BANK LOAN 疑问， 求助 ！！

paogeh

小弟刚开了INTERNET BANKING check house loan，
发现，INTEREST 太恐怖了，几乎每个月RM２０００INSTALLMENT， RM１４００＋＝＝＝BANK INTEREST

Transaction Date           Transaction Description           Debit (RM)           Credit (RM)           Balance (RM)
01 Jan         BALANCE B/F                             0.00
28 Sep         DISBURSEMENT         387,000.00                   387,000.00DR
28 Sep         Disb-Life Insurance         5,331.00             392,331.00DR
30 Sep         *DR INT (CAP)         137.04                   392,468.04DR
12 Oct         CDM LN PYT-W/O CARD                   150.00         392,318.04DR
19 Oct         CDM LN PYT-W/O CARD                   300.00         392,018.04DR
30 Oct         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,000.00         391,018.04DR
31 Oct         *DR INT (CAP)         1,415.61                   392,433.65DR
02 Nov         CDM LN PYT-W/O CARD                   630.00         391,803.65DR
20 Nov         CDM LN PYT-W/O CARD                   550.00         391,253.65DR
28 Nov         CDM LN PYT-W/O CARD                   850.00         390,403.65DR
30 Nov         CDM LN PYT-W/O CARD                   540.00         389,863.65DR
30 Nov         *DR INT (CAP)         1,367.63                   391,231.28DR
01 Dec         DR INSURANCE FEE         346.19                   391,577.47DR
20 Dec         CDM LN PYT-W/O CARD                   800.00         390,777.47DR
28 Dec         CDM LN PYT-W/O CARD                   900.00         389,877.47DR
30 Dec         CDM LN PYT-W/O CARD                   500.00         389,377.47DR
31 Dec         *DR INT (CAP)         1,411.78                   390,789.25DR

Transaction Date           Transaction Description           Debit (RM)           Credit (RM)           Balance (RM)
01 Jan         BALANCE B/F                             390,789.25DR
25 Jan         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,000.00         389,789.25DR
29 Jan         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,000.00         388,789.25DR
31 Jan         *DR INT (CAP)         1,409.42                   390,198.67DR
31 Jan         *DR ASSLC (CAP)         10.00                   390,208.67DR
25 Feb         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,500.00         388,708.67DR
25 Feb         CDM LN PYT-W/O CARD                   250.00         388,458.67DR
25 Feb         CDM LN PYT-W/O CARD                   50.00         388,408.67DR
28 Feb         CDM LN PYT-W/O CARD                   150.00         388,258.67DR
28 Feb         *DR INT (CAP)         1,271.33                   389,530.00DR
22 Mar         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,500.00         388,030.00DR
22 Mar         CDM LN PYT-W/O CARD                   450.00         387,580.00DR
31 Mar         *DR INT (CAP)         1,403.77                   388,983.77DR
21 Apr         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,500.00         387,483.77DR
25 Apr         CDM LN PYT-W/O CARD                   450.00         387,033.77DR
30 Apr         *DR INT (CAP)         1,356.71                   388,390.48DR
26 May         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,500.00         386,890.48DR
26 May         CDM LN PYT-W/O CARD                   400.00         386,490.48DR
26 May         CDM LN PYT-W/O CARD                   50.00         386,440.48DR
31 May         *DR INT (CAP)         1,400.56                   387,841.04DR
23 Jun         CDM LN PYT-W/O CARD                   1,050.00         386,791.04DR
30 Jun         CDM LN PYT-W/O CARD                   900.00         385,891.04DR
30 Jun         *DR INT (CAP)         1,353.70                   387,244.74DR
21 Jul         CDM LN PYT-W/O CARD                   2,500.00    384,744.74DR

还了那末多， 只在还利息。

这是小弟之前开的相关贴。
http://chinese2.cari.com.my/myfo ... tra=page%3D1&page=1


小弟的问题如下， 希望各位大大或BANK HOUSING LOAN agent可以帮忙：

１。可以先还PRINCIPAL吗？ 每个月还INTEREST 很恐怖呢。
２。 以现在BANK offer 的 HOUSING LOAN， 如果我换去别的BANK， 会划算吗？
３。 小弟在PENANG， 如有任何BANK AGENT 可以出来指导， 小弟会感激不尽。

小弟在着里问是因为BANK不会１００％告诉我INFO。
（１个例子，觉得他们有点不老实。。。。）
http://chinese4.cari.com.my/myfo ... 8170&extra=page%3D5

[ 本帖最后由 paogeh 于 29-7-2007 01:00 AM 编辑 ]

超笨无比

楼主现在知道看statement的恐怖了吧..........

