新山的发展趋势集中讨论区 （2015年)-新山：#137 经济不好吗？那还要不要投资房产？

jimmy2208

如果经济好,Iskandar应该会起一点点吧!如果经济不好,那它一定是第一个死先!

u0508950

dangabay 发表于 4-6-2015 08:24 AM
这个价格在香港来说是没有可能的，类似环境的香港物业，估计价格需要至少港币35000一尺（大概16700令吉一尺 ...

香港的楼价已经连升了很久，而且租金也跟着一直升。这种市场，很恐怖，如果有全球金融问题，房子很容易变负资产。

大马房价连比都不用比。。。香港一间拉大马吉隆坡大概10间。其他地点，可能可以拉到上数十间。新加坡的房价都没有香港的这么恐怖。

u0508950

jimmy2208 发表于 5-6-2015 05:10 PM
如果经济好,Iskandar应该会起一点点吧!如果经济不好,那它一定是第一个死先!

不太关经济事情，其实只要他宣布那个关卡变5 条lane 一个方向，价格马上飙升。

最近一年的关卡（尤其是第二通道）的车子数量增加很快，有些来回的人，都放弃了。。。

sheer

dangabay 发表于 4-6-2015 08:40 AM
苏丹的“住在新山，工作在新加坡”想法及策略，，真的令人摇头不已。

如果当日深圳说“住在深圳，工作在 ...

你指的應該是華為，中興（ZTE）吧？騰訊是QQ？

華為確實是很讓人尊敬的企業之一，進步之快簡直是恐怖，可惜華為是私有化公司，否則必定要長期持有他的股票。華為和中興，兩者差不多和Cisco分庭抗禮了。

馬來西亞不可能會再有什麼科技之都啦，你叫我們專注做手套，三合一咖啡，冷凍榴蓮，清真食品之都比較實際一點。要我們國家經濟要轉型也是強人所難啦，做新加坡的後院，分一杯羹比較是符合馬來西亞政府的眼光啊。

別說你在香港，很多馬來西亞人都不知道馬來西亞的經濟模式是完全not sustainable的，像你這種有錢人，要投資也投資在新加坡吧。。。

calt

jimmy2208 发表于 5-6-2015 05:05 PM
新加坡人只是来这里买东西和holiday而已!他们不可能每天来回新加坡工作吧,那他们为何还要来这里买屋!

要知道这计划会不会带动外资。几乎每天都会有几万人使用这长提，这些人就是很有生产力的马劳，而且很多新加坡人在新加坡可能生活水准soso，难道你不让他们为了享受他们的退休生活而来马来西亚新山居住，又靠近新加坡。。。。

我只能说你说不可能。。。我可是有朋友是pr了但是还是在新山来回。

dangabay

分享一下:

http://kopiandproperty.com/2015/06/06/singaporeans-staying-iskandar/

A friend told me the other day that I am wrong about my expectations that Singaporeans or even Malaysians working in Singapore buying homes in Iskandar just because a few more bridges are built. Even if it’s 30 minutes, it’s too much effort. Huh? I just came back from Singapore and from my office there to the airport, it would have taken me easily 52 minutes! That’s just within ONE country. I did not see everyone crowding into the central districts. Do you know why? Please go and check the prices of even the HDB flats for these areas which are next to or nearby the Central Business Districts. Then, you would get my idea WHY if the new bridges allow these people to travel comfortably within half and hour and a total of 45 minutes, end to end, it will be a catalyst for the move to happen.

Besides that, a colleague told me the other day that while MRT is very convenient but if given a choice, majority of everyone would have preferred to drive. Come on, let’s be realistic, with a car it fear no rain nor shine. With a car, it does not need to follow any specific schedule and even direction. There is no need to change stations or even take the bus for some areas. With a car, a family with babies would not struggle to do their shopping, with trolley, baby bags and shopping bags. I love taking the MRT when I am in Singapore but if I am there with my family, I can already imagine how troublesome it would be for a family of four like me.

