在产业公司的日子

y7k

小弟刚买了间屋，那个agent给我的看法是：

1.不乱开价，老实价（buyer通常都会自己调查的）

2.卖屋很多年了，跟屋子附近的人有打招付（专卖，租那一带）

3.不说假话（second view之前小弟做了多间亲善访问 ）

最重要是便宜第一条..

chwen2

现在的人受教育越来越多了，agent所说的不再100%被接受，很多人都会自己做调查的，所以一定要诚实，不欺骗！
有的时候，买家懂的比agent还多，所以agent也必须一定要够专业！

山山

很喜欢你的分享，加油！

chinchai

Hi, Kawan,

我住的城市, 有个女强人, 她是全国卖 KANCIL 最多的营业员。

这位女士拿冠军, 拿到手软, 公司给的旅游奖励, 得了无数次。真犀利!!

我认识她两夫妻,  (师弟师妹也) 。 。。。。

我曾经问她有什么密诀, 怎么会认识那么多客户, 卖那么多车 ?

她笑说 : 没有什么密诀啦 !

1. 诚信老实, 不要欺诈。

2. 销售后的服务要做。。(客户多数由他们介绍而来)。

3. 尽量与客户做朋友, 不要做 "一次过" 的生意。

4. 做事要有手尾。

P/S   PROPERTY    AGENT  也一样。

我潜水偷看，学到一点了
就是以后无论做什么都需要诚信
我大学刚毕业，社会经验很浅，根本青头仔　

之前做了一些短期的Sales
我同期一起做Sales的朋友
他们欺骗顾客而得到许多的Sales
反之，我良心比较过意不去给顾客合理又时候他们的配套
这些都不是很重要．．
我觉得做Sales幸运之神的眷顾很重要
技巧固然重要，但是如果你很幸运的遇到本来已经有意思的顾客
而且可能是算稍微大的客户，几个就够了
讲的东西，我觉得大同小异，大家买的东西都是讲一样的内容
所以就算很努力也是需要Ｌｕｃｋ的
可能我的领悟是错误的，因为我经验也是比较少　

chinchai

Hi, Kawan,

销售业务如果欺诈绝对不是长远之计, 给你骗了, 还敢推荐你,给亲友吗 ?

销售业务如果靠幸远 =  LUCK, 不如上云顶或买万字票, TOOTO 比较快!!

销售业务是绝对要靠口埤, 诚信老实, 讲了要算数, 很重要。

.

PropertyAgent

对不起，最近忙自己的私事，偷懒了几天。
上个星期逛了几天街后，就call报纸上的电话。
这个轻松多了，只要坐着打电话给屋主，拿资料。


当然也会遇到难题，
比如报纸上明明写要卖260千，屋主却对我讲300千…。
不过要看那广告登了几久，如果一两个月了，
屋主会对你好声好气的，可能还会很开心。
因为多数屋主都是有心要卖的，他们自己卖了一段时间卖不出，
就会想念我们agent ^^y


其实我还没有call完全部的listing，
但是我的广告在这星期六就会出了。
因为有些业主在等，有些产业的价钱不错，
时间一直一直在跑，不能再浪费时间了。
OK，今天谈谈广告。


打广告常常令我很烦恼。
因为要看别的agent在广告怎么写，
然后你才可以决定要怎么写，这也是基本功。
如果别人在xxx的22x75卖RM300千，
而你在xxx的22x75卖RM320千，怎么办？
不要写那间屋子的售价，而是写它的优点等。

比如对方的广告是 “Puchong Jaya 2sty 22x70 4r3b RM300k”
我们就写“Puchong Jaya dsl 22x70 good condition, facing garden, kit cab等优点”

英文报的广告是跟字母排的，
如果对方写2sty，我们就写dsl咯，
酱子人家也不容易看到价钱的分别；


当然，如果我们的价钱比较好，那就好办了。
跟着对方的广告写，让买家比较得出，我们的比较便宜。

比如对方的广告是 “Puchong Jaya 2sty 22x70 …………….. RM300k”
我们就写“Puchong Jaya 2sty 22x70 …………………. RM290k”


