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BANK LOAN 疑问, 求助 !!

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楼主: paogeh       显示全部楼层   阅读模式

楼主
发表于 29-7-2007 12:48 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
小弟刚开了INTERNET BANKING check house loan,
发现,INTEREST 太恐怖了,几乎每个月RM2000INSTALLMENT, RM1400+===BANK INTEREST

Transaction Date           Transaction Description           Debit (RM)           Credit (RM)           Balance (RM)
01 Jan         BALANCE B/F                             0.00
28 Sep         DISBURSEMENT         387,000.00                   387,000.00DR
28 Sep         Disb-Life Insurance         5,331.00             392,331.00DR
30 Sep         *DR INT (CAP)         137.04                   392,468.04DR
12 Oct         CDM LN PYT-W/O CARD                   150.00         392,318.04DR
19 Oct         CDM LN PYT-W/O CARD                   300.00         392,018.04DR
30 Oct         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,000.00         391,018.04DR
31 Oct         *DR INT (CAP)         1,415.61                   392,433.65DR
02 Nov         CDM LN PYT-W/O CARD                   630.00         391,803.65DR
20 Nov         CDM LN PYT-W/O CARD                   550.00         391,253.65DR
28 Nov         CDM LN PYT-W/O CARD                   850.00         390,403.65DR
30 Nov         CDM LN PYT-W/O CARD                   540.00         389,863.65DR
30 Nov         *DR INT (CAP)         1,367.63                   391,231.28DR
01 Dec         DR INSURANCE FEE         346.19                   391,577.47DR
20 Dec         CDM LN PYT-W/O CARD                   800.00         390,777.47DR
28 Dec         CDM LN PYT-W/O CARD                   900.00         389,877.47DR
30 Dec         CDM LN PYT-W/O CARD                   500.00         389,377.47DR
31 Dec         *DR INT (CAP)         1,411.78                   390,789.25DR

Transaction Date           Transaction Description           Debit (RM)           Credit (RM)           Balance (RM)
01 Jan         BALANCE B/F                             390,789.25DR
25 Jan         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,000.00         389,789.25DR
29 Jan         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,000.00         388,789.25DR
31 Jan         *DR INT (CAP)         1,409.42                   390,198.67DR
31 Jan         *DR ASSLC (CAP)         10.00                   390,208.67DR
25 Feb         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,500.00         388,708.67DR
25 Feb         CDM LN PYT-W/O CARD                   250.00         388,458.67DR
25 Feb         CDM LN PYT-W/O CARD                   50.00         388,408.67DR
28 Feb         CDM LN PYT-W/O CARD                   150.00         388,258.67DR
28 Feb         *DR INT (CAP)         1,271.33                   389,530.00DR
22 Mar         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,500.00         388,030.00DR
22 Mar         CDM LN PYT-W/O CARD                   450.00         387,580.00DR
31 Mar         *DR INT (CAP)         1,403.77                   388,983.77DR
21 Apr         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,500.00         387,483.77DR
25 Apr         CDM LN PYT-W/O CARD                   450.00         387,033.77DR
30 Apr         *DR INT (CAP)         1,356.71                   388,390.48DR
26 May         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,500.00         386,890.48DR
26 May         CDM LN PYT-W/O CARD                   400.00         386,490.48DR
26 May         CDM LN PYT-W/O CARD                   50.00         386,440.48DR
31 May         *DR INT (CAP)         1,400.56                   387,841.04DR
23 Jun         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,050.00         386,791.04DR
30 Jun         CDM LN PYT-W/O CARD                   900.00         385,891.04DR
30 Jun         *DR INT (CAP)         1,353.70                   387,244.74DR
21 Jul         CDM LN PYT-W/O CARD                   2,500.00    384,744.74DR

还了那末多, 只在还利息

这是小弟之前开的相关贴。
http://chinese2.cari.com.my/myfo ... tra=page%3D1&page=1


小弟的问题如下, 希望各位大大或BANK HOUSING LOAN agent可以帮忙:

1。可以先还PRINCIPAL吗? 每个月还INTEREST 很恐怖呢。
2。 以现在BANK offer 的 HOUSING LOAN, 如果我换去别的BANK, 会划算吗?
3。 小弟在PENANG, 如有任何BANK AGENT 可以出来指导, 小弟会感激不尽。