Yes, it is true. I can own a car in Malaysia and it would be too expensive to drive into Singapore but a Preve in Singapore costs a bomb while a Preve in Malaysia starts from RM55,000. How much is Preve in Singapore? Read here: Proton Preve RM509,605, SGD appreciation and transportation costs. If I work in Singapore and earns only a combined S$10,000 household income, I can easily pay for a gated and guarded landed home in Iskandar or one of the better and bigger condos too. I would park my car in Iskandar and drive them during the weekends. It’s expensive to pay every month and drive just 8-10 days per month? Haha. FYI, renting a car for 8-10 days a month is definitely more expensive than paying for a car on a monthly basis. Go figure.

If you are a Singaporean or a Malaysian working in Singapore and you disagree, sure, I will accept your argument, no matter what it is. Everyone should have their preference, whether it’s staying in a flat nearby a good public school within Singapore or a condo nearby an international school within a good area inside Iskandar. Happy choosing whatever. As for my friend, I hope he enjoys his MRT rides like me when I travel to Singapore, alone.

written on 5 June 2015

jj2882

请问是每1平米=10方尺多是吗

JamesPat

jj2882 发表于 6-6-2015 11:18 PM
请问是每1平米=10方尺多是吗

1平米=10.764961方尺

东炎公

我看好BDO...

东炎公

我看好BDO...希望iskandar快点来野，拉低JB的房价...

whiteShadow

希望五福城附近发展多点
我看好那边

jimmy2208

你知道PR的意思吗?如果你有在新加坡做工就知道我讲什么,Iskanda又远又贵如果你在新加坡做工你都会选择新山.如要你是新加坡退休人士政府会给你屋子住.大多数新加坡人不管有钱还是没钱,都不会想住在马来西亚....

digidigi

whiteShadow 发表于 7-6-2015 06:57 PM
希望五福城附近发展多点
我看好那边

那边交通太烂。。。nusajaya比较理想

dangabay

jimmy2208 发表于 8-6-2015 10:04 AM
你知道PR的意思吗?如果你有在新加坡做工就知道我讲什么,Iskanda又远又贵如果你在新加坡做工你都会选择新山. ...

我估計Iskandar很多樓房住宅根本租不出。

春秋

dangabay 发表于 4-6-2015 08:34 AM
我同意之前有网友说，Iskandar的房价，需要等到新加坡房价恢复，才能保持住。

当新加坡房地产大升，Iska ...

问一下柔佛州的子民都知道他们的苏丹向来很“自我”的

calt

#136 房子自用3年后真的能赚钱？

其实这是来自小弟另一帖的回复，但是小弟觉得这是蛮重要的一个咨询，可以和大家分享。很多人一直以为房子肯定是可以赚钱的东西，但是，有一个非常隐深而且非常重要的成本-利息大家有算过吗？

在此各位老大已经深知什么叫做栏杆效应，也就是说:

你有1,000可以赚取100的利率就是大约10%，那么只要你能向银行借到1,000,000的话，你就有100,000的回筹。

犹如房子，你一开始$2，000买了500,00的房子(After 10%discount isRM450,000），然后如果碰巧遇到DIBS和3年后的market飞起，3年后你能转卖RM700,000，然后700,000-450，000=250,000。用2000赚取250，000已经不知道是多少倍的汇率了。

如果根据这逻辑，那就是说你用6，000就可以赚取750,000！！！（前提是银行愿意借你钱)

但是，不要忘记了风险评估，这才是最重要的，能赚多少钱不是重点，能不能赚到钱才是重点。

1.如果这三年都没有DIBS，你借90%,大约450,000，35年供期，一个月差不多2，100 (BLR 4.55%）,那么就是意味着你的利息高峰期会去到差不多1,800(利息)到你拿到钥匙为止，如果前一年的利息大约每个月$400，然后第二年的利息平均$1000，然后第三年的利息大约$1500。