Mr.Business

因为你借的多，要还的利息自然也多。朋友，我真诚的劝告你，你暂时是不能负担这么重的贷款的。。。

kitkatlow

很好！
你會看到這個問題表示你有進步，學習中！好事！

很多人還了幾十年貸款都不知道問題所在。發現問題就是解決問題的第一步。

跟以前一樣，我還是勸你跟父親商量一下你們家庭的理財方式。

kitkatlow

銀行職員可能不會告訴你事實的全部，但肯定不會騙你，除非他博炒。

回答你的問題。


１。可以先还PRINCIPAL吗？ 每个月还INTEREST 很恐怖呢。
你就想！！！！！

２。 以现在BANK offer 的 HOUSING LOAN， 如果我换去别的BANK， 会划算吗？
即使拿到更好的利率也差別不會太大，尤其是短期内。你的問題出自你過分貸款。

３。 小弟在PENANG， 如有任何BANK AGENT 可以出来指导， 小弟会感激不尽。
出來又怎樣？你要付十千塊的罰款？（early settlement penalty，300k x 3%）

paogeh

AGREMENT 里写 within ５ 年里 不能还more that ５０％ LOAN TOTAL AMOUNT，

现在是第一年， 如果我放一大笔，
ASSUME TOTAL LOAN＝＝RM４００K
５０％ RM４００K＝＝＝RM２００K
如果我用卖FLAT的钱，RM１２０K， 全部放进去，我还剩RM８０K，
RM２８０K  INTEREST 是肯定被BANK吃定了。

用AVERAGE方法，
４。２５＋５。２５＋５。２５＋５。２５＋６。７５＝２６。７５％
２６。６５／５＝５。３５％， 我们用５。４％来算AVERAGE利息给５年

每个月的利息，
２８０K *５。４％ ／１２ ＝RM１２６０
每个月还RM２０００－－２５００ ，
当LOCK－IN PERIOD 完后， 大约还欠RM２００－－２２０K，
（ESTIMATE 吧了。。。）


你们认为如何？

paogeh

quote]原帖由 kitkatlow 于 29-7-2007 12:17 PM 发表
銀行職員可能不會告訴你事實的全部，但肯定不會騙你，除非他博炒。

回答你的問題。


１。可以先还PRINCIPAL吗？ 每个月还INTEREST 很恐怖呢。
你就想！！！！！

２。 以现在BANK offer 的 HOUSING L ...
３。 小弟在PENANG， 如有任何BANK AGENT 可以出来指导， 小弟会感激不尽。
出來又怎樣？你要付十千塊的罰款？（early settlement penalty，300k x 3%）
[/quote]


怎样算PENALTY ？ RM３００K？

paogeh

原帖由 Mr.Business 于 29-7-2007 11:30 AM 发表
因为你借的多，要还的利息自然也多。朋友，我真诚的劝告你，你暂时是不能负担这么重的贷款的。。。

太迟了， 如果现在放弃，会亏更多。
除非您有办法化解目前问题，不然是给BANK赚定了。

paogeh

也许你们认为这样很冒险，
但可减少许多利息，

我大约算了， ５年的利息＝＝RM１０７K ＋＋ （可以买新的FLAT）
用那方法， 利息＝＝＝RM７８K ＋＋


我宁愿付那些利息给家人与其给BANK。

无花

中学时没有上过复利贷款吗???
复利房贷是开始的时候还多多利息,少少本金,到了最后才还少少利息,多多本金.
因为开始的时候你欠的本金多,所以利息多,慢慢本金越欠越少,利息就想对少,所以大部份的还款都还本金.
你没碰过金融风暴时BLR去到10%以上的境界.不然你现在就会很淡定得多
你可以存多一点钱,等到合约上的限制松绑后就一次过拿钱去银行挞在桌上
不然你也可以把多存的钱进行投资,把赚来的钱拿来抵消银行的利息.

