得到真正的利益。

为什么每個月都囘本，但需要三五七年以上才看得到真正的利益呢？
每个月拿到租金都进自己的口袋啊？

DRAGONISM

难道是给银行的利息？

kitkatlow

每個月的租金幾乎全部都拿去還貸款，首幾年的利息比例很重，加上公寓增值較慢，要過了五年才能真正感覺得到投資的效益。

都市人

我不介意银行的利息，我介意的是我的租金是否能够偿还我每个月的贷款。只要我的租金能够偿还贷款，门牌税和管理费。银行提供的便利已经让我获得利益。

供了几年后利息和capital的比率渐渐接近，再多几年利息的比率就会不断地下降。

当朋友不断把储蓄的钱用来尽早供完房贷时，我却用我的储蓄开始寻找下一个目标。

kitkatlow

你的方式是傾向資金流動的方面，有好有坏。
但看來你操作得蠻不錯！！！

ee33

可以分享一下坏处在哪里呢？