小弟在着里问是因为BANK不会100%告诉我INFO。
(1个例子,觉得他们有点不老实。。。。)
http://chinese4.cari.com.my/myfo ... 8170&extra=page%3D5

[ 本帖最后由 paogeh 于 29-7-2007 01:00 AM 编辑 ]
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发表于 29-7-2007 07:49 AM | 显示全部楼层
楼主现在知道看statement的恐怖了吧..........
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发表于 29-7-2007 11:30 AM | 显示全部楼层

回复 #1 paogeh 的帖子

因为你借的多,要还的利息自然也多。朋友,我真诚的劝告你,你暂时是不能负担这么重的贷款的。。。
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发表于 29-7-2007 12:13 PM | 显示全部楼层
很好!
你會看到這個問題表示你有進步,學習中!好事!

很多人還了幾十年貸款都不知道問題所在。發現問題就是解決問題的第一步。

跟以前一樣,我還是勸你跟父親商量一下你們家庭的理財方式。
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发表于 29-7-2007 12:17 PM | 显示全部楼层
銀行職員可能不會告訴你事實的全部,但肯定不會騙你,除非他博炒。

回答你的問題。


1。可以先还PRINCIPAL吗? 每个月还INTEREST 很恐怖呢。
你就想!!!!!

2。 以现在BANK offer 的 HOUSING LOAN, 如果我换去别的BANK, 会划算吗?
即使拿到更好的利率也差別不會太大,尤其是短期内。你的問題出自你過分貸款。

3。 小弟在PENANG, 如有任何BANK AGENT 可以出来指导, 小弟会感激不尽。
出來又怎樣?你要付十千塊的罰款?(early settlement penalty,300k x 3%)
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楼主
 楼主| 发表于 29-7-2007 05:26 PM | 显示全部楼层
AGREMENT 里写 within 5 年里 不能还more that 50% LOAN TOTAL AMOUNT,

现在是第一年, 如果我放一大笔,
ASSUME TOTAL LOAN==RM400K
50% RM400K===RM200K
如果我用卖FLAT的钱,RM120K, 全部放进去,我还剩RM80K,
RM280K  INTEREST 是肯定被BANK吃定了。

用AVERAGE方法,
4。25+5。25+5。25+5。25+6。75=26。75%
26。65/5=5。35%, 我们用5。4%来算AVERAGE利息给5年

每个月的利息,
280K *5。4% /12 =RM1260
每个月还RM2000--2500 ,
当LOCK-IN PERIOD 完后, 大约还欠RM200--220K,
(ESTIMATE 吧了。。。)


你们认为如何?
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楼主
 楼主| 发表于 29-7-2007 05:28 PM | 显示全部楼层
quote]原帖由 kitkatlow 于 29-7-2007 12:17 PM 发表
銀行職員可能不會告訴你事實的全部,但肯定不會騙你,除非他博炒。

回答你的問題。


1。可以先还PRINCIPAL吗? 每个月还INTEREST 很恐怖呢。
你就想!!!!!

2。 以现在BANK offer 的 HOUSING L ...
3。 小弟在PENANG, 如有任何BANK AGENT 可以出来指导, 小弟会感激不尽。
出來又怎樣?你要付十千塊的罰款?(early settlement penalty,300k x 3%
[/quote]


怎样算PENALTY ? RM300K?
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楼主
 楼主| 发表于 29-7-2007 05:36 PM | 显示全部楼层
原帖由 Mr.Business 于 29-7-2007 11:30 AM 发表
因为你借的多,要还的利息自然也多。朋友,我真诚的劝告你,你暂时是不能负担这么重的贷款的。。。



太迟了, 如果现在放弃,会亏更多。
除非您有办法化解目前问题,不然是给BANK赚定了。
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楼主
 楼主| 发表于 29-7-2007 05:43 PM | 显示全部楼层
也许你们认为这样很冒险,
但可减少许多利息,