$400x12=$4,800
$1,000X12=$12,000
$1,500x12=$18,000

那么就是说你的costing要再加$35,000（建筑利息)
当然在250,000的诱惑下，那35,000当然不算什么。

2.如果在建好的那年遇到经济不好，房子卖不出。没办法，只能自己供。(重点来了)

RM2,100x12x3(如果比如三年才能卖出)=RM75，600.00。

在房屋利息的算法，前十年几乎90%都是利息，那么就是说你只有210的母钱，1890是利息。

RM1,890x12x3=RM68040

68040+35000=100000++

那就是意味着你的250k差不多一半没有了。而且别忘了，那250k赚的幅度只是假设，万一那一年你的房子估价只到600k，那你怎么办？别忘了装修家私还没算进去。

那么其实你还在亏钱，或者赚不多，但是3年用2000赚50k的幅度还是不错的，但是全世界都和你说你赚了150k，但是这150k的潜在成本在那里？

3.好，很多人会说那么出租，但是你要知道出租的价值能不能到2100？

如果出租只到1800，就意味着你还要贴300，还好的是大部分利息都由租客帮你处理了，所以基本上也没什么亏，但是你本来预料到2018年能赚到这笔钱，结果要等到2021年钱才能到手，其中的时间成本你赚了多少？你又亏了多少？

但是如果你是cash buyer，这35000你省了下来，然后一样如果三年你卖不出你也不用烦供期，你出租1500就好了，1500x12x3=RM54000，这RM54000是你的净利，如果3年后你觉得市场不好，你可以不用卖，甚至还可以起租金(当经济不好的时候没人有能力买房子，卖价会降租金反而会涨)，如果根据折算法，3年后你去到1800，如果这些年你保持租金不变，一年的回筹差不多RM21,600，25年就回本了，别人供35年在4.55%汇率不变的情况下是买一间供两间，而你是25年不止有了房子甚至还已经赚钱回本了。

换个说法，如果在2021年你打算卖掉，一样估价只到RM600,000，

（RM600,000+RM54,000)-RM450,000=RM200,000，

你用cash的赚的幅度将近loan的100%！

而且cash buyer不怕受到经济风暴的威胁，他最多只是难卖，但是不会遇到破产的窘境，因此首期给多除了节省利息(或者放进fexi loan)，同时也是增加自己的保障。但是前提是，大马没有太多人能一次过拿出600k来买房子，即使生意人的可能性也不大，他们都会选择贷款，至于贷款的原因不是因为栏杆效应的关系，而是我们都相信cash is the king的说法，或者换个比较简易明了的说法：

“有钱一声响，没钱跟鬼讲”。手上有钱才是王道。

calt

#137 经济不好吗？那还要不要投资房产？

小弟钟情于房产，因为小弟不会股票和外汇，所以没办法在这两边赚钱（无知分子的悲催。。。）当然小弟也不是非常懂房产，但是小弟知道房产是抵抗通货膨胀最好的工具之一，增值不敢说，但是保值很重要。

小弟现在也在存着子弹，如果小弟有burget的话，小弟也有很想进场的房子选择。但是在选择前很多朋友都劝告小弟不应该继续往房产丢钱，因为目前经济局势不稳，加上房产严重被高估，现在进场会损手烂脚。但是小弟还是非常喜爱房产，所以没办法。

话说为什么在这时候我反而觉得新山的房产或许还有增值的空间？

1.马币贬值。

在此注明，小弟所说的马币贬值可不是一个很专业的名词，单纯只是新币兑马币变多的意思而已。
马币贬值的概念是什么？就是说以往可能$1.00=RM2.60。现在涨$1.00=RM3.00，那意味在不起薪的前提下在新加坡工作马劳薪水的幅度超过10%。