另外一点
有些地区，登英文广告比较有效；
有些地区，登华文报比较有效。
要看那里的居民是什么人居多，他们看什么报纸。
而我做的地方，Puchong是两种都有效。



英文报很多agent登，因为很多买家看。
如果在那里刊登我的广告，要买屋子的人不一定会call我。
华文报没什么agent登，因为很少买家看。
但如果在那里刊登我的广告，要买屋的人一定call我。
而英文报的广告费比华文报的广告费便宜很多，
报商给我们agent特别价，比普通人便宜一倍以上。


所以…要怎么选择呢？只能说这一期的广告，我用了RM580…。
Agent的开销 = 电话费 + 车油 + 广告费。Agent真的那么好赚吗？
希望我能够卖到，希望能够得到我要的回酬~！

[ 本帖最后由 PropertyAgent 于 3-8-2007 12:29 AM 编辑 ]

PropertyAgent

「誠」與「信」。
父亲是个生意人，他从小就教我，诚信有多重要，不要为了眼前的利益而坏了自己的名声。
没想到各位的看法和他不谋而合，那我就做回自己咯~！谢谢大家的意见和鼓励！
希望以后在外面，你们不会听到
“那个cari论坛的PropertyAgent啊，什么都不会，乱乱开价，服务又差，骗吃罢了！”

chwen2

PRO 兄，支持你啊！！！
继续地写下去，让多点人了解我们这一行业，因为哦，很多人都觉得我们的COMMISSION很容易赚！！嘻嘻！其实辛苦钱，自己知！！
It may be big money, but slow money!!!

chinchai

Hi, Kawan,

我在 KL  OFF Jalan Ipoh 的 Appartment 卖了一年多, 还没收到钱。

Wong 是个没有职业道德, 操守, 无赖, 骗子, 讲话不算数, 唯钱是途。

他介绍的的律师,也一样,太不负责任了,收了钱先, 什么 lan 都不知道。

我曾经卖了 5 个单位,都很顺利, 就只最后一个单位, 遇到这两个龟旦。

这些害群之马, 我为他们感到 KL 人的耻辱。

:@  :@  :@

sector

原帖由 心耕 于 28-7-2007 01:41 AM 发表
老師說，做地產經紀的最重要就是「誠」與「信」。

心耕認爲，做生意不能夠靠欺騙，反之，應該讓買家知道的東西，不管好壞都應該告訴買家。如果買家願意買，那就會是一個很開心的交易。日後，買家還有繼續找你 ...

依据大马法律， 卖主是没有责任告诉买方全部有关房子的资料，如果买方没有问。如果买方有问，卖主就必须把事实的全部告诉买方。不然，卖主就有可能犯了商业欺诈罪。

k_c_chan

P.Agent兄， 你有没有用过这招：“喂，老板啊，您看的屋子想到怎样了？　有个买家通过其他的ａｇｅｎｔ有意要买了。。。　您快快决定啊。。。”

我第一次看屋子（真的有心要买），　听了这句话后就想“哄我罢了。。。　别管他”
结果真的没了。。。　

但有时终觉得ａｇｅｎｔ都会出猫招。。。　有时有怕错失良机。。。。　嗨。。。。。。。。。

PropertyAgent

原帖由 chinchai 于 3-8-2007 07:49 AM 发表
Hi, Kawan,

我在 KL  OFF Jalan Ipoh 的 Appartment 卖了一年多, 还没收到钱。

Wong 是个没有职业道德, 操守, 无赖, 骗子, 讲话不算数, 唯钱是途。

他介绍的的律师,也一样,太不负责任了,收了钱先, 什么 ...