我大约算了, 5年的利息==RM107K ++ (可以买新的FLAT)
用那方法, 利息===RM78K ++


我宁愿付那些利息给家人与其给BANK。
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发表于 29-7-2007 10:50 PM | 显示全部楼层
中学时没有上过复利贷款吗???
复利房贷是开始的时候还多多利息,少少本金,到了最后才还少少利息,多多本金.
因为开始的时候你欠的本金多,所以利息多,慢慢本金越欠越少,利息就想对少,所以大部份的还款都还本金.
你没碰过金融风暴时BLR去到10%以上的境界.不然你现在就会很淡定得多
你可以存多一点钱,等到合约上的限制松绑后就一次过拿钱去银行挞在桌上
不然你也可以把多存的钱进行投资,把赚来的钱拿来抵消银行的利息.
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发表于 30-7-2007 01:07 AM | 显示全部楼层

回复 #1 paogeh 的帖子

能够减少利息的方法就是减少贷款数目。

你上面的贷款数额是按照每天利息来计算。如果你能放 120k 进去,就少了 120k 的每天利息。

第二年的利息是 5.25%。
扣除 120k 贷款等于扣除 RM17.26/天 的利息。

[ 本帖最后由 过路客 于 30-7-2007 01:43 AM 编辑 ]
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发表于 30-7-2007 10:42 AM | 显示全部楼层
原帖由 paogeh 于 29/7/2007 05:28 PM 发表
quote]原帖由 kitkatlow 于 29-7-2007 12:17 PM 发表
怎样算PENALTY ? RM300K?



看看你的 loan offer letter, 里面应该有写 early settlement 的 penalty 是怎样算的。
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发表于 30-7-2007 11:12 AM | 显示全部楼层
你的loan应该是daily rest monthly compound。你是不是一有多余的钱就还?如果是这样子那就很好。如果你做不到一有多余的钱就还,那最好是在每个月1号就还该月的installment,不要拖到月尾,拖到月尾很伤。
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发表于 30-7-2007 02:30 PM | 显示全部楼层
原帖由 paogeh 于 29/7/2007 05:26 PM 发表
AGREMENT 里写 within 5 年里 不能还more that 50% LOAN TOTAL AMOUNT,

现在是第一年, 如果我放一大笔,
ASSUME TOTAL LOAN==RM400K
50% RM400K===RM200K
如果我用卖FLAT的钱,RM ...


NoYearOutstandingRateInterestPaymentBalance Principal Paid
12008
380,000.00
5.25%
19,950.00

24,000.00

375,950.00

4,050.00
22009
375,950.00
5.25%
19,737.38

24,000.00

371,687.38

4,262.63
32010
371,687.38
5.25%
19,513.59

24,000.00

367,200.96

4,486.41
42011
367,200.96
5.25%
19,278.05

24,000.00

362,479.01

4,721.95
52012
362,479.01
5.25%
19,030.15

24,000.00

357,509.16

4,969.85

97,509.16

22,490.84
12008
260,000.00
5.25%
13,650.00

24,000.00

249,650.00

10,350.00
22009
249,650.00
5.25%
13,106.63

24,000.00

238,756.63

10,893.38
32010
238,756.63
5.25%
12,534.72

24,000.00

227,291.35

11,465.28
42011
227,291.35
5.25%
11,932.80

24,000.00

215,224.14

12,067.20
52012
215,224.14
5.25%
11,299.27

24,000.00

202,523.41

12,700.73

62,523.41

57,476.59

从上面用年来算的算法,利息会比较高,只是让你看看多给120千前后。。。
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发表于 30-7-2007 10:54 PM | 显示全部楼层
我也说出自己的看法,纯粹分享。欢迎各位提出看法。

原帖由 nayiq 于 30-7-2007 11:12 AM 发表
你的loan应该是daily rest monthly compound。你是不是一有多余的钱就还?如果是这样子那就很好。如果你做不到一有多余的钱就还,那最好是在每个月1号就还该月的installment,不要拖到月尾,拖到月尾很伤。


其实没关系月头还是月尾供款,如果依时还,月尾供款或是月头供款,虽然有点差别,但是差别不大。前提是尽量多还(减少母金)。

原帖由 ccpling 于 30-7-2007 02:30 PM 发表
从上面用年来算的算法,利息会比较高,只是让你看看多给120千前后。。。
...