为什么我会提到马劳？因为本来新山的房产将近40%是这班人扛起的。收入的幅度涨了一个15%，先不说什么升息之类的问题，再怎么升息，多出来的收入都应该可以盖得住吧？毕竟升息不能操之过急，因此短期内的短幅度升息（目前不晓得，小弟也不是专家，小弟也不懂，但是升息不晓得，薪水起了是看到了的)。

当马币一直在贬值，在外工作的人会觉得此时是买房的好时机，因为这班人总有一天会回来的，他们会有一小部分成为PR，但是不多，很多大部分的人都需要在新山落地生根。如果以后马币回升，那么代表他们现在所买的房产增值了，留给孩子的一份珍贵的礼物；如果马币继续贬值，那么相对的供期就能减少，对于未来怎么都要买一个房子的马劳来说，那么说现在是不是买房子最佳的时机？

2.马币贬值会更加吸引更多人过长提拿新币。

一样的，新山的人吃力，难不成北马的人觉得不吃力？在一样的人力与劳动力情况下，我只需换一换个国家我就能获得多3倍的收入，何乐而不为？更何况是巴士交通来回都不需要一天的国家？马币继续贬值会吸引更多gen y到对面上班，这是我觉得很重要的。

当然，如果有的选择我也希望能住在新加坡吃在新加坡是最好的选择，为什么？因为新加坡方便，而且安全，又靠近我工作的地点，长提又塞，何苦呢？

但是马币贬值的前提下，长提会越来越塞这是无法避免的事实，那意味着什么？新加坡的租房价格会越来越高，因为供不应求啊，而且在新加坡吃新加坡用相对起来会消耗掉那3倍收入的优势，因此会有一小部分人开始真的会来回新加坡的旅程。当他们都来到新山的时候他们需要租房。以目前新山的租房cooldown市场，至少在这几年内租金都不会非常高，不然是非常没有竞争力，打个比如，可能到时候碧桂园三房式豪华公寓可能租金只需RM2500(比如，可能更低或者更高），那么相对的大概$800，一个人一间豪华房间$300都不用，但是$300在新加坡连个小房都未必租到，而且在新山用贬值的马币，吃喝都相对的更能省钱，本来大家进去就要赚那个汇率，如果存到和用到的数目一样，那么进去还有什么意思？

当然，这班人同时可能一开始是一小部分的人口，但是随着习惯和有人经历的例子会越来越多而形成一个趋势。当然这是小弟的猜测，不一定是对的，所以也不需要较劲。

话说我回kampong的时候有位年老的长辈和小弟分享，想当年新币还没那么高，那时候他就告诉小弟那时候的长提没那么塞，但是已经塞得不清不楚了，那时候他们就觉得那时就觉得不可能的，谁能受得了这生活，8点上班5点就要开始出门，而且这距离还是新山区的距离，古来区更不用说了，这生活哪里受得了？结果几十年过去了，长提越来越塞，与这长辈的想法有很大的出入，那证明什么？不合理的东西不代表不会发生，就如我这长辈认为塞车的情况会减低，但是万万没想到马币这么不争气，从1:1到目前1:3，有谁料到？为了那1:3的汇率，辛苦一些那又算什么？

3.马币的贬值会导致更多新加坡商人迅速在新山设厂

本来在1:2.85的时候就非常吸引新加坡厂设在新山区，因为一来靠近，容易监督，二来成本相对比起新加坡便宜太多，但是现在1:3更对着这群人的口味。当然现在经济非常的不好，但是我相信一句话，经济不好，生意还是要做的，生活还是要过的。水电费，人工费，土地税，马币在贬值与政府设立经济特区免税等因素。（当然还是有一些政治问题导致新商对进来新山还是会多了一番顾虑。）

就是经济不好，所以更多老板都在成本问题下足功夫。成本下降不单可以节省更多开销，在价格战上更显示出商品的竞争力，更何况我在大马设厂，我可以不需要给关卡税做起大马本地的生意，同时在新加坡市场又可以压制成本。我老板就是在做这种事情，创造一产品同时往新加坡和马来西亚销售，增大顾客门路。