就是那个没有title的apartment?
为什么会收不到钱？银行不是直接出钱给屋主的吗？

原帖由 k_c_chan 于 3-8-2007 01:41 PM 发表
P.Agent兄， 你有没有用过这招：“喂，老板啊，您看的屋子想到怎样了？　有个买家通过其他的ａｇｅｎｔ有意要买了。。。　您快快决定啊。。。”

我第一次看屋子（真的有心要买），　听了这句话后就想“哄我罢 ...

很多agent都喜欢用这招，看地区咯。
我有讲过，因为真的是有其他agent的买家要买。
我收定的时候，屋主已经签给人了...
其实用这种方式有错吗？想知道大家的看法

试想想，讲了那句话之后，如果他决定不买，
而屋子三个月后都还没卖出去，会不会很丢脸？
然后要找借口兜回去，说为什么还没人要买

如果没有买家，我不会讲这样的话。
讲了会令买家会很快下订，如果他喜欢那间屋子。
我不想买家因为时间仓促，没考虑清楚就买。
有些人，可能在一生中只买得起那么一间屋子...

例子：
有个买家看过屋子后，觉得屋子不错，价钱不错（帮他谈回来的），第二天就下定了。
过后他去看多几次，发觉不是那么喜欢那个环境，但是已经买了，还能怎样？
（那间屋子是和一个agent co-broke的。带买家去看那天，就已经跟偷偷跟他讲屋子向西，
  印度人比较多；但另外一个agent说，怕热就用防热镜片就搞定了，一直讲一直讲，然后第二天收钱...）

所以我很羡慕那些拥有三寸不烂之舌的agent，可以讲到天花乱坠...
而那些买家也听到很爽，觉得很有道理，所以就买咯。

k_c_chan

我觉得这招对新人，刚婚情侣可能会‘吓’他们一下吧。。。 管他是不是真的有其他买家。。。
对一些比较不会‘一时冲动’的人， 他们肯能心里会blacklist这个agent吧（特别是第一次见面的）。。。

话说回来，如果是真的有买家。。。 agent应该要有技巧的转告给顾客吧。。。 不要看屋后的晚上就马上打电话。。。。

都市人

我和几个朋友都对产业有兴趣，也认识几个有信用，服务好的agent。

我们会不断地累积产业，所以agent给我们的价钱永远是最低的。

如果屋主没有参考市场价格，就一味要agent卖高过市场的价格，agent也不敢叫熟客户去看屋子，因为他也知道我们不考虑高过市场价的产业。根本不想看。

如果卖家愿意以低过市场的价格抛售，那么我们永远是最先被考虑的买家。agent还会偷偷告诉我们卖家的底价。因为售价相差几千K对agent的佣金也不会多很多。所以他们都以“单”计算。

[ 本帖最后由 都市人 于 5-8-2007 09:32 AM 编辑 ]

PropertyAgent

周末的日记，迟些才update，
昨晚车给人撞，资料乱七八糟
还有就是要搞保险的东西...

klproperty

我也是产业仲介人, 2000某月老板把我叫進辦公室堯於大义, 說公司需要一个信得過, 能挨, 吃苦耐勞的員工长期拄守房地产部門. 老板經我同意下把我由估价助理轉去做产业仲介人. 剛轉下去时还有一上司帶領, 不到几月上司被老板皇親國慼逼走, 不久除了我全走光了. 終於明白长期拄守的意思.

第一間closed the deal是运氣, 刚轉做仲介, 上司說有一间房了, 他朋友的, 要RM275K, 他賣了几月, 沒賣出去, 叫我去掛牌試試, 我去掛了牌, 不到几天接到prospect buyer來电說看到我牌子, 說房子他不用看, 都是新的, 只要谈成RM270K他就買了. 我如實報告上司, 結果成交了. 收订金時, 我把他約在該房子处, 他也只是像証看了樓下就給订金了. 所以是运氣. 上司的大恩大德我記在心中, 上司被老板皇親國慼逼走, 还對我說此处不留人之有留人处, 还說如果我以后想辞職, 可以介詔我去別的公司.