过路客

能够减少利息的方法就是减少贷款数目。

你上面的贷款数额是按照每天利息来计算。如果你能放 120k 进去，就少了 120k 的每天利息。

第二年的利息是 5.25%。
扣除 120k 贷款等于扣除 RM17.26/天 的利息。

[ 本帖最后由 过路客 于 30-7-2007 01:43 AM 编辑 ]

ccpling

原帖由 paogeh 于 29/7/2007 05:28 PM 发表
quote]原帖由 kitkatlow 于 29-7-2007 12:17 PM 发表
怎样算PENALTY ？ RM３００K？

看看你的 loan offer letter, 里面应该有写 early settlement 的 penalty 是怎样算的。

nayiq

你的loan应该是daily rest monthly compound。你是不是一有多余的钱就还？如果是这样子那就很好。如果你做不到一有多余的钱就还，那最好是在每个月1号就还该月的installment，不要拖到月尾，拖到月尾很伤。

ccpling

原帖由 paogeh 于 29/7/2007 05:26 PM 发表
AGREMENT 里写 within ５ 年里 不能还more that ５０％ LOAN TOTAL AMOUNT，

现在是第一年， 如果我放一大笔，
ASSUME TOTAL LOAN＝＝RM４００K
５０％ RM４００K＝＝＝RM２００K
如果我用卖FLAT的钱，RM ...

No	Year	Outstanding	Rate	Interest	Payment	Balance		Principal Paid
1	2008	380,000.00	5.25%	19,950.00	24,000.00	375,950.00		4,050.00
2	2009	375,950.00	5.25%	19,737.38	24,000.00	371,687.38		4,262.63
3	2010	371,687.38	5.25%	19,513.59	24,000.00	367,200.96		4,486.41
4	2011	367,200.96	5.25%	19,278.05	24,000.00	362,479.01		4,721.95
5	2012	362,479.01	5.25%	19,030.15	24,000.00	357,509.16		4,969.85
				97,509.16				22,490.84
1	2008	260,000.00	5.25%	13,650.00	24,000.00	249,650.00		10,350.00
2	2009	249,650.00	5.25%	13,106.63	24,000.00	238,756.63		10,893.38
3	2010	238,756.63	5.25%	12,534.72	24,000.00	227,291.35		11,465.28
4	2011	227,291.35	5.25%	11,932.80	24,000.00	215,224.14		12,067.20
5	2012	215,224.14	5.25%	11,299.27	24,000.00	202,523.41		12,700.73
				62,523.41				57,476.59

从上面用年来算的算法，利息会比较高，只是让你看看多给120千前后。。。

过路客

我也说出自己的看法，纯粹分享。欢迎各位提出看法。

原帖由 nayiq 于 30-7-2007 11:12 AM 发表
你的loan应该是daily rest monthly compound。你是不是一有多余的钱就还？如果是这样子那就很好。如果你做不到一有多余的钱就还，那最好是在每个月1号就还该月的installment，不要拖到月尾，拖到月尾很伤。

其实没关系月头还是月尾供款，如果依时还，月尾供款或是月头供款，虽然有点差别，但是差别不大。前提是尽量多还（减少母金）。

原帖由 ccpling 于 30-7-2007 02:30 PM 发表
从上面用年来算的算法，利息会比较高，只是让你看看多给120千前后。。。
...