这班外资的到来首先面临一个最大的问题就是人力问题。他们必须大量的聘请员工，工厂才能跑的来，不然一条生产线只有1个员工在干，怎么干？这间接也解决了就业问题，同时也间接让员工有更好的选择。人力资源是固定的，柔佛州就只有200万人口，而且柔佛目前也没有面临庞大的失业问题，虽然马币一直在贬值，但是其实并没有很大影响人民的生活方式。

因此，这些外资为了得到更多人力资源，他们唯有在薪水上给更好的优惠更好的福利，不然凭什么要人家辞职跑到你那里上班？就如几年前，我在中学生的时候part time上班卖衣服那时full time的收入大概是RM900/month,现在商场的收入没有超过RM1,300都没有人有兴趣。其实意味着人民的平均收入都在提高。加上马币一直在贬值，其实对外资来讲，真的1,300与1,500兑换新币的差别不大，但是这200却是真正增加员工的收入。

当员工的收入提升时，即使市场再怎么的不济还是有人消费的。大不了可能喝不起starbucks,当然mcd总是吃得起的吧？只要有人，人有收入，消费市场还是能走的。

而且就业机会的增加会增涨人口。本来城市发展最重要的元素是人口不是？

4.北马会有更多商家到南马来寻找商机。

大马只有2两个关卡，往北走是泰国合艾，往南走是新加坡，新加坡是数一数二的发展强国。加上经济不好，东西更难销售，但是要知道生产成本就在那里了，我每天的人工，水电费，租金都一直在跑，这些消耗性成本我没办法阻止，而且马币贬值也导致原料进口的成本成长。那么老板唯一能做的就是增加客源，既然要增加客源那么就要寻找最有消费能力的一群。

我有理由相信，在经济最不好的时候，新山会更容易发展起来，因为kl的生活水平过高，加上马币一直在贬值。但是只有在南马这区的居民收入变相提高，如果连新山马劳在这时候都没有消费能力，那么还要去哪里？所以小弟猜测新山的商场会越开越多，甚至在短期内还会代替kl成为繁华的都市，因为这里的居民比起kl更消费能力，当然消费观念还是输kl9条街。

当然还是会有人说现在市场不好哪里还有人消费？我不晓得消费的意义是什么，但是至少我看到的是我家对面的starbucks还是有人排队有人坐下来喝咖啡，mcd还是排队，tesco还是有人要买日常用品。而且小弟也深信，大马的zh在怎么的无能，都不可能会把大马搞的破产。而且只要有人，经济再差都会复苏。人还是需要居住场所。小弟不晓得很多理论，但是小弟是认为，房产是必需品，必需品在什么时代都会有需求。

共勉之。

mchen3389

calt 发表于 28-8-2015 12:14 AM
#137 经济不好吗？那还要不要投资房产？

小弟钟情于房产，因为小弟不会股票和外汇，所以没办法在这两边 ...

说到泡沫，
大家总是爱提新山房地产，
但是一体两面，
新山毕竟是南方门户，
其特有的优势，
能发挥到那里？
拭目以待。。

calt

mchen3389 发表于 28-8-2015 06:52 AM
说到泡沫，
大家总是爱提新山房地产，
但是一体两面，

其实回到原点就是三个字：可负担。

只要房子在自己的承担范围里面其实就可以了，但是房价一直再升，当很多人认为本地人买不起房子的时候，其实已经跟多年轻人蠢蠢欲动打算过去对面大赚新币回来新山过活，这才是新山的正面目，不管美元对马币多么的糟糕，只要新币还保持优势，新山的奢侈产品就还能站得住脚，甚至马币贬值还让很多人感到兴奋，因此拿kl拿套来到jb说，还不一定成事，因为本来就是不一样的市场，用的货币也不一样。

只是相对的，新山的市场目前在cooldown阶段，到底是崩溃到底，还是坚守回伸，过了今年就一清二楚了。