多还 120k 会缩短整个贷款期约十多年。所以不能只拿两个贷款的首 5 年比较。多还 120k,整体贷款利息可以节省大约 240k。
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发表于 31-7-2007 08:10 AM | 显示全部楼层
原帖由 过路客 于 30/7/2007 10:54 PM 发表
我也说出自己的看法,纯粹分享。欢迎各位提出看法。

多还 120k 会缩短整个贷款期约十多年。所以不能只拿两个贷款的首 5 年比较。多还 120k,整体贷款利息可以节省大约 240k。




谢谢你的分享/看法!!
我只放5年的例子,只是要让楼主知道如果可以多还 120k 利息的差距。
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发表于 31-7-2007 10:08 PM | 显示全部楼层
你申请贷款时,银行officer已经给你看了一份每月所还的贷款,和剩下的母金。如果你那时有详细看清楚
就不会像现在这样心疼了。

我经历过BLR+1。5%的经济风暴。我的房屋贷款利息是12%,还好那只维持两个月,不然很多人都破产。

你的问题不是转换银行就能解决的,换了问题还是会出现。
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发表于 31-7-2007 11:28 PM | 显示全部楼层
Hi, paogeh...

wah...现今社会真的太有压力了。
400k 的loan对刚踏入challenge world 1年半的你的确是很残酷的。
After calculate through loan simulator,

5年后      Balance= 361,746.53
            (Principle Paid = RM30,584.47          Interest Paid = RM104,755.74)
10年后      Balance= 326,141.23
            (Principle Paid = RM66,189.77          Interest Paid = RM219,672.59)

Total Interest paid for 30 years = RM 472,780.97

Total loan = RM 392,331

Actually 当我们向bank借钱,利息都要付at least 2倍。

屋价= 430,000。 付10% = 43,000. Loan 90% = 387,000, MRTA = 5331
Total loan = 392,331

1st year===4。25%==每月还RM1930。03
2nd year=== 5。75%==每月还RM2280。37 (BLR-1%)
3RD year=== 5。75%==每月还RM2280。37 (BLR-1%)
4th year=== 5。75%==每月还RM2280。37 (BLR-1%)
5th year till 30 years=== 6。75%==每月还RM2510。67 (BLR)

你的情况真的需要very proper的planning.
我是槟城人,我可以帮忙你save your interest, 但我们需要见面explain to you
in details. 你可以联络我 0124882740 or email me at shirl727@hotmail.com.
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楼主
 楼主| 发表于 1-8-2007 12:01 AM | 显示全部楼层
原帖由 都市人 于 31-7-2007 10:08 PM 发表
你申请贷款时,银行officer已经给你看了一份每月所还的贷款,和剩下的母金。如果你那时有详细看清楚
就不会像现在这样心疼了。

我经历过BLR+1。5%的经济风暴。我的房屋贷款利息是12%,还好那只维持两个月 ...

原帖由 小小铃 于 31-7-2007 11:28 PM 发表
Hi, paogeh...

wah...现今社会真的太有压力了。
400k 的loan对刚踏入challenge world 1年半的你的确是很残酷的。
After calculate through loan simulator,

5年后      Balance= 361,746.53
        ...


非常,非常 谢谢大家的回复。

看来,BANK INTEREST 我是跑不了。

如果,我现在换BANK,新的BANK会ABSORB LEGAL+ PENALTY FEE 吗?
我该这末作吗?
PUBLIC BANK?

5年== BANK PROFIT ==RM100K (INTEREST)
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发表于 1-8-2007 12:59 AM | 显示全部楼层

回复 #19 paogeh 的帖子

你换银行,一定牵涉费用。这个费用究竟是否值得?

如果费用加起来大概 RM7k-10k 左右。你接下来三年的利息是 5.25%,依我粗略估计,除非你拿到连续三年利息在 4.5% 以下的银行贷款,不然也省不到利息钱。

干脆把这笔钱放进户口减少贷款母金更划算。第 5 年过后换银行,比较值得吗?你计算一下。

我不了解你的财务状况,花了大约半小时帮你算(因为你的利息是浮动,而且你之前有减少了一点母金,很难算得 100% 准。)

而且,你的银行是在欠额上面算利息,还是在合约贷款上面算利息,这个我不知道。如果是前者,有点麻烦。如果是后者,就容易。所以方法就是你之前提到的卖房屋减少利息的做法。这就是非常好的方法。为何怀疑这个方法?你该思考的是,把 RM120k 放进银行后,对你的生活会造成什么程度的影响。
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