多还 120k 会缩短整个贷款期约十多年。所以不能只拿两个贷款的首 5 年比较。多还 120k，整体贷款利息可以节省大约 240k。

ccpling

原帖由 过路客 于 30/7/2007 10:54 PM 发表
我也说出自己的看法，纯粹分享。欢迎各位提出看法。

多还 120k 会缩短整个贷款期约十多年。所以不能只拿两个贷款的首 5 年比较。多还 120k，整体贷款利息可以节省大约 240k。

谢谢你的分享/看法！！
我只放5年的例子，只是要让楼主知道如果可以多还 120k 利息的差距。

都市人

你申请贷款时，银行officer已经给你看了一份每月所还的贷款，和剩下的母金。如果你那时有详细看清楚
就不会像现在这样心疼了。

我经历过BLR＋1。5％的经济风暴。我的房屋贷款利息是12％，还好那只维持两个月，不然很多人都破产。

你的问题不是转换银行就能解决的，换了问题还是会出现。

小小铃

Hi, paogeh...

wah...现今社会真的太有压力了。
400k 的loan对刚踏入challenge world 1年半的你的确是很残酷的。
After calculate through loan simulator,

5年后      Balance= 361,746.53
            (Principle Paid = RM30,584.47          Interest Paid = RM104,755.74)
10年后      Balance= 326,141.23
            (Principle Paid = RM66,189.77          Interest Paid = RM219,672.59)

Total Interest paid for 30 years = RM 472,780.97

Total loan = RM 392,331

Actually 当我们向bank借钱，利息都要付at least 2倍。

屋价= 430，000。 付10% = 43,000. Loan 90% = 387,000, MRTA = 5331
Total loan = 392,331

１st year＝＝＝４。２５％＝＝每月还RM１９３０。０３
２nd year＝＝＝ ５。75％＝＝每月还RM２２８０。３７ （BLR－１％）
３RD year＝＝＝ ５。75％＝＝每月还RM２２８０。３７ （BLR－１％）
４th year＝＝＝ ５。75％＝＝每月还RM２２８０。３７ （BLR－１％）
５th year till 30 years＝＝＝ ６。７５％＝＝每月还RM２５１０。６７ （BLR）

你的情况真的需要very proper的planning.
我是槟城人，我可以帮忙你save your interest, 但我们需要见面explain to you
in details. 你可以联络我 0124882740 or email me at shirl727@hotmail.com.

paogeh

原帖由 都市人 于 31-7-2007 10:08 PM 发表
你申请贷款时，银行officer已经给你看了一份每月所还的贷款，和剩下的母金。如果你那时有详细看清楚
就不会像现在这样心疼了。

我经历过BLR＋1。5％的经济风暴。我的房屋贷款利息是12％，还好那只维持两个月 ...

原帖由 小小铃 于 31-7-2007 11:28 PM 发表
Hi, paogeh...

wah...现今社会真的太有压力了。
400k 的loan对刚踏入challenge world 1年半的你的确是很残酷的。
After calculate through loan simulator,

5年后      Balance= 361,746.53
        ...

非常，非常 谢谢大家的回复。

看来，BANK INTEREST 我是跑不了。

如果，我现在换BANK，新的BANK会ABSORB LEGAL＋ PENALTY FEE 吗？
我该这末作吗？
PUBLIC BANK？

５年＝＝ BANK PROFIT ＝＝RM１００K （INTEREST）

过路客

你换银行，一定牵涉费用。这个费用究竟是否值得？

如果费用加起来大概 RM7k-10k 左右。你接下来三年的利息是 5.25%，依我粗略估计，除非你拿到连续三年利息在 4.5% 以下的银行贷款，不然也省不到利息钱。

干脆把这笔钱放进户口减少贷款母金更划算。第 5 年过后换银行，比较值得吗？你计算一下。

我不了解你的财务状况，花了大约半小时帮你算（因为你的利息是浮动，而且你之前有减少了一点母金，很难算得 100% 准。）

而且，你的银行是在欠额上面算利息，还是在合约贷款上面算利息，这个我不知道。如果是前者，有点麻烦。如果是后者，就容易。所以方法就是你之前提到的卖房屋减少利息的做法。这就是非常好的方法。为何怀疑这个方法？你该思考的是，把 RM120k 放进银行后，对你的生活会造成什么程度的影响。