至於願意轉下去的原因, 是因為要考仲介執照. 如今己做了六年多, 酦甜苦辣也只有自已知道. 有時也会懷疑君子愛財取之有道的信念, 是否適合作SALE.

chinchai

Hi, Kawan,

一个人表现出来的态度, 正代表这个人的形象。

想留给别人好的印象, 可别随便卖弄小聪明, 否则小心"弄巧反拙"。

P/S 假如想成为一个成功的 = 产业经纪人。

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PropertyAgent

先说说星期一

星期一收到4个calls，3个enquiries + 1个潜质买家
那个买家说要看puchong utama的厂，约了下午3点多见
由于我没有车，所以叫一位前辈来在我去appontment

因为这样，我学到了一点点
1）那间厂已经有分层地契，但前辈问，“分层地契是有，但是是under谁的名字？”
   对hor，有分层地契不表示业主已经割名。


2）那间厂（有地那种）有很多装修，业主已经把那张图fax了给我，但前辈问，“图是画了，但是有批准吗？”
   对hor，有图不表示合法，要看政府批不批。

3）最后，前辈问，“那间厂的装修，是业主做的还是租客的？”
   对hor，那些装修不一定属于业主的。如果人家买了之后，发觉货不对版就糟糕了。

其实那些只是小小的细节，但是满重要的，对整个买卖过程有影响。
*同事来载我，我出去了。

klproperty

hi 大爺 , 領教了, 謝謝 .

做产业经纪的, 都会試過co-broking, 刚开始做产业经纪時, 比較不会有戒心, 有同行打电話进來要求co-broking, 若是公司允許的, 都會欢迎co-broke. 如何辨别co-broke经纪是否可靠, 就是以一个人表现出来的态度, 正代表这个人的形象(大爺, 懒得打)為參考。开始時以從他的對話中的态度和工作公司來考量, 到后來有些時后甚至約見后才絕定是否co-broke. 我串? 絕不. 只是想保持物主的隱私權.

你所見他的形象, 是真象嗎?

曾經有一case, co-broke经纪是來自出名的产业经纪公司, 态度誠懇, 形象良好. 我接受了他的要求, 和他co-broke, 签了我们公司的co-broke letter, 說明不可直接聯絡物主. 簽了后給了他基本资料, 簽了第二天, 接到物主电話, 說他不在家時, 女佣說有三个xx公司的产业经纪人來找他, 留下名片, 物主給我他們电話, 其中一人就是co-broke agent. 物主非常注重隱私權, 把我鳥了一顿, 叫我轉告他们, 不要在他门口迋來迋去. 如果不能說服他们, 就把他们約出來, 在物主要求的Macdonald見面, 還教我不用進去, 在車里打个电話給他们, 接下來他慬怎庅做. 我跟物主講, 他们只是想找吃, 絕沒有要干擾的意思, 我会好好的跟他们談.

我掛了電话, 就打去給co-broke agent, 說物主給我他們电話, 說物主叫他們不要在他门口迋來迋去. 要不然會給他们好看, 他可是有頭有臉的人.等下人家以為是大耳朶找他, 他保僄以為有人要綁加他家人. 做出不好行為他们自受. Co-broke agent 不好意思, 説他們只是想找吃, 他們是做group的, co-broke 佣金分一半, 到公司还要group分. 雖然怎麼講他已毀約, 已失诚心, 但在我们这一行被人出賣是常有的事. 我只是不想他们被物主教訓. 苦口婆心劝了他们.

到目前為止, 他还有跟我联絡, 在商玚沒有敵人. 只是偶而接到ㄧ些agent电话, 說只跟大公司co-broke, 我就会想起這个經驗.

各位大人, 如果有時和agent通话, agent不直接告訴你所有資料是有原因的. 请各位大人, 多多包容.

propertyagent, 用你的貼回了二次, 请多包涵.